ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

BÀI TẬP NHÓM PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN, NGHĨA VỤ VÀ
TRÁCH NHIỆM CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ, ĐIỀU
HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
(Bản đã chỉnh sửa )
GV hướng dẫn: PGS.TS Dỗn Hồng Nhung
Nhóm 10
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Tăng Thúy Vy – 14060102 ( Ngô Thị Thu Hà – 14061508
Lê Thị Hương - 14060137
Phạm Thị Bích Phương – 13060028
Nguyễn Hiền Minh – 14060052
Trịnh Thị Tú Anh – 14060005
Phạm Thị Ngọc Mai – 14060051
Bùi Thị Hồng Duyên - 14060010

Hà Nội - 2017

0125 2411 968)

MỤC LỤC


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ NGƯỜI QUẢN LÝ
ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Một số khái niệm có liên quan
1.1.1.

Khái niệm Bất động sản

Như các bạn đã biết, Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động
sản”, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải mà còn là tất cả những gì
được tạo ra do sức lao động của con người tạo ra. Bất động sản bao gồm các cơng
trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai
hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành
lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động
sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống
pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân
loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm
bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến
đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp,
Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ
khơng phải là đất đai nói chung. 1
Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với
những đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa
màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là

động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản,
Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gịn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan
quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ
1 Khái niệm về bất động sản, 17:15 ngày 30/4/2017

3


thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật dân sự Đức đưa
ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Theo khoản 1 Điều 107. Bất động sản và động sản luật dân sự 2015
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của Sàn giao dịch bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và bán,
giữa người cung cấp dịch vụ và người có yêu cầu về dịch vụ có liên quan đến kinh
doanh bất động sản. Sự khác biệt cơ bản so với những sàn mua bán khác chính là ở
chỗ nơi đó khơng có sự hiện diện của hàng hóa BĐS giao dịch, đồng thời, tất cả
những dịch vụ liên quan đến mua bán BĐS trên sàn cũng phức tạp và đa dạng hơn,
do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ bất động sản... Sàn mua bán phải là mô hình
hoạt động tổng hợp, ở đó phải cung cấp đầy đủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan
đến BĐS, hơn thế, phải là tất cả những dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, phải là
nơi mà mọi hoạt động đều phải đảm bảo chính minh bạch, chuẩn xác và được quản
lý nghiêm ngặt.
Với các loại hàng hóa thơng thường thường, để bán được hàng, người bán
thường đem hàng hóa ra chợ bán và người mua, muốn có hàng hóa cần thiết, cũng

phải đến chợ để tìm kiếm và mua. Tuy nhiên, hàng hóa BĐS có đặc điểm là khơng
thể di dời được, do đó người có hàng hóa BĐS cần bán khơng thể đem hàng hóa
của mình đến ”chợ” được. Mặt khác, thị trường bất động sản là thị trường rất thiếu
thơng tin, dó đó, để người bán và người mua gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức
ra”chợ”. Chợ này khác với chợ hàng hóa thơng thường ở chỗ, khơng có hàng hóa
4


bày bán mà chỉ có những thơng tin về hàng hóa để tất cả những người quan tâm
đến đó tham khảo và mua bán. Chính sự khác biệt đó nên người ta không gọi là
”chợ” mà gọi là sàn giao dịch. Vậy sàn giao dịch bất động sản là gì?
Theo Khoản 6 Điều 3 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì
sàn giao dịch bất động sản được quy định như sau: "Sàn giao dịch bất động sản là
nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua bất động sản.”
Những đơn vị khi đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản thường đăng ký
cả tất cả những ngành nghề dịch vụ có liên quan. những văn phịng mua bán nhà
đất của những đơn vị lâu nay cũng cung cấp các dịch vụ này (mặc dù chỉ là theo
kinh nghiệm chứ chưa theo một chuẩn mực nào). Do vậy, ít có sự khác biệt giữa
“sàn giao dịch” nêu trong Luật Kinh doanh bds với ”văn phòng giao dịch” của
những doanh nghiệp kinh doanh bds.
So sánh “sàn giao dịch bất động sản” với “sàn giao dịch chứng khoán”, ta
thấy bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, đặc biệt tại chỗ khi mua bán, mua
bán, phải có những điều kiện đi kèm cũng như cổ phiếu là loại hàng hóa đặc biệt
của thị trường chứng khốn, khi mua bán giao dịch Cổ phiếu phải có điều kiện đi
kèm. Điều kiện đó là những cơng ty Cổ phần phải chấp hành tất cả những quy định
và phải cung cấp mọi thơng tin như: Kiểm tốn, làm ăn hiệu quả, chân thật, có
bảng cáo bạch theo quy định của Ủy ban Chứng khốn, mới được đưa hàng hóa là
cổ phiếu của doanh nghiệp phát hành lên thị trường chứng khoán và được mua bán,
mua bán tại Sàn giao dịch chứng khoán. Tương tự bất động sản khi đưa lên Sàn

mua bán cũng phải đi kèm những thông tin liên quan bất động sản đó về chủ
quyền, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, giá bán thị trường v.v…
Người mua Cổ phiếu, nhà đầu tư chứng khoán muốn giao dịch cũng chỉ
đến mua bán mua bán tại Sàn mua bán chứng khoán, tại Sàn này có đầy đủ mọi
thơng tin của các hàng hóa là cổ phiếu, đồng thời được những nhà môi giới chứng
5


khoán chuyên nghiệp (Broker) tư vấn, hỗ trợ đỡ để có quyết định giao dịch chính
xác, hạn chế rủi ro. Sàn mua bán bds cũng phải như vậy, phải có đầy đủ thông tin
liên quan đến BĐS đăng ký mua bán chính xác, khách quan và sẽ được những
chuyên viên địa ốc tư vấn KH chọn lựa và an tâm khi quyết định mua bán. những
thông tin của bất động sản mua bán trên Sàn một phần sẽ được kiểm tra xác nhận
và thể hiện bằng văn bản gọi là “Chứng thư thẩm định bất động sản”.
Nói tóm lại với tất cả những loại hàng hóa đặc biệt khi giao dịch phải có
thơng tin và điều kiện đi kèm để hạn chế rủi ro, đó là cổ phiếu và bất động sản của
thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản. Nơi diễn ra giao dịch của loại
hàng hóa đặc biệt này phải có một chợ đặc biệt, chợ đó chính là Sàn giao dịch nói
trên và chỉ có Sàn mua bán với những quy định nghiêm ngặt, cũng như những
phương tiện, con người, có chun mơn nghiệp vụ, giúp và thực hiện trách nhiệm
tư vấn giúp cả người mua và bán thực hiện tất cả những quyết định của mình chính
xác và hạn chế rủi ro. 2
1.1.1.2. Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản 3
Sàn giao dịch bất động sản có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, Sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng chính của
mình là giao dịch và mơi giới. Khi giao dịch qua sàn thì người mua hàng hố
khơng phải mất nhiều thời gian như các giao dịch thường không qua sàn, bởi chỉ có
những hàng hố đủ tiêu chuẩn thì mới được đưa lên SGD.
Thứ hai, Các thủ tục pháp lí diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi
ro. Đặc biệt là mọi giao dịch sẽ được nhà nước kiểm sốt. Chức năng mơi giới

được đội ngũ chun gia thực hiện tư vấn giúp cho khách hàng có thể yên tâm khi
đưa ra quyết định của mình.
2 Khái niệm và vai trò của sàn giao dịch bất động sản, 17:13 ngày 30/4/2017
3 Sàn giao dịch bất động sản là gì?, (truy cập 15:00 ngày 30/04/2017)

6


Thứ ba, Cung cấp thông tin và dịch vụ ngay tại sàn giao dịch. Cung cấp
thông tin tại SGDBĐS là cung cấp thông tin hai chiều cho một bên là nhà nước
nhằm hỗ trợ khả năng kiểm sốt quản lí hạn chế tình trạng đầu cơ, minh bạch thuế,
giá trong giao dịch. Và một bên là khách hàng có nhu cầu về BĐS, các nhà đầu tư
BĐS tìm kiếm lợi nhuận.
Thứ tư, sàn giao dịch bất động sản cung cấp các thơng tin chính xác cho
các doanh nghiệp sẽ có ý nghĩa trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu
của khách hàng để từ đó có chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo
nên hiệu quả kinh doanh to lớn.
Thứ năm, đồng thời là cung cấp các thông tin cho việc chọn mua hàng hóa
bất động sản của khách hàng, tránh hiện tượng phải giao dịch với giá quá cao so
với thực tế của khách hàng. Bên cạnh đó, Sàn giao dịch sẽ là nơi cung cấp phục vụ
tất cả dịch vụ của ngân hàng, kho bạc, công chứng để cho công việc giao dịch giữa
người mua và người bán diễn ra nhanh chóng, gọn nhẹ và khơng phiền hà.
Hiện nay, có rất nhiều sàn giao dịch bất động sản đã đang đi vào hoạt động,
hoạt động hiệu quả cũng có mà khơng hiệu quả cũng có. Thế nên, trước khi lựa
chọn sàn giao dịch bất động sản nào làm nơi môi giới, giao dịch bất động sản, bạn
nên tìm hiểu thật kĩ càng rồi mới quyết định lựa chọn. 4
1.1.1.3. Mục đích của sàn giao dịch bất động sản
Mục đích của sàn giao dịch bất động sản là đưa tất cả các hoạt động giao
dịch bất động sản lên sàn để có thể thu thập được thông tin về thị trường bất động
sản, để các chủ thể: nhà nước, doanh nghiệp, người mua tham khảo và có những

quyết định đúng đắn. Điều này có nghĩa là khi các giao dịch bất động sản được đưa
lên sàn thì hệ thống thơng tin được sàng lọc để từ đó có một thị trường bất động
sản minh bạch và công khai.
4Sàn giao dịch bất động sản là gì?, (truy cập 15:00 ngày 30/04/2017)

7


1.1.1.4. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản với thị trường bất động
sản 5
Thứ nhất, Thông tin bất động sản được bảo đảm về mặt pháp lý, tính xác
thực và chính xác hơn. Mọi thơng tin đăng ký mua bán đều được sàng lọc. Nhân
viên của sàn sẽ có trách nhiệm điều tra, xác định tính chính xác của những thông
tin về người bán, về người mua, về bất động sản đăng ký giao dịch trên sàn.
Trường hợp cần phải thẩm định thông tin, sàn giao dịch là tổ chức có tư cách pháp
nhân, có quan hệ rộng, đặc biệt là với những cơ quan có thẩm quyền, nắm giữ và
các khả năng xác minh những thông tin đầy đủ và chính xác về nhân thân người
bán, người mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũng như các đặc điểm của bất động
sản tham gia giao dịch. Tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp của các sàn giao dịch sẽ
cho phép sàng lọc, cung cấp thơng tin chính xác và kịp thời hơn so với kiểu giao
dịch trước đây.
Thứ hai, Phí giao dịch thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Giảm đáng
kể số lượng BĐS và tần suất BĐS tham gia giao dịch từ đó giá cả sẽ bình ổn hơn.
Vì khi một BĐS được giao dịch nhiều lần sẽ đẩy giá lên rất cao, người có tiền đầu
tư nhiều sản phẩm nay sẽ hạn chế rất nhiều do giá cả bình ổn, họ thấy khơng có lời
và sẽ không đầu tư trục lợi. Thông thường, mức phí mà khách hàng phải trả cho
các trung tâm mơi giới bất động sản trên địa bàn Hà Nội căn cứ theo giá trị bất
động được mua bán, ví như nhà dưới 1 tỷ thì mất 1%, trên 1 tỷ thì 0,5%. Tuy
nhiên, tại các sàn giao dịch hiện có trên địa bàn Hà Nội đều ở mức thấp hơn rất
nhiều so với mức phí trên thị trường hiện nay. Mức phí dịch vụ sẽ khơng ấn định tỷ

lệ phần trăm giá trị của bất động sản mà quy định theo loại hình dịch vụ.
Thứ ba, Khách hàng sẽ được phục vụ trọn gói với sự tham gia của ngân
hàng, cơng chứng, kho bạc... Do tính hợp thức và với mơ hình hoạt động tổng hợp,
5 CHUN ĐỀ : Quản lý, điều hành sàn giao dịch Bất động sản, (truy cập 15:20 ngày 30/04/2017)

8


các sàn giao dịch bất động sản thường có các quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang
tính chuyên nghiệp được với nhiều tổ chức có liên quan tới giao dịch như các tổ
chức ngân hàng, tín dụng, kho bạc, các phịng cơng chứng... nhờ đó, đến với sàn,
người tham gia sẽ được sự hỗ trợ và phục vụ đầy đủ và trọn gói của tất cả các tổ
chức hoạt động trong các lĩnh vực có liên quan. Điều đó giúp rút ngắn thời gian,
tạo điều kiện thuận lợi cho thực hiện và hoàn thành các giao dịch, đồng thời cịn
tạo người tham gia giao dịch có nhiều cơ hội như: được hỗ trợ vay vốn với lãi suất
ưu đãi, thế chấp thuận lợi...
Thứ tư, Người mua, kẻ bán gặp nhau trực tiếp tại đây và làm tất cả các
thủ tục mua bán đúng nghĩa "một cửa". Trong một số dịch vụ trọn gói, người dân
sẽ khơng phải đi lại nhiều cơ quan. Ví dụ như trường hợp mua bán bất động sản,
sàn sẽ tạo điều kiện để người mua người bán gặp nhau, khi thống nhất, sàn mời
công chứng nhà nước đến công chứng tại chỗ hoặc giới thiệu khách hàng sang
phịng cơng chứng. Khi được sàn giới thiệu, có nghĩa là về cơ bản đã đảm bảo về
mặt pháp lý... Khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính, sàn sẽ phục vụ luôn thông qua
tài khoản trực tuyến giữa ngân hàng và kho bạc. Nói một cách khái quát, người
mua người bán bất động sản sẽ gặp nhau trực tiếp tại sàn giao dịch và chỉ phải làm
tất cả các thủ tục mua, bán bất động sản đúng nghĩa "một cửa".
Thứ năm, về vĩ mô sàn giao dịch BĐS cũng đóng vai trị quan trọng trong
việc phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển hoạt động BĐS nói riêng. Vì
nếu giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường dẫn tới mọi ngưòi, mọi
thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS kiếm lời và sao nhãng hoạt động kinh

doanh của mình làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất tạo ra sản phẩm cho xã hội.
Giá BĐS cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao và giá thành tăng cao
dẫn đến lạm phát tăng.
Giá BĐS cao làm mất lợi thế cạnh tranh, thu hút đầu tư nước ngoài giảm.
9


Thứ sáu, tạo điều kiện để Nhà nước tăng cường quản lý đối với thị
trường bất động sản. Tất cả các giao dịch BĐS qua sàn sẽ giúp cho nhà nước quản
lý được các giao dịch BĐS từ đó nhà nước có những chính sách kịp thời và chính
xác để điều tiết thị trường. Nhà nước hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển
nhượng, mua bán ngầm bên ngồi.
Như vậy sàn giao dịch BĐS có những vai trị cơ bản:
Thứ nhất, là cầu nối giữa người mua và người bán.
Thứ hai, minh bạch thông tin, tạo cơ hội tiếp cận hàng hố BĐS như nhau
cho mọi người, góp phần lành mạnh TTBĐS.
Thứ ba, chuyên nghiệp hoá giao dịch, tránh được rủi ro và thiệt hại cho các
bên tham gia giao dịch.
Thứ tư, hoàn thiện cơ cấu của thị trường và hỗ trợ thị trường phát triển.
Thứ năm, đầu mối nghiên cứu thị trường.
Thứ sáu, hỗ trợ quản lý và thu ngân sách.
1.2. Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản
1.2.1.

Khái niệm người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động

sản.
Quản lý, điều hành đặc trưng cho quá trình điều khiển và dẫn hướng tất cả
các bộ phận của một tổ chức, thường là tổ chức kinh tế, thông qua việc thành lập
và thay đổi các nguồn tài nguyên (nhân lực, tài chính, vật tư, trí thực và giá trị vơ

hình).
Nhà quản lý là những người làm việc trong tổ chức, điều khiển công việc
của người khác và chịu trách nhiệm trước kết quả hoạt động của họ. Nhà quản lý là
người lập kế hoạch, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát con người, tài chính, vật chất và
thơng tin một cách có hiệu quả để đạt được mục tiêu.
10


Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản là người tổ chức, điều
hành công việc ở sàn giao dịch, lập kế hoạch, tổ chức, lãnh đạo và kiểm sốt cơng
việc ở sàn giao dịch bất động sản
1.2.2.

Khái niệm pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người điều

hành sàn giao dịch bất động sản
Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người điều hành sàn giao dịch bất động
sản là hệ thống các quy phạm pháp luật trong các văn bản quy phạm pháp luật do
cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, quy định các quyền và nghĩa vụ của
người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản trong các hoạt động kinh
doanh của sàn giao dịch bất động sản.
1.2.3.

Điều kiện của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất

động sản
Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS phải đáp ứng một số điều kiện
nhất định, đó là phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không đang trong tình
trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù; phải có giấy
chứng nhận đã hồn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành

sàn giao dịch BĐS và không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có
thẩm quyền. Việc pháp luật đưa ra quy định này là để đảm bảo cho hoạt động của
sàn có hiệu quả. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS đóng một vai trị hết
sức quan trọng, quyết định sự thành cơng hay thất bại của sàn, đảm bảo để sàn hoạt
động có uy tín. Do đó, đối tượng này phải đáp ứng được những điều kiện nhất định
mới được công nhận là người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS.6
1.2.3.1. Trình độ chun mơn
Một là, Phải được đào tạo, qua trường lớp, được cấp chứng chỉ hành
nghề theo đúng quy định của pháp luật.
6 PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam, NXB Tư pháp, 2012.

11


Hai là, Phải có tính chun nghiệp, tức phải am hiểu chun sâu lĩnh
vực chun mơn; ra quyết định chính xác, kịp thời; thao tác nhanh nhẹn, hiệu quả;
không bị cảm xúc chi phối công việc; luôn làm việc theo kế hoạch.
1.2.3.2. Đạo đức nghề nghiệp
Thứ nhất. Bảo vệ và đề cao quyền lợi của người khách hàng, của tất cả
các bên tham gia trên sàn giao dịch bất động sản.
Thứ hai, Không hướng dẫn và làm sai lệch về thơng tin hay quyền lợi có
thể có được qua việc sử dụng dịch vụ của sàn giao dịch.
Thứ ba, Có thể đại diện cho tất cả khách hàng mua và bán hoặc thuê và
cho thuê trong cùng một thương vụ chỉ sau khi tiết lộ đầy đủ cho cả hai bên biết và
được sự chấp nhận của họ.
Thứ tư, Yêu cầu các bên mua bán và trả giá một cách khách quan và
càng nhanh càng tốt. Khi hành động với tư cách môi giới phải chuyển cho người
bán, người cho thuê tất cả đề nghị mua bán và trả giá cho đến khi kết thúc hoặc thi
hành một hợp đồng thuê mướn, trừ khi người bán, người cho thuê không yêu cầu
trách nhiệm đó.

Thứ năm, Phải khuyến cáo cho người bán, người cho thuê nên có tham
vấn pháp lý trước khi chấp nhận một đề nghị kế tiếp, trừ khi sự chấp nhận này liên
quan đến việc chấm dứt một hợp đồng mua hoặc hợp đồng thuê đã có từ trước.
Thứ sáu, Với tư cách đại diện hoặc môi giới của người mua, người thuê,
phải chuyển cho người mua, người thuê tất cả đề nghị mua bán và trả giá cho đến
khi được chấp nhận. Cần khuyến cáo người người mua, người thuê nên có tham
vấn pháp lý nếu nghi ngờ khơng biết có hợp đồng từ trước đã bị chấm dứt hay
chưa.
Thứ bảy, Không được tiết lộ những thông tin tế nhị do các bên cung cấp,
yêu cầu giữ kín về bất động sản giao dịch. Tuy nhiên cũng không được dấu giếm
12


những thông tin xấu về bất động sản giao dịch nếu người quản lý điều hành sàn đã
điều tra và có được.
1.3. Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người quản lý, điều hành sản
giao dịch bất động sản trong soạn thảo các loại hợp đồng liên quan đến hoạt
động của sàn giao dịch bất động sản.
1.3.1. Các loại hợp đồng trong quản lý, điều hành sàn giao dịch bất
động sản
1.3.1.1. Hợp đồng kinh doanh bất động sản
Theo điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, hợp đồng kinh
doanh bất động sản bao gồm các loại hợp đồng sau:
Một là Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng;
Hai là Hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng;
Ba là Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng;
Bốn là Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
Năm là Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động
sản.
Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản nêu trên đều là những hợp đồng

trực tiếp liên quan đến hoạt động mua bán bất động sản diễn ra tại sàn giao dịch
Về mặt hình thức, các hợp đồng kinh doanh bất động sản trên đều phải lập
thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật
để đảm bảo vấn đề về hiệu lực của hợp đồng. Bên cạnh đó, về mặt nội dung, hợp
đồng kinh doanh bất động sản phải có đầy đủ các nội dung được quy định pháp
luật.
1.3.1.2. Hơp đồng mẫu
Theo quy định tại Điều 405 Bộ luật Dân sự năm 2015:
“1. Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa
ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên được đề nghị trả

13


lời chấp nhận thì coi như chấp nhận tồn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên
đề nghị đã đưa ra.
Hợp đồng theo mẫu phải được công khai để bên được đề nghị biết hoặc
phải biết về những nội dung của hợp đồng.
Trình tự, thể thức cơng khai hợp đồng theo mẫu thực hiện theo quy định
của pháp luật.
2. Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản khơng rõ ràng thì bên đưa
ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó.
3. Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên
đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của
bên kia thì điều khoản này khơng có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng do bên đưa ra đề nghị soạn thảo hoàn tồn,
bạn khơng có quyền chỉnh sửa một số điều cho phù hợp với ý chí của bạn được mà
bạn chỉ có thể chấp nhận hoặc khơng chấp nhận.
Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Quy định việc áp dụng
các hợp đồng mẫu hoặc đăng ký các mẫu hợp đồng áp dụng trong giao dịch mua

bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhất là nhà ở của các chủ đầu tư. Quy
định một số nội dung quan trọng bắt buộc phải có trong hợp đồng giao dịch và
trách nhiệm thực hiện của các chủ đầu tư dự án trong việc bảo đảm thực hiện hợp
đồng, bảo về quyền lợi người tiêu dùng, cung cấp thông tin cho cơ quan quản lý
nhà nước.
Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh
doanh bất động sản đã quy định một loạt các hợp đồng mẫu như hợp đồng mua bán
nhà hình thành trong tương lai, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng
chuyển nhượng dự án bất động sản…
Tuy nhiên, các mẫu hợp đồng này chỉ mang tính chất tham khảo. Điều 7,
Nghị định 76 nêu rõ, hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được ban hành
14


kèm theo Nghị định này là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký
kết hợp đồng. Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong
hợp đồng mẫu.
1.3.1.3. Hợp đồng gia nhập
Hợp đồng gia nhập (trong Tiếng Anh là Adhesion contract) đôi lúc còn
được gọi là hợp đồng dựng sẵn (Boilerplate contract), hợp đồng mẫu tiêu chuẩn
(Standard form contract) hay hợp đồng khơng có thương lượng. Có thể định nghĩa
về hợp đồng gia nhập như sau: Hợp đồng gia nhập là hợp đồng mà các điều kiện và
điều khoản của nó do một bên thiết lập, được đưa ra nhằm mục đích giao kết hợp
đồng với nhiều người trên cơ sở các điều kiện và điều khoản đó. Bên chấp nhận
tham gia hợp đồng với các điều kiện và điều khoản đó được gọi là bên gia nhập.
Hợp đồng gia nhập mang các đặc điểm quan trọng sau:
Thứ nhất, hình thức của hợp đồng gia nhập: với hợp đồng gia nhập, có lẽ
hình thức thích hợp nhất cho sự ghi nhận các điều khoản hợp đồng là văn bản. Tuy
nhiên, thực tiễn cho thấy các nước trên thế giới khi đưa ra các quy định pháp luật
về hợp đồng gia nhập đều khơng coi trọng vấn đề hình thức của hợp đồng gia nhập

bởi bất kể chúng có hình thức ra sao, nội dung của các điều khoản hợp đồng mới
liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của các bên trong quan hệ hợp đồng.
Thứ hai, hơpp̣ đồng gia nhâpp̣ thường đươcp̣ sử duṇg trong quan hê p̣giữa người
tiêu dùng và nhà kinh doanh chuyên nghiệp.
Thứ ba, hợp đồng gia nhập là hợp đồng có những điều khoản được chuẩn bị
từ trước cho việc sử dụng nhiều lần nhằm giao kết với nhiều người.
Tóm lại, viêcp̣ áp dụng hợp đồng gia nhập là nhu cầu thực tiễn để “hợp lý
hóa bán hàng” trong nền kinh tế thị trường. Vấn đề pháp lý được đăṭ ra là cơ chế
kiểm soát hợp đồng gia nhập nhằm bảo vê p̣có hiệu quả quyền lợi của người tiêu
dùng khi gia nhập hợp đồng.

15


1.3.2. Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người quản lý, điều hành
sản giao dịch bất động sản trong soạn thảo các loại hợp đồng liên quan đến
hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
1.3.2.1. Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người quản lý, điều hành
sản giao dịch bất động sản trong soạn thảo nhóm hợp đồng kinh doanh bất
động sản theo mẫu
Thứ nhất, đối với hợp đồng môi giới mua bán bất động sản
Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản là:
Một là, Thực hiện dịch vụ MGBĐS theo quy định của Luật Kinh doanh
BĐS,
Hai là, Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến
BĐS,
Ba là, Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng
MGBĐS đã ký với khách hàng,
Bốn là, Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc MGBĐS
trong phạm vi hợp đồng MGBĐS với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm

trước khách hàng về kết quả môi giới,
Năm là, Thu thập thơng tin về chính sách, pháp luật về KDBĐS,
Sáu là, Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng MGBĐS khi khách
hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên
thỏa thuận trong hợp dồng hoặc theo quy định của pháp luật,
Bảy là, Lựa chọn tham gia sàn giao dịch BĐS,
Tám là, Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động
MGBĐS,
Chín là, Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân MGBĐS:
Một là, Thực hiện đúng hợp đồng MGBĐS đã ký,
Hai là, Cung cấp thông tin về BĐS được đưa vào kinh doanh và chịu trách
16


nhiệm về thơng tin do mình cung cấp,
Ba là, Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán,
chuyên nhượng, thuê, thuê mua BĐS,
Bốn là, Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự
kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,
Năm là, Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra,
Sáu là, Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy
định của pháp luật,
Bảy là, Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, đối vơi hợp đồng quảng cáo bất động sản
Quyền và nghĩa vụ của bên quảng cáo
Một là, Nhận tiền của khách hàng theo phương thức đã thỏa thuận trong
hợp đồng này.
Hai là, Thực hiện đầy đủ các nội dung nghiệp vụ tương ứng với các dịch vụ
ký kết, được niêm yết công khai kèm theo biểu giá tại Sàn và trên Giấy đăng ký

quảng cáo.
Ba là, Đảm bảo thực hiện với chất lượng cao và nhiệt tình với cơng việc,
đúng ngun tắc minh bạch, trung thực, uy tín, khách quan và bí mật về thông tin
cá nhân của khách hàng.
Thứ ba, đối với hợp đồng định giá bất động sản
Quyền của tổ chức, các nhân định giá BĐS bao gồm:
Một là, Thực hiện dịch vụ định giá BĐS theo quy định của Luật Kinh
doanh BĐS và các quy định khác của pháp luật có liên quan,
Hai là, Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến
BĐS làm cơ sở cho việc định giá,
Ba là, Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về KDBĐS,
Bốn là, Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp
17


đồng,
Năm là, Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện việc định giá BĐS
trong phạm vi hợp đồng định giá BĐS với khách hàng nhưng phải chịu trách
nhiệm trước khách hàng về kết quả định giá,
Sáu là, Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng định giá BĐS khi
khách hàng vi phạm điểu kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do
hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật,
Bảy là, Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá BĐS:
Một là, Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng định giá BĐS với khách hàng,
Hai là, Giao chứng thư định giá BĐS cho khách hàng và chịu trách nhiệm
về chứng thư đó,
Ba là, Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá BĐS,
Bốn là, Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật, chịu sự
thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,

Năm là, Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về định giá BĐS,
Sáu là, Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra,
Bảy là, Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy
định của pháp luật,
Tám là, Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Thứ tư, đối với hợp đồng đấu giá bất động sản
Quyền và nghĩa vụ của bên thực hiện việc bán đấu giá.
Một là, Thực hiện công việc được ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về
việc thực hiện công việc đấu giá.
Hai là, Bảo quản, giữ gìn tài sản và tài liệu được giao theo thỏa thuận để
thực hiện ủy quyền.
Ba là, Thanh toán tiền bán tài sản theo thỏa thuận.
18


Bốn là, Bồi thường thiệt hại nếu vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.
Năm là, Yêu cầu bên tham gia đấu giá cung cấp thông tin và tài liệu cần
thiết nhằm thực hiện việc ủy quyền.
Sáu là, Được thanh toán chi phí bán đấu giá và các khoản phí dịch vụ khác.
Bảy là, Được bồi thường thiệt hại nếu bên tham gia đấu giá vi phạm nghĩa
vụ hợp đồng.
Thứ năm, đối với hợp đồng quản lý bất động sản
Quyền và nghĩa vụ của Bên thực hiện dịch vụ quản lý Bất động sản
Một là, Thực hiện công việc được ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về
việc thực hiện công việc quản lý.
Hai là, Bảo quản, giữ gìn tài sản và tài liệu được giao theo thỏa thuận để
thực hiện ủy quyền.
Ba là, Bồi thường thiệt hại nếu vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.
Bốn là, Yêu cầu bên khách hàng cung cấp thông tin và tài liệu cần thiết
nhằm thực hiện việc ủy quyền.

Năm là, Được thanh tốn chi phí quản lý và các khoản phí dịch vụ khác.
Sáu là, Được bồi thường thiệt hại nếu bên khách hàng vi phạm nghĩa vụ
hợp đồng.
Thứ sáu, đối với hợp đồng mua bán bất động sản
Quyền và nghĩa vụ của bên bán
Một là, Bên bán giao nhà đúng tình trạng hiện hữu và đúng thời hạn đã quy định
trong hợp đồng, đồng thời giao đủ tồn bộ hồ sơ có liên quan đến Bất động sản nói
trên cho bên B, cùng với các điều kiện được quy định.
Hai là, Nhận tiền của bên B theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp
đồng này.
Ba là, Phải bảo quản Bất động sản đã chuyển nhượng trong thời gian chưa
giao giao cho bên B, không được thế chấp, cho thuê hoặc hứa bán cho người khác.
19


Bốn là, Có nghĩa vụ đóng góp các loại thuế theo quy định để tạo điều kiện thuận
lợi cho bên B tiến hành đăng ký trước bạ sang bên cơ quan có thẩm quyền.
1.3.2.2. Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của người quản lý, điều hành
sản giao dịch bất động sản trong soạn thảo hợp đồng gia nhập
Bởi lý do trong hợp đồng gia nhập, giữa bên soạn thảo và bên gia nhập rõ
ràng có vị thế khơng bình đẳng với nhau. Bất cân xứng về thông tin là nguyên nhân
cơ bản nhất tạo nên sự bất bình đẳng giữa các bên trong hợp đồng. Hiện tượng
dịng thơng tin khơng cân bằng vì vậy đã làm “cán cân” lợi ích và thế mạnh
nghiêng về nhà kinh doanh, đẩy người tiêu dùng vào vị thế bất lợi hơn.
Do vậy, Trong pháp luật Việt Nam hiện hành, nhà làm luật đã đưa ra cơ chế
kiểm soát hợp đồng gia nhập bằng viêcp̣ ấn định các điều khoản tối thiểu của hợp
đồng gia nhập và quy định kiểm soát hợp đồng gia nhập thông qua cơ chế phê
duyệt hay ban hành hợp đồng mẫu tiêu chuẩn để nhà kinh doanh chuyên nghiệp áp
dụng. Ngoài ra, các văn bản pháp luật chuyên ngành cũng có những quy định về
trách nhiệm của nhà kinh doanh trong việc đưa ra các điều khoản tiêu chuẩn của

hợp đồng và vai trò của các cơ quan Nhà nước trong việc kiểm sốt nội dung các
điều khoản đó.
Như vậy, đối với các hợp đồng gia nhập, người quản lý và điều hành sàn
giao dịch soạn thảo phải tuân theo nhưng quy định khung pháp luật dân sự nói
chung, pháp luật chuyên ngành kinh doanh bất động sản nói riêng quy định. Nếu tự
ý thay đổi điều khoản trái quy định pháp luật sẽ phải chịu chế tài theo quy định ban
hành. Điều này giúp bảo vệ lợi ích của người kinh doanh, người tiêu dùng.

20


CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VÀ THỰC TIỄN THI
HÀNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ,
ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN.
2.1. Thực trạng quy định pháp luật về quyền, nghĩa vụ của người quản
lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Vì bất động sản tham gia hầu hết các quan hệ kinh tế- xã hội và đóng vai
trị to lớn trong nền kinh tế quốc dân nên có rất nhiều văn bản pháp luật quy định
trực tiếp hoặc chi phối đến hoạt động của thị trường bất động sản. Đối với sàn giao
dịch bất động sản có các văn bản pháp luật điều chỉnh đó là:
-

Luật kinh doanh bất động sản năm 2014;
Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật kinh doanh

bất động sản năm 2014;
- Thông tư số 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định
số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản.
- Thông tư 11/2015/TT-BXD quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất

động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất
động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt
động của sàn giao dịch bất động sản;
- Quyết định 378/QĐ-BXD về việc công nhận cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về
môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch
bất động sản;
- Luật phòng, chống rửa tiền;
- Nghị định số 121/2013/NĐ- CP ngày 10/10/2013 quy định xử phạt vi phạm hành
chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh
doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà
và công sở
21


2.1.1. Những điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản7
Doanh nghiệp muốn thành lập sàn giao dịch BĐS trước tiên phải đáp ứng
đủ điều kiện của Điều 69 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 là:
“Điều 69. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải
thành lập doanh nghiệp.
2. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít
nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều
hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động
sản.
3. Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở
vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.”
Sàn giao dịch BĐS phải có kế hoạch hoạt động của SGD BĐS; phải có cơ
sở vật chất kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của SGD BĐS; có người quản
lý, điều hành SGD BĐS đáp ứng đầy đủ các điều kiện do chính phủ quy định.
Những quy định và điều kiện thành lập về SGD BĐS ở trên là khá đơn

giản, rõ ràng và không yêu cầu cao để tránh hiện tượng độc quyền của một số
doanh nghiệp địa ốc đã có sẵn tiềm lực.
2.1.2. Mơ hình tổ chức hoạt động của sàn
Theo quy định tại Phần 4 hướng dẫn một số nội dung về sàn giao dịch bất
động sản trong Thông tư số 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội
dung của nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản.

7 Văn Thị Anh, Sàn giao dịch bất động sản – một trong những nội dung quản lý của nhà nước đối với thị trường bất
động sản, , cập nhật 22:43 ngày 5/5/2017

22


Cơ cấu tổ chức của Sàn giao dịch BĐS bao gồm Giám đốc, các phó Giám
đốc và các bộ phận chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của
Sàn giao dịch.
– Sàn giao dịch BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc môi giới
BĐS. Nếu có dịch vụ định giá BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm cơng việc
này, có chứng chỉ giá BĐS do cơ quan có thẩm quyền cấp.
– Sàn giao dịch BĐS phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2
phục vụ cho hoạt động môi giới và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung,
đồng thời bảo đảm có trang thiết bị phù hợp với nội dung.
Với những quy định trên thì tuỳ thuộc vào khả năng, năng lực của mỗi
doanh nghiệp để thành lập các sàn có quy mơ lớn hoặc nhỏ, tuy nhiên, vẫn phải
bảo đảm tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật.
2.1.3. Quyền của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Để hoạt động kinh doanh sàn giao dịch bất động sản có hiệu quả, đúng
pháp luật, hạn chế các rủi ro, các thiệt hại cho người dân pháp luật kinh doanh bất
động sản đã có những quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người quản lý,

điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Theo quy định tại điều 71 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
“Điều 71. Quyền của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản
1. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản được đưa
lên sàn giao dịch bất động sản.
2. Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ
điều kiện đưa vào kinh doanh.
3. Được thu phí dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn
giao dịch bất động sản.
4. Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.
23


5. Các quyền khác trong hợp đồng.”
Theo đó, người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản có quyền yêu
cầu khách hang cung cấp thông tin, tài liệu về BĐS được đưa lên sàn giao dịch;
bảo đảm BĐS được đưa lên sàn giao dịch có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh;
phải cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS và chịu
trách nhiệm về thơng tin, tài liệu do mình cung cấp.
2.1.4. Nghĩa vụ của người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản
Theo quy định tại điều 72 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
“Điều 72. Nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch
bất động sản
1. Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện
được giao dịch.
2. Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu
trách nhiệm về hồ sơ, thơng tin do mình cung cấp.
3. Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao
dịch bất động sản.

4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm
tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.”
Theo đó, nghĩa vụ của người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản
là: phải đảm bảo sàn giao dịch hoạt động đúng nội dung đã đăng ký, thực hiện chế
độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền; thực hiện các nghĩa vụ về thuế, và các nghĩa vụ tài chính
khác theo quy định của pháp luật; bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
24


2.1.5. Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Người quản lý , điều hành sàn giao dịch BĐS phải đảm bảo sàn có quy chế
hoạt động phù hợp với các quy định tại Thông tư số 13/2008/TT-BXD hướng dẫn
thực hiện một số nội dung của nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10
năm 2007 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh
bất động sản
“1.8. Sàn giao dịch bất động sản phải có Quy chế hoạt động, gồm những
nội dung cơ bản sau:
1.8.1. Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của sàn giao
dịch bất động sản;
1.8.2. Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của sàn
giao dịch bất động sản;
1.8.3. Quy định về chế độ quản lý tài chính của sàn giao dịch bất động
sản;
1.8.4. Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch;
1.8.5. Quy định về thông tin bất động sản đưa vào giao dịch; chế độ quản
lý, cung cấp thông tin về bất động sản, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản.”

2.1.6. Chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch bất động sản.
Chế tài xử phạt được quy định trong Nghị định số 121/2013/NĐ- CP ngày
10/10/2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh
doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý
cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công
“Điều 36. Vi phạm quy định về thành lập và hoạt động sàn giao dịch bất
động sản
1. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các
hành vi sau đây:
a) Vi phạm quy định về thành lập sàn giao dịch bất động sản;
25