GIÁO TRÌNH
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN



Trường Đại học Thương mại
Chủ biên: PGS.TS LÊ THỊ KIM NHUNG

TS. VŨ XUÂN DŨNG

GIÁO TRÌNH
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

NHÀ XUẤT BẢN HÀ NỘI - 2017



DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa của từ viết tắt

Asean

Hiệp hội các Quốc gia Đông Nam Á

BĐS

Bất động sản

CHXH

Cộng hịa xã hội

GDP

Tổng sản phẩm nội địa

MMTB

Máy móc thiết bị

NXB

Nhà xuất bản

PGS.TS

Phó giáo sư, Tiến sĩ

QH

Quốc hội

SXKD

Sản xuất kinh daonh

ThS

Thạc sĩ


TNDN

Thu nhập doanh nghiệp

TS

Tài sản

TS

Tiến sĩ

TSCĐ

Tài sản cố định

TTCK

Thị trường chứng khốn

UBND

Ủy ban nhân dân

USD

Đơ la Mỹ

VAT


Thuế giá trị gia tăng



LỜI NÓI ĐẦU
Trong nền kinh tế thị trường, giá trị của tài sản là một trong
những căn cứ cốt yếu của mọi hoạt động kinh tế. Việc xác định
giá trị tài sản hay định giá tài sản luôn là nhu cầu cần thiết và quan
trọng đối với mọi chủ thể để có thể đưa ra các quyết định của mình.
Mặc dù, hoạt động định giá được xem là có tính nghệ thuật song
luôn gắn những cơ sở và nguyên lý khoa học đã được thừa nhận
rộng rãi. Nếu hoạt động định giá tài sản được tiến hành một cách
khoa học và hợp lý thì sẽ giúp cho các tổ chức và cá nhân có thể
đưa ra các quyết định đầu tư, mua bán, xử lý tài sản,… phù hợp với
mục tiêu và nhu cầu của mình. Ngược lại, nếu việc định giá tài sản
không hợp lý, sẽ cung cấp những thơng tin thiếu chính xác cho việc
ra các quyết định của các tổ chức và cá nhân, từ đó ảnh hưởng tiêu
cực đến việc thực hiện các mục tiêu của họ. Do đó, việc nghiên cứu
các nguyên lý căn bản về định giá tài sản đã và đang trở thành nhu
cầu cần thiết và khơng có giới hạn đối với các nhà nghiên cứu, các
nhà quản trị doanh nghiệp và đối với mọi chủ thể quan tâm.
Học phần Định giá tài sản là một học phần có vị trí quan trọng
trong chương trình đào tạo Cử nhân kinh tế ngành Tài chính - Ngân
hàng, là học phần thuộc khối kiến thức ngành; đồng thời cũng là
học phần bổ trợ cho kiến thức ngành và chuyên ngành của các
chuyên ngành đào tạo khác của Trường đại học Thương Mại như
chuyên ngành Kế toán doanh nghiệp, Kinh tế, …
Học phần trang bị cho người học những kiến thức cơ bản về lý
thuyết định giá tài sản và các phương pháp định giá tài sản trong

nền kinh tế thị trường theo các thông lệ và tiêu chuẩn định giá trong
nước và quốc tế; trang bị cho người học phương pháp và kỹ năng
cần thiết để có thể triển khai và thực hiện tồn bộ q trình nghiệp
vụ định giá tài sản, có thể xây dựng và thực hiện có hiệu quả cơng
tác định giá tài sản. Với mục tiêu như vậy, giáo trình được thiết kế
gồm 5 chương, gồm:
- Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản
- Chương 2: Định giá bất động sản
- Chương 3: Định giá máy móc thiết bị
- Chương 4: Định giá tài sản vơ hình
- Chương 5: Định giá doanh nghiệp.
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

7


Giáo trình Định giá tài sản là một tài liệu cần thiết phục vụ cho
nghiên cứu, giảng dạy của giảng viên và việc học tập của sinh viên
thuộc các chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Kế tốn doanh
nghiệp, Kinh tế, … và là tài liệu tham khảo hữu ích cho các độc giả
quan tâm đến lĩnh vực này.
Tham gia biên soạn giáo trình, gồm các tác giả:
* PGS.TS. Lê Thị Kim Nhung, đồng chủ biên và biên soạn các
chương 1,4
* TS. Vũ Xuân Dũng, đồng chủ biên và biên soạn các
chương 3,5
* ThS. Vũ Xuân Thủy, biên soạn chương 2
Trong quá trình biên soạn, tập thể tác giả đã tham khảo một số
tài liệu trong nước và nước ngoài, các chuẩn mực, các văn bản pháp
quy của nhà nước, tiếp thu ý kiến đóng góp của Hội đồng khoa học

nghiệm thu giáo trình như: GS,TS Đinh Văn Sơn, TS Nguyễn Hồ
Phi Hà, TS Nguyễn Phúc Hiền, TS Nguyễn Thu Thủy, PGS, TS
Nguyễn Viết Thái. Tập thể tác giả đã kế thừa có chọn lọc các sách,
tài liệu tham khảo, đồng thời cập nhật, bổ sung những kiến thức
mới theo yêu cầu của sự hội nhập và phát triển kinh tế hiện nay ở
Việt Nam. Chúng tôi xin chân thành cảm ơn các tác giả của những
tài liệu mà chúng tơi đã sử dụng, cảm ơn sự góp ý của các nhà khoa
học đã giúp chúng tơi hồn thiện và nâng cao chất lượng giáo trình.
Mặc dù tập thể tác giả đã có nhiều cố gắng, nhưng do hạn chế về
điều kiện nghiên cứu và trình độ có hạn nên giáo trình khơng thể
tránh khỏi những khiếm khuyết, hạn chế nhất định. Tập thể tác giả
rất mong nhận được các ý kiến phê bình, góp ý q báu của độc giả
để lần tái bản sau giáo trình sẽ được hồn thiện hơn.
TẬP THỂ TÁC GIẢ

8

GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Mục tiêu: Chương này cung cấp cho người học những kiến thức
cơ bản về lý thuyết định giá tài sản như: Các khái niệm liên quan
đến tài sản và định giá tài sản, các nguyên tắc và phương pháp định
giá tài sản,... làm tiền đề cho việc nghiên cứu các chương tiếp sau.
Ngồi ra, cịn giới thiệu cho người học về hoạt động định giá chuyên
nghiệp (nghề thẩm định giá) - một dịch vụ tài chính mới xuất hiện
và có nhu cầu ngày càng cao trong nền kinh tế thị trường hiện đại,
qua đó giúp hình thành động cơ học tập và rèn luyện để lập nghiệp.



1.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ MỤC ĐÍCH CỦA ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
1.1.1. Khái niệm định giá tài sản
Định giá tài sản tức là việc xác định giá trị của một tài sản cụ thể
bằng một hoặc nhiều phương pháp phù hợp. Định giá là một hoạt
động diễn ra thường xuyên của các chủ thể tham gia thị trường theo
các cấp độ khác nhau. Trong thực tế, thuật ngữ “định giá tài sản” hay
“thẩm định giá” - valuation, đều mang cùng một bản chất là xác định
giá trị của tài sản do các chủ thể khác nhau thực hiện. Thẩm định giá
là một dịch vụ định giá tài sản mang tính chuyên nghiệp, được thực
hiện bởi các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh
nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện. Do
vậy, trong giáo trình này thuật ngữ “định giá tài sản” được hiểu là
một hoạt động mang tính chun mơn tương tự như “thẩm định giá”.
Có nhiều khái niệm khác nhau về định giá:
- Theo từ điển Oxfort: Định giá (Valuation) là sự ước tính giá trị
của một vật, của một tài sản, là sự ước tính giá trị hiện hành của tài
sản trong kinh doanh. Khái niệm này đề cập đến ước tính giá trị của
hiện hành của tài sản trong kinh doanh.
- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương
quốc Anh: Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản
cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ.
Khái niệm này đề cập đến ước tính giá trị bằng tiền về quyền sở hữu
tài sản cho một mục đích đã được xác định.
- Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc marketing của AVO (Hiệp
hội thẩm định giá Austraylia): Định giá là việc xác định giá trị của bất
động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và
mục đich thẩm định giá. Do vậy định giá là áp dụng các dữ kiện thị
trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với
tài sản được định giá để hình thành giá trị của chúng. Khái niệm này

cho thấy, thuật ngữ “Định giá – valuation” chỉ tập trung vào xác định
giá trị của bất động sản theo một mục đích đã xác định dựa trên các
dữ kiện thị trường so sánh được. Như vậy, định giá thường được mơ tả
như một “khoa học khơng chính xác”, bởi nó phụ thuộc vào việc thu
thập và phân tích các dữ kiện thị trường của người thẩm định viên.
- Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Đại học quốc gia Singapore: Định
giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục
10

GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN


đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc
đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét đến tất cả các yếu
tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Khái niệm này tuy không đề cập đến một loại tài sản cụ thể là bất
động sản, nhưng có nhiều nét tương đồng với khái niệm của Hiệp hội
thẩm định giá Austraylia. Theo đó, định giá vừa mang tính khoa học,
vừa mang tính nghệ thuật, khi ước tính giá trị của một tài sản bao giờ
cũng phải xác định rõ mục đích của việc định giá, xem xét tất cả đặc
điểm của tài sản và yếu tố tác động của thị trường.
- Theo điều 4 Luật Giá số 11/2012/QH13 chính thức được Quốc
hội nước ta thông qua vào ngày 20/6/2012 thay thế cho Pháp lệnh
Giá năm 2002: Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền
hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng
hóa, dịch vụ. Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng
thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy
định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm,
thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn
thẩm định giá.

Mặc dù có nhiều cách hiểu khác nhau, nhưng những nét đặc trưng
cơ bản của thẩm định giá cần được thừa nhận là:
• Định giá là cơng việc ước tính.
• Định giá là một hoạt động địi hỏi tính chun mơn.
• Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
• Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ
yếu là bất động sản.
• Xác định tại một thời điểm cụ thể.
• Xác định cho một mục đích nhất định.
• Dữ liệu được sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến
thị trường.
Từ những đặc trưng nêu trên có thể kết luận như sau: Định giá
là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài
sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
1.1.2. Đối tượng của định giá tài sản
Đối tượng định giá là những tài sản thuộc quyền sở hữu (quyền
kiểm soát) của các chủ thể trong xã hội, là những tài sản hợp pháp
được tham gia thị trường theo quy định của pháp luật.
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

11


Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích định giá căn cứ vào
quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động
sản, Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên
quan do các cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ
phân loại tài sản thẩm định giá của khu vực và quốc tế. Theo đó, tài
sản gắn liền với quyền tài sản trong thẩm định giá bao gồm:
+ Bất động sản: Là các tài sản khơng thể di dời, gắn với một vị

trí địa lý nhất định, một không gian nhất định như: đất đai, nhà ở,
cơng trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản khác gắn liền với
đất,…
+ Động sản: Là những tài sản có đặc điểm là khơng gắn cố định
với một khơng gian, vị trí nhất định và có thể di dời được như: Các
loại máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất, dây chuyền công nghệ,
phương tiện vận tải, hàng hóa, nguyên liệu, nhiên liệu, kim loại
quý, đá quý, các loại tiền, các giấy tờ có giá,…
+ Doanh nghiệp: Được coi là một tài sản đặc thù trong nền kinh
tế thị trường, bởi doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế được thừa
nhận về mặt pháp luật trên một số tiêu chuẩn nhất định; doanh
nghiệp gắn với các chủ sở hữu nhất định và là đối tượng được giao
dịch trên thị trường thông qua các hoạt động mua, bán, sáp nhập,
chia tách doanh nghiệp,…
+ Các quyền tài sản: Là các quyền có thể xác định giá trị bằng
tiền và có thể chuyển giao trong các giao dịch dân sự. Quyền tài sản
là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi tức
liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng
một hay nhiều quyền lợi khi làm chủ tài sản đó. Quyền sở hữu tài
sản bao gồm một nhóm quyền năng mà mỗi quyền năng có thể tách
rời với quyền sở hữu và chuyển giao trong giao dịch dân sự, đó là:
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Quyền tài
sản là một loại tài sản vơ hình, là đối tượng của thẩm định giá, tuy
nhiên việc xác định giá trị của nó rất phức tạp và khó khăn.
1.1.3. Mục đích của định giá tài sản
Mục đích của định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản
cho một cơng việc nhất định. Chính vì vậy, mục đích của định giá
là một yếu tố quan trọng, ảnh hưởng có tính quyết định đến việc lựa
chọn phương pháp định giá của thẩm định viên. Có rất nhiều mục
12


GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN


đích định giá tài sản khác nhau, có thể chỉ ra một số trường hợp sau:
- Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu : Để giúp
cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được, để giúp cho
người mua có thể xác định giá mua, để thiết lập cơ sở cho sự trao
đổi của tài sản này với tài sản khác.
- Xác định giá trị tài sản cho các mục đích tài chính và tín dụng:
Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay thế chấp, để xác định giá trị
cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản.
- Xác định giá trị tài sản để xác định giá trị số tiền cho thuê theo
hợp đồng: Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các
điều khoản cho thuê.
- Xác định giá trị tài sản để phát triển tài sản và đầu tư: Để so
sánh với cơ hội đầu tư vào các tài sản khác, để quyết định khả năng
thực hiện đầu tư.
- Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp: Để lập báo cáo tài
chính hàng năm, xác định giá trị thị trường của vốn đầu tư; để xác
định giá trị doanh nghiệp; để mua bán hợp nhất, thanh lý tài sản của
cơng ty; để có phương án xử lý tài sản khi cải cách doanh nghiệp
nhà nước.
- Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các u cầu có tính pháp
lý: Để xác định giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản; để xác
định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi tài sản; để tính thuế
khi một tài sản được bán hoặc thừa kế; để tòa án ra quyết định phân
chia tài sản khi xét xử các vụ án; để xác định giá sản phục vụ cho
việc đấu thầu, đấu giá tài sản công; để xác định giá sàn phục vụ cho
việc đấu giá các tài sản bị phát mãi, tịch thu sung công quỹ.

1.2. MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN TÀI SẢN VÀ
GIÁ TRỊ TÀI SẢN
1.2.1. Tài sản
* Khái niệm
Theo Viện Ngôn ngữ học (Từ điển Tiếng Việt): Tài sản là của cải
vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu.
Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do doanh
nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ,
mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước
một cách hợp lý.
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

13


Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS 04): Tài sản là nguồn
lực: (a) doanh nghiệp kiểm soát được; và (b) dự tính đem lại lợi ích
kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp.
* Phân loại tài sản
- Theo hình thái biểu hiện: TS hữu hình và TS vơ hình
- Theo tính chất sở hữu: TS cơng cộng và TS cá nhân
- Theo khả năng trao đổi: Hàng hóa và phi hàng hóa
- Theo khả năng di dời: Động sản và bất động sản
- Theo đặc điểm luân chuyển giá trị: TS cố định và TS lưu động
* Chú ý: Theo quan niệm về tài sản trong công tác kế tốn khơng
hẳn đồng nhất với quan điểm của thẩm định viên. Một nguồn lực vơ
hình có thể được coi là tài sản theo quan niệm của thẩm định viên,
nhưng đối với kế tốn viên thì khơng hẳn như vậy. Để xác định một
nguồn lực vơ hình có phải là TSCĐ vơ hình hay khơng, có được ghi
vào bảng cân đối kế tốn, có được trích khấu hao hay khơng cần phải

xem xét đến các yếu tố: Tính có thể xác định được, khả năng kiểm
sốt nguồn lực và tính chắc chắn của lợi ích kinh tế trong tương lai.
Nếu một nguồn lực vơ hình khơng thỏa mãn định nghĩa TSCĐ vơ
hình thì chi phí phát sinh để tạo ra nguồn lực vơ hình đó phải ghi
nhận là chi phí kinh doanh trong kỳ hoặc chi phí trả trước. Riêng
nguồn lực vơ hình doanh nghiệp có được thơng qua việc sát nhập
doanh nghiệp có tính chất mua lại, được ghi nhận là lợi thế thương
mại vào ngày phát sinh nghiệp vụ mua. Quan niệm về tính có thể xác
định được, khả năng kiểm sốt nguồn lực và tính chắc chắn của lợi
ích kinh tế trong tương lai theo chế độ kế tốn hiện hành là:
Tính có thể xác định được:
+ TSCĐ vơ hình phải là tài sản có thể xác định được để có thể
phân biệt một cách rõ ràng tài sản đó với lợi thế thương mại. Lợi
thế thương mại phát sinh từ việc sáp nhập doanh nghiệp có tính
chất mua lại, được thể hiện bằng một khoản thanh toán do bên mua
tài sản thực hiện để có thể thu được lợi ích kinh tế trong tương lai.
+ Một TSCĐ vơ hình có thể xác định riêng biệt khi doanh nghiệp
có thể đem TSCĐ vơ hình đó cho th, bán, trao đổi hoặc thu được
lợi ích kinh tế cụ thể từ tài sản đó trong tương lai. Những tài sản chỉ
tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai khi kết hợp với các tài sản khác
nhưng vẫn được coi là tài sản có thể xác định riêng biệt nếu doanh
nghiệp xác định được chắc chắn lợi ích kinh tế trong tương lai do
tài sản đó đem lại.
14

GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN


Khả năng kiểm soát:
+ Doanh nghiệp nắm quyền kiểm soát một tài sản nếu doanh

nghiệp có quyền thu lợi ích kinh tế trong tương lai mà tài sản đó
đem lại, đồng thời cũng có khả năng hạn chế sự tiếp cận của các
đối tượng khác đối với lợi ích đó. Khả năng kiểm sốt của doanh
nghiệp đối với lợi ích kinh tế trong tương lai từ TSCĐ vơ hình
thơng thường có nguồn gốc từ quyền pháp lý.
+ Tri thức về thị trường và hiểu biết chun mơn có thể mang lại
lợi ích kinh tế trong tương lai. Doanh nghiệp có thể kiểm sốt lợi
ích đó khi có ràng buộc bằng quyền pháp lý, ví dụ: Bản quyền, giấy
phép khai thác thủy sản,…
+ Doanh nghiệp có đội ngũ nhân viên lành nghề, và thơng qua
việc đào tạo doanh nghiệp có thể xác định được sự nâng cao kiến
thức của nhân viên sẽ mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai, nhưng
doanh nghiệp khơng đủ khả năng kiểm sốt lợi ích kinh tế đó, vì
vậy khơng được ghi nhận là TSCĐ vơ hình. Tài năng lãnh đạo và
kỹ thuật chun mơn cũng khơng được ghi nhận là TSCĐ vơ hình
trừ khi tài sản này được đảm bảo bằng quyền pháp lý để sử dụng nó
và để thu được lợi ích kinh tế trong tương lai, đồng thời thỏa mãn
các quy định về định nghĩa TSCĐ vơ hình và tiêu chuẩn ghi nhận
TSCĐ vơ hình.
+ Doanh nghiệp có danh sách khách hàng hoặc thị phần nhưng do
khơng có quyền pháp lý hoặc biện pháp khác để bảo vệ hoặc kiểm
soát các lợi ích kinh tế từ các mối quan hệ với khách hàng và sự trung
thành của họ, vì vậy khơng được ghi nhận là TSCĐ vơ hình.
Lợi ích kinh tế trong tương lai mà TSCĐ vơ hình đem lại cho
doanh nghiệp có thể bao gồm: Tăng doanh thu, tiết kiệm chi phí,
hoặc lợi ích khác xuất phát từ việc sử dụng TSCĐ vơ hình.
Tóm lại, nội hàm của khái niệm tài sản cần thể hiện được là: (i)
Tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất, hữu hình
hoặc vơ hình - gọi chung là nguồn lực; (ii) Tài sản xác định cho
một chủ thể nhất định - đặt dưới sự kiểm soát của một chủ thể nào

đó, khơng có khái niệm tài sản chung chung; (iii) Khái niệm tài sản
hàm chứa những lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể, khơng
nhất thiết dành riêng cho doanh nghiệp. Với ý nghĩa như vậy, để
phán ánh rõ đối tượng của ngành định giá có thể đưa ra một định
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

15


nghĩa đơn giản: Tài sản là nguồn lực được kiểm soát bởi một chủ
thể nhất định.
* Quyền sở hữu tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép
chủ thể những khả năng khai thác lợi ích từ tài sản. Quyền sở hữu
gồm: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. (i)
Quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản. (ii)
Quyền sử dụng là quyền khai thác những cơng dụng hữu ích của
tài sản, quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản đó có thể đem
lại. (iii) Quyền định đoạt là quyền được chuyển giao quyền sở hữu,
trao đổi, biếu tặng, cho, cho vay, thừa kế,… hoặc khơng thực hiện
các quyền đó.
1.2.2. Giá trị tài sản
* Khái niệm giá trị
- Theo quan điểm của C.Mác:
Hàng hóa có 2 thuộc tính là giá trị sử dụng và giá trị. Giá trị sử
dụng là cơng dụng của hàng hóa để thỏa mãn một nhu cầu nào đó
của con người. Giá trị của hàng hóa được xác định ở mặt chất và
lượng: Chất của giá trị là lao động của người sản xuất hàng hóa,
nói một cách cụ thể hơn là lao động trừu tượng của người sản xuất
hàng hóa kết tinh trong hàng hóa; Lượng của giá trị được tính theo
thời gian lao động. Mỗi hàng hóa có thời gian lao động cá biệt khác

nhau, khi trao đổi trên thị trường, giá trị của hàng hóa được đo bằng
thời gian lao động xã hội cần thiết.
- Theo quan điểm định giá tài sản
Có nhiều loại giá trị khác nhau theo nhiều cách sử dụng khác
nhau: giá trị (value), giá trị thị trường (market value), giá trị trao đổi
(value in exchange), giá trị công bằng (fair value), giá trị trong sử
dụng (value in use),… Có thể đưa ra một định nghĩa chung: Giá trị
tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản đó mang lại
cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Khái niệm này cho
thấy: (i) Giá trị tài sản được đo bằng tiền; (ii) Giá trị tài sản có tính
thời điểm, đến thời điểm khác có thể khơng cịn như vậy; (iii) Cùng
là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các cá
nhân hay các chủ thể khác nhau; (iv) Giá trị tài sản cao hay thấp do
hai nhóm yếu tố quyết định là cơng dụng hữu ích vốn có của tài sản
và khả năng của chủ thể trong việc khai thác các cơng dụng đó; (v)
16

GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN


Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản
đó mang lại cho mỗi chủ thể trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.
* Ý nghĩa và đặc tính của giá trị
- Ý nghĩa: Giá trị tài sản phải được xem xét trên cả hai góc độ:
tính chủ quan và tính khách quan
+ Tính chủ quan của giá trị: Ý nghĩa chủ quan của giá trị là sự
đánh giá chủ quan của mỗi người về giá trị tài sản. Cùng một tài
sản nhưng với các cá nhân khác nhau, tùy thuộc vào khả năng, sở
thích, tài sản có thể được dùng cho các mục đích khác nhau, có thể
được sử dụng, khai thác lợi ích, cơng dụng với những mức độ khác

nhau. Vì vậy, giá trị của cùng một tài sản có thể khác nhau theo sự
đánh giá chủ quan của mỗi người. Phản ánh dưới góc độ này có các
khái niệm: Giá trị đang sử dụng, giá trị hữu ích, giá trị đối với cá
nhân, giá trị đầu tư, giá trị thế chấp, giá trị bảo hiểm, giá trị cấm cố.
+ Tính khách quan của giá trị: Ý nghĩa khách quan của giá trị
là sự công nhận của thị trường về giá trị tài sản. Giá trị của tài sản
là cơ sở của giá cả, là cơ sơ của sự trao đổi cũng như mọi hoạt
động và giao dịch kinh tế trong nền kinh tế thị trường. Giá trị tài
sản phản ánh số tiền ước tính có thể xảy ra với xác suất lớn nhất
trong một cuộc giao dịch tại một thời điểm nào đó. Khi giao dịch
diễn ra - giá trị được thực hiện, giá trị giao dịch trở thành một thực
tế khách quan - một chứng cớ thị trường về giá trị tài sản, là sự
thừa nhận của các chủ thể hay của thị trường về sự tồn tại của giá
trị trong hoạt động kinh tế. Phản ánh dưới góc độ này có các khái
niệm: giá trị thị trường, giá trị trao đổi, giá trị cơng bằng.
- Đặc tính của giá trị: Một tài sản có giá trị cần thiết phải có đủ
bốn đặc trưng pháp lý và kinh tế, đó là tính hữu ích, tính khan hiếm,
tính có u cầu và tính có thể chuyển giao được.
+ Tính hữu ích: Thể hiện ở khả năng cung cấp dịch vụ hoặc làm
thỏa mãn nhu cầu của con người. Tính hữu ích là một đặc tính cơ
bản làm cho hàng hóa hoặc dịch vụ trở nên có giá trị. Tuy nhiên,
tính hữu ích chỉ là một trong các đặc tính tạo ra giá trị, nếu hàng hóa
có tính hữu ích nhưng khơng có u cầu hoặc khơng khan hiếm thì
giá trị thị trường cũng khơng tồn tại.
+ Tính khan hiếm: Là một khái niệm có tính tương đối. Nói
chung, mọi hàng hóa đều có tính khan hiếm. Tính khan hiếm có
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

17



thể hiểu như tác động của yếu tố cung đối với thị trường ở hiện tại
và khả năng ảnh hưởng của chúng trong tương lai. Giá trị của hàng
hóa sẽ thay đổi theo sự thay đổi mức khan hiếm của hàng hóa đó
trên thị trường.
+ Tính có u cầu: u cầu hay địi hỏi thực ra được hình thành
bởi tính hữu ích của tài sản. Tuy nhiên, ngồi tính hữu ích và nhu
cầu thơng thường, thuật ngữ có u cầu ở đây còn là một khái niệm
kinh tế chỉ sự cần thiết, hữu ích nhưng có khả năng về tiền tệ để
thỏa mãn yêu cầu đó - đồng nghĩa với nhu cầu có khả năng thanh
tốn hay cầu của thị trường.
+ Tính có thể chuyển giao được: Là một khái niệm pháp lý phản
ánh một đặc tính quan trọng của giá trị, nhất là đối với bất động
sản. Ngay cả trong trường hợp tài sản có các đặc tính hữu ích, khan
hiếm và có u cầu, nhưng khơng thể chuyển giao được tồn bộ
hay từng phần thì giá trị thị trường của hàng hóa đó cũng khơng tồn
tại. Khả năng chuyển giao được được hiểu là sự chuyển giao quyền
sở hữu và kiểm sốt tài sản đó từ chủ thể này sang chủ thể khác.
* Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí
- Giá trị: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà
tài sản đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Chủ thể có thể nhận được các lợi ích bằng tiền - nhận được giá trị,
khơng nhất thiết phải qua trao đổi, mua bán.
Theo Ủy ban thẩm định giá quốc tế (IVSC): Giá trị là số tiền ước
tính của hàng hóa và dịch vụ tại một thời điểm nhất định. Thuật ngữ
giá trị mang tính chất giả thiết, khơng có trên thực tế mà là mức giá
dự tính của người mua, người bán hàng hóa dịch vụ tại một thời
điểm nhất định. Giá trị thể hiện mức giá cả dự tính sẽ được chấp
nhận trong một cuộc giao dịch. Giá trị thị trường thể hiện mức giá
cả dự tính sẽ được chấp nhận trong một cuộc giao dịch bình đẳng.

- Giá cả: Giá cả (price) là một thuật ngữ được sử dụng cho một
khoản tiền yêu cầu, chào bán hoặc trả cho một hàng hóa hoặc dịch
vụ. Trong thực tế, có thể hiểu giá cả theo một số nghĩa sau đây:
(i) Giá cả là số tiền thực tế người mua trả cho người bán để được
quyền sở hữu sản phẩm hoặc dịch vụ; (ii) Giá cả là số tiền thỏa
thuận giữa người mua và người bán về một sản phẩm hoặc dịch vụ.
Giá cả tiêu biểu cho sự ước tính bằng tiền của giá trị. Giá cả có thể
lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị của tài sản.
18

GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN


Theo kinh tế chính trị học: Giá cả là biểu hiện bằng tiền của
giá trị.
Theo kinh tế học: Giá cả là một số tiền nhất định yêu cầu chào
bán hay thanh tốn cho một hàng hóa hay dịch vụ. Giá cả phản ánh
chi phí bằng tiền mà người mua phải bỏ ra, phản ánh thu nhập mà
người bán nhận được.
Theo IVSC: Giá cả là số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc
được trả cho một hàng hóa hoặc dịch vụ nhất định.
- Chi phí
Theo IVSC: Chi phí (cost) là mức giá được trả cho hàng hóa
hoặc dịch vụ hoặc là một số tiền cần có để tạo ra hoặc để sản xuất
ra hàng hóa hoặc dịch vụ. Khi hàng hóa dịch vụ được hồn tất thì
chi phí của hàng hóa hoặc dịch vụ đó trở thành một thực tế lịch sử
và được gọi là giá gốc. Mức giá được trả cho hàng hóa hoặc dịch
vụ đó trở thành chi phí đối với người mua.
Như vậy, có thể chỉ ra những điểm giống nhau và khác nhau
giữa giá trị, giá cả và chi phí. Điểm giống nhau là chúng đều thể

hiện bằng một số tiền nhất định, đều có thể sử dụng để đo lường
lợi ích của hàng hóa đối với các chủ thể. Điểm khác nhau giữa
chúng, đó là:
+ Giá cả là một khái niệm phản ánh quan hệ trao đổi mua bán
hàng hóa.
+ Khái niệm giá trị khơng nhất thiết được hình thành và được
dùng trong quan hệ trao đổi mua bán. Trong nhiều trường hợp, khái
niệm giá trị thể hiện số tiền ước tính, số tiền mang tính giả thiết.
Giá trị ước tính có thể cách xa so với giá cả thực tế giao dịch. Giá
trị trao đổi là đồng nghĩa với khái niệm giá cả.
+ Chi phí là một dạng đặc biệt của giá cả. Chi phí là cách gọi
khác của giá cả, được người mua dùng cho các yếu tố đầu vào của
họ, phản ánh phí tổn cho việc sản xuất hàng hóa, dịch vụ.
1.2.3. Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường
- Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời
điểm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên
là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị cơng khai,
mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và
khơng bị ép buộc.
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

19


Giá trị thị trường là mức giá được thị trường thừa nhận. Giá trị
thị trường đôi khi được gọi là giá trị công bằng, là một tiêu chuẩn
cơ bản của giá trị. Giá trị thị trường là căn cứ chủ yếu của hoạt động
định giá đối với hầu hết các loại tài sản. Cơ sở của việc ước tính giá
trị thị trường của một loại tài sản nào đó được dựa trên một thực
tế là nó có khả năng trao đổi mua bán một cách phổ biến trên thị

trường, được thực tiễn kiểm chứng một cách khách quan.
Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều loại tài sản cần được định giá
nhưng chúng rất ít khi được mua bán, thậm chí khơng có thị trường
đối với chúng (ví dụ như: Nhà ga, công viên, nhà thờ, bệnh viện,…).
Để đánh giá giá trị của những tài sản này, người ta dựa vào những
yếu tố phi thị trường chi phối đến giá trị tài sản. Giá trị được ước
tính như vậy gọi là giá trị phi thị trường.
- Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên
việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả
năng có thể mua bán tài sản trên thị trường.
Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trường cũng
xuất phát từ khái niệm giá trị tài sản: Là biểu hiện bằng tiền về
những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một
thời điểm nhất định. Tuy nhiên, những lợi ích mà tài sản mang lại
được các chủ thể đánh giá rất khác nhau, nó phụ thuộc vào cơng
dụng hay tính hữu ích của tài sản đó với mỗi người, tùy thuộc vào
bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản. Đó là cơ sở
của việc ước tính giá trị tài sản đối với mỗi người, là lý do dẫn đến
sự phong phú của các khái niệm giá trị.
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản
Định giá tài sản thực chất là ước tính giá trị của tài sản, vì vậy, để
nâng cao tính chính xác của kết quả định giá, cần thiết phải xem xét
các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Việc nhận diện một cách
rõ ràng các yếu tố ảnh hưởng giúp thẩm định viên đánh giá mức
độ quan trọng của từng yếu tố, thiết lập và tìm ra mối quan hệ giữa
chúng, để từ đó có thể lựa chọn phương pháp định giá thích hợp.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản bao gồm:
* Các yếu tố mang tính vật chất
Yếu tố vật chất là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng
tự nhiên, vốn có mà tài sản có thể mang lại cho người sử dụng như:

20

GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN


Đối với đất đai nhà cửa là vị trí, diện tích, kích thước, khả năng
sửa chữa cải tạo,… đối với máy móc thiết bị là các tính năng cơng
dụng, độ bền vật liệu…
Thơng thường, thuộc tính hữu dụng hay cơng dụng của tài sản
càng cao thì giá trị tài sản sẽ càng lớn. Tuy nhiên, do yếu tố chủ
quan của giá trị, tài sản có được đánh giá cao hay khơng cịn phụ
thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác sử dụng tài
sản đó. Do vậy, bên cạnh việc dựa vào công dụng của tài sản, nhà
thẩm định cần phải xét đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành
tư vấn, lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.
* Các yếu tố về tình trạng pháp lý
Hai tài sản có các yếu tố về vật chất hay công dụng như nhau,
nhưng khác nhau về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khách nhau.
Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối
với việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử
dụng. Tình trạng pháp lý của tài sản ảnh hưởng rất lớn đến giá trị
tài sản, nhất là bất động sản. Thông thường, quyền khai thác các
thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị của tài sản càng cao và
ngược lại. Tất nhiên các quyền đó phải được sự bảo hộ của pháp
luật. Đó là các quyền: Được hay khơng được phép mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, biếu, tặng, thừa kế, nghĩa vụ nộp thuế khi bán…
Để xác định giá trị tài sản một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định
viên phải nắm được các quy định mang tính pháp lý về quyền của
các chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản
cần thẩm định. Để có được những thơng tin chính xác và tin cậy về

tình trạng pháp lý của tài sản, thẩm định viên cần phải dựa vào các
văn bản pháp lý hiện hành, xem xét một cách cụ thể các loại giấy
tờ làm bằng chứng kèm theo tài sản và dựa vào tài liệu do các cơ
quan kiểm toán cung cấp.
* Các yếu tố mang tính kinh tế
Yếu tố mang tính kinh tế ảnh hưởng đến giá trị tài sản là cung và
cầu của tài sản đó trên thị trường. Tại một thời điểm, khi các yếu
tố khác không thay đổi, giá trị tài sản phụ thuộc vào quan hệ cung
cầu, phụ thuộc vào độ co dãn của cung, cầu trên thị trường. Trên
thực tế, tài sản được định giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu
cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại.
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

21


Do vậy, việc đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu và sự
thay đổi của chúng trong tương lai là căn cứ quan trọng giúp thẩm
định viên xác định giá cả giao dịch và có cơ sở dự báo ước lượng
một cách sát thực hơn giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định.
* Các yếu tố khác
Tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng có ảnh hưởng đến giá trị
tài sản, ví dụ: Tâm lý xem tuổi, xem phong thủy để mua đất, chọn
hướng làm nhà của người Việt có thể dẫn đến tình trạng một mảnh
đất rất đắt với người này nhưng lại không mấy giá trị với người
khác. Yếu tố này đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về
tập quán dân cư, đồng thời phải phân tích yếu tố tâm lý trong một
khơng gian văn hóa nhằm xác minh giá cả của các giao dịch chứng
cứ có thể được coi là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
Quan hệ lịch sử của tài sản cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến giá

trị tài sản, ví dụ: Khi tìm mua một ngơi nhà để ở hay tìm mua một
chiếc xe ơ tơ đã qua sử dụng thì những thông tin về lịch sử của ngôi
nhà hay chiếc xe đó có tác động khá mạnh đến tâm lý của người
mua, dẫn đến việc định giá cho giao dịch này có thể cao hơn hoặc
thấp hơn.
1.3. CÁC NGUYÊN TẮC VÀ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI
SẢN
1.3.1. Các nguyên tắc định giá tài sản
* Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
- Nội dung của nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều
mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng
được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất (highest and best use).
Ví dụ: (i) Một mảnh đất có thể sử dụng để trồng cây cảnh, cho
thuê hoặc xây khách sạn… đem lại các khoản thu nhập lần lượt là
50, 70, 80 trđ vì nó đem lại thu nhập cao nhất trong các cơ hội sử
dụng. (ii) Một ngơi nhà có 2 người hỏi mua, mức trả giá của hai
người lần lượt là 1 tỷ và 1,2 tỷ thì cách bán - cách sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất giá trị của ngơi nhà là 1,2 tỷ.
IVSC giải thích ngun tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là:
Khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp
luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản; có
22

GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN


nghĩa là, một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
trước hết phải thỏa mãn điều kiện tối thiểu:
+ Tài sản được sử dụng trong điền kiện tự nhiên: Tài sản được

sử dụng hoặc giả định sử dụng trong điều kiện có thực, có độ tin
cậy tại thời điểm ước tính giá trị tài sản; khơng phải sử dụng trong
điều kiện bất bình thường hay có sự bi quan hay lạc quan quá mức
về khả năng sử dụng tài sản.
+ Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý, ví dụ: tại vị
trí này, nhà có thể xây 20 tầng thì sẽ đạt hiệu quả kinh tế cao nhất,
nhưng Nhà nước chỉ cho phép xây 4 tầng thì sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất là nhà 4 tầng. Ngoài ra, những quy ước có tính thơng
lệ, hay tập qn xã hội cũng cần phải được tơn trọng. Ví dụ: Xác
định việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của một mảnh đất ở
giữa thủ đô (nơi mà một mét vuông đất có giá hàng chục cây vàng),
mà trên đó đã xây một ngôi nhà thờ, một trường học hay một tượng
đài, chúng ta phải thừa nhận việc sử dụng hiện hành là sử dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất, bởi lẽ không được sử dụng mảnh đất này
theo cách khác.
+ Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài
chính: Mỗi người hay mỗi nhà đầu tư có thể sử dụng tài sản dựa
theo chi phí cơ hội của riêng mình. Tuy nhiên, nó phải phản ánh
tính khả thi về mặt tài chính. Ví dụ: Khơng thể biện hộ rằng chi phí
cơ hội mất đi của mảnh đất bị thu hồi là số tiền dự kiến thu được là
10 tỷ đồng nếu xây một khách sạn 5 sao chứ không phải là 3 triệu
đồng cho thuê nhà hàng tháng hiện đang thu được, nếu dự án đầu
tư xây khách sạn 5 sao là thiếu hiệu quả.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng tài sản trên
nguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang
lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết
định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại.
Vì vậy, giá trị của tài sản được thừa nhận trong điều kiện nó được
sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động định giá địi hỏi thẩm

định viên phải chỉ ra được chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt được
các giả định tình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật
và khơng khả thi về mặt tài chính. Tức là chỉ ra các khả năng thực tế
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

23


về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó. Đồng
thời, khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là cơ hội sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, sẽ là cơ sở để ước tính giá trị tài sản.
Trên thực tế, trong nhiều trường hợp, việc xác định cơ hội sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cũng không đơn giản. Việc sử dụng
tốt nhất và hiệu quả nhất còn tùy thuộc vào ý nghĩa chủ quan của
giá trị và chi phí cơ hội của từng nhà đầu tư.
* Nguyên tắc thay thế
- Nội dung: Nguyên tắc thay thế được tóm gọn trong một câu
giới hạn cao nhất về mặt giá trị của một tài sản khơng vượt q chi
phí để có được một tài sản tương đương.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Nguyên tắc này được xây dựng dựa
trên quan niệm rất đơn giản và rõ ràng: một người mua thận trọng
sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng
vẫn có một tài sản tương tự như vậy để thay thế. Tài sản tương tự
để thay thế có thể có được bằng cách mua trên thị trường hoặc bỏ
tiền để xây dựng mới.
- Tuân thủ nguyên tắc: Thay thế là một nguyên tắc cơ bản và
quan trọng trong lý thuyết thẩm định giá. Nó là cơ sở lý luận cơ bản
để hình thành phương pháp so sánh trực tiếp - một phương pháp
đơn giản nhưng lại là phương pháp chủ yếu nhất trong hệ thống các
phương pháp thẩm định giá. Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt

động định giá, đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được các thông tin
về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời
điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất
về giá trị của các tài sản cần định giá.
Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trường hợp rất khó tìm
được 2 BĐS tương tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá
bán hay chi phí sản xuất. Do vậy, để vận dụng tốt nguyên tắc này,
đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải trang bị các kỹ năng về cách
điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính
chất có thể thay thế hay so sánh với nhau về giá cả hay chi phí
sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần
thẩm định.
Nguyên tắc thay thế không chỉ được vận dụng khi thẩm định
giá trị BĐS mà còn được sử dụng trong họat động tư vấn về các
24

GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN


cơ hội đầu tư. Chẳng hạn, nhà đầu tư đang cân nhắc giữa việc
bỏ ra 100.000USD để mua BĐS hay mua chứng khốn trên thị
trường, thì tính chất để thay thế hay so sánh giữa 2 cơ hội hay 2
tài sản này là: Tốc độ tăng vốn, tiền cho thuê, lãi, mức độ rủi ro
và khả năng thanh khoản của chúng.
* Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định
bởi nhưng lợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư.
Ví dụ: Mua một ngôi nhà để ở và một ngôi nhà để cho th. Đối
với ngơi nhà để ở, thì mức độ quan trọng có sự khác nhau rất lớn
giữa các cá nhân, lợi ích tương lai của việc sở hữu ngơi nhà để ở

là yếu tố rất định tính, tức là rất khó so sánh về mặt chủ quan của
giá trị, song có thể dựa vào giá thị trường để ước tính, tước là dựa
trên ngun tắc thay thế. Cịn đối với nhà cho th thì hồn tồn
có thể dựa vào thu nhập bằng tiền trong tương lai để định lượng
về giá trị.
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá
trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang
lại cho chủ thể nào đó tại một thời điềm nhất định. Hơn nữa, thẩm
định giá về thực chất cũng là cơng việc dự kiến các khoản lợi ích
mà tài sản có thể mang lại trong tương lai.
- Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và
chính xác, thẩm định viên phải dự kiến được những lợi ích và nhất
thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản.
Theo nguyên tắc này có thể áp dụng để đánh giá tất cả các loại
tài sản, bất kể đó là tài sản có thể tạo ra thu nhập hay khơng. Tuy
nhiên, nó có ý nghĩa thực tiễn hơn đối với các loại tài sản mang lại
thu nhập bằng tiền. Đối với những tài sản này, tùy thuộc vào mục
định giá, việc thẩm định có thể dựa trên giá trị thị trường hoặc giá
trị phi thị trường - yếu tố chủ quan của giá trị. Song nhìn chung
tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và người mua; người sở
hữu và đi thuê… đều phải dự đoán về các điều kiện của thị trường
tương lai như: Các yếu tố thuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập và rủi
ro cho người nắm giữ tài sản. Vai trò của thẩm định viên chủ yếu
là ở chổ thu thập những chứng cớ thị trường gần nhất về các mức
giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu các tài sản tương tự để
GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

25