ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
f

K H O A

L U Ậ T
■

LÊ XUÂN HOA

ĐẤU THẦU QUYỂN s ử DỤNG DAT
TRONG KHU CÔNG NGHIỆP VừA VÀ NHỎ QUA THỰC TIỄN TẠI H NI
ã

ã

ô

ô

CHUYấN NGNH: LUT KINH T

M

S :

601.05

LUN
VN THC
s ĩ LUẬT

HỌC
•
•
•
•

N G Ư Ị I H Ư Ớ N G DẪN K H O A H Ọ C:

HÀ NỘI/2003

TS. PHẠM DUY NGHĨA

ỖƯIX


Đẩu t h ầ u

QSDĐ t i r o n ợ KCNV&N q u a t h ư c

tiễn

tai

Hà N ộ i

MỤC LỤC
PHẦN MỞ Đ Ầ U .....................................................................................................................................7

1. Tính cần thiết của đề tài........................................................................... 8
2. T ì n h h ìn h n g h iê n c ứ u trư ớ c đ â y và đ iể m m ới c ủ a đ ề t à i ..................................11


3. Đôi tượng nghiên cứu, phạm vinghiên cứu..............................................14
3.1 Đ ối tượng nghiên c ứ u ...............................................................................................14
3.2 Phạm vi nghiên cứ u ..................................................................... ............................ 14
4. C ơ sở lý l u ậ n v à p h ư ơ n g p h á p n g h i ê n c ứ u ............................................................ 14

4.1 Cơ sở lý luận ................................................................................................................. 14
4.2 Phương pháp nghiên c ứ u ....................................................................................... 15

5. Mục đích nghiên cứu.............................................................................. 16
6. Nội dung của iuận văn.............................................................................16
CHƯƠNG 1: HIỆN TRẠNG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT t r o n g k h u c ô n g
NGHIỆP VỪA VÀ NHỎ TẠI HÀ N Ộ I........................................................................................18
1.1. T Ổ N G QUAN VỂ QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI T R O N G G IA O ĐẤT, C H O THUÊ ĐẤT
VÀ T ÌN H H IN H THỰC H I Ệ N ............................................................................................... ............................... 19

1.1.1. Nội d u n g c h í n h về g ia o đ ấ t, c h o t h u é đ ấ t t h e o L u ậ t đ ấ t đ a i ..............20

ỉ . 1.1.1 Căn cứ giao đất, cho thuê đất.... ................................................................ 20
1.1.1.2 Các phương thức giao đất, cho thuê đ ấ t ..................................................23
1.1.1.3 Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đỉnh và cá nhân được
giao đất, cho thuê đất ..................................................................................................... 2 7
1.1.1.4 Thẩm quyền, thời hạn giao đất, cho thuê đát ........................................ 29
ỉ . 1.1.5 K hung giá các loại đất .................................................................................... 32

1.1.2. Nhận xét chung................................................................................33
1.1.2.1 S ự chuyển đổi trong nhận thức vê quyền sử dụng đất trong tổ
chức, cá n h â n .................................................................................................................... 33
ỉ. 1.2.2 S ự p h i tập trung hố từ C hính phủ tới địa phư ơng trong giao đất,
cho thuê đ ấ t ........................................................................................................................34

ỉ . ỉ . 2.3 S ự gia táng quyền của người sử dụng đ ấ t .............................................. 35
1.2. T Ổ N G QUAN VỂ QƯY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ TÌN H HÌNH THỰC H IỆN V IỆC CHO T H UÊ
ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH N G HIỆ P VỪA VA NHỎ, (ĐẶC BIỆT T R O N G CÁC KHI! CÔNG
N G H IỆ P VỪA VÀ N H Ỏ )............... ......................................................................................................................... 37

1.2.1. K h á i q u á t về d o a n h n g h iệ p vừa và n h ỏ ...................................................... 37

L é

XUÂ,\! H O A

3

Cao h ọ c

Luật

K6


Dấu t h ầ u

QSDD t r o r . q

KCNV&N q u a

thực

I:iễn


tai

Hà N ôi

1.2.1.Ị Đ ịnh nghĩa và đặc điếm kinh tế cùa doanh nghiệp vừa và n h ò ....37
1.2.1.2 Vai trò của doanh nghiệp vừa và nhỏ trong nền kin h t ế ................ 40
1.2.1.3 Các th ể c h ế và chính sách kh u yến khích đối với doanh nghiệp vừa

và nhỏ.....................................................................................................42
1.2.1.4 Đ ịnh hướng p h á t triển chiến lược dối với doanh nghiệp vừa nhò 47
1.2.2. V à n đ ề đ ấ t đ a i đỏi với d o a n h n g h i ệ p v ừ a và n h ỏ ..................................... 49

1.2.2.1 Thực trạng vé đất đai đối vói doanh nghiệp vừa và n h ỏ ...................49
1.2.2.2 Thách thứ c chủ yếu vê' đất đai dôi với doanh nghiệp vừa và n h ỏ . 51
1.2.3. C h o th u ê đ ấ t t r o n g k h u c ô n g n g h iệ p vừ a v à n h ỏ ..................................... 59

1.2.3.ỉ K hái quát chung về k h u cồng nghiệp vừa và n h ỏ ............................... 59
1.2.3.2 Thủ tục thuê đát trong khu công nghiệp vừa và nhỏ ở H à Nội.... 61
1.2.4

N h ậ n x ét c h u n g ...................................................................................................... 62

CHƯƠNG 2: ĐẤU TH A U Q U Y ÊN SỬDỰNG đ ấ t t r o n g k h ư c ô n g n g h i ệ p v ừ a
VÀ NHỎ TẠI HÀ N Ộ I.....................................................................................................................65
2.1 K H Á I Q U Á T C H U N G VỂ ĐẤU TH ẦU QUYỂN s ử DỤNG ĐẤT T R O N G KHL' CỒNG
N G H IỆ P VỪA VÀ N H Ỏ .......................................................................................................................................... 66

2.1.1. Sự Cần thiết áp dụng đấu thầu quyền sử dụng đất trong khu công
nghiệp vừa và nhỏ......................................................................................66
2 .1 .2 . K h á i n iệ m về q u y c h ế đ ấ u th ầ u q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t t r o n g k h u c ô n g


nghiệp vừa và nhỏ......................................................................................68
2.1.3. M ụ c tiê u c ủ a đ ấ u t h ầ u q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t t r o n g k h u c ô n g n g h iệ p

vừa và nhỏ.................................................................................................. 69
2.1.4. V a i t r ò c ủ a đ ấ u t h ầ u q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t t r o n g k h u c ô n g n g h i ệ p vừ a

và nhỏ......................................................................................................... 70
2.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến đấu thầu quyền sử dụng đất trong khu
c ô n g n g h i ệ p v ừ a v à n h ỏ .................................................................................................... 72

2.1.5.1. Các yếu tô khách q u a n ................................................................................. 74
2.1.5.2. Các yếu tố chủ q u a n ........................................................................................78
2.1.5.3. Các ng u y cơ đối với đấu thầu quyên sử dụng đ ấ t ............................... 81
2.2. NỘI DUNG C ơ BẢN CỦA C H Ế ĐỘ ĐẤU TH Ầ U QUYỂN s ử DỤNG ĐẤT TR O N G KHU
CÒ N G N G H IỆ P VỪA VÀ N H Ò ................. !........................................................................................................ 79

2.2.1

Những quy định chung về đấu thầu quyền sử dụng đất trong khu

công nghiệp vừa và nhỏ............................................................................. 79
2.2.ỉ . 1 Đôi tượng đấu th ầ u .......................................................................................... 79
2.2.1.2 Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của bên m ời thầu, nhà th á u ....... S ỉ

Lả

xwAaj h o a

4


Cao h ọc L u ậ t

K6


Dấu t h ầ u QSDĐ t r o n g

KCNV&N q u a

thực

biền

tai

Hả N ôi

2 .2 .1 3 H ình thức lựa chọn nhà th ấ u ........................................................................ 83

2.2.1.4 Phương thức đấu thầu quyến sử dụng đất........................................... 86
2.2.1.5 K ế hoạch đấu thầu quyền sử dụng đ ất ................................................. 87
2.2.1.6 Điếu kiện thực hiện đấu thấu quyền sứ dụng đ ất .............................. 88
2.2.1.7 Thời gian chuân bị hồ sơ dự thấu và thời hạn cỏ hiệu lực cùa hố so

dự thầu....................................... ..................................... !.... .............. 89
2.2.1.8 Mở thầu, xét thầu, trinh duyệt và công bố kết quả dấu th ấ u ......... 89
2.2.1.9 Thương thảo giao kết hợp đ ổ n g ....................................................................91

2.2.1.10 Xử lý tình huống trong đấu thầu quyền sử dụng đất .................... 93

2.2.2.

C á c q u y đ ịn h k h ác về đ ấ u th ầ u q u yền s ử d ụ n g đ ấ t tro n g k h u công

nghiệp vừa và nhỏ..................................................................................... 95
2.2.2.1 Đồng tiền, thuế và ngơn ngữtrotiíỊ đấu thầu ......................................95
2.2. 2.2 Giá sàn trong đấu th ầ u ..................................................................................... 96
2.2.2.3 Bảo lãnh d ự th ầ u .............................................................................................. 96
2.2.2.4 Bảo lãnh thực hiện hợp đ ồ n g ........................................................................ 9 7

2.22.5 Bảo mật hồ sơ, tài liệu thông tin ............................................................ 98
2.2.2.6 C hi p h í và lệ p h í đấu th ầ u ............................................................................. 99
2 2 .2 .7 Thông tin về đấu thầu ....................................................................................... 99
2.2.3 T r ì n h tự , tổ c h ứ c đ ấ u th ầ u q u y ề n s ử d ụ n g đ ấ t t r o n g k h u c ô n g n g h iệ p

vừa và nhỏ................................................................................................100
2 .2 3 .2 H ồ sơ m ời th ầ u .................................................................................................. 102

2.2.3.3 Thư hoặc thông báo mới thầu ...............................................................103
2.2.3.4 Hổ sơ dự thầu ........................................................................................... 103
2 2 .3 .5 Các chỉ tiêu xét th ầ u ....................................................................................... ỉ 05
2.2.3.6 Đ ánh giá hồ sơ d ự th ầ u ................................................................................. 106

2.2.3.7 Kết quả mở thầu và đánh giá các đơn thầu ....................................... 107

CHƯƠNG 3: PHUƠNG HUỐNG XÂY DỤNG QUY CH Ế ĐẤU T H Ầ ư QUYỀN s ử
DỰNG ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHIỆP VỪA VÀ N H Ò ............................................. 108
3.1. S ự CẤN T H IẾ T VÀ C ơ s ỏ XÂY DỰNG QUY C H Ể ĐẤU THẦU QU Y ỂN SỪ DỤNG ĐẤT
T R O N G KHU C Ô N G N G H IỆ P VỪA VÀ N H Ỏ ............................................................................................ 109
3.2. MỤC T IÊU CỦA V IỆ C XẢY DỰNG QUY C H Ế ĐẤU THẦU Q U YỂN s ử DỤNG ĐẤT

T R O N G KHU CÔNG N G H IỆ P VỪA VA NHO........................................................................................... 109
3.3 . M Ộ T SỐ ĐỂ XUẤT PHƯƠNG HƯỚNG XÂY DỤNG QUY CHẾ ĐÂ'lJ TH ẦU QUYỂN

sử

DỰNG ĐẤT T R O N G KHU CÔiNG NGHIỆP VỪA VÀ N H Ỏ ................................................................... 110

3.3.1. Về đối tượng đấu thầu................................................................... 110

L é /X uỳvv H O A

5

Cao học

L u ậ t K6


Dấu

t h ầ u QSDĐ t r o n g

KCNV&N q u a

thực

tiễn

tai


Hà N ôi

3.3.2. Về nhà thầu..................................................................................... 112
3.3.3 Về giá sàn trong đàu thầu........................................................... 118
3.3.4. Về các quyền phát sinh sau khi trúng thầu.................................. 119
3.3.5. Về th u ê c h u y ê n q u y é n sử d ụ n g đ ấ t k h i t r ú n g t h ầ u ............................... 116

PHẦN KẾT L U Ậ N .......................................................................................................................... 118

TÀI LIỆU THAM K H Ả O .............................................................................................................. 121

PHỤ LỤ C ............................................................................................................................................. 128

L ê

XlAÂ/N!

H O A

6

Cao học

L u ậ t K6


Đẩu thầu QSDD trong KCNV&N qua thực tiễn tại Há Nội

C Á C T ừ , C Ụ M T Ừ Đ Ư Ợ C V IẾ T T Ắ T T R O N G L U Ậ N V Ă N


Chương trình phát triển Liên hiệp

UNDP

quốc
Doanh nghiệp vừa và nhỏ

DNV&N

Doanh nghiệp nhà nước

DNNN

Hiệp hội các nước Đông Nam Á

ASEAN

Khu công nghiệp

KCN

Khu công nghiệp tập trung

KCNTT

Khu công nghiệp, khu chế xuất,

KCN, KCX, KCNC

khu công nghệ cao

Khu công nghiệp vừa và nhỏ

KCNV&N

Khu vực mậu dịch tự do ASEAN

APTA

Luật đất đai năm 1993

Luật đất đai 1993

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều

Luật đất đai 1998

của Luật đất đai năm 1998
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều

Luật đất đai 2001

của Luật đất đai năm 2001

Lê

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2004

Dự thảo 2004

Xí nghiệp cơng nghiệp


XNCN

Quyền sử dụng đất

QSDĐ

Ưỷ ban nhân dân

UBND

Tổ chức thương mại thế giới

WTO

X U Â N MOA

7

Cao h ọ c L u ật


dàn, Uỷ ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội luôn chú trọng việc phát
triển công nghiệp địa phương và một trong những biện pháp cơ ban là tạo quỹ
đất đê' di chuyển các CƯ sở sán xuất công nghiệp trong trung tâm thành phố ra
vùng ngoại thành.
Tuy nhiên xây dựng mới các KCNV&N nhưng không thay đổi cơ chế
giao đất, cho thuê đất “xin - cho” phổ biến hàng chục nám nay thì cũng chi
như “bình mới rượu cũ”. Bởi vì nguyên nhân của hiện trạng này chủ yếu xuất
phát từ cơ chế pháp luật về giao đất và cho thuê đất đối với DNV&N quá thụ

động và đã bộc lộ nhiểu khiếm khuyết.
Pháp luật về đất đai quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, lực lượng
vũ trang nhân dán, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ
chức), hộ gia đình và cá nhàn sứ dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất”2.
Cơ chế giao đất, cho thuê đất truyền thống là cơ chế xin - cho. Chi đơn
thuần doanh nghiệp có nhu cđu làm đơn xin, Nhà nước sẽ xem xét nếu thấy
hợp lý thì chấp thuận. Quyết định giao đất, cho thuê đất dựa trên ý chi chủ
quan của người có thẩm quyền. Do thiếu tiêu chí thẩm định, thiếu quy trình
minh bạch, cơng khai nên tạo ra tình trạng doanh nghiệp quan hệ tốt với người
có thẩm quyền thì doanh nghiệp có nhiều khả năng được giao đất, thuê đất.
Tinh trạng này đã góp phần tạo ra nạn quan liêu, tham nhũng trong một số
công chức và gây mất công bằng cho doanh nghiệp, triệt tiêu tính cạnh tranh
lành mạnh trong nền kinh tế. Mặt khác các doanh nghiệp được giao đất, cho
thuê đất đôi khi không kinh doanh hiệu quả. Tiền giao đất, cho thuê đất dựa
trên khung giá do Nhà nước quy định; thông thường giá trên thị trường luôn
cao hơn từ 5 đến 10 lần đã giám hiệu quả sử dụng và khai thác đất, gây thiệt
hại cho ngân sách Nhà nước.
Vì thế Nhà nước cần nghiên cứu một cơ chế giao đất, cho thuê đất mới.
Cơ chế này vừa đảm bảo sự uyển chuvển, linh hoạt để khuyến khích sự sáng

Lá XU ÂN

flOjA

9

Cao h ọ c


L u ậ t K6


dàn, Uỷ ban nhân dân (UBND) thành phố Hà Nội luôn chú trọng việc phát
triển công nghiệp địa phương và một trong những biện pháp cơ ban là tạo quỹ
đất đê' di chuyển các CƯ sở sán xuất công nghiệp trong trung tâm thành phố ra
vùng ngoại thành.
Tuy nhiên xây dựng mới các KCNV&N nhưng không thay đổi cơ chế
giao đất, cho thuê đất “xin - cho” phổ biến hàng chục nám nay thì cũng chi
như “bình mới rượu cũ”. Bởi vì nguyên nhân của hiện trạng này chủ yếu xuất
phát từ cơ chế pháp luật về giao đất và cho thuê đất đối với DNV&N quá thụ
động và đã bộc lộ nhiểu khiếm khuyết.
Pháp luật về đất đai quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, lực lượng
vũ trang nhân dán, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ
chức), hộ gia đình và cá nhàn sứ dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất”2.
Cơ chế giao đất, cho thuê đất truyền thống là cơ chế xin - cho. Chi đơn
thuần doanh nghiệp có nhu cđu làm đơn xin, Nhà nước sẽ xem xét nếu thấy
hợp lý thì chấp thuận. Quyết định giao đất, cho thuê đất dựa trên ý chi chủ
quan của người có thẩm quyền. Do thiếu tiêu chí thẩm định, thiếu quy trình
minh bạch, cơng khai nên tạo ra tình trạng doanh nghiệp quan hệ tốt với người
có thẩm quyền thì doanh nghiệp có nhiều khả năng được giao đất, thuê đất.
Tinh trạng này đã góp phần tạo ra nạn quan liêu, tham nhũng trong một số
công chức và gây mất công bằng cho doanh nghiệp, triệt tiêu tính cạnh tranh
lành mạnh trong nền kinh tế. Mặt khác các doanh nghiệp được giao đất, cho
thuê đất đôi khi không kinh doanh hiệu quả. Tiền giao đất, cho thuê đất dựa
trên khung giá do Nhà nước quy định; thông thường giá trên thị trường luôn
cao hơn từ 5 đến 10 lần đã giám hiệu quả sử dụng và khai thác đất, gây thiệt
hại cho ngân sách Nhà nước.

Vì thế Nhà nước cần nghiên cứu một cơ chế giao đất, cho thuê đất mới.
Cơ chế này vừa đảm bảo sự uyển chuvển, linh hoạt để khuyến khích sự sáng

Lá XU ÂN

flOjA

9

Cao h ọ c

L u ậ t K6


Đấu t h ầ u

QSDĐ t r o n g

KCMV&N q u a

thực

tiễn

tai

Hà N ô i

tạo, các tiềm năng trong tư nhàn để khai thác tối đa lợi nhuận từ đất đai mang
lại vừa đảm bảo đất đến đúng tay người sử dụng. Hơn thế nữa, cơ chế mới còn

khuyến khích cạnh tranh và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt
động.
Với phương châm đưa Nghị quyết Đại hội Đảng vào cuộc sống có sự
sáng tạo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương, Thành uỷ, Hội
đổng Nhân dân, ƯBND thành phố Hà Nội đã nghiên cứu và áp dụng thử cơ
chế giao đất, cho thuê đất mới, thay thế cơ chế xin - cho. Đó là đấu thầu, đấu
giá quyền sử đụng đất (QSDĐ).
Đấu giá QSDĐ lần đầu tiên được thực hiện tại Hà Nội vào ngày
ỉ 0/5/2002 tại xã Tiên Dương, huyện Đông Anh. Lô đất được đem ra đấu giá là
đất ở, có quy mơ rộng 1,2 ha, đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật (HTKT) với giá
khởi điểm 2,5 triệu/m2. Giá khởi điểm này bao gồm tiền sử dụng đất (theo
khung giá Nhà nước), chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí làm hạ tầng.
Hàng trăm tổ chức, đon vị tham gia đấu giá và kết quả giá trúng đấu giá dao
động từ 6 triệu đến 13 triệu/m2, tuỳ thuộc vào vị trí từng khu đất. Các chuyên
gia thị trường cũng khẳng định giá trúng đấu giá phù hợp với giá trị thực tế
trên thị trường tại thời điểm đấu thầu.
Đấu thầu, đấu giá QSDĐ có ưu điểm tạo ra tính cơng khai, cạnh tranh
trong thị trường đất đai. Qua đấu thầu, đấu giá. Nhà nước có thể chọn nhà đầu
tư thực sự có năng lực để gửi gắm đất đai, tương tự như “chọn mặt gửi vàng”.
Qua đấu thầu, đấu giá, giá trị đất đai lần đầu tiên được thừa nhận đúng với giá
trị thực của nó khi lưu hành trên thị trường. Tuy nhiên việc thực hiện đấu thầu,
đấu giá QSDĐ tại Hà Nội mới chỉ là một cơ chế giao đất, cho thuê đất đang
được đề xuất làm thử trong các khu đất có chức năng là đất ở. Đấu thầu QSDĐ
trong các KCNV&N còn phức tạp hơn nhiều bởi tính sinh lợi trong sản xuất,
kinh doanh.
Hiện nay các văn bản pháp luật về đấu thầu QSDĐ gần như chưa có.
Việc thực hiện mới chỉ dừng lại ở mức độ từng địa phương và vừa iàm vừa rút

L ẻ


XMÂA' +-ICVN

10

Cao h ọ c

Luật

K6


Dấu t h ầ u

QSDĐ t r o n g

KCMV&M q u a

thưc

tiễn

tại

Hà N ộ i

kinh nghiệm, bởi vậy đã gây ra nhiều khó khăn, lúng túng trong khi thực hiện.
Vì thế việc nghiên cứu vấn để này là một việc làm cần thiết và cấp bách
Xuất phát từ nhu cầu của thực tiễn, Luận văn nghiên cứu về một cơ chế
mới trong giao đất, cho thuê đất ở Hà Nội.
2. Tinh hình nghiên cứu trước đây và điểm mới của đề tài

Đấu thầu QSDĐ trong KCNV&N tại Hà Nội liên quan đến nhiều lĩnh
vực như giao đất và cho thuê đất, KCN, DNV&N, quy chế đấu thầu... Đây là
những vấn đề thực tiễn, ảnh hưởng trực tiếp đến sản xuất và kinh doanh. Vì
thế đây là những vấn đề đã và đang thu hút nhiều nhà nghiên cứu.
Đã có một số cơng trình nghiên cứu khoa học tiêu biểu về cơ chế giao
đất, cho thuê đất đặc biệt là sau những lần Luật đất đai được liên tục sửa đổi
vào những năm 1998 và 2001 như “Luật đất đai năm 1993 qua hai lần sửa đổi
bổ sung” của Tiến sĩ Luật học Phạm Hữu Nghị (Tạp chí Nhà nước và pháp
luật số 10 năm 2001); “Về Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất
đai” của Nguyễn Cảnh Quý (Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 3 năm 1999)
hay “Vai trò của pháp luật đất đai trong việc kiềm chế những cơn sốt đất” của
Tiến sĩ Luật học Phạm Duy Nghĩa (Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 5 năm
2002) và gần đây nhất là “Về các quy định bán đấu giá quyền sử dụng đất ở
Hà Nội” của Thạc sĩ Luật học Đặng Thị Bích Liễu (Tạp chí Nhà nước và Pháp
luật số 3 năm 2003).
Tương tự như vậy, đã có những nghiên cứu khoa học trong lĩnh vực đấu
thầu trước và sau khi Quy chế đấu thầu được ban hành năm 1999. Một số các
cơng trình tiêu biểu như “Đấu thầu quốc tế”, luận án tiến sĩ ngành kinh tế
quốc tế của nghiên cứu sinh Nguyễn Đăng Luận; “Đấu thầu trong xây dựng
giao thông đường bộ ở Việt nam - thực trạng và phương hướng”, luận án tiến
sĩ ngành kinh tế xây dựng của nghiên cứu sinh Trần Thị At.
Cũng đã có hàng loạt những cuộc hội thảo phân tích, đánh giá về KCN
như “Tổng quan vẻ hoạt động của các KCN, KCX” của Tiến sĩ Vũ Huy

L ẻ

XUAA) f

\0 A


II

Cao h ọ c

Luật

K6


Đấu t h ầ u

QSDĐ t r o n g KCNV&N q u a

thực

tiễn

tại

Hà N ộ i

Hoàng; “Các KCN, KCX trong q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố và hội
nhập” của Tiến sĩ Đinh Sơn Hùng (Kỷ yếu Khu công nghiệp - Khu chế xuất
Việt Nam năm 2002).
Về DNV&N cũng có nhiều chương trình nghiên cứu như “Nghiên cứu
ngành về Khu vực DNV&N cúa Nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam”
do Viện nghiên cứu Normura thực hiện dưới sự tài trợ của Ngân hàng Phát
triển Châu Á; “Tạo việc làm tốt bằng các chính sách phát triển DNV&N” của
Tiến sĩ Phạm Thị Thu Hằng. Trên cơ sở các nghiên cứu này, Chính phủ đã ban
hành Nghị định 90/2001/NĐ-CP ngày 23/11/2001 về hỗ trợ DNV&N.

Tuy nhiên đây là những nghiên cứu chuyên ngành cụ thể và độc lập.
Các nghiên cứu đều dừng lại ở mức đánh giá thực trạng, đồng thời rút ra
những kết luận chuyên ngành của mình. Những kết luận có thể phân loại
thành các nhóm có nội dung như sau:
Các cơng trình nghiên cứu về giao đất, cho thuê đất khẳng định Luật đất
đai là một trong những đạo luật quan trọng, luôn luôn được Đảng quan
tâm. Trong từng giai đoạn cách mạng, Đảng và Nhà nước ta đã đề ra
những chính sách phù hợp để góp phần thực hiện thắng lợi nhiệm vụ xây
dựng và bảo vệ tổ quốc. Tuy nhiên bên cạnh những thành tựu đã đạt
được, trong giai đoạn hiện nay, chính sách đắt đai đang đứng trước
những thách thức lớn. Sự nghiệp cơng nghiệp hố, hiện đại hố địi hỏi
chính sách pháp luật đất đai phải được tiếp tục đổi mới để kích thích sản
xuất, vừa tăng hiệu quả sử dụng đất vừa đảm bảo được đúng giá trị của
đất đai trên thị trường.
Các cơng trình nghiên cứu về đấu thầu chủ yếu đề cập đến đấu thầu
tuyển chọn tư vấn, đấu thầu mua sắm hàng hoá, đấu thầu xây lắp và đấu
thầu chọn đối tác thực hiện dự án.
Các công trình nghiên cứu về DNV&N khẳng định trong những năm
qua, cùng với các loại hình doanh nghiệp khác, DNV&N đã có những
đóng góp lớn vào sự phát triển kinh tế, tạo thèm nhiều việc làm, của cải

L ẻ XU ÂN

flO ;A

12

Cao học L u ật

K6



Đấu t h ầ u

QSDĐ t r o n g

KCNV&N q u a

thực

tiễn

tại

Hà N ộ i

cho xã hội, góp phần quan trọng vào việc giữ vững ổn định chính trị - xã
hội. Mặc dù có nhiều thành tựu nhưng DNV&N vẫn đang gặp phải
những thách thức và trở ngại to lớn, đặc biệt là về tài chính, mặt bẳng sản
xuất và tiếp cận với thông tin từ thị trường thế giới. Để DNV&N phát
huy mọi tiềm năng của mình, Nhà nước cần có những chính sách hổ trợ,
đặc biệt là ưu tiên cho các DNV&N được giao đất hoặc thuê đất lâu dài.
Các cơng trình nghiên cứu về KCN cho thấy các KCN được thành lập đã
tạo điêu kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp về cơ sở hạ tầng và cơ chế
quản lý, giải quyết các thủ tục hành chính một cách hiệu quả và nhanh
chóng, tiết kiệm được thời gian và chi phí, là một chủ trương đúng đắn
của Đảng và Nhà nước ta. Hệ thống KCN được thành lập đã góp phần
quan trọng trong việc thu hút đầu tư nước ngoài và trong nước, tạo năng
lực sản xuất mới, nâng cao trình độ cơng nghệ, gia tăng xuất khẩu, tạo
việc ỉàm, bảo vệ môi trường, ỉà yếu tố quan trọng của phát triển bền

vững.
Có thể nói những cơng trình nghiên cứu mới chỉ đề cập đến hiện trạng
và đề xuất một vài phương hướng giải quyết. Tuy nhiên việc đề cập đến một
cơ chế mới trong giao đất, cho thuê đất là đấu thầu QSDĐ, đặc biệt là trong
các KCN dành cho các DNV&N, các doanh nghiệp chiếm đến 96% trong số
các doanh nghiệp của Việt Nam và giải quyết 49% việc làm phi nơng nghiệp1
thì chưa được nghiên cứu cụ thể, đầy đủ.
Điểm mới của đề tài “Đấu thầu QSDĐ trong KCNV&N qua thực tiễn
tại Hà N ỏ r tập chủ yếu vào các vấn đề sau:
Nghiên cứu quy mơ, tính chất, thực trạng mặt bằng sản xuất của các
DNV&N tại Hà Nội, tính cấp thiết của việc quy hoạch xây dựng các
KCN dành riêng cho các DNV&N.
Từ thực trạng cho thuê đất, giao đất hiện nay trong các KCNV&N tại Hà
Nội, đưa ra kết luận phương thức đấu thầu QSDĐ là cách làm hữu hiệu
và phù hợp.

L è

XWÂA! f IO A

13

Cao h ọ c L u ậ t

K6


Đấu t h ầ u

QSDĐ t r o n g


KCNV&N q u a

thưc

tiễn

t a .i

Hà N ô i

Luận văn đã tham khảo những kết luận khoa học từ những lần dự thảo
Luật đất đai, Nghị định về Quv chế đấu thầu, Nghị định về Quv chế KCN,
Nghị định về trợ giúp phát triển DNV&N.
Những bài nói chuyện, các phóng sự điều tra, các số liệu có liên quan
đến vấn đề đất đai, DNV&N, đấu thầu, KCN dược còng bố trên các phương
tiện thông tin đại chúng cũng là nguồn để luận văn tham khảo.
Luận văn kế thừa những tri thức, phương pháp nghiên cứu của các nhà
khoa học thuộc các ngành khoa học xã hội khác nhau. Các cơng trình nghiên
cứu, những tri thức và phương pháp nghiên cứu có ý nghĩa đối với sự thành
công của luận văn.
Kết quả thu được từ những nghiên cứu thực tế ở Hà Nội liên quan đến
vấn đề đất đai, DNV&N với mặt bằng sản xuất, thủ tục giao đất, cho thuê đất
trong KCNV&N cũng là những tri thức rất quan trọng cấu thành luận văn.
4.2 Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp tiếp cận:
+ Tiếp cận hệ thống: Xem xét phương thức đấu thầu QSDĐ được quy
định như thế nào trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
+ Tiếp cận liên ngành: Xem xét đấu thầu QSDĐ dưới các góc độ pháp
luật, kinh tế.

+ Tiếp cận phân tích và tổng hợp: Từ hiện trạng sử dụng đất của các
DNV&N hiện nay, hiện trạng giao đất, cho thuê đất trong KCNV&N;
phủn tích, đánh giá những thành tựu và bất cập, từ đó đề xuất cách làm
mới, đấu thầu QSDĐ- phương thức giao đất, cho thuê đất có hiệu q.
Phương pháp thu thập thơng tin: Chọn lọc văn bản, tài liệu, các quy định
cúa pháp luật, thực tiễn thực hiện đấu thầu ở Hà Nội, từ đó xây dựng
luận văn.

LéxuÀN

15

Cao h ọ c L u ậ t

K6


Đấu t h ầ u

QSDĐ t r o n g

KCNV&N q u a

thưc

tiễn

t a .i

Hà N ô i


Luận văn đã tham khảo những kết luận khoa học từ những lần dự thảo
Luật đất đai, Nghị định về Quv chế đấu thầu, Nghị định về Quv chế KCN,
Nghị định về trợ giúp phát triển DNV&N.
Những bài nói chuyện, các phóng sự điều tra, các số liệu có liên quan
đến vấn đề đất đai, DNV&N, đấu thầu, KCN dược còng bố trên các phương
tiện thông tin đại chúng cũng là nguồn để luận văn tham khảo.
Luận văn kế thừa những tri thức, phương pháp nghiên cứu của các nhà
khoa học thuộc các ngành khoa học xã hội khác nhau. Các cơng trình nghiên
cứu, những tri thức và phương pháp nghiên cứu có ý nghĩa đối với sự thành
công của luận văn.
Kết quả thu được từ những nghiên cứu thực tế ở Hà Nội liên quan đến
vấn đề đất đai, DNV&N với mặt bằng sản xuất, thủ tục giao đất, cho thuê đất
trong KCNV&N cũng là những tri thức rất quan trọng cấu thành luận văn.
4.2 Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp tiếp cận:
+ Tiếp cận hệ thống: Xem xét phương thức đấu thầu QSDĐ được quy
định như thế nào trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
+ Tiếp cận liên ngành: Xem xét đấu thầu QSDĐ dưới các góc độ pháp
luật, kinh tế.
+ Tiếp cận phân tích và tổng hợp: Từ hiện trạng sử dụng đất của các
DNV&N hiện nay, hiện trạng giao đất, cho thuê đất trong KCNV&N;
phủn tích, đánh giá những thành tựu và bất cập, từ đó đề xuất cách làm
mới, đấu thầu QSDĐ- phương thức giao đất, cho thuê đất có hiệu q.
Phương pháp thu thập thơng tin: Chọn lọc văn bản, tài liệu, các quy định
cúa pháp luật, thực tiễn thực hiện đấu thầu ở Hà Nội, từ đó xây dựng
luận văn.

LéxuÀN


15

Cao h ọ c L u ậ t

K6


Đấu

thầu

QSDĐ t r o n g

KCNV&N q u a

thưc t i ễ n

tại

Hà N ộ i

Chương 3: Phương hướng xây dựng quy chế đấu thầu quyền sử dụng
trong khu công nghiệp vừa và nhỏ
Phần kết luận

L Ể XLAÀN H O A

17

Ị—


-:-

V -ư /Z ỉă

Cao-học

L


Đấu

thầu

QSDĐ t r o n g

KCNV&N q u a

thưc t i ễ n

tại

Hà N ộ i

Chương 3: Phương hướng xây dựng quy chế đấu thầu quyền sử dụng
trong khu công nghiệp vừa và nhỏ
Phần kết luận

L Ể XLAÀN H O A


17

Ị—

-:-

V -ư /Z ỉă

Cao-học

L


Dấu t h á u

QSDS t r o n g

KCNV&N q u a

thưc

tiễn

cai

Hà N ô i

CHƯƠNG 1: HIỆN TRẠNG GIAO
ĐẤT,


CHO

THUÊ

ĐẤT

TR O N G

KHƯ CÔNG N G H IỆP VỪA VÀ NHỎ
TẠI HÀ NỘI

L è XU ÂN

HOA

18

C a o h ọ c L u ậ t K6


Đấu t h ầ u

QSDĐ t r o n g

KGNV&N q u a

thực

".iền


tai

Hả N ô i

1.1. T Ổ N G Q U A N V Ể Q U Y Đ ỊN H CỦA LU Ậ T Đ Ấ T ĐAI T R O N G G IA O ĐẤT,
C H O T H U Ê Đ Ấ T VÀ T ÌN H H ÌN H T H ự C H IỆN

“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đáu của môi trường sống, là địa bàn phàn
bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh và quốc
phịng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức. xương máu
mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”4
Trong sự phát triển của đất nước, đất đai đóng vai trị hết sức to lớn về
chính trị, kinh tế, xã hội. Đất đai là một phần lãnh thổ quốc gia, vấn đề sống
còn của một quốc gia là phải bảo vệ nền độc lập và tồn vẹn lãnh thổ của
mình. Về quan hệ sản xuất, mỗi chế độ xã hội có những quan hộ đất đai khác
nhau nhằm phục vụ lợi ích của giai cấp cầm quyền và bảo vệ sự tổn tại của
chế độ xã hội ấy. Về lực lượng sản xuất, lao động và đất đai, tài nguyên là
nguồn gốc sinh ra của cải vật chất cho xã hội.
Luật đất đai được Quốc hội thơng qua ngày 14/7/1993 và có hiệu lực
ngày 15/10/1993 là một trong những đạo luật quan trọng và nhận được sự
quan tủm sâu sắc của mọi thành phần kinh tế, mọi tầng lớp nhân dân. Luật đất
đai 1993 quy định Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển
QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất,
bồi thường thiệt hại

về

đất khi thu hồi đất.


Tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhung người sử dụng đất được thực
hiện các quyển chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp
vốn bằng giá trị QSDĐ để thuận tiện cho việc sản xuất kinh doanh. Việc thừa
nhận đất có giá và quy định giá các loại đất là một trong những điểm tiến bộ
trong Luật đất đai 1993. Những năm trước đây, việc chuyển dịch QSDĐ liên
tục diễn trong bối cảnh khơng có vãn bản có hiệu lực pháp luật thuộc hàng các
đạo luật điều chinh. Cho đến nay, sau 10 năm áp dụng, Luật đất đai năm 1993
đã qua hai lần sửa đổi, bổ sunơ. Lần thứ nhất vào năm 1998, lần thứ hai vào
năm 2001 và đang tiếp tục được xem xét, sửa đổi dự kiến vào nãm 2004.

L ề X (V \M 4-10a

19

Cao học L u ậ t

K6


Dấu t h ầ u

QSDĐ t r o n g

KCNV&N q u a

thực

tiễn

tai


Hả N ộ i

Hội nghị Trung ương 6 khoá VIII (lần 1) tháng 10/1998 nhận định:
Luật đất đai năm 1993 sau 5 năm thực hiện, bên cạnh những mặt tích cực đã
bộc lộ một số điểm chưa thật phù hợp, chưa đủ cụ thể để xử lý những vấn để
mới phát sinh, nhất là trong việc chuyển nhượng QSDĐ, làm cho quan hệ đất
đai trong xã hội phức tạp, khơng chí về mặt kinh tế mà cịn có ảnh hướng đến
ổn định xã hội.
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 (Luật đất
đai 1998) đã quy định rõ các hình thức và các đối tượng sử dụng đất; mở rộng
quyền cho người sử dụng đất tương ứng với phương thức giao đất và cách thức
trả tiền thuê đất (Chương IV Quyển và nghĩa vụ cúa người sử dụng đất)...
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 (Luật đất
đai 2001) tập trung sửa đổi, một số điều trong chương II Quản lý Nhà nước
đối với đất đai. Trọng tâm của việc sửa đổi lần thứ hai ià phân cấp thẩm quyền
giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho chính quyền địa
phương; quy định cụ thể về việc xác định giá đất và bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài về
đầu tư lâu dài có nhu cầu vể nhà ở trong thời gian đầu tư ở Việt Nam được
mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở.
1.1.1. Nội dung chính về giao đất, cho thuê đất theo Luật đất đai
1.1.ỉ.l Căn cứ giao đất, cho thuê đất
Luật đất đai 1993 tuy quy định tại điều 19 các căn cứ để giao đất song
không quy định cãn cứ cho thuê đất. Do đó đã tạo ra “lỗ hổng” trong pháp luật
đất đai. Các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai lúng túng, không biết cãn cứ
vào đâu để cho thuê đất, đã gây ra nhữna ách tắc cho quá trình đầu tư trong
nước và nước ngoài khi thực hiện các dự án có nhu cầu th đất. Vì vậy điều
19 Luật đất đai ỉ 993 đã được Luật đất đai 1998 sửa đổi, bổ sung căn cứ cho
thuê đất cũng giống như căn cứ để giao đất.


Lẻ

X IA ÀN

MƠA

20

Cao h ọ c L u ậ t

K6


Dấu

t h ầ u QSDĐ t r o n g

KCNV&M q u a

thưc

tiễn

tai

Hả N ội

Những căn cứ này, đến Luật đất đai 2001 một lần nữa được sứa dổi,
nhằm quy định rõ ràng hơn và phù hợp với thực tế.

“Các căn cứ để giao đất, cho thuê đất:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyển xét duyệt;
-

Yêu cầu sử dụng đất ghi trong dự án đầu tư vàtrong thiết kế đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặcchấp thuận bằng văn bán
về địa điểm, diện tích đất hoặc đơn xin giao đất, thuê đất”5
Luật đất đai quv định hai căn cứ nhưng ngay từ những căn cứ này, bước

thú tục đầu tiên để xem xét việc giao đất, cho thuê đất hiện cũng đang tồn tại
nhiều khó khăn cần phải tháo gỡ.
Theo điều tra, tổng hợp tài liệu cúa Ban Kinh tế - Ban chấp hành Trung
ương Đảng- “Tình hình thực hiện chính sách pháp luật đất đai” đánh giá vể
công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đến tháng 8 năm 2002 thì cơng
tác lập quy hoạch sử dụng

đất đã thực hiện ở địa phương vớicả 3 cấp hành

chính: Cấp tỉnh, cấp huyện,cấp xã6. Cụ thể:
Chính phủ đã xét duyệt kế hoạch sử dụng đất đai hàng năm của 61/61
tính, thành phố trực thuộc trung ương trong cả nước.
Quy hoạch sử dụng

đất đai giai đoạn

31/7/2002) có 58/61

tỉnh, thành được


2000 -2010 củacấp tỉnh (đến
phê duyệt. Một số tỉnh còn lại

đang ở trong giai đoạn thẩm định.
Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện và cấp xã hầu hết đang triển khai,
đến 31/12/2001 có hơn 50% số huyện, xã được phê duyệt quy hoạch sứ
dụng đất.
Kế hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh giai đoạn 2001 - 2005 đã được triển
khai ờ 61/61 tỉnh, thành phố. Trong đó có 12 tinh, thành phố đã thẩm
định xong đang trình Chính phủ xét duyệt. 03 tính, thành đang tố chức

Lẻ

XUÀA' flO A

21

Cao học

Luật

KG


Dấu t h ầ u

QSDĐ t r o n g

KCNV&N q u a t h ư c t i ễ n


tai

Hả N ô i

thẩm định. Dự kiến việc xét duyệt kế hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh giai
đoạn 2001 - 2005 sẽ hoàn thành vào quý in năm 2002.
Qua các số liệu thống kê ở trên cho thấy phần lớn các địa phương đánh
giá đúng mức về vai trò và những kết quả đạt được của công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên việc thực hiện công tác này vẫn chưa đầy đú
trên cả nước cũng như ở cấp tỉnh, huyện, xã. Quốc hội mới chỉ thông qua Nghị
quyết số 01/1997/QH9 vể kế hoạch sử dụng đất đai 5 năm từ năm 1996 đến
năm 2000.
Công tác kế hoạch, sử dụng đất chưa trở thành công cụ thực sự để Nhà
nước ở các cấp quản lý tốt cơng tác đất đai. Khơng có quy hoạch, kế hoạch sứ
dụng đất của các ngành, trừ quốc phòng và an ninh (nhưng cũng chưa được rà
sốt kỹ, chủ yếu cịn trên cơ sở hiện trạng). Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
và quy hoạch phát triển của các ngành chưa thống nhất. Quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất ở các tỉnh, huyện, xã chưa đồng bộ. Chất ỉượng và tính khả thi của
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn thấp. Phần lớn quy hoạch sử dụng đất
của cấp tỉnh được Chính phủ xét duyệt từ năm 2000 trở về trước, đến nay đã
có những thay đổi mà chưa được bổ sung điều chỉnh kịp thời.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm không tốt đã hạn chế công tác
quản lý Nhà nước về đất đai như thiếu căn cứ hoặc có căn cứ nhưng lại khơng
vững chắc cho việc giao đất, cho th đất. Ngồi ra tình trạng đất được giao,
đất được cho thuê vi phạm kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất xảy ra phổ biến,
đặc biệt là ở đô thị. Quy hoạch không theo kịp với thực tế phát triển, thậm chí
có những trường hợp quy hoạch theo sau thực tế 5 - 10 năm. Do đó đất đai
được sử dụng ỉộn xộn, vồ kế hoạch, làm giảm chức năng, hiệu quả khai thác
đất, cao hơn là gây ảnh hưởng đến mơi trường và suy thối đất đai. Để giải
quyết các vấn đề bất cập hiện nay về công tác quy hoạch, dự thảo sửa đổi Luật

đất đai năm 2004 (dự thảo 2004) quy định việc quy hoạch sẽ thuộc cấp có
thẩm quyền cao hơn là cấp tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương (so với cấp

L ê XUÂA! f IO

A

22

Cao h ọ c

Luật

K6


Dấu

thầu

QSDĐ t r o n g

KCNV&N q u a

t~.hưc l i ễ n

tai

Hà N ộ i


huyện và xã theo luật hiện hành) nhằm thống nhất hoạt động quy hoạch đất

1.1.1.2 Các phương thức giao đất, cho thuê đất
Giao đất
Luật đất đai 1993 quy định “Tổ chức, hộ gia đình, các nhân được Nhà
nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nồng nghiệp, lâm nghiệp,
ni trổng thuỷ sản và làm muối không phải trả tiền sử dụng đất; nếu được
Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích khác thì phải trả tién sử dụng đất,
trừ các trường hợp được miễn, giảm theo quy định của Chính phủ”7.
Nghĩa là vấn đề giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu
tiền sử dụng đất bước đầu đã được quy định trong Luật đất đai 1993 nhưng
chưa được xác định rõ. Tuy nhiên có thể tìm thấy các quy định của Nhà nước
về những trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các văn
bản pháp luật kinh tế và trong Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức
trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ngày 14/10/1994 và Pháp
lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh nói trên ngày 27/8/1996.
Cho đến Luật đất đai 1998, lần đầu tiên đã quy định rõ hai phương thức
giao đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng
đất.
a. Các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất (điều 22 sửa đổi, bổ
sung):
- “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản, làm muối mà nguồn sống chủ yếu là thu nhập có được
từ các hoạt động sản xuất đó, được ƯBND xã, phường thị trấn xác nhận
sử dụng đất vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng
thuỷ sản, làm muối trong hạn mức đất được Nhà nước giao.
- Tổ chức được sử dụng đất để trồng và bảo vệ rừng phòng hộ, rừng đặc
dụng;

L e X U A /\’ HO/V


23

Cao họ c L uật

K6


Đấu

thầu

QSDĐ t r o r . q KCNVSM q u a

thực

tiễn

tai

Hả N ộ i

- Cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị
vũ trang nhàn dân sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, sử dụng đất
vào mục đích quốc phịng an ninh;
-

Cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị. tố chức chính trị - xã hội, đơn vị
vũ trang nhân dân sử dụng đất để xây dựng các công trình thuộc các
ngành và lĩnh vực sự nghiệp kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ

thuật, ngoại giao;

- Tố chức sử dụng đất vào mục đích cơng cộng để xay dựng đường giao
thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp, thốt nước, sơng, hồ, đê đập,
trường học, bệnh viện, chợ, cồng viên, vườn hoa, khu vui chơo cho trẻ
em, quảng trường, sân vận động, sân bay, bến cảng và cơng trình cơng
cộng khác theo quy định của Chính phủ.”
b. Các trường hợp giao đất thu tiền sử dụng đất (bổ sung điều 22a):
"Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
-

Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở;

- Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
- Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tẩng để chuyển nhượng
hoặc cho thuê QSDĐ gắn liền với kết cấuhạ tầng đó;
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một sô' trường hợp để tạo vốn
xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ quyết định. Trường
hợp này phải đảm bảo các điều kiện sau đây:
+ Người sử dụng đất phải có dự án khả thi đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt;
+ Sử dụng đất phải theo đúng quy hoạch;
+ Người sử dụng đất phải có điều kiện về vốn và kỹ thuật.

Lề. XUÀ/V n ơ A

24

Cao h ọ c


Luật

K6


Đấu

thầu

QSDĐ t r o n ạ

KCNV&N q u a

thực

tiễn

tai

Hà N ô i

Tiền thu được từ việc giao đất, tiền xây dựng cịng trình có được tương ứns
với giá trị QSDĐ được giao phải hạch toán đầy đủ vào ngân sách Nhà nước
theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, lần đầu tiên một văn bản luật đã quy định rõ 4 trường hợp Nhà
nước áp dụng phương thức giao đất có thu tiền sứ dụng đất. Trong đó, trườns
hợp cuối cùng, “giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một số trường hợp đế
tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do chính phủ quy định” là một vấn
đề rất mới. Trong những năm qua, Chính phủ đã chỉ đạo một số địa phương sử
dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đạt kết quả tốt. Chính vì vậy

Quốc hội đã quyết định bổ sung vào luật để tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho
Chính phủ và các địa phương thực hiện việc giao đất để tạo vốn.
Nguyên tắc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất khi đất được
giao sử dụng vào mục đích cơng cộng hoặc đầu tư vào những ngành nghề kinh
tế mà Nhà nước có chính sách hỗ trợ đặc biệt như sản xuất nơng nghiệp, lâm
nghiệp, trồng muối. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khi đất được
giao sử dụng vào mục đích làm nhà ở hoặc kinh doanh mà những ngành nghề
không thuộc diện được Nhà nước ưu tiên đặc biệt.
Nếu so sánh với các quy định về giao đất được quy định trong Pháp
iệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất năm 1994 và Pháp lệnh sửa đổi nãm 1996x thì có thể dễ dàng
nhận thấy sự đổi mới trong Luật đất đai 1998 về phương thức giao đất là việc
đưa nội dung của Pháp lệnh vào Luật, đổng thời có bổ sung, nâng cao cho phù
hợp với điểu kiện thực tiễn và đòi hỏi của cuộc sống.
Cho thuê đất
Luật đất đai năm 1993 có đề cập đến vấn đề cho thuê đất “Nhà nước
còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuè đất”'J nhưng thiên về quy định
quyền cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân, chứ không ghi nhận rõ các
trường hợp Nhà nước cho thuê đất.

L ẻ

x w A /\' H O A

25

C a o h ọ c L u ậ t K6


Đấu


thầu

QSDĐ t r o n g

KCNV&N q u a

bhưc t i ễ n

tai

Hà Mội

Vấn đề cho thuê đất được quy định trong các văn bản pháp luật kinh tế
(nhất là trong Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam) và tron» Pháp lệnh về
quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhàn nước ngoài thuê đất tại Việt Nam nám
1994; Pháp lệnh về quyên và nghĩa vụ cua các tổ chức trong nước được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất nãm 1994 và Pháp lệnh sửa đổi năm 1996.
Luật đất đai 1998 lần đầu liên khẳng định rõ các trường hợp Nhà nước
áp dụng phương thức cho thuê đất và đã xác định 3 trường hợp (quy định tại
điểu 22b):
1. “Tổ chức kinh tế sử dung
• c đất để sản xuất kinh doanh theo dự
• án được
cơ quan Nhà nước có thấm quvền phê duyệt, trừ các DNNN đang sử
dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
làm muối.
2. Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất kinh doanh;
3. Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng quỹ đất cơng ích 5% ở xã,
phường, thị trấn”

Tương tự như các quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất, nếu so
sánh với các quy định về thuê đất được quy định trong Pháp lệnh về quyén và
nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
năm J994 và Pháp lệnh sửa đổi năm 1996 thì có thể nhận thấy sự đổi mới
trong Luật đất đai 1998 về phương thức thuê đất là mở rộng và quy định cụ thế
hơn các trường hợp được thuê đất trong Pháp lệnh vào Luật.
Điểu 1 Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều về quyền và nghĩa vụ
của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất năm 1996
quy định “Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất gồm các DNNN,
doanh nghiệp của các tổ chức chính trị - xã hội, doanh nghiệp quốc phịng, an
ninh, cơng ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, tổ chức kinh tế tập thể sử
dụng đất vào mục đích khơng phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản, làm muối”

Lẻ xuA /\' f io /\

26

Cao h ọ c L u ậ t

K6