- Trang chủ >>
- Cao đẳng - Đại học >>
- Luật
Tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành tại tòa án nhân dân tỉnh sơn la (luận văn thạc sỹ luật)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (27.61 MB, 102 trang )
MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các từ viết tắt
Danh mục bảng, biểu đồ
MỞ ĐẦU..................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: MỘT SÓ VẤN ĐÈ LÝ LUẬN CHUNG VÈ TRANH CHẤP
VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỌP ĐÒNG CHUYÊN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT................................................................................ 9
1.1.
Lý luận về tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhưọng quyền sử dụng đất............................................................................ 9
1.1.1. Khái niệm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.......................... 9
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất........................................................................................................... 14
1.1.3. Phân loại các tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất........... 17
1.1.4. Khái niệm, đặc điển giải quyết tranh chấp họp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất........................................................................................... 20
1.1.5. Mục đích, ỷ nghĩa của giải quyết tranh chấp họp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất........................................................................................... 24
1.2.
Lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp họp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.......................................................................... 25
1.2.1. Sự cần thiết của việc điều chỉnh quan hệ về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất....................................................... 25
1.2.2. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật về giải quyết tranh chấp họp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất................................................................ 26
1.2.3. Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sừ dụng đất............................................................................. 29
1.2.4. Phân loại giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất........................................................................................................... 33
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1...........................................................................................40
CHƯƠNG 2: THựC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN sử
DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THựC HIỆN PHÁP LUẬT VÈ GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH SƠN LA......41
2.1.
Pháp luật thực định về giải quyết tranh chấp họp đồng chuyến
r
A
nhượng quyên sử dụng đât.......................................................................... 41
A
r
r
z
A
•>
2.1.1. Quy định vê các nguyên tăc giải quyêt tranh châp hợp đông chuyên
\
ỉ
nhượng quyên sử dụng đât............................................................................. 41
\
7
\
r
r
9
X
2.1.2. Quy định vê thâm quyên giải quyêt tranh châp hợp đông chuyên
\
r
nhượng quyên sử dụng đât............................................................................. 44
r
5
r
9
\
2.1.3. Quy định vê các hình thức giải quyêt tranh châp hợp đông chuyên
nhượng quyên sử dụng đât............................................................................. 48
r
A
r
y
t
2.1.4. Quy định vê trình tự và thù tục giải quyêt tranh châp hợp đông chuyên
\
r
nhượng quyên sử dụng đât..............................................................................50
A
A
r
2.1.5. Quy định vê quyên và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ giải quyêt
tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.............................. 55
2.2.
Thực tiễn thi hành pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp họp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh
Sưn La............................................................................................................ 57
2.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội của tỉnh Sơn La tác động trực tiếp đến việc
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.............57
2.2.2. Thực trạng giải quyết tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Sơn La..................................................... 60
2.2.3. Nguyên nhân, hạn chế rút ra từ thực tiễn giải quyết tranh chấp họp đồng
chuyền nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Sơn La................ 63
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2........................................................................................... 78
CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÈ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
HỌP ĐÒNG CHUYÊN NHƯỢNG QUYÈN sử DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI
PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỌP
ĐÒNG CHUYÊN NHƯỢNG QUYỀN sử DỤNG ĐẤT TÙ THỤC
TIỄN THI HÀNH TAI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH SƠN LA....................79
3.1.
Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp họp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.......................................................................... 79
3.1.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật........................................................... 79
3.1.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về nội dung:................................................. 80
3.1.3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hình thức................................................. 81
3.2.
Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về giải quyết
tranh chấp họp đồng chuyển nhưọng quyền sử dụng đất tại Tòa án
nhân dân tỉnh Son La................................................................................... 82
3.2.1. Hoàn thiện cơ cấu tổ chức Tịa án nhân dân và nâng cao trình độ năng
lực cho Thẩm phán Tòa án, hòa giải viên...................................................... 83
3.2.2. Áp dụng Án lệ................................................................................................. 84
3.2.3. Tuyên truyền giáo dục pháp luật về đất đai, pháp luật về giải quyết
tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.............................. 87
3.2.4. Tăng cường công tác phối hợp trong hoạt động giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất................................................ 88
3.2.5. Tăng cường cơ chế giám sát, kiểm sát hoạt động giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án............................... 89
3.2.6. Tập trung xử lý dứt điểm các vụ việc tranh chấp họp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tồn đọng không để phát sinh trở thành "điểm
nóng" gây mất ổn định chính trị..................................................................... 90
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3........................................................................................... 91
KÉT LUẬN............................................................................................................... 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................94
DANH MỤC CÁC TÙ VIẾT TẮT
BLDS
BLDS 2015
BƠ• lt
• dân sư•
Bộ luật Dân sự được Quốc hội khố 13 thơng qua ngày 24
tháng 11 năm 2015
GCN QSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐ CNQSDĐ
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
LĐĐ 2013
TAND
Luật Đất đai được Quốc hội khố XIII thơng qua ngày 29
tháng 11 năm 2013
Tòa án nhân dân
DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ
ĩ
•
So niêu
•
o*
Bảng 2.1
Biểu đồ 2.1
Ten bảng, biêu do
Số liệu về số vụ án tranh chấp đất đai và tranh chấp về hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được thụ lý, giải quyết
số vụ tranh chấp đất đai, sổ vụ tranh chấp họp đồng chuyển
nhượng QSDĐ từ năm 2016-2020
Trang
60
61
MỎ ĐÀU
1. Tính câp thiêt của đê tài
Hiến pháp 2013 ghi nhận Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô
giá của mồi quốc gia, là hiện thân của chủ quyền, là gốc rễ của sự phát triển kinh tế,
xã hội an ninh và quốc phòng, được quản lý theo pháp luật. Xuất phát từ lợi ích của
các giai tầng trong xã hội và dựa trên địi hỏi của cơng cuộc xây dựng và phát triển
đất nước, Nhà nước sử dụng pháp luật để điều chỉnh các quan hệ đất đai nhằm tạo
lập một môi trường pháp lý lành mạnh cho hoạt động khai thác và sừ dụng đất hợp
lý và có hiệu
quả.
Đất đai là tư liệu
sản xuất đặc
biệt,
cần cho mọi
hoạt
•
JL
•
•
• 7 là điều kiện
•
•
•
ụ
động sản xuất và đời sống, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,
là địa bàn phân bố cùa các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, vãn hóa, xà hội,
an ninh và quốc phòng. Khoản 1 Điều 54 Hiến pháp 2013 qui định: “Đất đai là tài
nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản
lý theo pháp luật” Chính sách, pháp luật về đất đai từng bước mờ rộng quyền cho
người sử dụng đất, QSDĐ trở thành hàng hóa, được giao dịch trên thị trường bất
động sản; thúc đẩy việc tích tụ ruộng đất, phát triển kinh tế trang trại, xây dựng
nông thôn mới, thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài, làm cho đất đai trở thành
nguồn nội lực ngày càng quan trọng đế thực hiện cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước. Nhờ những đột phá quan trọng trong các chính sách đất đai đã mang lại
những thành tựu to lớn trong nông nghiệp, công nghiệp và tăng trưởng kinh tế ở
Việt Nam trong hơn 30 năm qua, góp phần giữ vững ốn định chính trị - xã hội. Tuy
nhiên, đất đai là vấn đề hết sức phức tạp và nhạy cảm, tác động trực tiếp đến sự ổn
định và phát triền của đất nước, đến đời sống của nhân dân. Nhu cầu sử dụng và
chuyển nhượng QSDĐ ngày càng nhiều, đồng thời cũng phát sinh nhiều tranh chấp
giữa các bên tham gia vào các quan hệ dân sự. Việc con người thiết lập các giao
dịch liên quan đến đất đai nảy sinh các tranh chấp giữa các chủ thể tham gia giao
dịch. Pháp luật hiện hành quy định nhiều loại quan hệ chuyển dịch ỌSDĐ như
1
chuyên đôi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thê châp, bảo lãnh, tặng cho,
góp vốn, thừa kế QSDĐ. Trong các giao dịch về đất đai chuyển nhượng QSDĐ là
hỉnh thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất.
Trong thời gian qua, việc chuyển nhượng QSDĐ diễn ra với nhiều phức tạp.
Sự nhận thức đúng đắn, đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là
cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật
trong hoạt động xét xử của Toà án.
Thời gian gần đây, tình hình khởi kiện đối với tranh chấp về đất đai diễn biến
phức tạp, tàng nhanh cả về số lượng vụ việc và mức độ phức tạp của tranh chấp,
phần lớn là tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Thực tiễn xét xử tại Tòa
án nhân dân tỉnh Sơn La đối với tranh chấp này cũng gia tăng. Là một người công
tác trong hệ thống Tịa án, học viên nhận thấy, do trình độ nhận thức của người dân
địa phương về pháp luật còn hạn chế, khi tham gia giao dịch thường không tuân thủ
đầy đủ các quy định của pháp luật nên bị bất lợi khi xảy ra tranh chấp. Bên cạnh
việc đã giải quyết thành công một số lượng lớn các vụ tranh chấp về hợp đồng
chuyển nhượng ỌSDĐ, chất lượng xét xừ ngày càng cao, phần nào bảo vệ được
quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức xã hội và công dân nhưng cũng phải nhắc
đến việc công tác giải quyết các tranh chấp liên quan đến họp đồng chuyển nhượng
QSDĐ tại tỉnh Sơn La đơi khi cịn lúng túng, việc đánh giá chứng cứ giữa các cấp
Tòa án còn có quan điểm khác nhau, vẫn cịn có những vụ án bị hủy, sửa.
Thực trạng tồn tại nhiều họp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị tuyên vô hiệu
với nhiều sai phạm về hình thức, họp đồng được giao kết giả tạo, lừa dối, thực hiện
chuyển nhượng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, giao kết
chuyển nhượng QSDĐ vi phạm điều cấm của pháp luật, không thực hiện thủ tục
công chứng chứng thực... xâm phạm đến quyền và lợi ích chính đáng của các bên
chủ thể tham gia giao dịch, gây thiệt hại nghiêm trọng đến lợi ích cá nhân, lợi ích xã
hội và đặc biệt là gây nhiều khó khăn, vướng mắc trong q trình giải quyết tranh
chấp tại Tịa án. Thơng qua việc nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản về tranh chấp
họp đồng chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật về giải quyết tranh chấp họp đồng
2
chuyên nhượng QSDĐ; nghiên cứu đánh giá thực trạng hoạt động xét xử của
TAND tỉnh Sơn La đối với các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Từ
đó, làm cơ sở đánh giá những kết quả đạt được, đồng thời chỉ ra những hạn chế, bất
cập của các quy định pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ. Chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn
thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại
TAND; đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật.Vì những phân tích và lý do
trên, việc nghiên cứu đề tài “Tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn thi hành tại Tòa án nhân dân
tỉnh Sơn La" là quan trọng và cần thiết, có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn pháp
lý trong tình hình hiện nay.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Cho đến nay, có rất nhiều cơng trình khoa học nghiên cứu về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ dưới các góc độ khác nhau đã được cơng bố,
trong đó có một số bài viết, luận văn và sách chuyên khảo như:
Luận văn thạc sĩ “Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất - những vấn
đề lý luận và thực tiễn" của Nguyễn Hoài Nam do GS. TS. Đào Trí úc hướng dẫn.
Luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận và các quy định của pháp luật hiện hành
về giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Phân tích đánh giá những quy định về
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ đó đưa ra phương hướng, giải pháp nhằm hoàn
thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật. Luận văn thạc sĩ “Giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử của tòa án
nhân dân tại tỉnh Quảng Nam” của Lưu Lan Anh do PGS.TS Nguyễn Như Phát
hướng dẫn. Luận văn thạc sĩ “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyên nhượng
quyền sử dụng đất - thực tiễn xét xử của tòa án nhân dãn thành phố Lào Cai, tỉnh
Lào Cai” của Vũ Hải Yến. Luận văn thạc sĩ “Giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự” tác giả Nguyễn Huy
Cấn... Bên cạnh đó, cịn có các bài viết như “Chế định sở hữu đất đai qua các thời
kỳ và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai”, “Kỹ năng áp dụng
3
pháp luật trong giải quyêt tranh châp đât đai ở Việt Nam” của PGS.TS. Dỗn Hơng
Nhung - Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội đăng trên Webside trường Đại học
Kiểm sát Hà Nội; “Vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyên nhượng quyền sử dụng đất” cùa tác giả Võ Thái Sơn- ThS. Huỳnh Xuân
Tình trên Tạp chí Tịa án nhân dân, nêu vướng mắc trong xác định hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ có hiệu lực hay vơ hiệu do diện tích chuyền nhượng nhỏ hơn diện
tích tách thửa tối thiểu mà UBND tỉnh quy định; “Giao dịch dân sự vó hiệu do vi
phạm về hình thức theo Điều ỉ29 Bộ luật Dân sự năm 2015” của ThS. Vũ Thị Hồng
Yến trên Tạp chí Tịa án nhân dân số 15/2017, nêu một số vấn đề lý luận về hình
thức của giao dịch dân sự quy định của Điều 129 BLDS năm 2015 về hậu quả pháp
lý của giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức; “Hậu quả pháp lỷ của giao
dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức theo Bộ luật Dân sự 2015” của
tác giả Văn Thị Hồng Nhung trên Tạp chí Tịa án nhân dân số 3/2017, bài viết trao
đổi một số vấn đề liên quan đến những thay đồi cùa BLDS năm 2015 so với BLDS
năm 2005 về hình thức của giao dịch dân sự; hậu quả pháp lý cùa giao dịch dân sự
không tuân thủ quy định về hình thức theo quy định của BLDS 2015; “Hợp đồng
chuyên nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ quy định về hình thức” của tác
giả Nguyễn Văn Huy trên Tạp chí Tịa án nhân dân, nghiên cứu về xác định hiệu lực
của hợp đồng, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định theo BLDS 2005 và
BLDS 2015; “Bàn về giải quyết tranh chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất khơng có cơng chứng, chứng thực” của ThS. Lê Văn Quang trên trang
Webside Kiemsat online (kiemsat.vn), bài viết đã nêu và phân tích những vướng
mắc, bất cập trong thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ khơng có cơng chứng, chứng thực ....
Ờ những giai đoạn lịch sử khác nhau do nhừng thay đổi về điều kiện kinh tể xã hội và ở những địa phương khác nhau sẽ có sự khác nhau về điều kiện kinh tế xã hội mà thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ diễn ra
khá đa dạng và phức tạp, nhiều quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ đã bộc lộ những bất cập, hạn chế nên cần được tiếp tục
4
nghiên cứu và hoàn thiện cho phù hợp đê các quy định của pháp luật đáp ứng được
thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội nói chung trong giai đoạn hiện nay cũng như của
từng địa phương cụ thể.
Nhìn chung, các cơng trình khoa học, các đề tài luận văn thạc sĩ, các bài viết
nêu trên ở góc độ nhất định đã nghiên cứu làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản về
tranh chấp đất đai và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Với nhiều cách
tiếp cận và phạm vi nghiên cứu khác nhau, các công trình khoa học nêu trên đà có
những đóng góp nhất định vào việc làm sáng tở những vấn đề lý luận chung cũng
như đánh giá luật thực định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở Việt Nam.
Qua quá trinh nghiên cứu đề tài này, học viên đã cố gắng tiếp cận và tham
khảo các cơng trình nghiên cứu trước về tranh chấp QSDĐ nói chung và hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ nói riêng, các bài viết, ý kiến của các chuyên gia, các nhà
khoa học, các nhà quản lý đất đai để có cái nhìn tống quan, khoa học về đề tài.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu đề tài làm rõ những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ; chỉ ra những bất cập hạn chế của các quy định pháp luật hiện hành
về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; đánh giá thực tiễn giải
quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói chung và tại Tịa án
nhân dân tỉnh Sơn La nói riêng. Đề xuất một số giải pháp góp phần hồn thiện pháp
luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
Một là, phân tích các nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất được quy định trong pháp luật dân sự Việt Nam, nghiên cứu một số vấn đề lý
luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hai là, đánh giá thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Sơn La, từ đó rút ra các khó
khăn, vướng mắc trong công tác giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
5
Ba là, đê xuât các kiên nghị hoàn thiện pháp luật và tăng cường áp dụng
pháp luật nhằm nâng cao công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án.
5. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quan hệ pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ, quan hệ pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ nói chung. Đồng thời, nghiên cứu thực tiễn giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại tỉnh Son La thơng qua cơng tác giải quyết tranh
chấp tại Tịa án trong những năm gần đây, từ đó rút ra kinh nghiệm, đưa ra một số
đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật và tăng cường áp dụng pháp luật khi giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
6. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Phạm vi nghiên cứu của đề tài có nội dung nghiên cứu rộng lớn cho nên luận
văn chỉ tập trung đi sâu, tìm hiểu giới hạn nghiên cứu cụ thể như: Hệ thống quan
điểm, chính sách, đường lối của Đảng và pháp luật của Nhà nước về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án; hệ thống các quy phạm
pháp luật thực định về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại tòa án nói riêng.
Phạm vi nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật về HĐCNQSDĐ trong
luận văn tập trung vào một số nội dung cơ bản bao gồm: Căn cứ, hình thức xác lập
QSDĐ, điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ, chủ thể, ý chí, nội dung,
hình thức, một số vấn đề cơ bản về thực hiện hợp đồng, biện pháp xử lý vi phạm
họp đồng, hợp đồng vô hiệu,...
7. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa Marx Lenin, tư tưởng Hồ Chí Minh, các quan điểm của Đảng, Nhà nước ta về pháp luật
liên quan đến lĩnh vực đất đai nhằm phân tích, lý giải những vấn đề liên quan đến
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Chương 1, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, đánh giá tổng quát
6
đê làm sáng tỏ các vân đê lý luận cơ bản vê tranh châp hợp đông chuyên nhượng
QSDĐ và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Chương 2, tác giả phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh và sơ đồ hóa để
đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ tại TAND tỉnh Sơn La. Học viên sử dụng một số vụ án, vụ việc, số
liệu thống kê của các Tòa án nhân dân trong hệ thống tòa án hai cấp tỉnh Sơn La đã
giải quyết nhằm minh họa cho những nhận định, đánh giá của luận văn.
Chương 3, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp để đề xuất một
số giải pháp nhàm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp
họp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND tỉnh Sơn La.
8. Địa điêm nghiên cứu
Sơn La là một tỉnh miền núi Tây Bắc Việt Nam, địa hình bị chia cắt sâu và
mạnh nên hình thành nhiều tiếu vùng khí hậu, sản xuất nông - lâm nghiệp phong
phú là chủ yếu. Sơn La có địa bàn rộng, đường biên giới với nước CHDCND Lào
dài, giao thơng đi lại khó khăn, cư dân chủ yếu là đồng bào dân tộc thiểu số (có 12
dân tộc), nhận thức nói chung và hiểu biết pháp luật nói riêng cịn nhiều hạn chế.
Những năm gần đây kinh tế địa phương phát triển, có nhiều cơng trình xây dựng với
quy mơ lớn, dẫn đến sự biến động mạnh đối với thị trường bất động sản. Có nhiều
quan hệ chuyển dịch QSDĐ như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế QSDĐ. Sơi động nhất vần là hình
thức chuyển nhượng QSDĐ.
Do hiểu biết về pháp luật của người dân không đồng đều ở các địa phương,
các dân tộc nên việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ sảy ra nhiều sai sót
về hình thức hợp đồng, quy trình chuyển đổi QSDĐ khơng tn thủ quy định pháp
luật dẫn đến tranh chấp. Đôi khi sự tác động từ các “cò” bất động sản dẫn đến chênh
lệch về giá, họp đồng giao kết giả tạo, lừa dối... Thực trạng giải quyết các vụ án
tranh chấp họp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án hai cấp tỉnh Sơn La ngày
càng tãng về số lượng án và mức độ phức tạp trong nội dung vụ án.
Do đó, học viên lựa chọn địa bàn tỉnh Sơn La, thực trạng giải quyết tranh
7
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án hai cấp tỉnh Sơn La làm địa điểm
nghiên cứu.
9. Tính mới và những đóng góp của đề tài
Luận văn là cơng trình nghiên cứu khoa học có tính hệ thống những vấn đề
liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và có một số điểm mới
so với các cơng trình nghiên cứu khoa học trước đây như:
- Thứ nhất, Luận văn tập trung nghiên cứu một cách hệ thống các quy định
cùa pháp luật hiện hành về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời
so sánh với các quy định về vấn đề này trong Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Thứ hai, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp họp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Sơn La thông qua các bản
án, sự việc cụ thế đã được giải quyết tại Tòa án để xác định những hạn chế, vướng
mắc, bất cập cúa quy định pháp luật hiện hành.
- Thứ ba, đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật và áp dụng pháp luật
nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp họp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án.
10. Bố cục của đề tài
Ngoài phần mục lục, lời cam đoan, danh mục các từ viết tắt, danh mục bảng
số liệu, biểu đồ, phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, bố cục của
Luận văn được chia làm 3 chương, cụ thể:
Chương ỉ: Một số vấn đề lý luận chung về tranh chấp và giải quyết tranh
chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam về giải quyết tranh chấp họp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết tranh
chấp họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Sơn La.
Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành tại Tòa án nhân dân
tỉnh Sơn La.
8
Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ TRANH CHẤP VÀ
GIÃI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐÒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Lý luận về tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
7.7.7. Khái niệm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Với tư cách là một quyền năng của quyền sở hừu đất đai: quyền sử dụng đất
được hiểu là quyền tác động trực tiếp vào đất để khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức
của đất. Trong pháp luật một số nước, có sự phân biệt giữa “quyền bề mặt surface rights” và quyền khai thác tài ngun, khống sản trong lịng đất, quyền
đối với khoảng khơng. Theo đó, quyền bề mặt được hiểu là toàn bộ quyền của chủ
sở hữu hoặc người được chủ sở hữu trao quyền đối với bề mặt đất, quyền này
không bao gồm các quyền khai thác các tài ngun trong lịng đất và khoảng
khơng. Theo định nghĩa của Tố chức lương thực và nông nghiệp Liên Hợp Quốc,
“sử dụng đất” được hiểu là sự tác động của con người vào đất đai nhằm khai thác,
sản xuất, duy trì, cải tạo nó.
Việc “sử dụng đất” thế hiện hai nội dung: Một là, các hoạt động của con
người tác động vào bề mặt đất; Hai là, sự biến đổi trạng thái, tình trạng bề mặt đất,
nhàm mục đích sản xuất hoặc duy trì và cải tạo giá trị của đất đối với mơi trường.
Hay nói cách khác, khái niệm “đất bị sử dụng” được hiểu là đất đó đã có sự tác
động khai thác, cải tạo của con người. Còn khái niệm “chiếm giữ bề mặt đất”, theo
System of Economic and Environmental Accounts (SEEA) (Hệ thống tính tốn môi
trường và kinh tế của Liên Hợp quốc), được hiểu là sự tồn tại của các thực thể hữu
hình trên bề mặt đất. Các thực thể này có thể được tạo ra bởi con người hoặc tự
nhiên. Tuy nhiên, cách phân chia trên chỉ mang tính tương đối, vi trong một số
trường hợp thì việc “chiếm giữ bề mặt đất” đã bao hàm cả việc “sử dụng đất”. Việc
sử dụng đất có thể được thể hiện dưới các dạng “chiếm giữ bề mặt đất” khác nhau.
9
Xét vê công dụng, QSDĐ được hiêu là “quyên khai thác các thuộc tính có
ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triền kinh tế - xã hội cùa đất nước”’
quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”
Quyền sở hữu đất đai là quyền nguyên sinh, còn QSDĐ là quyền phái sinh,
sau khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, hoặc công nhận QSDĐ cho
người sử dụng đất. QSDĐ là một thuật ngữ pháp lý lần đầu tiên được ghi nhận trong
Luật đất đai năm 1987, sau đó đến Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 và
nay là Luật đất đai năm 2013. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước phát sinh dựa
trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, nên QSDĐ này là vĩnh viễn,
trọn vẹn và không bị ai hạn chế. Còn QSDĐ của người sử dụng xuất hiện khi được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hoặc công nhận
QSDĐ ... và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước. Vì vậy, QSDĐ của họ bị hạn chế
bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng, vv ... ; Nếu như QSDĐ của Nhà nước
mang tính gián tiếp và trừu tượng thì ngược lại, QSDĐ của người sử dụng đất lại
mang tính trực tiếp và cụ thể. Tuy không phải là chủ sở hữu của đất đai, nhưng
người sử dụng đất có QSDĐ do đại diện chủ sở hữu là nhà nước trao đế có thế tiến
hành việc khai thác, sử dụng đất. Ớ mức độ riêng và đối với những chủ thề sử dụng
đất được quyền giao dịch QSDĐ, nghĩa là được phép đưa QSDĐ vào lưu thông,
dịch chuyển trên thị trường, QSDĐ được xem là quyền tài sản hay tài sản của người
sử dụng đất. Tùy vào chủ thế sử dụng đất và tùy vào điều kiện pháp luật quy định,
người sử dụng đất được phép thực hiện các giao dịch khác nhau đối với tài sản là
QSDĐ của minh. Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định người sử đất được thực
hiện các quyền chuyển đổi QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ, thừa kế QSDĐ, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ. Chuyển QSDĐ là việc
chuyển giao QSD đất từ người này sang người khác thơng qua các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ.
Chuyển nhượng QSDĐ là một hình thức cơ bản của chuyển QSDĐ. Giáo
trình Luật đất đai đưa ra khái niệm chuyển nhượng QSDĐ bàng cách nêu lên bản
chất của quan hệ chuyển nhượng, theo đó, chuyển nhượng QSDĐ là việc người sử
10
dụng đât (gọi là bên chuyên QSDĐ) thỏa thuận việc chuyên giao QSDĐ cho người
được chuyến nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ) và người đó phải trả cho bên chuyển
QSDĐ một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ [55, tr. 246]. Theo Luật đất đai
năm 2013 thì hoạt động chuyển QSDĐ là việc chuyển giao QSDĐ từ người này
sang người khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho QSDĐ và góp vốn bàng QSDĐ.
Người chuyển nhượng ỌSDĐ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
QSDĐ. Mục tiêu cùa quan hệ chuyển nhượng ỌSDĐ là người sử dụng đất chuyển
nhượng QSDĐ của mình cho người khác để thu về một lợi ích vật chất có giá trị là
tiền. Thơng qua đó mà tim cho đất đai những người chủ đích thực, có đủ vốn, kinh
nghiệm quản lý và năng lực sản xuất kinh doanh. Điều này phù hợp với quy luật
mang tính tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường về những giao dịch đối với
tài sản có giá trị.
Mặt khác, theo quy định tại Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 (và nay được quy
định tại Điều 500 Bộ luật dân sự 2015) việc chuyển QSDĐ được thực hiện thông
qua hợp đồng trừ trường hợp về thừa kế QSDĐ. Hay nói cách khác hợp đồng là
hình thức bắt buộc khi thực hiện quan hệ chuyển ỌSDĐ nói chung và chuyển
nhượng QSDĐ nói riêng. So với Bộ luật dân sự 2005 thì Bộ luật dân sự 2015 quy
định tại Điều 500 này đã bao quát được các hợp đồng về QSDĐ. Nó đã khắc phục
được những nội dung trùng lặp, dài dịng và khơng hiệu quả trong thực tiễn áp
dụng, đây cũng là một quy định mới về hợp đồng chuyền QSDĐ [12, tr. 457].
Như vậy, hiểu theo cách chung nhất: Chuyên nhượng QSDĐ có thể hiểu là
một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng, theo đỏ, người sử dụng đất tự
nguyên chấm dứt quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định, chuyên giao nỏ
cho người khác và nhận lại một khoản tiền nhất định từ người nhận QSDĐ tương
ứng với giả trị QSDĐ. Việc chuyên nhượng phải diễn ra theo quy định của pháp
luật về chuyên nhượng QSDĐ.
Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ là một trong các quyền được pháp luật ghi
nhận và bảo vệ. Điều này đã được ghi nhận trong Hiến pháp và các văn bản pháp
11
luật khác, đó chính là những cơ sở pháp lý quan trọng đê các chủ thê thực hiện
quyền chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
Xét về lịch sử thì họp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ mới xuất hiện kể từ
khi có chế độ sở hữu tồn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại
Hiến pháp năm 1980. Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ luôn gắn liền với sự hình thành và phát triển của chế độ sở
hữu tồn dân về đất đai. Do đó, khái niệm họp đồng chuyển nhượng QSDĐ xuất
hiện khi Nhà nước thừa nhận “Đẩt đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại
•
•
diện chủ sở hữu
•
•
các tơ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chú thê sử dụng
đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng QSDĐ.
Theo từ điển Luật học “Họp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên có tư cách
pháp nhân hoặc giữa những người có đầy đủ năng lực hành vi nhằm xác lập, thay
đổi, phát triển hay chấm dứt quyền, quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên” [59].
Nhưng xét về mặt pháp lý thì khái niệm trên chưa thật sự đầy đủ.
Việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thề này do Nhà nước quy định cả
điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cũng như quyền và
nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ. Chuyển nhượng
QSDĐ là một trong các hình thức của chuyển QSDĐ nói chung. Họp đồng chuyển
nhượng QSDĐ rất dễ bị nhầm lẫn với họp đồng chuyển đổi QSDĐ. Chuyển nhượng
và chuyển đổi đều là hình thức chuyển QSDĐ, theo đó Nhà nước chấm dứt QSDĐ
của bên này để thiết lập QSDĐ cho bên kia. Tuy nhiên, hai hình thức này khác nhau
ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyền nhượng ỌSDĐ, đối tượng của quan hệ là “đổi
QSDĐ lấy tiền” thì trong quan hệ chuyển đổi QSDĐ, đối tượng của quan hệ lại là
“đổi QSDĐ lấy QSDĐ”. Trong quan hệ chuyển đổi QSDĐ này, các bên có thể thoa
thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giừa hai thửa đất, những
mục đích cơ bản và cũng là vấn đề cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà
nước quan tâm là các bên đổi QSDĐ cho nhau.
Nhằm đáp ứng với những thay đổi về hợp đồng trong tình hình mới, Quốc
hội đã ban hành BLDS 2015 với những quy định mới, theo đó khái niệm “họp đồng
12
dân sự” được thay băng khái niệm “hợp đông" nhăm mở rộng phạm vi đôi tượng áp
dụng, khái niệm “hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ" không được quy định trong Bộ
luật dân sự 2015 mà được quy định chung trong khái niệm “hợp đồng về QSDĐ".
Xuất phát từ đặc thù đất đai là tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu nên đất đai không được giao dịch như những loại tài sản khác
mà chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
có nhiều sự khác biệt so với các loại hợp đồng mua bán tài sản khác, cũng xuất phát
từ đặc điểm của đất đai là loại tài sản đặc biệt có ý nghĩa quan trọng trong tất cả các
lĩnh vực đời sống, xã hội như kinh tế, chính trị, xã hội, an ninh quốc phịng. Do đó,
việc chuyển nhượng QSDĐ phải đảm bảo cả về hình thức và nội dung, về chủ thể...
vv do Nhà nước quy định nhằm mục đích thống nhất trong việc quản lý của Nhà
nước, về hình thức, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tuân thủ quy định tại
Điều 502 BLDS 2015 quy định chung về hình thức và thù tục thực hiện hợp đồng.
BLDS năm 2015 không nêu rõ định nghĩa về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như
BLDS 2005 mà chỉ quy định hợp đồng về QSDĐ, tại Điều 500 Bộ luật dân sự năm
2015: “Hợp đồng về QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các hên, theo đỏ người sử dụng
đất chuyển đôi, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn
QSDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quỵ định của Luật đất đai cho bên kia; bên
kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo họp đồng với người sử dụng đất" [30, Điều 500].
Quy định này cho thấy, chuyển QSDĐ là việc người sử dụng đất được phép chuyển
QSDĐ đối với các phần diện tích thuộc quyền sử dụng tương ứng với nghĩa vụ thực
hiện với Nhà nước, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
tặng cho, thế chấp, góp vốn.
Tại Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Chuyển QSDĐ là việc chuyển giao
QSDĐ từ người này sang người khác thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ” [28, Điều 3, Khoản 101.
Như vậy, BLDS 2015 khơng quy định riêng về khái niệm, hình thức, nội
dung và hiệu lực đối với từng loại hợp đồng như hợp đồng thế chấp, tặng cho,
chuyển nhượng mà chỉ quy định chung là hợp đồng về QSDĐ. Việc quy định như
13
trên sẽ mang tính bao quát cho tât cả các giao dịch vê QSDĐ. Với mơi loại hợp
đồng đều có nội dung, đối tượng, quyền và nghĩa vụ của các bên giao kết hợp đồng
đều khác nhau, vậy nên không thể áp dụng một quy định về hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ cho các loại hợp đồng khác, quy định trên của BLDS 2015 mang
tính chung chung khó áp dụng thực tiễn. Bởi vậy, đế pháp luật đi vào thực định
thống nhất đối với các giao dịch về QSDĐ cần phải có văn bản hướng dẫn đối với
từng loại hợp đồng cụ thể.
Từ những lý luận trên có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ như sau: Hợp đồng chuyên nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận về việc chuyên
địch QSDĐ từ chủ thê có QSDĐ họp pháp sang chủ thể khác theo một trình tự, thủ
tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, chủ thê cỏ QSDĐ có nghĩa vụ chuyên
giao đất và QSDĐ cho chủ thể nhận chuyển nhượng, chủ thê nhận chuyển nhượng
cỏ nghĩa vụ trả tiền cho chủ thê chuyển nhượng; chủ thê chuyên nhượng có nghĩa
vụ thực hiện đầy đủ các yêu cầu theo quy định của pháp luật trong hoạt động
chuyển nhượng QSDĐ.
1.1.2. Khái niệm, đặc điêm của tranh chăp hợp đông chuyên nhượng
quyền sử dụng đất
* Khảỉ niệm tranh chấp họp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất
Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyền nhượng
QSDĐ nói riêng diễn ra trong đời sống xã hội và tồn tại ở mọi thời kỳ lịch sử. Tuy
nhiên, tranh chấp về họp đồng chuyển nhượng QSDĐ chỉ thực sự sôi động và phức
tạp kề từ khi đất nước bước sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước quản lý, xã hội
thơng qua hệ thống pháp luật, chính sách thuế, đất đai được thừa nhận có giá trị.
QSDĐ được tham gia giao dịch trên thị trường và bị chi phối bởi các quy luật của
thị trường. Việc chuyển nhượng ỌSDĐ là nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thi trường
nhưng quy định của pháp luật vẫn còn nhiều điểm bất cập, nhận thức về pháp luật
của một số chủ thể tham gia họp đồng chưa cao nên xảy ra nhiều tranh chấp. Tuy
nhiên, khái niệm tranh chấp họp đồng chuyển nhượng QSDĐ vẫn chưa được chính
thức giải thích mà chỉ được hiểu thông qua các quy định của pháp luật về họp đồng
và giải quyết tranh chấp họp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
14
Theo Từ điên Tiêng Việt, “Tranh châp là tranh giành nhau một cách giăng
co cái không rồ thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi có ỷ kiến bất đồng
trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên" [19, tr. 1313]. Trong đời sống xã hội có nhiều
loại tranh chấp khác nhau, tranh chấp về hợp đồng là một loại tranh chấp cụ thể.
Tiếp cận ở góc độ pháp lý thì tranh chấp hợp đồng được hiểu là những xung đột, bất
đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc giao kết, thực hiện hoặc không thực hiện các
quyền và nghĩa vụ trong họp đồng. Trong tranh chấp đất đai thì đối tượng tài sản
mà các bên tranh chấp là QSDĐ. Theo Luật Đất đai năm 2013 thì, “Tranh chấp đất
đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều
bên trong quan hệ đất đai” [28, Điều 3, Khoản 24] Xuất phát từ khái niệm của hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển
nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên
nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định cùa luật dân sự
và LĐĐ (Điều 697 của BLDS năm 2005, Điều 500 của BLDS năm 2015), ta có thể
hiểu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là sự mâu thuẫn, xung đột
giữa bên chuyến nhượng QSDĐ với bên nhận chuyến nhượng QSDĐ khi thực hiện
việc giao kết hợp đồng, thực hiện họp đồng như giao nhận QSDĐ và giao nhận tiền.
Tuy nhiên, trong trường họp nếu việc chuyến nhượng QSDĐ giữa hai bên ảnh
hưởng tới quyền và lợi ích của người thứ ba, thì người thứ ba có quyền yêu cầu hủy
bở hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được ký kết để bảo vệ quyền lợi của mình.
Do đó, người thứ ba cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp họp đồng
chuyển nhượng QSDĐ và có vai trị liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của họp
đồng chuyển nhượng QSDĐ. Đối tượng tranh chấp họp đồng chuyển nhượng
QSDĐ chính là việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ khi giao kết và thực hiện hợp
đồng của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng hoặc bên thứ ba liên
quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng. Việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ phải tuân theo nguyên tắc chung của một giao dịch dân sự, hợp
đồng dân sự và quy định riêng đối với họp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời
phải tuân theo các quy định của LĐĐ.
15
Từ phân tích trên có thê đưa ra kêt luận vê tranh châp hợp đông chuyên
nhượng QSDĐ như sau: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự mâu
thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ phát sinh giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với
bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi giao kết và thực hiện hợp đồng CNQSDĐ.
* Đặc điểm tranh chấp họp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất
Bản chất của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được biểu hiện
thông qua những đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất: Các chủ thể tranh chấp đất đai là chủ thể quản lý và sử dụng đất,
khơng có quyền sở hữu đối với đất đai. QSDĐ của các chủ thể được xác lập dựa
trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước công nhận
QSDĐ. Trên cơ sở QSDĐ được Nhà nước trao cho người sử dụng đất bên cạnh
quyền được tiến hành khai thác các giá trị và khả năng sinh lời của đất, họ cịn được
thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ, trong đó có quyền chuyển nhượng QSDĐ.
Vì vậy, khi tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xảy ra thì các chủ thể
tranh chấp trong trường hợp này chỉ là chủ thể có QSDĐ chứ khơng phải là chủ thể
có quyền sở hữu đất đai.
Thứ hai: Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng
và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật.
Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà
thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Đối tượng của tranh chấp được biểu hiện dưới
dạng quyền - QSDĐ chứ không phải bản thân đất đai. Điều này hoàn toàn khác biệt
với các tranh chấp các tài sản thơng thường khác, chúng thuộc quyền sở hữu của
chính chủ thể tranh chấp. Đây cũng là yếu tố đặc biệt, chi phối lớn tới quá trình giải
quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ tại Tịa án nói riêng. Theo đó, việc giải quyết tranh chấp không chỉ
hướng tới bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia quan hệ mà cịn cịn bảo vệ
cho chủ thế có quyền sở hữu - đó là Nhà nước.
Thứ ba: Tranh chấp đất đai khơng chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp cúa các
bên tham gia tranh chấp, mà còn phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như: Có
16
thể gây mất ổn định về xã hội, làm mất đồn kết trong nội bộ nhân dân, gây đình trệ
sản xuất, xâm phạm trực tiếp đến lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp. Vì vậy,
giải quyết tranh chấp họp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải hướng tới ổn định kinh
tế, chính trị, xã hội.
Thứ tư: Tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ nói riêng ảnh hưởng đến lợi ích, hoạt động quản lý của Nhà nước.
Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, quản lý đất đai thông qua hệ
thống pháp luật như: Hiến pháp, Luật Đất đai, Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật
Kinh doanh Bất động sản, Luật Công chứng, Luật Hôn nhân và Gia đình... Tranh
chấp họp đồng chuyển nhượng QSDĐ làm cho những quy định cùa pháp luật đất
đai và chính sách của Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để, ảnh hưởng
tới trật tự quản lý hành chính mà Nhà nước đã thiết lập [33, tr. 20].
1.1.3. Phãn loại các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hiện tượng tranh chấp về họp đồng chuyển nhượng QSDĐ luôn sảy ra phổ
biến, diễn biến phức tạp, nhất là những thời kỳ thị trường bất động sản phát triển sôi
động, các giao dịch nhà đất tàng cao, lợi nhuận mang lại cho các nhà đầu tư từ các
giao dịch này lớn cũng đà kéo theo những hệ lụy như: Vì mục đích tối thượng là lợi
nhuận nên các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng ỌSDĐ đã bất chấp pháp
luật thực hiện các giao dịch trái với các quy định của pháp luật. Biểu hiện của hàng
loạt các sai phạm trong việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
phải kể đến là: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không được công chứng, chứng
thực và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chủ thể tham gia ký kết họp
đồng chuyển nhượng QSDĐ không đủ điều kiện hoặc không được phép thực hiện
giao dịch; đối tượng của hợp đồng là QSDĐ không đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật để giao dịch. Bên cạnh đó, quá trình thực hiện họp đồng do một trong các
bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các cam kết, các thỏa thuận trong
hợp đồng... Tất cả các biểu hiện của những sai phạm trên đều là nguyên nhân làm
phát sinh các mâu thuẫn, các bất đồng và dẫn đến tranh chấp về hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ. Tranh chấp họp đồng chuyển nhượng QSDĐ là loại tranh chấp rất
17
phô biên, tranh châp sảy ra từ nhiêu nguyên nhân khác nhau. Việc phân loại tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là việc làm quan trọng và cần thiết, là yếu tố
tăng cường hiệu quả quản lý đất đai của Nhà nước.
Sự xung đột, mâu thuẫn giữa các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ có thể xảy ra từ giai đoạn giao kết họp đồng, thực hiện hợp đồng, về
hậu quả pháp lý của họp đồng. Ớ mỗi giai đoạn tranh chấp khác nhau thì hậu quả
pháp lý của từng giai đoạn đó cũng khác nhau. Do đó, căn cứ vào từng giai đoạn
tranh chấp ta có thể phân thành các nhóm về tranh chấp họp đồng chuyển nhượng
QSDĐ như sau:
- Nhóm tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Đó chính là sự tranh chấp dẫn tới việc hợp đồng có hiệu lực hay vô hiệu. Nếu việc
chuyển nhượng của các bên thực hiện đúng quy định của Luật đất đai, Bộ luật dân
sự về điều kiện giao kết, hình thức họp đồng thì họp đồng có giá trị pháp lý, buộc
các bên phải thi hành. Nếu bên vi phạm nghĩa vụ khơng thi hành thì bên có quyền
có thể u cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thi hành hoặc có quyền đơn phương chấm
dứt hợp đồng, bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Nếu
các bên giao kết hợp đồng vi phạm về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng (Điều 122
Bộ luật dân sự 2005 và nay quy định tại điều 117 Bộ luật dân sự 2015) hoặc việc
giao kết vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội hoặc bên chuyển
nhượng khơng có quyền chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng khơng có quyền
nhận chuyền nhượng QSDĐ thì việc chuyền nhượng QSDĐ giữa các bên là khơng
có giá trị pháp lý, tức là bị vô hiệu [30]. Các bên tham gia phải chịu hậu quả pháp lý
cùa hợp đồng vơ hiệu, phải khơi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau
những gỉ đã nhận, nếu có thiệt hại phải bồi thường theo mức độ lỗi làm họp đồng vô
hiệu. Chú thể tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ loại này có thể là bên
chuyển nhượng QSDĐ, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ hoặc bên thứ ba có quyền
lợi liên quan tới QSDĐ. Ở nhóm này gồm các loại tranh chấp như sau:
+ Tranh chấp về hình thức cúa họp đồng: Hợp đồng vi phạm quy định điều
kiện có hiệu lực về hình thức thì vơ hiệu, trừ 02 trường họp sau đây: Họp đồng đà
18
được xác lập theo quy định phải băng văn bản nhưng vãn bản không đúng quy định
cùa luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong
họp đồng thỉ theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định cơng
nhận hiệu lực của hợp đồng đó. Hợp đồng đà được xác lập bàng văn bản nhưng vi
phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã
thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên
hoặc các bên, Tòa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của họp đồng đó. Trong
trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực nữa.
Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong trường hợp này là 02
năm, kể từ ngày họp đồng được xác lập trong trường hợp hợp đồng khơng tn thủ
quy định về hình thức.
+ Tranh chấp do bên chuyển nhượng khơng có quyền chuyển nhượng; do đối
tượng của hợp đồng không thể thực hiện được.
+ Tranh chấp do vi phạm điều cấm của luật: Họp đồng có mục đích, nội
dung vi phạm điều cấm của luật thì bị vơ hiệu. Điều cấm của luật là những quy định
của luật không cho phép chủ thế thực hiện những hành vi nhất định. Thời hiệu yêu
cầu Tịa án tun bố họp đồng vơ hiệu trong trường hợp này là không bị hạn chế.
+ Tranh chấp do trái đạo đức xã hội: Họp đồng có mục đích, nội dung vi
phạm điều cấm cùa luật, trái đạo đức xã hội thì bị vơ hiệu. Điều cấm của luật là
1
•
•
X
•
•
•
•
•
những quy định của luật khơng cho phép chủ thể thực hiện nhừng hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được
cộng đồng thừa nhận và tôn trọng. Thời hiệu u cầu Tịa án tun bố họp đồng vơ
hiệu trong trường hợp này là không bị hạn chế.
+ Tranh chấp cùa bên thứ ba về giá trị pháp lý của hợp đồng.
- Nhóm tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của họp đồng. Khi họp
đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực pháp luật thì về ngun tắc các bên phải
nghiêm túc thực hiện các nghĩa vụ theo thỏa thuận tại họp đồng và theo quy định
của Bộ luật dân sự, Luật đất đai. Căn cứ vào nội dung của hợp đồng chuyến nhượng
QSDĐ ta có thể phân thành các loại như sau:
19
+ Tranh châp vê nghĩa vụ thanh tốn hợp đơng (nghĩa vụ của bên nhận
chuyển nhượng phải thanh toán đù số tiền theo đúng phương thức đã thỏa thuận).
+ Tranh chấp về nghĩa vụ giao đất và giấy tờ liên quan tới QSDĐ (bên
chuyển nhượng phải giao đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất và
giao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của bên chuyến nhượng);
+ Tranh chấp về nghĩa vụ làm thủ tục hành chính đất đai (nghĩa vụ làm thủ
tục cơng chứng, chứng thực, đăng ký, kê khai, nộp thuế, sang tên trước bạ, cấp giấy
chửng nhận QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng).
- Nhóm tranh châp vê giải quyêt hậu quả của hợp đông do bị châm dứt, bị
hủy, bị vô hiệu. Khi hợp đồng bị chấm dứt, bị hủy, bị tun vơ hiệu thì các bên
có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ của mình nếu chưa thực hiện đối với hợp đồng bị
chấm dứt; các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi phải
bồi thường thiệt hại xảy ra. Căn cứ vào hậu quả pháp lý hợp đồng có thế phân ra
thành các loại sau:
+ Tranh châp do hợp đông bị châm dứt (do đơn phương châm dứt, hoặc hai
bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng);
+ Tranh chấp do hợp đồng bị vô hiệu (vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp
đồng dân sự, vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội hay bên chuyển nhượng khơng
2
-
có qun chun nhượng QSDĐ)
1.1.4. Khái niệm, đặc điên giải quyêt tranh chăp hợp đông chuyên nhượng
quyền sử dụng đất
Giải quyết các tranh chấp họp đồng chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động của
các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của
hai hay nhiều bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng trên cơ sở pháp luật để
bảo vệ quyền và lợi ích họp pháp của các bên tranh chấp. Luật đất đai năm 2013 đã
quy định các tranh chấp đất đai có tranh chấp về họp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Trong đó có quy định các tranh chấp đất đai có giấy chứng nhận hoặc có một trong
các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với
đất thì do tòa án nhân dân giải quyết. Theo quy định của pháp luật, có một cơ quan
20
