- Trang chủ >>
- Cao đẳng - Đại học >>
- Luật
Pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở từ thực tiễn tại tỉnh tuyên quang (luận văn thạc sỹ luật học)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (23.1 MB, 103 trang )
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kêt
quả nếu trong Luận văn chưa được cơng bố trong bất kì cơng trình nào khác.
Các số liệu, ví dụ và trích dẫn nêu trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,
trung thực và có nguồn trích dẫn rõ ràng. Tơi đã hồn thành tất cả các mơn
học và đã thanh tốn tât cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa
luật - Đại học Quốc gia Hà Nội.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN
Vũ Cao Ngọc Linh
1
LỜI CÃM ƠN
Luận văn này là kết quả có được do những cố gắng của bản thăn tôi
dưới sự hướng dẫn của PGS. TS. Vũ Thu Hạnh. Tôi xin gửi lời cảm ơn sáu sắc
đến cô, người đã trực tiếp hướng dẫn, giủp đỡ tơi tận tình trong suốt thời gian
thực hiện luận văn.
Trong thời gian làm luận văn này tơi đã nhận được những tình cảm
quan tăm, u thương và sự động viên lớn lao từ gia đình, bạn bè, đó là điều
quan trọng nhất đê tơi hồn thành tốt luận văn tốt nghiệp này.
Do kiến thức và thời gian có hạn nên chắc chắn luận văn sẽ có nhiều thiếu
sót. Vậy kinh mong quỷ Thầy, Cơ cùng các bạn quan tâm đóng góp ỷ kiến để
luận vãn được hồn thiện hơn. Tơi xin chân thành cảm ơn!
TÁC GIẢ
Vũ Cao Ngọc Linh
11
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN................................................................................................... ii
MỤC LỤC........................................................................................................
DANH MỤC CÁC TÙ VIẾT TÁT
DANH MỤC BẢNG BIÉU............................................................................
MỞ ĐÀU............................................................................................................
CHƯƠNG 1...................................................................................................... 10
LÝ LUẬN
VỀ CHUN ĐỒI MỤC
ĐÍCH sử DỤNG
ĐẤT NƠNG
•
•
•
NGHIỆP SANG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VÈ CHUN ĐƠI MỤC
ĐÍCH SỬ DỤNG ĐÁT NÔNG NGHIỆP SANG ĐÁT Ở........................... 10
1.1. Lý luận về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở.... 10
1.1.1. Khái niệm, đặc diêm chun đơi mục đích sử dụng đât nông nghiệp
sang đất ở........................................................................................................... 10
r
_
.
*>
. T .
_ _
_
_
. F
__
r
1.1.2 Y nghĩa của chun đơi mục đích sử dụng đât nông nghiệp sang đât ở 16
1.1.3. Nguyên tắc của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất
ở.......................................................................................................................... 18
1.1.4. Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất
ở......................................................................................................................... 21
1.2. Lý luận pháp luật về chuyển đổi mục đích sứ dụng đất nông nghiệp sang
đất ở................................................................................................................... 22
1.2.1. Cơ sở xây dựng pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp sang đất ở............................................................................................... 23
1.2.2. Khái niệm pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
sang đất ở........................................................................................................... 25
1.2.3. Nội dung pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp
sang đất ở........................................................................................................... 27
111
1.2.4. Các yêu tô đảm bảo thi hành pháp luật vê chun đơi mục đích sử dụng
đất nơng nghiệp sang đất ở............................................................................... 28
Tiểu kết chương 1............................................................................................ 33
CHƯƠNG 2..................................................................................................... 35
THỤC TRẠNG PHÁP LUẬT VÈ CHUYỂN ĐƠI MỤC ĐÍCH sử
DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở VÀ THựC TIỄN THI
HÀNH TẠI TỈNH TUYÊN QUANG........................................................... 35
2.1. Thực trạng pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
sang đất ở........................................................................................................... 35
2.1.1. Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất
ở........................................................................................................................ 35
2.1.2. Căn cứ chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở...... 36
2.1.3. Thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp
sang đất ở......................................................................................................... 38
2.1.4. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
để thực hiện dự án đầu tư................................................................................. 39
9
r
9
r
2.1.5. Trình tự, thủ tục chun đơi mục đích sử dụng đât nơng nghiệp sang đât
ơ
2.1.6. Nghĩa vụ tài chính trong trường hợp chun đơi mục đích sử dụng đât
nơng nghiệp sang đất ở..................................................................................... 46
2.1.7. Xử lý vi phạm pháp luật về chuyển đổi mục đích sừ dụng đất nơng
nghiệp sang đất ở............................................................................................... 49
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp sang đất ở tại tỉnh Tuyên Quang.......................................................... 57
2.2.1. Những kết quả đạt được.......................................................................... 58
2.2.2. Những hạn chế, vướng mắc....................................................................67
2.2.3. Nguyên nhân của hạn chế, vướng mắc................................................... 70
IV
Tiểu kết chương 2...........................................................................................75
CHƯƠNG 3.................................................................................................... 77
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT
VÈ CHUYỂN ĐỒI MỤC
•
•
•
ĐÍCH sữ DỤNG ĐÁT NƠNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở VÀ NÂNG CAO
HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI TỈNH TUYÊN QUANG..............................77
3.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp sang đất ở............................................................................................... 77
3.1.1. Thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ớ 77
3.1.2. Nghiên cứu và thay đối các quy định, chính sách.................................. 79
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở tại tỉnh Tuyên Quang.............................. 84
3.2.1. Nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về tuyên truyền, giáo dục.......... 84
3.2.2. Nâng cao hiệu quả trong thanh tra, giám sát thi hành pháp luật........... 85
3.2.3. Nâng cao hiệu quả về chất lượng thẩm định, xét duyệt quy hoạch...... 86
Tiểu kết Chương 3........................................................................................... 89
KÉT LUẬN...................................................................................................... 91
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................... 94
V
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
: Hội đồng nhân dân
HĐND
: Tài nguyên và môi trường
TN&MT
UBND
: ủy ban nhân dân
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCN
: Giấy chứng nhận
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
KCN
: Khu công nghiệp
CCN
: Cụm công nghiệp
VI
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1 - Tình hình biên động các loại đãt
Bảng 2 - Danh mục các dự án phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025
Bảng 3 - Chỉ tiêu về nhu cầu diện tích tăng thêm, đất ở và nhu cầu vốn giai
đoạn 2021-2025
Bảng 4 - Ke hoạch sử dụng đất tăng theo từng năm (Quyết định sổ 695/QĐUBND, ngày 31 tháng 12 năm 2020 của UBND tinh Tuyên Quang về việc
phê duyệt Ke hoạch phát triển nhà ở tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2021 -
2025)
vii
MỞ ĐÀU
rrir__ 1
ĩ
_ Ạ__ 2 1
ĩ
• Ạ 2___ 7___ -> Ạ
\
J y •_____ ___ 1
•
__ ______ c___
. Tính cap thiêt cua đê tài nghiên cứu
I
Đất đai là tặng vật mà tạo hóa trao cho con người, là tài nguyên thiên
nhiên vô cùng quý giá, là nguồn gốc của mọi ngành sản xuất và mọi sự tồn tại
mà kết tinh trong đó là sức lao động cùa con người. Ở Việt Nam, đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý để đảm bảo việc sử dụng
đất đai một cách hiệu quả, hợp lý và tiết kiệm. Nhằm phát triển và tận dụng
tối ưu hóa nguồn lực đất đai, pháp luật ghi nhận và bảo vệ quyền cùa người sử
dụng đất, cho phép người sử dụng đất quyền "được chuyển đổi mục đích sử
dụng đất từ nơng nghiệp sang đất ở" (Điều 57 Luật Đất đai năm 2013)
Trong những năm vừa qua, việc chuyển đổi mục đích sừ dụng đất
nông nghiệp sang đất ở tại các địa phương và các thành phổ trực thuộc Trung
ương có nhu cầu rất lớn. Do đó, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó có cơng tác chuyển đồi mục đích
sử dụng đất. Đây thực chất là nhu cầu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng, nhằm khai thác tối đa giá trị kinh tế do đất đai đem lại, là cơ sở
để Nhà nước quản lý, nắm chặt tồn bộ diện tích đất đai và người sử dụng,
quản lý đất theo pháp luật. Tuy nhiên, cho dù có các quy định về việc chuyền
đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở, song thực tiễn thực hiện
bộc lộ khơng ít yếu kém, sai phạm như việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở không tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được phê duyệt; vi phạm quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất; tố chức, cá nhân lợi dụng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở để thực hiện hành vi trục lợi, làm giàu, kiếm lời bất
chính hay việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
không đúng đối tượng. Hậu quả là nhiều thừa ruộng “bờ xôi, ruộng mật" canh
1
tác cho năng st cao bị chun đơi mục đích thành đât ở ơ ạt khiên cho hàng
nghìn hộ gia đình nơng dân bị mất đất sản xuất, rơi vào tình trạng đời sống
khó khăn; diện tích đất nơng nghiệp bị giảm sút đáng kể đe dọa nghiêm trọng
vấn đề an ninh lương thực quốc gia hay một số quan chức, doanh nghiệp, cá
nhân lợi dụng việc làm này để trục lợi, làm giàu bất chính gây bức xúc trong
dư luận xã hội. Điều này tiềm ẩn nguy cơ xung đột xã hội làm mất ổn định
chính trị, trật tự an tồn xã hội. Vì vậy, trong việc chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nơng nghiệp sang đất ở thì tỉnh Tuyên Quang cũng là một địa
phương không ngoại lệ bởi đây là địa phương có rất nhiều tiềm năng phát
triển kinh tế - xã hội, nhưng việc quy hoạch, kế hoạch chuyển đổi mục đích sử
dụng đất chưa được chú trọng và sát với thực tế.
Tỉnh Tuyên Quang là một trong những địa phương điển hình về chuyển
đổi đất nơng nghiệp sang đất ở có diện tích 5.868 km2 (đứng thứ 25 trên cả
nước) với dân số là 784.811 người (đứng thứ 53 trên cả nước) và mật độ trung
bình khoảng 124 người/km2. Trong những năm vừa qua, quá trình đơ thị hố
đã diễn ra rất nhanh và mạnh tại tỉnh Tun Quang, diện tích đất nơng nghiệp
của các xã, phường đang dần bị thu hẹp lại để nhường lại cho các khu đô thị,
khu công nghiệp và đất ở. Sau năm 1954, Tuyên Quang có tỉnh lỵ là thị xã
Tuyên Quang và 6 huyện: Yên Bình, Yên Sơn, Na Hang, Hàm Yên, Sơn
Dương và Chiêm Hóa. Sau năm 1975, Tuyên Quang được hợp nhất với
tinh Hà Giang thành tỉnh Hà Tuyên. Ngày 12 tháng 8 năm 1991, tỉnh Tun
Quang được tái lập, có 6 đơn vị hành chính gồm thị xã Tuyên Quang và 5
huyện: Chiêm Hóa, Hàm Yên, Na Hang, Sơn Dương, Yên Sơn. Ngày 2 tháng
7 năm 2010, chuyển thị xã Tuyên Quang thành Thành phố Tun Quang. Vì
vậy, q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hoá ngày càng phát triển. Đặc biệt
trong những năm qua Thành phố được phát triển và mở rộng về hai phía Nam
2
và Băc. Các nhà máy xí nghiệp, các khu tiêu thủ công nghiệp và các khu đô
thị mới đuợc xây dựng trên đất nông nghiệp. Tuy nhiên, việc chuyển đổi
không đúng quy hoạch, sử dụng sai mục đích, gây lãng phí, trái với quy định
của pháp luật cần phải kiên quyết ngăn chặn, xử lý vi phạm từ đó đưa ra các
biện pháp giải quyết hiệu quả và quăn lý chặt chẽ. Điều đó ảnh hưởng tác
động khơng nhỏ đến vấn đề sừ dụng đất cũng như đời sống của người dân.
Vấn đề cấp thiết đặt ra là phái nghiên cứu tìm hiểu những tác động của q
trình đơ thị hố và cơng nghiệp hố đối với diện tích nơng nghiệp đã dẫn đến
những kết quả như thế nào đế kịp thời đưa ra những giải pháp phù họp trong
việc sử dụng hợp lý và bảo vệ tài nguyên đất đai. Xuất phát từ u cầu đó, tơi
tiến hành thực hiện đề tài “Pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đẩt nóng
nghiệp sang đất ở từ thực tiễn tại tỉnh Tuyên Quang”.
2. Tình hình nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu
2.1. Tình hình nghiên cứu
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở theo
pháp luật đất đai Việt Nam hiện nay dành được sự quan tâm tìm hiểu của giới
luật học nước ta. Đã có rất nhiều cơng trinh nghiên cứu, bài viết có liên quan
trực tiếp hoặc gián tiếp đã được công bố về vấn đề này như: i) Đặng Kim Sơn
(2008), Kinh nghiệm quốc tế về nông nghiệp, nông thôn, nông dân trong q
trình nơng nghiệp hóa, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội; ii) Phùng Hữu Phủ,
Nguyễn Viết Thông, Bùi Văn Hưng (2009), vấn đề nông nghiệp, nông dân,
nông thôn - Kinh nghiệm Việt Nam, kinh nghiệm Trung Quốc, Hội thảo lý
luận lần thứ tư giữa Đảng Cộng sản Việt Nam với Đảng Cộng sản Trung
Quốc, NXB Chính trị Quốc gia Hà Nội; iii) Nguyễn Quốc Hùng (2006), Đổi
mới chính sách về chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai trong quá trình cơng
nghiệp hóa, đơ thị hóa ở Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội; iv) Ngân
3
hàng thế giới (2011), Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự
nguyện ở Việt Nam; Phương pháp tiếp cận, định giá đất và giải quyết khiếu
nại của dân, Hà Nội; v) Trung tâm Nghiên cứu nông nghiệp quốc tế của
Australia (2007), Phát triển nông nghiệp và chính sách đất đai ở Việt Nam; vi)
Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2007), Xây dựng cơ chế pháp lý bảo vệ
đất nông nghiệp trong điều kiện cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa - Đề tài nghiên
cứu khoa học cấp Bộ, Hà Nội; (vii) Nguyễn Danh Kiên (2012), Pháp luật về
sử dụng đất nông nghiệp Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại
học Quốc Gia Hà Nội; viii) Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình
Luật Đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội; ix) Trung tâm Đào tạo từ xa Đại học Huế (2013), Giáo trinh Luật Đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội
vv. Những cơng trình trên đây giải quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn
sau đây:
- Phân tích khái niệm và đặc điểm của đất nơng nghiệp; vai trị và phân
loại đất nơng nghiệp; phân tích cơ sở ra đời pháp luật về đất nông nghiệp,
khái niệm và đặc điểm; cấu trúc của pháp luật về đất nơng nghiệp; lịch sử
hình thành và phát triển của pháp luật về đất nông nghiệp vv.
- Chế định chuyển mục đích sữ dụng đất nơng nghiệp được nghiên cứu lồng
ghép trong việc giải quyết những vấn đề lý luận pháp luật về đất nông nghiệp.
- Phân tích thực trạng pháp luật về đất nơng nghiệp (trong đó có các
quy định về chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp); đánh giá thực tiễn thi
hành cùa lĩnh vực pháp luật này.
- Đưa ra định hướng, giải pháp hồn thiện pháp luật về đất nơng nghiệp
và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam.
Tuy nhiên, những công trình này phân tích nội dung các quy định về
đất nơng nghiệp nói chung và quy định về chuyến mục đích sử dụng đất nơng
4
nghiệp nói riêng của Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi
hành nay khơng cịn tính thời sự do đã bị Luật Đất đai năm 2013 thay thế.
Mặt khác, việc nghiên cứu độc lập, chuyên sâu có hệ thống, tồn diện chế
định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở dường như
cịn ít cơng trình được cơng bố, đặc biệt chưa có bất kỳ nghiên cứu nào về vấn
đề này thơng qua thực tiễn tại tỉnh Tuyên Quang. Vì vậy, kế thừa kết quả
nghiên cứu của các cơng trình liên quan đến đề tài đã cơng bố, luận văn đi sâu
tìm hiểu về pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang
đất ở từ thực tiễn tại tỉnh Tuyên Quang.
2.2. Mục tiêu tông quát
Mục tiêu tống quát của việc nghiên cứu đề tài này là để đưa ra các giải
pháp và đóng góp có hiệu quả vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật của Việt
Nam về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở, đồng thời
góp phần cải thiện các thủ tục liên quan đến chuyển đổi mục đích sừ dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở tại tỉnh Tuyên Quang, phù hợp với xu hướng và yêu
cầu phát triển trong tình hình kinh tế - chính trị - xã hội hiện nay.
2.3. Mục tiêu cụ thể
Mục tiêu cụ thể của việc nghiên cứu đề tài này là nhằm để:
Một là, nghiên cứu những vấn về lý luận về chuyển đổi mục đích sử
dụng đât nông nghiệp sang đât ớ, pháp luật vê chun đơi mục đích sứ dụng
đất nơng nghiệp sang đất ở (bao gồm những vấn đề tổng quát như khái niệm,
đặc điểm, nội dung pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp sang đất ở v.v).
Hai là, tìm hiểu và đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển đổi
mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở và thực tiễn thi hành pháp
luật chuyên đôi mục đích sử dụng đât nơng nghiệp sang đât ở tại tỉnh
5
Tuyên Quang
Ba là, đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển đối mục
đích sử dụng đât nơng nghiệp sang đât ờ và nâng cao hiệu quả thi hành
pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở tại
tỉnh Tun Quang.
3. Tính mới và những đóng góp của đề tài
Luận văn nghiên cứu về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
sang đất ở tại tỉnh Tuyên Quang trên cơ sở nghiên cứu hệ thống pháp luật
trong nước.
Qua sự phân tích và đánh giá về tình hình nghiên cứu ở nước ta, có thể
thấy rằng các nghiên cứu vẫn cịn mang nặng tính lý luận.
Vì vậy, luận văn này tập trung vào việc đánh giá thực tiễn vấn đề để từ
đó đưa ra được phương hướng phát triển và triến khai việc áp dụng các quy
định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tại tĩnh
Tuyên Quang.
4. Đối tưựng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định và quan hệ pháp
luật về chuyển đồi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở, về chuyển
đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ờ.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài bao gồm hệ thống hóa các quy định pháp
luật về chuyển đối mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ớ tại Việt Nam
5. Nội dung, địa điểm và phương pháp nghiên cứu
5.1. Nội dung nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu là về các quy định pháp luật của Việt Nam về
chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, bao gồm: Các quy
định pháp luật về thủ tục, điều kiện, thời hạn giải quyết thủ tục, thẩm quyền,
6
F
_
. o
.
L
X
các tranh châp, cách thức giải quyêt tranh châp...
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện được các mục tiêu nghiên cứu nói trên để xây dựng luận
văn, tác giả sử dụng một số phương pháp nghiên cứu chính sau đây:
Một là, phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và
duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin;
Hai là, phương pháp hệ thống, phân tích, phương pháp lịch sử, đánh
giá, tổng hợp được sử dụng để nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản của
pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở (tại
Chương 1 Luận văn);
Ba là, phương pháp luật so sánh, phương pháp phân tích, phương pháp
đánh giá, phương pháp bình luận, phương pháp thống kê, tổng hợp được sử
dụng để nghiên cứu thực trạng pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở tại Việt Nam và thực tiễn thi hành pháp luật về
chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tại tỉnh Tuyên
Quang (tại Chương 2 Luận văn);
Bốn là, phương pháp tổng họp, phương pháp diễn giải, phương pháp
quy nạp... được sử dụng để nghiên cứu về các giải pháp nhằm hoàn thiện
pháp luật về chuyển đối mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở tại Việt
Nam và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển
đối mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở (tại Chương 3 Luận văn).
5.3. Địa điểm nghiên cứu
Địa điểm nghiên cứu của đề tài là tỉnh Tuyên Quang. Cụ thể và chủ yếu
là tại một số thành phố, xã, huyện thuộc địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
Luận văn có những đóng góp nhất định cho khoa học pháp lý Việt Nam
7
trên một sơ khía cạnh cơ bản sau đây:
- Hệ thống hóa, bổ sung và phát triển cơ sở lý luận pháp luật về chuyển
đối mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở ở nước ta. Luận văn nghiên
cứu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở dưới hai khía cạnh
chủ yếu: i) Nghiên cứu việc chuyển đồi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang
đất ở dưới góc độ quản lý nhà nước trong mối quan hệ giữa cơ quan quản lý nhà
nước về đất đai với người sử dụng đất; ii) Nghiên cứu việc chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở dưới góc độ quyền của người sử dụng đất
trong mối quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau.
- Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng
đất nơng nghiệp sang đất ở trong cà nước đế đề xuất giãi pháp hoàn thiện và
nâng cao hiệu quà thi hành lĩnh vực pháp luật này tại Việt Nam trong thời
gian tới.
Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích khơng chỉ đối với các nhà lập
pháp, đối với đội ngũ cán bộ quản lý nhà nước về đất đai nói chung và quản
lý đất nơng nghiệp nói riêng mà cịn là tài liệu chun khảo có giá trị cho
cơng tác giăng dạy, học tập tại các cơ sở đào tạo luật học ở nước ta.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần lời cam đoan, danh mục các từ viết tắt, mục lục, mở đầu,
kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được bố cục với 03 chương cụ
thể như sau:
Chương 1. Lý luận về chuyển đồi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang
đất ở và pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở.
Chương 2. Thực trạng pháp luật về chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở và thực tiễn thi hành tại tỉnh Tuyên Quang.
Chương 3. Giải pháp hồn thiện pháp luật về chuyển đối mục đích sử
8
dụng đất nông nghiệp sang đất ở và nâng cao hiệu quà thi hành tại tỉnh Tuyên
Quang trong thời gian tới.
9
CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN VỀ CHUYÊN ĐỎI MỤC ĐÍCH sư DỤNG ĐẤT NƠNG
NGHIỆP
• SANG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT
• VÈ CHUYỂN ĐỔI MỤC
•
ĐÍCH sữ DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ĩ
1.1. Lý luận về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm chuyển đối mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
sang đất ồ’
a) Khải niệm chun đơi mục đích sử dụng đất nâng nghiệp sang đất ở
Trên thực tế, chuyển đổi mục đích sù dụng đất nông nghiệp sang đất ờ
là điều khỏ tránh khỏi do nhu cầu sử dụng đất ở ngày càng tăng bởi tỷ lệ gia
tăng dân số ngày càng cao. Khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất nói
chung và chuyển đồi đất nơng nghiệp sang đất ở nói riêng được sử dụng khá
phổ biến trong đời sống xã hội tuy nhiên chưa được công nhận trong các văn
bản pháp luật đất đai. Để có thể hiểu thế nào là chuyển đồi mục đích sử dụng
đất nơng nghiệp sang đất ở thì trước hết phải giải mã nội hàm khái niệm
chuyển mục đích sử dụng đất; bời lẽ, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp sang đất ở là trường hợp cụ thể của chuyển mục đích sử dụng đất.
Khái niệm này chưa được ghi nhận rõ ràng trong Luật Đất đai năm
1987 và sau đó dần được đề cập đến sâu hơn trong Luật Đất đai năm 1993,
Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể, Luật Đất đai năm
1987 đề cập đến chuyển đồi mục đích sứ dụng đất gián tiếp tại Điều 12 về
việc quyết định giao đất căn cứ vào kế hoạch hàng năm chuyển loại đất từ
mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt. Khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời cũng chưa đưa ra
khái niệm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất một cách rõ ràng. Tiếp đó,
Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 bổ sung Điều
10
24a, 24b vê các trường hợp cho phép chuyên mục đích sử dụng đât và thâm
quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất của các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Trong phần giải thích thuật ngữ tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2003
cũng khơng giải thích thế nào là chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho đến Luật
Đất đai năm 2013 cũng vậy. Như vậy, xét về mặt học thuật, khái niệm chuyển
mục đích sử dụng đất nói chung và chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp sang đất ở nói riêng chưa được pháp luật đất đai hiện hành giải thích
chính thức. Đây là một hạn chế bởi nếu khơng có một cách hiểu thống nhất về
khái niệm chuyển đổi mục đích sử dụng đất nói chung và chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở nói riêng sẽ tiềm ẩn các nguy cơ dẫn đến
việc áp dụng không thống nhất trên thực tế trong việc thực hiện pháp luật đất
đai. Để khắc phục khuyết điểm này, luận văn tiếp cận xây dựng khái niệm
chuyến đối mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở từ các khái niệm mục
đích sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, như sau:
Theo Từ điển Luật học (2006): “Mục đích sử dụng đất là cách thức mà
Nhà nước phân loại đất đai và yêu cầu người quản lý phải tuân thủ các quy
định khi giao đất, cho thuê đất, cap Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...,
người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đúng mục đích đất được giao ghi
trong quyết định giao đất, cho thuê đẩt ”
Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện hành không định nghĩa cụ thể thế nào
là mục đích sử dụng đất. Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14/12/2018
của Bộ Tài nguyên và Mơi trường (Bộ TN&MT) giài thích mục đích sử dụng
đất bằng cách căn cứ vào 3 nhóm đất, 19 loại đất được quy định tại Điều 10
Luật
Đất đai năm 2013 để xác định
61 loại
đất cụ• thể nhằm làm rõ phạm
vi sử
•
•
•
1
•
dụng của từng loại đất. Thơng qua các quy định của pháp luật về phân loại
đất, chế độ sử dụng đất, quyền và nghía vụ của người sử dụng đất, có thể hiếu
11
mục đích sử dụng đât là mục đích mà cơ quan nhà nước có thâm quyên xác
định cho một thửa đất cụ thể làm căn cứ đề Nhà nước thực hiện các mục tiêu
quản lý đất đai, đồng thời để người sử dụng đất có thể sử dụng và khai thác
công dụng của thửa đất trong giới hạn của mục đích sử dụng đất nhằm thực
hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
Trên thực tế, việc chuyển mục đích sử dụng đất đưa đến thừa đất được
chuyển từ nhóm đất này sang nhóm đất khác, ví dụ, chuyển đất nơng nghiệp
thành đất phi nơng nghiệp...Từ góc độ pháp lý, chuyển đổi mục đích sử dụng
đất có thể được phân biệt qua 2 nhóm hành vi: Chuyển đổi mục đích sử dụng
đất hợp pháp và chuyển mục đích sử dụng đất bất hợp pháp (chuyển mục đích
sử dụng đất trái phép). Như vậy, qua một số phân tích trên cỏ thể hiểu khái
niệm chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đơi mục đích sử dụng đất ban
đầu được ghi nhận trong quyết định giao đất, cho th đất, cơng nhận mục
đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thâm quyền theo đúng căn cứ,
điều kiện, thâm quyền, trình tự, thủ tục do phảp luật quy định nhằm đáp ứng
nhu cầu của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất.
Căn cứ vào các khái niệm mục đích sử dụng đất, chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nói chung nêu trên và nội dung các quy định pháp luật hiện hành
về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở có thể hiểu
Chuyển đơi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở là việc thay đơi
mục đích sử dụng đất ban đầu được xác định trong quyết định giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước từ đất nông nghiệp
sang đất ớ theo đúng các quy định của pháp luật.
b) Đặc điểm chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở dựa trên chế
độ• đất đai là sở hữu tồn dân do Nhà nước đại
diện
làm chủ sở hữu và là một
•
•
•
12
nội dung cùa quản lý nhà nước vê đât đai. Điêu này thê hiện:
Một là, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở dựa
trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Nghĩa là không phải bất cứ co quan nhà nước nào cũng có thẩm quyền cho
phép người sử dụng đất được chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp
sang đất ở mà chỉ cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới được phép thực hiện
việc này.
Hữí' là, chun đơi mục đích sử dụng đât nơng nghiệp sang đât ở là một
trong những phương thức thực hiện quyền đại diện chù sở hữu toàn dân về đất
đai của Nhà nước. Bởi chỉ có chủ sở hữu mới được phép quyết định số phận
pháp lý của đất thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất (QSDĐ), thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất...
Ba là, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là một
nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Nghĩa là việc cho phép chuyển đổi mục
đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở do cơ quan quản lý đất đai thực hiện.
Ket quả của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ớ được
ghi nhận trong hồ sơ địa chính, sổ sách địa chính ...
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở vừa mang
quan hệ hành chính vừa có một số yếu tố dân sự.
Quan hệ hành chính về chuyển đổi mục đích sừ dụng đất nông nghiệp
sang đất ở thể hiện ở mối quan hệ giữa cơ quan quản lý đất đai với người sử
dụng đất trong việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất; đăng ký đất
đai vào sổ địa chính... Đây là mối quan hệ bất bình đẳng giữa các bên. Có
nghĩa là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở có
được thực hiện trên thực tế hay không phụ thuộc chủ yếu vào cơ quan nhà
nước có thẩm quyền. Người sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở phải tuân thủ điều kiện, trình tự, thủ tục, hồ sơ, ... do
13
Nhà nước quy định. Chủ thê quyêt định việc chuyên đơi mục đích sử dụng đât
nơng nghiệp sang đất ở là cơ quan nhà nước quản lý đất đai. Hình thức pháp
lý cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở là quyết
định hành chính của cơ quan quản lý đất đai.
Quan hệ dân sự về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang
đất ở thể hiện quyền của người sử dụng đất. Có nghĩa là trong q trình sử
dụng đất, người sử dụng đất có quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp sang đất ở một cách chính đáng. Quyền lợi này được ghi nhận và bão
hộ bàng hệ thống pháp luật. Việc chuyển đồi mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp sang đất ở hồn tồn dựa trên cơ sở tự nguyện, tự do ý chí và khơng bị
ép buộc của người sử dụng đất.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở khác với
chuyển đổi quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở một số khía cạnh cơ bản sau đây:
Chuyển đổi mục đích sử dụng
đất nơng nghiệp sang đất ở
Chuyển đổi QSDĐ
r
Bản chãt Chuyển đổi mục đích sử dụng Chuyển đổi QSDĐ không làm
đất nông nghiệp sang đất ở thay đổi mục đích sử dụng đất mà
khơng làm thay đổi chủ thể sử làm thay đối vị trí địa lý của các
dụng đất, khơng làm thay đồi thửa đất. Chuyển đồi QSDĐ thực
thửa đất, diện tích đất mà chỉ chất là quan hệ dân sự dựa trên
làm thay đổi mục đích sừ dụng nguyên tắc tự do ý chí và tự
đất. Chuyển đổi mục đích sử nguyện, bình đắng giữa người sử
dụng đất nơng nghiệp sang đất ớ dụng
đất
với
nhau.
Việc
thực chất là quan hệ hành chính chuyển đổi QSDĐ thực hiện trên
giữa Nhà nước với người sử cơ sở quyền và nghĩa vụ của
14
dụng đất. Nhà nước thực hiện người sử dụng đất được quy định
việc cho phép chuyển đổi mục trong Luật Đất đai năm 2013
đích sử dụng đất nơng nghiệp
sang đất ở là một phương thức
thực hiện quyền đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai.
Chủ thể Chuyển đổi mục đích sử dụng Chuyển đổi QSDĐ phát sinh giữa
đất nơng nghiệp sang đất ở phát hộ gia đình, cá nhân với hộ gia
sinh giữa cơ quan nhà nước có đình, cá nhân trong việc chuyển
thẩm quyền với người sử dụng đổi đất nông nghiệp cho nhau
đất trong việc chuyển đổi mục trong phạm vi xã, phường, thị
đích sử dụng đất.
trấn.
Hình thức Chuyển đổi mục đích sử dụng
pháp lý đất nơng nghiệp sang đất ở thực
hiện bang việc người sử dụng
đất làm đơn xin chuyển mục
đích sử dụng đất nơng nghiệp
sang đất ở gửi cơ quan nhà nước
có thẩm quyền. Cơ quan nhà
nước có thâm quyên xem xét và
ra quyết định hành chính cho
phép chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nơng nghiệp sang đất
ở.
15
Hình thức pháp lý của chuyển đổi
QSDĐ là hợp đồng dân sự có tên
gọi hợp đồng chuyển đổi QSDĐ.
Việc công chứng, chứng thực hợp
đồng chuyển đổi QSDĐ theo yêu
cầu của người sử dụng đất.
Nghĩa vụ
tài chính
Người chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nơng nghiệp sang đất ớ
phái nộp tiền sử dụng đất, phí
theo quy định của pháp luật
Người sử dụng đất chuyển đổi
QSDĐ phải nộp phí, lệ phí về đất
đai theo quy định của pháp luật
1.1.2 Y nghĩa của chun đơi mục đích sử dụng đât nông nghiệp sang đât
ơ
a) Đối với Nhà nước
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở để phát
triến kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cơng cộng giúp Nhà nước "giải quyết
hài toán" đất đai phục vụ sự nghiệp phát triến đất nước. Thơng qua việc
chuyển đối mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, Nhà nước triển khai
xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng các khu
đô thị, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao v.v
góp phần cải thiện tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh và thúc
đẩy sự tăng trưởng kinh tể của đất nước ...
Chuyển đổi mục đích sứ dụng đất nông nghiệp sang đất ở khẳng định
vai trị đại diện chủ sở hữu tồn dân về đất đai của Nhà nước. Bởi lẽ, để bảo
đám an ninh lương thực và duy trì "cơng ăn việc làm" ồn định cho hàng triệu
người nông dân, tránh việc chuyến đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
sang đất ở ồ ạt, không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, khơng tính đến
hiệu quả kinh tế, gây lãng phí tài nguyên đất đai thi không phải cơ quan nhà
nước nào cũng có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp sang đất ở mà chi có cơ quan nhà nước có thấm quyền theo quy
định của pháp luật mới được thực hiện việc này. Mặt khác, việc cho phép
16
chun đơi mục đích sử dụng đât nơng nghiệp sang đât ở còn là một phương
thức để Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai do
pháp luật quy định.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở góp phần
động viên nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước. Bởi lẽ, khi thực hiện
việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng
đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thơng qua việc nộp
tiền sừ dụng đất, phí, lệ phí về đất đai và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất
đai không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại ...
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tạo ra địa tơ
chênh lệch từ việc thay đổi mục đích sử dụng đất, góp phần làm gia tăng giá
trị của đất đai. Điều này làm cho đất đai ngày càng có giá trị và làm tăng giá
trị tổng tài sản của quốc gia v.v.
b) Đoi với người sử dụng đẩt
Giải quyết nhu cầu về đất sử dụng cho các mục đích đầu tư, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài
nước; làm tăng hiệu quả sử dụng đất.
Tạo nguồn cung (đầu vào) cho thị trường bất động sản (BĐS) ở nước
ta và đáp ứng nhu cầu về nhà ở của xã hội. Bởi lẽ, muốn có chồ ở thì trước
tiên con người phải sở hữu nhà ở mà nhà ớ được tạo ra thông qua việc xây
dựng cơng trình trên đất. Do đó, đất ở là điều kiện vật chất tiên quyết,
không thể thiếu được để tạo ra nhà ở. Lượng đất ở càng nhiều sẽ tạo ra
lượng nhà ở càng lởn.
Góp phần vào việc chuyển đổi cơ cấu việc làm và lao động. Khi một phần
diện tích đất nơng nghiệp bị chuyển đổi mục đích sang đất ở dẫn đến một bộ
phận người lao nơng bị mất đất canh tác, khơng có “cƠMg ăn việc làm" và mất
17
thu nhập ôn định. Điêu này buộc họ phải đi đào tạo, chun đơi nghê nghiệp,
tìm kiếm cơng ăn việc làm mới như chuyến sang làm dịch vụ, buôn bán; tìm
kiếm việc làm ở các khu cơng nghiệp, ở các đô thị, thành phố lớn v.v.
1.1.3. Nguyên tắc ciỉa chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang
đất ở
Ngun tắc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở là
nền tảng pháp lý cơ băn mà các chủ thể và các bên liên quan trong quan hệ
chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở phải tuân thủ. Các
nguyên tắc này bao gồm:
- Nguyên tac 1, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu, thống nhất quán lý. Nguyên tắc này chi phối việc chuyển đối mục
đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở trên các khía cạnh cơ bản sau đây:
+ Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở chỉ
được tiến hành trên cơ sở người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
th đất, cơng nhận QSDĐ. Có nghĩa là chỉ sau khi được Nhà nước giao đất,
cho th đất, cơng nhận QSDĐ thì người sử dụng đất mới được chuyển đổi
mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở.
+ Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải
xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sở dĩ, người sử dụng đất phải xin
phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền bởi nếu chuyển đổi mục đích sử dụng
đất nơng nghiệp sang đất ở ồ ạt, tự do sẽ ảnh hưởng đến an ninh lương thực
quốc gia, “cóng ỏn việc làm" của người nơng dân do diện tích đất nơng
nghiệp bị giảm sút nhanh chóng. Khơng phải cơ quan nhà nước nào cũng có
thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất
ở mà chỉ cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới
được thực hiện việc này. Có nghĩa là cơ quan có thẩm quyền được pháp luật
18
