LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tỏi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được cơng hố trong
bất kỳ cơng trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
luận văn đám bảo tỉnh chính xác, tin cậy và trung thực. Tơi đã hồn

thành tất cả các mơn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài
chỉnh theo quy định của Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội.
-

r

9

Vậy tói viêt Lời cam đoan này đê nghị Khoa Luật xem xét đê
7

tơi có thê bảo vệ• Luận
văn.
•

Tơi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN

MẠC VĂN TRỌNG


MỤC LỤC

Trang

Trang phụ bìa
Lời cam đoan

Mục lục
Danh mục từ viết tắt
MỞĐÃU............................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VÁN ĐÈ LÝ LUẬN VÈ CHO THUÊ ĐÁT
VÀ PHÁP LUẬT VÈ CHO THUÊ ĐÁT ĐÈ THựC HIỆN
CÁC Dự ÁN TRONG KHU CÔNG NGHIỆP................................ 9

1.1.

Một
về cho thuê đất để thực
hiện
các dụ*• án
• sổ vấn đề lý
V luận
•
•
•
trong khu cơng nghiệp.......................................................................... 9
1.1.1. Khái niệm cho th đất.......................................................................... 9
1.1.2. Khái niệm khu công nghiệp................................................................... 10
1.1.3. Quan niệm về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công
nghiệp của tổ chức kinh tế.................................................................... 12

1.2.

Một số vấn đề lý luận về pháp luật cho thuê đất để thực hiện

các dự án trong khu công nghiệp...................................................... 16
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật cho thuê đất để thực hiện
các dự án trong khu công nghiệp..........................................................16
1.2.2. Nội dung điều chình của pháp luật về cho thuê đất để thực hiện

các dự án trong khu công nghiệp......................................................... 20
1.2.3. Vai trò của pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án
trong khu công nghiệp.......................................................................... 22
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về cho thuê đất trong Khu

công nghiệp............................................................................................25
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1................................................................................... 28
CHƯƠNG 2: THỤC TRẠNG PHÁP LUẬT VÈ CHO THUÊ ĐẤT ĐẺ
THựC HIỆN CÁC Dự ÁN TRONG KHU CÔNG NGHIỆP VÀ
THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH BẮC NINH............................ 29
2.1.
Thực trạng pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án
trong khu công nghiệp........................................................................ 29


2.1.1. Thâm quyên cho thuê đât đê thực hiện các dự án trong khu

cơng nghiệp............................................................................................ 29
2.1.2. Hình thức cho th đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp.... 33
2.1.3. Hợp đồng cho thuê đất để thực hiện dự án trong khu công nghiệp.... 36
2.1.4. Điều kiện thuê đất để thực hiện dự án trong khu công nghiệp........... 37
2.1.5. Chuyển quyền sù dụng đất, tài sản gắn liền với đất của tổ chức

kinh tế được thuê đất để thực hiện dự án trong khu cơng nghiệp..... 45
2.1.6. Trình tự, thủ tục cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu


công nghiệp............................................................................................46
2.1.7. Thanh tra, kiêm tra và xử lý vi phạm liên quan đên châp hành pháp

luật về cho thuê đất để thực hiện dự án trong khu công nghiệp........... 48
2.2.

Thực tiên thực hiện thi hành pháp luật vê cho thuê đât đê
thực hiện các dự án trong khu công nghiệp tại tỉnh Bắc Ninh .... 49

2.2.1. Kết quả đạt được.................................................................................... 49
2.2.2. Những bất cập trong việc cho thuê đất để thực hiện dự án trong

khu công nghiệp................................................................................... 51
2.2.3. Nguyên nhân của những bất cập trong việc cho thuê đất để thực

hiện dự án trong khu công nghiệp........................................................ 62

KÉT LUẬN CHƯƠNG 2................................................................................... 68

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÈ CHO

THUÊ ĐẤT ĐỄ THỤC HIỆN CÁC DỤ ÁN TRONG KHU
CONG NGHIỆP VA NĂNG CAO HIỆU QUA THI HANH o
TỈNH BẮC NINH................................................................................. 69

3.1.

Định hướng hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất để thực
hiện các dự án trong khu cơng nghiệp............................................. 69


3.2.

Giải pháp hồn thiện pháp luật về cho thuê đất để thực hiện

các dự án trong khu cơng nghiệp...................................................... 72
3.2.1. Hồn thiện quyền và nghĩa vụ của chủ thể cho thuê đất để thực
hiện các dự án trong khu cơng nghiệp..................................................72

3.2.2. Hồn thiện pháp luật đất đai về điều kiện cho thuê đất để thực
hiện dự án trong khu công nghiệp........................................................ 75


3.2.3. Hoàn thiện pháp luật đât đai vê xử lý vi phạm pháp luật cho thuê

đất để thực hiện dự án trong khu cơng nghiệp..................................... 75
3.2.4. Hồn thiện quy định về trình tự, thủ tục về cho thuê đất để thực

hiện dự án trong khu cơng nghiệp........................................................ 76
r

.

.

. .

'

.


/■

3.2.5. Hồn thiện các quy định cùa pháp luật đât đai liên quan đên đâu
giá, đấu thầu để thuê đất thực hiện dự án trong khu cơng nghiệp.... 76

3.2.6. Hồn thiện các quy định của pháp luật đất đai và pháp luật đầu tư
về thời điểm thu hồi dự án, thu hồi đất.................................................77

3.3.

Giải pháp nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện và thi hành

pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu
công nghiệp tại tỉnh Bắc Ninh........................................................... 77

3.3.1. về công tác quản lý nhà nước thực hiện xây dựng quy hoạch sử
dụng đất.................................................................................................. 77

3.3.2. Thực hiện chính sách thu hút đầu tư bình đẳng giữa các loại hình
doanh nghiệp, nhà đầu tư...................................................................... 81

3.3.3. Cải cách hành chính............................................................................... 82
3.3.4. Đẩy mạnh cơng tác tun truyền phổ biến, giáo dục pháp luật......... 83
3.3.5. Tăng cường thiết chế thanh tra, kiểm tra, giám sát.............................. 84
3.3.6. về công tác đào tạo đội ngũ cán bộ...................................................... 85
3.3.7. Phát huy vai trò của Ban quản lý khu công nghiệp............................. 86
3.3.8. Áp dụng cơng nghệ thơng tin 4.0 trong q trình thực hiện việc
tra cứu thông tin và thực hiện thủ tục hành chính................................86


3.3.9. Tăng cường chính sách hồ trợ, kêu gọi tổ chức kinh tế đầu tư

thực hiện dự án trong khu công nghiệp................................................ 87
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3................................................................................... 89

KẾT LUẬN.........................................................................................................90
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................... 92


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

Bất Động Sàn

BQL

Ban Quản lý

CQNN

Cơ quan Nhà nước

FDI

Foreign Direct Investment

Đầu tư trực tiếp nước ngoài

GCNQSDĐ


Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng
nhận quyền sừ dụng đất, quyền sờ hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

KCN

Khu cơng nghiệp

KCX

Khu chế xuất

KHĐT

Kế hoach
và Đầu tư
•

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SKHĐT

Sở Kế hoach

• và Đầu tư

STNMT

Sở Tài nguyên và Môi trường

UBND

ủy ban nhân dân


MỞ ĐÀU
m z_ 1_

_ _1 1 •

_

y •_ _1_ •

_ ___

I
. Tính câp thiêt cua đê tài nghiên cứu
7-

_

->


Khi nền kinh tế hội nhập đang phát triến mạnh mẽ thì việc các doanh
nghiệp, các Nhà đầu tư đầu tư các dự án sản xuất kinh doanh là phần tất yếu

gắn với sự phát triển kinh tế mạnh mẽ đó. Việc đấy mạnh cơng nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước đồng thời thu hút các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh

là nhiệm vụ cấp thiết, trong đó các trung tâm kinh tế là Khu cơng nghiệp sẽ
đóng vai trị quan trọng, góp phần tích cực trong việc thu hút các Nhà đầu tư

trong và ngoài nước, thúc đẩy phát triển sản xuất công nghiệp để tiêu dùng
trong nước và xuất khấu, tiếp thu kỹ thuật hiện đại và nhận công nghệ tiên

tiến, tạo việc làm mới và hồ trợ giải quyết các vấn đề kinh tế - xã hội của mồi

địa phương, giải quyết việc làm, góp phần hiện đại hóa kết cấu hạ tầng, nâng
cao giá trị sản xuất công nghiệp, chuyền dịch cơ cấu kinh tế các địa phương

và cả nước đảm bảo thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế, thương mại gắn với

đảm bảo an ninh.

Thời gian qua, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều chủ trương,
chính sách để tạo nên những thành tựu phát triển cơng nghiệp đất nước. Trong

đó, Ban chấp hành Trung ương Đảng cộng sản Việt Nam đã nhấn mạnh mục

tiêu đến năm 2030 tại Nghị quyết 23-NQ/TW ngày 22/3/2018 về định hướng
xây dựng chính sách phát triển cơng nghiệp quốc gia trong đó có nội dung:

Xây dựng các chính sách hỗ trợ của Nhà nước về phát triến cụm


liên kết ngành công nghiệp tập trung vào tạo dựng môi trường đầu
tư, kinh doanh thuận lợi, xây dựng kết cấu hạ tầng, khuyến khích

mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển các cụm liên kết ngành

công nghiệp. Xây dựng tiêu chí và phương pháp đánh giá hoạt động
của cụm liên kết ngành công nghiệp, khu công nghiệp, khu công
nghiệp cao và Xây dựng được một sổ cụm liên kết ngành công

1


nghiệp, doanh nghiệp cơng nghiệp trong nước có quy mơ lớn, đa

quốc gia, có năng lực cạnh tranh quốc tế.
Cùng với việc quy hoạch phát triền các khu công nghiệp tập trung và

các khu chế xuất, nhà nước còn quan tâm, quy hoạch đầu tư phát triển các
khu công nghiệp, góp phần thu hút nhà đầu tư, thay đổi cơ cấu kinh tế theo
hướng tăng tỷ trọng công nghiệp, tăng sức cạnh tranh, giá trị gia tăng của

công nghiệp và dần khẳng định vị thế nước ta trong bản đồ địa kinh tế của
khu vực và thế giới.

Tuy nhiên, thực tể hiện nay cho thấy để doanh nghiệp có thể triển khai
thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp thì việc tiếp cận đất đai là một
trong những khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp, cơ chế chính sách, thủ tục

hành chính cịn nhiều vướng mắc, chưa tháo gỡ kịp thời, nhất là trên lĩnh vực

cho thuê đất, hợp đồng thuê đất, bồi thường giải phóng mặt bằng.
Với định hướng đúng đắn cùng với sự cố gắng và nỗ lực của tỉnh Bắc
Ninh nói chung và của Ban quản lý các khu cơng nghiệp tình Bắc Ninh nói

riêng đã góp phần khơng nhỏ trong việc giúp tình Bắc Ninh trở thành một

trong 5 tỉnh, thành phố đứng đầu trong cả nước về thu hút đầu tư phát triển
khu cơng nghiệp. Hiện tại tỉnh Bắc Ninh có 16 khu cơng nghiệp được Chính

phủ phê duyệt quy hoạch và xây dựng với tổng diện tích 6.397,68ha; tỷ lệ lấp
đầy của các doanh nghiệp đã hoạt động trên diện tích quy hoạch đạt 78,64%,

tỷ lệ lấp đầy trên diện tích đất thu hồi đạt 87,19%, do đó, cùng với việc phát

triển chung của toàn tỉnh, việc giải quyết những vấn đề liên quan đến đất đai
luôn được chú trọng quan tâm [54],
Có thể nói, đất đai là nguồn tài ngun vơ cùng quý giá, là tài sản quan

trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt
động sản xuất, do đó, vấn đề về đất đai cũng hết sức phức tạp và nhạy cảm, tác
động trực tiếp đến sự ổn định và phát triển doanh nghiệp. Vì vậy, khơng thể
tránh khỏi những bất cập, thiếu sót trong việc thực hiện các quy định của pháp

2


luật và thực thi trên thực tê tại địa phương. Nhăm góp phân giải quyêt những

bất cập trong cơ chế chính sách, nhất là trên lĩnh vực cho thuê đất đối với
doanh nghiệp thực hiện dự án trong khu công nghiệp, đặc biệt trên địa bàn tỉnh


Bắc Ninh, đề tài: “Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu

công nghiệp và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Bắc Ninh ” là cần thiết, có ý nghĩa lý
luận và thực tiễn trong giai đoạn hội nhập và phát triển kinh tế hiện nay.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Tuy đã có nhiều cơng trình nghiên cứu về cho thuê đất, nhưng những

vấn đề pháp lý về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu cơng nghiệp

nói chung vẫn chưa được nhiều học giả quan tâm, đây còn đang là một đề tài

mới bởi nhiều vướng mắc trong tiếp cận đất đai của doanh nghiệp khơng chỉ
gói gọn trong quy phạm pháp luật liên quan Luật đất đai, Luật doanh nghiệp,

Luật Đầu tư mà còn cả Luật xây dựng, Luật Quy hoạch. Một số chuyên gia,

các nhà lập pháp và xã hội đã có những bài viết, bài nghiên cứu, phân tích,
đánh giá các vấn đề có liên quan ở các mức độ và phạm vi khác nhau. Tuy

nhiên, các bài viết, bài nghiên cứu này hoặc chỉ mới phân tích, đánh giá riêng
rẽ một vài khía cạnh của cho th đất trong đó có bao gồm việc cho thuê đất
đối với doanh nghiệp thực hiện dự án trong khu công nghiệp; hoặc chỉ mới

dừng lại mang tính tổng hợp, nêu lên vấn đề.
Đáng chú ý có Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Xuân

Trọng (2014): “Quy định mới về cho thuê đất, chuyên mục đích sử dụng đất


trong Luật Đất đai năm 2013 và các vãn bán hướng dẫn thi hành”. Đây là

một đề tài khá phổ biến và đã, đang là vấn đề nhức nhối của từng đối tượng
được sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp nói riêng và với các chủ

thể được sử dụng đất trong Khu cơng nghiệp nói chung cần một cơ chế đặc

biết hơn mà phạm vi luận văn của tác giả chưa đề cập tới.
Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Thị Thu Hiền (2012):
“Pháp luật về cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam”,

3


Khoa Luật - Đại học Quôc gia Hà Nội nhưng tác giả mới dừng lại ở việc khái
quát được các vấn đề pháp lý liên quan đến chủ đề “cho thuê đất, thu hồi đất

đối với doanh nghiệp”; chưa nêu được rõ từng góc cạnh của việc cho thuê đất
đối với doanh nghiệp, nhất là việc cho thuê đất đối với doanh nghiệp thực hiện
dự án đầu; và hơn hết đó là nhiều nội dung tác giả đưa ra đã khơng cịn phù hợp
với thời điểm hiện tại trong bối cảnh có nhiều thay đổi về chính sách, quy định

pháp luật và bản thân cơ cấu, tổ chức, hoạt động của các doanh nghiệp.
Luận án Tiến sĩ kiến trúc của tác giả Nguyễn Xuân Hĩnh (2003): “Quy
hoạch xây dựng và phát triển khu công nghiệp Việt Nam trong thời kỳ đơi

mới" đã phân tích, đánh giá thực trạng phát triển các Khu công nghiệp Việt

Nam và đề xuất giải pháp quy hoạch xây dựng nhằm phát triển các khu công
nghiệp của Việt Nam trong thời kỳ đối mới


Ngồi ra cịn có tài liệu trong các hội nghị, hội thảo chuyên đề về các
Khu công nghiệp như:
Trần Duy Đông (2015): “Một số vẩn đề về chính sách phát triển Khu

cơng nghiệp, Khu chế xuất, Khu kinh tế theo Luật Đầu tư 2014 và định hướng
chỉnh sách đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2035“ đăng trên Tạp chí Khu

cơng nghiệp Việt Nam, số tháng 7/2015 đã khái quát chính sách pháp luật
hiện hành về Khu công nghiệp, Khu chế xuất, Khu kinh tế; những ưu điểm và
hạn chế trong quá trình xây dựng và phát triến Khu công nghiệp, Khu chế
xuất, Khu kinh tế; từ đó đề xuất định hướng phát triển Khu công nghiệp, Khu

chế xuất, Khu kinh tế đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2035. Đây là một tài

liệu mang tính nghiên cửu cao và là một nguồn tư liệu tham khảo quan trọng

để phát triển nghiên cứu sâu hơn trong đề tài luận văn này.
Tọa đàm khoa học chủ đề “Những vấn đề pháp lý về cho thuê đất và bảo

vệ môi trường trong các khu công nghiệp ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay ”
do bộ môn Luật Kinh doanh - Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội tố chức,
diễn ra ngày 16/11/2019 tại Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội.

4


Nhận thây đây là một nội dung đã và nhiêu vướng măc trong tiêp cận

đất đai của doanh nghiệp thực hiện dự án trong Khu cơng nghiệp, tác giả đã

có bài viết “Vấn đề đặt ra trong triển khai quy định về quyền thuê đất trong

khu công nghiệp” [501 và “Quy định pháp luật về cho thuê đất trong các khu

công nghiệp và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Bắc Ninh” [491 đăng trên Tạp chí

Tài chính. Tuy nhiên, trong khn khổ có hạn bài đăng mới chỉ dừng ở mức
khái quát, chưa đi sâu tìm hiểu cũng như nghiên cứu các vấn đề lý luận và

pháp luật về nội dung thuê đất để thực hiện Dự án trong Khu công nghiệp và

thưc tiễn thưc hiên tai tỉnh Bắc Ninh.
3. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục tiêu nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu góp phần làm rõ những vấn đề lý luận về pháp
luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp và thực tiễn
áp dụng tại tỉnh Bắc Ninh; phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực

tiễn thi hành pháp luật về cho thuê đất đế thực hiện các dự án trong khu cơng
nghiệp từ đó chỉ ra những tồn tại, bất cập và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn

thiện pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Đe thực hiện mục tiêu nghiên cứu nêu trên, luận văn thực hiện các

nhiệm vụ nghiên cứu chú yếu sau:

- Hệ thống hóa nhằm làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật

về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp;

- Đánh giá được thực trạng pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự
án trong khu công nghiệp, chỉ ra nhũng tồn tại, bất cập của pháp luật về quản lý

nhà nước, cơ chế chính sách trong vấn đề pháp luật về cho thuê đất để thực hiện
các dự án trong khu công nghiệp và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Bắc Ninh;

- Đề xuất được những giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện pháp luật về
cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp góp phần thúc đẩy

5


phát triên kinh tê - xã hội, tiên tới CNH-HĐH và hội nhập qc tê của Việt
Nam nói chung và tại Bắc Ninh nói riêng.

4. Đổi tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1. Đoi tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu trong phạm vi đề tài luận văn Thạc sĩ là các quan
hệ pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp; hệ

thống các văn bản, quy định pháp luật về thuê đất trong Khu công nghiệp và

thực tiễn thực hiện pháp luật về cho thuê đất Khu công nghiệp.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khồ có hạn của một bản luận văn Thạc sĩ, tác giả chỉ tập


trung đi sâu tìm hiểu các quy định về pháp luật về cho thuê đất để thực hiện

các dự án trong khu công nghiệp đối với tổ chức kinh tế kể từ thời điểm Luật

Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay.
5. Phương pháp nghiên cứu
Theo định nghĩa được đưa ra trong từ điến tiếng Việt của Viện ngôn

ngữ học

Viện khoa học xã hội Việt Nam thì: “phương pháp là cách thức

nhận thức, nghiên cứu hiện tượng của tự nhiên, đời sống xã hội”, qua đó, dưới

dạng nhận thức chung nhất, phương pháp được hiểu là phương thức giúp tìm
hiểu sự vật, hiện tượng và quá trình. Trong bản Luận văn Thạc sĩ này, tác giả

sử dụng những phương pháp sau:

- Phương pháp luận trong thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu Chủ nghĩa

duy vật lịch sử, các quy luật, nguyên tắc, phạm trù, khái niệm của triết học
duy vật biện chứng và triết học duy vật lịch sử
Như vậy, khi áp dụng phương pháp luận vào nghiên cứu vấn đề “Pháp

luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp và thực tiễn

thực hiện tại tỉnh Bắc Ninh” đòi hỏi:
Thứ nhất, vấn đề cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công
nghiệp phải ở trong sự phát triền của nhà nước và pháp luật trong từng thời kỳ


6


lịch sử. Vì thê khi nghiên cứu vân đê pháp lý vê cho thuê đât đê thực hiện các
dự án trong khu công nghiệp cần gắn với các điều kiện cụ thể, tức là phải cân
nhắc tất cả những đặc điếm và điều kiện đặc thù của sự tồn tại, phát triển của

thực tiễn trong giai đoạn phát triển của nhà nước, của các quan hệ xã hội ...
Thứ hai, vấn đề cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công
nghiệp phải đặt trong mối quan hệ biện chứng với các yếu tố quy định chúng.

Pháp luật quy định về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công
nghiệp phải được xem xét trong mối quan hệ với cơ sở kinh tế - yếu tố quyết

định nó, nhất là trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay thì càng phải

chú ý tới mối quan hệ không thể tách rời giữa sự phát triển của doanh nghiệp

và sự phát triển của nền kinh tế.
- Phương pháp nghiên cứu phân tích, đánh giá, so sánh, tổng hợp được
sử dụng đế nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận chủ yếu của pháp luật về
cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp (Chương 1), đồng

thời để đánh giá được thực trạng pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự
án trong khu công nghiệp, chỉ ra những tồn tại, bất cập của pháp luật về quản

lý nhà nước, cơ chế chính sách trong vấn đề cho thuê đất để thực hiện các dự
án trong khu công nghiệp tại Bắc Ninh (Chương 2) và đề xuất được những


giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đế thực hiện các
dự án trong khu công nghiệp góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội,

tiền tới Cơng nghiệp hỏa - hiện đại hóa và hội nhập quốc tế của Việt Nam nói
chung và các giải pháp thi hành tại tỉnh Bắc Ninh nói riêng (Chương 3).

6. Tính mới và những đóng góp cùa đề tài

Là một cơng trình nghiên cứu khoa học về pháp luật cho thuê đất để

thực hiện các dự án trong khu công nghiệp tại Bắc Ninh, tác giả kỳ vọng luận
văn đóng góp được một số kết quả nghiên cứu mới, cơ bản như sau:

- Luận văn góp phần làm rõ hơn những vấn đề lý luận về cho thuê đất

để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp và pháp luật về cho thuê đất để

7


thực hiện các dự án trong khu công nghiệp là một quyên tài sản mang tính đặc
thù trong pháp luật về cho thuê đất;

- Luận văn đã phân tích rõ vai trò của pháp luật về cho thuê đất đế thực
hiện các dự án trong khu công nghiệp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ
phát sinh giữa CQNN với chủ thể được thuê đất và giữa những chủ thể được
thuê đất với nhau trong các khu công nghiệp tại Bắc Ninh;

- Trên cơ sở nghiên cứu quá trình phát triển của pháp luật về cho thuê
đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp và thực tiễn thi hành, luận

văn đã chỉ ra những mặt tích cực, những hạn chế, làm rõ thực trạng pháp luật
về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp và thực tiễn thi

hành tai tỉnh Bắc N inh.

- Luận văn đã phân tích rõ định hướng hồn thiện pháp luật, đề xuất

một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các
dự án trong khu cơng nghiệp ở Việt Nam nói chung và giải pháp thi hành tại

tỉnh Bắc Ninh nói riêng;
7. Cấu trúc luận văn

Đe người đọc có cách nhìn tổng quan nhất, ngoài phần Mở đầu, Kết

luận và Danh mục tài liệu tham kháo, luận văn gồm có 03 chương bao gồm:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về cho thuê đất và pháp luật về cho
thuê đât đê thực hiện các dự án trong khu công nghiệp.
\

______

4

£

2

Chương 2". Thực trạng pháp luật vê cho thuê đât đê thực hiện các dự án


trong khu công nghiệp và thực tiễn thi hành tại tinh Bắc Ninh.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đế thực hiện

các dự án trong khu công nghiệp và nâng cao hiệu quả cho thuê đất để thực
hiện các dự án trong khu công nghiệp tại Bắc Ninh.

8


Chương 1

MỘT SÓ VẤN ĐÈ LÝ LUẬN VỀ CHO THUÊ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT
VÈ CHO THUÊ ĐÁT ĐẺ THỤC HIỆN CÁC DỤ ÁN

TRONG KHU CÔNG NGHIỆP
1.1. Một
vê cho thuê đât đê thực
hiện
các dự
• sơ vân đê lý
V luận
•
•
•
• án

trong khu công nghiệp
1.1.1. Khái niệm cho thuê đẩt

Thuê đất là hoạt động diễn ra phổ biến trên thế giới và tại Việt Nam,

theo Từ điển Tiếng Việt do Nhà xuất bản Tư pháp xuất bản năm 2011, thuê là

một giao dịch mang tính chất của Hợp đồng, theo đó, một bên giao một tài
sản cho bên khác sử dụng dụng trong một thời hạn hoặc thực hiện một công
việc theo yêu cầu của người khác, với điều kiện được trả một số tiền [51],

Bản chất Bên thuê chỉ nhận một quyền sử dụng tài sản còn bên cho thuê vẫn
là chủ sở hữu tài sản, vì vậy, Hợp đồng thuê đất là loại Hợp đồng có thời hạn.

Cho thuê đất là việc chủ sở hữu tài sản giao cho người khác sử dụng
trong một thời gian nhất định theo Hợp đồng thuê tài sản và Bên thuê sẽ trả

một khoản tiền cho chủ sở hữu, hết thời hạn, chủ sở hữu được thu hồi hoặc
bán phần giá trị còn lại của tài sản đó.

Tại Việt Nam, đất đai cũng được coi là một loại hàng hóa như các tài
sản khác, tuy nhiên là loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
là đại diện chủ sở hữu; pháp luật không cho phép người dân được sở hữu đất

đai mà chỉ cho phép tố chức, cá nhân được người sử dụng đất. Do đó, quyền
sử dụng đất cũng được coi là quyền sử dụng tài sản đặc biệt. Nhà nước cho
thuê đất được hiểu là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho

đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử

dụng đất theo một trong các hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

9



1.1.2. Khải niệm khu công nghiệp

Nhàm phát triển kinh tế tập trung, ổn định, giảm chi phí đầu tư xây
dựng hạ tầng kỳ thuật, thu hút nguồn lao động lập trung, tạo ra các đột phá về

công nghệ thúc đẩy các ngành sản xuất phát triển, thay vì việc đầu tư công
nghiệp một lẻ tẻ, các Nhà đầu tư đã kết nối lại, xây dựng một vùng đất biến

các vùng đất khơng có khả năng sản xuất nơng nghiệp thành khu trung tâm

cơng nghiệp, đơ thị, từ đó phát triển, xây dựng một trung tâm công nghiệp.
Trung tâm công nghiệp cũng tạo động lực cho các Nhà đầu tư nước ngoài vào

đầu tư do tận dụng được thị trường, hạ tầng kỳ thuật, việc đưa nguồn vốn và

hoạt động sẽ tránh được tình trạng ứ đọng vốn, đồng thời có thể tận dụng

được nguồn tài nguyên lao động giá rẻ cộng với thị trường rộng lớn.
Đối với các nước đang phát triển, việc tiếp thu công nghệ và kỹ thuật
hiện đại cịn là mục đích đáng quan tâm. Tình trạng lạc hậu về công nghệ của

các nước đang phát triển là động lực mạnh mẽ kiến cho các nhà chính trị và
các nhà đầu tư hy vọng rằng việc đầu tư vào một trung tâm công nghiệp sẽ thu
hút được nhà đầu tư nước ngồi, từ đó có thể chuyển giao công nghệ thông

qua đầu tư trực tiếp. Bởi khi Nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư, để tạo ra sản
phẩm có sức cạnh tranh trên thị trường thế giới và nội địa, Nhà đầu tư nước
ngoài sẽ sử dụng những công nghệ tương đối hiện đại và tiên tiến trên thế
giới. Mặc dù trong các trung tâm công nghiệp đó chủ yếu thực hiện sản xuất


hàng tiêu dùng, gia cơng lắp ráp, song q trình chuyển giao cơng nghệ vẫn
diễn ra bàng nhiều hình thức như đào tạo cơng nhân sử dụng máy móc, cơng
nghệ sản xuất...
Việc tập trung khu vực công nghiệp cũng giúp nhà nước quản lý dễ

dàng hơn, đưa ra được các chính sách phù hợp nhằm thu hút nhà đầu tư, phát
triền kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường hiệu quả. Từ việc phát triền trung

tâm công nghiệp, Khu công nghiệp ra đời như một yếu tố tất yếu.

10


Theo Wikipedia, Khu cơng nghiệp, cịn gọi là khu kỳ nghệ là khu vực
dành cho phát triển công nghiệp theo một quy hoạch cụ thể nào đó nhàm đàm
bảo được sự hài hòa và cân bằng tương đối giữa các mục tiêu kinh tế - xã hội

- môi trường. Khu cơng nghiệp thường được Chính phủ cấp phép đầu tư với
hệ thống hạ tầng kỹ thuật và pháp lý riêng [56].

Theo quy định cùa pháp luật Việt Nam, Khu công nghiệp là khu vực có
ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện dịch
vụ cho sản xuất công nghiệp, được thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ

tục quy định pháp luật [24, Điều 2, Khoản 1].
Qua những phân tích trên, có thể đưa ra được định nghĩa về Khu công

nghiệp như sau: Khu cơng nghiệp là khu vực có vị trí địa lý xác định, khơng có
dân cư sinh sống, được đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho nhà đầu tư thực hiện các

dự án sản xuất hàng công nghiệp phục vụ tiêu dùng trong nước và xuất khấu,

thực hiện dịch vụ cho sản xuất công nghiệp. Khu câng nghiệp được thành lập
và vận hành theo các điều kiện, trình tự và thủ tục quy định của pháp luật.

Có thể thấy, Khu công nghiệp thường mang những đặc điểm sau:
Một là, về khơng gian: KCN là nơi có ranh giới địa lý xác định, phân biệt
rõ với các vùng lân cận bằng quyết định giao, cho thuê đất của CQNN có thẩm

quyền, có chỉ giới đường dở rỗ ràng và thường khơng có dân cư sinh sống.
Hai là, về lĩnh vực sản xuất: Khu công nghiệp là khu vực chuyên sản
xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp.
Ba là, về thủ tục thành lập: Khu công nghiệp là khu vực được thành lập

theo các điều kiện, trình tự và thủ tục theo quy định của pháp luật.

Theo đó, việc đề xuất thực hiện dự án Khu công nghiệp phải phù hợp
với quy hoạch phát triển các KCN được cơ quan có thẩm quyền đồng ý, phê

duyệt sau khi có ý kiến thẩm định của các cơ quan có liên quan về sự phù hợp
của Dự án với các quy hoạch phát triển chung cũa địa phương, phù hợp với

11


quy hoạch phát triên các KCN trên cả nước; đánh giá tác động, hiệu quà kinh
tế - xã hội của dự án đầu tư.

Bốn là, về đầu tư cho xuất khẩu: Trong khu cơng nghiệp có thể có khu
vực hoặc doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu (khu chế xuất); doanh

nghiệp chế xuất và khu chế xuất có ranh giới địa lí phân biệt với các khu vực

cịn lại của khu công nghiệp và áp dụng quy chế pháp lý riêng.
1.1.3. Quan niệm
về
cho
th
đất
để
thực
hiện
các
dự
án
trong
khu
•
•
•
•
O
cơng nghiệp của tổ chức kinh tế
1.1.3.1. Quan niệm về cho thuê đất đề thực hiện Dự án trong Khu công nghiệp

Đất khu công nghiệp được định nghĩa là: Đất làm mặt bang để xây dựng

các công trình sản xuất hàng cơng nghiệp, cơng trình dịch vụ cho sản xuất cơng

nghiệp, kể cả các cơng trình hạ tầng thuộc phạm vi khu công nghiệp được
thành lập theo quyết định của CQNN có thẩm quyền [15].


Như vậy, cho thuê đất đế thực hiện các dự án trong khu cơng nghiệp có

thể được hiểu là quyền cho phép bên thứ ba được khai thác các thuộc tính có

ích của đất đai để phục vụ vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nơng
nghiệp, xây dựng các cơng trình sản xuất hàng cơng nghiệp, các cơng trình
phục vụ cho sản xuất hàng cơng nghiệp và cơng trình hạ tầng thuộc phạm vi

khu công nghiệp.
ỉ.1.3.2. Chủ thể được nhà nước cho th đất đê thực hiện dự án trong

Khu cơng nghiệp

Có hai chủ thể được nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án trong khu
công nghiệp là chù thể được đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật
khu công nghiệp (sau đây xin gọi tắt là “Chủ đầu tư”) và chủ thế được nhà

nước cho thuê đất hoặc được Chủ đầu tư cho thuê lại đất để thực hiện dự án sản
xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp (sau đây xin gọi tắt là “Nhà đầu tư thứ

phát). Đây là hai chú thể khác nhau trong nội dung cho thuê đất đế thực hiện dự
án trong khu cơng nghiệp có quyền và nghĩa vụ khác nhau. Cụ thể:

12


Thứ nhât, vê Chủ đâu tư xây dựng hạ tâng đê cho thuê lại hoặc chuyên

nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chung, chủ

đầu tư được quyền cho thuê lại nhà xưởng, kho bãi, văn phòng để cho doanh

nghiệp thuê hoặc bán và kinh doanh các dịch vụ cơng cộng, tiện ích khác

trong khu cơng nghiệp, có khả năng vận động, tiếp nhận dự án đầu tư vào
Khu công nghiệp trên cơ sở quy hoạch chi tiết và ngành nghề sản xuất đã
được phê duyệt, được quyết định giá cho thuê hoặc bán nhà xưởng, kho bãi,

văn phòng và giá các loại dịch vụ cơng cộng, tiện ích khác. Trừ trường hợp
KCN do do BQL khu công nghiệp hoặc đơn vị sự nghiệp cơng lập làm chủ
đầu tư, khi đó, việc quyết định giá cho thuê lại hạ tầng kỹ thuật, giá cho thuê

lại nhà xưởng, kho bãi, văn phòng và giá các loại dịch vụ cơng cộng, tiện ích
khác phải do đơn vị có chức năng thẩm định giá thẩm định giá trị, báo cáo cơ

quan có thẩm quyền quyết định.

Thứ hai, đối với nhà đầu tư thứ phát, được thuê hoặc mua nhà xưởng,
văn phòng, kho bãi xây sẵn trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công

nghệ cao và khu kinh tế đề phục vụ sản xuất, kinh doanh; sử dụng có trả tiền

các cơng trinh kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các cơng trình dịch vụ mà Chù đầu tư
đã đầu tư trên đất, bao gồm hệ thống hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông,
cấp điện, cấp nước, thốt nước, thơng tin liên lạc, xử lý nước thải, xử lý chất
thải... và các cơng trình dịch vụ, tiện ích khác.

1.1.3.3. Đặc điểm cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp
Thứ nhất, giá trị pháp lý của việc cho thuê đất.


Thông qua hoạt động cho thuê đất của Nhà nước sẽ làm phát sinh
quyền sử dụng đất của người có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng quy

định những quyền và nghĩa vụ nhất định cùa các Bên. Quyền sử dụng đất của

người có nhu cầu thuê đất sẽ phát sinh dựa trên cơ sở thỏa thuận, tự do bày tỏ
ý chí của hai bên là Nhà nước và người sử dụng. Chính vì vậy, quan hệ giữa

13


Nhà nước và người sử dụng đât trong thuê đât thê hiện tính bình đăng hơn so
với hoạt động giao đất quy định trong Luật đất đai 2013.

Thứ hai, về quan hệ giữa các chù thể trong hoạt động cho thuê đất:

Hoạt động cho thuê đất làm phát sinh quan hệ giữa hai chủ thể là: Nhà
nước (mà đại diện là UBND cấp tỉnh) và các tố chức, hộ gia đình, cá nhân có

nhu cầu sử dụng đất. Mặc dù hoạt động cho thuê đất của Nhà nước được thực
hiện thơng qua hình thức pháp lý là hợp đồng, tuy nhiên, bởi vì do Nhà nước
vừa là tồ chức quyền lực chính trị lại vừa là người đại diện chủ sở hữu tài sản

đất đai, nên ở một chừng mực nhất định, hoạt động cho thuê đất vẫn mang

nhiều tính chất quyền lực Nhà nước.
Thứ ba, về đối tượng của quan hệ thuê đất.
Đối tượng được Nhà nước cho thuê đất bao gồm các chú thể sau đây: tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài và người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có


nhu cầu sử dụng đất.
Các đổi tượng sử dụng đất đai dường như có cơ hội bình đẳng trong
việc tiếp cận thị trường đất đai khi có nhu cầu sử dụng đất bằng việc lựa chọn

hình thức thuê đất đất khi mà các hình thức thuê đất được mở rộng nhiều đối

tượng hơn so với hình thức Nhà nước giao đất.
Thứ tư, đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Đối với hoạt động giao đất có những đối tượng phải nộp tiền sử dụng

đất và có những đối tượng khơng phải nộp tiền sử dụng đất thì đối với hoạt
động Nhà nước cho th đất thì người sử dụng đất ln luôn phải thực hiện

nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho CQNN có thẩm quyền.
1.1.3.4. Khải niệm và đặc điểm tơ chức thực hiện dự án trong khu công nghiệp
Ớ nước ta, một trong những đối tượng chính thực hiện dự án trong Khu

14


công nghiệp là tô chức kinh tê. Tô chức kinh tê là một thuật ngữ được sử
dụng phố biển trong các văn bản pháp luật và đời sống xã hội. Thuật ngữ này

được sử dụng nhằm mô tả về một chủ thể đặc thù hoạt động sản xuất - kinh
doanh, dịch vụ với mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Khái niệm tố chức kinh tế
7

•


•

•

•

•

•

được định nghĩa theo nhiều khía cạnh tiếp cận khác nhau, như:

Thứ nhất, tổ chức kinh tế theo quy định tại Luật Đất Đai năm 2013
được xác định bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác

theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài [35, Điều 3, Khoản 27], Tuy nhiên, xét về góc độ hoạt động

kinh tế thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng là một trong những
to chức có hoạt động kinh tế.

Thứ hai, tổ chức kinh tế theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 được

quan niệm với tư cách là một pháp nhân: với tư cách là pháp nhân, tổ chức
kinh tế phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Bộ luật Dân sự [39,
Điều 74] bao gồm: được thành lập hợp pháp; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ, có

tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản
đó; nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập.


Điều 75 và 76 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định pháp nhân gồm hai
loại Pháp nhân thương mại và Pháp nhân phi thương mại. Trong đỏ pháp
nhân thương mại là tổ chức kinh tế bao gồm: doanh nghiệp nhà nước, hợp tác

xã, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, và các tổ chức kinh tế khác
có đù các điều kiện quy định tại Điều 74 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Pháp

nhân phi thương mại là pháp nhân khơng có mục tiêu chính là tìm kiếm lợi
nhuận; nếu có lợi nhuận thì cũng khơng được phân chia cho các thành viên,

như vậy, theo quy định của pháp luật dân sự, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài cũng đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 74, do đó có

thể được xem là tổ chức kinh tế dưới góc độ hoạt động kinh tế.

15


Thứ hai, theo căn cứ thành lập: tô chức kinh tê bao gôm doanh nghiệp
được thành lập hoạt động theo Luật Doanh nghiệp năm 2020 (doanh nghiệp

tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp danh); Hợp tác xã, Liên
hiệp Hợp tác xã được thành lập theo Luật Hợp tác xã năm 2014; các tổ chức

kinh tế thành lập theo Luật Đầu tư năm 2014.
Theo Luật Doanh nghiệp năm 2020 thì Doanh nghiệp là tổ chức có tên
riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được đăng ký thành lập theo quy định của
pháp luật nham mục đích kinh doanh, cỏ nhiều cách phân loại doanh nghiệp

nhưng phương pháp được sử dụng nhiều nhất là phân loại theo hình thức pháp lý


của doanh nghiệp. Dựa vào hình thức pháp lý của doanh nghiệp, doanh nghiệp
có thể được chia thành các loại hình gồm: Cơng ty trách nhiệm hữu hạn (Theo

luật doanh nghiệp 2020 thì cơng ty trách nhiệm hữu hạn bao gồm công ty trách

nhiệm hữu hạn một thành viên và công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở
lên); Công ty cố phần; Doanh nghiệp tư nhân; Công ty hợp danh. Theo quy định

tại Khoản 1, Điều 2, Luật Họp tác xã năm 2012 thì Hợp tác xã cũng là một loại
hình tổ chức kinh tế tập thể, đồng sở hữu, có tư cách pháp nhân.

Như vậy, xét về góc độ lý luận, tổ chức sử dụng đất có phạm vi rất

rộng. Tất cả các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đều được phép hoạt
động trong khu cơng nghiệp khi có đủ điều kiện, tạo nên sự đa dạng các chủ

thể được thuê đất để thực hiện các dự án trong KCN hiện nay.
1.2. Một số vấn đề lý luận về pháp luật cho thuê đất để thực hiện

các dự án trong khu công nghiệp
1.2.1. Khải niệm và đặc điếm của pháp luật cho thuê đất để thực hiện
các dự án trong khu công nghiệp

1.2.1.1. Khải niệm pháp luật cho thuê đất đê thực hiện trong khu công nghiệp
Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp

là một hệ thống các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ phát sinh trong các

16



hoạt động của các chủ thê cho thuê đât và được thuê đât đê tham gia xây

dựng, kinh doanh, đầu tư, sản xuất trong quy hoạch khu công nghiệp. Pháp
luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công nghiệp là một phần
của pháp luật đất đai, quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của CQNN có

thẩm quyền trong việc cho thuê đất cũng như của Tổ chức kinh tế, hộ gia

đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được cho thuê đất đầu tư
sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, có mối liên chặt chẽ với pháp

luật về đầu tư, pháp luật thương mại, pháp luật quy hoạch, luật môi trường,

quan hệ pháp luật dân sự, quan hệ pháp luật hình sự, quan hệ pháp luật hành
chính và quan hệ quốc tế đặt trong một ranh giới xác định là khu công nghiệp,

phản ánh được sự phát triển cùa nền kinh tế, xã hội.

Tại Việt Nam, thuê đất là một quá trình phát sinh nhiều quan hệ khác
nhau. Các nhóm quan hệ này gồm: Quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng

đất trong quan hệ thuê đất; quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau

trong quan hệ thuê đất và cho thuê lại quyền sử dụng đất. Như vậy, pháp luật
về thuê đất theo nghĩa rộng là một chế định pháp luật gồm các quy phạm

pháp luật nằm trong các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội


phát sinh trong quá trình thuê đất và cho thuê đất được thể hiện trong Hiến
pháp, luật và các văn bản hướng dẫn thi hành. Theo nghĩa hẹp, pháp luật về

thuê đất để thực hiện dự án là hệ thống các quy định pháp luật được thể hiện
dưới hình thức văn băn quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành quy định

hoạt động chuyển quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang người sử dụng đất

bằng một Hợp đồng thuê đất dựa trên quyết định của cho thuê đất của

CQNN có thẩm quyền, và người thuê đất phải trả cho Nhà nước một khoản
tiền thuê trong thời gian thuê, đồng thời quy định các vấn đề liên quan đến

chính sách đối với việc th đó [29].

17


1.2.1.2. Đặc điêm của pháp luật cho thuê đât đê thực hiện các dự án

trong khu công nghiệp

Thứ nhất, pháp luật về cho thuê đất để thục hiện các dự án trong khu

công nghiệp là một bộ phận không thể tách rời của pháp luật đất đai
Chủ thể thuê đất và cho thuê đất để thực hiện các dự án trong khu công
nghiệp là các bên tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai bao gồm: Nhà nước,

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
đầu tư sản xuất, kinh doanh, thực hiện dự án trong khu công nghiệp.


Khách thể của quan hệ pháp luật về cho thuê đất là toàn bộ khu đất xác

định, có ranh giới rõ ràng, được sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh
phi nơng nghiệp, xây dựng các cơng trình sản xuất hàng cơng nghiệp, các

cơng trình phục vụ khu cơng nghiệp mà qua đó Nhà nước đã thiết lập các chế
độ pháp lý nhất định.

Nội dung quan hệ pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự án

trong khu công nghiệp chính là các quyền và nghĩa vụ pháp lý của chủ thể

quan hệ pháp luật đất đai, nhưng chủ thể ở đây có thể nhìn nhận một cách cụ
thể hơn đỏ chính là Nhà nước và người được cho thuê đất. Nhà nước với tư
cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai nên quyền và nghĩa vụ của Nhà

nước rất đặc trưng, trước hết vì Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai
nên Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt.

Khác với Nhà nước, chủ thể được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện
dự án khu cơng nghiệp ngồi những quyền chung của người được thuê đất thì
quyền và nghĩa vụ pháp lý của người được Nhà nước cho thuê đất sẽ được

phân chia theo từng loại chủ thể như: tổ chức được Nhà nước cho thuê đất; hộ

gia đình, cá nhân; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi được th đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam...
4


4

4

18

4

4

4


Thứ hai, pháp luật vê cho thuê đât đê thực hiện các dự án trong khu

cơng nghiệp có mối liên chặt chẽ với pháp luật về đầu tư, pháp luật thương
mại, pháp luật quy hoạch, luật môi trường.
Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, phải phù

hợp với quy hoạch, ke hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã
được CQNN có thẩm quyền phê duyệt. Khi quy hoạch, thành lập khu công

nghiệp, khu chế xuất phải đồng thời lập quy hoạch, xây dựng khu nhà ở, cơng
trình cơng cộng nằm ngồi khu cơng nghiệp phục vụ đời sống người lao động

làm việc trong khu công nghiệp đảm bảo bảo vệ môi trường.
Các chủ thể được thuê đất trong khu công nghiệp là các chú thể đầu tư dự
án vào khu công nghiệp để sản xuất kinh doanh, vì vậy, pháp luật về cho thuê đất


gắn bó chặt chẽ với pháp luật thương mại và pháp luật đầu tư.
Thứ ba, pháp luật về cho thuê đất đề thực hiện các dự án trong khu

công nghiệp gắn liền với sự phát triển cùa kinh tế - xã hội.
Khu cơng nghiệp được hình thành và phát triến gắn liền với công cuộc
đổi mới, mở cửa nền kinh tế đất nước, xuất phát từ chủ trương đúng đắn của

Đảng, Chính phủ trong việc xây dựng một mơ hình mang tính đột phá trong
thu hút đầu tư, tăng trưởng công nghiệp, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo
hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa.

Khu cơng nghiệp huy động được lượng vốn đầu tư lớn của các thành
phần kinh tế trong và ngồi nước phục vụ sự nghiệp Cơng nghiệp hóa, hiện

đại hóa đất nước. Đặc biệt, khu cơng nghiệp, khu chế xuất cỏ đóng góp khơng
nhỏ vào tăng trưởng ngành sản xuất công nghiệp, nâng cao giá trị xuất khẩu

và sức cạnh tranh của nền kinh tế; góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế của

các địa phương và cả nước theo hướng CNH-HĐH... Việc phát triển các khu
cơng nghiệp, khu chế xuất cũng đã góp phần quan trọng trong việc giải quyết
việc làm, đào tạo nguồn nhân lực, nâng cao thu nhập, đời sống và trình độ của

người lao động; góp phần tích cực vào bảo vệ môi trường sinh thái.

19


1.2.2. Nội dung điều chỉnh của pháp luật về cho thuê đất đế thực


hiện các dự án trong khu công nghiệp

Nội dung điều chỉnh của pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự
án trong KCN là các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình chiếm hữu, sử
dụng và định đoạt đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu đất đai
cho các tổ chức kinh tế thuê để thực hiện dự án trong Khu công nghiệp, Nhà

nước tạo điều kiện tối đa để các tổ chức kinh tế thụ hưởng các quyền của

người được thuê đất và gánh vác trách nhiệm pháp lý của họ.

Nội dung điều chỉnh của pháp luật về cho thuê đất để thực hiện các dự
án trong khu cơng nghiệp có the được chia thành các nhóm như sau:

Nhóm 1: Các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình sở hữu, quản lý

nhà nước đối với đất để thực hiện dự án trong khu công nghiệp. Là người đại
diện chủ sở hữu đất đai, đồng thời là người thống nhất quản lý đất đai theo

quy hoạch và pháp luật. Nhà nước xây dựng bộ máy các cơ quan có thẩm
quyền hành chính và chun ngành nhằm thực thi các nội dung cụ thể của

quản lý nhà nước về đất đai.
Nhà nước, với vai trò là đại diện chủ sở hữu đất đai, có đầy đủ các
quyền năng của đại diện chủ sở hữu, trong đó có quyền năng quan trọng nhất

là quyền định đoạt. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai thông

qua các phương thức: quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để quyết
định mục đích sử dụng đất tại từng khu vực, vị trí; quy định về hạn mức cho

thuê đất và thời hạn sử dụng đất; định giá đất; quyết định cho thuê đất, cho

phép chuyển mục đích sử dụng đất; Quyết định thu hồi đất.

Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thơng qua

các chính sách tài chính về đất đai với tư cách là tổ chức quyền lực công và
đại diện chủ sở hữu đối với đất đai bằng việc: Thu tiền thuê đất, tiền sử dụng

đất; thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; thuế thu nhập từ việc chuyển

20