LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của

riêng tơi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được cơng bổ trong
hất kỳ cơng trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong

Luận văn đảm bảo tỉnh chính xác, tin cậy và trung thực. Tơi đã
hồn thành tất cả các mơn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ

tài chỉnh theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét đế

tơi có thể bào vệ Luận vãn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Phạm Thu Hà


MỤC LỤC
Trang

Trang phụ bìa
Lơi cam đoan

Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt

Danh mục biểu đồ

MỞ ĐẦU.............................................................................................................1

Chương 1: Cơ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI BẢNG TÒA ÁN...................................... 8

1.1.

Khái quát về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất

đai bằng Tòa án..................................................................................... 8
1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai và giái quyết tranh chấp đất đai
bằng Tòa án............................................................................................. 8

1.1.2. Đặc điểm cùa tranh chấp đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai
bằng Tòa án........................................................................................... 12

1.1.3. Phân loại tranh chấp đất đai.................................................................. 15
1.1.4. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai........................................... 16
1.2.

Nội dung pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án.... 19

1.2.1. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai............................................. 19
1.2.2. Khái niệm, đặc điểm pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai bằng
Tòa án.................................................................................................... 20

1.2.3. Chủ thể tham gia giãi quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án................. 21
1.2.4. Thẩm quyền và thủ tục tố tụng giải quyết tranh chấp đất đai tại
Tòa án................................................................................................... 23


1.2.5. Sự cần thiết của việc điều chỉnh quan hệ giải quyết tranh chấp đất
đai tại Tòa án........................................................................................ 26


.3.

rriA

_

z

-t A

-> '



ôA

ã ? ã

A J

J_________ 1

_ I

A


J- A J

-f.

ã

J

ã

l ieu chí đê đánh giá việc giai quỵêt tranh chap đât đai tại
•

r

Tịa án nhân dân..................................................................................27
1.4.

Những yếu tố ảnh hướng đến việc giải quyết tranh chấp đất

đai tại Tòa án nhân dân..................................................................... 31
1.5.

Kinh nghiệm giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án tại
một số địa phương..............................................................................34

Kết luận chương 1.......................................................................................... 39

Chương 2: THựC TRẠNG GIÃI QUYÉT TRANH CHẤP ĐÁT ĐAI
BẰNG TÒA ÁN TỪ THựC TIỄN TỈNH SƠN LA....................... 40


2.1.

Tổng quan về tỉnh Sơn La................................................................. 40

2.2.

Kết quả của công tác giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa

án tại tỉnh Sơn La trong thời gian qua............................................ 41
2.3.

Thực trạng giăi quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án từ

thực tiễn tỉnh Sơn La......................................................................... 44

2.4.

Một số đánh giá, nhận xét................................................................ 58

2.4.1. Nhũng kết quả đạt được...................................................................... 58
2.4.2. Một số khó khăn, vướng mắc và bất cập............................................. 60

Kết luận chương 2........................................................................................... 67
Chương 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP
DỤNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT
ĐAI BẰNG TÒA ÁN TRONG THỜI GIAN TỚI......................... 68

3.1.


Định hướng nâng cao hiệu quă trong việc giải quyết tranh
chấp đất đai bằng Tòa án.................................................................. 68

3.1.1. Nâng cao hiệu quả trong việc giải quyết tranh chấp đất đai bằng

Tòa án phải dựa trên sự quán triệt sâu sắc quan điểm, đưòng lối
cùa Đảng về lĩnh vực đất đai................................................................ 68

3.1.2. Tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp ủy đảng, chính
quyền đối với cơng tác giải quyết tranh chấp đất đai......................... 71


3.1.3. Nâng cao hiệu quả trong việc giải quyêt tranh châp đât đai băng

Tòa án phải gắn liền với việc nâng cao hiệu quả công tác quản lý

Nhà nước về đất đai............................................................................. 72
F

3.2.

F

Một sô kiên nghị nhăm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật

giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án trong thời gian tới.... 73
3.2.1. Kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết

tranh chấp đất đai bằng Tòa án............................................................ 73
3.2.2. Kiến nghị nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật giải quyết tranh


chấp đất đai bằng Tòa án..................................................................... 80
Kết luận chuo’ng 3........................................................................................... 83
KẾT LUẬN...................................................................................................... 84
TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................................86


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHŨ VIẾT TẢT

BLTTDS

Bộ luật tố tụng dân sự

LĐĐ

Luât
• đất đai

NSDĐ

Người sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TAND

Tòa án nhân dân


TCĐĐ

Tranh chấp đất đai

UBND

ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BIẾU ĐỒ

ryrz*

số hiên
•

y

•

A
-» A

Ten biêu đơ

Biểu đồ 2.1 Án TCĐĐ được thụ lý tại TAND cấp sơ thẩm

Trang

42


Biểu đồ 2.2 Tình hình án TCĐĐ theo thủ tục phúc thẩm đã giải
quyết trên địa bàn tình Sơn La (các năm 2016- 20172018, 2019, 2020)

43


MỎ ĐẦU
1. Tính câp thiêt của đê tài
Trong những năm gần đây, tình hình tranh chấp đất đai bằng Tịa án

trên địa bàn tỉnh Sơn La diễn ra hết sức đa dạng, phức tạp và có chiều hướng
gia tăng.Theo số liệu báo cáo của 12 Tòa án nhân dân các huyện, thành phố,
trong 05 năm (2016, 2017, 2018, 2019, 2020) Tòa án nhân dân hai cấp trên
địa bàn tỉnh Sơn La thụ lý và giải quyết: 1598 vụ án dân sự trong đó có 416
vụ án tranh chấp về đất đai [25], Những dạng tranh chấp đất đai phổ biến

thường gặp là: tranh chấp đòi lại đất; tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh

trong quá trình sử dụng đất; tranh chấp giữa những người sử dụng với nhau về
ranh giới giữa các vùng đất được phép sử dụng và quản lý.
Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tịa án đã

được khơng ngừng được hồn thiện như: Luật đất đai năm 2013; Bộ luật Dân

sự năm 2015, Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015, Luật hơn nhân và gia đình

năm 2014; Luật cơng chứng năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành...
Những văn bản trên tạo ra khung pháp lý quan trọng, tạo điều kiện thuận lợi


và là cơ sở pháp lý quan trọng giúp cho Tịa án nhân dân nói chung và các

Tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh Sơn La nói riêng giải quyết các tranh chấp
đất đai đạt hiệu quả.

Tuy nhiên, thực tế thực hiện tại Sơn La tác giả nhận thấy với các quy
định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì khi có tranh chấp đất đai xảy ra

bắt buộc phải trải qua thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã, nếu hòa giải
khơng thành, khơng hịa giải được ... thì mới được yêu cầu cơ quan thứ hai là

Tòa án giãi quyết. Những tầng nấc này làm cho vụ kiện kéo dài thêm một
bước và đơi khi cịn gây vướng mắc, ảnh hưởng đến quyền khởi kiện của
đương sự và làm chậm việc kết thúc giải quyết vụ tranh chấp về đất đai. Bên

cạnh đó, Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định loại đất tranh chấp mà các

1


bên chưa có bât cứ loại giây tờ gì cũng thuộc thâm quyên tòa dân sự, là trao

vượt quá thẩm quyền cho tòa dân sự trong việc giải quyết tranh chấp đối với
loại đất này (từ chồ chỉ có quyền xác định ai vốn có quyền dân sự đang bị
người khác tranh chấp nay có thêm quyền xác định ai được quyền sử dụng đất

chưa có căn cứ pháp luật, chưa được cơng nhận về pháp lý, vì loại đất này vốn

đang được xác định là “đất cơng”). Ngồi ra cịn có nhũng khó khăn trong
việc xác minh, thu thập chứng cứ tại cơ quan quản lý nhà nước về đất đai dẫn

tới việc Tịa án phải tạm đình chỉ vụ án đế chờ kết quả thu thập chứng cứ.
Với những vướng mắc nói trên nên tỷ lệ phạm sai lầm, thiếu sót sẽ tỷ lệ

thuận với những khó khăn, vướng mắc mà Tòa án gặp phái trong vụ án và là
những nguyên nhân dẫn đến vụ án bị sửa, hủy giải quyết lại nhiều lần xét xử

mà vẫn chưa tìm được phương án giải quyết thoả đáng, gây ảnh hưởng tới
quyền và lợi ích của các bên đương sự. Do vậy, pháp luật về giải quyết tranh

chấp đất đai bằng Tịa án cần phải được hồn thiện để kịp thời khắc phục
những bất cập trên. Đó cũng là lý do tôi chọn đề tài: “Giải quyết tranh chẩp

đất đai bằng Tịa án trên địa bàn tính Sơn La ” làm đề tài nghiên cứu luận
văn, thơng qua đó giúp tôi học hởi thêm nhiều kinh nghiệm, nâng cao kiến
thức pháp luật của mình trong kiểm sát việc giãi quyết các vụ án tranh chấp

đất đai trên thực tế. Từ đó đề ra những giải pháp nhàm nâng cao hiệu quả thực
hiện việc giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tịa án hiện nay.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Liên quan đến đề tài nghiên cứu, hiện nay đã có một số cơng trình
nghiên cứu về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung như:

- Sách chuyên khảo của Luật sư Nguyễn Thị Chi, (2019), “Tìm hiểu quy
định về giải quyết tranh chấp đất đai, quy định về hồi thường thiệt hại, tải
định cư khi thu hồi đất ”, NXB Lao động. Cuốn sách gồm 04 phần, phần I quy

định về giải quyết tranh chấp đất đai. Phan II. Chính sách bồi thường, hỗ trợ,


2


tái định cư khi nhà nước thu hôi đât. Phân III là các quy định vê thu hôi, bôi

thường thiệt hại khi thu hồi đất. Phần IV là các quy định áp dụng giải quyết

tranh chấp đất đai
- Sách chuyên khảo của luật sư Tưởng Duy Lượng, (2018), Pháp luật
tố tụng dân sự và thực tiễn xét xử, do Nhà xuất bản chính trị quốc gia sự thật.

Cuốn sách này tác giả đã cung cấp cho người đọc những vấn đề lý luận về thủ
tục tố tụng dân sự và thực tiễn xét xử, đặc biệt là bài viết phân tích “Sự phát

triển theo hướng tăng thẩm quyền của Tịa án trong giải quyết tranh chấp đất
đai” đã cung cấp cho tác giả thêm hiểu biết về thẩm quyền của tòa án trong

giải quyết tranh chấp đất đai.
- Sách chuyên khảo của Tiến sĩ Phạm Thị Hương Lan, 2018, “Hòa
Giải Trong Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Ở Việt Nam Hiên Nay ”, NXB
Lao động. Cuốn sách bao gồm sáu phần, cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn

thực hiện cơng tác hịa giải nói chung và hịa giải trong giải quyết tranh chấp

đất nói riêng ờ nước ta hiện nay.

Bên cạnh đó cịn có các luận văn như: Mai Thị Tú Oanh (2013), Tranh

chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án ở nước ta, Luận án


Tiến sỹ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội; Khuất Thị Mỳ Dung, (2019),
Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân

từ thực tiễn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ luật học
Học viện khoa học xã hội. Luận án đã phân tích những cơ sở lý luận về tranh

chấp đất đai và việc giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án và đánh giá
thực tiễn việc giải quyết tranh chấp đất đai bằng phương thức Tịa án trong

phạm vi cả nước nói chung, đồng thời đưa ra những kiến nghị và giải pháp.

Các bài viết như: Phạm Văn Thinh, Phạm Thu Hà, (2018), “Những vẩn
đề đặt ra từ thực tiễn công tác kiêm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp

quyền sử dụng đẩt”, Tạp chí Kiểm sát số 13 tháng 7/2018; Bài viết cùa tác giả

3


Minh Tuân, (2020), Vướng mãc, bât cập, kiên nghị hoàn thiện pháp luật vê
thâm quyền giải quyết tanh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự đăng trên

tạp chí Tịa án nhân dân điện tử: />
luat/vuong-mac-bat-cap-kien-nghi-hoan-thien-phap-luat-ve-tham-quyen-giaiquyet-tranh-chap-dat-dai-theo-thu-tuc-to-tung-dan-su...

Các cơng trình nghiên cứu, bài viết nêu trên đuợc tiếp cận, nghiên cứu,
dưới nhiều khía cạnh và ở những mức độ khác nhau đến pháp luật về tranh

chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai. Qua các cơng trình trên, đã cung
cấp cho tác giả những kiến thức lý luận và thực tiễn về vấn đề tranh chấp đất

đai và giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên việc nghiên cứu đề tài trong

các cơng trình nêu trên mới chỉ đề cập đến một số khía cạnh của giải quyết

tranh chấp đất đai như: thủ tục hòa giải, giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ
tục sơ thẩm và thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện tại một
địa phương nhất định. Việc nghiên cứu đề tài pháp luật về giải quyết tranh

chấp đất đai bằng Tòa án vẫn là vấn đề cấp thiết, bởi lẽ các quy định pháp luật
về vấn đề này vẫn còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với tình hình thực tiễn;
việc áp dụng quy định của pháp luật để giải quyết tranh chấp tại mỗi địa
phương là khác nhau, đặc biệt là tỉnh Sơn La - một tỉnh miền núi phía Bắc

đang trên đà phát triển còn gặp nhiều vướng mắc, khó khăn và hiện nay chưa
có một cơng trình nào nghiên cứu trực tiếp và cụ thể về giải quyết tranh chấp

đất đai bằng Tịa án có liên hệ thực tiễn tại tỉnh Sơn La. Vì vậy, có thể nói

Luận văn là cơng trình khoa học đầu tiên nghiên cứu chuyên sâu và có hệ
thống về vấn đề này.

3. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Với luận văn này, tôi mong muốn làm rõ hơn những vấn đề cơ băn về

giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án, chỉ ra những vướng mắc trong thực

4



tiễn giải quyết các tranh chấp đất đai tại Tòa án trên địa bàn tỉnh Sơn La. Từ
đó đề xuất những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả về giải quyết tranh

chấp đất đai bàng Tòa án ở Việt Nam hiện nay.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích của việc nghiên cứu là tìm ra những vướng mắc trong thực tiễn

thực hiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa
án, trên cơ sở đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện. Đe đạt

được mục đích này, luận văn cần thực hiện những nhiệm vụ cụ thế sau:
Một là, làm sáng tỏ cơ sở lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai bàng
loa an.
Hai là, đánh giá thực trạng giải quyêt tranh châp đât đai băng Tòa án từ

thực tiễn tỉnh Sơn La hiện nay. Trên cơ sở đó, làm rõ những khó khăn, bất cập

từ thực tiễn thực hiện giải quyết tranh chấp đất đai tại các Tòa án nhân dân
trên địa bàn tỉnh Sơn La.

Ba là, đưa ra định hướng và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện các
quy định của pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật giải quyết

tranh chấp đất đai tại các Tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh Sơn La

4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

4.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là giải quyết tranh chấp đất đai

bằng Tòa án và thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại các Tòa án trên địa

bàn tỉnh Sơn La.
4.2. Phạm vi nghiên cứu

Luận văn tập chung nghiên cửu những vấn đề lý luận về giải quyết
tranh chấp đất đai bằng Tòa án, đánh giá thực trạng thực hiện về giải quyết
tranh đất đai bằng Tịa án cịn có khó khăn, hạn chế và bất cập trong thực tiễn
tai các Tòa án trên đia bàn tỉnh Sơn La từ năm 2016-2020.

5


5. Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện trên cơ sở vận dụng phương pháp luận của
chủ nghĩa Mác - Lênin với phép duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để giải
quyết các vấn đề liên quan đến việc nghiên cứu và thực hiện pháp luật về giải

quyết tranh chấp đất đai bằng Tịa án.
Trong q trình nghiên cứu luận văn, tác giả sử dụng các phương pháp

nghiên cứu cụ thề: phương pháp biện chứng khoa học; phân tích, đánh giá;

tống hợp, so sánh, đối chiếu; khảo sát thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân

trên địa bàn tỉnh Sơn La; thống kê; hệ thống và một số phương pháp bổ trợ
khác ... Đồng thời thực hiện việc kết hợp giữa các nhóm phương pháp để


nghiên cứu, giải quyết những yêu cầu mà đề tài đặt ra. Cụ thế:

- Phương pháp phân tích được sừ dụng để phân tích các khái niệm, quy

định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án và chỉ ra những
điểm bất cập của pháp luật và thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh

chấp đất đai trong thực tiễn áp dụng tại Tòa án trên địa bàn tỉnh Sơn La.
- Phương pháp so sánh được sử dụng để so sánh các quy định pháp luật

với thực tiễn áp dụng, từ đó chỉ ra nhũng mâu thuẫn và những khó khăn cịn
tồn tại trong thực tế;

- Phương pháp thống kê nhằm chỉ các những thực trạng còn tồn tại
trong việc thực thi các quy định pháp luật, từ đó đề ra các phương hướng và
giãi pháp hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp

luật về giải quyết tranh chấp đất đai.
6. Tính mói và những đóng góp của đề tài

Luận văn là cơng trình đầu tiên nghiên cứu chun sâu về giải quyết
tranh chấp đất đai bằng phương thức Tòa án được nghiên cứu tại một địa

phương cụ thể là Sơn La. Do đó đề tài của luận văn là một điểm mới, đưa ra
cách nhìn tồn diện hơn về thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh

6



chấp đất đai bằng phương thức Tòa án trên địa bàn tỉnh Sơn La. Bên cạnh đó,

kết quà nghiên cứu Luận văn đem lại những ý nghĩa khoa học và thực tiễn sau:
Một là, luận văn đã làm sáng rõ những hạn chế, bất cập của các quy
định pháp luật và những vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định của

pháp luật trong giải quyết các tranh chấp đất đai tại Tòa án. Đồng thời, luận
văn đưa ra nguyên nhân của nhũng vướng mắc, bất cập đỏ để từ đó đề xuất

một số kiến nghị sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật
về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án.
Hai là, Luận văn có thể được dùng làm tài liệu tham khảo có ích với
những Thẩm phán, cán bộ Tịa án đang trực tiếp xét xử và giải quyết các tranh

chấp về đất đai. Bên cạnh đó, Luận văn có giá trị tham khảo trong nghiên cứu,
giảng dạy về pháp luật hoặc xây dựng chương trình tuyên truyền pháp luật.

Ba là, Đe tài có thể được sử dụng làm tài liệu nghiên cứu, tham khảo
cho những người làm công tác thực tiễn đồng thời là tư liệu phản ánh một số

vấn đề từ thực tiễn giúp cho liên ngành Viện kiểm sát - Tịa án nghiên cứu khi
ban hành các Thơng tư, hướng dẫn các vấn đề còn bất cập trong việc áp dụng,

thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai trong thời gian tới.

7. Kết cấu của Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
được kết cấu thành 03 chương:


Chương ỉ: Cơ sở lý luận của việc giải quyết tranh chấp đất đai bằng

nr
s
/
Tòa án

Chương 2: Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai bàng Tòa án từ thực
tiễn tỉnh Sơn La
Chương 3: Một số kiến nghị, giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp

luật về giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án trong thời gian tới.

7


Chương 1
Cơ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

ĐÁT ĐAI BẰNG TÒA ÁN

1.1. Khái quát về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất

đai bằng Tòa án

1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai
bằng Tòa án
* Khái niệm tranh chấp đất đai
K


9

__

•

r

e r

ơ nước ta, hiện tượng TCĐĐ xảy ra phô biên, diên biên phức tạp, ảnh
hưởng xâu đên công tác quản lý nhà nước vê đât đai nói chung và việc sử

dụng đất nói riêng, gây ra nhiều bất ổn nhất định đối với đời sống kinh tế - xã

hội. Vậy khái niệm TCĐĐ được hiểu như thế nào?
Theo giãi thích của Từ điên tiêng Việt thì tranh châp nói chung

được hiểu là việc “Giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về

bên nào” [29, tr. 565]. Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Tranh chấp:
1. Giành giật, giằng co nhau cái không rõ thuộc về bên nào. 2. Bất đồng,

trái ngược nhau” [32, tr. 768].
Trước khi Luật Đất đai 2003 ra đời, thuật ngữ “tranh chấp đất đai” chưa

được chính thức giải thích, mà chủ yếu là chỉ được “hiểu ngầm” qua các quy
định của pháp luật về giải quyết TCĐĐ, quy định về giải quyết các tranh chấp
khác có liên quan đến quyền sử dụng đất. Lần đầu tiên tại khoản 26 Điều 4 của


Luật Đất đai 2003 đã định nghĩa “TCĐĐ là tranh chap về quyền và nghĩa vụ của

người sử dụng đất giũa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai" [27, tr. 45].
Theo Luật đất đai 2013 thì: "TCĐĐ là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ
của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” [13,
Khoản 24, Điều 3],

8


Theo khái niệm này, đôi tượng tranh châp trong TCĐĐ là quyên và

nghĩa vụ của NSDĐ. Nhưng, đây là tranh chấp tổng thể các quyền và nghĩa
vụ hay chỉ là tranh chấp từng quyền và nghĩa vụ “đơn lẻ” của NSDĐ do pháp

luật đất đai quy định, hay bao gồm cả tranh chấp những quyền và nghĩa vụ mà

NSDĐ có được khi tham gia vào các quan hệ pháp luật khác cho đến nay vẫn

chưa được chính thức xác định. Bên cạnh đó, chủ thể tranh chấp vốn được gọi
là “hai hay nhiều bên” cũng không được xác định rõ ràng: chỉ bao gồm NSDĐ

hay là tất câ các chủ thể có liên quan đến quyền và nghĩa vụ cùa NSDĐ trong
quan hệ TCĐĐ? Chính sự chung chung này đã khiến cho nội dung của TCĐĐ

nhiều lúc được mở rộng tối đa ở mức độ có thể.
Các nhà khoa học pháp lý đã đưa ra định nghĩa về TCĐĐ như sau:

“TCĐĐ là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa
vụ giữa các chủ thê khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất í?ữz'”[30, tr. 135]


Theo quan điểm này thì TCĐĐ là một khái niệm có nội hàm tương đối rộng,
trong đó: các chủ thể tham gia quan hệ tranh chấp là các chủ thể khi tham gia

quan hệ pháp luật đất đai bao gồm Nhà nước và người sử dụng đất; đối tượng
của TCĐĐ là tất cả những xung đột về lợi ích, quyền và nghĩa vụ của các chủ

thể là Nhà nước và người sử dụng đất.
“Quan hệ đất đai” được hiểu là quan hệ giữa người với người trong

việc sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong đó có cả các chủ thể là cơ quan

quản lý Nhà nước về đất đai [30, tr. 97]. Nếu hiểu một cách thuần túy tranh

chấp đất đai là tranh chấp “giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” thì
có nghĩa là sẽ có loại tranh chấp đất đai giữa cơ quan quản lý Nhà nước về đất

đai với người sừ dụng đất. Điều này là hoàn toàn mâu thuẫn với chế độ sở
hữu toàn dân về đất đai. Bởi lẽ, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước

thống nhất quản lý với tư cách đại diện chù sở hữu. Trong q trình quản lý

đó, Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng

9


đất, giao một phần diện tích đất cho các cơ quan, trong đó có UBND các cấp
để làm trụ sở phục vụ hoạt động quản lý xã hội. NSDĐ, nếu khơng nhất trí


với cơ quan UBND về việc qn lý, sử dụng đối với một diện tích đất cụ thể
nào đó, chi có quyền đề nghị Nhà nuớc xem xét lại việc giao đất đó đã thực

sự cơng bằng, hợp lý hay chưa, chứ khơng có quyền tranh chấp diện tích đất
đó với cơ quan UBND.

Như vậy, định nghĩa tranh chấp đất đai theo LĐĐ năm 2003 và LĐĐ
năm 2013 do có nội hàm rất rộng nên đã gây nhiều cách hiếu khơng chính

xác. Hơn nữa, các tranh chấp có liên quan đến QSDĐ của NSDĐ cũng đã
từng được quy định cụ thể trong một sổ văn bản hướng dẫn về thẩm quyền

giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai với tên gọi là tranh chấp liên

quan đến QSDĐ chứ không phải TCĐĐ một cách chung chung [27, tr. 45], Vì
vậy, theo tơi, TCĐĐ, tự thân khái niệm đã nói lên nội hàm của khái niệm.
Theo đó, TCĐĐ cần được hiểu là tranh chấp QSDĐ đối với diện tích đất cụ

thể giữa các chủ thể trong hoạt động quản lý, sử dụng đất. Các dạng tranh

chấp khác đều được hiểu là tranh chấp liên quan đến đất đai và được giải
quyết bởi cơ quan Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.
Như vậy, nên hiểu TCĐĐ ở nước ta chính là tranh chấp QSDĐ đất hay
bao gồm cả tranh QSDĐ và các tranh chấp liên quan đến QSDĐ, vì làm rõ

khái niệm TCĐĐ có thể giúp xác định chính xác đối tượng tranh chấp trong

TCĐĐ, góp phần áp dụng pháp luật một cách chính xác và thống nhất, góp

phần hồn thiện pháp luật đất đai, tránh được trường hợp quy định của luật

này chồng chéo lên quy định của luật kia. Và thực tế hiện nay ngành tòa án
vẫn thống kê các tranh chấp liên quan đến QSDĐ vào mục TCĐĐ nói chung.

Từ những phân tích trên, TCĐĐ được hiểu bao gồm tranh chấp QSDĐ
và tất cả các tranh chấp liên quan đến QSDĐ và trong điều kiện của nước ta

hiện nay, cũng nên hiểu TCĐĐ chính là tranh chấp QSDĐ và các tranh chấp

10


khác liên quan đên QSDĐ thì phù hợp hơn. Tóm lại: TCĐĐ là sự bãt đông,

mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thê
tham gia vào quan hệ đất đai trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.

* Khái niệm giải quyết tranh chap đất đai bằng Tòa án
Trong thực tiễn GQTCĐĐ, có thể hiểu đây là việc dùng những cách

thức phù hợp, dựa trên cơ sở của pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng,

mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp cho
bên bị xâm hại, đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu những hậu quả

pháp lý nhất định do hành vi cùa họ gây ra, góp phần tăng cường pháp chế
trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Hay nói cách khác giãi quyết
TCĐĐ là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật vào giải quyết

các mâu thuẫn, bất đồng cùa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai


nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (NSDĐ).
Thuật ngữ “giải quyết tranh chấp đất đai” đã được đề cập trong nội

dung của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm
2003 và Luật Đất đai năm 2013. Mặc dù vậy, nội hàm của thuật ngữ “giải

quyết tranh chấp đất đai” lại không được giải mã rõ ràng. Và đến Luật đất đai
2013, thuật ngữ “giải quyết tranh chấp đất đai” cũng chưa được giải thích rõ

trong Luật. Dưới góc độ lí luận, thuật ngữ “giải quyết tranh chấp đất đai” mới
được giải thích cụ thể trong từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học (Phần Luật

Đất đai, Luật Lao động, Tư pháp quốc tế) của Trường Đại học Luật Hà Nội
xuất bản năm 1999, như sau: “Giải quyết tranh chấp đất đai: Giải quyết bất

đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhãn dãn, tô chức và trên cơ sở đó phục hồi
các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại; đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý

đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

Như vậy, GQTCĐĐ được hiếu

là một phương thức của con người nhằm tìm ra một giải pháp thích hợp giải
quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân liên quan đến việc

11


quản lý và sử dụng đât. Giải quyêt TCĐĐ là một nội dung quản lý Nhà nước


về đất đai, là hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giải

quyết các tranh chấp, bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, giữa nhân
dân với các tổ chức và giữa các tổ chức sử dụng đất với nhau để qua đó phục

hồi các quyền lợi bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đổi với

hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Do vậy, có thể hiểu: Giải quyết TCĐĐ
bằng Tịa án là việc Tòa án nhân dân các cap áp dụng các quy định của pháp

luật tố tụng và nội dung đê giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các
chủ thể nảy sinh trong quả trình quán lý và sử dụng đất đai.

1.1.2. Đặc điêm của tranh châp đât đai, giải quyêt tranh châp đât đai

bằng Tòa án

* Đặc điểm của tranh chấp đất đai
TCĐĐ có những đặc điềm chung của các tranh chấp kinh tế, dân sự,

đồng thời nó có những đặc điểm riêng có để phân biệt với các loại tranh
chấp khác như:

- về đối tượng tranh chấp: Dưới góc độ pháp lý thì đối tượng của
TCĐĐ là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của NSDĐ giữa hai hoặc nhiều bên

trong quan hệ đất đai; dưới góc độ kinh tế thì đổi tượng của TCĐĐ là tranh
chấp, mâu thuẫn về lợi ích kinh tế giữa các chú thể trong quá trình quản lý và

sử dụng đất đai. Vì thế, đối tượng của TCĐĐ là quyền quản lý, quyền sử dụng

và một số lợi ích vật chất khác phát sinh từ quyền quản lý, sử dụng một loại
tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc

quyền sở hữu toàn dân [2, tr. 35].

- Chủ thể của quan hệ TCĐĐ là chủ thể quản lý và sử dụng đất đai. Các
bên tham gia tranh chấp không phải là chủ sở hữu đối với đất đai. Họ chỉ có
quyền quản lý, sữ dụng khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc nhận

chuyến nhượng, thuê lại, được thừa kế QSDĐ hoặc được Nhà nước công nhận

12


QSDĐ. Như vậy, giông như các tranh châp khác, chủ thê cùa các TCĐĐ có

thể là các cá nhân; tổ chức; hộ gia đình; cộng đồng dân cư hay các đơn vị
hành chính. Tuy nhiên, khác với các tranh chấp khác chủ thể của quan hệ
TCĐĐ không phải là chủ sở hữu cua đối tượng bị tranh chấp.

- Đất đai ở nước ta khơng chỉ có ý nghĩa về mặt kinh tế mà cịn có ý
nghĩa về mặt chính trị và xã hội. Chính vì vậy, TCĐĐ ln ln là vấn đề

nhạy cảm, thu hút sự quan tâm của toàn xã hội, dề bị kẻ xấu lợi dụng để

gây điểm nóng.
- Do đất đai liên quan trực tiếp đến lợi ích của mọi thành viên trong xã

hội nên TCĐĐ xảy ra ảnh hưởng khơng chỉ các cá nhân mà cịn cả các thành
viên trong gia đình, dịng họ, cộng đồng dân cư V.V.... TCĐĐ còn phản ánh


phong tục, tập quán, nếp suy nghĩ, hành vi ứng xử không giống nhau của từng
nhóm người, từng cộng đồng dân cư ở các vùng, miền khác nhau. Do đó, tính

chất của TCĐĐ rất phức tạp và thường là gay gắt, quyết liệt hơn các loại tranh

chấp khác nên khơng chì ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia
tranh chấp mà cịn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, gây ảnh hưởng xấu
đến nhiều mặt của đời sống kinh tế xã hội [7, tr. 23].

- Hiện nay, TCĐĐ trở nên rất đa dạng, bởi đất đai không chỉ đơn thuần

là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế mà nó đã trở thành

một thứ hàng hoá đặc biệt. Do sự tác động của quy luật thị trường nên giá đất
thường xuyên biến động, vì vậy việc quản lý và sử dụng đất không chỉ là việc

khai thác giá trị QSDĐ mà còn cả phần giá trị sinh lời của nó.

- Một đặc điểm đặc thù chỉ có trong quan hệ đất đai là người có QSDĐ
hợp pháp dù khơng có quyền sở hữu nhưng vẫn có quyền định đoạt quyền sừ
dụng trong phạm vi quy định của pháp luật. Có thể gọi đây là “Quyền sở hữu
hạn chế” [11, tr. 12], được người đại diện chú sở hữu trao cho người sử dụng

đất. Do đó, tùy theo mối quan hệ giữa các bên trong quan hệ TCĐĐ mà thẩm
quyền để giải quyết tranh chấp khác nhau.

13



* Đặc điêm của việc giải quyêt tranh châp đât đai tại Tịa án nhân dân
Thứ nhất, chủ thể có thẩm quyền giải quyết TCĐĐ là chủ thể nhân
danh Nhà nước. Tòa án xét xử nhân danh quyền lực Nhà nước. Trong q
trình giải quyết các tranh chấp, Tịa án trực tiếp thụ lý, giải quyết, các phán

quyết của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật phải được các cơ quan Nhà nước,
cơ quan, tố chức có trách nhiệm thực thi, nếu không tự nguyện sẽ bị cưỡng

chế thi hành án. Như vậy, có thể thấy kết quả giải quyết TCĐĐ thơng qua Tịa
án có hiệu lực pháp luật và được đám bảo bằng quyền lực Nhà nước nên là cơ
sở để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho các bên tham gia

tranh chấp; nó cũng thể hiện tính nghiêm minh, tuân thủ pháp luật.
Thứ hai, trình tự, thủ tục giải quyết tuân theo quy định của pháp luật:

hoạt động xét xử của Tòa án được tiến hành theo một trình tự tố tụng sơ thẩm,

phúc thẩm chặt chẽ theo quy định của BLTTDS năm 2015, Luật TTHC năm
2015. Vì vậy, dường như nó loại trừ đến mức thấp nhất những sai sót trong
việc đưa ra phán quyết của Tòa án, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp

của NSDĐ ở mức hiệu quả nhất và có giá trị pháp lý cao nhất.
Thẩm quyền giải quyết của TAND cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm được

phân định rõ ràng và cụ thể: chủ thể giải quyết; nội dung, tính chất vụ việc; sự
khác biệt về đối tượng tranh chấp (ví dụ như: TCĐĐ có yêu cầu hủy

GCNQSDĐ thì thẩm quyền xét xử sơ thẩm thuộc về TAND cấp tỉnh).

Việc giải quyết TCĐĐ theo thủ tục xét xử sơ thấm tại Tòa án chịu sự

điều chỉnh của nhiều đạo luật có liên quan như Bộ Luật dân sự, Luật đất đai,

Luật Nhà ở, Luật xây dựng, Luật công chứng, ... Điều này đồng nghĩa với
việc trong q trình giải quyết các TCĐĐ, Tịa án chịu sự điều chỉnh của cả

luật nội dung và luật hình thức, về hình thức phải tuân thủ các quy đinh về
trình tự, thủ tục giải quyết vụ án dân sự theo thủ tục tố tụng sơ thẩm của
BLTTDS, còn về mặt nội dung phải căn cứ vào các quy đinh của Luật Đất

đai, Bộ luật tố dân sự, Luật Công chứng, Luật xây dựng, Luật Nhà ở,...

14


Thứ ba, hệ quả pháp lý của việc giải quyêt tranh châp là quyên và nghĩa
vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai sẽ được làm rõ bằng bản án hoặc

quyết định có hiệu lực pháp luật và có giá trị pháp lý bắt buộc phải thi hành.
1.1.3. Phân loại tranh chấp đất đai

Việc phân loại TCĐĐ rất quan trọng, nó giúp cho các cơ quan có thẩm
quyền xác định kịp thời, chính xác các quan hệ pháp luật cần giải quyết và

đưa ra các quyết định đúng đắn, hợp tình, hợp lý khi giải quyết TCĐĐ. Ớ

Luận văn này, tác giả căn cứ vào tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật của
TCĐĐ thì TCĐĐ được phân loại như sau:

- Tranh chấp hợp đồng chuyến nhượng QSDĐ: Là việc các bên tranh


chấp trong quá trình thực hiện các giao dịch về đất đai. Loại tranh chấp này
thường là do các bên thực hiện việc chuyển nhượng khi chưa có đầy đủ điều

kiện pháp luật cho phép; Thực hiện không đúng hoặc không thực hiện đầy đủ

các điều khoản quy định trong hợp đồng; Không tuân thủ các quy định của

pháp luật trong khi giao dịch. Hiện nay đây là loại tranh chấp phố biến và có
số lượng nhiều nhất, mức độ phức tạp lớn nhất.

- Tranh chấp về ranh giới giữa những thửa đất được phép quản lý và sử
dụng. Loại tranh chấp này thường là do các bên sử dụng đất không thoả thuận
được với nhau hoặc là do một bên tự ý thay đổi ranh giới sử dụng trong quá

trình đất đai được chuyển nhượng qua tay nhiều người, cho thuê, cho thuê lại,

cũng có thể là do sai sót từ phía cơ quan nhà nước trong quá trình đo đạc, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tranh chấp QSDĐ trong quan hệ thừa kế. Loại tranh chấp này phát

sinh trong trường hợp người chết có QSDĐ đai nhưng khi chết khơng đế lại di

chúc hoặc có để lại di chúc nhưng di chúc khơng hợp pháp một phần hay tồn
bộ mà các đồng thừa kế lại không tự thoả thuận được với nhau nên khởi kiện

ra tồ. Loại tranh chấp này có trường hợp có tài sản gắn liền với đất, có

trường hợp trên đất tranh chấp khơng có tài sản.

15



- Tranh châp QSDĐ khi vợ chông ly hôn. QSDĐ có được trong thời kỳ
hơn nhân do nhận chuyển nhượng, được Nhà nước giao đất, được tặng cho,

khai hoang được Nhà nước thừa nhận hoặc được thừa kế. Khi ly hôn hai

người không tự thoả thuận được với nhau nên phát sinh tranh chấp.
- Tranh chấp đòi lại QSDĐ. Loại tranh chấp này phát sinh trong trường
hợp trước đây người có QSDĐ đã cho mượn, cho thuê nhà đất, cho ờ nhờ
nhưng nay những người mượn, thuê, ở nhờ không chịu trả, hoặc do theo chính

sách pháp luật của Nhà nước đất đã được chia, cấp cho người khác nên nay họ
khởi kiện để đòi lại, hoặc đất đã được tặng cho nhưng nay vì nhiều lý do khác

nhau, người đã tặng cho đòi lại đất v.v ...

- Tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bang kill

Nhà nước thu hồi đất. Thông thường đây là các tranh chấp liên quan đến mức
độ và diện tích được bồi thường do người sử dụng đất không thoả mãn với

mức bồi thường. Đây là tranh chấp giữa người đại diện chủ sở hữu (Nhà

nước), người được giao quản lý với người sử dụng đất. Loại tranh chấp này

cũng là loại tranh chấp điển hình và gay gắt.
- Tranh chấp về mục đích sử dụng đất: Các tranh chấp này hiện nay

cũng diễn ra khá phổ biến, đó là tranh chấp giữa việc sử dụng đất vào việc

trồng lúa với việc dùng đất vào việc nuôi trồng thuỷ sản, giữa dùng đất đất
trồng cây hàng năm với dùng đất trồng cây lâu năm, giữa sử dụng đất nông

nghiệp hoặc đất trồng cây lâu năm với đất thổ cư trong quá trình phân bổ và

sử dụng đất. Đây là tranh chấp giữa người được Nhà nước giao quản lý với

người được giao đất.
1.1.4. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai

Từ thực tế của hiện tượng tranh chấp đất đai, có thể rút ra một số
nguyên nhân chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, nguyên nhân do việc thay đổi chế độ sở hữu về đất đai. Từ
đất đai thuộc nhiều hình thức sở hữu, trong đó có sở hữu tư nhân trước

16


Hiến pháp năm 1980, đến đất đai thuộc sở hữu toàn dân - từ sau Hiến pháp

năm 1980 [7, tr. 23].

Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai qua các thời kỳ lịch sử do
các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác nhau ban hành khơng những

nhiều về số lượng mà cịn có sự khơng thống nhất, đồng bộ về mặt nội dung.

Ví dụ như: Theo Hiến pháp năm 1959 thì ở nước ta có 3 hình thức sở hữu

đất đai đó là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu cá nhân. Do đó, việc

mua bán chuyển nhượng đất đai được phép thực hiện, không bị cấm. Thời
kỳ sau Hiến pháp năm 1980 cho đến trước khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời

Nhà nước trở thành đại diện duy nhất của chủ sở hữu đối với đất đai. Pháp

luật về đất đai nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng, phát canh thu tơ
dưới mọi hình thức. Kể từ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời và đặc biệt là
sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thì đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn

dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng người sử dụng đất lại được

phép thực hiện đầy đủ các quyền cùa người sở hữu đối với đất đai mà mình
đang sử dụng, quyền sử dụng đất đai trở thành một loại hàng hóa. Chính vì
sự thiếu đồng bộ này nên thực tế các quan hệ đất đai nảy sinh qua các thời
kỳ là rất phức tạp, khi phát sinh tranh chấp thì khơng biết phải áp dụng văn

bản quy phạm pháp luật nào để giải quyết.

Thứ hai, do sự yếu kém trong quản lý Nhà nước về đất đai [7, tr. 29].
Trước đây việc quản lý đất đai không tập trung, Nhà nước phân cơng,

phân cấp cho q nhiều ngành có quyền quản lý dẫn đến việc quản lý đất đai
thiếu chặt chẽ, chồng chéo nhau, cịn nhiều sơ hở. Có thời kỳ, mỗi loại đất do
một ngành quản lý. Đất nông nghiệp do ngành nông nghiệp quản lý. Đất lâm
nghiệp do ngành lâm nghiệp quản lý. Đất chuyên dùng, thuộc ngành nào
ngành ấy quản lý dẫn đến tranh chấp giữa chủ sử dụng đất nông nghiệp với

chủ sử dụng đất lâm nghiệp, cũng như với chù sử dụng đất chuyên dùng. Có

17



loại đât do nhiêu cơ quan quản lý nhưng cũng có loại khơng do cơ quan nào

quản lý, dẫn đến không nắm được biến động khai thác, sử dụng. Tạo tiền đề
cho tranh chấp xảy ra.
Năm 1979 thông qua Nghị định số 404/CP ngày 9/11/1979 của Hội

đồng Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã được thành lập, giúp Chính
phủ thống nhất quản lý đất đai trên cả nước. Tuy có nhiều cố gắng, nhưng

quản lý nhà nước về đất đai vẫn cịn lỏng lẻo. Hồ sơ địa chính chưa hoàn
thiện nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế đế xác định quyền sử dụng ruộng đất

của các chủ thể, không phản ánh được thực trạng sử dụng đất, quy hoạch đất
đai chưa đi vào nề nếp, vì vậy khó xử lý những trường hợp tranh chấp, vi
phạm. Sự quản lý về đất đai của các cơ quan hành chính cịn nhiều yếu kém.

Việc cấp đất tùy tiện của các cơ quan hành chính, việc nơi lỏng trong kiểm
tra, thanh tra về đất đai, việc chậm trễ trong cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ... là những nguyên do cùa nhiều tranh chấp đất đai nảy sinh và lan
rộng, thậm chí có những nơi, khơng chỉ là tranh chấp đất đai giữa các cá nhân

với nhau mà là tranh chấp giữa một bộ phận không nhở dân cư với nhau.
77zí? ba, do ảnh hưởng của nền kinh tế thị trường [5, tr. 16]: Bên cạnh

những tác động tích cực của cơ chế thị trường vẫn cịn khơng ít những vấn đề

tiêu cực, một trong số đó là tình trạng tranh chấp đất đai đang có chiều hướng


gia tăng. Giá đất leo thang, có những thửa đất trước đây khơng có giá trị, đến

nay trở thành tâm điểm của mọi sự chú ý.

Ngoài ra, ở một số địa phương hiện nay đang quy hoạch đô thị dẫn đến
việc đền bù, giải phóng mặt bằng trên diện rộng nhưng cơ chế đền bù, bồi

thường khi thu hồi đất chưa hợp lý, chưa thỏa đáng nên lợi ích chủ yếu rơi

vào tay chủ đầu tư là chính cịn người bị thu hồi phải chịu thiệt thòi, dẫn đến

tranh chấp, khiếu kiện đơng người.

Ngồi những ngun nhân trên thì cơng tác tuyên truyền phổ biến

18


pháp luật đât đai chưa được coi trọng làm cho nhiêu văn bản pháp luật đât

đai của Nhà nước chưa được phố biến sâu rộng trong nhân dân. Do đó, một
bộ phận nhân dân ý thức pháp luật chưa cao, chưa tuân thủ nghiêm chỉnh các

quy định của pháp luật đất đai như: Chuyển quyền sữ dụng đất trái pháp luật

hoặc vi phạm các quy định về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá
phổ biến. Nhiều người lợi dụng kẽ hở, lách luật, đòi lại nhà đất đã bán...

cũng là một trong những nguyên nhân làm cho các tranh chấp đất đai phát


sinh và trở nên gay gắt.
1.2. Nội dung pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án

Nội dung pháp luật giải quyết TCĐĐ có phạm vi rộng, trong phạm vi
luận văn này, học viên chỉ nghiên cứu các nội dung sau:

1.2.1. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu là hệ thống các quan điểm,

tư tưởng chỉ đạo có tác dụng định hướng trong suốt quá trình giải quyết tranh
chấp. Việc giải quyết TCĐĐ phải tuân theo một số nguyên tắc cơ bản sau:
Nguyên tắc bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thực

hiện vai trị đại diện chủ sở hữu. Tính duy nhất và tuyệt đối thể hiện ở chồ
quyền sở hữu toàn dân bao trùm lên tất cà đất đai, dù đất đó đang do ai sử

dụng. Do vậy, khi giải quyết TCĐĐ, các cơ quan có thấm quyền phải nghiêm
chỉnh chấp hành nguyên tắc này và coi đó là cơ sở đế giải quyết TCĐĐ.

Nguyên tắc đảm bảo lợi ích của NSDĐ, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến

khích tự hòa giải trong nội bộ quần chúng nhân dân. Khi giải quyết các tranh
chấp, mâu thuẫn về đất đai, điều đầu tiên cần phải chú ý là giải quyết hài hịa

lợi ích kinh tế giữa các bên. Theo quy định của pháp luật hiện hành, trước khi
đưa các TCĐĐ ra giải quyết tại các cơ quan có thẩm quyền, nhất thiết các

tranh chấp này đã phải qua thù tục hịa giải và pháp luật khuyến khích các bên
tự thương lượng hịa giải. Nó vừa tiết kiệm thời gian, tiền của, thể hiện rõ
nhất ý chí của các bên, lại vừa giảm được áp lực cho các cơ quan giải quyết.


19