MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.......................................................................................................................................... 1
MỤC LỤC...................................................................................................................................................... 2

MỞ ĐẦU......................................................................................................................................................... 4
CHƯƠNG 1..................................................................................................................................................... 9
MỘT SÔ VẮN ĐÈ LÝ LUẬN VÈ TÀI SẢN, THÉ CHẤP TÀI SẢN VÀ CHUYẾN NHƯỢNG
TÀI SẢN THÉ CHẤP..................................................................................................................... .............9

1.1.

Khái niệm tài sản, đặc điềm về tài sản.......................................................................................9

1.1.1.

Khái niệm về tàisản............................................................................................................9

1.1.2.

Đặc điểm của tàisản.......................................................................................................... 13

1.2.

Khái niệm, bản chất cúa thế chấp tài sản...............................................................................14

1.2.1.

Khái niệm thế chấp tài sản................................................................................................14
•>

Ị

ĩ

1.2.2.

Đặc điêm cua thê châp tài săn.......................................................................................... 18

1.2.3.

Bản chất của thế chấp tài sản........................................................................................... 20

1.3. Khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng tài sản thế chấp...................................................... 22

1.3.1.

Khái niệm về chuyển nhượng tài sản thế chấp............................................................. 22

1.3.2.

Đặc điểm của chuyển nhượng tài sản thế chấp............................................................. 22

1.3.

Vai trò cua chuyển nhượng tài sản thế chấp.......................................................................... 24

1.4.
Kỉnh nghiệm của một số quốc gia trong việc chuyển nhương tài sản thế chấp và bài học
kinh nghiệm vói Việt Nam..................................................................................................................... 26
TIỂU KẾT CHƯƠNG ĩ.............................................................................................................................. 31


CHƯƠNG II................................................................................................................................................. 32
QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH VÀ THỤC T1ẺN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH VÈ CHUYẺN NHƯỢNG
TÀI SAN THỂ CHẤP..................
32

2.1. Quy định hiện hành về chuyển nhượng tài sản thế chấp..........................................................32
2.1.1.

Các trưòng họp chuyển nhượng tài sản thế chấp........................................................ 32

2.1.2.

Nguyên tắc chuyển nhượng tài sản thế chấp.................................................................44

2.1.3.

Điều kiện chuyển nhượng tài sản thế chấp..................................................................... 45
9

2.1.4.

Định giá tài sản chuyên nhượng....................................................................................... 48

2.1.5.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng tài sản thế chấp....................................................... 52

2



2.1.6.Một số trường hợp chuyển nhượng tài sản thế chấp cụ thể............................................ 56

2.2.Thực tiễn áp dụng các quy định về chuyển nhượng tài sản thế chấp...................................... 61
2.2.1. Kết quả đạt được...................................................................................................................61

2.2.2. Vướng mắc, bất cập trong việc chuyển nhượng tài sản thế chấp.................................... 64
2.2.3.
Nguyên
nhân phát sinh những vướng mắc, bất cập trong việc chuyến nhượng tài sản
thế chấp 72
TIÉU KÉT CHƯƠNG II.......................................................................................................................... 75

CHƯƠNG Ill..................................................................................................................................................76
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU
QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT VÈ CHUYỀN NHƯỢNG TÀI SẢNTHẾ CHẤP............................ 76

3.1.

Phưong hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhưọng tài sản thế chấp....................... 76

3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng tài sản thế chấp.............................. 78

3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyến nhượng tài sản thế chấp
82
TIẾU KẾT CHƯƠNG III......................................................................................................................... 84

KẾT LUẬN................................................................................................................................................. 85
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................... 87

3



MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài và tình hình nghiên cứu
Với chủ trương phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa,
trong thời gian qua, nước ta đã ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế

giới. Theo đó, để có nguồn vốn đầu tư kinh doanh cần thiết, các cá nhân, tồ
chức có thể huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau, trong đó chủ yếu nhất là

vay của Ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, hoạt động này tiềm ẩn
nhiều rủi ro đối với bên cho vay, vì vậy bên cho vay ln có sự cẩn trọng, xem

xét, đánh giá khả năng trả nợ của bên vay. Trong bối cảnh đó, tài sản bảo đảm
(trong đó bao gồm tài sản thế chấp) là chỗ dựa tin cậy để bên cho vay quyết

định cấp vốn cho bên vay bên cạnh việc xác định uy tín và khả năng tài chính
của bên vay. Tuy vậy, trong q trình sử dụng nguồn vốn vay, vì nhiều ngun

nhân khác nhau có thể dẫn đến việc bên vay không thực hiện hoặc thực hiện

không đúng nghĩa vụ trả nợ dẫn tới bên cho vay phải tiến hành các biện pháp xừ

lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật, một trong các hệ quả là cần thiết

phái xử lý tài sàn bảo đảm thông qua việc bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp

để thu hồi nợ. Hoặc nhận thấy tính thanh khoản của tài sản thế chấp lớn, sau khi
dùng để thanh tốn nợ thì bên vay vẫn có thể để ra một phần nhất định nên bên


vay vốn cũng có thể tiến hành việc chuyển nhượng tài sản thế chấp để giải quyết

dứt điểm khoản vay, tránh gặp phải việc vừa khơng thanh tốn được nợ, vừa gặp
phái tình trạng giá trị của tài sàn xuống thấp.
Hiện nay, pháp luật Việt Nam có quy định về việc chuyến nhượng tài sản

thế chấp, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số hạn chế, vướng mắc trong việc

chuyển nhượng tài sản thế chấp ví dụ như thủ tục chuyển nhượng tài sản thế

chấp khi bên thế chấp khơng hợp tác khi đó hợp đồng thế chấp được coi như là

4


căn cứ đê tiên hành thủ tục chuyên nhượng nhưng tô chức hành nghê công

chứng từ chối công chứng, cơ quan có chức năng đãng ký tài sản vẫn từ chối với
lý do khơng có hợp đồng mua bán cơng chứng; Cơ chế đấu giá, định giá đối với
các loại tài sản đặc thù như quyền tài sản phát sinh từ quyền sở hữu trí tuệ, tài

sản hinh thành trong tương lai trên thực tế còn gặp rất nhiều vướng mắc; Sự vào

cuộc hỗ trợ của các cơ quan nhà nước trong việc xử ký tài sản bảo đảm còn
chưa quyết liệt, làm giảm sút giá trị tài sản hoặc chậm bàn giao được cho các

bên nhận chuyến nhượng; Các nội dung liên quan đến chuyển nhượng tài sản
thế chấp quy định rải rác tại nhiều văn bản khác nhau như Bộ luật dân sự, Luật

Thi hành án dân sự, Luật Đấu giá tài sản, Luật Đất đai,.. .Vi vậy, nhằm hệ thống

hóa các quy định của pháp luật liên quan đến việc chuyển nhượng tài sàn thế
chấp, đồng thời nêu rõ thực tiễn áp dụng pháp luật, chỉ ra các vướng mắc, bất

cập, nguyên nhân và đề xuất một số ý kiến hoàn thiện pháp luật và nâng cao
hiệu quả áp dụng pháp luật một cách tối đa, tạo điều kiện thuận lợi cho các bên

thế chấp, bên nhận thế chấp và cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tôi đã quyết

định chọn đề tài “Chuyển nhưọng tài sản thế chấp theo pháp luật Việt Nam”
làm đề tài nghiên cứu cho luận văn khoa học thạc sĩ của minh.

2. Đối tượng nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận liên quan đến chuyến
nhượng tài sản thế chấp đồng thời nghiên cứu những quy định pháp luật hiện hành

liên quan đến chuyển nhượng tài sản thế chấp, thực tiễn áp dụng các quy định đó.
3. Phạm vi và mục đích nghiên cún

Hiện nay, chưa có cơng trình nào nghiên cứu, phân tích chun sâu về vấn
đề “Chuyển nhượng tài sản thế chấp”, mà chủ yếu tập trung về tài sản bảo đảm và
cách thức xử lý tài sản bảo đảm, tài sản thế chấp nói chung, cụ thể một số đề tài

nghiên cứu dưới góc độ lý luận như “Tài sản thế chấp và xử lý tài sán thế chấp
theo quy định của Bộ luật dân sự hiên hành”) PGS.TS. Vũ Thị Hồng Yến (2019), 5


“Luật nghĩa vụ và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Việt Nam bản án và bình luận'
PGS.TS. Đỗ Văn Đại, “Bình luận khoa học về đám bảo thực hiện nghĩa vụ”


PGS.TS. Nguyễn Ngọc Điện, một số luận văn Thạc sĩ có đề cập đến chế độ pháp lý
của thế chấp và xử lý tài sản thế chấp như “Thế chấp và xử lỷ tài sản thế chấp theo
pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành” Nguyễn Trung Hiếu (2015), “Xử lỷ tài sản

thế chấp là quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” Nguyễn Quỳnh Thoa

(2015),...cũng như các bài viết mang tính chất trao đối của các chuyên gia đăng
trên các tạp chí chuyên ngành như “Giải chấp mới bán được nhà”. Phạm Hà
Nguyên thoibaonganhang ngày 15/09/2014; “Ngân hàng có được tự bán tài sản thế

chấp” Thanh Tùng, plo.vn ngày 19/02/2014; “Những vấn đề cần làm rõ khi áp

dụng các quy định của Bộ luật dân sự năm 20Ỉ5 liên quan đến bảo đám thực hiện
nghĩa vụ” PGS.TS. Nguyễn Ngọc Điện, Ths. Đỗ Thị Bông thongtinphapluatdansu

đăng ngày 17/02/2020,...

Như đã nói, các đề tài và những bài viết phần lớn không chỉ tiếp cận tập
trung vào việc “chuyển nhượng tài sản thế chấp” từ việc xử lý tài sản bảo đảm,
trong khi đó, chuyển nhượng tài sản thế chấp có thể bắt nguồn tù’ nhiều trường hợp

như khi các bên có hợp đồng, nên chưa có sự đánh giá cụ thể vấn đề thông qua các
quy định pháp luật, trường hợp phát sinh việc chuyển nhượng tài sản thế chấp, hệ

quả và các điểm thiếu sót cần khắc phục. Dựa trên một số ý tưởng gợi mở của các
cơng trình trên, các vấn đề tác giả đưa ra trong luận văn này là sự khái quát các quy
định của pháp luật, tìm ra các vấn đề pháp lý phát sinh, rút kinh nghiệm từ thực tiễn

hoạt động cho vay điển hình là các tố chức tín dụng. Chính vì vậy, luận văn
“Chuyển nhượng tài sản thế chấp theo pháp luật Việt Nam” là một đề tài mang tính


cấp thiết nhằm góp phần vào nghiên cứu, hồn thiện pháp luật về vấn đề này phù
hợp với thực tiễn phát triến đất nước.

6


4. Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Đe có thể đạt được mục đích đặt ra khi nghiên cứu đề tài, đòi hởi luận văn
phải giải quyết các vấn đề sau:
Thứ nhât, đê cập khái quát vê nội dung vê khái niệm và bản chât của thê

chấp; khái niệm, đặc điểm của tài sản thế chấp và nội dung cơ bản của việc
chuyển nhượng tài sản thế chấp.
Thứ hai, phân tích, đánh giá, các quy định của pháp luật vê chuyên nhượng

tài sản thế chấp, các căn cứ phát sinh và hệ quả khi các bên tiến hành chuyến
nhượng tài sản thế chấp.
Thứ ba, luận văn chỉ ra các hạn chế, bất cập trong việc áp dụng các quy định

của pháp luật liên quan đến chuyển nhượng tài sản thế chấp.
Thứ tư, luận văn đưa ra các giải pháp, đề xuất để hoàn thiện các quy định

của pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng tài sản thế chấp.
5. Phương pháp nghiên cứu
Đe đạt được các mục tiêu nghiên cứu mà đề tài đặt ra, trong quá trinh
nghiên cứu luận văn đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu cơ bản sau:

Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch


sử của chủ nghĩa Mac - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối quan điểm

của Đảng cộng sản Việt Nam. Theo đó, người viết tập trung nghiên cứu các vấn
đề về xoay quanh tài sản thế chấp, nội dung pháp luật thế chấp và việc chuyển
nhượng tài sản thế chấp.

Một số phương pháp nghiên cứu chủ yếu được áp dụng:
Phương pháp phân tích, phương pháp diễn giải: Những phương pháp này

được sử dụng phổ biến trong việc làm rõ các quy định của pháp luật về chuyển

nhượng tài sản thế chấp theo pháp luật Việt Nam.

7


Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh: Những phương pháp này

được người viết vận dụng để đưa ra ý kiến nhận xét quy định của pháp luật hiện
hành có họp lý hay không, so sánh sự khác nhau, xung đột giữa các quy định

pháp luật liên quan...

Phương pháp quy nạp, phương pháp diễn dịch: Được vận dụng để triển khai
có hiệu quả các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng tài sản thế chấp, đặc biệt là

các kiến nghị hoàn thiện. Cụ thể như trên cở sở đưa ra những kiến nghị mang

tính khái quát, súc tích người viết dùng phương pháp diễn dịch để làm rõ nội

dung của kiến nghị đó.

6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Việc nghiên cứu đề tài này góp phần nào đó phát hiện những vấn đề phát

sinh trong việc chuyển nhượng tài sản thế chấp để nhằm bổ sung và phát triển lý
luận về vai trò của pháp luật và áp dụng luật trong trường họp cụ thể.
7. Co’ cấu của luận văn

Ngồi lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính
của luận văn gồm 3 chương, cụ thể:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về tài sản, thế chấp tài sản và chuyển

nhượng tài sản thế chấp;
Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng tài sản thế chấp;
Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng tài sản thế chấp

và một số kiến nghị hoàn thiện.

8


CHƯƠNGI

MỘT SÒ VÂN ĐÊ LÝ LUẬN VÊ TÀI SẢN, THÊ CHÀP TÀI SẢN VÀ

CHUYÊN NHƯỢNG TÀI SẢN THẾ
CHẤP 1.1. Khái niệm tài săn, đặc điểm về tài sản
1.1.1. Khái niệm về tài sản


Theo Từ điển tiếng Việt, tài sản được hiểu là: “Của cải vật chất hoặc tinh

thần có giá trị đối với chủ sờ hữu” [58, tr.884]. “Tài sản có thể được hiểu là bất
cứ thứ gì có giá trị, một khái niệm rộng và không giới hạn, luôn được bồi đắp

thêm bởi những giá trị mới mà con người nhận thức ra”. Trong cuốn Deluxe
Black’s Law Dictionary tài sàn được giải nghĩa là một từ được sử dụng chung để
chỉ mọi thứ là đối tượng của quyền sở hữu, hữu hình hoặc vơ hình, động sản
hoặc bất động sản. Như vậy, nếu xét dưới góc độ luật học thì khái niệm tài sản

được nhìn nhận trong mối quan hệ với quyền sở hữu và được xem xét dưới các
khía cạnh đa dạng như tài sản hũu hình, tài sản vơ hình, động sản và bất động
sản.

Nghiên cứu về khái niệm tài sản khơng thể khơng tìm hiếu về khái niệm này

từ các học giả thời La Mã cố đại. Theo luật La Mã, tài sản bao gồm các vật và
quyền tài sản. Vật là những đối tượng hữu hình đon lẻ, phân biệt được, có tính
độc lập mà con người có thể cầm nắm, khai thác lợi ích kinh tế và có giá trị vật

chất. Theo tiếng Latinh, vật khơng chỉ là những vật hữu hình mà cịn bao gồm cả

những đối tượng vơ hình như quyền tài sản [59]. Tư tưởng này đã đặt nền móng

cho các học thuyết về tài sản phát triển và quá trinh pháp điển hóa khái niệm tài
sản trong pháp luật của các nước theo hệ thống pháp luật Common Law và Civil

Law sau này.

9



Các nước theo hệ thông luật Civil Law như Pháp, Nhật Bản, Canada không
định nghĩa bao quát về tài sản trong Bộ luật Dân sự, mà chỉ quy định về tài sản

thông qua việc phân loại chúng. Phân loại tài sản cũng là một kỹ thuật pháp lý đề
làm rõ các khía cạnh của tài sản và để xây dựng các quy chế pháp lý điều chỉnh
phù hợp. Theo Bộ luật Dân sự Pháp, tài sản bao gồm động sản và bất động sản
(Điều 516); Tài sản có thể là động sản do tính chất hoặc do pháp luật quy định
(Điều 527). Như vậy, tài sản được nhận diện thông qua các khái niệm như vật
(mang tính hữu hình) và quyền (mang tính vơ hình) hoặc động sản và bất động

sản. Các học giả Common Law lại thể hiện quan niệm tài sản là các mối quan hệ

giữa người với người liên quan đến vật, hon là nhấn mạnh đến các đặc tính vật lý
hay chất liệu như các học già Civil Law, theo đó tài sản được hiểu là một tập hợp
quyền (abundle of rights): tài sản bao gồm bất kể những gì có khả năng sở hữu

hoặc bởi cá nhân, tập thể hoặc cho lợi ích của người khác [63].

Các qưan niệm về tài sản trong Bộ luật Dân sự của một số nước tiêu biểu

cho hệ thống pháp luật trên thế giới đều đi theo 2 cách tiếp cận cơ bản, đó là tài
sản được tiếp cận dưới góc độ vật hay dưới góc độ quyền. Dưới góc độ vật, theo

tiêu chí vật lý thì những vật mà con người có thể nhận biết được bằng các giác

quan tiếp xúc được xác định là vật hữu hình, cịn ngược lại thì là tài sản vơ hình.
Tài sản vơ hình chính là các quyền tài sản. Như vậy, tài sản gồm có vật và quyền,


có tính hữu hình và vơ hình. Dưới góc độ quyền'. Cơ sở của cách tiếp cận này là
sự thừa nhận vật có tính chất hữu hình, độc lập, có thể “cầm nắm” được. Việc
•

•

•

7

•

• X

7

•

•

tiếp theo của các nhà làm luật là xác định các quyền lợi của các chú thể xoay
quanh vật hữu hình đó. Các quyền được thực hiện một cách trực tiếp trên vật hữu

hình mà khơng cần có sự hỗ trợ của bất kỳ chủ thế nào khác được gọi là quyền
đối vật hay còn gọi là vật quyền. Trong quyền đối vật có quyền đối vật

10


tuyệt đôi là quyên sở hữu và quyên đôi vật phụ thuộc là các quyên hưởng dụng,

quyền địa dịch, quyền bề mặt, quyền của bên nhận cầm cố, thế chấp đối với vật.
Ngược lại với quyền đối vật là quyền đối nhân, quyền đối nhân là quyền được

thực hiện trên vật một cách gián tiếp thông qua hành vi cúa chủ thể mang nghĩa

vụ hay còn được gọi là trái quyền. Bên cạnh đó, cịn tồn tại một loại quyền đặc

biệt không được thực hiện trực tiếp trên vật cũng không phải thông qua hành vi
của người khác mà tồn tại theo quy định của pháp luật được gọi là quyền vơ hình

tuyệt đối, đó là quyền sở hữu trí tuệ. Pháp luật Dân sự Nhật Bản đã đi theo

hướng tiếp cận này. Trong Bộ luật Dân sự Nhật Bản khơng có khái niệm cụ thể

về tài sản mà khái niệm tài sản được ẩn chứa trong các quy định về vật (chưong
3, quyển 1), vật quyền (quyền 2) và trái vụ (quyển 3). Vật và quyền là hai mặt

không thể tách rời cùa tài sản. Nếu vật được dùng để chỉ tài sản ở phương diện

vật chất thì quyền được dùng để chỉ tài sản dưới phương diện pháp lý. Theo Tiến
sĩ Nguyễn Ngọc Điện: “Ớ góc độ pháp luật tài sản, quyền và vật được đặt đối

lập với nhau, không thê phân ra hai loại tài sản khác nhau mà đưa ra hai cách

hình dung khác nhau về tài sản, hai cách tiếp cận khác nhau đổi với tài sản” [14,
tr.5O].

Một điếm đặc thù trong khái niệm tài sản đó là: tài sản là một khái niệm

động mang nội dung kinh tế, xã hội và nội dung pháp lý nhằm mục đích đáp ứng


cho các như cầu của con người trong cuộc sống. Trong điều kiện nền kinh tế thị
trường hiện nay với sự phát triển như vũ bão của các tiến bộ khoa học, kỹ thuật,
sự đa dạng hóa các loại hình hợp đồng,... đà làm phát sinh những loại tài sản
mới đa dạng, phức tạp và tất nhiên kéo theo tư duy mới về những tài sản có thế

được dùng để thế chấp. Những khái niệm có tính truyền thống, cố điển về tài sản
đã trở nên quá chật hẹp với sự phát triển đa dạng và phức tạp của các loại hình

11


tài sản mới, như tài sản trong các trò chơi game online, tên miên, các dự án, tài
sản hình thành trong tương lai, các quyền tài sản phát sinh từ họp đồng như

quyền thu phí đường bộ, quyền thuê bất động sản mà đã trả tiền thuê cho cà thời

hạn th,... Ví dụ: Cơng ty A đã thế chấp tồn bộ quyền thu phí sử dụng dịch vụ
mạng di động của mình cho Ngân hàng B. Theo đó, các bên thỏa thuận nếu đến

hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà Công ty A không thực hiện đúng, đầy đủ thì
quyền địi phí dịch vụ từ các khách hàng của Cơng ty (quyền u cầu thanh tốn)

thuộc về Ngân hàng B. Hoặc để đáp ứng nhu cầu bức thiết về vốn để đầu tư mua
các căn hộ chung cư đang xây, bên mua có thể dùng quyền tài sản trong họp

đồng mua nhà chung cư đó để thế chấp vay vốn ngân hàng. Nếu vi phạm nghĩa
vụ trả nợ thì ngân hàng sẽ thế vào vị trí của bên mua trong hợp đồng mua nhà

chung cư đó để được xác lập quyền sở hữu đối với bên mua. Sáng chế, nhãn


hiệu, kiểu dáng công nghiệp, quyền tác giả,... cũng là những nguồn tài sản tiềm

năng mà các chủ thể có thể lựa chọn làm tài sản thế chấp.
Theo pháp luật Việt Nam, khái niệm về tài sản được quy định tại Điều 105
Bộ luật Dân sự năm 2015: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”.
Cách định nghĩa theo kiểu liệt kê, điếm danh các loại tài sản của Bộ luật Dân sự

2015 cần phải có văn bản hướng dẫn để tránh tinh trạng bỏ sót những dạng tài
sản khác và khơng làm rõ được các đặc tính pháp lý cơ bản để nhận diện về tài

sản. Như vậy, sẽ khơng tìm thấy các yếu tố đặc trưng cơ bản của tài sản trong

khái niệm trên. Có thể nói, dưới góc độ học thuật cũng như dưới góc độ luật thực
định đều khơng có khái niệm chính thống về tài sản trong khi khái niệm về tài
sản là căn cứ, cơ sở để hình thành khái niệm tài sản thế chấp.

12


Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, người viêt cho răng khái niệm tài

sản cần được xây dựng theo tiêu chí chung để nhận diện tài sản đồng thời phải

làm cơ sở hình thành được khái niệm tài sản thế chấp đó là: Tài sản là vật hoặc

quyền mà con người có thể kiểm sốt được và định giá giá hằng tiền. Việc kiểm
sốt được hiểu là có thể nắm giữ, chiếm giữ thông qua các giác quan (đối với vật
hữu hình) hoặc có cách thức quản lý (đối với vật vơ hình) ví dụ như đăng ký xác


lập quyền đối với tài sản.
1.1.2. Đặc điểm của tài sản
Đe nhận diện về tài sản thì nhất thiết phải chỉ ra được các đặc điểm pháp lý

của chúng. Trên cơ sở tìm hiểu các quy định của pháp luật dân sự truyền thống

và hiện đại, tài sản có những đặc điềm pháp lý cơ bản sau:

Thứ nhất, tài sản là những đối tượng mà con người có thề sở hữu được. Cụ
thể, con người có thể quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản, được bào vệ trong

trường hợp có chủ thể khác xâm phạm đển quyền đối với tài sản của chủ sở hữu

quyền, nếu tài sản là vật hữu hình thì con người có thể nắm giừ hoặc chiếm giữ
được thông qua các giác quan tiếp xúc; nếu tài sản là vật vơ hình thì con người
phải có cách thức để quản lý, ví dụ: Tài sản trí tuệ phải được thể hiện trên những

hình thức thể hiện nhất định (giấy tờ pháp lý chứng minh quyền đối với tài sản)
để con người có thể nhận biết được và chủ sở hữu có thể đăng ký xác lập quyền

của mình tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ hai. tài sản phải trị giá được bằng tiền: “Theo quan điểm cùa Luật học

Latinh, tài sản, được hiểu là một vật có giá trị tiền tệ”. Trên thực tế, phải có các

căn cứ để định giá tài sản trị giá bao nhiêu tiền. Ở đây cần có sự phân biệt giữa

13



yếu tố giá trị và trị giá được thành tiền của tài sản. Tài sản có giá trị được hiểu là
tài sản đó có ý nghĩa về mặt tinh thần hay có giá trị sử dụng cụ thể nào đó với
mỗi chủ thể khác nhau. Ví dụ, một món đồ chơi đã cũ từ thời thơ ấu vô cùng giá
trị đối với một người nhưng để định giá được bức ảnh đó có giá trị bao nhiêu tiền

thì phải có căn cứ, như thông qua bán đấu giá hay căn cứ vào sự thỏa thuận của
các bên đế xác định nó trị giá bao nhiêu tiền hoặc có thể chắng ai trả giá cho bức

ảnh đó. Như vậy, khơng phải mọi tài sản có giá trị đều có thể trị giá được thành
tiền.

Th ứ ba, tài sản có thể là đối tượng của giao dịch dân sự. về nguyên tắc, tài
sản có thể chuyển giao trong các giao dịch dân sự khi đáp ứng các điều kiện sau:

(i) Chúng là quyền tài sản không gắn liền với nhân thân vi các giá trị nhân thân
chỉ thuộc về một người, không thể chuyển giao cho người khác và (ii) tài sản

được nhà nước thừa nhận (Ví dụ: Ma túy là tài sản nhưng không được phép lưu
thông do không được Nhà nước công nhận).

Thứ tư, tài sản là một khái niệm động mang nội dung kinh tế, xã hội và nội
dung pháp lý nhằm mục đích đáp ứng cho các nhu cầu của con người trong cuộc

sống. Trong điều kiện kinh tế thị trường hiện nay, với sự phát triển như vũ bão

của các tiến bộ khoa học kỹ thuật, sự đa dạng hóa các loại hợp đồng ... đã làm
phát sinh những loại tài sản mới đa dạng, phức tạp và tất yếu kéo theo tư duy

mới về tài sản. Những khái niệm có tính truyền thống, cổ điển về tài sản đã trở
nên quá chật hẹp so với sự phát triển đa dạng và phức tạp của các loại hình tài

sản mới như tiền ảo, tài sản trong trị chơi điện tử, tên miền,...[53]

1.2.

Khái niệm, bản chất của thế chấp tài sản

1.2.1. Khái niệm thế chấp tài sản

14


Thuật ngữ “Thê châp” là một từ có ngn gơc Hán - Việt: “Thê là bỏ đi,
thay cho” [1, tr. 154] còn “Chấp là cầm, giừ, nắm” [1, tr.394]. Từ điển Tiếng Việt

giải thích: “Thế chấp dùng vật báo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu khơng có

khả năng trả đúng kỳ hạn”. Xuất phát từ ngữ nghĩa cơ bản của từ thế chấp như
trên, chúng ta có thể hiểu thế chấp là một cách thức mà bên có quyền và bên có

nghĩa vụ đã lựa chọn để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự thông qua

một tài sản; giá trị của tài sản này có khả năng thay thế cho nghĩa vụ bị vi phạm.

Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đã xuất hiện từ

thời La Mã cổ đại.
Thế chấp theo hệ thống pháp luật Civil Law được hiểu là biện pháp bảo đảm
với những đặc điểm sau: (i) Đối tượng của thế chấp là bất động sản; (ii) Khơng

có sự chuyển giao quyền chiếm hữu bất động sản thế chấp từ người có nghĩa vụ


sang người có quyền. Chính vì vậy, để đảm bảo lợi ích cho bên có quyền cũng

như sự an tồn, hiệu q của giao dịch, pháp luật của các nước trên đều quy định

về cơ chế đăng ký công khai của bên nhận thế chấp đối với bất động sản thế
chấp. Cụ thể, Điều 2114 Bộ luật Dân sự Pháp quy định: “Thế chấp là một quyền

tài sản đối với bất động sản được dùng đê đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ.” và
Điều 369 Bộ luật Dân sự Nhật Bản cùng quy định: “Người nhận thế chấp có

quyền ưu tiên so với các chủ nợ khác trong việc đáp ứng yêu cầu của mình từ bất
động sản mà bên nợ hoặc người thứ ba đưa ra như một biện pháp bảo đảm trái
vụ và khơng chun giao quyền chiếm hữu nó.”.
Đối với những nước theo hệ thống Common Law như Anh, Australia, Hoa

Kỳ,...thì thế chấp là một biện pháp bảo đàm thực hiện nghĩa vụ được phát triển
theo hai học thuyết cơ bản: Thuyết quyền sở hữu và thuyết giữ tài sản thế chấp.

15


Ở những nước theo thuyết quyền sở hữu, chủ nợ được nhận quyền sở hữu đối với

tài sản trong hợp đồng thế chấp nhung bị giới hạn chỉ được phép thực hiện quyền
này khi người vay khơng hồn thành nghĩa vụ. Người nhận thế chấp có quyền sở

hữu đối với tài sàn trong suốt thời gian thế chấp nhưng chỉ có tính chất tạm thời.
Nếu bên vay khơng thực hiện nghĩa vụ của mình thi bên nhận thế chấp có quyền


sở hữu tuyệt đối; Thuyết giữ tài sản thể chấp như Australia và một số bang của
Hoa Kỳ như Florida, Newyork, chủ nợ không được quyền lợi được tiến hành tịch

biên chính thức đế thực hiện bán tài sản trong trường họp bên vay không thực
hiện đúng nghĩa vụ trả nợ. Trên thực tế, trong hầu hết các trường họp, người thế

chấp có quyền chiếm giữ tài sản thế chấp bởi vì người nhận thế chấp chỉ quan
tâm đến việc chiếm hữu khi người thế chấp không thực hiện nghĩa vụ. Hầu hết
các bang của Hòa Kỳ đều theo thuyết giữ tài sản thế chấp. Bên thế chấp vẫn có
quyền sở hữu đối với tài sản dùng để thế chấp và, kể cả trong trường họp vắng
mặt các điều khoản trong văn tự thế chấp, vẫn được quyền chiếm hữu tài sản đó

trong thời hạn thế chấp.
Như vậy, cả hai hệ thống pháp luật Civil Law và Common Law đều có

những quan điểm chung về thế chấp tài sản ở những điểm sau đây: (i) Đối tượng

của thế chấp là bất động sản (đối với các nước Common Law còn ghi nhận cả
động sản cũng là đối tượng của thế chấp, (ii) Sự phát triển của biện pháp thế
chấp theo hướng chuyển từ hinh thức thế chấp có quyền sở hữu tài sản thế chấp

sang hình thức thế chấp khơng có sự chuyển giao quyền sở hữu cũng như quyền
chiếm hữu đối với tài sản thế chấp. [69] Văn tự thế chấp hay hợp đồng thế chấp
có đăng ký là phương thức bảo vệ quyền của chú nợ hiệu quả hơn cả. Trên cơ sở

chứng cứ, chứng minh quyền đối với tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp sẽ tiến
hành quá trình tịch biên đối với bất động sản thế chấp để xử lý nợ. [54, tr. 14]

16



Tại Việt Nam, thế chấp tài sản được quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự

2015 theo đó “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp)
dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm báo thực hiện nghĩa vụ và khơng

giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”. Bộ luật Dân sự
2015 tiếp cận thế chấp dưới góc độ là một giao dịch dưới dạng họp đồng dựa trên
cơ sở nền tảng của lý thuyết trái quyền, bởi chúng được sắp xếp nằm trong phần
“nghĩa vụ và họp đồng” - nghĩa là thế chấp tài sản cùng chung một quy chế pháp

lý với các quy định chung về nghĩa vụ và họp đồng. Tuy nhiên, đặc điếm vật
quyền trong quan hệ thế chấp cũng được thể hiện thông qua quy định về đăng ký

giao dịch bảo đảm tại Điều 298 Bộ luật Dân sự 2015. Do đó, về cơ bản những
quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ thế chấp được quy định theo Bộ

luật Dân sự 2015 cùa Việt Nam và pháp luật của Nhật Bản và Pháp là giống nhau
nhưng chúng vẫn có những điểm khác nhau đáng chú ý sau đây:

Thứ nhất, theo Bộ luật Dân sự 2015 thì bên thế chấp khơng có quyền bán tài
sản thế chấp nếu khơng có sự đồng ý cùa bên nhận thế chấp (trừ tài sản thế chấp

là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh); Thứ hai. Bộ luật

Dân sự 2015 của Việt Nam mặc dù cho phép bên thế chấp có quyền xử lý tài sản

thế chấp nhưng lại phụ thuộc vào việc bên thế chấp có tự nguyện bàn giao tài sàn

thế chấp để xử lý hay khơng, nếu khơng thì bên nhận thế chấp chỉ có thể u cầu

tịa án giải quyết thơng qua các thủ tục tố tụng. Ngoài ra, Bộ luật Dân sự 2015
quy định đăng ký thế chấp vừa là thủ tục bắt buộc vừa là thủ tục tự nguyện. Việc
đăng ký thế chấp là căn cứ để làm phát sinh hiệu lực của họp đồng thế chấp nếu

pháp luật có quy định và là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các
bên cùng nhận thế chấp.

17


Biện pháp thê châp theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 chứa đựng cả
yếu tố của trái quyền và vật quyền, tuy nhiên chủ thuyết được áp dụng cho biện

pháp này là vật quyền hay trái quyền thì lại không được thế hiện một cách nhất
quán trong các quy định cụ thể về thế chấp (đây là điểm khác biệt với hệ thống
pháp luật về giao dịch bảo đảm của các nước trên thế giới như Pháp, Đức, Nhật,
Nga đều điều chỉnh chúng theo chủ thuyết của vật quyền bảo đảm). Vì vậy, pháp

luật Việt Nam cần nhìn nhận thế chấp dưới giác độ là một biện pháp bảo đảm và
tính chất “bao đảm” của chúng chỉ đạt được nếu các quy định của pháp luật làm
rõ mối quan hệ giữa bên nhận thế chấp với bên thế chấp (mang yếu tố của quan

hệ trái quyền) và quyền của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp (cần
khẳng định đầy đủ các yếu tố của quan hệ vật quyền).

Qua các phân tích trên có thế hồn thiện khái niệm thế chấp như sau:
Thế chấp là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ về tài sàn do các bên

thỏa thuận (bên thế chấp và bên nhận thế chấp), theo đó bên thế chấp dùng tài
sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự. Trường hợp


bên có nghĩa vụ khơng thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp có
quyền xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định cách

thức để bù trừ nghĩa vụ.
1.2.2. Đặc điểm của thế chấp tài sản
Việc thế chấp tài sản mang các đặc điểm sau:

Thứ nhất, thế chấp tài sản là một vật quyền được thiết lập trên tài sản cụ thể

nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ: Quyền của bên nhận thế chấp được xác định đối với
tài sản cụ thể được đem ra thế chấp. Bên nhận thế chấp có quyền xem

18


xét, kiêm tra tình trạng tài sản thê châp, yêu câu bên có liên quan châm dứt sử
dụng tài sản thế chấp, yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba áp dụng các biện

pháp cần thiết để bảo toàn tài sàn, giá trị tài sản, giao tài sản cho mình để xử lý
trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng

Thứ hai, thời diêm phát sinh hiệu lực của quan hệ thê châp tuân thủ quy định
tại Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể: ‘7. Hợp đồng thế chấp tài sản có
hiệu lực từ thời điêm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có

quy định khác; 2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đổi kháng với người thứ ba
kê từ thỏi điếm đăng kỷ.

Theo đó, tài sản thế chấp thuộc quyền sở hừu hợp


pháp của bên thế chấp, khi hợp đồng thế chấp được giao kết thì cả bên thế chấp
và bên nhận thế chấp đều đã có sự thống nhất ỷ chí và đồng ý với việc thế chấp

tài sản. Vì thế, các điều khoản của hợp đồng đã có hiệu lực thi hành đối với các

bên và bên nhận thế chấp đã có quyền nhất định đối với tài sản thế chấp theo hợp
đồng thế chấp, quyền này được các bên thừa nhận. Tuy nhiên, do đặc thù của thế
chấp tài sản đó là bên thế chấp khơng phải bàn giao tài sản cho bên nhận thế
chấp nên quyền nói trên của bên nhận thế chấp chỉ được biết đến giữa bên thế
chấp và bên nhận thế chấp. Do đó, để bảo đảm cho quyền hợp pháp của mình,
bên nhận thế chấp cần phải ’’cơng khai hóa” quyền của minh đối với tài sản thế

chấp để cho bên thứ ba biết được tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp và hoàn
toàn ý thức được đây đủ hậu quả pháp lý khi tham gia các giao dịch liên quan

đến tài sản thế chấp. Một phương thức đơn giản và phố biến của việc "cơng khai

hóa” nói trên đó là ”đăng ký giao dịch bảo đảm”, theo đó bên thế chấp, bên nhận

thế chấp sẽ đăng ký hợp đồng thế chấp với một cơ quan nhất định. Từ đó, bên
thứ ba bất kỳ có thề tìm hiếu về tình trạng pháp lý của tài sản có

19


đang bị thê châp hay không tại các cơ quan có thâm qun đê đưa ra các qut

định chính xác trong việc xác lập giao dịch đối với tài sản đó.
Thứ ba, thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng giữa bên nhận chấp với


người thứ ba là kế từ khi đăng kỷ biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm

nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm (khoản 1 Điều 297 Bộ luật Dân sự năm

2015). Đe làm rõ hơn nội dung trên, khoản 1 Điều 23 Nghị định số 21/2021/NĐCP quy định “Biện pháp báo đảm chỉ phát sinh hiệu lực đối khảng với người thứ
ba trong trường họp họp đồng bảo đảm đã có hiệu lực pháp luật.” tức là đã hoàn

thiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm.
Thứ tư, Bên thế chấp không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp: Đây

là đặc trưng quan trọng đề phân biệt giữa việc cầm cố và thế chấp tài sản. Tính
chất bảo đảm được xác định bằng việc bên thế chấp sẽ phải bàn giao cho bên

nhận thế chấp những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp.

Như vậy, trong quan hệ thế chấp, các bên giảm thiểu được những thủ tục, công
việc liên quan đến việc chuyển giao trực tiếp tài sản từ chủ thể này sang chủ thể
khác. Những giấy tờ liên quan đến tài sàn thế chấp như: Giấy ký quyền sở hữu

tài sản (ví dụ: ơ tô, xe máy, máy bay, tàu biền,... ); giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất; hợp đồng mua bán nhà ở có kèm theo hóa đơn; hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai kèm theo dự án đã được phê duyệt về ngơi nhà đó;
hoặc giấy tờ thừa kế nhà đất... Các loại giấy tờ liên quan phải là bản gốc (bàn
duy nhất) được giao cho bên nhận thế chấp giữ. Như vậy, để có thể thực hiện

được quyền chi phối của mình đối với tài sản thế chấp phải có hợp đồng thế chấp
hợp pháp được ký kết và phải nắm giữ các giấy tờ hợp pháp có liên quan chứng
minh tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp.


1.2.3. Bản chất của thế chấp tài sản

20


Vê bản chat, thê châp là một biện pháp bảo đảm có tính chât vật qun.
Tính vật quyền được thể hiện thông qua các quyền trực tiếp của bên nhận thế

chấp đối với tài sán thế chấp. Ví dụ như bên nhận thế chấp có quyền truy địi tài
sản thế chấp từ sự chiếm giữ của bất kỳ ai để xử lý và cỏ quyền ưu tiên thanh

toán trước từ số tiền thu được khi xử lý tài sản thế chấp. Vật quyền bảo đảm
được chia thành hai loại: vật quyền bảo đảm pháp định và vật quyền bảo đàm

ước định. Vật quyền bảo đảm pháp định được hiệu là những vật quyền bảo đảm
đương nhiên phát sinh dựa trên quy định của pháp luật. Vật quyền bảo đảm ước
định được hiểu là những vật quyền bảo đảm phát sinh dựa trên cơ sở hợp đồng
(như hợp đồng cầm cố hoặc thế chấp tài sản). Mối quan hệ về hiệu lực của hai
loại vật quyền này như sau: Vật quyền bảo đảm pháp định có hiệu lực khơng phụ

thuộc vào việc đăng ký mới có hiệu lực. Quyền ưu tiên của bên có quyền trong

vật quyền bảo đảm pháp định ln có thứ tự ưu tiên cao hơn so với vật quyền

bảo đảm ước định. Tuy nhiên, trong xu thế phát triển kinh tế theo hướng minh
bạch hóa tình trạng pháp lý của tài sản, đăng ký công phải được coi là căn cứ xác

định quyền ưu tiên giữa các chủ thể cùng có lợi ích liên quan đến tài sàn thế


chấp.
Theo cách phân loại truyền thống của pháp luật các nước theo hệ thống
pháp luật Civil Law thì các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được
phân thành hai loại: Các biện pháp bảo đảm đối vật và các biện pháp bảo đảm

đối nhân. Các biện pháp bảo đảm đối vật cơ bản gồm cầm cố và thế chấp. Bảo

lãnh thuộc bảo đảm đối nhân. Biện pháp bảo đàm đối vật có nhừng đặc điềm sau:
-

Thế chấp là vật quyền bảo đảm được pháp luật quy định. Đây là tư

tưởng bao trùm của luật tài sản ở các nước thuộc hệ thống pháp luật La Mã -

21


Đức. Ví dụ như trong Bộ luật Dân sự Nhật Bản, Điêu 175 “Khơng có vật qun

nào có thể được
tạo
lập
khác hon vật
quyền
được quy định tại Bộ luật này hoặc
•
•
• M
•
1

J

•

•

•

•

•

các luật khác.”. Tức là các loại vật quyền và nội dung của vật quyền phái được

quy định trong luật. Nếu các bên ký kết hợp đồng nhằm hình thành vật quyền bảo
đảm nhưng chưa được ghi nhận trong luật thì vật quyền này khơng hình thành,

khơng có giá trị áp dụng. [24]
-

Thế chấp là vật quyền bảo đảm cho nên phái được công khai để người

thứ ba nhận biết về sự tồn tại và sự dịch chuyển của vật quyền. Trên cùng một vật

có thể tồn tại quyền lợi của nhiều chủ thể, vậy chủ thể nào có thực quyền chi phổi
đối với vật và quyền ưu tiên cao nhất thi phải được cơng khai để mọi người cịn

nhận biết.
1.3. Khái niệm, đặc điểm của chuyển nhưọng tài sản thế chấp
1.3.1. Khái niệm về chuyển nhượng tài sản thế chấp


Chuyển nhượng tài sản thế chấp là việc bên thế chấp chuyển quyền sở hữu
tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thứ ba. Căn cứ xác lập việc

chuyển nhượng có thể là do sự thỏa thuận của các bên bằng một hợp đồng
chuyển nhượng tài sản thế chấp hoặc để đối trừ nghĩa vụ trả nợ nhằm thu lại
những lợi ích thuộc về bên nhận thế chấp khi quyền lợi cúa bên thế chấp không

được bảo đảm bằng một quan hệ trái quyền được thiết lập trước đó. Trong một số

trường hợp đặc biệt, nếu khơng thực hiện được quyền của mình thì bên thế chấp
có thể ủy quyền cho bên nhận thế chấp bán tài sản thế chấp. [54, tr.91 ]

Tùy vào cách thức xác lập nên việc chuyển nhượng tài sản thế chấp mà pháp
luật sẽ quy định thủ tục, trình tự riêng đối với việc chuyển nhương (sẽ trinh bày

tại Chương II của Luận văn).
1.3.2. Đặc điểm cua chuyển nhượng tài sản thế chấp
22


Thứ nhât, phương thức đê chuyên nhượng tài sàn thê châp đa dạng, phong

phú và phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy
định khác. Bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thể thỏa thuận về phương thức

chuyển nhượng tài sản thế chấp như: bán đấu giá tài sản; bên nhận thế chấp tự

bán tài sản; bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho nghĩa
vụ của bên thế chấp {bán không qua đẩu giá) [48, khoản 1, Điều 303]; bên nhận


thế chấp nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp

thế chấp quyền đòi nợ [4, Điều 54]. Nếu sự thỏa thuận của các bên là họp pháp

thi sự thỏa thuận này có hiệu lực bắt buộc thi hành đối với các bên. Nếu khơng
có thỏa thuận hoặc các bên không thể thởa thuận được phương thức chuyển
nhượng tài sản thế chấp thì mới thực hiện theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, số tiền thu được sau khi hồn tất việc chuyển nhượng tài sản thế

chấp có thể bảo đảm cho lợi ích của nhiều chủ thể theo thứ tự ưu tiên được xác

lập theo luật định hoặc theo thỏa thuận của các bên. Có những trường họp khơng
chỉ có bên thế chấp, bên nhận thế chấp có quyền trên tài sản thế chấp mà cịn có

các chủ thể khác cũng có quyền họp pháp trên tài sản đó như: các chủ nợ khơng

có bảo đảm; các chú nợ cùng nhận bảo đảm bằng tài sản thế chấp; người sửa
chữa, nâng cấp tài sản thế chấp, người bảo quản tài sản thế chấp,...Do vậy, số

tiền thu được từ việc chuyển nhượng tài sản thế chấp được thanh toán cho các

chủ thể có liên quan phải dựa trên thứ tự ưu tiên thanh toán theo nguyên tắc thứ

tự xác lập hiệu lực đối kháng hoặc thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm [48, khoán
1, Điều 303]. Tuy nhiên, các chủ thể có thể thỏa thuận để thay đổi thứ tự ưu tiên

thanh tốn cho nhau, nhưng khơng làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích họp pháp


của người khác [49, khoản 2, Điều 303].

23


Thứ ba, chuyên nhượng tài sản thê châp là một giao dịch dân sự có điêu
kiện. Việc chuyển nhượng tài sản thế chấp cần được lập họp đồng chuyển

nhượng tài sản. Giao dịch dân sự này cần tuân thú các điều kiện có hiệu lực của

giao dịch dân sự theo quy định tại điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 các chú thể
tham gia giao dịch dân sự phái có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, hoàn toàn tự

nguyện và không vi phạm điều cầm của luật, không trái với đạo đức xà hội.
Ngoài ra, do đặc thù của việc thế chấp, tài sản được dùng để bảo đảm cho một

hoặc nhiều nghĩa vụ, đồng thời bên nhận thế chấp thường giữ các giấy tờ pháp lý

của tài sản thế chấp nên việc chuyển nhượng tài sản thế chấp chỉ có thể thực hiện

được khi bên thế chấp hoặc bên mua tài sản thế chấp phải hoàn thành toàn bộ
nghĩa vụ với bên nhận thế chấp trước hoặc phải có được sự đồng ý của bên nhận

thế chấp trong việc chuyển nhượng tài sản thế chấp. Trên thực tế, các bên sẽ
không thể tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng tài sản thế chấp mà
không đáp ứng được thêm một trong hai yêu cầu đặc biệt trên.
1.3.

Vai trị của chuyển nhưọììg tài sản thế chấp


Thứ nhất, chuyển nhượng tài sản thế chấp bảo vệ lợi ích đối với bên nhận

thế chấp; các tổ chức tín dụng và ngân hàng thương mại cụ thể giúp giải quyết
các khoản nợ xấu, giảm tỷ lệ nợ xấu về mức an toàn theo quy chuẩn quốc tế và
quy định của Ngân hàng nhà nước, qua đó các tổ chức tín dụng vừa giảm bớt

được nghĩa vụ trích lập dự phịng rủi ro, cải thiện tinh hình tài chính của tố chức
tín dụng vừa có điều kiện mở rộng hoạt động, nâng cao khả năng cạnh tranh và
cơ hội phát triển. Quan hệ tín dụng với các khách hàng có nợ xấu có cơ hội được

phục hồi và cải thiện sau khi tài sản thế chấp được chuyển nhượng, không nhũng

bù đắp thiệt hại gây ra từ nợ xấu cho tổ chức tín dụng mà cịn có thể có nguồn tài

chính bổ sung cho người
24


đi vay giúp họ vượt qua khó khăn, phục hơi sản xuât kinh doanh và một lân nữa
trở thành khách hàng tốt của các tổ chức tín dụng.

Thứ hai, vai trò của chuyển nhượng tài sản thế chấp đối với bên được bảo
đảm. Tài sản thế chấp được chuyển nhượng không những giúp cho bên được bảo

đảm (người vay tiền) cải thiện được vị thế trên thị trường tín dụng ngân hàng,
dứt điểm cởi bỏ gánh nặng nợ xấu đeo đẳng, sớm có co hội phục hồi hoặc tạo ra
co hội kinh doanh mới mà cịn có thể thu hồi được một phần giá trị tài sản thế

chấp sau khi chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng tài sản thế chấp trên cơ sở
họp tác giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp chắc chắn có lợi cho bên được


bảo đảm thay vi khởi kiện các bên ra Tòa án, gây tốn kém thời gian, chi phí cũng
như ảnh hưởng tới uy tín và khả năng hồi phục, duy trì, mở rộng mối quan hệ sản
xuất kinh doanh trong tương lai.

Thứ ba, vai trò của chuyển nhượng tài sản thế chấp đối với nền kinh tế:

Chuyển nhượng tài sản thế chấp là cách thức hũn hiệu về mặt kinh tế nhằm tháo
gỡ nút thắt nợ xấu của nền kinh tế, nhất là trong điều kiện cụ thể ở Việt Nam gần
như đại bộ phận nợ xấu đều được bảo đảm bằng tài sản thế chấp, phần lớn có giá
trị thanh khoản cao hoặc đang phục hồi giá trị theo xu thế hồi phục của nền kinh

tế. Chuyển nhượng dứt điểm tài sản thế chấp cịn góp phần khơi thơng thị trường

tín dụng và sự tồn đọng các vụ án kiện tụng kéo dài chưa có hồi kết, là gánh nặng
của các tổ chức tín dụng và cơ quan nhà nước. Ngồi ra, hoạt hóa được một khối

lượng lớn tài sản thế chấp, tăng thêm nguồn cung cho thị trường bất động sản, thị

trường tài chính và cả thị trường hàng hóa từ việc chuyển nhượng tài sản thế
chấp qua đó mang lại lợi ích khơng nhỏ cho nền kinh tế.

25


1.4.

Kinh nghiệm của một sô quôc gia trong việc chuyên nhượng tài

sản thế chấp và bài học kinh nghiệm với Việt Nam.

1.4.1. Pháp

Thủ tục áp dụng đối với tài sản bảo đảm là động sản và bất động sản về cơ
bản là giống nhau, nghĩa là cần có sự can thiệp của tòa án. Cụ thể, Điều 2346 Bộ

luật Dân sự Pháp cũng cấm chủ nợ được bán tài sản theo cách thỏa thuận do lo

sợ việc chủ nợ sẽ bán với giá thấp hơn giá trị thực của tài sản đó. Tuy nhiên,
Điều 2348 Bộ luật Dân sự Pháp cũng quy định: “Khi nghĩa vụ bảo đảm không
được thực hiện, chủ nợ sẽ trở thành sở hữu của tài sản bảo đảm” với sự định giá
tài sản bởi chuyên gia định giá tài sản do tòa chỉ định hoặc do các bên lựa chọn.

Đối với biện pháp cầm cố bất động sản hay thế chấp bất động sản, khi bên
nợ khơng thực hiện được nghĩa vụ thanh tốn, chủ nợ có quyền tịch biên tài sản

là bất động sản để bán thanh lý sau đó được chia trên giá trị thanh lý cùa bất

động sản. Đe thực hiện quy trình này, chủ nợ gửi cho bên nợ yêu cầu thanh toán

và đăng yêu cầu này trên Trung tâm thế chấp. Từ đó, bất động sản này sẽ bị đóng
băng, bên nợ không thể cho thuê, bán và phải được bán tại Tòa. Tài sản sau khi

bị tịch biên sẽ được bán thỏa thuận dưới sự cho phép của tòa án hoặc bán đấu giá

tại Tòa.
1.4.2. Mỹ
Bộ luật Thương mại thống nhất (Hoa Kỳ) quy định: “Sau khi xảy ra vi

phạm, bên nhận báo đảm: (1) Có quyền thu hồi tài sản bảo đàm; (2) Khơng cần
di chuyến, có quyền dừng việc sử dụng tài sản và định đoạt tài sản bảo đảm ngay

tại nơi của bên bảo đàm theo Điều 9-610. (b). Bên nhận báo đảm có thể thực

26