HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ - HÀNH CHÍNH QUỐC GIA HỒ CH MINH

Đinh thị thu hơng

quản lý đất đô thị ở thành phố
việt trì
Chuyờn ngnh

: Kinh t chớnh tr

Mó s

: 60 31 01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: Pgs,ts ngun huy o¸nh


HÀ NỘI - 2010


LỜI CAM ĐOAN

Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong Luận
văn là trung thực. Những kết luận khoa học của Luận văn
là vấn đề mới chưa được cơng bố trong cơng trình nghiên
cứu nào.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

§inh Thị Thu Hơng


MỤC LỤC
Trang
1

MỞ ĐẦU

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ
ĐẤT ĐAI

1.1. Đất đô thị, vai trị của đất đơ thị đối với sự phát triển kinh tế - xã hội
1.2. Quản lý đất đô thị
1.3. Kinh nghiệm quản lý đất đô thị của một số nước và địa phương

7
7
15
38

Chương 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐƠ THỊ Ở THÀNH PHỐ
44

VIỆT TRÌ

2.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Việt Trì có ảnh
hưởng đến quản lý đất đơ thị
2.2. Thực trạng quản lý đất đô thị ở thành phố Việt Trì

2.3. Đánh giá chung

44
54
75

Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM QUẢN
3.1. Dự báo xu hướng phát triển thành phố Việt Trì trong thời gian tới
3.2. Phương hướng
3.3. Một số giải pháp chủ yếu

84
84
90
95

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

114
119

LÝ CĨ HIỆU QUẢ ĐẤT ĐƠ THỊ THÀNH PHỐ VIỆT TRÌ


DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH

Bảng 2.1: Số lượng các loại khống sản trên địa bàn thành phố Việt Trì
Hình
Cơ cấu quĩ đất trên địa bàn thành phố Việt Trì

2.1:
Hình

54
Biến động diện tích đất nơng nghiệp giai đoạn 2000 - 2010

2.2:
Hình

Biến động trong cơ cấu đất phi nơng nghiệp giai đoạn

2.3:
Hình

2000 - 2010
Quĩ đất phi nông nghiệp giai đoạn 2000 - 2010

2.4:
Hình
2.5:

Trang
46

57
61
62
Kết quả thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2005 đến tháng 6/2010
72



1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thành phố Việt Trì - Kinh đơ Văn Lang xưa là trung tâm chính trị, kinh
tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật của tỉnh Phú Thọ, là đơ thị hạt nhân có vị trí,
vai trị quan trọng trong động lực phát triển kinh tế của Tỉnh và của vùng.
Trong qui hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020, thành phố
Việt Trì được xác định là một trong 11 đơ thị trung tâm vùng của cả nước.
Năm 2008, trong quyết định phê duyệt qui hoạch tổng thể phát triển
kinh tế - xã hội tỉnh Phú Thọ đến năm 2020 của Thủ tướng Chính phủ đã xác
định: "Xây dựng thành phố Việt Trì trở thành trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo
dục của vùng trung du và miền núi Bắc Bộ, là thành phố lễ hội về với cội
nguồn dân tộc Việt Nam, đến năm 2015 đạt đô thị loại I".
Thành phố Việt Trì hiện nay là đơ thị loại II, một số tiêu chí cơ bản đã
đạt tiêu chí đơ thị loại I. Việc phấn đấu sớm trở thành đô thị loại I thành trung
tâm động lực kinh tế - xã hội của Tỉnh và của vùng không chỉ là nguyện vọng
của Đảng bộ và nhân dân thành phố Việt Trì mà cịn là u cầu và nguyện
vọng của Đảng bộ và nhân dân tỉnh Phú Thọ. Tuy nhiên, đối chiếu với tiêu chí
của đơ thị loại I, thành phố Việt Trì cịn rất nhiều việc phải làm trên các lĩnh
vực kinh tế, văn hóa, xã hội. Nhìn từ góc độ quản lý đất đai, bên cạnh những
kết quả đạt được thì cơng tác quản lý đất đai ở thành phố Việt Trì đang đặt ra
nhiều vấn đề cần quan tâm giải quyết như: Qui hoạch chi tiết các phường, xã
cịn chậm (đến nay mới có 7/23 phường, xã được duyệt qui hoạch), qui hoạch
còn chắp vá, chưa đồng bộ, chưa hồn chỉnh, thiếu định hướng trong dài hạn;
cơng tác quản lý đất đơ thị cịn lúng túng, bị động, bị chi phối bởi nhiều yếu
tố ngoài Nhà nước. Do đó, chưa khai thác và phát huy hết vai trị của nguồn
lực này cho phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Để góp phần làm tốt
hơn, chặt chẽ và hiệu quả hơn công tác quản lý đất đơ thị, trên cơ sở tìm hiểu,



2
vận dụng những lý luận kinh điển Mác - Lê Nin về vấn đề địa tơ, tơn trọng
tính pháp luật và các văn bản pháp lý về đất đai, đồng thời tham khảo kinh
nghiệm của các đô thị bạn để tìm kiếm những giải pháp phù hợp giải quyết có
hiệu quả vấn đề đất đô thị ở thành phố Việt Trì, nhằm qui hoạch thành phố
Việt Trì thành thành phố lễ hội "Về với cội nguồn dân tộc Việt Nam" và trở
thành đô thị loại I vào năm 2015, chúng tôi chọn đề tài “Quản lý đất đô thị ở
thành phố Việt Trì” làm luận văn thạc sỹ chuyên ngành kinh tế chính trị.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Vấn đề đất đai trong nền kinh tế thị trường ở nước ta nói chung và đất
đơ thị nói riêng đã được tiếp cận, nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau
bằng các cơng trình nghiên cứu trực tiếp hoặc gián tiếp, trước hết là các nghị
định của Chính phủ bao gồm:
- Nghị định số 50/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất đô thị.
- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về khung giá các
loại đất.
- Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý, sử
dụng đất đô thị.
- Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về
phân loại đơ thị và phân cấp quản lý đô thị.
- Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 của Chính phủ về việc
phân loại đơ thị.
Về sách chun khảo gồm có:
- “Quy hoạch xây dựng phát triển đơ thị” của Nguyễn Thế Bá - Nxb
Xây dựng, Hà Nội, 1997.
- “Quy hoạch đô thị ở Trung Quốc - Lý luận và thực tiễn” của Trung
tâm thông tin KHKT Bộ Xây dựng, 1994.



3
- “Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của Bùi Thị Tuyết Mai,
Nxb Lao động -Xã hội, Hà Nội, 2005.
- “Cơ sở lý luận và thực tiễn tiếp tục hồn thiện chính sách đất đai ở
Việt Nam” của PGS - TS Nguyễn Đình Kháng, Nxb Lao động, Hà Nội, 2008.
Về luận văn luận án có:
+ Luận văn thạc sỹ của Trần Đức Thắng (2005): Nguồn lực tài chính
từ đất đai trong nền kinh tế nước ta hiện nay, Học viện chính trị Quốc gia
HCM chuyên ngành KTCT.
+ Luận văn thạc sỹ của Lê Ngọc Minh (2006): Đấu giá QSD đất xây
dựng trên địa bàn Hà Nội, Học viện chính trị Quốc gia HCM chuyên ngành
KTCT.
+ Luận văn của thạc sỹ Nguyễn Thị Lan Hương (2006): Khai thác có
hiệu quả nguồn lực đất đai trong q trình đơ thị hố ở quận Tây Hồ - Hà
Nội, Học viện chính trị Quốc gia HCM chuyên ngành KTCT.
+ Luận văn thạc sỹ Nguyễn Xuân Phi (2006): Quản lý, sử dụng quỹ đất
đơ thị thành phố Thanh Hóa - Thực trạng và giải pháp, Học viện chính trị
quốc gia Hồ Chí Minh chuyên ngành quản lý kinh tế.
+ Luận án tiến sỹ kinh tế Đào Xuân Mùi (2002): Nâng cao hiệu quả
quản lý Nhà nước về đất đai ở ngoại thành thành phố Hà Nội.
+ "Minh bạch đất đai của Việt Nam thấp nhất thế giới"
ngày 23/5/2008 của Lê Minh.
+ "Vai trò
của thị trường quyền sử dụng đất trong phát triển kinh tế thị trường nước ta"
(Tài liệu sử dụng cho bài nói chuyện "Chính sách, pháp luật đất đai với kinh
tế thị trường ở Việt Nam" của GS.TSKH Đặng Hùng Võ tại chương trình
giảng dạy kinh tế Fulbright).
- Ngồi ra Quyết định số 277/2005/QĐ - TTg, ngày 02/11/2005 của
Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây



4
dựng thành phố Việt Trì đến năm 2020, quy hoạch xây dựng thành phố Việt
Trì trở thành thành phố lế hội về với cội nguồn dân tộc Việt Nam giai đoạn
2009 - 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của Công ty cổ phần kiến trúc đô thị
Việt Nam cũng có đề cập đến vấn đề này.
Mặc dù có nhiều cơng trình nghiên cứu với nhiều cách tiếp cận khác
nhau xung quanh việc xây dựng quản lý đô thị và đất đai nói chung, nhưng
chưa có cơng trình nào nghiên cứu một cách có hệ thống trực tiếp vấn đề
quản lý đất đơ thị ở thành phố Việt Trì với mục tiêu nâng cao hiệu quả quản
lý, huy động nguồn lực đất đai cho phát triển nhưng vẫn đảm bảo các giá trị
văn hố, tinh thần, mơi trường tự nhiên và xã hội chung cho thành phố một
cách đầy đủ dưới góc độ kinh tế chính trị. Vì vậy đề tài nghiên cứu khơng bị
trùng lặp với các cơng trình đã được công bố.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Về đối tượng nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu quản lý đất đô thị ở thành phố Việt Trì
trong điều kiện của nền kinh tế thị trường hiện nay.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Quản lý đất đô thị ở thành phố Việt Trì thời kỳ 2000 - 2010. Luận văn
sử dụng qui hoạch đất đô thị cho phát triển thành phố Việt Trì trong tương lai
theo quy hoạch được duyệt từ 2009 - 2020 (với một liều lượng nhất định)
nhằm làm rõ những nội dung và mục tiêu nghiên cứu đề ra.
4. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
4.1. Mục đích
Trên cơ sở làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn trong công
tác quản lý đất đai nói chung và đất đơ thị nói riêng, luận văn đề xuất
những giải pháp nhằm quản lý có hiệu quả đất đô thị trên địa bàn thành phố
Việt Trì, góp phần cho việc xây dựng Việt Trì trở thành thành phố du lịch lễ



5
hội về với cội nguồn dân tộc Việt Nam, mang lại hiệu quả cả về kinh tế, xã
hội và môi trường.
4.2. Nhiệm vụ
Để thực hiện mục đích trên, luận văn sẽ giải quyết một số nhiệm vụ sau:
- Hệ thống hoá một số lý luận về đất đai, về quản lý đất đô thị trong nền
kinh tế thị trường.
- Phân tích đánh giá thực trạng quản lý đất đơ thị trên địa bàn thành phố
Việt Trì trong những năm vừa qua.
- Đề xuất các giải pháp nhằm quản lý có hiệu quả đất đơ thị ở thành phố
Việt Trì, để Việt Trì xứng đáng là Trung tâm vùng Tây Bắc Tổ quốc, thành
phố lễ hội về với cội nguồn dân tộc Việt Nam.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn dùng phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin: Duy vật
biện chứng và duy vật lịch sử để tiếp cận và giải quyết vấn đề. Đặc biệt, luận
văn sử dụng các phương pháp như trừu tượng hoá khoa học, phương pháp
tổng hợp, phân tích, thống kê, so sánh và dựa trên cơ sở lập trường, quan
điểm của Đảng và Nhà nước ta về vấn đề đất đai để xem xét, giải quyết vấn
đề về quản lý đất đơ thị.
6. Những đóng góp của luận văn
6.1. Về lý luận
Hệ thống hố những vấn đề cơ bản, cốt lõi về đất đô thị, đặc điểm đất đơ
thị, vai trị của đất đơ thị đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, nội dung quản lý
đất đô thị trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hiện nay.
6.2. Về thực tiễn
Đánh giá một cách khách quan thực trạng việc quản lý đất đơ thị ở
thành phố Việt Trì dưới góc độ của kinh tế chính trị. Từ thực trạng của việc
quản lý đất đô thị rút ra được bài học bổ ích cho việc quản lý, khai thác, sử

dụng đất đơ thị ở thành phố Việt Trì, nhằm biến đất đơ thị ở Việt Trì thành


6
nguồn lực quan trọng tạo tiền đề cho những đột phá của thành phố nhưng vẫn
đảm bảo được các yếu tố văn hố, lịch sử và mơi trường.
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham
khảo cho các ban, ngành của tỉnh và thành phố trong quá trình chỉ đạo thực
tiễn các vấn đề liên quan đến quản lý đất đô thị và cho cán bộ nghiên cứu,
giảng dạy về vấn đề này.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
có 3 chương 9 tiết.
Chương 1: Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về quản lý đất đai.
Chương 2: Thực trạng quản lý đất đô thị ở thành phố Việt Trì.
Chương 3: Phương hướng và giải pháp chủ yếu nhằm quản lý có hiệu
quả đất đơ thị thành phố Việt Trì.


7
Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐƠ THỊ
1.1. ĐẤT ĐƠ THỊ, VAI TRỊ CỦA ĐẤT ĐÔ THỊ ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN
KINH TẾ - XÃ HỘI

1.1.1. Khái niệm về đất đô thị
Ở Việt Nam, theo Luật đất đai có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 thì khơng
có khái niệm đất đơ thị mà chỉ có qui định đất ở tại đơ thị tại điều 84 - khoản
1 như sau: "Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các

cơng trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị,
phù hợp với qui hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt".
Trong cuốn kinh tế học đơ thị của tác giả Phạm Ngọc Côn, đất đô thị
được xác định: “Là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được
qui hoạch sử đụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở
sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích cơng cộng, quốc
phịng an ninh và các mục đích khác. Ngồi ra, theo qui định các loại đất
ngoại thành, ngoại thị xã đã có qui hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt để phát triển đơ thị cũng được tính vào đất đô thị”.
Như vậy, đất đô thị bao gồm đất nằm trong ranh giới đơ thị và đất nằm
ngồi ranh giới đơ thị nhưng đã có qui hoạch để phát triển đơ thị được duyệt
của cơ quan Nhà nước có thầm quyền.
1.1.2. Đặc điểm đất đơ thị
1.1.2.1. Tính giới hạn về diện tích mặt bằng và khơng gian xây dựng
Chúng ta biết đất là tài nguyên, nguồn sống, môi trường, môi sinh quan
trọng nhất cho đời sống con người, cho sinh hoạt xã hội và cho các hoạt động
sản xuất kinh doanh. Đó là nguồn tài ngun khơng tái sinh và rất có giới hạn.


8
Diện tích đất đai được cố định trong biên giới mỗi tỉnh, thành, mỗi
quốc gia và trên phạm vi bề mặt trái đất. Đặc điểm này của đất đai đặt ra yêu
cầu về quản lý trên bình diện quốc gia và từng địa phương.
Tính giới hạn cịn được biểu hiện bởi diện tích cho từng loại đất được
sử dụng trong đô thị. Trong xây dựng qui hoạch bất kỳ một đơ thị nào, người
ta đều phải tính tốn đến diện tích đất giành cho các cơng trình cơng cộng,
diện tích đất giành cho giao thông, cây xanh, đất để xây dựng các khu công
nghiệp, khu đô thị, nhà ở...Trong tiêu chuẩn xây dựng đô thị, ban hành theo
Quyết định 682/BXD, ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng có qui

định cụ thể diện tích đất cho từng mục đích sử dụng khi tiến hành xây dựng
các khu công nghiệp và đô thị.
Tuy nhiên, các đô thị ở nước ta phần lớn được xây dựng và phát triển
trên qui mô của các điểm dân cư nơng nghiệp trong q trình đơ thị hóa, vì
vậy diện tích đất được sử dụng cho các nhu cầu luôn luôn mâu thuẫn và mất
cân đối.
Mặt khác, do tác động của các qui luật kinh tế khách quan, mật độ dân
cư đô thị ngày càng đông, tạo ra sức ép rất lớn về nhu cầu nhà ở và đất ở, nhu
cầu về việc làm, nhu cầu về cơ sở vật chất kỹ thuật và nhu cầu giao lưu hàng
hóa cho nên các cơ sở sản xuất công nghiệp, dịch vụ tổng hợp liên tục được
xây dựng và phát triển trong các đô thị, sự mâu thuẫn và mất cân đối trong sử
dụng đất đô thị ngày càng trầm trọng, đặc biệt là ở các đô thị lớn.
Vấn đề này đặt ra yêu cầu cần giải quyết thỏa đáng diện tích đất cần
thiết để xây dựng và phát triển đơ thị. Tuy nhiên, có một điều rất rõ ràng là
khơng thể tăng diện tích mặt bằng của đất đơ thị tới vơ hạn được, khơng chỉ vì
diện tích đất đai là giới hạn mà cịn cần phải có những diện tích đất để sản
xuất lương thực, ngun vật liệu nhằm cung cấp lương thực, thực phẩm và
các nhu cầu khác cho con người và các cơ sơ sản xuất trong các đô thị tồn tại
và hoạt động phát triển. Về mặt kinh tế, việc cần thiết phải dành bao nhiêu


9
diện tích đất để xây dựng và phát triển đơ thị chính là cần phải xác định đúng
chi phí cơ hội của đất đơ thị.
Tuy nhiên, đất đơ thị cịn có thuộc tính là tính mềm dẻo, diện tích đất
đơ thị có hạn, nhưng là một loại yếu tố sản xuất, chỉ cần xử lý thích đáng, đất
có thể khơng ngừng trở thành đất có giá trị cao. Xét về tương lai lâu dài, nhu
cầu về đất để phát triển đô thị sẽ ngày càng cao, nhưng trên thực tế, do có
nhiều dự án treo nên một số đất đơ thị bị bỏ hoang không sử dụng hoặc sử
dụng không có hiệu quả. Vì vậy, để khắc phục giới hạn về diện tích mặt bằng

đất đai và khơng gian trong xây dựng, phát triển đô thị, việc xác định quyền,
nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất đô thị có ý nghĩa to lớn, nó liên quan tới
chính sách giá cả đất đô thị và xác định giá đất đơ thị của Nhà nước.
1.1.2.2. Đất đơ thị có giá cao hơn hẳn các loại đất khác
Đất đai có những đặc trưng cơ bản khiến nó khơng giống với bất kỳ
một tư liệu sản xuất nào. Đất đai do hạn chế về số lượng, khơng có khả năng
tái sinh và không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người đã
làm cho đất đai luôn được coi trọng. Ơng cha ta từng nói: "Tấc đất, tấc vàng",
câu nói này đặc biệt đúng với đất đơ thị. Chúng ta đã khẳng định đất đai là tài
nguyên đặc biệt quý giá và cũng là tư liệu sản xuất đặc biệt, như vậy đã là tư
liệu sản xuất thì đất đai cũng có những đặc tính cơ bản như các loại hàng hóa
khác, tức là có thể mua, bán được. Theo quan điểm của các nhà kinh điển của
chủ nghĩa Mác - Lênin thì giá trị của hàng hóa là lao động được kết tinh trong
hàng hóa, nhưng khi nghiên cứu lý luận của Các Mác về địa tô, chúng ta thấy
rằng về thực chất đất khơng có giá trị, vậy tại sao vẫn hình thành thị trường
đất đai ?. Lý luận Mác - Lê nin chỉ rõ: Giá cả ruộng đất là biểu hiện quan hệ
kinh tế phái sinh chứ không phải biểu hiện bằng tiền của giá trị ruộng đất.
Trên cơ sở lý luận về quan hệ đất đai và địa tô của Các Mác, chúng ta
hiểu: "Địa tơ là hình thái dưới đó quyền sở hữu ruộng đất được thể hiện về
mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập" [20, tr.246]. Cịn "địa tơ Tư bản chủ


10
nghĩa là bộ phận lợi nhuận siêu ngạch do công nhân làm thuê trong nông
nghiệp tạo ra (tức là bộ phận giá trị thặng dư sau khi trừ đi lợi nhuận bình
qn của tư bản đầu tư vào nơng nghiệp) do nhà tư bản thuê đất nộp cho
người sở hữu ruộng đất" [20, tr.246]. Trong xã hội tồn tại sở hữu tư nhân về
đất đai, đặc biệt trong Chủ nghĩa tư bản, khơng chỉ có đất đai được sử dụng
vào sản xuất nông nghiệp mới phải nộp địa tô, mà tất cả các loại đất: Đất
xây dựng, đất hầm mỏ cũng phải đem lại thu nhập cho người sở hữu chúng,

đó là địa tơ đất xây dựng, hầm mỏ. Các Mác đã chỉ ra rằng: Bất kỳ ở đâu có
những sức tự nhiên bị độc chiếm và tạo ra một lợi nhuận siêu ngạch cho
nhà tư bản sử dụng những sức tự nhiên ấy thì số lợi nhuận siêu ngạch mà tư
bản tạo ra cũng phải nộp cho kẻ sở hữu những lực lượng tự nhiên dưới
những hình thức địa tơ khác nhau.
Từ sự phân tích nguồn gốc và sự hình thành địa tơ Tư bản chủ nghĩa,
chúng ta khẳng định Các Mác đã hoàn toàn đúng khi đưa ra một hệ thống chỉ
dẫn khoa học khi nghiên cứu địa tô Tư bản chủ nghĩa. Kết luận của Mác cho
đến nay vẫn giữ nguyên giá trị của nó: "Thác nước cũng như đất đai nói
chung, cũng như mọi lực lượng tự nhiên, khơng có giá trị nào cả, vì khơng có
một lao động nào được vật hóa ở trong đó, do đó, nó cũng khơng có giá cả, vì
theo lẽ thường, giá cả khơng phải cái gì khác hơn là biểu hiện tiền tệ của giá
trị. Giá cả, đó chẳng qua là một địa tơ tư bản hóa" [20, tr.291]. Như vậy, có
thể kết luận: Giá đất về thực chất chính là địa tơ mà đất đai mang lại trong
một số năm nhất định, chính vì đất là một loại hàng hóa đặc biệt, thị trường
đất đai cũng là một dạng thị trường đặc biệt (thị trường bất động sản). Đất đơ
thị cũng như các loại đất khác, nó cũng có giá và giá đất đơ thị cao hơn rất
nhiều so với các loại đất khác là do những điểm đặc trưng riêng của nó.
Nghiên cứu học thuyết về địa tơ của Các Mác, chúng ta thấy rằng: Tính
khơng tái sản xuất được và không di chuyển được của đất đai chỉ tạo ra địa tô
cho giai cấp độc quyền sở hữu ruộng đất chứ không hề ngăn cản đất đai trở


11
thành hàng hóa, khơng hề ngăn cản hình thành thị trường đất vận động theo
các quy luật khách quan của thị trường nói chung. Trong thời kỳ quá độ lên
Chủ nghĩa xã hội, dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng khi cịn sản xuất
hàng hóa thì cịn có thị trường đất đai.
Ở Việt Nam, do những thay đổi về kinh tế, chính trị, xã hội nên quan hệ
đất đai cũng trải qua nhiều giai đoạn phát triển khác nhau.

Trước năm 1945, đất đai thuộc sở hữu của địa chủ, phong kiến và tư
bản thực dân, người nông dân sống trong cảnh làm thuê và nộp tô cho địa chủ,
tư bản nước ngoài.
Giai đoạn 1954 - 1975, tồn tại nhiều hình thức sở hữu về đất đai, thời
kỳ này, thị trường bất động sản chưa xuất hiện công khai, chủ yếu tồn tại một
hình thức giao đất của Nhà nước cho gia đình, cơ quan, tổ chức để sử dụng
vào các mục đích sản xuất, kinh doanh, xây dựng cơng trình cơng cộng hoặc
làm nhà ở.
Giai đoạn 1976 - 1993: Các qui định của pháp luật không cho phép
mua bán, chuyển nhượng đất, Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai,
Nhà nước giao đất cho người sử dụng để sử dụng đất vào các mục đích khác
nhau. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, thị trường đất đã manh nha xuất hiện
như một thị trường ngầm, hình thức chuyển nhượng đất ở đô thị lúc này núp
dưới các hình thức mua tài sản cố định trên đất. Người sử dụng đất (hộ gia
đình, tổ chức, đơn vị) được Nhà nước giao đất để sử dụng nhưng không phải
nộp tiền sử dụng đất. Quan hệ đất đai trong xã hội lúc này chỉ tồn tại cơ chế
xin và cho, Nhà nước (là các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền) có quyền ban
phát lợi ích, làm phát sinh các hiện tượng tiêu cực trong xã hội, đặc biệt giai
đoạn từ năm 1988 - 1993.
Giai đoạn từ năm 1993 đến nay (từ khi có Luật đất đai năm 1993), tuy
vẫn khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý, Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất ổn định lâu dài hoặc có thời hạn,
giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất.


12
Lúc này, thị trường đất đai đã được xác định, đất đai trở thành một loại
hàng hóa và được hợp pháp trao đổi trên thị trường theo quy định của Nhà
nước. Giá đất đô thị theo khung giá của Nghị định 87/CP, ngày 17/8/1994 cao
hơn giá đất nông nghiệp, nông thơn nhiều lần. Ví dụ: 1 m2 đất ở đơ thị hạng 1,

thuộc thành phố loại 1 và vị trí loại 1 có giá tối đa 11.500.000 đồng/m 2, lớn
gấp 30 lần 1 m2 đất nông thôn hạng 1 ở vùng đồng bằng (giá tối đa 38.600
đồng/m2) và gấp 60 lần 1 m2 đất nông nghiệp hạng 1 ở vùng đồng bằng (giá
tối đa chỉ có 19.300 đồng/m2) [5, tr.4]. Ngun nhân đất đơ thị có giá cả cao
như vậy là vì đất đơ thị mang lại địa tơ cao đối với người chủ sở hữu nó.
1.1.2.3. Đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất
Do điều kiện đặc thù về lịch sử, đất đô thị ở nước ta hiện đang sử dụng
phân tán về mục đích và chủ thể sử dụng. Sự đan xen giữa đất đai các khu dân
cư với đất phát triển các hoạt động sản xuất kinh doanh, các cơ quan hành
chính sự nghiệp cịn mang tính phổ biến ở hầu hết các đơ thị hiện nay. Sự đan
xen về mục đích sử dụng dẫn đến sự đan xen về chủ thể sử dụng. Vì vậy, dẫn
đến sự bất hợp lý trong việc sử dụng đất ở các đô thị ở nước ta hiện nay và là
một trong những lực cản chủ yếu cho việc qui hoạch phát triển đô thị theo
hướng văn minh, hiện đại, đồng bộ trong tiến trình cơng nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nước.
1.1.3. Vai trị của đất đơ thị đối với phát triển kinh tế - xã hội
1.1.3.1. Đất đơ thị có tác dụng rất lớn đối với sự thúc đẩy hoặc kiềm
chế sự phát triển của kinh tế đô thị
Trên địa bàn đô thị, đất là điều kiện vật chất cơ bản không thể thiếu đối
với việc phát triển kinh tế đơ thị, nó có tác dụng rất lớn đối với sự thúc đẩy
hay kiềm hãm sự phát triển đô thị. Với tư cách là tư liệu sản xuất quan trọng,
đất đô thị là nơi diễn ra các hoạt động trên một địa bàn nhất định. Tách rời đất
đơ thị, sẽ khơng có kinh tế đơ thị. Mặc dù một số hoạt động kinh tế hiện đại
diễn ra một cách vơ hình với địa điểm bất định nhưng đất đô thị vẫn là hạ tầng


13
không thể thiếu trong các hoạt động kinh tế đô thị. Từ đó có thể nói, đất đơ thị
là một yếu tố cấu thành quan trọng của kinh tế đô thị.
Kinh tế đô thị với những ngành nghề ngày càng phát triển trong những

ranh giới đô thị nhất định. Nếu sử dụng đất khơng hợp lý, tính hiệu quả trên
mỗi mét vuông đất sẽ giảm xuống và trực tiếp ảnh hưởng đến tốc độ tăng
trưởng kinh tế đô thị. Khi quỹ đất đô thị quá "chật chội", không đảm bảo được
sự phát triển của kinh tế đô thị sẽ đặt ra yêu cầu mở rộng quĩ đất. Nếu như quĩ
đất đô thị không được mở rộng kịp thời và qui hoạch thiếu hợp lý sẽ trực tiếp
ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của mỗi ngành nghề cũng như tốc độ tăng
trưởng của kinh tế đô thị.
1.1.3.2. Kết cấu sử dụng đất đơ thị ảnh hưởng trực tiếp đến tồn bộ công
năng và cơ cấu kinh tế đô thị, do đó ảnh hưởng đến phát triển kinh tế đơ thị
Các loại đất được sử dụng tại đô thị là một chỉnh thể thống nhất và có
quan hệ tỷ lệ nhất định. Tỷ lệ này tùy thuộc vào quan điểm xây dựng kiến trúc
đơ thị, tầm nhìn của các nhà qui hoạch, của mỗi quốc gia, mỗi đô thị và mỗi
vùng văn hóa trong từng giai đoạn phát triển khác khau. Khi kết cấu sử dụng
đất đơ thị được bố trí hợp lý sẽ có thể nâng cao mạnh mẽ cơng năng kinh tế
của tồn bộ đơ thị. Theo tài liệu nước ngồi, nếu đất sử dụng cho cơng nghiệp
được bố trí hợp lý thì có thể tiết kiệm 10% - 20% đất sử dụng của đô thị, đất sử
dụng cho các tuyến đường giao thơng nếu được bố trí hợp lý sẽ rút ngắn được
20% - 40% lộ trình.
Nếu tỷ lệ sử dụng đất đô thị không hợp lý, mất cân đối sẽ ảnh hưởng
đến công năng của mỗi ngành nghề, lĩnh vực và ảnh hưởng đến toàn bộ các
hoạt động của kinh tế đô thị. Chẳng hạn đối với thành phố Hà Nội - một thành
phố sử dụng phương tiện đi lại chủ yếu là xe máy và với tốc độ mua sắm ô tô
như hiện nay, quĩ đất giành cho giao thông không hợp lý sẽ dẫn đến hàng loạt
hậu quả có thể xảy ra: Tắc đường ảnh hưởng đến cơng việc, lãng phí thời gian
của xã hội, tốn nhiều nhiên liệu tiêu hao, ảnh hưởng đến sức khỏe người tham


14
gia giao thông, tai nạn tăng nhanh về mọi mặt (số vụ, người chết, mức độ
thảm khốc...). Đề khắc phục tình trạng đó sẽ phải sử dụng số tiền khá lớn để

đền bù, giải phóng mặt bằng, mở rộng đường giao thơng. Điều này có thể
tránh được nếu nhà kiến trúc, qui hoạch có tầm nhìn dài hạn.
Như vậy, kết cấu và tỷ lệ các loại đất đô thị được sử dụng có mối tương
quan với sự phân bố và khả năng phát triển các ngành kinh tế đô thị. Sự phát
triển của đơ thị hiện đại có quan hệ chặt chẽ với cơ cấu và sự chuyển dịch cơ
cấu kinh tế đô thị. Nếu sự phát triển về qui mô đô thị và chuyển dịch cơ cấu
kinh tế đô thị không đồng bộ với tỷ lệ, kết cấu sử dụng đất đô thị sẽ cản trở sự
phát triển của các ngành kinh tế, tác động tiêu cực đến tăng trưởng và phát triển
kinh tế đô thị.
1.1.3.3. Sự khác biệt về vị trí trong q trình sử dụng đất đơ thị ảnh
hưởng trực tiếp đến hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp
Điều này dễ dàng quan sát trong các hoạt động kinh tế diễn ra hàng
ngày. Một doanh nghiệp có vị trí lơ đất thuận lợi, nằm ở các khu trung tâm,
thuận lợi trong giao thông và các dịch vụ kèm theo sẽ có lợi thế hơn và đem
lại hiệu quả cao hơn so với các doanh nghiệp khác. Hiệu quả của việc có được
vị trí lơ đất thuận lợi được xác định là hiệu quả hội tụ bên ngoài doanh
nghiệp. Như vậy, việc bố trí các trung tâm, các cụm vệ tinh xung quanh thành
phố một cách hợp lý sẽ tạo được nhiều vị trí thuận lợi, có lợi thế và sẽ đem lại
hiệu quả chung cho phát triển kinh tế đô thị. Mặt khác, trên lĩnh vực không
gian hữu hạn của đô thị tập trung một số lượng lớn dân cư hoạt động kinh tế,
tồn tại một hệ thống đồng bộ các ngành nghề, do đó mà giảm giá thành vận
tải. Hơn nữa, đô thị là một thị trường lớn, doanh nghiệp có thể thơng qua việc
khai thác đầy đủ thị trường bản địa để hạ giá thành tiêu thụ sản phẩm. Đây là
một vấn đề có ý nghĩa quan trọng đối với việc nâng cao hiệu quả kinh tế vi
mô của doanh nghiệp.


15
1.1.3.4. Sử dụng hợp lý đất đô thị phục vụ các vấn đề xã hội đảm bảo
cho kinh tế đô thị phát triển bền vững

Bài học từ việc đô thị hóa q nhanh mà khơng quan tâm đầy đủ đến
mơi trường sinh thái, kết cấu hạ tầng xã hội đã được cảnh báo và đã từng để
lại những hậu quả khó có thể giải quyết trong ngắn hạn. Sử dụng đất phù hợp
cho việc phát triển cây xanh, không gian đơ thị, các khu vui chơi giải trí,
trường học, bệnh viện...không chỉ đáp ứng các nhu cầu phát triển trong tương
lai mà cịn đảm bảo tính bền vững của khơng gian đô thị cũng như sự phát
triển của kinh tế đơ thị. Mặt khác, nó cịn đảm bảo cho dân cư đô thị một
không gian sống để tái sản xuất lao động, giảm các chi phí về giao thơng, y
tế...thúc đẩy tăng trưởng kinh tế đô thị.
1.2. QUẢN LÝ ĐÂT ĐÔ THỊ

1.2.1. Sự cần thiết của việc quản lý đất đơ thị
Đất đai có vai trị nền tảng cho mọi hoạt động phát triển kinh tế - xã
hội, nó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố không thể thiếu trong q trình
sản xuất, kinh doanh. Diện tích đất đai nói chung và đất đơ thị nói riêng là có
hạn. Cùng với sự phát triển kinh tế đơ thị, nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày
càng tăng do nhu cầu về: xây dựng cơ sở hạ tầng, khu dân cư đô thị, xây dựng
cơ sở kinh tế, khu cơng nghiệp. Do đó, việc sử dụng đất một cách tiết kiệm,
hợp lý, có hiệu quả là một yêu cầu hàng đầu, vì vậy, việc quản lý đất đơ thị là
việc cấp thiết phải thực hiện.
Hơn nữa, do tốc độ tăng dân số và phát triển kinh tế đô thị tăng nhanh
làm cho tốc độ tăng đất đô thị khơng theo kịp. Bên cạnh đó, bố cục sử dụng
đất đơ thị lại khơng đồng đều vì vậy gây ra tình trạng chỗ ở chật chội, khơng
gian cây xanh và nơi vui chơi giải trí bị thu hẹp, giao thơng thường xuyên bị
ách tắc và môi trường sinh thái bị suy thối.
Dưới áp lực của đơ thị hóa, nhiều diện tích đất nơng nghiệp, đặc biệt là
đất trồng lúa, ven đô thị, ven quốc lộ, ven các trục giao thông chính chuyển


16

thành đất đô thị, sự chuyển đổi này diễn ra một cách tràn lan và nghiêm trọng,
hầu hết mang tính tự phát, không theo hướng dẫn, không theo quy hoạch,trái
pháp luật, làm giảm diện tích đất lúa nước, dễ dẫn đến nguy cơ mất an toàn
lương thực quốc gia. Mặt khác, kết cấu sử dụng, bố cục khơng gian cịn nhiều
bất hợp lý, trong tổng diện tích đất đơ thị, đất giành cho các hoạt động công
thương chiếm tỷ lệ cao, diện tích đất ở, đất giao thơng, đất cây xanh hơi thấp.
Phân vùng công năng đô thị không rõ ràng, trong các nhà máy cơng xưởng có
khu dân cư, trong khu dân cư lại có nhà máy cơng xưởng, đặc biệt là việc bố trí
phân tán vào các quần thể nhà ở đô thị một số nhà máy, công xưởng gây ra ơ
nhiễm mơi trường, uy hiếp sự bình yên và tác hại đến sức khỏe của nhân dân.
Công tác quản lý đất đơ thị cịn nhiều bất cập, hiện tượng lấn chiếm đất
công diễn ra một cách phổ biến. Người sử dụng đất bất chấp pháp luật đã lấn
chiếm vỉa hè, lấn chiếm đất trong hành lang an tồn đê điều, đường dẫn điện,
hệ thống giao thơng, cấp thốt nước, cơng sở, nhà ở, làm rối loạn trật tự đô
thị, phá hỏng cảnh quan kiến trúc và gây ô nhiễm môi trường đô thị.
Tình trạng mua bán đất trao tay, không cần phép tắc trên thị trường
ngầm xảy ra thường xun, khơng kiểm sốt được, làm thất thu ngân sách
Nhà nước, rối loạn trật tự pháp luật.
Từ các nguyên nhân trên, việc quản lý đất đô thị là vấn đề vô cùng quan
trọng và cấp bách trong quá trình cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước.
1.2.2. Nội dung quản lý đất đô thị
1.2.2.1. Xác định giá trị của các loại đất đơ thị để có chính sách phù hợp
Giá trị của đất đô thị được hiểu là giá trị hiện hành của các luồng thu
nhập mang lại từ đất đai đó. Do đó, giá đất sẽ phụ thuộc vào mục đích có thể
sử dụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó. Nhìn chung, mục đích có thể sử
dụng đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí và sự thuận lợi của lơ đất; thơng thường
giá đất cao nhất tại trung tâm kinh doanh thành phố. Càng xa trung tâm giá
đất càng thấp. Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc rất lớn vào quan hệ cung cầu;



17
đối với các thành phố có các hoạt động kinh tế sầm uất, có tốc độ tăng dân số
cao thì giá đất càng cao. Việc xác định giá đất đô thị được căn cứ vào các tiêu
thức sau đây:
- Căn cứ vào việc phân loại đô thị: Đô thị nước ta được phân thành sáu
loại (Theo Nghị định số 42/2009/NĐ-CP, ngày 07/5/2009 của Chính phủ). Cụ
thể là:
+ Đơ thị loại đặc biệt: Là thủ đơ hoặc đơ thị có chức năng là trung tâm
kinh tế, tài chính, hành chính, khoa học - kỹ thuật, giáo dục đào tạo, du lịch, y
tế, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trị thúc đẩy sự
phát triển kinh tế, xã hội của cả nước, qui mô dân số từ 5 triệu người trở lên.
+ Đô thị loại I: Đơ thị trực thuộc Trung ương, có chức năng là trung
tâm kinh tế - văn hóa, khoa học kỹ thuật, hành chính, giáo dục đào tạo, du lịch
dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trị thúc
đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một hoặc một số vùng lãnh thổ liên tỉnh,
có qui mơ dân số từ 1 triệu người trở lên.
+ Đơ thị loại II: Là đơ thị có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa,
khoa học kỹ thuật, hành chính, giáo dục, đào tạo, du lịch, dịch vụ; đầu mối
giao thông, giao lưu trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh có vai trị thúc đẩy sự phát
triển kinh tế - xã hội của 1 tỉnh hoặc 1 vùng lãnh thổ liên tỉnh, có quy mơ dân
số từ 300.000 người trở lên.
Trường hợp đô thị loại II là thành phố trực thuộc Trung ương thì phải
có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật, hành chính,
giáo dục - đào tạo, du lịch, dịch vụ; đầu mối giao thông, giao lưu trong nước
và quốc tế, có vai trị thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh
thổ liên tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với cả nước, có qui mô dân số đạt trên
800.000 người.
+ Đô thị loại III: Là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật, hành
chính, giáo dục đào tạo, du lịch dịch vụ; là đầu mối giao thông, giao lưu trong



18
tỉnh hoặc vùng liên tỉnh. là đơ thị có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã
hội của một vùng trong tỉnh, một tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với vùng liên
tỉnh, có dân số từ 150.000 người trở lên.
+ Đô thị loại IV:
Là trung tâm kinh tế, văn hóa, hành chính, khoa học kỹ thuật, giáo dục
- đào tạo, du lịch, dịch vụ; là đầu mối giao thông, giao lưu của một vùng trong
tỉnh hoặc một tỉnh. Có vai trị thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một
vùng trong tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với một tỉnh, có dân số từ 50.000 người
trở lên.
+ Đô thị loại V:
Là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về kinh tế, hành chính, văn
hóa, giáo dục - đào tạo, du lịch, dịch vụ; có vai trị thúc đẩy sự phát triển kinh
tế - xã hội của huyện hoặc một cụm xã, có dân số từ 4.000 người trở lên.
Những thị trấn hoặc thị xã chưa phân loại đơ thị thì được đưa vào đô thị
loại 5 để xác định giá đất.
- Căn cứ vào phân loại đường phố trong đô thị để xác định mức độ
trung tâm, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, thuận tiện
trong sinh hoạt của lơ đất. Nếu một đường phố có nhiều đoạn có khả năng
sinh lợi, cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá đất được đánh giá xếp hạng với các
đường phố tương đương.
Đối với những đơ thị có những tiểu vùng khác nhau về điều kiện sinh
lợi và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều phân loại đường phố theo các tiêu chuẩn
riêng như trên.
Việc qui định giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào
khung giá đất của Chính phủ và giá đất thực tế của địa phương được hình
thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại đô thị, loại đường phố để
định giá cụ thể cho mỗi lô đất. Trường hợp đơ thị là trung tâm kinh tế, văn hóa
- xã hội của một vùng, đồng thời là trung tâm thương mại, du lịch thì giá đất có



19
thể được xác định cao hơn nhưng không quá 1, 2 lần bảng khung giá đất của đô
thị cùng loại.
1.2.2.2. Qui hoạch sử dụng đất đô thị
Qui hoạch sử dụng đất đô thị là tổng thể các biện pháp về kinh tế, kỹ
thuật, sinh thái, pháp chế...để tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị do Nhà nước
qui định, là một trong những nội dung cơ bản nhằm quản lý, sử dụng quĩ đất
đô thị cũng như tăng cường quản lý vĩ mô của Nhà nước. Thông qua qui
hoạch, một mặt Nhà nước có thể giải quyết thỏa đáng các mâu thuẫn giữa các
loại đất sử dụng, xác định tương đối chính xác cơ cấu sử dụng đất, kết hợp hài
hịa lợi ích trước mắt và lợi ích lâu dài, lợi ích cục bộ với lợi ích tập thể, làm
cho việc sử dụng đất đô thị thực sự là nhân tố thúc đẩy q trình phát triển đơ
thị nói chung và kinh tế xã hội đơ thị nói riêng.
Trong kinh tế đô thị, mức độ hợp lý của việc tổ chức sử dụng đất đơ thị,
có ảnh hưởng tất yếu đến mức độ của tỷ suất sử dụng đất, tỷ suất sinh sản đất
và hiệu suất lao động.
Như vậy, qui hoạch sử dụng đất đô thị vừa là nội dung, vừa là điều kiện
nhằm quản lý, sử dụng đất đô thị tiết kiệm và hiệu quả:
* Nhiệm vụ của qui hoạch sử dụng đất đô thị:
Nhiệm vụ chủ yếu của qui hoạch sử dụng đất đô thị là:
Thứ nhất: Điều tra rõ ràng thực trạng sử dụng đất đô thị:
Chỉ trong trường hợp làm rõ về số lượng, chất lượng đất đơ thị thì mới
có thể cung cấp căn cứ chuẩn xác cho việc qui hoạch và kế hoạch tiến hành
điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất. Trước hết, cần cung cấp những số liệu gốc cho
việc xây dựng hệ thống bản đồ, sổ sách, làm cơ sở pháp lý cho việc quản lý,
sử dụng đất đô thị và giám sát sự biến động của việc sử dụng đất đô thị.
Thứ hai: Phân phối hợp lý quỹ đất đô thị:
Qui hoạch sử dụng đất đơ thị có nhiệm vụ xác định việc phân phối hợp

lý đất đô thị cho nhu cầu các mặt của xây dựng đô thị. Điều đó có nghĩa là cần


20
tùy theo loại hình sản xuất và yêu cầu của quá trình sản xuất, đồng thời phải
xuất phát từ đặc tính tự nhiên của đất đơ thị để xác định qui mơ đất của tồn
đơ thị và tỷ lệ chiếm giữ của các loại đất, vị trí và phân chia các loại đất sử
dụng trong đô thị. Như vậy, xây dựng cơ cấu sử dụng hợp lý đất đô thị cũng là
một nhiệm vụ chủ yếu của qui hoạch sử dụng đất đô thị.
Thứ ba: Điều chỉnh hợp lý cơ cấu sử dụng đất đơ thị:
Trong q trình phát triển, cơ cấu đất đô thị dù đã được xác định nhưng
cần được thay đổi theo yêu cầu phát triển kinh tế, chính trị, văn hóa của đơ
thị. Do đó cần luôn được điều chỉnh cho hợp lý.
* Hệ thống qui hoạch sử dụng đất đô thị:
Hệ thống các qui hoạch sử dụng đất đô thị bao gồm 3 loại lớn: Qui
hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị, qui hoạch chi tiết sử dụng đất đô thị và qui
hoạch chuyên ngành sử dụng đất đô thị.
Qui hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị:
Qui hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị là sự sắp xếp chung về tái phân
phối quỹ đất đô thị đối với các ngành và các doanh nghiệp trong phạm vi một
đô thị, mà nhiệm vụ chủ yếu là bố trí hợp lý quỹ đất đơ thị hữu hạn, hình
thành cơ cấu và bố cục đất đô thị tối ưu; xây dựng mô thức sử dụng tối ưu đất
đô thị với hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường cao nhất, phù hợp với đặc điểm
của các loại đất được sử dụng.
Chế định và thực thi qui hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị cần tuân theo
thủ tục phê duyệt và pháp luật nhất định, các ngành không được tự làm theo ý
muốn của riêng mình. Phương án qui hoạch tổng thể xây dựng đất đơ thị một khi
đã phê duyệt thì khơng được tự ý sửa đổi, nếu thấy thật sự cần sửa đổi thì phải
thơng qua thủ tục xin phép nhất định. Chỉ vậy mới có thể bảo đảm tính hiệu quả
và tính liên tục của phương án qui hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị.

Qui hoạch chi tiết sử dụng đất đô thị:
Qui hoạch chi tiết sử dụng đất đô thị là qui hoạch cụ thể về sử dụng đất
trong một khu vực nhất định của đô thị. Nhiệm vụ chủ yếu của qui hoạch chi