TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN TRỊ

BUỔI THẢO LUẬN LẦN THỨ 4, 5
Môn: Luật Đất Đai
Lớp: QTL

STT
1
2
3
4
5
6
7
8

Họ và tên

MSSV


I.

NHẬN ĐỊNH

1. NSDĐ chỉ được thế chấp QSDĐ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động
-

tại VN.
Trả lời:

-

Nhận định sai.

-

Cơ sở pháp lý: Khoản 1 Điều 167, điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013.
Căn cứ theo điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2103 thì NSDLĐ khơng chỉ
được quyền thế chấp QSDĐ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam, mà trong một số trường hợp, NSDLĐ còn được quyền thế chấp QSDĐ
tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân khác theo quy định của pháp luật.

2. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất được

quyền tặng QSDĐ cho cộng đồng dân cư để xây dựng các cơng trình phục
vụ lợi ích chung của cộng đồng.
Trả lời:
-

Nhận định đúng.

-

Cơ sở pháp lý: Điểm c khoản 2 Điều 174, điểm g khoản 1 Điều 179 Luật Đất
đai 2013. Căn cứ theo điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm g khoản 1 Điều 179
Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất được quyền tặng tặng QSDĐ cho cộng đồng dân cư để xây dựng các
cơng trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng.


3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được cho th đất thu tiền thuê

đất một lần cho cả thời gian thuê được quyền tặng cho QSDĐ của mình
cho cá nhân.
Trả lời:
-

Nhận định sai.

-

Cơ sở pháp lý: Khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai 2013. Căn cứ theo quy định tại
khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
khơng có quyền tặng cho QSDĐ của mình cho chủ thể khác mà chỉ được thực
hiện các quyền được quy định cụ thể: “3. Người Việt Nam định cư ở nước
ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam cho
thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất
để thực hiện dự án có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

4. Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê chỉ được chuyển nhượng QSDĐ của mình khi trên đất có
tài sản gắn liền với đất.
2


Trả lời:
-


CSPL điểm a khoản 2 điều 174 LĐĐ 2013.

-

nhận định sai. Vì căn cứ theo điểm a khoản 2 điều 174 LĐĐ 2013 thì tổ chức
kinh tế được nhà nước cho thuê đất một lần cho cả thời gian th thì có quyền
được chuyển quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất nên nếu trường hợp đất khơng có tài sản thuộc sở hữu của tổ chức kinh tế
thì vẫn được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

5. Chủ thể sử dụng đất dưới hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

không được thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất.
Trả lời:
-

Cơ sở pháp lý: khoản 2 Điều 149, Điểm đ Khoản 1, Điều 175 Luật Đất đai
2013.

-

Nhận định sai. Về nguyên tắc để được thực hiện giao dịch về quyền sử dụng
đất. Chủ thể sử dụng đất cần đáp ứng điều kiện về hình thức và nguồn gốc sử
dụng đất, cụ thể là việc được nhà nước giao đất có thu tiền và thuế đất trả tiền
một lần. Tuy nhiên, pháp luật đất đai có sự ưu đãi khác biệt dành cho chủ thể
sư dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế. Cụ thể đối với doanh nghiệp phát triển hạ tầng được nhà
nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng kinh doanh
kết cấu hạ tầng tại cơ sở tại hu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế đều đó có quyền cho thuê lại đất đã được xây

dựng xong kết cấu hạ tầng.

6. Tổ chức kinh tế được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia

đình, cá nhân.
Trả lời:

-

Nhận định đúng.

-

Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 167, khoản 1 Điều 177, điểm h khoản 1 Điều 179
Luật Đất đai; khoản 1 Điều 177 Bộ luật Dân sự 2015.

-

Theo quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai thì Người sử dụng đất được
thực hiện các quyền bao gồm góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định. Quy
định tại điểm h khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất nơng nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao
có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận
3


chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền: Góp vốn bằng
quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Cũng tại khoản 1 Điều 177 Luật

Đất đai đã quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận góp vốn
bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác. Ngồi
ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 177 Bộ luật Dân sự 2015 thì chủ thể tham
gia giao dịch về góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có năng lực pháp luật
dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ và tham gia giao dịch hồn tồn tự
nguyện. Vì vậy, tổ chức kinh tế hồn tồn có thể nhận góp vốn bằng quyền sử
dụng của hộ gia đình, cá nhân.
7. Chủ thể đang sử dụng thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh thì khơng được cấp Giấy
chứng nhận.
-

Nhận định sai.

-

Chủ thể đang sử dụng thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy
định của Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh thì vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận
nếu đáp ứng 2 điều kiện sau:
● Thứ nhất, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành.
● Thứ hai, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có

đủ điện kiện cấp Giấy chứng nhận.
-

Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.


8. Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận mới được chuyển quyền sử
-

dụng đất cho chủ thể khác.
Nhận định sai.

-

Căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai quy định người sử dụng đất
được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại khoản 3
Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật
này. Theo đó, trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận
thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này người sử dụng đất không
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được quyền chuyển
quyền sử dụng đất cho chủ thể khác.

-

Cơ sở pháp lý: điểm a khoản 1 Điều 188; khoản 1, khoản 3 Điều 186 Luật Đất
đai
4


9. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực tại thời điểm hợp

đồng được công chứng, chứng thực.
- Nhận định sai.

- CSPL: khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013.
- Giải thích: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nội dung về việc
chuyển nhượng nên sẽ có hiệu lực khi nội dung việc chuyển nhượng có hiệu
lực. Theo khoản 3 Điều 188 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải
được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký
vào sổ địa chính.
10. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở và quyền sử dụng đất đều phải được công
chứng tại tổ chức hành nghề công chứng.
- Nhận định sai.
- CSPL: điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
- Giải thích: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham
gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng
hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Tức là việc công chứng chứng thực
là không bắt buộc, nếu các bên khơng có u cầu thì có thể khơng cần công
chứng chứng thực.
11. Tiền sử dụng đất được xác định dựa vào bảng giá đất của UBND cấp tỉnh
nơi có đất.
- Nhận định sai.
- CSPL: khoản 2, khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, khoản 1 Điều 2 NĐ
135/2016.
- Giải thích:
● Tiền sử dụng đất được xác định dựa vào bảng giá đất của UBND cấp tỉnh
nơi có đất trong các trường hợp: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở
của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp, đất phi nông nghiệp
không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao
đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
● Tiền sử dụng đất được xác định dựa vào giá đất cụ thể trong các trường
hợp: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối

với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng
5


đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thơng qua hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
● Tiền sử dụng đất được xác định dựa vào số tiền trúng đấu giá khi tổ chức
kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
12. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất cụ
thể khi giá trị của thửa đất tính theo giá đất trong Bảng giá đất dưới 30 tỷ
đồng.
- Nhận định sai
- CSPL: khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất cụ thể
trong các trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 18 NĐ 44/2014/NĐ-CP
được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Trong đó
có quy định việc xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng
đất mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng
giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10
tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh
còn lại.
13. Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất đang sử dụng dưới hình thức
thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không được chuyển sang thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Nhận định sai.
- CSPL: Khoản 2 Điều 172 LĐĐ 2013.

- Như vậy, Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất đang sử dụng dưới hình
thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê, đồng thời phải tiến hành xác định lại giá đất
cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang
thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy
định của Luật đất đai 2013.
14. Tất cả các chủ thể được Nhà nước giao đất phải nộp tiền sử dụng đất cho
Nhà nước.
- Nhận định sai.
- CSPL: Điều 54,55 LĐĐ 2013.
6


Đối với các trường hợp quy định tại Điều 54 LĐĐ 2013 thì nhà nước giao đất
khơng thu tiền sử dụng đất, đồng nghĩa với việc các chủ thể được Nhà nước
giao đất trong các trường hợp nêu trên sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất cho
Nhà nước. Và các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được
quy định tại Điều 55 LĐĐ 2013.
15. Mọi chủ thể sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất cho Nhà nước.
- Nhận định sai.
- CSPL: Điều 2 Thông tư số 10/VBHN-BTC.
- Như vậy, không phải mọi chủ thể sử dụng đất đều phải nộp thuế sử dụng đất
cho Nhà nước. Bởi nếu đất mà các chủ thể sử dụng thuộc đối tượng không chịu
thuế, cụ thể là đất phi nông nghiệp không sử dụng vào mục đích kinh doanh
như Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng; Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng; Đất
làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước
chun dùng; Đất có cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng cơng trình sự nghiệp; Đất sử dụng vào
mục đích quốc phịng, an ninh…(Điều 2 Thơng tư số 10/VBHN-BTC) thì họ sẽ
khơng phải nộp thuế sử dụng đất cho Nhà nước.

-

16. Mọi hành vi chuyển quyền sử dụng đất đều phải nộp thuế thu nhập từ việc
-

chuyển quyền sử dụng đất.
Nhận định này Sai
Theo các khoản 1, 2, 3,4 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 thì các trường
hợp được quy định tại Điều này được miễn thuế thu nhập (VD: thu nhập từ
chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá
nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất 1 nhà ở, quyền sử
dụng đất ở VN…). Do đó khơng phải tất cả các hành vi chuyển quyền sử dụng
đất đều phải nộp thuế thu nhập.

17. HGĐ đang sử dụng đất phi nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm
-

2004 khi chuyển mục đích sang đất ở thì khơng phải nộp tiền sử dụng đất.
Nhận định này Sai
Căn cứ điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thì nếu đất này
được nhà nước giao hoặc cho thuê thì phải nộp tiền sử dụng đất cụ thể:
Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước cơng nhận
quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7
7


năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển
mục đích sang đất ở thì khơng phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp đang sử dụng đất phi nơng nghiệp dưới hình thức được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được

chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền
sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nơng
nghiệp của thời hạn sử dụng đất cịn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục
đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
18. Trường hợp người thuộc đối tượng được giảm tiền sử dụng đất nhưng có
nhiều mức giảm khác nhau theo quy định của pháp luật thì được cộng các
mức giảm để thực hiện giảm trừ.
- Nhận định trên là SAI.
- Căn cứ vào Khoản 2 Điều 10 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thì mức giảm tối đa
không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp trong hạn mức giao đất ở cụ thể :
● “Trong hộ gia đình có nhiều thành viên thuộc diện được giảm tiền sử dụng
đất thì được cộng các mức giảm của từng thành viên thành mức giảm
chung của cả hộ, nhưng mức giảm tối đa không vượt quá số tiền sử dụng
đất phải nộp trong hạn mức giao đất ở”
● Do đó nếu có thể được cộng các mức cộng lại với nhau nhưng không được
vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp trong hạn mức giao đất ở.
19. Hòa giải cơ sở là thủ tục bắt buộc trong giải quyết tranh chấp đất đai.
- Nhận định này Sai
- Theo quy định tại điều 202 Luật đất đai 2013 về hòa giải tranh chấp đất đai:
● "1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hịa giải hoặc giải

quyết tranh chấp đất đai thơng qua hòa giải ở cơ sở.
● 2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp khơng hịa giải được thì gửi

đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
● 3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hịa giải

tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện
phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ
chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải

tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn

8


không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh
chấp đất đai".
-

Như quy định ở trên Nhà nước chỉ khuyến khích các bên tự hịa giả hoặc giải
quyết bằng hòa giải cơ sơ mà cụ thể là hịa giải ở tổ dân phố, ấp, thơn trước khi
có đơn gửi đển UBND cấp xã để hịa giải. Pháp luật khơng bắt buộc tranh chấp
đất phải hịa giải cơ sở trước

20. Khi tranh chấp đất đai, người sử dụng đất được lựa chọn TAND hoặc

UBND có thâm quyền để giải quyết tranh chấp.
-

Nhận định sai.

-

Theo quy định tại khoản 1 điều 203 luật Đất đai 2013 thì trường hợp tranh
chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy
tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất
thì do Tịa án nhân dân giải quyết. Như vậy người sử dụng đất khơng có quyền
lựa chọn TAND hay UBND có thẩm quyền để giải quyết

21. TAND cũng có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai mà đương sự


khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
-

Nhận định đúng.

-

Theo khoản 2 điều 203 luật Đất đai 2013:

-

Tranh chấp đất đai mà đương sự khơng có Giấy chứng nhận hoặc khơng có
một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ
được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy
định sau đây:
● Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm

quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
● Khởi kiện tại Tịa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật

về tố tụng dân sự;
-

Như vậy trong trường hợp này nếu đương sự chọn khởi kiện tại TAND có thẩm
quyền thì TAND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

22. UBND có thể giải quyết tranh chấp giữa vợ và chồng trong việc phân chia

tài sản chung là quyền sử dụng đất.

9


-

Nhận định đúng.

-

Trường hợp vợ chồng khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một
trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 luật Đất đai 2013 thì có thể lựa
chọn UBND có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp theo quy định tại khoản 2
điều 203 luật Đất đai 2013

23. UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường các bên

tranh chấp lựa chọn UBND để giải quyết
-

Nhận định sai.

-

Các bên tranh chấp chỉ có thể lựa chọn UBND có thẩm quyền để giải quyết
tranh chấp đất đai trong trường hợp đương sự khơng có GCN hoặc khơng có
một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 luật Đất đai 2013.

-

Còn trường hợp đương sự có GCN hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại

điều 100 luật Đất đai 2013 thì TAND sẽ giải quyết

-

CSPL khoản 1, khoản 2 điều 203 luật đất đai 2013

24. Cán bộ, công chức vi phạm pháp luật đất đai có thể bị truy cứu trách

nhiệm hình sự.
-

Nhận định Sai.

-

Cơ sở pháp lý: Điều 207 Luật Đất đai; khoản 2, khoản 3 Điều 96 Nghị định số
43/2014/NĐ-CP.

-

Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ trong lĩnh
vực đất đai tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy
cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật đối với các hành vi vi
phạm được quy định tại Điều 207 Luật Đất đai.

-

Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 96 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về
đối tượng bị xử lý vi phạm thì cán bộ, cơng chức thuộc cơ quan quản lý đất
đai các cấp và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn có hành vi vi phạm các

quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý đất đai; cán bộ, công
chức của tổ chức được Nhà nước giao đất để quản lý tại khoản 1 Điều 8
Luật Đất đai mà có hành vi phạm pháp luật về đất đai đối với đất được giao
để quản lý mới là đối tượng bị xử lý vi phạm về đất đai.

-

Do đó, cán bộ, cơng chức phải thuộc các trường hợp nêu trên có hành vi vi
phạm pháp luật đất đai mới có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

10


II.

BÀI TẬP

1. Bà A nhận thừa kế quyền sử dụng 1000m2 đất do bố là ông B để lại. Biết

thửa đất chưa được cấp GCN mà chỉ có bằng khốn điền thổ được Chính
quyền cũ cấp cho ơng B. Hỏi:
a. Bà A có thể xin cấp GCN trong trường hợp này khơng? Cơ quan nào có

thẩm quyền cấp GCN?
Trả lời:
-

Bà A có thể xin cấp GCN trong trường hợp này.

-


Cơ sở pháp lý: Điểm e khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 15 Thông tư
02/2015/TT-BTNMT.

-

Căn cứ theo điểm e khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá
nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ
cũ cấp cho người sử dụng đất đang sử dụng đất ổn định thì được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất ở. Thêm vào đó, căn cứ theo Điều
15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định các giấy tờ về quyền sử dụng đất
do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ được cơng nhận bao gồm:
● “1. Bằng khốn điền thổ.
● Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của

cơ quan thuộc chế độ cũ.
● Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn

liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
● Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ

quan thuộc chế độ cũ chứng nhận.
● Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của

cơ quan thuộc chế độ cũ cấp.
● Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.
● Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy

ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận.”

-

Căn cứ theo khoản 2 Điều 105 Luật Đất đai 2013 thì Cơ quan có thẩm quyền
cấp GCN trong trường hợp trên là UBND cấp huyện.

11


b. Bà A cho rằng ông X là người sử dụng đất liền kề có hành vi lấn chiếm

diện tích đất của bà. Xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh
chấp?
Trả lời:
-

-

2.

Trong trường hợp trên, giả sử bà A đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hoặc còn giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất (bằng khốn điền
thổ) đối với diện tích đất đang tranh chấp thì nếu tranh chấp của bà A với ông
X không thể hòa giải được tại Ủy ban nhân dân xã (Điều 202 Luật Đất đai
2013) thì bà A có thể gửi đơn đến tại Tịa án nhân dân cấp huyện để Tòa án
giải quyết tranh chấp của bà A và ông X đối với đất liền kề (khoản 1 Điều 203
Luật Đất đai 2013).
Trong trường hợp bà A chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
khơng cịn giữ được giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất (bằng khốn điền
thổ) mà khơng hịa giải được tại Ủy ban nhân dân xã thì bà A có thể lựa chọn
một trong hai cách thức giải quyết tranh chấp. Cụ thể, bà A có thể lựa chọn

giải quyết tranh chấp bằng cách gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến
Ủy ban nhân dân cấp huyện (điểm a khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013)
hoặc bà A có thể lựa chọn cách gửi đơn khởi kiện tại Tòa án (điểm b khoản 2
Điều 203 Luật Đất đai 2013).

Năm 2016 ông A chuyển nhượng 1000m2 đất nông nghiệp trồng cây
hàng năm cho hộ gia đình bà C.

a. Trình bày các điều kiện để A được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
-

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật
Đất đai. Theo đó điều kiện chung để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất
đó là:
● Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với

mảnh đất định chuyển nhượng rồi; trừ trường hợp quy định tại khoản 3
Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của
Luật Đất đai.
● Đất dự định chuyển nhượng khơng có tranh chấp.
● Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
● Mảnh đất định chuyển nhượng phải nằm trong thời hạn sử dụng đất.
-

Đối với chủ thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì theo điểm c
khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai, A được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
khi:
● A là cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức.
● A là chủ thể thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
● Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 168, điểm c khoản 1 Điều 179, khoản 3 Điều


186, Điều 188 Luật Đất đai.
12


b. Xác định các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện trong trường hợp này.

*Nghĩa vụ tài chính của Bên chuyển nhượng (ông A):
-

Trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (khoản 1 Điều
54 Luật Đất đai).
● A phải nộp thuế sử dụng đất. Căn cứ theo Điều 1, 2 Luật Thuế sử dụng đất

nông nghiệp 1993 thì ơng A có sở hữu 1000m2 đất nông nghiệp trồng cây
hàng năm phải chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp.
● A phải nộp thuế thu nhập cá nhân bởi vì bên chuyển nhượng quyền sử

dụng đất là người có thu nhập từ việc chuyển nhượng, do đó phải chịu thuế
thu nhập (khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi,
bổ sung năm 2012; điểm a khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC).
-

Tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận là Bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu
nhập thì ơng A khơng phải nộp.
● A phải nộp lệ phí địa chính: Lệ phí địa chính là khoản thu vào các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan có thẩm quyền hoặc tổ chức được
ủy quyền giải quyết các công việc về địa chính.
-


Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê (điểm a khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai).
● A phải nộp tiền thuê đất.
● A phải nộp thuế sử dụng đất.
● A phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hai bên có thỏa thuận Bên

chuyển nhượng có nghĩa vụ phải nộp thì Hộ gia đình bà C khơng phải nộp.
● A phải nộp lệ phí địa chính.

*Nghĩa vụ tài chính của Bên nhận chuyển nhượng (Hộ gia đình bà C):
Các khoản tiền mà Hộ gia đình bà C cần phải nộp:
-

Nộp lệ phí trước bạ bởi vì trường hợp Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối
tượng chịu lệ phí trước bạ theo quy định pháp luật phải nộp lệ phí trước bạ khi
đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
(Điều 2, 3, 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP; khoản 1 Điều 2, Điều 3 Nghị định
140/2016/NĐ-CP).

-

Nộp thuế sử dụng đất.

-

Nộp thuế địa chính.

c. Nếu bà C có nhu cầu sử dụng đất để trồng cây lâu năm thì bà C có phải
-


xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khơng?
Trong trường hợp nếu bà C có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
trồng cây hàng năm là cây lúa để trồng cây lâu năm thì bà C phải xin phép cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 57 Luật
Đất Đai.

13


-

Trong trường hợp nếu bà C có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ trồng
cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm thì bà C
khơng cần xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định điểm b
khoản 1 điều 12 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT.

3. Vụ tranh chấp xảy ra tại Tỉnh Đồng Tháp giữa bà Tuyến (1953) và ông

Năm (1968) vào năm 1998. Nguồn gốc đất do cha mẹ bà Tuyến là ông Giấy
và bà Ngọc tạo lập thông qua giao dịch nhận chuyển nhượng năm 1961.
Sau đó ơng bà cho cụ Hợi là mẹ ông Giấy sử dụng 900m2 đất trên. 1971
ơng Thích (em ơng Giấy, bố ơng Năm) về ở chung với cụ Hợi. 1975 bà
Tuyến cũng về ở chung với cụ Hợi. 1992 bà Tuyến chuyển đi Phan Rang
sinh sống và ơng Thích đã quản lý toàn bộ khu đất. 1993 bà Ngọc làm tờ
ủy quyền với nội dung cho ơng Thích 1/3 và bà Tuyến 2/3 diện tích đất
trên. Sau khi ơng Thích chết, ơng Năm tự ý kê khai đăng ký và được cấp
GCN QSDĐ với tồn bộ diện tích đất này (1994). Đến năm 1998 bà Tuyến
khởi kiện địi ơng Nam trả lại 2/3 diện tích đất trên. Trình bày quan điểm
cá nhân về vụ việc trên?

-

Thứ nhất, cần xác định xem GCNQSDĐ với tồn bộ diện tích này có được cấp
đúng trình tự pháp luật và hợp pháp khơng? Vì trong tranh chấp đất đai thì có
hay khơng GCNQSDĐ là một căn cứ quan trọng trong việc đưa ra hướng giải
quyết như theo điều 91 nghị định 43/2014/NĐ-CP.

-

Thứ hai, cần công nhận QSDĐ cho người có cơng tạo lập QSDĐ hợp pháp. Vì
điều này sẽ đảm bảo tính hợp tình của Pháp luật.

-

Thứ ba, không được thực hiện những hành vi mà khơng thuộc chính sách đất
đai, quy định của Nhà nước, theo nguyên tắc Nhà nước thống nhất quản lý toàn
bộ đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật.

-

Cụ thể trong vụ việc trên Tòa án nên hủy GCNQSDĐ của ông Năm vì hành vi
chiếm dụng đất của người dù đã đăng ký GCNQSDĐ là không thuộc trường
hợp thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước. Và trả lại 2/3 diện tích đất
tranh chấp cho bà Tuyến theo giấy ủy quyền của bà Ngọc vì mảnh đất này được
tạo lập QSDĐ hợp pháp từ công sức của bà với chồng.

4. Ơng A có 3000 m2 đất nơng nghiệp trồng cây hàng năm ở huyện Cần Giờ,

TP HCM. Đất được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê, sử dụng trong thời hạn 50 năm từ năm 2015. Cuối năm

2017 do khu vực gần đó số lượng cơng nhân tới làm việc và sinh sống tăng
cao, ông quyết định đầu tư làm đường trên một phần diện tích đất và phân
chia thửa đất thành các lơ đất có diện tích từ 100m2 đến 180m2 để bán cho
14


công nhân xây dựng nhà ở. Việc mua bán trên được lập vi bằng ghi nhận
vụ việc bởi Văn phòng thừa phát lại. Hỏi:
a. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ơng A có phù hợp với

quy định của pháp luật hiện hành hay khơng? Giải thích?
-

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông A là phù hợp với quy
định của pháp luật hiện hành. Bởi vì:

-

Căn cứ theo điểm c khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai quy định cá nhân được Nhà
nước cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

-

Ơng A có 3000 m2 đất nông nghiệp trồng cây hàng năm được nhà nước cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, cụ thể là phân chia thửa đất
trên thành các lơ đất có diện tích từ 100m2 đến 180m2 để bán cho cơng nhân
xây dựng nhà ở.


-

Cơ sở pháp lý: điểm c khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai.

b. Nếu bạn là Luật sư hãy hướng dẫn ông A cách để thực hiện ý định của ơng

A theo đúng quy định của pháp luật.
-

-

Ơng A phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang
đất ở cần phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại
điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013.
Ông A phải đăng ký biến động đất đai khi chia tách, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013.

15