download by :


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
KHOA KINH DOANH VÀ KINH TẾ QUỐC TẾ

TIỂU LUẬN KINH TẾ VI MƠ
ĐỀ TÀI
“Tình hình thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

Giai đoạn 2017 – 2021”

Nhóm sinh viên thực hiện: Nhóm Hifive
Tơ Ngọc Lan
Nguyễn Thị Diệu Linh
Trần Lưu Quang
Lê Đức Phú
Đỗ Thị Huyền Trang
Lê Thị Trang

2

download by :


Table of Contents
MỞ ĐẦU......................................................................................................................................... 4
PHẦN 1: PHÂN TÍCH SỰ THAY ĐỔI CỦA NGUỒN CUNG BẤT ĐỘNG SẢN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH (PHÂN KHÚC NHÀ Ở).................................................... 5
1. Tình hình nguồn cung giai đoạn 2017 - 2021.............................................................. 5

1.1. Giai đoạn 2017 - 2019................................................................................................. 5
1.2. Giai đoạn 2020 - 2021: Giai đoạn dịch bệnh...................................................... 6
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến nguồn cung....................................................................... 7
2.1. Khan hiếm nguồn đất.................................................................................................. 7
2.2. Pháp lý.............................................................................................................................. 7
2.3. Dịch Covid 19................................................................................................................. 7
PHẦN 2: NHU CẦU VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG GIAI ĐOẠN
NHỮNG NĂM 2017- 2021 (PHÂN KHÚC NHÀ Ở)........................................................ 8
1. Sự chuyển biến về cầu thị trường bất động sản nhà ở trong giai đoạn............8
những năm 2017-2021.......................................................................................................... 8
1.1. Giai đoạn năm 2017-2018: Thị trường nhà lẻ, giá rẻ “lên ngôi”.................8
1.2. Giai đoạn năm 2019 đến nay: nhu cầu nhà ở trong giai đoạn dịch bệnh. 9
2. Những yếu tố chính tác động đến cầu bất động sản.............................................. 9
2.1. Thu nhập của dân cư.................................................................................................. 9
2.2. Sự tăng trưởng về dân số....................................................................................... 10
PHẦN 3: THAY ĐỔI GIÁ BÁN............................................................................................. 11
1. Tình hình chung.................................................................................................................. 11
1.1. Phân khúc chung cư............................................................................................... 11
1.2. Phân khúc nhà riêng và nhà phố.............................................................................. 12
2. Các yếu tố tác động tới giá bán.................................................................................... 12
2.1. Chính sách của Nhà nước và thành phố đến giá bất động sản.................... 12
2.2. Sự tác động của các nhà đầu tư bất động sản.............................................. 12
2.3. Sự tác động từ giá yếu tố sản xuất...................................................................... 13
2.4. Sự tác động từ người mua..................................................................................... 13
KẾT LUẬN................................................................................................................................... 14
Thực trạng chung.................................................................................................................... 14
Dự đoán thị trường bất động sản trong những năm tới.......................................... 15

3


download by :


MỞ ĐẦU
Hiện nay xuất hiện rất nhiều sản phẩm mang tính thời sự và được các chuyên gia
kinh tế quan tâm, song bất động sản vẫn luôn khẳng định được vị trí của mình và
nhận được sự quan tâm đặc biệt từ nhiều người. Tất nhiên không phải ngẫu nhiên
mà thị trường này có được sự ưu ái ấy mà đằng sau đó là rất nhiều lý do: Thứ nhất,
bất động sản có tính bất động như cái tên của nó, là loại hàng hóa đặc biệt, là tài
sản nhưng khác với các tài sản khác là nó khơng di dời được, nghĩa là dù được
đem bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, khơng thể chuyển nó đến
nơi ta muốn. Thứ hai, bất động sản có tính bền vững, đời sống kinh tế dài: đất là
nguồn tài nguyên mà thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà khơng tài
sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào q trình tái sản xuất xã hội
nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa, nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ
sở hữu nên nó mang tính bền vững. Thứ ba, bất động sản có tính thích ứng và chịu
ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản là các cơng trình trong q trình sử dụng có thể
điều chỉnh cơng năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc điểm của công trình và đảm
bảo nhu cầu của người tiêu dùng, kể cả ngay trong q trình xây dựng, người ta
cũng có thể điều chỉnh công năng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng.
Bài tiểu luận này nói về nhóm bất động sản nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh trong
5 năm trở lại đây (giai đoạn 2017 – 2021). Lựa chọn thành phố này bởi đây là thành
phố lớn nhất ở Việt Nam về dân số và quy mô đơ thị hóa. Đây cịn là trung tâm kinh
tế, chính trị, văn hóa, giáo dục tại Việt Nam. Lựa chọn nhóm bất động sản nhà đất
bởi nhóm này chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta
và các nước trên thế giới. Mong rằng những thơng tin chúng tơi cung cấp có thể
giúp cho các doanh nghiệp phát triển đầu tư, xâm nhập thị trường. Mặc dù các
thành viên trong nhóm đã có nhiều cố gắng song bài luận này có thể cịn chưa thật
hồn thiện. Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp để nhóm tơi có thể rút
kinh nghiệm cũng như sửa đổi cho những lần sau.


4

download by :


PHẦN 1: PHÂN TÍCH SỰ THAY ĐỔI CỦA NGUỒN CUNG BẤT ĐỘNG
SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH (PHÂN KHÚC NHÀ Ở)
1.

Tình hình nguồn cung giai đoạn 2017 - 2021

Nguồn cung mới BĐS Căn hộ có xu hướng giảm qua từng năm, và bắt đầu giảm
mạnh từ cuối năm 2019 (Chỉ đạt 73,7% so với năm 2018) và tiếp tục giảm: 2020 chỉ
đạt 60,8% so với năm 2019 và 41,31% so với năm 2018. Nguồn cung giảm đều qua
các năm, chứng tỏ thị trường căn hộ đang được đầu tư ít hơn, tạo cơ hội cho các thị
trường khác. Nguồn cung biệt thự/nhà phố thành phố Hồ Chí Minh chứng kiến xu
hướng tăng (2018 – 2020), nhưng giảm rất mạnh vào năm 2018 khi nguồn cung chỉ
đạt 43% so với năm 2017. Ngun nhân chính được cho là do tình trạng đầu cơ đất
đai, thổi giá đất lên cao của một số nhà đầu tư cá nhân lợi dụng thông tin chuẩn bị
thành lập ba đặc khu kinh tế để đẩy giá lên cao, sự bng lỏng quản lý của chính
quyền địa phương trong công tác quy hoạch, quản lý đất đai. Nguồn cung mới rất
hạn chế, khan hiếm do các chủ đầu tư đang thận trọng trước bối cảnh làn sóng
Covid thứ tư, tính từ đầu năm 2021 đến q 3/2021, nguồn cung sơ cấp đã giảm
10% theo quý và giảm 73% theo năm với 510 căn.

1.1. Giai đoạn 2017 - 2019
1.1.1. Năm 2017: Thị trường bất động sản tăng trưởng ổn định
Nguồn cung căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng rất lớn vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở vừa
hạn chế tình trạng thừa vốn đầu tư. Số lượng căn hộ phân khúc cao cấp sụt giảm.


5

download by :


Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguyên nhân của hiện tượng
này được lý giải là do không đủ quỹ đất tại các quận trung tâm để phát triển
bất động sản cao cấp.
1.1.2

Năm 2018: Có dấu hiệu sụt giảm rõ rệt

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), trong

10 tháng đầu năm 2018, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường
là 65 dự án trong tổng số 23.759 căn nhà, với tổng giá trị huy động vốn
43.761 tỷ đồng. Ngồi ra, nhiều dự án khơng thể xây dựng hoặc đã xây
dựng nhưng vẫn chưa được mở bán do vướng thủ tục. Đây là một trong
những yếu tố bất khả kháng đối với các cơng ty khi hồn toàn phụ thuộc vào
pháp luật và thời gian giải quyết hồ sơ của các cơ quan nhà nước.
1.1.3. Năm 2019: Thị trường khơng có nhiều dấu hiệu phát triển
Nguồn cung mới giảm ở hầu hết các phân khúc. Tuy là loại hình đáp ứng nhu
cầu ở của đại đa số người dân, căn hộ hạng C ngày càng khan hiếm, trái lại, căn
hộ hạng B chiếm tỷ trọng khá lớn. Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung
mới tăng nhẹ. Nguyên nhân chính là do các cơ quan chính phủ khắt khe hơn
trong q trình xét duyệt, đồng thời thắt chặt tín dụng bất động sản.

1.2. Giai đoạn 2020 - 2021: Giai đoạn dịch bệnh
1.2.1. Năm 2020: Ảm đạm

Từ tháng 03-07/2020, thị trường bất động sản chịu tác động mạnh của đại dịch
CoViD19, làm trầm trọng thêm những khó khăn tồn tại trong những năm gần
đây. Thị trường cũng có sự sụt giảm về nguồn cung, các dự án và nguồn cung
sản phẩm nhà ở, cụ thể là căn hộ bình dân và nhà ở xã hội. Từ tháng 8/2020
đến nay, nhờ sự kiểm soát hiệu quả dịch bệnh ở cấp quốc gia và sự nỗ lực của
cộng đồng doanh nghiệp, thị trường bất động sản đã từng bước phục hồi.

1.2.2. Năm 2021: Khởi sắc
Sau một thời gian ảm đạm, thị trường bất động sản đã khởi sắc trở lại trong những
ngày gần đây khi thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh phía Nam đã nới lỏng giãn
cách và tiến tới “bình thường mới”. Nhiều cơng ty bất động sản đã “tung” ra các dự
án mới và tiếp tục mở bán các dự án cũ. Dấu hiệu từ việc dự án đồng loạt chào thị

6

download by :


trường trong quý IV/2021 khiến bất động sản phía Nam tự tin rằng nguồn
cung sẽ dồi dào từ nay đến cuối năm 2021.
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến nguồn cung
2.1. Khan hiếm nguồn đất
Tại thành phố Hồ Chí Minh, nhiều sàn giao dịch phải đóng cửa vì khơng có sản
phẩm để bán. Theo Hội môi giới bất động sản, hiện tượng này là do danh mục
đầu tư của các quỹ đầu tư bất động sản bị khai thác triệt để kể từ khi thị trường
bất động sản phục hồi, trong khi việc hình thành quỹ đất mới rất hạn chế do giá
đất tăng cao và cơng tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn.

2.2. Pháp lý
Sự chậm trễ trong việc công bố các văn bản hướng dẫn thi hành luật mới về

nhà ở và bất động sản nhằm bảo vệ người tiêu dùng, cũng như việc chính phủ
siết chặt các điều kiện để xúc tiến một dự án bất động sản như cam kết tài
chính, sổ đỏ được phê duyệt quy hoạch, hoàn thiện cơ sở hạ tầng,... Doanh
nghiệp cần thời gian để thích ứng với các quy định này trong bối cảnh nhiều nhà
đầu tư còn nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vốn để phát triển các dự án bất
động sản. Ngoài ra, các đề xuất của Bộ tài chính về thuế tài sản, kiểm sốt,
thanh tra và phòng chống tham nhũng đã tác động đến các nhà đầu tư nên một
số doanh nghiệp có xu hướng chậm triển khai dự án và bán ra thị trường.

2.3. Dịch Covid 19
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt (Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE) đánh giá: Nguồn cung
của thị trường bất động sản đã giảm đáng kể kể từ năm 2019. Đầu năm 2020, xu
hướng nguồn cung sụt giảm do các dự án tiếp tục bị kẹt pháp lý khi nhu cầu nhà ở
vẫn duy trì mức cao. Khi đại dịch bùng phát, các dự án không thể được khởi công
hoặc mở bán do việc thực hiện giãn cách xã hội. Tương tự như vậy, nguồn cung
bất động sản năm 2021 sẽ giảm đáng kể so với các năm trước.

7

download by :


PHẦN 2: NHU CẦU VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG GIAI
ĐOẠN NHỮNG NĂM 2017- 2021 (PHÂN KHÚC NHÀ Ở)
1.

Sự chuyển biến về cầu thị trường bất động sản nhà ở trong

giai đoạn những năm 2017-2021
1.1. Giai đoạn năm 2017-2018: Thị trường nhà lẻ, giá rẻ “lên ngôi”

Trong giai đoạn 2 quý đầu năm 2017, nhu cầu của người dân tại thành phố Hồ
Chí Minh về những căn nhà giá rẻ đã trở thành điểm nhấn trong bức tranh thị
trường bất động sản (BĐS) tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh. Theo khảo sát
và đánh giá từ Batdongsan.com đã cho thấy, tại thành phố Hồ Chí Minh những
căn nhà ở phân khúc giá rẻ như nhà riêng và chung cư đã chiếm 60% nhu cầu
tìm kiếm nhà ở của người dân. Xét về lượt tìm kiếm, đã ghi nhận 14,3 triệu lượt
tìm nhà giá rẻ và chỉ khoảng 7,6 triệu lượt tìm kiếm nhà cao cấp.
Biểu đồ mức độ quan tâm tới các phân khúc bất động
sản tại thành phố Hồ Chí Minh năm 2017

(nguồn:Batdongsan.com)

Mặc dù vào cuối năm 2017 - đầu năm 2018, thị trường bất động sản tại Việt Nam
nói chung và thị trường tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đã được cảnh báo về
hiện tượng “bong bóng Bất Động Sản”, tuy nhiên nhờ vào nhiều yếu tố mà hiện
tượng ấy đã không xảy ra, thậm chí thị trường cịn nằm trong chu kỳ tăng trưởng.
Theo nghiên cứu của Hiệp hội bất động sản Việt Nam (CBRE), những dự án BĐS
8

download by :


xanh, giá rẻ tích hợp cùng những tiện ích và dịch vụ thông minh cơ bản vẫn
là xu thế của những khách hàng có nhu cầu tìm nhà ở, mặc dù phân khúc
cao cấp và hạng sang đã tăng từ 8-9% so với năm 2017.
1.2. Giai đoạn năm 2019 đến nay: nhu cầu nhà ở trong giai đoạn dịch bệnh
Tác động từ đại dịch Covid-19 khiến nhu cầu giao dịch nhà đất trên tồn quốc

trên đà giảm mạnh. Khơng chỉ lượng sản phẩm chào bán thấp, nhu cầu tìm
kiếm BĐS cũng ghi nhận mức thấp nhất trong 3 năm trở lại đây. Theo nguồn

dữ liệu được ghi nhận từ Batdongsan.com, vào năm 2019, thành phố Hồ Chí
Minh đã lần đầu tiên ghi nhận sự sụt giảm lớn đáng kể (25%) về nhu cầu tìm
mua nhà ở thơng qua lượt tìm kiếm trên website.
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam về thị trường bất
động sản (BĐS) quý 1/2020 đã chỉ ra do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19,
sức cầu và tỷ lệ hấp thụ của thị trường BĐS thấp nhất trong nhiều năm qua.
Cụ thể lượng giao dịch chỉ là 2.769 sản phẩm (chỉ bằng 19,6% so với cùng
kỳ năm 2019). Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14,8%.
Những tháng cuối năm 2020 - 2021, thị trường bất động sản đứng trước cảnh báo
về tình trạng “lệch pha cung-cầu” và “khủng hoảng bong bóng”. Trong khi sức cầu
trong phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân đến từ những dân có thu nhập trung
bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư đang rất
lớn, thì nguồn cung lại bị chiếm bởi nhà ở phân khúc cao cấp. Số lượng căn hộ bình
dân giảm mạnh, từ mức 29% năm 2017, giảm cịn 1% vào năm 2020.

2. Những yếu tố chính tác động đến cầu bất động sản
2.1. Thu nhập của dân cư
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân.
Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên cùng với tốc độ tăng của mức độ thu nhập
khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm.
Nhận định về điều này, theo ông Chow Chee Fan, Tổng giám đốc Gamuda Land
Việt Nam: “Thời gian qua, Việt Nam duy trì tốc độ tăng trưởng GDP khá cao, trên
6%, dẫn đến sự tăng trưởng về thu nhập và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu,

9

download by :


người giàu tại Việt Nam. Đặc biệt, tầng lớp cư dân đô thị tại Việt Nam đã

tăng từ 28% năm 2015 lên tới 35% năm 2017. Đây sẽ là một nguồn cầu lớn
cho thị trường bất động sản tại các thành phố lớn”
2.2. Sự tăng trưởng về dân số
Tăng trưởng dân số luôn được coi là một trong số những nhân tố làm gia
tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó thì nhu cầu về nhà đất cũng bị tác
động theo chiều hướng gia tăng. Lượng cầu về BĐS là một đại lượng tỉ lệ
thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ
dẫn đến những biến động về cầu BĐS.
Theo tổng cục Thống Kê, dân số trung bình của thành phố Hồ Chí Minh là
9.038,60 (nghìn người) năm 2019, tăng 1.842,50 (nghìn người) so với 10
năm trước. Cũng trong vòng 10 năm, tỉ lệ hộ sống trong nhà ở kiên cố và
bán kiên cố đã tăng từ lên 84,2% năm 2009 và đạt 93,1% vào năm 2019.
2.3. Sự xuất hiện của các gói hỗ trợ người mua nhà từ nhiều nguồn khác
nhau Nói đến những chính sách hỗ trợ của Chính Phủ về tín dụng, hoặc trợ
giá cho những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở
cũng là yếu tố trực tiếp khiến mức cầu về bất động sản có xu hướng tăng.
Kể từ ngày 27/06/2019, để hỗ trợ nhà ở đối với cán bộ, công chức, viên chức
thuộc các sở, ban; các lực lượng vũ trang nhân dân thành phố;…, theo Công văn
667/QPTNO-TĐ, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh vừa quyết định điều
chỉnh hạn mức, kỳ hạn tín dụng cho người thu nhập thấp vay vốn từ quỹ phát triển
nhà ở (HOF) để xây dựng nhà ở. Hạn mức tín dụng đã được tăng từ 500 triệu
đồng/hồ sơ lên 900 triệu đồng/hồ sơ. Thời hạn cho vay tối đa là 20 năm.

10

download by :


PHẦN 3: THAY ĐỔI GIÁ BÁN
Chỉ số giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh


(nguồn: batdongsan.com.vn)

Ở thành phố Hồ Chí Minh, giá trị thị trường bất động sản luôn tăng theo
từng năm. Từ biểu đồ cho thấy trong vòng chỉ 4 năm từ quý 1/2017 đến hết
quý 2/2019 chỉ số giá về nhà đất đã tăng thêm 80%. Và theo số liệu mới
nhất đến cập nhật hết quý 3/2021 thì so với đầu năm 2017, chỉ số giá đã
tăng lên mức hơn 90%. Qua đó cho thấy sức hấp dẫn, sôi động của thị
trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2017 tới nay.
Chỉ số giá chung cư và giá rao bán theo phân khúc tại thành phố Hồ Chí Minh
(nguồn: batdongsan.com.vn)

1. Tình hình chung
1.1. Phân khúc chung cư
Trong quý 2/2019, chỉ số giá phân khúc chung cư tăng 2.1% so với quý trước và
tăng 11.3% so với cùng kỳ. So với quý 1/2019, giá rao bán trong quý 2 tiếp tục tăng
ở cả ba phân khúc: Bình dân (tăng 3%), trung cấp (tăng 2%) và cao cấp (tăng 2%).

11

download by :


1.2. Phân khúc nhà riêng và nhà phố
Xét ở 24 quận/huyện trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh từ đầu năm 2017 đến hết năm
2019, giá nhà phố tại các quận/huyện ngoài trung tâm tăng mạnh so với các quận trung
tâm. Giá nhà riêng tại khu vực ngoài trung tâm cũng có xu hướng tăng mạnh hơn khu
vực trung tâm. Mức độ tăng trưởng trung bình của giá nhà riêng các quận ngồi trung
tâm đạt mức 49%, cịn khu vực trung tâm dao động từ 33%-36%. Theo data của
Batdongsan.com.vn, tính riêng trong quý 2/2021 giá BĐS ghi nhận tăng từ 1,4-4% tùy từng

loại hình so với quý 1 trước đó. Chung cư có mức tăng vào khoảng 2% trong khi nhà
liền thổ nhiều khu vực tăng đến gần 4% so với thời điểm đầu năm.

2. Các yếu tố tác động tới giá bán
2.1. Chính sách của Nhà nước và thành phố đến giá bất động sản
Tháng 8/2017, Thủ tướng và Chính phủ giao cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, các Bộ
Tài chính, Bộ Giao thơng Vận tải đã bố trí nguồn vốn cân đối chuẩn bị đầu tư cho dự án
Sân bay Long Thành. Nó đã tạo cú hích lớn kích giá đất theo các tuyến đường, cầu, khu
vực lân cận, vành đai, đại lộ mới, cao tốc, metro. Điều này cùng với việc thành lập thành
phố Thủ Đức đã tạo một lực hút đầu tư rất mạnh ở thành phố Hồ Chí

Minh.
Chiều 9/12/2020, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua nghị quyết thành
lập thành phố Thủ Đức thuộc thành phố Hồ Chí Minh với tỷ lệ đồng ý 100%.
Nghị quyết 1111/NQ-UBTVQH14 của UBTVQH có hiệu lực thi hành từ
01/01/2021. Điều đó khiến cho nhiều người đổ nguồn vốn vào khu vực này
nhằm đón đầu xu hướng nhà ở tương lai.
2.2. Sự tác động của các nhà đầu tư bất động sản
Ngay từ năm 2017 nhiều doanh nghiệp đã tập trung vào phân khúc chung cư
giá rẻ có quy mơ nhỏ hơn 1 tỉ (người lao động nhập bình dân). Các dự án
căn hộ khu dân cư triển khai đã góp phần quy hoạch lại đô thị, tạo ra các khu
vực kinh doanh lân cận sầm uất. Đây chính là mồi lửa kích giá đất quanh các
khu dân cư mới này tăng lên, tạo nên việc giá đất quanh các tòa chung cư
mới mọc lên có thể tăng với tỷ lệ kép 20% mỗi năm.

12

download by :



2.2.1. Các nhà phát triển bất động sản lớn
Vingroup, SunGroup, FLC, Novaland, Đất Xanh,… đang thực hiện chiến dịch săn,
gom, thâu tóm quỹ đất bằng nhiều hình thức khác nhau. Chiến lược này của các
doanh nghiệp đã khiến cho giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh đang tăng
tốc bất chấp đã tăng nóng trước đó. Những cuộc đua săn lùng quỹ đất của các ông
lớn này đã kích giá đất tăng vọt vài chục phần trăm trong riêng trong năm 2017. Các
năm tiếp sau vẫn tiếp tục tăng nhưng với mức phần trăm thấp hơn.

2.2.2. Giới cò đất, doanh nghiệp bất lương
Họ lợi dụng các trang mạng xã hội với nhiều chiêu trò như tổ chức các sự
kiện giao dịch giả tạo, kinh doanh theo kiểu đa cấp biến tướng, lợi dụng tâm
lý đám đông, hám lợi để làm giá, thổi giá đất. Bên cạnh đó, cịn do sự
bng lỏng quản lý, thậm chí có sự tiếp tay, chống lưng của một số cán bộ
chính quyền cấp cơ sở, các đợt sốt ảo giá đất đã tác động tiêu cực đến sự
phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.
2.3. Sự tác động từ giá yếu tố sản xuất
Mức giá các dự án mới tại thị trường sơ cấp đang cao do chi phí đầu vào của các chủ
đầu tư tăng mạnh như nguyên vật liệu và giá đất đầu vào, thời gian hoàn tất thủ pháp lý
của dự án kéo dài. Bởi vậy, các chủ đầu tư không thể bán dự án sơ cấp với giá rẻ dẫn
đến thị trường thứ cấp tăng theo. Trong chi phí xây dựng thì vật liệu chiếm khoảng 60%.
Khi giá nguyên vật liệu như sắt, thép, xi măng, cát… “leo thang” thì giá bất động sản sẽ
tăng theo. Đơn cử như từ cuối năm 2020, giá thép tăng từ 30 - 40%, gây khó khăn cho
các doanh nghiệp bất động sản trong việc giảm giá thành.

2.4. Sự tác động từ người mua
2.4.1. Quan điểm
Nhiều người cho rằng đất đai là của để dành phòng chống lạm phát, tài
nguyên đất sẽ khan hiếm theo thời gian, quỹ đất không tăng lên.
2.4.2. Cung thiếu, cầu tăng
Từ đầu năm 2020, do những tác động nặng nề của Covid 19 đã khiến cho nhiều ngành

nghề kinh doanh, sản xuất trước đây bị thu hẹp. Lợi nhuận những ngành đó đem lại

13

download by :


bị giảm sút hoặc thậm chí thua lỗ. Điều đó khiến cho những người có điều
kiện tài chính có xu hướng chuyển hướng sang thị trường bất động sản.
Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Mơi giới Bất động sản Việt Nam cũng đã
nêu ra thêm một vài nguyên nhân khiến giá nhà vẫn tăng trong hoàn cảnh đại dịch:
“Dù ảnh hưởng của dịch COVID-19, nguồn cung bất động sản khan hiếm, dẫn đến
tình trạng thiếu hàng. Nhu cầu tiêu dùng của xã hội giảm nhưng nhu cầu đầu tư vẫn
tăng trong bối cảnh các kênh đầu tư khác tiềm ẩn nhiều rủi ro kém hiệu quả, nên
nhiều người lựa chọn bất động sản là kênh đầu tư để tiếp tục rót vốn. Giá đất tăng,
giá đền bù, thuế sử dụng đất, nguyên vật liệu đầu vào, nhân công của các cơng
trình xây dựng đều tăng khiến cho giá đầu vào bất động sản ngày càng cao”.

KẾT LUẬN
Có thể nói rằng, thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh nói riêng
và ở Việt Nam nói chung đóng một vai trị hết sức quan trọng trong sự phát
triển của nền kinh tế. Đó là một nhân tố góp phần đẩy mạnh huy động vốn
đầu tư, giúp thúc đẩy sản xuất phát triển, tăng thêm ngân sách cho nhà
nước, mở rộng thị trường và góp phần làm ổn định kinh tế- xã hội.
Thực trạng chung
Tình hình của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay tuy còn tồn tại rất
nhiều những khó khăn, thách thức và đầy biến động. Tuy nhiên nhìn một
cách tồn cảnh thì thị trường bất động sản vẫn có thể phát triển ổn định,
lành mạnh, với một hình thức chuyên nghiệp hơn và đặc biệt giảm thiểu tối
đa so với những thời kỳ trước đây.Thị trường bất động sản Việt Nam đang

dần thể hiện được vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân và là động
lực tiền đề cho sự phát triển của các ngành nghề khác.
Qua các phân tích và báo cáo đã được trình bày ở mục trên, ta thấy được tiềm năng
nổi bật giúp các tỉnh phía Nam trở thành những điểm đến hút vốn đầu tư trong nước và
ngồi nước, hứa hẹn sẽ là một bệ phóng tăng trưởng cho thành phố Hồ Chí

Minh.

14

download by :


Dự đoán thị trường bất động sản trong những năm tới
Dự báo thị trường bất động sản cịn nhiều khó khăn. Đưa ra dự báo chung về tiềm
năng của thị trường BĐS trong những năm sắp tới, thị trường nhìn chung sẽ
khơng có nhiều biến động lớn, nhu cầu về nhà ở tiếp tục gia tăng do gia tăng dân
số, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp.
Sự trầm lắng và khó khăn trên thị trường BĐS có thể vẫn cịn kéo dài trong những
năm tiếp theo, bởi những vướng mắc về pháp lý cịn bị hạn chế và khơng dễ có thể
giải quyết trong thời gian nhất định, ngồi ra, tín dụng BĐS đang ngày càng trở nên
nó hẹp khiến cho việc tiếp cận đất đai trở nên rất hạn chế.
Khu Đơng Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục thu hút nhà đầu tư và người mua nhà
để ở nhất là khi Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết thành lập Thành phố Thủ Đức
thuộc Thành phố Hồ Chí Minh trên cơ sở sáp nhập Quận 2, Quận 9, Quận Thủ
Đức. Dự kiến tại khu vực này, đến năm 2025 sẽ cung cấp ra thị trường 198.000 căn
hộ. Những kỳ vọng và khả năng thành cơng trong việc kiểm sốt dịch COVID-19, sự
thay đổi nhiều chính sách liên quan đến đất đai, xây dựng cũng như sự tăng trưởng
kinh tế và nhiều quy hoạch đô thị trọng điểm đang gấp rút được triển khai sẽ tạo đà
cho thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh phục hồi, phát triển, đồng thời

đáp ứng nhu cầu của người dân, góp phần quan trọng vào quá trình chỉnh trang và
phát triển đô thị của Thành phố.

15

download by :


1. Báo điện tử chính phủ VGP (16/09/2021), Phát triển thành phố Thủ
Đức thành trung tâm kinh tế tri thức của TPHCM,
/>2. Báo điện tử Đảng cộng sản Việt Nam (12/01/2018), Thị trường bất
động sản TP Hồ Chí Minh năm 2017, />3. Báo Kiemsat (10/01/2020), Báo cáo thị trường bất động sản ở TPHCM
2019, />4. Báo Lao động (13/04/2021), Đề án chuyển 5 huyện thành quận trong
quý
4/2021, />L3N_en1ju8i5QTYcNpg
5. Báo Người lao động (12/05/2021), Chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp
mua nhà ở, />
47-nam-de-mua-nha-o-20210512172928464.htm
6. Báo Tài nguyên và môi trường (21/10/2021), Thị trường bất động
sản 2021, />7. Batdongsan.com.vn (14/11/2017), Biểu đồ thể hiện mức độ quan tâm tới các
phân khúc bđs của người dân tại Tp. HCM, />
8. Cafef (12/11/2018), Năm 2018 nguồn cung bất động sản TPHCM
sụt giảm, />9. Chow Chee Fan (2018), Triển vọng thị trường 2018,
/>10.
Diễn đàn doanh nghiệp (11/09/2021), Giá nhà TP.HCM
tiếp tục tăng, />11.
Horea (09/09/2020), Giá bất động sản thời dịch bệnh,
/>12.
Kinh tế đô thị (14/06/2021), Chính sách của nhà nước ảnh
hưởng tới thị trường bđs, />fbclid=IwAR2z93sDoDiT38gjWOhA1HdlLIHhw6TjDDCh4uYtuiLTMAzFCoWgCzqAM


16


download by :


13. Meey Land (28/07/2021), Thị trường người mua bđs,
/>14.
Savils Việt Nam, Thơng cáo báo chí Q3/2021,
/>w
15.
Tạp chí Tài chính (11/10/2020), Giá nhà tăng bất chấp đại
dịch, />16.
Tổng cục thống kê (11/07/2019), Công bố kết quả điều tra dân
số 2019,
/>XkyGbElhIeuUufoz_k
17.
Tổng cục thống kê, Dân số của thành phố
HCM năm 2019, />ao%20%C4%91%E1%BB%99ng
18.
Vietstock (12/07/2019), Chỉ số giá bđs và giá chung cư, giá theo phân
khúc tại

TP. HCM , />
17


download by :