BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TIỂU LUẬN KẾT THÚC
HỌC PHẦN
MÔN: PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN

Họ và tên

: NGUYỄN KHÁNH HIỆP

MSSV

: 433129

Lớp

: CNTC31KT-2-21 (N03)

Hà Nội, tháng 04 năm 2022

1


MỤC LỤC
ĐỀ THI.......................................................................................................................... 2
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.........................................................................................3
NỘI DUNG...................................................................................................................4
Câu 1:........................................................................................................................ 4
I. Sự cần thiết trong việc quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có trách

nhiệm cơng khai thông tin về bất động sản khi thực hiện hoạt động kinh doanh

4

II. Những yêu cầu cụ thể đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện
trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản 5
Câu 2:........................................................................................................................ 6
a, Những hình thức kinh doanh bất động sản mà doanh nghiệp A có thể thực hiện theo
quy định của pháp luật hiện hành 6
b, Những điều kiện và yêu cầu cụ thể đối với từng hình thức kinh doanh quyền sử dụng
đất trong thị trường bất động sản dưới hai khía cạnh: tư cách chủ thể và đối tượng kinh
doanh 7
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................10

ĐỀ THI
Câu 1: (4 điểm)
Phân tích và lý giải vì sao pháp luật lại quy định: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
phải có trách nhiệm cơng khai thơng tin về bất động sản khi thực hiện hoạt động kinh
2


doanh. Bằng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành hãy chỉ rõ những
yêu cầu cụ thể đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện vấn đề này.
Câu 2: (6 điểm)
Doanh nghiệp cổ phần A hiện đang có 15 héc ta đất trong khu công nghệ cao X để thực
hiện dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử. Năm 2022 thị trường bất
động sản đang có dấu hiệu tăng mạnh nên doanh nghiệp không muốn tiếp tục xây dựng
nhà máy nữa mà muốn thực hiện các hoạt động kinh doanh 15 héc ta đất mà mình có
quyền sử dụng hợp pháp trong khu cơng nghệ cao này. Bằng kiến thức đã học và tích lũy,
Anh (Chị) hãy làm rõ một số vấn đề pháp lý sau đây:

a/ Doanh nghiệp A có thể kinh doanh quyền sử dụng hợp pháp 15 héc ta đất này trong thị
trường bất động sản thơng qua những hình thức kinh doanh nào theo quy định của pháp
luật hiện hành?
b/ Hãy chỉ rõ những điều kiện và yêu cầu cụ thể đối với từng hình thức kinh doanh quyền
sử dụng đất trong thị trường bất động sản dưới hai khía cạnh sau: (1) Về tư cách chủ thể;
(2) Về đối tượng kinh doanh.

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Luật KDBĐS
LĐĐ

Luật Kinh doanh bất động sản
Luật Đất đai

3


NỘI DUNG
Câu 1:
I. Sự cần thiết trong việc quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có
trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản khi thực hiện hoạt động kinh
doanh
Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn và gắn liền với các vấn đề về
kinh tế, chính trị, xã hội. Các thông tin về bất động sản được nhiều đối tượng biết đến,
người có nhu cầu sẽ được tiếp cận với nhiều thơng tin về bất động sản. Chính vì vậy,
nhằm tránh được các rủi ro do thông tin sai, bịa đặt, mang tính câu khách của doanh
4


nghiệp kinh doanh bất động sản, trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản khi

kinh doanh bất động sản là một trong những điều bắt buộc theo quy định của Luật
KDBĐS 2014.
Việc yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải luôn công khai, luôn
minh không che giấu, cố gắng lấp liếm, tạo thông tin giả về bất động sản để trục lợi, gây
cho đối tác sự hiểu nhầm, nắm bắt thông tin một cách sai lệch. Như vậy, việc công khai
thông tin về bất động sản sẽ cung cấp cho các chủ thể thông tin chính xác, đáng tin cậy,
từ đó có thể giúp các chủ thể tìm được đối tượng giao dịch mà mình mong muốn, tại nên
sự thuận tiện trong giao dịch liên quan đến bất động sản. Mặt khác, việc công khai thông
tin bất động sản sẽ tạo nên một môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh, các chủ
thể có thể hồn tồn tìm hiểu một cách nhanh chóng, hiểu thị trường bất động sản thực
chất đang biến chuyển như thế nào để có thể đưa ra những phương án phù hợp cho
những mục tiêu, chiến lược của mình. Đó sẽ là một số liệu quan trọng góp phần vào việc
quản lý của Nhà nước trong hoạt động kinh doanh bất động sản, Nhà nước có thể dựa
vào đó để đưa ra những chính sách phù hợp để giúp thị trường bất động sản phát triển.
Quan trọng hơn, vấn đề công khai thông tin về bất động sản sẽ tạo đươc một mơi trường
kinh doanh bất động sản an tồn, đáng tin tưởng và từ đó thu hút được các nguồn đầu tư
của các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, đặc biệt là nguồn vốn đầu tư từ các tổ chức
và nhà đầu tư nước ngồi. Lấy ví dụ cụ thể đối với các giao dịch mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai, việc cơng khai các thông tin liên quan đến bất động sản như thông
tin chủ đầu tư, pháp lý dự án là rất cần thiết cho khách hàng. Đây là một trong những giải
pháp minh bạch thông tin thị trường, giảm thiểu rủi ro với các giao dịch mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai.
Theo ơng Lê Hồng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, việc
cơng khai thông tin dự án là cần thiết cho người tiêu dùng và các chủ thể liên quan, góp
phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch. Trong khi đó, theo ThS. Ngơ Gia
Hồng - Giảng viên Khoa luật thương mại Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, quy
định công khai này cần làm rõ hơn các thông tin mà người mua quan tâm như dự án có bị
thế chấp tại các tổ chức tín dụng hay khơng, tình trạng giao dịch của tài sản... Mặt khác,
cần làm rõ vai trị của cơ quan chức năng trong việc cơng khai thông tin cho người dân.
Với quy định các doanh nghiệp cần công khai thông tin về bất động sản, hoạt động

kinh doanh bất động sản sẽ phát triển lành mạnh, tuân thủ pháp luật và đảm bảo đầy đủ
lợi ích từ phía Nhà nước đến quyền lợi của nhà đầu tư và khách hàng.
II. Những yêu cầu cụ thể đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực
hiện trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản
Khoản 1,2 Điều 6 Luật KDBĐS 2014 đã quy định về trách nhiệm công khai thông
tin về bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh ngành nghề này. Việc công khai thơng
tin nhằm mục đích giúp đối tượng mua, nhận chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất
đông sản xác định được đầy đủ điều kiện đưa vào kinh doanh bất động sản của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản.
5


1. Về hình thức cơng khai thơng tin về bất động sản đưa vào kinh doanh
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Luật KDBĐS2014 thì doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản có trách nhiệm cơng khai thơng tin về bất động sản theo các hình thức sau
đây:
- Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;
- Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;
- Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch
bất động sản.
Việc yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cơng khai thơng tin về bất
động sản trên nhiều hình thức nhằm đa dạng hóa các kênh thơng tin về bất động sản đang
được kinh doanh giúp cho việc tiếp cận các thông tin phong phú hơn, đồng thời các cơ
quan Nhà nước sẽ dễ dàng theo dõi và nắm bắt các chuyển biến trong thị trường kinh
doanh bất động sản, từ đó sớm phát hiện và ngăn chặn các trường hợp gian lận thơng tin,
trục lợi bất chính, đảm bảo sự phát triển ổn định của thị trường.
2. Về nội dung thông tin bất động sản được công khai
Nội dung thông tin bất động sản được thể hiện tại Khoản 2 Điều 6 Luật KDBĐS
2014, pháp luật quy định các nội dung thông tin bất động sản cần công khai bao gồm:
- Loại bất động sản;

- Vị trí bất động sản;
- Thơng tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản;
- Quy mô của bất động sản;
- Đặc điểm, tính chất, cơng năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thơng tin
về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là
tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;
- Thực trạng các cơng trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;
- Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất và
giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản
cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
- Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);
- Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Các thông tin trên sẽ kiểm chứng cho khả năng bất động sản đủ điều kiện được đưa
vào kinh doanh theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản. Việc doanh nghiệp
công khai thông tin sẽ phần nào thể hiện được tính chịu trách nhiệm trước các thơng tin
cung cấp của mình. Người có nhu cầu mua, thuê, thuê mua bất động sản sẽ tiếp cần được
thông tin trung thực hơn, bảo đảm hơn.

6


Câu 2:
a, Những hình thức kinh doanh bất động sản mà doanh nghiệp A có thể thực hiện
theo quy định của pháp luật hiện hành
Vì bất động sản trong tình huống này là đất đai nên việc kinh doanh bất động sản
sẽ là kinh doanh quyền sử dụng đất. Để doanh nghiệp cổ phần A có thể kinh doanh hợp
pháp quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp sở hữu thì cần xác định mảnh đất đó có thỏa
mãn các điều kiện là loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: loại bất động
sản được phép đưa vào kinh doanh; loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho

thuê lại quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai và điều kiện của bất động
sản là đất đai đưa vào kinh doanh. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cổ phần A cần thỏa mãn
các điều kiện chung về mặt chủ thể tại Điều 10 Luật KDBĐS 2014 và Khoản 1 Điều 188
LĐĐ 2013.
Nếu 15 héc ta đất của doanh nghiệp cổ phần A và doanh nghiệp cổ phần A đáp ứng
các điều kiện được liệt kê ở trên thì theo Khoản 1 Điều 37 Luật KDBĐS 2014, doanh
nghiệp cổ phần A có thể thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất theo các hình thức bao
gồm: chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại.
Trong trường hợp doanh nghiệp cổ phần A thực hiện việc kinh doanh theo hình
thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp sẽ được
quy định lần lượt tại Điều 38 và Điều 39 Luật KDBĐS 2014. Tuy nhiên, vì mảnh đất mà
doanh nghiệp cổ phần A thực hiện kinh doanh là đất sử dụng cho khu công nghệ cao nên
căn cứ theo Khoản 6 Điều 150 LĐĐ 2013, doanh nghiệp cổ phần A chỉ được thực hiện
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ khi người nhận chuyển nhượng phải tiếp tục
sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, có nghĩa là tiếp tục dự án xây dựng nhà
máy linh kiện điện tử.
Trong trường hợp doanh nghiệp cổ phần A thực hiện việc kinh doanh theo hình
thức cho thuê quyền sử dụng đất thì quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp sẽ được quy
định lần lượt tại Điều 42 và Điều 42 Luật KDBĐS 2014.
Trong trường hợp doanh nghiệp cổ phần A thực hiện việc kinh doanh theo hình
thức cho thuê lại quyền sử dụng đất thì quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp sẽ được quy
định tại Điều 46 Luật KDBĐS 2014.
b, Những điều kiện và yêu cầu cụ thể đối với từng hình thức kinh doanh quyền sử
dụng đất trong thị trường bất động sản dưới hai khía cạnh: tư cách chủ thể và đối
tượng kinh doanh
I. Tư cách chủ thể
1. Các điều kiện chung về tư cách chủ thể
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 10 Luật KDBĐS 2014 sửa đổi bởi điểm a Khoản 2 Điều
75 Luật đầu tư 2020, thì điều kiện về chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh bất động
sản được quy định như sau:


7


“Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp
tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều
này.”
Ngoài ra, chủ thể kinh doanh bất động sản, cụ thể trong trường hợp này là quyền sử
dụng đất, cần đáp ứng những điều kiện được quy định tại Khoản 1 Điều 188 LĐĐ 2013
bao gồm:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử
dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường
hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất khơng có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
2. Các điều kiện cụ thể về tư cách chủ thể đối với các hình thức kinh doanh quyền sử
dụng đất
2.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tình huống đã khơng nêu cụ thể hình thức sử dụng đất mà doanh nghiệp cổ phần A
thuộc hình thức nào. Căn cứ Điều 7 Nghị định 99/2003/NĐ-CP về việc ban hành quy chế
khu công nghệ cao như sau:
“Ban Quản lý Khu công nghệ cao được giao đất, cho thuê đất cho các nhà đầu tư
theo trình tự quy định của pháp luật về đất đai.
Nhà đầu tư sử dụng đất trong Khu công nghệ cao được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật về đất đai...”
Cùng với quy định trên, căn cứ vào quy định tại Điều 55, 56 LĐĐ 2013, doanh

nghiệp cổ phần A sẽ sử dụng dất dưới một trong hai hình thức là giao đất có thu tiền sử
dụng đất và cho thuê đất. Theo đó, căn cứ vào các Điều 174 và Điều 175 LĐĐ 2013,
trong trường hợp doanh nghiệp cổ phần A sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần thì doanh nghiệp này có quyền được thực
hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
“2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại
khoản 1 Điều này cịn có các quyền sau đây:
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất”
Đối với trường hợp doanh nghiệp cổ phần A được giao đất trả tiền hàng năm, theo
quy định của LĐĐ 2013, doanh nghiệp này sẽ khơng có quyền thực hiện việc chuyển
nhượng dự án.
8


Trong trường hợp doanh nghiệp cổ phần A là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi và sử dụng đất dưới hình thức thuê đất, thuê lại đất trả tiền một lần cho cả thời gian
th, th lại thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất căn cứ theo điểm a Khoàn
2 Điều 185 LĐĐ 2013.
2.2. Cho thuê quyền sử dụng đất
Tương tự tại phần 2.1, doanh nghiệp cổ phần A có thể sử dụng đất dưới một trong
hai hình thức là giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất. Tuy nhiên, doanh nghiệp
cổ phần A chỉ được thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất bằng hình thức cho thuê khi
doanh nghiệp cổ phần A được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất căn cứ theo
điểm b Khoản 2 Điều 174 LĐĐ 2013.
“Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối
với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”
Trong trường hợp doanh nghiệp cổ phần A là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngồi thì khơng được phép thực hiện hình thức kinh doanh này vì doanh nghiệp có vốn

đầu tư nước ngồi khơng thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất trong khu công
nghiệp mà chỉ được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để
bán kết hợp cho thuê căn cứ theo Khoản 3 Điều 55 LĐĐ 2013.
2.3. Cho thuê lại quyền sử dụng đất
Tương tự tại phần 2.1, doanh nghiệp cổ phần A có thể sử dụng đất dưới một trong
hai hình thức là giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất. Tuy nhiên, doanh nghiệp
cổ phần A chỉ được thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất bằng hình thức cho thuê lại
khi doanh nghiệp cổ phần A được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê căn cứ theo điểm b Khoản 2 Điều 174 LĐĐ 2013.
“…cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê”
Trường hợp doanh nghiệp cổ phần A là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
được sử dụng đất với hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian th thì sẽ có
quyền cho th lại quyền sử dụng đất căn cứ theo điểm a Khoản 2 Điều 185 LĐĐ 2013.
II. Đối tượng kinh doanh
Đối tượng kinh doanh trong tình huống này chính là quyền sử dụng 15 héc ta đất
trong khu công nghệ cao. Các điều kiện yêu cầu về đối tượng kinh doanh đối với mọi
hình thức kinh doanh bao gồm chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại như sau:
Để có thể được phép kinh doanh, trước hết cần đáp ứng điều kiện được quy định
tại Khoản 4 Điều 5 Luật KDBĐS 2014.
“4. Bất động sản là đất đai thì kinh doanh quyền sử dụng đất đối với các loại đất
được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng theo quy định của pháp
luật về đất đai.”
Vì bất động sản trong tình huống là đất đai nên đối tượng kinh doanh là quyền sử
dụng đất, đồng thời đây là đất sử dụng cho khu công nghệ cao nên căn cứ theo Khoản 2,
9


Khoản 5 và Khoản 6 Điều 150 LĐĐ 2013, quyền sử dụng 15 héc ta đất trong tình huống

là loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại.
Ngoài ra, đối với bất động sản là đất đai cần đáp ứng thêm điều kiện được quy định
tại Khoản 2 Điều 9 Luật KDBĐS 2014
“2. Bất động sản là đất đai đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau:
a) Khơng có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
b) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
c) Trong thời hạn sử dụng đất;
d) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai.”

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Văn bản pháp luật
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
- Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định của Chính phủ số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản
10


- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật đất đai năm 2013
- Nghị định 99/2003/NĐ-CP ngày 28 tháng 8 năm 2003 của Chính phủ về việc ban
hành quy chế khu cơng nghệ cao
2. Tạp chí
- Võ Văn Hịa, Lê Minh Hiển, Hoàn thiện quy định về chủ thể của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, Tạp chí Tịa án nhân
dân. Số 7/2017, tr. 36 – 39
- Nguyễn Thị Dung, Bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản pháp luật
một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam, Tạp chí Luật học. Số 8/2010, tr.
18 - 25


11