ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Lê Phương Thúy

NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG, ÁP DỤNG
THỬ NGHIỆM TẠI KHU VỰC QUẬN CẦU GIẤY,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - 2021


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Lê Phương Thúy

NGHIÊN CỨU ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG, ÁP DỤNG
THỬ NGHIỆM TẠI KHU VỰC QUẬN CẦU GIẤY,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 9850103.01

LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
1. PGS.TS. Trần Quốc Bình
2. TS. Hồng Hữu Phê

2021 | PDF | 187 Pages

Hà Nội - 2021


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung thực và chưa từng được ai cơng
bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Tác giả luận án

Lê Phương Thúy


LỜI CẢM ƠN
Cơng trình nghiên cứu này là luận án tiến sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai, được
thực hiện tại Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên. Đây cũng là khóa đào
tạo tiến sĩ về Quản lý đất đai lần đầu tiên tại ĐHQG Hà Nội (khóa 2016-2019).
Để hồn thành được luận án này, tơi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ từ phía
Ban Lãnh đạo Khoa Địa lý, bộ phận quản lý Sau Đại học của Khoa Địa lý, đã tạo
nhiều điều kiện thuận lợi về thủ tục, thời gian để tơi có thể tập trung nghiên cứu và
hoàn thành các học phần trong chương trình học. Tơi cũng xin trân trọng cảm ơn các
nhà khoa học trong và ngoài Khoa Địa lý đã giúp đỡ, đóng góp ý kiến cho luận án.
Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn tới hai người hướng dẫn khoa học là
PGS.TS. Trần Quốc Bình và TS. Hồng Hữu Phê đã ln đồng hành trong nghiên
cứu và truyền cảm hứng, động lực cho tơi.
Ngồi ra, tơi xin trân trọng cảm ơn những ý kiến đóng góp của các nhà khoa
học ở Học viện Nông nghiệp Việt Nam, Đại học Xây dựng, Tổng cục Quản lý đất
đai, Hội Trắc địa Bản đồ và Viễn thám,... Tôi xin cảm ơn các cán bộ Phịng Tài

ngun và Mơi trường quận Cầu Giấy, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã
cung cấp nhiều tài liệu hữu ích về khu vực nghiên cứu.
Tôi xin cảm ơn sự hỗ trợ từ đề tài QG.19.14 về nguồn nhân lực và kinh phí để
tơi có thể hồn thành các nội dung nghiên cứu tại quận Cầu Giấy.
Cuối cùng, tôi xin bày tỏ sự cảm ơn chân thành đến gia đình và bạn bè, đồng
nghiệp đã luôn giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình thực hiện luận án.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2021

Tác giả luận án
Lê Phương Thúy

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC................................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT......................................................................... iv
DANH MỤC BẢNG .................................................................................................. v
DANH MỤC HÌNH.................................................................................................. vi
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
Chương 1. TỔNG QUAN VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ
NGHIÊN CỨU .......................................................................................................... 6
1.1. TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ ................. 6

1.1.1. Khái niệm, nguồn gốc và đặc điểm đất ở tại đô thị ................................... 6
1.1.2. Các quan điểm về giá trị đất đai và đo lường giá trị đất đai..................... 7
1.1.3. Các phương pháp và kỹ thuật định giá đất .............................................. 15
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ........................................................... 24
1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN
VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG ........................................................................................ 28
1.2.1. Khái niệm Vị thế, Chất lượng và mối quan hệ giữa Vị thế
với Chất lượng ......................................................................................... 28
1.2.2. Quan điểm về giá trị đất đai với hai thành phần Vị thế
và Chất lượng .......................................................................................... 31
1.2.3. Các hướng nghiên cứu của lý thuyết Vị thế - Chất lượng ........................ 32
1.2.4. Mơ hình cấu trúc vị trí dân cư đô thị theo tiếp cận
Vị thế - Chất lượng .................................................................................. 34
1.2.5. Cách đo lường giá trị vị thế và giá trị chất lượng của đất đai ................ 36
1.2.6. Cực vị thế.................................................................................................. 37
1.2.7. Nhận xét về cách tiếp cận Vị thế - Chất lượng trong nghiên cứu
về giá đất ở tại đô thị ............................................................................... 43
i


1.3. KHUNG LÝ THUYẾT, QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG........ 45
1.3.1. Khung lý thuyết chung nghiên cứu về giá đất ở tại đô thị
theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng ............................................................ 45
1.3.2. Quy trình và phương pháp nghiên cứu .................................................... 46
TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 ........................................................................................... 52
Chương 2. XÂY DỰNG BỘ TIÊU CHÍ VÀ PHƯƠNG PHÁP NHẬN DẠNG
CỰC VỊ THẾ VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ CHẤT LƯỢNG ....................................................................................................... 53
2.1. XÂY DỰNG BỘ TIÊU CHÍ PHÂN LOẠI CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG ..... 53

2.1.1. Cơ sở khoa học xây dựng bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng ....................... 54
2.1.2. Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất ở Việt Nam....................................... 61
2.1.3. Xây dựng bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng ............................................. 65
2.2. PHƯƠNG PHÁP NHẬN DẠNG CỰC VỊ THẾ ĐỐI VỚI GIÁ ĐẤT Ở
TẠI ĐÔ THỊ ............................................................................................................. 69
2.2.1. Cách tiếp cận chung về nhận dạng cực vị thế .......................................... 69
2.2.2. Quy trình nhận dạng cực vị thế đối với giá đất ở tại đô thị ..................... 71
2.3. ỨNG DỤNG BỘ TIÊU CHÍ VÀ NHẬN DẠNG CỰC VỊ THẾ
TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ .............................................................. 80
TIỂU KẾT CHƯƠNG 2 ........................................................................................... 84
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở TẠI QUẬN CẦU GIẤY,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI THEO TIẾP CẬN VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG ............ 85
3.1. KHÁI QUÁT VỀ QUẬN CẦU GIẤY .............................................................. 85
3.1.1. Các yếu tố tự nhiên................................................................................... 85
3.1.2. Đặc điểm dịch vụ hệ sinh thái đô thị ........................................................ 86
3.1.3. Đặc điểm kinh tế, văn hóa, xã hội ............................................................ 87
3.1.4. Tình hình sử dụng đất, quản lý giá đất ở tại đô thị .................................. 90
ii


3.1.5. Các nghiên cứu về giá đất liên quan đến khu vực nghiên cứu................. 92
3.1.6. Đánh giá chung về những yếu tố chính có ảnh hưởng đến giá đất ở
tại đô thị của quận Cầu Giấy .................................................................. 93
3.2. DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU ................................................................................. 95
3.2.1. Điều tra, thu thập tài liệu, dữ liệu ............................................................ 95
3.2.2. Phân tích, xử lý tài liệu, dữ liệu ............................................................... 97
3.3. XÁC LẬP CẤU HÌNH KHƠNG GIAN ĐÔ THỊ QUẬN CẦU GIẤY THEO
MẠNG LƯỚI GIAO THÔNG ................................................................................. 99

3.4. NHẬN DẠNG CỰC VỊ THẾ VỀ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
QUẬN CẦU GIẤY................................................................................................. 102
3.4.1. Nhận dạng khái quát cực vị thế .............................................................. 102
3.4.2. Nhận dạng chi tiết cực vị thế .................................................................. 104
3.5. ỨNG DỤNG CÁC CỰC VỊ THẾ TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở
TẠI ĐÔ THỊ CỦA QUẬN CẦU GIẤY ................................................................. 119
3.5.1. Phân vùng vị thế ..................................................................................... 119
3.5.2. Thành lập bản đồ phân vùng giá đất ở tại đô thị của quận Cầu Giấy ........121
3.6. DỰ BÁO XU HƯỚNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ QUẬN CẦU GIẤY ....... 123
3.6.1. Dự báo xu hướng dịch chuyển cực vị thế mới ........................................ 123
3.6.2. Dự báo sự thay đổi giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy ...... 125
3.7. ĐỊNH HƯỚNG GIẢI PHÁP QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY ................................................................... 127
3.7.1. Đề xuất mơ hình chung quản lý giá đất ở tại đô thị ............................... 127
3.7.2. Đề xuất một số giải pháp quản lý giá đất ở tại đô thị trên địa bàn
quận Cầu Giấy ....................................................................................... 130
TIỂU KẾT CHƯƠNG 3 ......................................................................................... 134
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................................................. 135
DANH MỤC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ
LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ............................................................................. 138
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 139
PHỤ LỤC
iii


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nghĩa của từ


AHP

Analytical Hierachy Process (Quy trình phân tích thứ bậc)

ANP

Analytical Network Process (Quy trình phân tích mạng)

BĐS

Bất động sản

CNTT

Cơng nghệ thơng tin

CSDL

Cơ sở dữ liệu

GIS

Geographic Information System (Hệ thống thông tin địa lý)

HST

Hệ sinh thái

PTBV


Phát triển bền vững

SQTO

Status-Quality Trade Off theory (Lý thuyết Vị thế - Chất
lượng)

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

UQoL

Urban Quality of Life (Chất lượng cuộc sống đô thị)

iv


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Phương pháp điều tra thực địa trong luận án ........................................... 48
Bảng 1.2. Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia trong luận án ....................... 49
Bảng 2.1. Các nguyên tắc của bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở tại đô thị đáp ứng chất lượng cuộc sống đô thị ................................... 67
Bảng 2.2. Các tiêu chí thành phần và chỉ tiêu gợi ý của bộ tiêu chí phân loại
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị ........................................................... 68

Bảng 3.1. Thống kê số lượng mẫu điều tra trên địa bàn nghiên cứu........................ 96
Bảng 3.2. Thống kê giá trị cấu hình khơng gian của đường giao thơng
ở quận Cầu Giấy ..................................................................................................... 101
Bảng 3.3. Danh mục đề xuất các chỉ tiêu ảnh hưởng đến giá đất ở
tại đô thị quận Cầu Giấy ......................................................................................... 105
Bảng 3.4. Kết quả phân tích tương quan của các chỉ tiêu với giá đất ở tại đô thị .... 107
Bảng 3.5. Trọng số của các chỉ tiêu ....................................................................... 109
Bảng 3.6. Phân khoảng điểm của các chỉ tiêu thuộc nhóm khoảng cách
và nhóm phân khoảng theo giá trị trung bình ......................................................... 111
Bảng 3.7. Phân khoảng điểm cho các chỉ tiêu thuộc nhóm phân loại .................... 113

v


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Vị thế nơi ở, chất lượng nhà ở và đường ngưỡng... .... ............................ 30
Hình 1.2. Mơ hình William Alonso 1964 ................................................................ 35
Hình 1.3. Cấu trúc biểu diễn một thành phố đa cực của lý thuyết
Vị thế - Chất lượng ............................................................................................................. 36
Hình 1.4. Khung lý thuyết chung nghiên cứu về giá đất ở tại đô thị theo tiếp cận
Vị thế - Chất lượng ................................................................................................... 45
Hình 1.5. Quy trình nghiên cứu của luận án ............................................................ 45
Hình 2.1. Quy trình các bước xây dựng bộ tiêu chí phân loại các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị ............................................................................ 53
Hình 2.2. Các thành phần của chất lượng cuộc sống đơ thị ................................... 58
Hình 2.3. Cơ sở xây dựng bộ tiêu chí cho việc phân loại các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị ............................................................................ 59
Hình 2.4. Bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị
theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng .............................................................................. 65
Hình 2.5. Cấu trúc của bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

tại đơ thị .................................................................................................................... 66
Hình 2.6. Sơ đồ logic nhận dạng cực vị thế ............................................................. 70
Hình 2.7. Quy trình nhận dạng cực vị thế đối với giá đất ở tại đơ thị ..................... 72
Hình 2.8. Ví dụ minh họa giá trị kết nối .................................................................. 75
Hình 2.9. Minh họa giá trị tích hợp .......................................................................... 75
Hình 2.10. Quy trình phân tích ANP........................................................................ 77
Hình 2.11. Quy trình định giá hàng loạt đất ở tại đô thị theo tiếp cận
Vị thế - Chất lượng ................................................................................................... 81
Hình 2.12. Quá trình nội suy giá đất dựa trên chỉ số IUQoL ...................................... 83
Hình 3.1. Phân bố của các mẫu điều tra trên địa bàn nghiên cứu ............................ 97
Hình 3.2. Sơ đồ liên kết không gian quận Cầu Giấy trong thành phố Hà Nội
(phần nội thành) ...................................................................................................... 100
vi


Hình 3.3. Sơ đồ thể hiện giá trị tích hợp tổng thể quận Cầu Giấy ......................... 102
Hình 3.4. Sơ đồ thể hiện giá trị lưu lượng chuyển động tổng thể
quận Cầu Giấy......................................................................................................... 103
Hình 3.5. Sự phân bố giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận Cầu Giấy .................. 104
Hình 3.6. Mạng lưới quan hệ của các cụm và các chỉ tiêu..................................... 108
Hình 3.7. Kết quả phân tích 6 chỉ số thành phần ảnh hưởng đến giá đất ở
tại đơ thị quận Cầu Giấy ......................................................................................... 114
Hình 3.8. Kết quả chỉ số chất lượng cuộc sống đô thị ảnh hưởng đến giá đất ở
tại đô thị quận Cầu Giấy ......................................................................................... 116
Hình 3.9. Cực vị thế âm của khu vực Yên Hịa, Hoa Bằng, Hạ n ..................... 118
Hình 3.10. Sơ đồ phân vùng vị thế của quận Cầu Giấy ......................................... 120
Hình 3.11. Bản đồ phân vùng giá đất ở tại đô thị của quận Cầu Giấy năm 2019 .... 122
Hình 3.12. Biểu đồ cơ cấu giá đất ở tại đô thị của quận Cầu Giấy ........................ 123
Hình 3.13. Mối liên hệ giữa cực vị thế hiện tại, cực vị thế tiềm năng
trong tương lai và chỉ số UQoL .............................................................................. 124

Hình 3.14. Một số khu vực có chỉ số IUQoL và giá đất ở tại đơ thị
chưa tương đồng. ......................................................................................................... 126
Hình 3.15. Bốn trường hợp của mối quan hệ giá đất ở tại đô thị và chỉ số
chất lượng cuộc sống đô thị IUQoL ........................................................................... 126
Hình 3.16. Cấu trúc PSIR cho khái niệm chất lượng cuộc sống. ........................... 129
Hình 3.17. Sơ đồ chu trình quản lý giá đất ở tại đơ thị theo khung
phát triển bền vững ................................................................................................. 129
Hình 3.18. Cấu trúc CSDL giá đất tổng thể do luận án đề xuất ............................. 132
Hình 3.19. Mối quan hệ của các lớp trong CSDL giá đất ...................................... 132

vii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngày nay, trong đời sống của đô thị hiện đại, những yếu tố tạo nên giá trị của
một thửa đất hay bất động sản không chỉ được đo bằng sự thỏa mãn nhu cầu vật
chất, mà còn phải đáp ứng những mong muốn về mặt tinh thần, xã hội của con
người. Đã có một số tranh luận học thuật liên quan đến các lý thuyết truyền thống
và hiện đại về giá trị khi đề cập đến yếu tố lao động, tính khan hiếm, cung cầu, tâm
lý. Nhiều nghiên cứu về giá trị của đất đô thị chỉ ra tầm quan trọng của yếu tố vị trí,
mà gián tiếp liên quan đến cấu trúc khơng gian đơ thị [160]. Vì vậy, sẽ rất hữu ích
nếu như có một sự kết hợp giữa lý thuyết về giá trị nói chung và lý thuyết về cấu
trúc đô thị trong việc định giá đất ở đô thị. Lý thuyết Vị thế - Chất lượng được phát
triển từ năm 2000, có bản chất là sự giải thích cấu trúc động của dân cư thành phố
theo mơ hình đa cực dựa trên cơ sở mối quan hệ giữa hai thành tố là vị thế nơi ở và
chất lượng nhà ở [41]. Mỗi một cực hay còn gọi là trung tâm thể hiện mức độ hấp
dẫn cao nhất về một loại vị thế xã hội nhất định. Vị thế nơi ở mang tính chất phi vật
thể, đại diện cho văn hóa, tơn giáo, mơi trường, kinh tế,... Trong khi đó chất lượng
nhà ở mang tính chất vật thể, bao gồm các đặc điểm vật lý của ngôi nhà đảm bảo

việc sử dụng bình thường của một nơi ở [41]. Dưới lăng kính của lý thuyết Vị thế Chất lượng, các yếu tố tạo thành hoặc ảnh hưởng đến giá trị của một thửa đất hay
nhà ở tại đô thị được nhìn nhận một cách tách bạch, rõ ràng hơn và do đó giúp cho
việc định giá bất động sản (BĐS) được thuận lợi và khách quan hơn.
Hiện nay, quá trình đơ thị hóa đang tăng nhanh trên phạm vi tồn cầu, tạo ra
nhiều cơ hội cũng như thách thức về kinh tế, xã hội, môi trường,... Xu hướng sống
“xanh”, thân thiện với môi trường thúc đẩy các nhà quản lý, nhà đầu tư quan tâm
đến các yếu tố dịch vụ hệ sinh thái (HST) của đô thị (như cảnh quan xanh, kinh tế
đô thị xanh,...) để cải thiện chất lượng cuộc sống và hướng đến mục tiêu phát triển
bền vững (PTBV). Trong số nhiều nghiên cứu về chủ đề này, các nhà quy hoạch đơ
thị cũng góp phần về xây dựng các nguyên tắc quy hoạch theo các tiêu chí chất
lượng cuộc sống đô thị [93]. Những nghiên cứu về đo lường và phân tích chất lượng
1


cuộc sống đơ thị thơng qua mơ hình Hedonic dựa trên giá nhà đất đã rất phổ biến.
Một cách thông thường, ở những khu vực có các điều kiện sống tốt thì giá đất sẽ
cao và ngược lại. Tuy nhiên, tại thị trường Hà Nội, đã có những nghiên cứu ghi
nhận giá BĐS ở khu phố cổ rất cao, trong khi khu vực này có điều kiện sống kém
[124]. Rõ ràng, chúng ta vẫn cần một sự giải thích khoa học hơn cho các hiện tượng
này dưới góc độ bản chất của giá trị đất đai ở đô thị. Không chỉ là vấn đề thực tiễn
mà trong vấn đề quản lý đất đai nói chung, quản lý giá đất nói riêng, việc nắm bắt
được giá trị của đất đai cũng được coi là quản lý phần hồn của đất đai. Tuy nhiên,
hoạt động định giá đất và quản lý giá đất ở nước ta vẫn cịn có một số bất cập trong
cơ sở lý luận và phương pháp luận, thiếu tính cập nhật, vai trị cao của cảm tính
trong q trình ước lượng [171]. Điều này có thể dẫn đến một số hệ lụy như Nhà
nước bị giảm nguồn thu quan trọng từ đất, cơ quan quản lý có thể lúng túng khi đưa
ra các kết luận về giá đất khi bồi thường, nhiều tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến
đất đai,... Vì vậy, một sự kết nối giữa lý thuyết Vị thế - Chất lượng với các quan
điểm về PTBV, HST, chất lượng cuộc sống đô thị trong việc nhận diện các giá trị vị
thế và chất lượng của đất đai theo bộ tiêu chí có thể là một giải đáp phù hợp mà

thực tế cho đến nay, chưa có nghiên cứu nào thực hiện. Ngồi ra, định hướng ứng
dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai, quản lý giá đất là yêu cầu không thể
thiếu trong thời đại ngày nay. Những công nghệ, kỹ thuật định giá đất cần đáp ứng
khả năng phân tích nhiều yếu tố ảnh hưởng, số lượng các thửa đất định giá lớn, tiết
kiệm thời gian, mà vẫn đảm bảo độ tin cậy.
Tại những địa bàn có tốc độ đơ thị hóa cao, những vấn đề liên quan đến giá
đất luôn là vấn đề nóng trong đời sống đơ thị. Quận Cầu Giấy nằm ở phía tây Thủ
đơ Hà Nội, là cầu nối giữa các quận trung tâm như Ba Đình, Đống Đa với các quận
mới thành lập như Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm. Với xuất phát điểm là một vùng
đất nông nghiệp, sau hơn 20 năm xây dựng, quận Cầu Giấy hiện nay là một trong
những nơi phát triển năng động nhất của Hà Nội, có kết cấu hạ tầng đơ thị văn
minh, hiện đại. Quận có nhiều địa điểm hấp dẫn có khả năng thành cực vị thế với
các giá trị về dịch vụ HST cung cấp cảnh quan thiên nhiên, giải trí, dịch vụ văn hóa,
tâm linh và nhiều dịch vụ tiện ích khác của đơ thị. Nhìn chung, mặt bằng chất lượng
2


cuộc sống đô thị của Quận cao hơn so với nhiều quận khác. Điều này góp phần làm
cho thị trường BĐS tại đây rất thu hút với người dân, các nhà đầu tư. Tuy nhiên, đó
cũng là một thách thức với các nhà quản lý trong việc định giá đất nói riêng và quản
lý, điều tiết thị trường BĐS nói chung. Trên địa bàn Quận có nhiều dự án phát triển
đô thị cần phải thu hồi đất như các dự án mở rộng, kéo dài đường giao thông, xây
dựng hạ tầng xã hội,... Một trong những nguyên nhân gây ảnh hưởng đến giải phóng
mặt bằng, giải quyết khiếu kiện đất đai là bảng giá các loại đất trên địa bàn quận
Cầu Giấy được xây dựng chưa sát với thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên thị trường, cơ sở dữ liệu về thơng tin đất đai cịn hạn chế [39].
Với những luận cứ nêu trên, đề tài luận án “Nghiên cứu định giá đất ở tại đô
thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng, áp dụng thử nghiệm tại khu vực quận Cầu
Giấy, thành phố Hà Nội” có ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn cao.
2. Mục tiêu nghiên cứu

- Xác định được quy luật hình thành giá trị và những đóng góp của hai thành tố
vị thế và chất lượng trong giá trị của đất ở tại đơ thị.
- Xây dựng được bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng và quy trình nhận
dạng cực vị thế đối với giá đất ở tại đô thị.
- Nhận dạng được các cực vị thế và áp dụng trong định giá đất hàng loạt, dự báo
xu hướng biến động của giá đất và định hướng giải pháp quản lý giá đất ở tại đô thị
của quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
3. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Địa bàn nghiên cứu là quận Cầu Giấy, thành phố Hà
Nội và khu vực phụ cận.
- Phạm vi khoa học: Luận án nghiên cứu về các vấn đề sau:
+ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị theo quan điểm PTBV, tiếp
cận dịch vụ HST và chất lượng cuộc sống đô thị;
+ Cách thức nhận dạng các cực vị thế và sử dụng chúng trong định giá đất ở
tại đô thị, hỗ trợ điều tiết thị trường BĐS.
- Phạm vi thời gian: Dữ liệu của luận án được thu thập trong giai đoạn từ năm
2017 đến năm 2019.
3


4. Câu hỏi nghiên cứu
- Nguồn gốc sinh ra giá trị của đất ở tại đơ thị là gì? Lý thuyết Vị thế - Chất
lượng có đóng góp gì cho diễn giải và đo lường giá đất ở tại đô thị?
- Các tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đơ thị là gì?
Cách thức lượng hóa các ảnh hưởng của các yếu tố đó như thế nào?
- Cách thức nhận dạng các cực vị thế về giá đất ở tại đô thị như thế nào?
- Quận Cầu Giấy hiện nay có những cực vị thế nào về giá đất ở tại đô thị?
Tác động của các cực vị thế này đến giá đất ở tại đơ thị được lượng hóa như thế
nào? Có thể sử dụng các cực vị thế để dự báo và điều tiết giá đất ở tại đô thị
được không?

5. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan về giá trị, giá đất và định giá đất ở tại đô thị;
- Nghiên cứu nội dung và khả năng ứng dụng của lý thuyết Vị thế - Chất
lượng để luận giải về giá trị của đất ở tại đô thị;
- Nghiên cứu xây dựng bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
ở tại đô thị dựa trên tích hợp các quan điểm phát triển bền vững, tiếp cận dịch vụ hệ
sinh thái và tiếp cận chất lượng cuộc sống đơ thị;
- Xây dựng quy trình nhận dạng cực vị thế dựa trên lượng hóa mức độ ảnh
hưởng của các yếu tố đến giá đất ở tại đô thị;
- Thử nghiệm thực tế tại quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. Cụ thể: nghiên
cứu cấu hình khơng gian đô thị quận Cầu Giấy theo mạng lưới giao thông; nghiên
cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị quận Cầu Giấy, nghiên cứu nhận
dạng các cực vị thế tại quận Cầu Giấy, từ đó ứng dụng trong định giá đất và định
hướng giải pháp quản lý giá đất ở tại đô thị trên địa bàn Quận.
6. Điểm mới của luận án
- Điểm mới 1: Đã nhận diện đầy đủ hai thành tố Vị thế và Chất lượng trong giá
trị đất ở tại đô thị thơng qua bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
tại đô thị dựa trên tích hợp các quan điểm phát triển bền vững, tiếp cận dịch vụ hệ
sinh thái và tiếp cận chất lượng cuộc sống đô thị.
4


- Điểm mới 2: Đã nhận dạng được các cực vị thế về giá đất ở tại đô thị và các
kiểu quan hệ giữa giá đất ở với chỉ số chất lượng cuộc sống đô thị tại quận Cầu
Giấy, thành phố Hà Nội. Trên cơ sở đó dự báo xu hướng biến động và đề xuất giải
pháp quản lý giá đất ở tại đô thị trên địa bàn Quận.
7. Luận điểm bảo vệ
- Luận điểm 1: Giá trị của đất ở tại đô thị bao gồm 2 thành phần: Vị thế và
Chất lượng. Quan điểm phát triển bền vững, tiếp cận dịch vụ hệ sinh thái và tiếp cận
chất lượng cuộc sống đô thị là cơ sở để nhận diện đầy đủ hai thành phần này thơng

qua bộ tiêu chí phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị.
- Luận điểm 2: Quận Cầu Giấy hiện nay có 03 cực vị thế dương và 01 cực vị
thế âm về giá đất ở tại đô thị. Việc nhận dạng các cực vị thế này sẽ hỗ trợ cho công
tác định giá đất, dự báo xu hướng biến động của giá đất và điều tiết thị trường bất
động sản của Quận.
8. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Ý nghĩa khoa học: Luận án bổ sung và làm rõ cách tiếp cận vị thế - chất
lượng kết hợp với các tiếp cận về phát triển bền vững, dịch vụ hệ sinh thái, chất lượng
cuộc sống đô thị để xây dựng bộ tiêu chí phân loại và nhận dạng, lượng hóa các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị.
- Ý nghĩa thực tiễn: Luận án là tài liệu tham khảo hữu ích cho hoạch định các
chính sách về quy hoạch và quản lý đất đai, đô thị và thị trường bất động sản. Đồng
thời, các kết quả nghiên cứu của luận án có thể được sử dụng để hoàn thiện và phát
triển các phương pháp định giá đất ở tại đô thị.
9. Cấu trúc luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung của luận án được
trình bày trong 3 chương:
Chương 1: Tổng quan và cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu
Chương 2: Xây dựng bộ tiêu chí và phương pháp nhận dạng cực vị thế về giá
đất ở tại đô thị theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng
Chương 3: Kết quả nghiên cứu giá đất ở tại quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội
theo tiếp cận Vị thế - Chất lượng.
5


Chương 1. TỔNG QUAN VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
1.1.1. Khái niệm, nguồn gốc và đặc điểm đất ở tại đô thị
Theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2008/BXD, “đất đô thị là
đất nội thành phố, đất nội thị xã và đất thị trấn. Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy

hoạch và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị
được quản lý như đất đô thị” [12]. Một cách đơn giản, theo M.A. Quadeer (1981),
đất đô thị là đất được sử dụng hoặc kỳ vọng sẽ được sử dụng cho các hoạt động của
đô thị [170]. Trong hệ thống phân loại mục đích sử dụng đất của Việt Nam, đất ở tại
đô thị thuộc loại đất phi nơng nghiệp, với mục đích là đất ở [49]. Như vậy, đất ở tại
đô thị là một loại trong hệ thống phân loại mục đích sử dụng đất nói chung. Do đó, đất
ở tại đơ thị sẽ có những đặc điểm chung của đất đơ thị và có cả những đặc điểm riêng.
Về nguồn gốc, đất đơ thị (trong đó có đất ở tại đơ thị) có nguồn gốc chủ yếu từ
đất nông nghiệp do nền kinh tế đô thị phát triển, quy mô đô thị phải mở rộng ra
vùng nông nghiệp phụ cận [19, 28].
Xét về đặc điểm chung, đất đai có tính chất giới hạn về diện tích. Đối với đất ở
tại đơ thị thì tính chất khan hiếm này càng trở nên rõ ràng khi dân số đơ thị có xu
hướng tăng nhanh cả về mặt tự nhiên và mặt cơ học từ tỷ lệ nhập cư. Ngồi ra, đất ở
tại đơ thị cũng có những thuộc tính của đất đơ thị như: (1) Vị trí có ý nghĩa quan
trọng đặc biệt; (2) Phụ thuộc nhiều vào điều kiện giao thông và cơ sở hạ tầng; (3) Ít
hạn chế về quy mơ đầu tư tính theo diện tích; (4) Kết quả sử dụng đất đơ thị có tác
động mạnh đến mơi trường sinh thái và hiệu quả kinh tế sang đất đai ở vùng lân cận
theo cả chiều hướng có lợi và có hại [19, 28]. Ngồi ra, đất ở tại đơ thị cũng có
những đặc điểm riêng. Về mặt pháp lý, người sử dụng đất ở tại đơ thị (hộ gia đình,
cá nhân) có tối đa các quyền sử dụng đất. Theo Luật Đất đai năm 2013, đó là các
quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất [49]. Ngồi ra, đất ở tại đơ thị có thời hạn sử dụng
lâu dài. Mặc dù về mặt pháp lý, đất ở tại đơ thị có mục đích là ở, nhưng thực tế,
người sử dụng sẽ đa dạng hóa các loại hình sử dụng trên đất, ví dụ như kinh doanh
6


các dịch vụ về ăn uống, thời trang, y tế, giáo dục,... Trong nhiều trường hợp, các
loại hình kinh doanh này sẽ có tác động nhiều hơn đến vị thế và chất lượng của thửa
đất so với mục đích ban đầu là để ở. Nhìn chung, đất ở tại đơ thị là một thị trường

có nhiều giao dịch hơn cả so với các loại thị trường bất động sản khác.
1.1.2. Các quan điểm về giá trị đất đai và đo lường giá trị đất đai
1.1.2.1. Các quan điểm về giá trị đất đai
Giá trị là một phạm trù khá rộng và trừu tượng. Luận án sẽ tổng quan một số
quan điểm về lý luận giá trị với tư cách là đối tượng của kinh tế học và giới hạn
trong học thuyết kinh tế tư sản cổ điển Anh, học thuyết Mác – Lênin, học thuyết
kinh tế tân cổ điển, kinh tế học hành vi và marketing hiện đại. Một phần lý do vì
kinh tế chính trị tư sản cổ điển Anh là một trường phái khoa học được đánh giá có
nhiều đóng góp to lớn cho lịch sử tư tưởng kinh tế chung của loài người [4]. Học
thuyết kinh tế chính trị Mác – Lênin cũng được cho là sự kế thừa những tinh hoa
của nhân loại [4]; còn học thuyết tân cổ điển, kinh tế học hành vi và marketing hiện
đại là những học thuyết gần với thời đại ngày nay.
Đối với lý thuyết giá trị của kinh tế chính trị cổ điển, có một số trường phái
được xem xét là William Petty, Adam Smith, David Ricardo và Karl Marx. William
Petty (1623-1687) là người đến gần với ý tưởng rằng giá trị của một hàng hóa được
xác định bởi lượng lao động cần thiết sản xuất ra hàng hóa đó [128]. Theo Petty, các
yếu tố quyết định giá trị tự nhiên của hàng hóa được suy ra từ những nhân tố của
sản xuất là đất đai và lao động [97]. Một luận điểm nổi tiếng của ơng đó là “lao
động là cha còn đất đai là mẹ của của cải” [4]. Adam Smith (1723-1790) là người
đưa ra quan niệm về giá trị hàng hóa là do lao động hao phí tạo ra, lao động là thước
đo của giá trị [4]. Giá trị là tổng các chi phí sản xuất, bao gồm đất đai, vốn và lao
động [128]. Ông đã đưa ra thuật ngữ “giá trị sử dụng” và “giá trị trao đổi” và phân
biệt chúng, bác bỏ quan niệm cho rằng giá trị sử dụng quyết định giá trị trao đổi [4].
Ví dụ điển hình là nghịch lý kim cương – nước. Nước rất hữu ích với đời sống của
con người, nhưng lại có giá thị trường thấp trong khi kim cương có mức sử dụng
thấp nhưng có mức giá trị trao đổi cao. David Ricardo (1772-1823) đã kế thừa và
phát triển tư tưởng của A. Smith trong lý luận về giá trị - lao động. Ông cho rằng
7



giá trị của một hàng hóa là số lượng lao động tương đối cần thiết để sản xuất ra
hàng hóa đó [4, 156]. Có 2 điểm phát triển trong lý thuyết của Ricardo. Một là ông
không bao trùm tất cả các loại hàng hóa mà có loại trừ những hàng hóa mang tính
q hiếm (ví dụ như sách, tiền xu hiếm, rượu vang chất lượng tốt) vì giá trị của
chúng độc lập với lượng lao động ban đầu cần thiết để sản xuất và thay đổi theo sự
giàu có và xu hướng khác nhau của những người mong muốn sở hữu chúng [156].
Hai là theo ơng, lao động hao phí để sản xuất ra hàng hóa cịn bao gồm lao động cần
thiết trước đó để sản xuất ra các cơng cụ, dụng cụ dùng vào việc sản xuất. Điều đó
cũng có nghĩa là khi cơng nghệ sản xuất hàng hóa tốt hoặc thay đổi dịch vụ thì giá
trị của hàng hóa cũng thay đổi [156]. Lý thuyết về giá trị - lao động đến thời của
Karl Marx (1818-1883) được kế thừa và phát triển trọn vẹn. Theo Marx, thời gian
lao động xã hội cần thiết để sản xuất ra hàng hóa, được kết tinh trong hàng hóa tạo
ra giá trị [97, 159]. Marx là người đầu tiên phát hiện ra tính chất hai mặt của lao
động sản xuất hàng hóa: lao động cụ thể và lao động trừu tượng. Mỗi lao động cụ
thể tạo ra một loại giá trị sử dụng nhất định. Trong khi đó lao động trừu tượng là sự
tiêu hao sức lao động (bắp thịt, thần kinh) của con người tạo ra giá trị của hàng hóa.
Marx sử dụng lý thuyết giá trị - lao động để xác định nguồn gốc của lợi nhuận, giá
trị thặng dư và làm tiền đề cho những nghiên cứu lý luận khác như địa tô.
Như vậy, với quan điểm lý thuyết giá trị - lao động khi xét đến đất đai thì có
thể phân tích ở khía cạnh như sau. Đất đai nguyên thủy là một tài nguyên đặc biệt,
là một trong những yếu tố đầu vào của sản xuất hàng hóa. Nó có giá trị sử dụng,
nhưng khơng có giá trị trao đổi vì có trước con người và khơng phải do con người
tạo ra. Khi con người tác động lao động vào đất đai để sản xuất, phát triển thì thu
được lợi nhuận. Như vậy, giá trị đất đai nếu được tính theo quan điểm này thì bằng
giá trị đầu tư lao động trên đất.
Học thuyết kinh tế tân cổ điển mà đại diện tiêu biểu là lý thuyết giá trị cận
biên và lý thuyết cung cầu và giá cả tập trung phản ánh giá trị theo tiếp cận tâm lý
chủ quan [4, 128]. Lý thuyết giá trị cận biên đề cập đến giá trị của hàng hóa nào đó
đối với sự thỏa mãn nhu cầu của con người là chi phí của đơn vị hàng hóa cuối
được sản xuất [128, 156]. Hay có thể hiểu cơ sở giá trị của hàng hóa là tính hữu

8


dụng và sự khan hiếm [4, 182]. Đối với đất đai dường như hai đặc tính này rất phù
hợp vì đất đai đem lại nhiều lợi ích cho con người như là địa bàn sinh sống, làm
việc, sản xuất,… Đất đai có tính chất cố định và là nguồn tài nguyên có hạn, nên xu
hướng ngày càng khan hiếm. Alfred Marshall (1842-1924) cố gắng tích hợp những
lý luận tốt nhất của kinh tế cổ điển với những công cụ mới của trường phái cận biên
để giải thích giá trị theo tiếp cận cung và cầu. Theo Marshall, thời gian là một trong
những yếu tố quan trọng tác động đến việc xác định yếu tố nào ảnh hưởng đến giá
trị [128]. Nguyên tắc chung là trong thời gian ngắn hạn, nguồn cung cố định, giá trị
của hàng hóa được quyết định bởi yếu tố cầu. Ngược lại, trong giai đoạn dài hạn,
các điều kiện về chi phí sản xuất (yếu tố bên cung) quyết định giá trị [4, 97]. Giá cả
thị trường hay giá cả cân bằng là sự giao nhau của cung và cầu [4, 128]. Đối với đất
đai, nguồn cung là có giới hạn, trong khi nhu cầu thì ngày một tăng cao. Do vậy,
trong tương lai, giá trị của đất đai sẽ có xu hướng tăng lên.
Nếu như kinh tế cổ điển tìm thấy được những yếu tố quyết định đến giá trị
trong điều kiện của nền sản xuất hàng hóa thì kinh tế tân cổ điển lại tìm thấy những
yếu tố quyết định đến giá trị trong điều kiện trao đổi thị trường [156].
Một trong những trường phái kinh tế hiện đại ngày nay cũng đề cập đến giá trị
là kinh tế học hành vi với sự phối hợp giữa tâm lý học và kinh tế học. Richard
Thaler người được giải thưởng Nobel kinh tế năm 2017 đã đặt nền móng và xây
dựng phát triển kinh tế học hành vi trong suốt hơn 20 năm. Ông đã khám phá một
cách có hệ thống về hệ quả của các yếu tố xã hội như tính duy lý bị hạn chế, sở
thích xã hội và tính thiếu kiềm chế bản thân sẽ ảnh hưởng tới các quyết định của
mỗi cá nhân cũng như tới thị trường [181]. Và như vậy, theo quan điểm của kinh tế
học hành vi thì yếu tố tâm lý, sở thích của con người sẽ có tầm ảnh hưởng lớn đến
giá trị đất đai. Cũng theo Trần Thanh Hùng (2014), quan điểm về hành vi ứng xử
của con người liên quan đến đất đai rất cần thiết được nghiên cứu trong bối cảnh
quản lý đất đai hiện nay [25].

Theo quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, giá trị trao đổi của
sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vơ hình. Giá trị hữu hình phụ thuộc
vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa đó; giá trị vơ hình phụ thuộc
9


vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người. Giá trị đất đai cũng như giá trị thương
hiệu, phụ thuộc vào vị thế của đất đai, vị thế này ngự trị trong tâm tưởng, nguyện
vọng, tình cảm của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung [23, 54].
Như vậy, có thể nhận xét chung là quan điểm về giá trị của đất đai có nhiều
cách tiếp cận khác nhau. Nhưng theo xu hướng hiện nay, ngoài những yếu tố mang
tính hữu hình thì quan điểm về giá trị của đất đai cần được bổ sung về cách hành xử
của con người, hay cần phải thể hiện được yếu tố tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của
khách hàng nói riêng và xã hội nói chung. Đối với đất ở tại đô thị cũng áp dụng
quan điểm dựa trên hai thành phần vơ hình và hữu hình như vậy.
1.1.2.2. Các quan điểm về cách đo lường giá trị đất đai
Theo A. Myrick Freeman (2014), có hai tiếp cận chính trong việc đo lường giá
trị kinh tế của đất đai hay bất động sản là cách tiếp cận lý thuyết địa tô (Theory of
rents) và tiếp cận lý thuyết giá hưởng thụ (Hedonic price theory) [51].
a. Lý thuyết về địa tô
Địa tô được hiểu là sự hưởng lợi từ việc sở hữu ruộng đất [70]. Bản chất của
nó là phần lợi nhuận tăng thêm do sử dụng đất tạo ra và người sử dụng đất phải trả
cho chủ đất. Phần lợi nhuận tăng thêm này không chỉ phụ thuộc vào mức độ phì
nhiêu tự nhiên của đất đai [159], mà cịn từ lợi nhuận kinh doanh trên ruộng đất tốt
và trung bình so với ruộng đất xấu [4]. Marx (1894) là người đã đưa ra những khái
niệm đầy đủ hơn về địa tô trên cơ sở kế thừa và phát triển lý thuyết của Adam
Smith và Ricardo. Theo Marx, “địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch
ngoài lợi nhuận bình qn thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi
hơn. Nó là sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung thu được trên ruộng đất xấu
nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình” [70]. Địa tơ chênh

lệch có hai loại: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Ngồi địa tơ chênh lệch I
và II, Marx cịn đưa ra khái niệm địa tơ độc quyền và địa tơ tuyệt đối. Có thể nói
thời kỳ của Marx đã đưa ra những lý thuyết hoàn thiện về địa tơ. Tuy nhiên, thời kỳ
đó Marx vẫn nghiên cứu địa tô trong bối cảnh của nền sản xuất tư bản nơng nghiệp.
Vì vậy, những giải thích cho các dạng địa tơ ít nhiều vẫn bị bó hẹp với đối tượng
chủ yếu là lao động sản xuất trên đất nông nghiệp.
10


Ngày nay, khi nền kinh tế thị trường cũng như q trình đơ thị hóa ngày càng
phát triển, lý thuyết địa tô nên được vận dụng sáng tạo và mở rộng hơn, đặc biệt là
đối với đất phi nông nghiệp mà tiêu biểu là đất đô thị. Một trong số những lý thuyết
hiện đại giải thích địa tơ chênh lệch phải kể đến là mơ hình của Von Thunen, người
Đức (1826). Ơng cho rằng địa tơ chênh lệch khơng chỉ phụ thuộc vào điều kiện sản
xuất trên đất xấu nhất mà cịn phụ thuộc vào khoảng cách và chi phí vận chuyển
hàng hóa đến thị trường tiêu thụ [159]. Những thửa đất càng gần thị trường tiêu thụ
hơn thì có chi phí vận chuyển thấp hơn nên đương nhiên sẽ mang lại lợi nhuận cao
hơn. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch thực chất là sự hưởng lợi về mặt vị trí
của thửa đất [159].
Sự nhận thức về tầm quan trọng của vị trí hay địa điểm giữ một vai trị chủ đạo
trong q trình quyết định nơi kinh doanh, làm việc và cả nơi cư trú của con người.
Năm 1964, William Alonso ở Đại học Harvard đã dựa vào ý tưởng của Von
Thunnen để phát triển lý thuyết về mơ hình cấu trúc đơ thị dựa trên mức tiếp cận /
diện tích ở chủ yếu cho thành phố đơn cực [41]. Sự bổ sung của Alonso là ông đưa
ra được một số khả năng đánh đổi. Với một ngân khoản cố định, một số người sẵn
sàng trả chi phí đi lại / vận chuyển cao hơn khi lựa chọn sống xa trung tâm nhưng
đổi lại có thể làm chủ một thửa đất lớn hơn vì giá đất ở ngoại ơ rẻ hơn. Trong khi
đó, những người khác chọn thửa đất ở gần trung tâm, tiếp cận dễ hơn với các hoạt
động kinh doanh thương mại, có giá đắt hơn vì thế chật chội hơn, thì phải trả ít hơn
cho chi phí đi lại / vận chuyển. Đó chính là sự đánh đổi giữa mức tiếp cận / diện

tích sử dụng (access / space trade off), hay là sự đánh đổi giữa chi phí đi lại / vận
chuyển và chi phí diện tích sử dụng. Ngồi ra, theo ông, cường độ sử dụng đất và
những chi phí đầu tư trên đất cũng là nguồn phát sinh địa tô [159].
Von Wieser (1924) cho rằng địa tô đô thị là tiền th trả cho đất có vị trí ưu
việt được quyết định bởi năng lực chi trả và nguyện vọng chi trả của những người
sử dụng đất khác nhau (còn gọi là địa tô “độc chiếm”) [29]. Và như vậy, giá cả đất
đai đơ thị được tính tốn từ giá cả độc chiếm này với hình thức là mức địa tơ cao
nhất dự báo có thể đạt được trong tương lai. Quan điểm này có thể đưa ra cách nhìn
nhận về địa tơ đơ thị với hai hình thức: một là từ đặc tính của cơ cấu khơng gian đơ
11


thị, tạo ra cơ hội hình thành những khu vực hấp dẫn khác nhau với từng nhóm
người sử dụng; hai là dựa trên quyền tài sản đất đai tư hữu hoặc một hình thái đại
diện cho tư bản (như việc cấp giấy chứng nhận cho thửa đất) [29].
Capozza và Helsley (1989) cho rằng ở một mơ hình đơn giản, giá đất đơ thị có
bốn thành phần: giá trị của địa tơ đất nơng nghiệp, chi phí chuyển đổi, giá trị của
khả năng tiếp cận và giá trị gia tăng từ đất dự kiến trong tương lai [84].
Phụ lục 1 tóm tắt lại những khái niệm và ví dụ cụ thể về địa tô theo quan điểm
cổ điển và quan điểm hiện đại.
b. Lý thuyết giá hưởng thụ (Hedonic)
Lý thuyết về địa tô được coi như là nền tảng cơ bản để các nhà kinh tế hiện đại
ứng dụng trong các mơ hình tính tốn phục vụ đo lường và dự báo khả năng sinh lợi
của đất đai dựa trên những đặc tính mơi trường của chúng. Một trong những cách
tiếp cận hiện đại này là lý thuyết giá hưởng thụ (Hedonic). Liên quan đến khung lý
thuyết về Hedonic, cần tìm hiểu về lý thuyết chung và mơ hình giá Hedonic.
Hai tiếp cận đóng góp lớn trong lý luận về Hedonic là lý thuyết người tiêu
dùng “Consumer theory” của Lancaster (1966) và giá ẩn của Rosen (1974).
Lancaster (1966) cho rằng hàng hóa khơng trực tiếp mang lại tiện ích cho người tiêu
dùng mà là từ các đặc tính của hàng hóa đó [133]. Rosen (1974) đã đưa ra thuật ngữ

giá ẩn trong hàm giá Hedonic. Giá Hedonic là giá ẩn của các thuộc tính hàng hóa và
được bộc lộ qua việc quan sát giá tổng thể của các sản phẩm khác nhau cùng những
thuộc tính cụ thể đi kèm với chúng. Về mặt kinh tế, giá ẩn được ước tính bước đầu
bằng phân tích hồi quy trong xây dựng các chỉ số giá Hedonic [152]. Trong lĩnh vực
nhà ở, giá mua mà người mua tiềm năng sẵn sàng trả phụ thuộc vào sự tồn tại và
mức độ của một loạt các thuộc tính nhà ở bao gồm các nhóm: (1) đặc điểm cấu trúc
(diện tích thửa đất, số lượng phịng, khơng gian gara,...); (2) đặc điểm công cộng và
kinh tế xã hội địa phương (tỷ lệ thất nghiệp, chất lượng trường học, điều kiện xã
hội, chênh lệch lương,...); (3) đặc điểm môi trường và các yếu tố lân cận (chất lượng
không khí, tiếng ồn, cảnh quan,...); (4) đặc điểm vị trí và khả năng tiếp cận (tiếp cận
cửa hàng, đường phố chính, trung tâm đơ thị,...); (5) quyền pháp lý hoặc những giới
hạn pháp lý liên quan đến việc sử dụng bất động sản [169].
12


Có hai vấn đề cần quan tâm khi xây dựng hàm giá Hedonic là lựa chọn hàm
toán học và các biến đưa vào mơ hình. Malpezzi (2001) cho rằng hàm Hedonic về
cơ bản là hàm hồi quy của giá nhà với các thuộc tính là đơn vị cấu thành nên giá
nhà. Hàm có dạng R = f (S, N, L, C, T) trong đó R: giá nhà, S: các thuộc tính về cấu
trúc, N: các thuộc tính lân cận, L: thuộc tính vị trí trong thị trường, C: điều kiện hợp
đồng hay các tiện tích đi kèm, T: thời gian của giá bán được quan sát [139]. Những
nghiên cứu sử dụng mơ hình Hedonic trong việc xác định giá nhà / bất động sản có
thể kể đến là Blomquist & Worley (1981) [78], Jansen và cộng sự (2001) [120],
Fletcher và cộng sự (2004) [96], Król (2015) [131].
Janssen và các cộng sự (2001) cho rằng những nghiên cứu truyền thống về
việc sử dụng hàm giá Hedonic ước tính giá nhà cịn nhằm mục đích suy luận các giá
trị khơng thể quan sát của những thuộc tính khác nhau như chất lượng khơng khí,
tiếng ồn sân bay, cách tiếp cận trong việc đi lại (tàu hỏa, tàu điện ngầm hoặc đường
cao tốc) và các tiện nghi lân cận [120]. Chính vì vậy, mơ hình Hedonic cũng được
phát triển để đo lường chất lượng mơi trường khơng khí, nước, hay các dịch vụ hệ

sinh thái (chủ yếu là các không gian mở, dịch vụ văn hóa) tác động tới giá nhà. Một
số nghiên cứu kể đến là của Sudip Chattopadhyay (1999), Komarova (2009) về mơi
trường khơng khí [85, 130]; Guinet (2012) về mơi trường nước ngầm [105]; Poudyal
và cộng sự (2009), Panduro và Veie (2013) về dịch vụ hệ sinh thái [82, 150].
Ở Việt Nam, những nghiên cứu ứng dụng mơ hình Hedonic trong định giá
BĐS cũng rất phổ biến. Tiêu biểu là nghiên cứu luận án tiến sĩ của Lục Mạnh Hiển
(2014) sử dụng mơ hình Hedonic làm giải pháp xây dựng mơ hình hồi quy định giá
nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh
doanh nhà ở. Trong hàm toán học của kết quả có 5 yếu tố ảnh hưởng đến giá chung
cư thương mại là khoảng cách từ chung cư đến trung tâm thành phố, giá thành, an
ninh, khoảng cách từ chung cư đến trung tâm mua sắm và môi trường sinh thái [20].
Nguyễn Quốc Nghi và các cộng sự (2012) đã ứng dụng mơ hình Hedonic để xác
định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê ở thành phố Cần Thơ. Với 210
mẫu quan sát, nghiên cứu đã xác định được 6 biến số trong mơ hình và chỉ ra được
yếu tố có tác động mạnh nhất đến giá nhà cho thuê hiện tại là giá cho thuê trước đây
13


[37]. Không chỉ dừng lại ở các nghiên cứu về Hedonic tuyến tính truyền thống, Trần
Đức Quỳnh và Bùi Nguyên Hạnh (2015) đã phát triển mơ hình Hedonic ở dạng mơ
hình bậc hai kèm theo kỹ thuật phạt để có thể tối ưu việc lựa chọn các đặc trưng ảnh
hưởng đến giá đất [50]. Nghiên cứu được thử nghiệm ở địa bàn quận Long Biên và
cho thấy phương pháp đề xuất có thể ước lượng sai số trung bình 23,31% và rất có
tiềm năng phát triển [50].
Tóm lại, một cách đơn giản có thể nói mơ hình Hedonic là một mơ hình hồi
quy của giá trị BĐS dựa trên những đặc tính liên quan đến BĐS đó. Trong đó, từng
biến độc lập đại diện cho những đặc điểm riêng biệt và các hệ số trong kết quả của
mơ hình là giá tiềm ẩn của những đặc điểm này.
Lý thuyết về địa tô là cơ sở để luận án trả lời cho câu hỏi nguồn gốc giá trị của
đất đai nói chung và đất ở tại đơ thị nói riêng, đó là địa tô phi nông nghiệp (hoặc địa

tô đô thị). Trong đó, mơ hình về cấu trúc đơ thị với các trung tâm thành phố và khả
năng tiếp cận tới các trung tâm cũng như các tiện ích đơ thị là những yếu tố góp
phần làm phát sinh địa tơ. Trong khi đó, lý thuyết giá hưởng thụ là cơ sở để luận án
ứng dụng công nghệ trong đo lường giá trị của đất đai.
Kết quả của việc đo lường giá trị đất được thể hiện ở hình thái tiền tệ, hay cịn
gọi là giá đất. Giá đất nói chung và giá đất ở tại đơ thị nói riêng (sau đây gọi chung
là giá đất) chính là một thuật ngữ thuộc về giá cả (price). Giá cả là một chỉ thị tương
đối của giá trị trong từng điều kiện cụ thể [118]. Giá đất có thể thể hiện bằng, lớn
hơn hoặc thấp hơn so với giá trị của đất tùy từng điều kiện thị trường khác nhau.
Theo Luật Đất đai năm 2013, “giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một
đơn vị diện tích đất”. “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử
dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [49].
Trong nghiên cứu này, giá đất được hiểu theo định nghĩa của Luật Đất đai
năm 2013. Vì đất đai là một tài sản đặc biệt nên giá đất có những đặc điểm khác với
giá các tài sản thông thường khác. Đó là: (1) giá đất chỉ là một sự ước tính, khơng
thể tính đúng, tính đủ được hết giá trị vốn có của đất đai; (2) giá đất chứa đựng yếu
tố địa phương, yếu tố xã hội đặc biệt là trong lĩnh vực tạo ra nhu yếu phẩm duy trì
cuộc sống con người cũng như góp phần tạo ra mơi trường sinh thái; (3) Giá đất
14