BỘ GIÁO DỤC VẰ ĐẰO TẠO

NGÂN HẰNG NHẰ Nước VIỆT NAM

HỌC ViỆN NGÂN HÀNG
.......................................

LÊ PHƯƠNG MAI

GIAI PHAP NÂNG CAO CHAT LƯỢNG
THAM ĐỊNH GIA TAI SAN TRONG HOẠT ĐỘNG CAP TÍN DUNG
TẠI CAC CỦNG TY THAM ĐỊNH GIA ở VIỆT NAM

LUẬN VÀN THẠC SỸ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2014


NGÂN HẰNG NHẰ Nước VIỆT NAM

HỌC ViỆN NGÂN HÀNG
........M∙GT......

LÊ PHƯƠNG MAI

GIAI PHAP NÂNG CAO CHAT LƯỢNG
THAM ĐỊNH GIA TAI SAN TRONG HOẠT ĐỘNG CAP TÍN DUNG
TẠI CAC CỦNG TY THAM ĐỊNH GIA ở VIỆT NAM
CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
MÃ số: 60 34 02 01

LUẬN VÀN THẠC SỸ KINH TẾ

Ng—ời h—ớng dan khoa học:
TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

HÀ NỘI - 2014


LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng em, được
thựchiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu tình hình thực tế tại các
Cơng ty thẩm định giá nói chung, tại Cơng ty TNHH thẩm định
giáVinacontrol nói riêng, và dưới sự hướng dẫn của TS.Phạm Tiến Đạt.
Những thông tin số liệu trong luận án được trích dẫn trung thực từ
những tài liệu do đơn vị thực tập cung cấp.
Nếu có bất kỳ gian lận nào em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trướcnhà
trường, khoa Sau đại học và hội đồng bảo vệ luận văn thạc sĩ

Hà nội, ngày tháng năm 2014
Học viên

Lê Phương Mai


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ VÀ SƠ ĐỒ

LỜI MỞ ĐẦU................................................................................................1
CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ
TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG TẠI CÁC CƠNG TY
THẨM ĐỊNH GIÁ..........................................................................................4
1.1.

TỔNG QUAN VỀ CÁC TỔ CHỨC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI

SẢN.. 4
1.1.1. Khái niệm về tổ chức thẩm định giá tài sản.................................... 4
1.1.2. Đặc điểm hoạt động của các tổ chức thẩm định giá tài sản.............4
1.1.3. Nguyên tắc hoạt động của các tổ chức thẩm định giá tài sản..........9
1.2.

LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ

TÀI
SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN
HÀNG THUƠNG MẠI..............................................................................12
1.2.1. Tổng quan về tình hình hoạt động cấp tín dụng tại các ngân
hàng thương mại.........................................................................................12
1.2.2. Lý luận chung về chất lượng thẩm định giá tài sản.........................15
1.2.3. Chất lượng thẩm định giá tài sản trong hoạt động cấp tín dụng của
các ngân hàng thương mại tại các Công ty thẩm định giá..........................30
1.2.4. Các tiêu chí đánh giá chất lượng thẩm định giá.............................. 32
1.3.

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHẤT LƯỢNG THẨM

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG TẠI

CÁC CƠNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ.........................................................35
1.3.1. Nhóm nhân tố khách quan...............................................................35


Tóm tắt chương 1..........................................................................................41
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI
SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG TẠI CÁC CÔNG TY
THẨM ĐỊNH GIÁ.........................................................................................42
2.1.

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC CƠNG

TY
THẨM ĐỊNH GIÁ.....................................................................................42
2.1.1................................................................................................Sự
hình thành và phát triển của các công ty thẩm định giá.............42
2.1.2.

Các căn cứ pháp lý cho hoạt động TĐG của các tổ chức

thẩm định
giá tài sản ở Việt Nam................................................................................44
2.2.

THỰC TRẠNG VỀ CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI

SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG TẠI CÁC CƠNG TY THẨM
ĐỊNH GIÁ...................................................................................................45
2.2.1.


Thực trạng về chất lượng cấp tín dụng của các ngân hàng

thương mại................................................................................................. 45
2.2.2.

Thực trạng chất lượng thẩm định giá tài sản trong hoạt

động cấp tín
dụng tại các Công ty thẩm định giá ở Việt Nam........................................48
2.3.

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH

GIÁ
TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG TẠI CÁC CƠNG
TY THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM......................................................61
2.3.1................................................................................................Kết
quả đạt được...............................................................................61
2.3.2................................................................................................Cá


GIAN TỚI...................................................................................................68
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
3.1.1. Tiềm năng phát triển hoạt động thẩm định giá tài sản trong hoạt
động
cấp tín dụng tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam.............................68
3.1.2. Định hướng nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản trong hoạt
động cấp tín dụng thời gian tới...................................................................69
3.2.


GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ

TÀI
SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG TẠI CÁC CƠNG TY
THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM.............................................................70
3.2.1. Hoàn thiện hành lang pháp lý......................................................... 70
3.2.2. Nâng cao chất lượng công tác đào tạo nguồn nhân lực cho ngành
thẩm định giá.............................................................................................. 73
3.2.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ cho thẩm định giá........................74
3.2.4. Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá..........................................75
3.2.5. Hồn thiện quy trình thẩm định giá.................................................78
3.3..............................................................................................................M
ỘT SỐ ĐỀ XUẤT, KIẾN NGHỊ........................................................79
3.3.1. Về phía Hội thẩm định giá Việt Nam..............................................79
3.3.2. Về phía các ngân hàng thương mại.................................................81
3.3.3. Về phía khách hàng thuê tổ chức thẩm định giá tài sản..................81
82
TừTóm
viếttắt
tắtchương 3..........................................................................................
Nội dung

STT
1

CP

Cổ phần


2

NHNN

Ngân hàng nhà nước

3

NHTM

Ngân hàng thương mại

4

TCTĐGTS

Tổ chức thẩm định giá tài sản

5

TĐG

Thẩm định giá

6

TĐGTS

Thẩm định giá tài sản



7

TMCP

Thương mại cổ phần

8

VinacontrolPV

Công ty TNHH Thẩm định giá Vinacontrol

9

TNHH

Trách nhi ệm hữu hạn



DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐÒ VÀ SƠ ĐÒ

1. Bảng:
Bảng 2.1: Dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế và tốc độ tăng trưởng.............46
2. Biểu đồ:
Biểu đồ 2.1: Tỷ lệ nợ xấu trong dự nợ tín dụng năm 2012............................. 47
Biểu đồ 2.2: Tỷ lệ nợ xấu trong dư nợ tín dụng năm 2013............................. 47

3. Sơ đồ:

Sơ đồ 1.1: Mơ hình phổ biến tại TCTĐGTS...................................................5
Sơ đồ 1.2: Sơ đồ tổ chức Vinacontrol PV.......................................................5
Sơ đồ 2.1: Quy trình thẩm định giá tài sản của Vinacontrol PV.....................58


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu:
Theo thống kê hàng năm, tình hình nợ xấu tại các ngân hàng thương
mại (NHTM) ở Việt Nam không ngừng tăng nhanh từ đầu năm 2008. Tính từ
năm 2008 đến tháng 06/2012 thì nợ xấu của hệ thống khối NHTM nhà nước
chiếm 3,96% tổng dư nợ, tương đương với 54.900 tỷ đồng, còn với khối
NHTM cổ phần chiếm 4,54% tổng dư nợ, tương đương 41.000 tỷ đồng. Thực
tế nợ xấu ngày càng tăng như vậy đã dẫn đến rất nhiều vấn đề cần quan tâm,
trong đó việc xác định có bao nhiêu phần trăm nợ xấu có tài sản bảo đảm cho
khoản vay và giá trị của tài sản bảo đảm bằng bao nhiêu phần trăm các khoản
nợ là một dấu hỏi lớn. Việc định giá tài sản bảo đảm có giá trị cao hơn giá trị
thựctế thì việc nợ xấu là khó tránh khỏi. Với một thời gian dài hoạt động như
vậy, cho đến khi tình hình hoạt động của khối NHTM bắt đầu có dấu hiệu bất
ổn thì hoạt động thẩm định giá (TĐG) mới được đưa ra và cân nhắc tới vai
trịcủa nó trong hoạt động cấp tín dụng.
Mặt khác, tính đến nay thì hoạt động TĐG ở nước mới được hình thành
giai đoạn đầu, về kinh nghiệm còn non yếu, cơ sở pháp lý và việc đào tạo bồi
dưỡng chuyên ngành TĐG đang trong giai đoạn hồn thiện, phát triển,... Do
đó, thực trạng hoạt động TĐG còn rất nhiều những tồn tại bất cập ảnh
hưởngđến chất lượng thẩm định giá tài sản (TĐGTS) ở nước ta. Nó ảnh
hưởng trựctiếp và gián tiếp đến nhiều hoạt động trong nền kinh tế nói chung,
và hoạt động cho vay nói riêng - hoạt động chính quyết định sự phát triển bền
vững của các NHTM.

Từ những lý do nêu trên, em xin chọn đề tài “Giảipháp nâng cao chất lượng
thẩm định giá tài sản trong hoạt động cấp tín dụng tại các công ty thẩm
định giá ở Việt Nam"


2

2. Mục đích nghiên cứu:
Thứ nhất, hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về lĩnh vực
TĐGTS làm cơ sở nghiên cứu thực trạng TĐGTS trong hoạt động cấp tín
dụngcủa các NTHM tại các cơng ty TĐG ở Việt Nam.
Thứ hai, trên cơ sở khảo sát thực trạng của ngành TĐG, đề xuất các
giảipháp nâng cao chất lượng TĐGTS trong hoạt động cấp tín dụng của các
NHTM tại các công ty TĐG ở Việt Nam.
3. Đối tượng nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng

đến chất lượng

TĐGTStrong hoạt động cấp tín dụng của các NHTM tại các công ty TĐG ở
Việt
Nam.
Phạm vi nghiên cứu: Luận án nghiên cứu về thực trạng TĐGTS
tronghoạt cấp tín dụng của các NHTM tại các cơng ty TĐG ở Việt Nam.
Cácvấn đề nghiên cứu đi sâu vào từng lĩnh vực TĐGTS với mục đích khác
sẽđược giải quyết ở các nghiên cứu khác.
Thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu chất lượng TĐGTS trong hoạt
độngcấp tín dụng của các NHTM tại các công ty TĐG từ trước tới nay,
đặcbiệt vào các năm biến động lớn trong khoảng từ năm 2009-2013.
4. Phương pháp nghiên cứu:

Luận án sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Thống kê kinh nghiệm,
so sánh, phân tích,...
-

Phương pháp thống kê nghiên cứu: thống kê các số liệu, tài liệu liên
quan đến tình hình TĐGTS trong hoạt động cấp tín dụng của các
NHTMtại
các cơng ty TĐG ở Việt Nam.

-

Phương pháp so sánh: được sử dụng để xác định xu hướng, mức


3

- Phương pháp phân tích: được sử dụng để xử lý và phân tích các số

liệu đã thu thập được và sau khi tính tốn, so sánh.
5. Bố cục của luận văn:
Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận, Mục lục, Danh mục các chữ viết
tắt,Danh mục các biểu đồ, Danh mục các bảng biểu, Danh mục tài liệu tham
khảo, nội dung luận văn đươc trình bày trong 3 chương:
Chương 1: Lý luận chung về chất lượng TĐGTS trong hoạt động cấp
tín dụng tại các cơng ty TĐG.
Chương 2: Thực trạng chất lượng TĐGTS trong hoạt động cấp tín
dụng tại các công ty TĐG.
Chương 3: Giải pháp nâng cao chất lượng TĐGTS trong hoạt
độngcấp tín dụng tại các cơng ty TĐG.



4

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHẤT LƯỢNG THẢM ĐỊNH GIÁ
TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG
TẠI CÁC CƠNG TY THẢM ĐỊNH GIÁ
1.1.

TỔNG QUAN VỀ CÁC TỔ CHỨC THẢM ĐỊNH GIÁ TÀI

SẢN
1.1.1.

Khái niệm về tổ chức thẩm định giá tài sản

về phương diện sản xuất, tổ chức thẩm định giá tài sản (TCTĐGTS)
làmột tập thể người với người, trong đó có người lãnh đạo và người bị lãnh
đạo, nhưng cùng chung mục đích là làm dịch vụ TĐGTS và được hưởng phí
dịchvụ cho cơng việc đó.
Về phương diện kinh tế vĩ mô, TCTĐGTS là một tế bào kinh tế của
mộtquốc gia. Do vậy sự lành mạnh tế bào này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự
lành mạnh của nền kinh tế quốc gia.
Tóm lại, TCTĐGTS được hiểu theo cách chung nhất là: Tổ chức tư
vấntài chính được thành lập hợp pháp và được cơ quan quản lí Nhà Nước
cấpgiấy phép thực hiện chức năng TĐG.
1.1.2.

Đặc điểm hoạt động của các tổ chức thẩm định giá tài sản


Những đặc điểm của TCTĐGTS đã tác động không nhỏ tới hoạt động
TĐGTS, chủ yếu thể hiện ở những đặc điểm sau:
1.1.2.1. Đặc điểm về tổ chức bộ máy:
Hình thức pháp lý của TCTĐGTS có thể là cơng ty cổ phần, cơng ty
trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân. Mỗi loại
hìnhnày đều có lợi thế và bất lợi riêng, song đa số các nước quy định loại hình
TCTĐGTS là công ty cổ phần hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn, vì thực
tếhai loại hình tổ chức này có những lợi thế về quyền sở hữu, quản trị
điềuhành, huy động vốn.


5

Hiện nay, mơ hình phổ biến cho TCTĐGTS như sau:

Cụ thể, đối với Công ty TNHH Thẩm định giá Vinacontrol
(Vinacontrol PV) thì mơ hình tổ chức được thể hiện như sau:

Sơ đồ 1.2: Sơ đồ tổ chức Vinacontrol PV


6

1.1.2.2. Đặc điểm về sản phẩm
- Sản phẩm của TCTĐGTS là

chínhphân biệt sản phẩm định giá với

sản phẩm vơ hình. Đây là đặc điểm
sản phẩm của các ngành sản xuất vật


chấtkhác trong nền kinh tế quốc dân. Chất lượng sản phẩm chỉ được đánh
giátrong và sau khi sử dụng, thậm chí việc đánh giá chất lượng sản phẩm
khókhăn ngay khi khách hàng đang sử dụng chúng. Do đặc tính vơ hình của
sản phẩm nên trong hoạt động TĐGTS phải dựa trên lòng tin. Các nhà cung
cấpdịch vụ thường chú ý tới việc củng cố niềm tin đối với khách hàng bằng
cách nâng cao chất lượng dịch vụ, nâng cao hình ảnh, uy tín, tạo điều kiện
kháchhàng tham gia vào hoạt động tuyên truyền cho TCTĐGTS.
Theo quy định hiện hành cũng như chuẩn mực và thông lệ quốc tế, sản
phẩm định giá nói chung bao gồm:
+ Báo cáo TĐGTS: là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến
chính thức của thẩm định viên về q trình thực hiện TĐGTS, mức giá trị của
doanh nghiệp mà khách hàng yêu cầu định giá.
+ Hồ sơ TĐGTS: là các tài liệu có liên quan đến cơng việc TĐG
dothẩm định viên thu thập, lập ra, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá
trìnhthực hiện định giá. Tài liệu trong hồ sơ TĐGTS phải được thể hiện trên
giấy, phim ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện
hành.
+ Chứng thư TĐGTS: là văn bản do TCTĐGTS lập nhằm công bố cho
khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết
quảTĐGTS.
Đối với sản phẩm định giá, giá trị không nằm ở số lượng trang giấy
đượcin mà phụ thuộc vào hàm lượng chất xám để làm hài lòng khách hàng
màthẩm định viên đã thể hiện ở trong đó. Bởi vậy, các TCTĐGTS có quyền


7

địi hỏi mức chi phí đủ để bù đắp hao phí lao động của thẩm định viên bỏ ra
để có sản phẩm trên.

-

Sản phẩm định giá tài sản có tính chất đơn chiếc, riêng lẻ. Điều này
làdo khơng có doanh nghiệp nào hồn tồn giống nhau. Chính đặc điểm
này
đã tác động đến TCTĐGTS trong việc xác định mục tiêu, phương pháp,
quytrình và tổ chức thực hiện xác định giá trị cho phù hợp với loại hình
doanh
nghiệp, ngành và lĩnh vực hoạt động chính của doanh nghiệp.

-

Thời gian sử dụng hữu ích của sản phẩm định giá thường ngắn. Giá
trịtài sản được xác định dựa trên cơ sở các thông tin thu thập được tính
đến
thời điểm TĐG. Giá trị tài sản được TĐG ln phụ thuộc vào nhiều yếu
tố
bênngồi và những yếu tố đó ln biến động khơng ngừng. Ví dụ như
máy
mócthiết bị phụ thuộc vào độ hao mịn của tài sản, chất lượng còn lại,
giá

cả

thị trường, ...Đối với bất động sản thì phụ thuộc vào tâm lý người tiêu
dùng,mức tiêu dùng, mức ổn định của nền kinh tế quốc dân, chỉ số
CPI,

...


Bởi vậy, nếu thời gian sử dụng hữu ích của sản phẩm định giá càng dài
thì

các

thơngtin mới đối với tài sản đó càng nhiều, và đến một lúc nào đó giá trị
tài
sản đã được cơng bố sẽ khơng cịn phù hợp trong điều kiện mới nữa.
-

Giá cả của sản phẩm định giá luôn được xác định trước khi tiến
hànhthực hiện vụ việc TĐG - cịn gọi là phí dịch vụ TĐG, thông thường


8

cần phải cómột lượng phí dự phịng rủi ro nhất định để hình thành quỹ dự
phịng rủi ronghề nghiệp trong hoạt động TĐGTS.
1.1.2.3. Đặc điểm hoạt động kinh doanh
-

Do hệ thống khách hàng của các TCTĐGTS riêng lẻ, dàn trải ở
nhiềuđịa điểm khác nhau nên nhân lực của TCTĐGTS và công cụ lao
động

phải

di chuyển từ nơi này đến nơi khác. Đồng thời các TCTĐGTS thường
thực


hiện

TĐGTS cho nhiều khách hàng trong cùng một thời điểm; Do đó việc
quản

lý,

hạch tốn chi tiết chi phí trực tiếp và gián tiếp liên quan đến từng hợp
đồng

TĐG

phải được thống nhất để đảm bảo tính trung thực và hợp lý của chi
phíthực

hiện

hợp đồng. Ngồi ra, do tính chất đồng thời thực hiện nhiều hợp đồng ở
các

địa

điểm khác, các TCTĐGTS phải đảm bảo tránh gây lãng phí cả về thời
gian

và

nhân lực. Như vậy, hiệu quả kinh tế cũng như chất lượng dịch vụ phụ
thuộc


rất

lớn vào việc quy trình thực hiện của các TCTĐGTS như thế nào.
-

Quá trình TĐGTS của TCTĐGTS địi hỏi tỉ mỉ, chính xác với sự cẩn
trọng nhất và đặc biệt không được phạm một sai lầm nào có ảnh hưởng
quan
trọng tới kết quả TĐG. Các TCTĐGTS khơng nên có dấu hiệu vơ tâm,
hoặccẩu thả, chỉ cần một loạt những sai sót nhỏ, xét riêng lẻ, có thể
khơng


9

- Q trình cung cấp dịch vụ TĐGTS ln đồng thời có sự tham gia

của khách hàng và khơng có sản phẩm dở dang, dự trữ lưu kho như đối với
hoạt động sản xuất kinh doanh khác. Sản phẩm được cung ứng trực tiếp cho
ngườisử dụng khi và chỉ khi khác hàng có nhu cầu.
1.1.2.4. Đặc điểm về nhân sự và đội ngũ lãnh đạo
Đây là lĩnh vực có nghiệp vụ phức tạp, có độ rủi ro cao, mức độ
ảnhhưởng tới đời sống kinh tế xã hội lớn nên đòi hỏi nhân viên và lãnh đạo
TCTĐGTS phải là người có trình độ nhất định, có tư cách đạo đức
nghềnghiệp và có chứng chỉ hành nghề do cơ quan có thẩm quyền cấp. Bên
cạnhđó, hoạt động TĐGTS liên quan đến từng mặt hàng, đặc điểm riêng biệt
của từng loại tài sản, cho nên địi hỏi phải có đội ngũ chun gia am hiểu, tư
vấn, công tác viên trong nhiều lĩnh vực đặc thù để đảm bảo chất lượng công
việc.
1.1.1.5. Đặc điểm về cơ sở vật chất kỹ thuật

Để thực hiện hoạt động TĐGTS, các TCTĐGTS không phải đầu tư
nhiều cho nhu cầu về trang thiết bị, cơ sở vật chất quá lớn như các lĩnh vựcsản
xuất kinh doanh. Nhưng đòi hỏi phải đầu tư lớn vào hệ thống thông tin,xây
dựng phần mềm lưu trữ cơ sở dữ liệu phục vụ hoạt động TĐG đối với bấtkì
tài sản lớn hay nhỏ, có mức độ phức tạp cao. Những tài sản vơ hình đó nếu
được TCTĐGTS thường xun đầu tư, nâng cấp thì sẽ giúp cho hoạt động
TĐGTS rất thuận lợi và đồng thời giá trị của tài sản đó mang lại sẽ lớn hơn rất
nhiều lần so với chi phí đầu tư.
1.1.3.

Nguyên tắc hoạt động của các tổ chức thẩm định giá tài sản

Nguyên tắc được hiểu một cách chung nhất là những điều cơ bản
đượcđịnh ra bắt buộc tổ chức và cá nhân nhất thiết phải tuân theo. Nguyên


10

tắcđược hình thành dựa trên những cơ sở khách quan, tn theo có ảnh hưởng
tới quyền lợi, lợi ích của đối tượng sử dụng kết quả TĐG.
1.1.3.1. Nguyên tắc về năng lực chuyên môn
Năng lực chuyên môn phản ánh khả năng hồn thành cơng việc
TĐGvới độ tin cậy cao nhất. Các nước đều ban hành quy định trách nhiệm về
mặt chuyên môn trong khi thực hiện TĐGTS với những nội dung sau:
-

TCTĐGTS có trách nhiệm khơng ngừng nâng cao kiến thức
chuyênmôn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trường
pháp
lý vàứng dụng các tiến độ kỹ thuật để đáp ứng yêu cầu việc TĐGTS

phải

thực

hiện định giá theo những kỹ thuật và tiêu chuẩn chun mơn nhất định.
-

Có quy trình nghiệp vụ về TĐGTS phải phù hợp với các quy địnhcủa
pháp luật.

-

Đáp ứng các tiêu chí về số lượng, chất lượng của đội ngũ nhân
viênlàm việc trong lĩnh vực, ngành nghề mà tổ chức đang hoạt động.

-

Tổ chức định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm nghề nghiệp đối
vớihoạt động TĐGTS hoặc trích lập quỹ dự phịng rủi ro nghề nghiệp.

1.1.3.2. Nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp
Luật pháp các nước nói chung và tại Việt Nam nói riêng cũng đưa ra
các tiêu chuẩn về đạo đức nghề nghiệp và bắt buộc TCTĐGTS phải tuân thủ
bao gồm:
-

Độc lập, công khai, minh bạch: Trong q trình TĐGTS,
TCTĐGTSphải thực sự khơng bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ
lợi


ích

vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách
quan
trong qtrình TĐGTS. Ngồi ra, trong q trình TĐGTS nếu có sự hạn


11

thể hiện rõ trong kết quả TĐG để giảm bớt những mâu thuẫn lợi ích tiềm tàng
có thểphát sinh.
-

Kháchquan: Đây là nguyên tắc rất quan trọng khi TĐGTS
vìTCTĐGTS đứng ra thay mặt xã hội xác định giá trị của tài sản một
cách
khách quan, công bằng, nên TCTĐGTS phải tôn trọng sự thật, không
đượcthành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu
để
phân tíchcác yếu tố tác động khi thực hiện TĐGTS. Đây là điểm khác
nhau
giữa nghề định giá và ngành nghề khác - phải đặt yêu cầu của khách
hàng

lên

trên hết. Khách hàng của TCTĐGTS không được phép áp đặt phương
pháp
TĐGTScũng như bất cứ yêu cầu nào khác có lợi cho mình trong q
trình

TĐGTS. Do vậy, TCTĐGTS không được tiến hành TĐG khi bị chi phối
bởi
những ý kiến và kết luận về giá trị tài sản đã được đề ra có chủ ý từ
trước
hoặc dựa trên những điều kiện có tính giả thiết khơng có tính hiện thực.
TCTĐGTS phải thẩm tra những thông tin, dữ liệu do khách hàng và
những
bên cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay khơng phù hợp của thơng
tin,
dữ liệu đó. Trường hợp việc kiểm tra thông tin, dữ liệu bị hạn chế,
TCTĐGTS
phải nêurõ sự hạn chế đó trong báo cáo TĐGTS. Tiền thu phí dịch vụ


12

Trong q trình TĐGTS, các TCTĐGTS phải có thái độ hồi nghi
mang tính nghề nghiệp, phải ln ý thức rằng có thể tồn tại những tình huống
dẫn đến những sai sót trọng yếu trong q trình thu thập dữ liệu, phân tích dữ
liệu, vận dụng phương pháp TĐG. Do vậy, trong khi TĐGTS, TCTĐGTS
ln phải lập kế hoạch dự phịng nhằm đảm bảo giảm những biến cố phát sinh
bất ngờ xảy ra.
1.2.

LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH GIÁ

TÀI
SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN
HÀNG
THUƠNG MẠI

1.2.1.

Tổng quan về tình hình hoạt động cấp tín dụng tại các ngân

hàng
thương mại
1.2.1.1. Hoạt động cấp tín dụng ở các ngân hàng thương mại
Hoạt động tín dụng ln được coi là hoạt động cơ bản và bao trùm nhất
trong toàn bộ các hoạt động kinh doanh của các NHTM bởi nó là hoạt
độngtạo ra phần lớn các tài sản của ngân hàng (dưới hình thức là cho vay) và
cũnglà hoạt động đem lại thu nhập chủ yếu của các NHTM. Tuy nhiên, kinh
doanhtín dụng của NHTM trong nền kinh tế thị trường phải đối mặt với nhiều
áp lực như: sự cạnh tranh của thị trường, các yếu tố kinh tế vĩ mô, mức độ hấp
thụ vốn, chất lượng của nền kinh thế cùng với nhiều quan hệ xã hội khác,...
Nên hoạt động tín dụng thường xuyên tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bởi mục tiêu cao
nhất của mọi chủ thể kinh doanh trong nền kinh tế thị trường đều là phải tối
đa hóa lợi nhuận, mà một trong các yêu cầu cơ bản nhất để thực hiện mục tiêu
đó là phải thỏa mãn nhu cầu vốn kinh doanh. Do đó vì mục tiêu lợi nhuận, các
NHTM thường phải tối đa hóa khả năng huy động vốn và cho vay, cũng vì lợi
nhuận nên khách hàng của NHTM cũng cần thiết tối đa hóa khả năng tiếp cận


13

ngoài nền kinh tế, nên nhiều khi trong hoạt động nảy sinh mâu thuẫn trong sử
dụng vốn là điều tất yếu sẽ xảy ra. Với chức năng cơ bản là “trung gian tín
dụng” của nền kinh tế, các NHTM đã thực hiện giải quyết mâu thuẫn cơ bản
đó bằng cách thực hiện tập trung các nguồn tiền tệ nhàn rỗi trong xã hội, sử
dụng chính các nguồn tiền tệ đó hình thành nên quỹ cho vay để thỏa mãn các
nhu cầu vốn tạm thời thiếu cho xã hội.

Như vậy, phương châm hoạt động cơ bản của NHTM trong nền kinh
tếthị trường là “đi vay để cho vay”.
1.2.1.2. Đặc điểm hoạt động cấp tín dụng tại ngân hàng thương mại
-

Trong hoạt động tín dụng, các ngân hàng đóng vai trị là tổ chức trung
gian, tức là: các ngân hàng vừa đóng vai trị là người đi vay, vừa đóng
vai
trịlà người cho vay.
Trong quá trình huy động, các ngân hàng sử dụng các hình thức huy

động khác nhauđể thu hút mọi nguồn tiền tạm thời nhàn rỗi để tạo lập nguồn
vốn kinh doanh,lúc này ngân hàng đóng vai trị là người đi vay lớn nhất trong
nền kinh tế.
Khi cho vay, các ngân hàng lại dùng chính nguồn vốn đã huy động
được để cho vay lại đối với nền kinh tế lúc này ngân hàng lại đóng vai trị là
người cho vay lớn nhất trong nền kinh tế.
-

Huy động vốn và cho vay của NHTM đều chủ yếu thực hiện dưới
hình thức tiền tệ: trong quan hệ tín dụng ngân hàng, các ngân hàng bằng
cơ
chế thích hợp, huy động các nguồn tiền tệ tạm thời nhàn rỗi trong xã hội
để
tạo ra quỹ cho vay của ngân hàng. Như vậy, tiền ở đây là công cụ thực


14

-


Q trình vận động và phát triển của tín dụng ngân hàng độc lập
tương đối với sự vận động và phát triển của qn trình tái sản xuất xã
hội.

-

Vốn tín dụng là bơ phận khơng thể thiếu trong q trình vận động của
mọi hoạt động xã hội nói chung và các hoạt động sản xuất kinh doanh
nóiriêng. Tuy nhiên, do tính độc lập tương đối của tiền tệ trong mối
quan

hệ

hàng hóa - tiền tệ, cho nên người ta thường quan niệm vốn tín dụng
ngân
hàng có tính độc lập tương đối với quá trình tái sản xuất xã hội. Bởi vì
trong
quátrình vận động, vốn tín dụng ngân hàng có thể tham gia vào bất cứ
một
giai đoạn nào của chu kỳ vận động, song dường như đều dễ nhìn thấy
đó

là

ở

giai đoạn đầu (dưới hình thức các nhu cầu chi phí bằng tiền) và giai
đoạn


kết

thúc (dưới hình thức các khoản thu nhập bằng tiền của q trình tái sản
xuất).
Do đó khi nền kinh tế ở trạng thái cân bằng (cân đối hàng hóa - tiền tệ)
nguồn vốn tín dụng vận động theo sự vận động của các nguồn vốn của
quá
trình tái sản xuất (T-H hoặc H-T). Nhưng theo nền kinh tế phát triển đến
một
mức nhất định tất yếu nảy sinh tương thích với nhu cầu hàng hóa trong
trao
đổi. Khi đó với chức năng “trung gian tín dụng” và với các cơng cụ huy
động


15

cho mọi đối tượng, mọi phạm vi, mọi khoảng thời gian của tồn xã hội. Tuy
nhiên, sự thỏa mãn đó phải nằm trong sự điều chỉnh chung của Nhà nước và
sự ràngbuộc của pháp luật trong từng giai đoạn, tình hình cụ thể của nền kinh
tế.Hoạt động cấp tín dụng của NHTM được thực hiện dựa trên cơ sở đảmbảo
về mặt tài chính của khách hàng. Khách hàng phải chứng minh năng lựcđảm
bảo hồn trả được nợ tín dụng bằng chính tài sản của mình khi vay vốnthì các
NHTM mới có được sự an tồn. Ngồi ra, các NHTM cũng không thểloại trừ
việc không thể thu hồi nợ bằng cách bắt buộc phải có tài sản bảo đảm tiền vay
khi khách hàng xin vay vốn. Việc tài sản bảo đảm tiền vay có giá trị thực tế là
bao nhiêu thì khách hàng và NHTM không thể ước lượng bằng cách thủ cơng,
thiếu tính chính xác, thiếu căn cứ được, do vậy để đảm bảo giá trị tài sản bảo
đảm tiền vay là chính xác và khách quan, thì hoạt động TĐGTS ra đời và đáp
ứng nhu cầu đó. Việc thực hiện TĐGTS bằng một tổ chức độc lập với khách

hàng và NHTM vừa đảm bảo tính chính xác vì đây là một tổ chức có năng lực
chun mơn, hoạt động dưới pháp luật, chịu trách nhiệm về kết quả của mình;
đồng thời sự tách biệt khơng ràng buộc bất kì lợi ích nào sẽđảm bảo hơn về
việc khơng có sự thông đồng về mặt giá cả trong kết quảTĐG tài sản.
1.2.2.

Lý luận chung về chất lượng thẩm định giá tài sản

1.2.2.1. Sự cần thiết của thẩm định giá tài sản trong hoạt động cấp tín
dụng
tại các ngân hàng thương mại
Từ trước năm 2010, việc thiếu vắng vai trò của thẩm định giá độc
lậptrong hoạt động tín dụng giữa doanh nghiệp và ngân hàng là một trong
những nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ nợ xấu có tài sản đảm bảo là tài sản/bất
động sảncao, là nguyên nhân dẫn đến nhiều khoản cho vay dưới chuẩn và đến
hiện nay các ngân hàng vẫn chưa thể khắc phục hoàn toàn những ảnh hưởng
quá lớn từ việc đó.