NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP CƠ SỞ NĂM
2016:
Mã số: DTHV.02/2016

“XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN CÁC SẢN PHẨM
TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HỆ THỐNG
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM”

Chủ nhiệm đề tài: TS. Phạm Thị Hồng Vân

HÀ NỘI -2017


NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

DANH
THÀNH
VIÊNKHOA
THAM GIA
NGHIÊN
CỨU
ĐỀNĂM
TÀI
ĐỀ

TÀISÁCH
NGHIÊN
CỨU
HỌC
CẤP CƠ
SỞ
2016:

Mã số: DTHV.02/2016

“XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN CÁC SẢN PHẨM
TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HỆ THỐNG
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM”

Chủ nhiệm đề tài : TS. Phạm Thị Hồng Vân
Thư ký đề tài

: Ths. Đỗ Thị Thu Hà

Thành viên tham gia: Ths. Tạ Thanh Huyền
Ths. Trần Thu Hường
Ths. Nguyễn Bích Ngọc
Học hàm, học vị
STT

Họ tên
TS. Phạm Thị Hồng Vân

Chức vụ, Đơn vị
Vai trị


cơng tác

Chủ nhiệm đề tài

Phó trưởng khoa
HÀ NỘI -2017
Ngân hàng

^2

Ths. Đỗ Thị Thu Hà

Thư ký đề tài

Giảng viên khoa
Ngân hàng

^3

Ths. Tạ Thanh Huyền

Thành viên

Giảng viên khoa
Ngân hàng


^4


Ths. Trần Thu Hường

Thành viên

Giảng viên khoa
Ngân hàng

^5

Ths. Nguyễn Bích Ngọc

Thành viên

Giảng viên khoa
Ngân hàng



MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU.......................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN.................7
1.1.Tổng quan về tín dụng bất động sản và sản phẩm tín dụng bất động sản....7
1.1.1. Khái niệm tín dụng bất động sản............................................................. 7
1.1.2. Vai trị tín dụng bất động sản................................................................... 7
1.1.3. Nhân tố ảnh hưởng đến tín dụngbất động sản....................................... 10
1.1.4. Đặc điểm sản phẩm tín dụng bất độngsản............................................. 17
1.2.Xây dựng và phát triển sản phẩm tín dụng bất động sản.............................19
1.2.1. Khái niệm xây dựng và phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất
động sản................................................................................................... 19
1.2.2. Nguyên tắc xây dựng và phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường bất

động sản................................................................................................... 20
1.2.3. Quy trình xây dựng và phát triển sản phẩm tài chính............................23
1.2.4. Nhân tố ảnh hưởng đến sự thành cơng của việc xây dựng và phát triển
sản phẩm tài chính.................................................................................... 29
1.3 Kinh nghiệm của các ngân hàng trên thế giới trong việc xây dựng và phát
triển sản phẩm tín dụng..............................................................................32
CHƯƠNG 2: SẢN PHẨM TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM....................................................................39
2.1. Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam.........................................39
2.2. Thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản tại các NHTM Việt Nam.......39
2.3. Thực trạng phát triển sản phẩm tín dụng BĐS tại các NHTM Việt Nam....50
2.3.1.

Nhóm sản phẩm tín dụng bất động sản................................................. 50

2.3.2.

Quy trình xây dựng và phát triển sản phẩm tín dụng BĐS của ngân hàng
55

2.4.....................................................................Câu hỏi nghiên cứu của đề tài
................................................................................................................ 61
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP VÀ KẾT QUẢ CỦA NGHIÊN CỨU..............63
3.1 Phương pháp nghiên cứu............................................................................... 63


3.1.2.

Lựa chọn mẫu nghiên cứu.....................................................................63


3.1.3.

Thực hiện điều tra................................................................................. 65

3.2.......................................................................Thống kê kết quả nghiên cứu
................................................................................................................66
3.3.......................................................................Phân tích kết quả nghiên cứu
................................................................................................................67
3.3.1........................................................................................................Đá
nh giá thực trạng phát triển thị trường tín dụng BĐS........................67
3.3.2........................................................................................................Đá
nh giá sự phù hợp của sản phẩm tín dụng BĐS................................. 73
3.3.3.....................................Phát triển sản phẩm tín dụng BĐS ngân hàng
........................................................................................................... 79
CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM TÍN DỤNG BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM................89
4.1. Định hướng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam......................89
4.2. Định hướng về phát triển sản phẩm tín dụng bất động sản tại các ngân hàng
thương mại Việt Nam..................................................................................... 92
4.3. Giải pháp phát triển các sản phẩm bất động sản của các ngân hàng thương
mại Việt Nam.................................................................................................93
4.3.1.

Nhóm giải pháp nhằm hồn thiện các sản phẩm hiện tại...................... 93

4.3.2. Nhóm giải pháp nhằm phát triển các sản phẩm BĐS mới của các
NHTM....95
4.3.3.

Nhóm giải pháp hỗ trợ.......................................................................... 99


4.4. Kiến nghị đối với các cơ quan ban ngành..................................................100
4.4.1.

Chứng khốn hóa các khoản cho vay bất động sản.............................100

4.4.2. Chính phủ có biện pháp cụ thể xây dựng nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã
hội
..................................................................Error! Bookmark not defined.
4.4.3.

Thiết lập cổng thông tin liên quan đến BĐS.......................................103


DANH MỤC BẢNG
•
Bảng 1.1: Sự khác biệt giữa quy trình mở rộng và khép kín...................................24
Bảng 1.2: 4 quy trình xây dựng và phát triển sản phẩm..........................................27
Bảng 1.3: Mơ hình phát triển sản phẩm tài chính riêng cho thị trường BĐS.........28
Bảng 1.4: Quy trình xây dựng và phát triển sản phẩm tại Bank of America..........33
Bảng 2.1: Đặc điểm sản phẩm cho vay mua nhà tại nhóm các NHTM Nước ngồi50
Bảng 2.2: Đặc điểm sản phẩm cho vay mua nhà tại nhóm các NHTM nhà

nước

....51
Bảng 2.3: Đặc điểm sản phẩm cho vay mua nhà tại nhóm các NHTM tư nhân.....52
Bảng 3.1: Đánh giá thị phần và thứ tự uư tiên phát triển của sản phẩm tín dụng cá
nhân......................................................................................................................... 67
Bảng 3.2: Thị phần và thứ tự ưu tiên phát triển các sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân

....70
Bảng 3.5: Đánh giá của cán bộ tín dụng về sự phù hợp của đặc tính sản phẩm tín
dụng BĐS ............................................................................................................... 77
Bảng 3.6: Đặc điểm khách hàng tiềm năng.............................................................80
Bảng 3.7: Các yếu tố khách hàng quan tâm............................................................. 84
Bảng 3.8: Đánh giá của CBTD đối với các yếu tố khách hàng quan tâm................86


DANH MỤC BIỂU ĐỒ
•
Biểu đồ 2.1: Tỷ lệ dư nợ tín dụng BĐS/GDP của các nước Châu Á năm 2010.......42
Biểu đồ 2.2: Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà các nước chấu Á giai đoạn
2010-2015...............................................................................................................43
Biểu đồ 2.3: Tăng trưởng dư nợ BĐS tại các NHTM Việt Nam giai đoạn 20042016........................................................................................................................44
Biểu đồ 2.4: Cơ cấu cho vay đầu tư kinh doanh BĐS tại các NHTM Việt Nam
2014-2015...............................................................................................................48
Biểu đồ 3.5: Dư nợ BĐS của các NHTM Việt Nam..............................................60


DANH
DANH
MỤC
MỤC
TỪ VIẾT
HÌNHTẮT
Hình 2.1: Qui trình xây dựng và phát triển sản phẩm dịch vụ điển hình của các
NHTM Việt Nam.....................................................................................................56
Hình 3.1: Hồn thiện sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân của ngân hàng....................87
Hình 3.2: Mơ hình phát triển sản phẩm tín dụng BĐS cá nhân của ngân hàng......88
Hình 4.1. Diện tích bình qn nhà ở tồn quốc......................................................89

Hình 4.2: Quy trình chứng khốn hóa tối giản.......................................................101
NHTM
BĐS

Ngân hàng thương mại
Bất động sản

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

NHNN

Ngân hàng nhà nước

GDP

Tổng giá trị sản phẩm quốc nội

ANZ

Ngân hàng trách nhiệm hữu hạn một
thành viên ANZ

HSBC

Ngân hàng trách nhiệm hữu hạn một
thành viên HSBC

STANDARD CHARTERED


Ngân hàng trách nhiệm hữu hạn một
thành viên STANDARD CHARTERED

VIETTINBANK

Ngân hàng thương mại cổ phần Công
Thương Việt Nam

AGRIBANK

Ngân hàng Nông NGhiệp và Phát Triển
Nông Thôn Việt Nam

ACB

Ngân hàng thương mại cổ phấn Á Châu

TECKCOMBANK

Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương
Việt Nam

^MB

Ngân hàng thương mại cổ phần Quân
Đội





1

LỜI MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Sự phát triển thị trường bất động sản đóng vai trị quan trọng và có sự ảnh
hưởng sâu sắc tới sự phát triển và ổn định của nền kinh tế, đặc biệt đối với các quốc
gia đang phát triển, trong đó Việt Nam là một ví dụ điển hình. Nhận thức được vai
trị quan trọng này, Chính Phủ cũng như các ngân hàng thương mại (NHTM) Việt
Nam luôn dành sự quan tâm đặc biệt cho sự phát triển bền vững của thị trường này.
Cụ thể, để thúc đẩy sự tăng trưởng trở lại của thị trường bất động sản (BĐS) Chính
phủ đã thơng qua gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ, đồng thời Chính phủ cũng ban hành
nhiều quy định mới như Nghị quyết 61 sửa đổi và bổ sung Nghị quyết 02 về tháo gỡ
khó khăn cho BĐS. Bản thân các NHTM cũng tích cực mở rộng đối tượng vay vốn
bằng việc ban hành Thông tư 32. Nhờ sự hỗ trợ mạnh mẽ từ Chính phủ cũng như hệ
thống NHTM dư nợ tín dụng BĐS năm 2014 tăng khoảng 12% trong khi dư nợ tín
dụng cả nước chỉ tăng 6%1.Thưc tế, trong những năm gần đây cho vay bất động sản
chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong tổng dư nợ tín dụng của các NHTM. Mặc dù
tổng giá trị các khoản cho vay bất động sản mà các ngân hàng nắm giữ ngày càng
lớn, nhưng nó khơng hồn tồn phản ánh được đầy đủ hiệu quả hoạt động cho vay
bất động sản tại các NHTM Việt Nam. Hiệu quả cho vay bất động sản chưa đạt
được kết quả như mong đợi của nhiều ngân hàng do sự đa dạng hoá về loại hình sản
phẩm trong lĩnh vực này cịn hạn chế, các sản phẩm hiện có chưa đáp ứng được đầy
đủ và đúng nhu cầu của các đối tượng khách hàng khi nguồn cung về nhà đất đang
dồi dào và đặc biệt giá bất động sản có xu hướng trở về đúng giá trị của nó. Nhu cầu
vay mua nhà của khách hàng cá nhân có xu hướng tăng lên kể từ đầu quý II/2014
trở lại đây và dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng vào các năm sau. Theo số liệu của Hiệp
hội BĐS Việt Nam, chỉ tính trong 2 tháng đầu năm 2015, Hà Nội đã có khoảng
1.550 giao dịch thành công, tăng gần gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 20142.Điều này


von-mua-nha/
2

Nguyễn Hiếu (2015) “Tín dụng bất động sản: Ghi nhận chiều hướng tích cực” Thời báo Ngân hàng
06/03/2015


2

sẽ tạo thuận lợi và cũng là động lực để các NHTM Việt Nam tiếp tục tập trung phát
triển và hồn thiện hơn nữa các dịng sản phẩm cho vay bất động sản và các chương
trình cho vay ưu đãi, mang lại nhiều lợi ích hơn cho khách hàng. Hơn nữa, việc
nghiên cứu xây dựng cấu trúc sản phẩm tín dụng bất động sản phù hợp không
những sẽ đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng mà còn bảo vệ quyền lợi cho
chính bản thân các NHTM. Xuất phát từ thực tiễn đó, việc nghiên cứu kinh nghiệm
của ngân hàng các nước trong việc xây dựng và phát triển sản phẩm tín dụng bất
động sản là hết sức cần thiết, từ đó tìm ra các bài học kinh nghiệm quý báu cho các
NHTM Việt Nam.
2. TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN
ĐẾN
ĐỀ TÀI
Theo Michael J.Lea (2006), ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực
BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển
từ 1,5 - 2 USD. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trị quan trọng
trong việc chuyển các tài sản thành nguồn vốn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu
cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền
kinh tế. Đáp ứng nhu cầu đó, tại nhiều ngân hàng hiện nay đã cung cấp một danh
mục sản phẩm tín dụng bất động sản khá đa dạng với các đặc điểm chung như: sản
phẩm tín dụng BĐS thường là những sản phẩm mang tính chất dài hạn; có độ rủi ro
cao; có mức lãi suất cao hơn các sản phẩm tín dụng khác; thường có điều kiện ràng

buộc của ngân hàng cao hơn các sản phẩm khác; và dịng tiền mặt dự tính hoặc thu
nhập của người đi vay là yếu tố quan trọng nhất để ngân hàng có quyết định cho vay
hay khơng cho vay đối với sản phẩm này. Tuy nhiên, với yêu cầu của thị trường về
sản phẩm tín dụng bất động sản ngày càng tăng cao thì thách thức đặt ra cho các thị
trường nói chung và ngân hàng nói riêng đó là tạo ra các sản phẩm mới đáp ứng
đúng mong muốn và mang lại lợi ích cho cả tổ chức phát hành và khách hàng.
Đứng trên phương diện thị trường tín dụng bất động sản, thị trường này
thường chịu tác động bởi cả các yếu tố như môi trường kinh tế; chính trị, pháp
luật; cơng nghệ; tự nhiên hay những sức ép từ phía nhà cung cấp, người mua


3

hàng, đối thủ cạnh tranh đều có những tác động rõ nét lên sự phát triển của tín
dụng bất động sản.
Đứng trên phương diện ngân hàng, tín dụng bất động sản lại chịu tác động
bởi chính sách tín dụng và cơ chế tín dụng bất động sản của chính ngân hàng. Trong
đó đặc biệt phải kể đến quy trình thiết kế, xây dựng và triển khai sản phẩm tín dụng
bất động sản. Tuy nhiên, nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới đã chỉ ra rằng không
phải ngân hàng nào cũng có một chiến lược xây dựng và phát triển sản phẩm tín
dụng phù hợp và theo thống kê hiện nay thì chỉ có 3% trong số các sản phẩm được
phát triển là thành cơng (Business Week, 2015). Do đó xây dựng và phát triển sản
phẩm đã thu hút được rất nhiều sự quan tâm của các nhà nghiên cứu cũng như quản
trị ngân hàng trong những năm gần đây.
Martovoy và Mention (2016) trong một bảng khảo sát về quy trình phát triển
dịch vụ mới tại các ngân hàng ở Luxembourg trong khoảng thời gian 2010 - 2012
đã cho thấy có tới 4 mơ hình xây dựng và phát triển sản phẩm được áp dụng. Bốn
mơ hình lần lượt được định hướng từ các vấn đề cụ thể của khách hàng, sự chủ
động, thị trường và chiến lược của ngân hàng. Thứ nhất, đối với quy trình xây dựng
và phát triển sản phẩm dựa trên vấn đề của khách hàng, de Vries (2006) chỉ ra các

lợi ích kinh tế cho cả ngân hàng và khách hàng đó là khách hàng được thỏa mãn
nhu cầu và mong muốn của mình, ngân hàng có thể gia tăng thêm mối quan hệ với
khách hàng, và ở một khía cạnh nào đó họ có thể đặt mức giá cao hơn so với bình
thường do sản phẩm được thiết kế riêng biệt để phù hợp với khách hàng (Gronroos,
1997). Tuy nhiên, các nhà nghiên cứu cũng nhấn mạnh do quy trình này đi từ các
vấn đề từ phía khác hàng đối với sản phẩm để phát triển sản phẩm mới, nên yêu cầu
đối với ngân hàng đó là phải duy trì một mối quan hệ lâu dài và thân thiết với khách
hàng thông qua một hệ thống hỗ trợ, quản lý thơng tin. Mơ hình thứ hai được nhắc
tới trong nghiên cứu của Martovoy và Mention (2016) là quy trình được xây dựng
dựa trên sự chủ động của ngân hàng. Việc áp dụng mơ hình này có thể cho thấy tính
chủ động cao của ngân hàng trong việc xây dựng và phát triển sản phẩm khi không
bị lệ thuộc theo yêu cầu của một khách hàng cụ thể nào hay chạy theo xu hướng thị


4

trường. Tuy nhiên, sản phẩm được phát triển từ quy trình này cũng có thể tiềm ẩn
nguy cơ rất lớn từ việc bị thị trường đào thải nếu như không làm thỏa mãn được
khách hàng hay đơn giản là được phát triển vào thời điểm khơng thích hợp. Thứ ba,
quy trình theo định hướng của thị trường được Deshpandé, Farley và Webster
(1993) nhấn mạnh là sẽ tạo nên thành công cho sự đổi mới và cuối cùng là thành
công cho ngân hàng. Cụ thể, kết quả từ nghiên cứu của Baker và Sinkula (2005) đã
chỉ ra rằng việc xây dựng và phát triển sản phẩm dựa trên định hướng thị trường
mang lại kết quả rất tốt đối với khả năng thành công của sản phẩm. Cuối cùng,
Martovoy và Mention (2016) trong khảo sát của mình đã đưa ra quy trình theo định
hướng của chiến lược ngân hàng. Như vậy, thực tế đã cho thấy có rất nhiều quy
trình xây dựng và phát triển sản phẩm khác nhau được áp dụng bởi ngân hàng tùy
theo định hướng, chiến lược cũng như khả năng của nhà cung cấp. Tuy nhiên, có
một quy trình tốt chưa hẳn đã đủ để làm nên sự thành công của sản phẩm, dịch vụ
mới mà bên cạnh đó cịn rất nhiều yếu tố tác động tới sự thành bại này. Cụ thể,

Cooper, Easingwood, Edgett, Kleinschmidt và Storey (1994) đã chỉ ra bốn yếu tố có
tác động trực tiếp tới sự thành bại của một sản phẩm dịch vụ mới trên thị trường bao
gồm: lợi thế sản phẩm, đặc điểm của thị trường tiêu thụ, sự hỗ trợ về marketing và
cơ cấu tổ chức trong ngân hàng. Các yếu tố này cũng đã được nhiều nhà nghiên cứu
nhấn mạnh trong các đánh giá của mình về sự thành bại của sản phẩm, dịch vụ ngân
hàng như Langeard, Reffait và Eiglier (1986); de Brentani (1989) hay Henard và
Szymanski (2001) về lợi thế sản phẩm; Cooper (1990) và Nekrep (2009) về đặc
điểm thị trường; Farsi và Taghizadeh (2012) về marketing và Rothwell (1977),
Hopkins (1981), Maidique và Zirger (1984) về sự hợp tác của các bộ phận trong
ngân hàng để xây dựng và phát triển sản phẩm.
3. MỤC TIÊU VÀ CÁC CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu nhằm phân tích, đánh giá vai trị của tín dụng BĐS tại các
NHTM Việt Nam; phân tích mức độ phù hợp của các sản phẩm tín dụng bất động
sản được cung cấp bởi NHTM Việt Nam, đồng thời đánh giá nhu cầu của khách
hàng về các sản phẩm tín dụng BĐS để từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện


5

và phát triển sản phẩm tín dụng bất động sản, đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường
trong giai đoạn tới (2017 -2020). Đó là cơ sở để nâng cao hiệu quả và phát triển bền
vững hoạt động tín dụng bất động sản của các NHTM; góp phần phát triển bền vững
thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.
Để đạt được mục tiêu trên, đề tài mong muốn trả lời được các câu hỏi nghiên
cứu sau:
(i) Tín dụng BĐS đóng vai trị như thế nào trong chiến lược phát triển tín
dụng nói riêng và chiến lược phát triển của NH nói chung?
(ii) Các sản phẩm tín dụng BĐS đang triển khai tại các NHTM VN đã phù
hợp và đáp ứng được nhu cầu thị trường BĐS VN chưa?
(iii)


Các NHTM VN nên xây dựng và phát triển dịng sản phẩm tín dụng

BĐS nào để đáp ứng và phát triển thị trường này?
4. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu: đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng sản phẩm tín
dụng bất động sản và qui trình xây dựng phát triển các sản phẩm tín dụng bất động
sản đối với khách hàng cá nhân của các NHTM Việt Nam; đánh giá nhu cầu và yêu
cầu về tín dụng bất động sản cá nhân trên thị trường; từ đó đề xuất thiết kế các sản
phẩm tín dụng bất động sản phù hợp với nhu cầu thị trường
Phạm vi nghiên cứu: Các sản phẩm tín dụng bất động sản đối với khách hàng
cá nhân tại các NHTM trên địa bàn Hà Nội
5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đề tài tiến hành thu thập số liệu sơ cấp thông qua việc phát bảng hỏi tới đối
tượng phỏng vấn. Kết quả thu nhận được phân tích thơng qua phương pháp định
tính như thống kê, tổng hợp kết hợp với phân tích hệ thống các bảng biểu, hình, sơ
đồ. Nghiên cứu tiến hành điều tra 2 nhóm đối tượng:
-

Nhóm 1: cán bộ tín dụng phụ trách tín dụng bất động sản của các NHTM
trên địa bàn Hà Nội

-

Nhóm 2: khách hàng đã từng nộp đơn xin vay mua nhà tại các NHTM trên
và khách hàng có ý định hoặc mong muốn được vay vốn tại các NHTM để
mua nhà.

6. KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI
Ngoài phần mở đầu và kết luận đề tài gồm 4 chương:



6

Chương 1: Cơ sở lý luận về tín dụng bất động sản
Chương 2: Thực trạng tín dụng bất động sản tại các Ngân hàng thương mại
Việt Nam
Chương 3: Phương pháp và kết quả nghiên cứu
Chương 4: Giải pháp và kiến nghị xây dựng và phát triển các sản phẩm tín
dụng bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam


7

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.

Tổng quan về tín dụng bất động sản và sản phẩm tín dụng bất

động sản
1.1.1.

Khái niệm tín dụng bất động sản

Tín dụng bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng
(thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản (BĐS). Theo đó, tín
dụng BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn
của khách hàng liên quan đến BĐS. Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách
hàng vay để đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà
cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng của dự án, mua trả góp, xây dựng văn phịng

cho th... Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực BĐS bao gồm cả hai hình
thức: vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu
cầu nhà ở của người dân.
1.1.2.

Vai trò tín dụng bất động sản

1.1.2.1.

Đối với nền kinh tế

Thị trường BĐS là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế vì thị trường này
liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn kể cả về quy mô, tính chất cũng
như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc
gia, theo Michael J.Lea (2006) tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội không
đồng nhất ở các quốc gia khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của
cải vật chất của mỗi quốc gia. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30%
tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo báo cáo của Bộ xây dựng (2008), ở các nước
phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80%
trong tổng lượng vốn cho vay. Theo Michael J.Lea (2006), ở các nước phát triển
nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành
có liên quan phát triển từ 1,5 - 2 USD. Điều này được giải thích là do thị trường tín
dụng BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây
dựng, thị trường lao động. Điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy
tăng trưởng kinh tế thơng qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công


8

trình, nhà xưởng... để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu

trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Vì vậy, phát triển đầu
tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành
nguồn vốn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt
là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
Ngân hàng cấp tín dụng BĐS giúp thị trường BĐS được lưu thông, tránh ứ
đọng vốn, giúp các nhà đầu tư có nguồn vốn tiền mặt để tái đầu tư, thúc đẩy nền
kinh tế phát triển. Sự khủng hoảng của thị trường BĐS giai đoạn 2012-2015 đã kìm
hãm sự phát triển kinh tế, điều này cho thấy sức ảnh hưởng lớn của thị trường này
đối với nền kinh tế. Vì vậy, Chính Phủ đã đưa ra các gói hỗ trợ tín dụng BĐS để
phục hồi sự phát triển của thị trường này, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Bên cạnh đó, việc phát triển ổn định thị trường BĐS cũng nhằm giải quyết nhu cầu
nhà ở cho người dân, đẩy mạnh q trình đơ thị hóa đất nước và sự luân chuyển vốn
trong kinh tế quốc dân. Tín dụng BĐS giúp cho các nhà đầu tư chủ động hơn về vốn
và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp cơ sở hạ tầng, các trung tâm thương
mại, các tịa nhà cao tấng, chung cư lon... góp phần đẩy nhanh tốc độ đơ thị hóa
trong q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước. Thêm vào nữa, thơng
qua mức dư nợ tín dụng BĐS, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng qt hơn về sự phát
triển của thị trường BĐS để có cách điều tiết hợp lý và đưa ra các biện pháp quản lý
thị trường BĐS hiệu quả.
1.1.2.2.

Đối với ngân hàng

Tín dụng BĐS là một sản phẩm khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần đa
dạng hóa sản phẩm, thu hút khách hàng, bên cạnh công cụ mục tiêu làm công cụ để
gia tăng dư nợ tín dụng, tăng lợi nhuận cho ngân hàng. Đối với phần lớn các ngân
hàng thương mại, hoạt động tín dụng là nghiệp vụ quan trọng nhất, nó mang lại
70% nguồn lợi nhuận cho ngân hàng( theo báo cáo của các NHTM). Theo Edward
Wreed và Edward K.Gill ( 2005), với các NHTM trên thế giới, tín dụng bất động
sản chiếm gần 1/3 khoản mục cho vay và chiếm 1/5 tài sản của các ngân hàng

thương mại. Bên cạnh đó, tín dụng BĐS giúp ngân hàng đa dạng hóa danh mục sản


9

phẩm, góp phần phân tán rủi ro. Đồng thời ngân hàng cũng phát triển được nhiều
sản phẩm liên kết sau khi cấp tín dụng BĐS thơng qua việc ngân hàng mở rộng mối
quan hệ với khách hàng, giúp ngân hàng có cơ hội tìm hiểu các nhu cầu mới của
khách hàng.
1.1.2.3.

Đối với khách hàng

Tín dụng BĐS giúp doanh nghiệp đáp ứng kịp thời nhu cầu về số lượng và
chất lượng vốn. Với các ưu điểm như an toàn, thuận tiện, nhanh chóng, dễ tiếp cận
và có khả năng đáp ứng được nhu cầu vốn lớn, tín dụng BĐS thỏa mãn nhu cầu đa
dạng của các doanh nghiệp. Từ đó, giúp chủ đầu tư chủ động về vốn và mạnh dạn
đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung tâm thương mại, các tòa nhà cao
tầng, chung cư lon.... Ở các nước phát triển, cấu trúc nguồn tín dụng cho BĐS khá
đa dạng, từ các định chế tài chính, các quỹ đầu tư, quỹ tín thác , quỹ tiết kiệm, quỹ
hưu trí cho đến các dịng vốn đầu tư trực tiếp và giản tiếp từ nước ngồi. Cịn tại
Việt Nam, hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh BĐS hiện nay ở Việt Nam đều sử
dụng nguồn tín dụng từ NHTM và rất khó khăn trong việc huy động vốn từ các
nguồn vốn khác. Theo Lê Ngọc Điền (2012) có tới 89% vốn đầu tư, kinh doanh vào
thị trường BĐS hiện nay là lấy từ tín dụng của NHTM. Mặt khác, hoạt động tín
dụng bất động sản giúp doanh nghiệp tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh. Nhờ hoạt
động này doanh nghiệp có thể giảm áp lực về vốn đầu tư để mở rộng nhà xưởng từ
đó tăng quy mô và lợi thế canh tranh của doanh nghiệp... Ngồi ra, thơng qua kinh
nghiệm tài trợ nhiều dự án của mình, ngân hàng đóng vai trị là nhà tư vấn sẽ đưa ra
những giải pháp giúp doanh nghiệp nâng cao được hiệu quả của dự án đầu tư.

Với khách hàng cá nhân: tín dụng BĐS tạo điều kiện cho người dân sống tốt
hơn. Chi phí để mua mới, xây dựng nhà cửa, căn hộ là rất lớn. Khoản chi phí đó
khơng thể trong một thời gian ngắn có thể kiếm được. Tuy nhiên nhu cầu về nhà ở
để an cư lạc nghiệp, có một cuốc sống tiện nghi đàng hoàng là mong muốn và nhu
cầu cấp thiết của mỗi người. Nhờ có các chương trình hỗ trợ cho vay BĐS, người
dân có thu nhập thấp, cán bộ cơng chức, cơng nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng
hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn. Chính vì vậy hoạt động tín dụng BĐS


10

được coi là giải pháp tối ưu nhất đối với người dân mà khơng phải chờ đợi đến khi
tích lũy tiền. Nhờ đó, người dân yên tâm làm việc, cải thiện cuộc sống với ngôi nhà
mơ ước.
1.1.3.

Nhân tố ảnh hưởng đến tín dụng bất động sản

1.1.3.1.

Các nhân tố khách quan

1.1.3.1.1. Môi trường vĩ mô
a. Môi trường kinh tế: Môi trường kinh tế có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động
kinh
doanh của ngân hàng nói chung và hoạt động tín dụng BĐS nói riêng.
-

Chu kỳ nền kinh tế
Sự biến động mang tính chu kỳ của nền kinh tế có tác động mạnh mẽ đến


hoạt động tín dụng BĐS. Khi nền kinh tế tăng trưởng thì mức sống của người dân
được cải thiện, thu nhập cao hơn, ổn định hơn và vì thế tiết kiệm cũng tăng lên.
Khoản tiết kiệm này có thể được đầu tư vào các kênh khác như mua sắm nhà cửa,
đất đai... Và khi nhu cầu đầu tư vượt khỏi khả năng vốn của mình thì họ tìm đến
các ngân hàng để có được nguồn tài trợ.
Ngược lại, trong những giai đoạn tốc độ tăng trưởng kinh tế chậm lại hoặc
suy giảm, người dân có xu hướng giảm chi tiêu cho các nhu cầu mua sắm nhà cửa
và từ đó kéo theo sự thu hẹp hoạt động tín dụng BĐS của các ngân hàng.
-

Chính sách kinh tế, tài chính- tiền tệ của Nhà nước
Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung Ương và Chính quyền địa phương

là một trong những nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến hoạt đơng tín dụng BĐS. Điều
này được lý giải là do những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực
kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, làm gia tăng các đơn vị
sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu về tín dụng BĐS.
Ngược lại những vùng, khu vực khơng được Chính phủ Trung ương, Chính quyền
địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng khơng thích hợp cho
mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu BĐS cho hoạt động sản xuất kinh
doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư khơng được kích thích, đồng nghĩa giao


11

dịch trên thị trường BĐS sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị
trường BĐS tại khu vực và làm giảm nhu cầu tín dụng BĐS.
Chính sách về tài chính- tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến hoạt
động tín dụng BĐS của các NHTM. Khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ thắt

chặt làm cho thị trường BĐS gần như chững lại và đóng băng, có những thời điểm
gần như khơng có giao dịch mua bán BĐS, từ đó làm cầu tín dụng BĐS giảm rõ rêt.
Ngược lại, để đối phó với nền kinh tế suy thối, phản ứng của chính phủ các nước
thường áp dụng chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất được cắt giảm xuống mức thấp
nhằm đưa thêm tiền vào nền kinh tế. Điều này có thể khuyến khích người dân đi
vay tiền để mua nhà đất với mong muốn sở hữu nhà riêng, khuyến khích doanh
nghiệp thực hiện dự án BĐS, kết quả là tín dụng BĐS sẽ tăng.
-

Lãi suất trên thị trường
Lãi suất cũng có tác động lớn trên thị trường bất động sản, từ đó tác động

đến hoạt động tín dụng BĐS. Những thay đổi về lãi suất có thể ảnh hưởng đáng kể
khả năng mua nhà của khách hàng. Cụ thể, khi lãi suất giảm, chi phí để có được một
ngơi nhà sẽ giảm, điều này sẽ làm tăng nhu cầu mua bất động sản. Ngược lại, khi lãi
suất tăng, chi phí để có được một ngơi nhà sẽ tăng, do đó làm giảm nhu cầu về bất
động sản. Đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS, khi lãi suất thị trường tăng lên,
kênh đầu tư BĐS có xu hướng kém hấp dẫn hơn, bởi nhà đầu tư có xu hướng gửi
tiền vào các ngân hàng hơn là đầu tư vào thị trường BĐS. Hơn nữa lãi suất thị
trường cao, làm lãi suất đầu vào tăng khiến cho lãi suất cho vay BĐS của các ngân
hàng cũng tăng cao thì nhu cầu vay sẽ giảm đi.
-

Sự phát triển của thị trường tài chính
Thị trường tài chính phát triển sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phát triển vì hai

thị trường này có mối quan hệ mật thiết với nhau, đặc biệt tại các nước có nền kinh
tế phát triển. Sự khủng hoảng tài chính dẫn đến sự đổ vỡ của thị trường BĐS tại
Thái Lan, Malaisia, Hàn Quốc.vào những năm 1997, 1998, tiếp đó là sự giảm sút
của thị trường BĐS tại Mỹ dẫn đến sự rung động của nền tài chính Mỹ và lấn sang

cả thế giới, khiến Chính phủ tại nhiều quốc gia phải can thiệp bằng ngân sách để ổn
định tình hình, lấy lại lịng tin của nhà đầu tư và cơng chúng.


12

Cung - cầu tiền tệ ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường BĐS. Khi xảy ra lạm
phát, nhà nước sẽ thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng giảm hạn mức tín dụng,
tăng dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất cơ bản và lãi suất chiết khấu... khiến các nhà đầu
tư BĐS khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng hoặc chịu lãi suất vay cao hơn. Do vậy,
đầu tư vào BĐS sẽ giảm. Đối với các ngân hàng thương mại, khi tăng lãi suất huy
động vốn (do khủng hoảng kinh tế, lạm phát), việc gửi tiền vào ngân hàng hấp dẫn
hơn, điều này thúc đẩy dòng tiền đi vào ngân hàng, làm giảm tổng lượng tiền đầu tư
vào thị trường BĐS hoặc người dân có thể có xu hướng đầu tư vào vàng và ngoại tệ
để bảo toàn vốn đầu tư và điều này cũng khiến thu hẹp dòng tiền đầu tư vào thị
trường BĐS.
-

Lạm phát
Khi nền kinh tế ở trong tình trạng lạm phát cao, đồng tiền mất giá, mức thu

nhập thực tế của người dân giảm xuống, người dân thay vì gửi tiền vào ngân hàng
thì họ thích nắm giữ hàng hóa hơn. Hoạt động huy động vốn của ngân hàng sẽ gặp
khó khăn, điều này sẽ ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động tín
dụng BĐS nói riêng.
b. Mơi trường chính trị, pháp luật
-

Mơi trường chính trị ổn định, khơng xảy ra xung đột sắc tộc, đảo chính, nội
chiến. sẽ tạo ra một mơi trường kinh doanh lành mạnh, an tồn, tạo lịng tin

cho
nhân dân, từ đó tạo điều kiện cho ngân hàng thương mại mở rộng kinh doanh
trong
đó có hoạt động tín dụng BĐS.
- Pháp luật: Pháp luật ở đây được hiểu là những bộ luật chi phối đến hoạt

động của ngân hàng và cụ thể chi phối, ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng BĐS.
Theo nghiên cứu thì hiện nay có ít nhất 4 luật điều chỉnh liên quan đến hoạt động
của thị trường BĐS là: Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh
BĐS. Hoạt động tín dụng BĐS của ngân hàng chịu tác động của rất nhiều các văn
bản, quy định của nhà nước liên quan hoạt động tín dụng nói riêng và cịn chịu ảnh
hưởng của luật liên quan đến thị trường BĐS như đề cập ở trên. Nếu các văn bản


13

hoạt động tín dụng BĐS. Một ví dụ điển hình có thể nhìn thấy khi Chính phủ Việt
Nam cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam đã tác
động tích cực đến hoạt động phát triển nhà ở và kinh doanh bất động sản. Thực tế
ghi nhận số lượng căn hộ được giao dịch bởi người nước ngoài gấp 5 lần so với con
số 200 căn trước đây tại Hồ Chí Minh (theo Nguyễn Lê Minh Nhụt, 2017)
c. Môi trường công nghệ
Đây được coi là yếu tố nâng cao khả năng cạnh tranh của các ngân hàng vì
vậy các ngân hàng phải nhanh chóng nắm bắt và ứng dụng những cơng nghệ hiện
đại vào hoạt động kinh doanh nói chung và hoạt động tín dụng BĐS nói riêng. Việc
ứng dụng những thiết bị cơng nghệ hiện đại như hệ thống máy tính, các phần mềm
xử lý nghiệp vụ sẽ giúp ngân hàng giải quyết được cơng việc một cách nhanh
chóng, đơn giản hóa các thủ tục, rút ngắn thời gian giao dịch, đem lại sự an toàn và
hiệu quả, thỏa mãn tốt nhất nhu cầu khách hàng. Đó là tiền đề để ngân hàng thu hút
thêm khách hàng, mở rộng hoạt động tín dụng BĐS. Sự hỗ trợ của các phương tiện

kỹ thuật hiện đại cịn giúp việc thu thập thơng tin thị trường BĐS diễn ra nhanh
chóng, chính xác, nắm bắt được kịp thời nhu cầu BĐS của người dân cũng như
những dự án BĐS dự định triển khai từ đó lên kế hoạch và xây dựng chính sách tín
dụng BĐS hiệu quả hơn.
d. Môi trường tự nhiên
Đây được xem là yếu tố ảnh hưởng gián tiếp đến hoạt động kinh doanh của
ngân hàng nói chung. Nếu mơi trường tự nhiên có những yếu tố bất thường như
thiên tai, bệnh dịch, lũ lụt sẽ gây ảnh hưởng cho tồn xã hội nói chung, ảnh hưởng
đến hiệu quả kinh doanh của khách hàng, đến thu nhập của khách hàng, nhu cầu vay
và khả năng trả nợ của khách hàng nói chung cũng như khách hàng liên quan đến
hoạt động tín dụng BĐS nói riêng.
1.1.3.1.2. Môi trường vi mô
a. Các đối thủ cạnh tranh
- Các đối thủ cạnh tranh trực tiếp: là những tổ chức tài chính hoạt động trong
lĩnh vực BĐS và cùng chia sẻ lợi nhuận với ngân hàng như các ngân hàng thương