HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
KHOA TÀI CHÍNH

^^ɑl^^

KHĨA LUẬN TĨT NGHIỆP
Đề tài
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH
DOANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH
GIÁ IVC VIỆT NAM

Họ và tên sinh viên

PHẠM THỊ THÙY DƯƠNG

Lớp

K19TCC

Mã sinh viên

19A4010111

2016
Khóa học

- 2020

Giảng viên hướng dẫn

TS. NGUYỄN QUỲNH THƠ

Hà Nội, tháng 5 năm 2020


HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
KHOA TÀI CHÍNH

^^ɑl^^

KHĨA LUẬN TĨT NGHIỆP
Đề tài
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH
DOANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH
GIÁ IVC VIỆT NAM

Họ và tên sinh viên

PHẠM THỊ THÙY DƯƠNG

Lớp

K19TCC

Mã sinh viên

19A4010111

Khóa học


2016 - 2020

Giảng viên hướng dẫn

TS. NGUYỄN QUỲNH THƠ

Hà Nội, tháng 5 năm 2020


LỜI CẢM ƠN

Sau quá trình học tập rèn luyện tại Khoa Tài chính - Học viện Ngân hàng và
thời gian làm khóa luận tốt nghiệp về đề tài iiNang cao hiệu quả hoạt động kinh

doanh của Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam'”, em xin bày tỏ lòng
biết ơn chân thành tới ban giám hiệu nhà trường, các cán bộ phòng, ban chức năng
cùng đội ngũ các thầy cô giáo của Học viện đã giúp đỡ em hồn thành khóa luận
này.
Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới TS. Nguyễn Quỳnh Thơ người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo, giúp đỡ em rất nhiều trong suốt q trình
hồn thành khóa luận tốt nghiệp.
Em rất mong nhận được những góp ý từ các thầy cô để tiếp tục bổ sung, nâng
cao kiến thức của bản thân, phục vụ tốt q trình cơng tác sau này.
Em xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên

Phạm Thị Thùy Dương

i



LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp với đề tài iiNang cao hiệu quả hoạt
động kinh doanh của Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam” là cơng
trình nghiên cứu độc lập khơng có sự sao chép của người khác. Đề tài là một sản
phẩm mà em đã nỗ lực nghiên cứu trong quá trình học tập tại trường cũng như thực
tập tại công ty. Neu có bất cứ vấn đề gì em xin hồn toàn chịu trách nhiệm.

Sinh viên

Phạm Thị Thùy Dương

ii


MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU.........................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài................................................................................1
2. T ổng quan nghiên cứu..................................................................................1
3. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 5
4. Câu hỏi nghiên cứu........................................................................................ 5
5. Phương pháp nghiên cứu............................................................................... 5
6. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................. 5
7. Kết cấu của khóa luận................................................................................... 6
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ
HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ...........7
1.1.......................................................................................Thẩm định giá tài sản
....................................................................................................................... 7

1.1.1................................................................Khái niệm về thẩm định giá tài sản
7
1.1.2...............................................................Mục đích của thẩm định giá tài sản
8
1.1.3..................................Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường
9
1.1.4................................................................................Đối tượng thẩm định giá
9
1.1.5.................................................................................................................... C
ác nguyên tắc thẩm định giá.......................................................................... 11
1.1.6.................................................................................................................... Q
uy trình thẩm định giá................................................................................... 11

iii


1.2.3.

Sự cần thiết phải nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp thẩm

định
giá...........................................................................................................................17
1.2.4..........Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả của doanh nghiệp thẩm định giá
18
1.3.........................................................................................................................C
ác chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp thẩm định giá....
......................................................................................................................... 19
1.3.1................................................................Chỉ tiêu hiệu quả sử dụng lao động
19
1.3.2....................................................Chỉ tiêu phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản

20
1.3.3..........................................................Chỉ tiêu phản ánh khả năng thanh toán
22
1.3.4.................................................................Chi tiêu phản ánh cơ cấu tài chính
24
1.3.5...............................................................Chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời
25
1.4..................Phân tích tổng hợp tình hình tài chính bằng phương pháp Dupont
..................................................................................................................... 26
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA CÔNG TY
CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC.....................................................................29
2.1.........................................................................................Khái quát về công ty
.....................................................................................................................29
2.1.1.....................................................................Lịch sử hình thành và phát triển
29
2.1.2...............................................................Sứ mệnh, tầm nhìn và giá trị cốt lõi
30
2.1.3.

Các lĩnh vực hoạt động của công...................................... ty

iv


2.2.3.

Phân tích tổng hợp tình hình tài chính của cơng ty IVC bằng phương

pháp


DANH MỤC VIẾT TẮT
Dupont....................................................................................................................60
2.3.Đánh giá tình hình hoạt động của công ty................................................... 60
2.3.1.........................................................................................................Ưu điểm
62
2.3.2..........................................................................................................Hạn chế
62
2.3.3.......................................................................Nguyên nhân dẫn đến hạn chế
63
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH
DOANH CỦA CÔNG TY CP THẨM ĐỊNH GIÁ IVC...................................... 65
3.1.......................................Chiến lược mục tiêu của công ty trong năm 2020
...............................................................................................................70
3.1.1..............Tổng quan dự báo về nền kinh tế Việt Nam trong năm 2020
..........................................................................................................70
3.1.2.

Kế hoạch, mục tiêu kinh doanh trong năm 2020 của công ty CP

thẩm định giá
IVC ........................................................................................................................ 71
3.2...............Một số giải pháp giúp nâng cao hiệu quả hoạt động của cơng ty
...............................................................................................................71
3.2.1........................Xây dựng chiến lược kinh doanh rõ ràng, có hiệu quả
..........................................................................................................71
3.2.2........................................................................................................Hợ
p lý hóa cơ cấu nguồn vốn................................................................ 73
3.2.3........................................................................................................Dự
trữ hợp lý tiền mặt............................................................................. 75
Từ viết tắt

BCTC

3.2.4.....................Kiểm soát chặt chẽ chi phí hoạt động của doanh nghiệp
Nguyên nghĩa
Báo cáo tài chính

v


Hội đồng Tiêu chuẩn Thẩm định giá
IVSC

Quốc tế

BCĐKT

Bảng cân đối kế tốn

CTCP

Cơng ty Cổ phần

DN

Doanh nghiệp

HĐKD

Hoạt động kinh doanh


KPT

Khoản phải thu

CSH

Chủ sở hữu

TCTD

Tổ chức tín dụng

CP

Cổ phần

TĐG

Thẩm định giá

GTVT

Giao thơng vận tải

TS

Tài sản

KTĐT


Khoản tương đương tiền

BHVCCDV

Bán hàng và cung cấp dịch vụ

HĐTC

Hoạt động tài chính

CPQLDN

Chi phí quản lý doanh nghiệp

KNTT

Khả năng thanh toán

NPT

Nợ phải trả


Bảng
Bảng 2.1. Số hợp đồng thực hiện của các nghiệp vụ thẩm định giai đoạn
2017-2019 của IVC
DANH MỤC BANG

Tra
ng

32

Bảng 2.2. Biến động cơ cấu tài sản của IVC giai đoạn 2017-2019

40

Bảng 2.3. Biến động cơ cấu nguồn vốn của IVC giai đoạn 2017-2019

43

Bảng 2.4. Biến động bảng kết quả kinh doanh của IVC giai đoạn 20172019
Bảng 2.5. Bảng chỉ tiêu sử dụng lao động của IVC

45

Bảng 2.6. Bảng chỉ tiêu hiệu quả sử dụng tài sản của IVC

51

Bảng 2.7. Bảng chỉ tiêu phản ánh khả năng thanh toán của IVC

53

Bảng 2.8. Bảng chỉ tiêu phản ánh cơ cấu tài chính của IVC

55

Bảng 2.9. Bảng chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời của IVC

57


Bảng 2.10. Các chỉ tiêu phân tích Dupont

59

vi

50


Hình

Trang

Hình 2.1. Tỷ trọng cơ cấu các nghiệp vụ thẩm định giá của cơng ty
IVC
DANH MỤC HÌNH
Hình 2.2. Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý của công ty IVC

32

Hình 2.3. Quy trình thẩm định giá của cơng ty IVC

35

Hình 2.4. Cơ cấu tài sản của cơng ty IVC

41

Hình 2.5. Cơ cấu nguồn vốn của cơng ty IVC


42

Hình 2.6. Tốc độ tăng doanh thu chi phí của cơng ty IVC

48

Hình 2.7. Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận của công ty IVC

49

vii

33


viii


LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong thời kỳ hội nhập kinh tế, các văn bản pháp luật và thủ tục hành chính
ngày càng đơn giản của Nhà nước đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho việc
thành lập của các doanh nghiệp. Số lượng các doanh nghiệp ra đời ngày càng nhiều.
Mỗi một doanh nghiệp đều có mục tiêu cuối cùng là tối đa hóa lợi nhuận cho chủ sở
hữu. Do đó việc đem lại nhiều hay ít lợi nhuận phụ thuộc chủ yếu vào tình hình
kinh doanh của doanh nghiệp. Ngồi ra, trong thị trường kinh tế cạnh tranh gay gắt
như hiện nay, kết quả hoạt động kinh doanh sẽ quyết định đến sự tồn tại và phát
triển bền vững của mỗi doanh nghiệp. Một doanh nghiệp ln giữ vững được tình

hình tài chính khả quan sẽ nhanh chóng vươn lên, có một vị trí nhất định và tạo
được thương hiệu, uy tín cho chính mình.
Hiện nay, tình hình trao đổi mua bán diễn ra ngày càng sơi động, việc xác
định chính xác giá trị tài sản để đảm bảo tính cơng bằng trong các giao dịch thương
mại ngày càng trở nên cần thiết. Chính vì thế, nghề thẩm định giá ngày càng trở nên
phổ biến và phát triển. Ở Việt Nam, nghề thẩm định giá vẫn còn là một ngành nghề
mới. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, số lượng doanh nghiệp thẩm định giá ra
đời ngày một gia tăng nhưng vẫn còn ở quy mô nhỏ. Công ty CP Thẩm định giá
IVC cũng đang trong quá trình hình thành và phát triển nên cịn nhiều thách thức và
khó khăn. Mục tiêu trước mắt được đề ra là nâng cao chất lượng và mở rộng quy
mô nhằm giữ vững và phát triển thương hiệu trong thị trường.
Việc nắm bắt và hiểu rõ tình hình kinh doanh là một điều vơ cùng cần thiết
để có thể nâng cao lợi nhuận của của doanh nghiệp. Chính vì tính cấp thiết của vấn
đề và qua q trình được thực tập, tìm hiểu về cơng ty nên em đã chọn đề tài:
ii

Nang cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của Công ty cổ phần Thẩm định giá

IVC Việt Nam'” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn của mình.
2. Tổng quan nghiên cứu
Nghiên cứu về hiệu quả hoạt động kinh doanh là một đề tài gần gũi và phổ
biến. Thực tế đã có rất nhiều bài viết bàn về các giải pháp để giúp nâng cao hiệu

1


quả kinh doanh của doanh nghiệp. Vì vậy, trong quá trình hồn thành bài luận văn
của mình em đã tham khảo một số cơng trình khoa học nghiên cứu, các đề tài luận
văn, luận án của một số tác giả trong nước để hiểu rõ hơn và nêu ra được các
phương pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của công ty

Thẩm định giá IVC.
Cải thiện và nâng cao tình hình kết quả kinh doanh là mục tiêu hàng đầu của
bất kỳ một doanh nghiệp nào. Nghiên cứu về vấn đề này, đã có rất nhiều tài liệu
phân tích và đề cập đến các giải pháp nhằm tối đa hóa lợi ích kinh doanh của doanh
nghiệp.
Các tiêu chí đo lường mức độ ảnh hưởng và kết quả kinh doanh của doanh
nghiệp Việt Nam hiện nay được đề cập đến trong đề tài nghiên cứu: “Đo lường và
đánh giá kết quả hoạt động của doanh nghiệp - lý luận và ứng dụng” của Nguyễn
Thế Hùng (2012). Đề tài nêu lên một số các thước đo truyền thống thường được sử
dụng trong việc đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh là: hệ số tỷ suất lợi nhuận
trên vốn chủ sở hữu (ROE), tỷ suất lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA), tỷ suất lợi
nhuận trên vốn đầu tư (ROC). Ngồi ra cịn kết hợp thêm yếu tố giá trị kinh tế gia
tăng (EVA) và giá trị thị trường gia tăng (MVA) để có thể đánh giá đầy đủ nhất về
hiệu quả kinh doanh của một doanh nghiệp. Từ đó, các doanh nghiệp sẽ tự đánh giá
được mức độ sử dụng và quản lý các chỉ tiêu tài chính, xây dựng các chiến lược
nâng cao năng lực cạnh tranh của mình.
Một số giải pháp hay, những bài học kinh nghiệm được đúc rút từ nghiên
cứu: “Giải pháp phát triển doanh nghiệp nhỏ và vừa ở nước ta hiện nay” của Vũ Thị
Thanh Phương (2008). Bài nghiên cứu đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và đánh giá
tình hình phát triển doanh nghiệp vừa và nhỏ ở nước ta giai đoạn 2000-2008. Đặt
giả thiết chỉ ra nguyên nhân và đề ra một số giải pháp về cách tiếp cận vốn, quản lý
các chỉ tiêu tài chính, kiến nghị một số chính sách với chính phủ, nhà nước để từ đó
giúp hồn thiện và nâng cao tình hình kinh doanh cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Một số luận văn nghiên cứu, đi sâu phân tích vào từng tiêu chí của doanh
nghiệp như luận văn “Thực trạng và giải pháp hồn thiện cơng tác quản trị các
khoản phải thu tại Công ty Cổ phần Constrexim Bắc Hà” của Trần Thị Hà Linh
(2019) đã nghiên cứu và chỉ ra các cách thức để quản lý tốt khoản phải thu của một

2



doanh nghiệp. Ở đây tác giả đã nêu ra một số giải pháp như hồn thiện mơ hình và
chính sách quản trị các khoản phải thu khách hàng theo từng đối tượng khách hàng
cụ thể, đưa ra các chính sách ưu đãi để có thể vừa thu hút lại vừa có thể quản lý tốt
các khoản phải thu khách hàng. Từ đó các doanh nghiệp có thể đưa ra những chiến
lược quản lý phù hợp về các khoản thu hồi nợ và quay vịng vốn của mình.
Hay theo bài viết của Trần Hịa Bình (2010): “Quản trị tiền mặt - thực trạng
và giải pháp của công ty Việt Hà” đã đúc rút ra được những chính sách quản lý, sử
dụng nguồn tiền mặt thế nào là tối ưu và hiệu quả nhất đối với công ty Việt Hà giai
đoạn 2006-2008. Bài viết đã thành công nêu ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt
động quản trị tiền mặt mà hầu hết các doanh nghiệp đều có thể sử dụng. Đó là: xây
dựng mơ hình dự báo sản lượng tiêu thụ sản phẩm trong kì tới, lập kế hoạch cụ thể
cho các khoản thu chi, đầu tư tài chính, hay cách sử dụng linh hoạt tiền mặt như nào
là hợp lý, xử lý các khoản tiền tồn đọng, dự trữ thừa,...
Về hiệu quả sử dụng vốn trong doanh nghiệp có bài luận văn: “Hồn thiện
nội dung và phương pháp phân tích hiệu quả sử dụng vốn kinh doanh tại công ty
TNHH Hưng Long” của Nguyễn Thị Đào (2009) đã chỉ ra tính cấp thiết và quan
trọng trong việc phân tích và quản lý tốt nguồn vốn trong doanh nghiệp. Nhờ đó các
doanh nghiệp mới có thể thấy được các tiềm lực sẵn có, chất lượng sản xuất kinh
doanh của mình đang nằm ở giai đoạn nào, đã sử dụng tối đa và hợp lý nguồn vốn
chưa,. từ đó, đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn kinh
doanh, đem lại lợi nhuận tối đa cho chủ sở hữu.
Bên cạnh đó, trong lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam hiện nay có một số
các cơng trình nghiên cứu như: “Phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam” của
tác giả Trần Thị Thanh Vinh (2007) đã hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về thẩm
định giá, phân tích và mơ tả khái qt thực trạng nghề thẩm định giá tại Việt Nam
hiện nay, chỉ ra những đặc điểm cơ bản đặc thù của ngành nghề, nêu lên những
thành công và khẳng định sự phát triển tiềm năng trong tương lai. Những giải pháp
nâng cao năng lực quản lý của nhà nước, chuyển đổi các trung tâm cung cấp dịch vụ
thẩm định sang hình thức doanh nghiệp, tăng cường điều kiện trang thiết bị cơ sở

vất chất và đặc biệt là công tác bồi dưỡng nghiệp vụ cho các thẩm định viên, để

3


thúc đẩy nghề thẩm định giá có thể phát triển ở thị trường Việt Nam cũng như vươn
xa ra ngoài quốc tế.
Một số đề tài khác nghiên cứu cách thức hoạt động, các giải pháp giúp nâng
cao chất lượng dịch vụ và đề xuất hồn thiện quy trình trong thẩm định giá của một
số doanh nghiệp định giá tại Việt Nam như nghiên cứu của Nguyễn Thúy Hà (2014)
với đề tài: “Nâng cao hiệu quả hoạt động của Công ty cổ phần đầu tư và thẩm định
giá PIV” làm rõ thực trạng tình hình hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp
thẩm định giá, nghiên cứu và chỉ ra những điểm mạnh, điểm yếu để từ đó đưa ra các
giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp thẩm định giá.
Hay đề tài “Nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần
thẩm định giá và đầu tư Tài chính Bưu điện” của Nguyễn Tiến Thạch Hồng (2017)
đi sâu phân tích về một nghiệp vụ thẩm định trọng yếu của công ty là thẩm định giá
bất động sản. Nêu ra những nhân tố tác động và làm ảnh hưởng đến chất lượng
thẩm định, nhờ đó, giúp cơng ty có thể nhận ra và từng bước thay đổi, xây dựng các
chính sách nhằm nâng cao chất lượng thẩm định cũng như hiệu quả kinh doanh của
doanh nghiệp.
Thậm chí đã có một số cơng trình nghiên cứu viết về Cơng ty cổ phần Thẩm
định giá IVC Việt Nam: “Hồn thiện quy trình và phương pháp định giá doanh
nghiệp tại Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam” của Trần Viết Đán
(2016) hay “Quy trình và phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp tại Công ty cổ
phần Thẩm định giá IVC Việt Nam - Thực trạng và giải pháp” của Nguyễn Thùy
Dương (2016) tập trung nghiên cứu về phương diện nghiệp vụ và quy trình thẩm
định giá, cũng như chất lượng thẩm định của công ty IVC, đồng thời chỉ ra những
điểm hạn chế trong quy trình và đưa ra những kiến nghị giúp ban lãnh đạo cơng ty
có thể có những giải pháp cải thiện và nâng cao chất lượng dịch vụ của mình.

Đã có tương đối nhiều nghiên cứu về vấn đề hiệu quả hoạt động kinh doanh
cũng như nghiên cứu riêng về công ty IVC. Song, cho đến thời điểm hiện nay, chưa
có một cơng trình nghiên cứu nào về việc nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh
của IVC. Đây có thể là khoảng trống nghiên cứu cho đề tài của em. Thông qua tham
khảo các bài viết nghiên cứu trên, em sẽ phân tích và đánh giá thực trạng hiện tại
của công ty để chỉ ra được những ưu nhược điểm cịn tồn tại, góp phần giúp cho

4


doanh nghiệp sẽ ngày càng phát triển và đứng vững trong thị trường cạnh tranh như
hiện nay.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu chính của đề tài là:
- Hệ thống một số vấn đề lý luận chung về nghề thẩm định giá và các tiêu chí
đánh giá hiệu quả kinh doanh của một doanh nghiệp thẩm định giá.
- Phân tích và đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh của Công ty CP Thẩm
định giá IVC Việt Nam từ 2017 đến 2019.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh và đưa ra
những kiến nghị với các chính quyền các cấp để tạo điều kiện thuận lợi cho
sự

phát

triển của doanh nghiệp.
4. Câu hỏi nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài nhằm trả lời ba câu hỏi sau:
- Cơ sở lý luận và các chỉ tiêu nào đánh giá được tình hình kinh doanh của một
cơng ty thẩm định giá tài sản ?
- Những thành tựu và tồn đọng cịn tồn tại trong q trình kinh doanh của công

ty cổ phần thẩm định giá IVC là gì?
- Những giải pháp nào giúp khắc phục được những hạn chế và phát huy được
thế mạnh hiện có của doanh nghiệp?
5. Phương pháp nghiên cứu
Để phân tích cơ cấu tài chính và tình hình kinh doanh hiện nay của Công ty
cổ phần Thẩm định giá IVC, tác giả đã dựa trên các số liệu từ báo cáo tài chính
trong giai đoạn 2017-2019 sử dụng một số phương pháp như: Phương pháp thu thập
số liệu, thông tin; phương pháp so sánh; phương pháp phân tích - tổng hợp, sử dụng
các mơ hình bảng biểu,...
6. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu hiệu quả hoạt động kinh doanh
của doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá nói chung và Cơng
ty

5

cổ


-

Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu về cơ cấu tài chính, các tiêu chí đánh giá

thực trạng hiệu quả kinh doanh của Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC giai đoạn
2017-2019.
7. Ket cấu của khóa luận
Khóa luận gồm 3 chương chính:
Chương 1. Cơ sở lý luận chung về thẩm định giá tài sản và hiệu quả hoạt
động của doanh nghiệp thẩm định giá.
Chương 2. Thực trạng hiệu quả kinh doanh của Công ty cổ phần Thẩm định

giá IVC Việt Nam.
Chương 3. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của Công ty
cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam.

6


CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ
HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ.
1.1.

Thẩm định giá tài sản

1.1.1.

Khái niệm về thẩm định giá tài sản

Trên thế giới có rất nhiều định nghĩa về thẩm định giá (TĐG) được đưa ra.
Theo từ điển Oxford (2009): “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền
của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh
doanh.”
Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc (2010)
cho rằng: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm
có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm
định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu
thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định
giá để hình thành giá trị của chúng.”
Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore (2008): “Thẩm định giá là một nghệ
thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ
thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như

xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa
chọn.”
Theo Luật giá số 11/2012/QH12: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có
chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định
của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định,
phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”
Như vậy chúng ta có thể hiểu: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một
khoa học về ước tính giá trị của tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại
một địa điểm, thời điểm nhất định theo những tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thơng lệ
quốc tế nhằm các mục đích như: xác định giá trị tài sản để góp vốn, cổ phần hóa
doanh nghiệp, thế chấp, mua bán, chuyển nhượng tài sản, tài sản trong việc thi hành
án,...Vì vậy, việc xác định đúng các giá trị của từng loại hình tài sản có ý nghĩa rất

7


quan trọng trong việc quản lý, sử dụng tài sản. Có thể coi thẩm định giá là một
trong những cơng cụ góp phần để cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các
nguồn lực, đồng thời nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, hạn chế
thất thoát ngân sách, tiêu cực, nâng cao khả năng cạnh tranh, minh bạch hóa thị
trường.
1.1.2.

Mục đích của thẩm định giá tài sản

Thẩm định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc
nhất định. Kết quả của thẩm định giá quyết định đến việc sử dụng tài sản vào việc
gì. Nó phản ánh những địi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thể trong
mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Theo quan điểm Phạm Tiến Đạt (2015)
cho rằng:

“Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, mục đích của thẩm định giá tài sản
thường là:
Xác định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu: giúp người bán xác
định giá bán có thể chấp nhận được, đồng thời giúp người mua quyết định giá mua,
thiết lập cơ sở trao đổi tài sản này với tài sản khác.
Xác định giá trị tài sản cho mục đích tài chính - tín dụng: các tài sản cầm cố,
thế chấp, xác định giá trị các hợp đồng bảo hiểm tài sản sử dụng cho mục đích vay
vốn.
Xác định giá trị tài sản để phát triển và đầu tư: so sánh với các cơ hội đầu tư
khác và từ đo đưa ra quyết định khả năng đầu tư.
Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp: lập BCTC, xác định giá thị
trường của vốn đầu tư, xác định giá trị doanh nghiệp phục vụ cho việc mua bán, hợp
nhất, thanh lý các tài sản của cơng ty, có phương án xử lý sau khi cải cách doanh
nghiệp nhà nước.
Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu pháp lý: tìm ra giá trị
tính thuế hàng năm., xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi tài sản, tính
thuế khi một tài sản được bán hoặc để thừa kế để tòa án ra quyết định phân chia tài

8


sản khi xét xử, xác định giá sàn phục vụ đấu thầu, đấu giá tài sản công, xác định giá
sàn phục vụ phát mãi tài sản bị tịch thu, xung cơng quỹ,...”
Mục đích thẩm định giá là yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan, ảnh hưởng
quyết định tới việc xác định các tiêu chuẩn về giá trị, lựa chọn phương pháp thẩm
định giá thích hợp. Tương ứng với từng mục đích kinh tế trên, với cùng một tài sản,
cùng một thời điểm thẩm định sẽ cho kết quả giá trị tài sản thẩm định là khác nhau.
Chính vì vậy, thẩm định viên cần phải xác định và thỏa thuận với khách hàng ngay
từ đầu về mục đích của việc thẩm định giá, trước khi xét đến các yếu tố có tính khác
quan tác động đến giá trị tài sản mục tiêu.

1.1.3.

Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường.

Khi nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, nhu cầu về giao dịch tài sản
càng nhiều thì thẩm định giá tài sản ngày càng trở nên cần thiết. Giáo sư Lim Lan
Yuan (2007) cho rằng:
-

“ Đối với nhà nước: Thẩm định giá tài sản giúp nhà nước quản lý tốt về mặt
giá trị các tài sản của nhà nước: như giá trị doanh nghiệp nhà nước, giá trị
phần

vốn

nhà nước tại các doanh nghiệp, giá trị đất để thực hiện giao đất, cho thuê và là
cơ
sở để thu các loại thuế, phí,... Nó giúp nhà nước quản lý tốt các thị trường,
đảm

bảo

các thị trường phát triển lành mạnh, giúp nhà nước giải quyết các tranh chấp
liên
quan đến tài sản.
-

Đối với các chủ thể trong nền kinh tế: Tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp
người bán quyết định mức giá chấp nhận bán và người mua quyết định giá
mua


hợp

lý, đưa ra các mức giá phù hợp với giá trị của tài sản, phục vụ cho các mục
đích
mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, bảo hiểm, đền bù, cho thuê,
thanh
lý,. tài sản; làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh

9


các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền
ban hành, phù hợp với thông lệ của khu vực và quốc tế.
a) Bất động sản
Bất động sản là những tài sản vật chất khó di dời, tồn tại lâu dài.
Theo điều 174, bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005 quy định:
“ Bất động sản là các tài sản bao gồm:
-

Đất đai;

-

Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, cơng trình xây dựng đó;

-

Các tài sản khác gắn liền với đất đai;


-

Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

b) Động sản
Ngược với bất động sản, động sản là những tài sản khơng phải là bất động
sản, có khả năng di dời, không cố định tại một không gian hay một vị trí nhất định
như: máy móc thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ,...
c) Doanh nghiệp
Theo điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2014 quy định: “Doanh nghiệp là tổ
chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được đăng ký thành lập theo quy
định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh.”
Định giá doanh nghiệp là sự ước tính bằng tiền về giá trị của các quyền sở
hữu tài sản cụ thể cho một mục đích xác định, đó là để đưa doanh nghiệp ra mua
bán, hoặc để đầu tư vào doanh nghiệp,.. .Giá trị thực tế của doanh nghiệp gồm tổng
giá trị thực tế của tồn bộ tài sản hữu hình và tài sản vơ hình phục vụ cho hoạt động
sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
d) Các quyền tài sản
Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả các quyền lợi và lợi
ích liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay
những quyền lợi khi làm chủ tài sản đó. “Quyền tài sản là tài sản vơ hình, ước tính

10


giá trị được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở
hữu trí tuệ. Nó bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sở hữu và quyền định đoạt,...”
(Phạm Tiến Đạt, 2015)
1.1.5.


Các nguyên tắc thẩm định giá.

Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá số 04, thông tư số 158/2014/TT-BTC gồm
các nguyên tắc thẩm định giá sau:
-

“Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Mỗi tài sản có thể được sử
dụng vào nhiều mục đích và mang lại những lợi ích khác nhau, nhưng giá trị
của

nó

được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và
hiệu

quả

nhất, nghĩa là đem lại giá trị lớn nhất có thể.
-

Nguyên tắc dự kiến các khoản lơi ích tương lai: Phải dự kiến được những lợi
ích mà tài sản có thể đem lại cho chủ thể trong tương lai làm cơ sở để ước
tính

giá

trị tài sản.
-


Nguyên tắc thay thế: Giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí để
có một tài sản tương đương. Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ
cung
và cầu trên thị trường, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm
kinh

tế

xã hội tạo ra sự khác biệt của tài sản.
-

Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành một
tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của
toàn

bộ

tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
-

Nguyên tắc cung cầu: Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của
các yếu tố cung cầu.”
Các nguyên tắc đều có quan hệ mật thiết và bổ trợ lẫn nhau. Khi thẩm định

bất cứ một tài sản nào cũng cần tuân thủ theo một số nguyên tắc trên tùy theo từng
đối tượng tài sản cần thẩm định giá.

11



Quy trình thẩm định giá cũng là một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ,
được bố cục phù hợp với các nguyên tắc thẩm định giá, giúp công việc thẩm định
giá đạt được kết luận về giá trị ước tính có cơ sở và có thể đảm bảo được.
Quy trình thẩm định giá căn cứ theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 Thông tư
28/2015/TT-BTC bao gồm 6 bước cơ bản sau:
-

Bước 1: Xác định các vấn đề cơ bản

-

Bước 2: Lên kế hoạch định giá

-

Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin

-

Bước 4: Phân tích thơng tin

-

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần định giá

-

Bước 6: Báo cáo định giá

1.1.7.


Các phương pháp thẩm định giá

Các phương pháp thẩm định giá là các cách thức, kỹ thuật mà thẩm định viên
sử dụng để thẩm định giá trị tài sản. Có rất nhiều các phương pháp thẩm định giá tài
sản, tuy nhiên hầu hết các doanh nghiệp sử dụng phổ biến 3 phương pháp cơ bản
theo các thơng tư của Bộ tài chính, cụ thể như sau:
-

Phương pháp so sánh thị trường: “là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa
trên cơ sở sử dụng các số liệu phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản
tương

tự

trên thị trường; là cách ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá thông
qua

so

sánh với mức giá của các tài sản tương tự trên thị trường đã được mua bán.”
(Tiêu
chuẩn Thẩm định giá số 07, Thơng tư số 129/2008/QĐ-BTC)
-

Phương pháp chi phí: “ Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí
tái tạo lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá.”
(Tiêu
chuẩn Thẩm định giá số 08, thông tư số 129/2008/QĐ-BTC)


-

Phương pháp thu nhập: “Là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản

12


1.2.

Doanh nghiệp thẩm định giá và hoạt động kinh doanh của doanh

nghiệp
thẩm định giá.
1.2.1.

Tổng quan về doanh nghiệp thẩm định giá.

a) Khái niệm
Theo điều 3, nghị định 89/2013/NĐ-CP của Luật giá quy định: “Doanh
nghiệp thẩm định giá là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo quy định
của Luật doanh nghiệp và được Bộ Tài chính cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện
kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật.
Tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá là tổ chức xã hội - nghề nghiệp được
thành lập theo quy định của pháp luật trên cơ sở tham gia tự nguyện của các thẩm
định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá và các tổ chức, cá nhân khác có liên
quan trong lĩnh vực thẩm định giá.”
b) Đặc điểm của doanh nghiệp thẩm định giá
Là một doanh nghiệp, do vậy doanh nghiệp thẩm định giá có đầy đủ các đặc
điểm của doanh nghiệp như: thành lập hợp pháp, có tư cách pháp nhân, có trụ sở
giao dịch, có bộ máy tổ chức điều hành và thành lập kinh doanh vì mục tiêu lợi

nhuận,...
Cung cấp dịch vụ thẩm đinh giá, tư vấn thẩm định giá theo quy định của
pháp luật. Cụ thể là doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện thẩm định giá các bất
động sản; các động sản như máy móc thiết bị, phương tiện vận tải; xác định giá trị
doanh nghiệp, thương hiệu doanh nghiệp,... theo yêu cầu của khách hàng để phục
vụ một số mục đích cụ thể như: mua bán sáp nhập doanh nghiệp, cổ phần hóa Nhà
nước, đầu tư, hay giá trị của tài sản đảm bảo phục vụ nhu cầu cầm cố, thế chấp,...
Các doanh nghiệp thẩm định giá có thể được thành lập, hoạt động dưới một
trong các hình thức: công ty cổ phần; công ty trách nhiệm hữu hạn; công ty hợp
danh; doanh nghiệp tư nhân.
c) Điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá
Để được thành lập thì một doanh nghiệp thẩm định giá cũng cần có đủ các
điều kiện về thành lập loại hình doanh nghiệp theo quy định của pháp luật .

13