BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
-------------^⅛Λ,^⅛.-------

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài:

HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY
TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT
NAM- CHI NHÁNH QUANG TRUNG- HÀ NỘI.

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Ánh Nguyệt.
Lớp

: K15 TCL.

Khóa

: 2012-2016

Khoa

: Tài Chính.

Hà Nội, 05/2016

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
-------------^⅛A⅛⅛-------

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
Đề tài:

HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY
TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT
NAM- CHI NHÁNH QUANG TRUNG- HÀ NỘI.

Giáo viên hướng dẫn: Phạm Thị Vân Huyền
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Ánh Nguyệt
Lớp

: K15 TCL

Khóa

: 2012-2016

Hà Nội, 05/2016


LỜI CAM ĐOAN

Bài luận này là cơng trình nghiên cứu của bản thân em, dựa trên những kiến
thức chuyên ngành đã học, xuất phát từ việc nghiên cứu tình hình thực tiễn tại đơn
vị thực tập, dưới sự hướng dẫn của Ths. Phạm Thị Vân Huyền.
Các cơ sở lý luận trong bài được tham khảo, đúc rút từ những tài liệu chuyên
ngành, các nội dung và thực tiễn của đơn vị là những thông tin thực tế được cung
cấp bởi Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh
Quang Trung. Các giải pháp được đề xuất từ những hiểu biết, quan điểm của bản
thân. Một lần nữa em xin khẳng định về tính trung thực của lời cam đoan trên.
Hà nội, ngày 18 tháng 05 năm 2016
Người thực hiện
Nguyễn Thị Ánh Nguyệt


MỤC LỤC

Contents
LỜI MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
CHƯƠNG 1:CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT
ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI...........3
l.l.............................................................Những vấn đề cơ bản về tài sản đảm bảo
.................................................................................................................................. 3
l.l.l..........................................................................Khái niệm tài sản đảm bảo
.................................................................................................................................. 3
1.1.2. Các loại tài sản đảm bảo.....................................................................3
1.1.3. Vai trò của tài sản đảm bảo................................................................. 6
1.2.Định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho vay tại các ngân hàng
thương mại............................................................................................................... 7
1.2.1. Khái quát chung về bất động sản........................................................7
1.2.2. Định giá bất động sản:...................................................................... 13
1.2.3. Phương pháp định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho

vay
tại NHTM...............................................................................................................18
1.2.4. Quy trình định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho vạy tại
NHTM .................................................................................................................... 24
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VIỆT NAM CHI NHÁNH

QUANG TRUNG- HÀ NỘI..................................................................................28
2.1. Tổng quan về Ngân hàng TMCP đầu tư Việt Nam chi nhánh Quang
TrungHà Nội ...................................................................................................................28
2.1.1. Giới thiệu về BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội......................28
2.1.2. Lĩnh vực kinh doanh BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội..........28
2.1.3. Cơ cấu tổ chức BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội...................29
2.1.4. Giới thiệu về phịng thẩm định.........................................................31
2.1.5. Tình hình hoạt động kinh doanh của BIDV chi nhánh Quang TrungHà


2.2. Thực trạng quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm bảo là bất
động
sản phục vụ cho vay tại BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội.......................33
2.2.1. Cơ sở của định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại BIDV chi
nhánh
Quang Trung- Hà Nội.............................................................................................. 34
2.2.2. Quy trình chung định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho
vay tại BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội....................................................... 34
2.3. Phương pháp định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho vay tại
BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội...............................................................39
2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp......................................................... 39
2.3.2. Phương pháp chi phí......................................................................... 41

2.4. Thực trạng vận dụng quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm bảo
là bất
động sản tại tại BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội qua một ví dụ thực tế
................................................................................................................................ 43
2.5. Đánh giá thực trạng quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm bảo
là
bất động sản phục vụ cho vay tại BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội......53
2.5.1. Ve quy trình định giá........................................................................53
2.5.2. Ve phương pháp định giá..................................................................55
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY
TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM- CHI
NHÁNH QUANG TRUNG- HÀ NỘI.................................................................. 59
3.1. Định hướng phát triển của Ngân hàng TMCP đầu tư Việt Nam chi
nhánhQuang Trung- Hà Nội.................................................................................59
3.1.1. Định hướng kinh doanh chung của chi nhánh...................................59
3.1.2. Phương hướng hoạt động cho vay có bất động sản đảm bảo tại Chi
nhánh ..................................................................................................................... 59
3.2. Một số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình và phương pháp định giá bất
động sản thế tại BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội...................................60
3.2.1. Về quy trình định giá........................................................................60
3.2.2. Về việc vận dụng các phương pháp định giá....................................62
3.3. Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản...........64


3.3.1. Kien nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền...............................64
3.3.2. Kien nghị với Ngân hàng Nhà nước................................................. 65
3.3.3. Kien nghị với Ngân hàngTMCP đầu tư và phát triển Việt Nam........66
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................68



DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
Bảng 2.3: Ket quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng BIDV Quang Trung từ
2013 đến 2015:........................................................................................................31
Bảng 2.4: Tình hình và cơ cấu dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo là bất động sản của
Ngân hàng BIDV Quang Trung 3 năm gần đây (2013-2015)..................................32
Bảng 2.5: Kết quả định giá của phòng Thẩm định tại BIDV Quang Trung từ năm
2013 đến năm 2015.................................................................................................33
Bảng 2.8: Thông tin các bất động sản so sánh.........................................................45
Bảng 2.9 Nhận xét điểm khác biệt giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục
tiêu..........................................................................................................................47

Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức BIDV Quang Trung.......................................................30
Sơ đồ 2.2: Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định tại BIDV Quang Trung......................31
Sơ đồ 2.6: Quy trình tổng thể định giá bất động sản tại BIDV chi nhánh Quang
Trung....................................................................................................................... 35


BẢNG NHỮNG TỪ VIẾT TẮT
BIDV: Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam.
BĐS: Bất động sản.
TMCP: Thương mại cổ phần.
IVSC: Ủy ban thẩm định giá Quốc Tế.
QSDĐ: Quyền sử dụng đất.
TSĐG: Tài sản định giá.
TSSS: Tài sản so sánh.
KH: Khách hàng.
QLKH: Quản lý khách hàng của Ngân hàng BIDV Quang Trung.
KSHT: Khảo sát hiện trạng.
KSHTTS: Khảo sát hiện trạng tài sản



1
LỜI MỞ ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài
Nhiều thách thức đang diễn ra trong tầm quản lý kinh tế vĩ mô, sự tác động
lớn ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và ngân hàng. Hệ quả tích
tụ là có hàng trăm ngàn doanh nghiệp đã phá sản, nợ xấu trong hoạt động kinh
doanh ngân hàng gia tăng đáng kể. Theo đánh giá có khoảng 60% giá trị nợ xấu
ngân hàng thương mại là tài sản đảm bảo bằng bất động sản, chiếm khoảng 180
ngàn tỷ đồng, nhưng việc xử lý tài sản đảm bảo cũng đang gặp nhiều khó khăn, bởi
mỗi ngân hàng có quy trình và phương pháp định giá khác nhau và cho kết quả định
giá khác nhau trong quá trình xử lý tài sản. Vì vậy, cần thiết lựa chọn và hồn thiện
quy trình, phương pháp định giá phù hợp để có kết quả khách quan, chính xác bảo
đảm lợi ích giữa các bên tham gia trong các giao dịch với ngân hàng
Xuất phát từ thực tiễn đó, qua q trình thực tập, tìm hiểu nghiệp vụ định giá
tại BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội, em đã mạnh dạn lựa chọn đề tài:
“ Hồn thiện quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm bảo là bất
động sản tại Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh
Quang Trung- Hà Nội”
Đề tài này nhằm làm rõ thực trạng tiến hành nghiệp vụ định giá tài sản đảm
bảo là bất động sản hiện nay tại BIDV và đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện
hơn hoạt động này.
Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu đề tài hướng đến trong quá trình nghiên cứu:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản nói chung, quy trình
và phương pháp định giá bất động sản trên lý thuyết.
- Chỉ rõ thực tiễn quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại ngân
hàng BIDV.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình và phương pháp định

giá bất động sản tại BIDV và đưa ra một số kiến nghị đối với các cơ quan
liên quan.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu


2
-

Đối tượng nghiên cứu: quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm
bảo là bất động sản tại BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội.
- Phạm vi nghiên cứu: quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm bảo
là bất động sản tại BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội. Số liệu cho
nghiên cứu được lấy từ năm 2013 đến năm 2015.
Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp được sử dụng trong đề tài:
- Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử.
- Nghiên cứu, phân tích so sánh, đối chiếu, tổng hợp số liệu dựa trên các
tài liệu thực tế do BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội cung cấp, khảo
sát nghiệp vụ định giá thực tế tại ngân hàng.
- Kế thừa kết quả nghiên cứu của các cơng trình nghiên cứu trước đó về
định giá bất động sản.
- Đánh giá, phỏng vấn trực tiếp nhân viên ngân hàng.
Kết cấu luận văn
Bài luận văn bao gồm 3 chương riêng biệt:
Chương 1: Cơ sở lí luận về định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ
cho vay tại các ngân hàng thương mai.
Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm bảo là
bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP đầu tư Việt Nam chi nhánh
Quang Trung- Hà Nội.
Chương 3: Giải pháp hồn thiện quy trình và phương pháp định giá tài sản

đảm bảo là bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP đầu tư Việt Nam chi
nhánh Quang Trung- Hà Nội.
Nhân đây, em xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo ngân hàng BIDV chi
nhánh Quang Trung- Hà Nội, các anh chị trong phòng Định giá tài sản đã giúp đỡ
em trong quá trình thực tập, cung cấp tài liệu, hướng dẫn khảo sát thực tế.
Em xin cảm ơn Ths. Phạm Thị Vân Huyền và các thầy cơ khoa Tài chính đã
tận tình chỉ bảo để em hoàn thành bài luận văn này.


3

CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.
Những vấn đề cơ bản về tài sản đảm bảo
1.1.1. Khái niệm tài sản đảm bảo
Tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại các ngân hàng thương mại là tài sản
của bên bảo đảm ( bên đi vay ) dùng làm cầm cố, thế chấp, bảo lãnh để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ đối với ngân hàng thương mại ( bên nhận bảo đảm)
Tài sản bảo đảm có những đặc trưng sau :
- Giá trị của tài sản bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm : Đây là vấn
đề có tính ngun tắc nhằm bảo đảm cho tổ chức tín dụng có thể thu hồi đủ nợ
và lãi vay khi khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa
vụ trả nợ phải xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.
- Tài sản phải có sẵn thị trường tiêu thụ : Tính dễ tiêu thụ của tài sản bảo đảm
làm cho việc xử lý tài sản nhanh, thu hồi nợ tốt.
- Tài sản đủ cơ sở pháp lý : Tài sản bảo đảm phải thuộc sở hữu hợp pháp của
người đi vay hoặc người bảo lãnh, được cho phép giao dịch, để bên cho vay dễ
dàng xử lý để thu nợ khi người vay không thực hiện hoặc thực hiện không

đúng nghĩa vụ trả nợ.
1.1.2. Các loại tài sản đảm bảo
1.1.2.1. Tài sản cầm cố
Tài sản cầm cố là tài sản mà khách hàng vay chuyển quyền kiểm soát tài sản
sang cho ngân hàng trong thời gian thực hiện cam kết ( thường là thời gian nhận tài
trợ ). Điều này có nghĩa là tài sản đem cầm cố sẽ thuộc ngân hàng quản lý và cất
giữ. Như vậy nó thường thích hợp với những tài sản mà ngân hàng có thể kiểm sốt
và bảo quản được, đồng thời việc nắm giữ tài sản này không làm ảnh hưởng đến
quá trình sản xuất kinh doanh hay sinh sống của khách hàng vay. Ngân hàng yêu
cầu cầm cố khi xét thấy việc khách hàng nắm giữ tài sản bảo đảm là khơng an tồn
cho ngân hàng, thường đó là những tài sản mà khách hàng dễ bán, dễ chuyển
nhượng.


4
Các tài sản đem cầm cố bao gồm:
- Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, nhiện liệu, vật liệu, nguyên liệu, hàng
tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác.
- Trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm,
thương phiếu, các giấy tờ trị giá được bằng tiền. Riêng đối với cổ phiếu của tổ
chức tín dụng phát hành, khách hàng vay khơng được cầm cố tại chính tổ chức
tín dụng đó.
- Ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản gửi tại tổ chức cung ứng dịch vụ,
thanh toán bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ.
- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu cơng nghiệp, quyền địi
nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp
đồng hoặc từ các căn cứ pháp lý khác.
- Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, kể cả trong doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi.
- Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật.

- Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định
của Luật hàng không dân dụng Việt Nam trường hợp được cầm cố.
- Tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời điểm ký kết
giao dịch cầm cố và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố như hoa lợi, lợi
tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà bên cầm cố có quyền
nhận.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cầm cố cũng thuộc tài sản cầm cố,
nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định, trường hợp tài sản cầm cố
được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản cầm cố.
1.1.2.2. Tài sản thế chấp
Tài sản thế chấp là tài sản được người đi vay dùng để bảo đảm cho khoản
vay của mình tại ngân hàng bằng cách trao cho ngân hàng giấy tờ sở hữu ( hoặc sử
dụng ) các tài sản đó trong thời gian cam kết và xác nhận cho ngân hàng quyền phát
mại tài sản khi khách hàng không trả đựơc nợ.


5
Nhiều tài sản của khách hàng trở thành đảm bảo cho các khoản tài trợ của
ngân hàng song vẫn phải tham gia vào quá trình hoạt động. Những tài sản này ngân
hàng khơng thể cầm cố. Vì vậy đảm bảo bằng thế chấp rất phổ biến, đặc biệt đối với
doanh nghiệp và người tiêu dùng. Do giá trị của tài sản này thường lớn, vì vậy
doanh nghiệp có thể vay ngân hàng với quy mô lớn.
Các tài sản dùng làm tài sản thế chấp bao gồm:
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, cơng trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
- Tàu biển theo quy định của Bộ luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định
của Luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp.
- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm ký

kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi,
lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng các bất động sản
khác mà bên thế chấp có quyền nhận.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Trường hợp thế chấp tồn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc
tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ thì
vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.
Hoa lợi, lợi tức là quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế
chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sản thế
chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
1.1.2.3. Tài sản hình thành từ vốn vay
Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản
được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của khách hàng.
Đây là biện pháp cuối cùng để ngân hàng có thể hạn chế việc người vay bán
tài sản được hình thành từ vốn vay. Loại tài sản này thường được áp dụng cho
những khách hàng khơng có tài sản gì lớn hoặc khơng thể trở thành tài sản bảo đảm
cho ngân hàng.
Tài sản hình thành từ vốn vay dùng làm bảo đảm tiền vay phải xác định được
quyền sở hữu hoặc giao quyền sử dụng, giá trị, số lượng và được phép giao dịch.


6
Nếu tài sản là bất động sản gắn liền với đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đối với khu đất mà trên đó tài sản sẽ được hình thành và phải hồn thành
các thủ tục về đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật.
Đối với tài sản mà pháp luật có quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng
cam kết mua bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi tài sản đã được hình thành
và đưa vào sử dụng.
1.1.2.4. Tài sản bảo lãnh của bên thứ ba:
Khi khách hàng vay vốn không có tài sản để cầm cố hay thế chấp thì ngân

hàng sẽ yêu cầu có sự bảo lãnh của bên thứ ba.Bên thứ ba có thể đứng ra bảo lãnh
cho khách hàng bằng uy tín hoặc bằng chính tài sản của mình.
Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba là việc bên bảo lãnh cam kết với ngân
hàng về việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của
mình, đối với doanh nghiệp Nhà Nước là tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng để
thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay nếu đến hạn trả nợ mà khách
hàng vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ. Trong trường hợp này, ngân hàng
có thể coi bên bảo lãnh là con nợ của mình. Do đó, tài sản của bên bảo lãnh dùng để
bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh cho khách hàng vay cũng tương tự như tài sản sử dụng
để cầm cố hoặc thế chấp.
Không phải bất cứ ai cũng có thể đứng ra bảo lãnh cho khách hàng vay vốn
của ngân hàng mà phải có điều kiện như sau để tránh rủi ro cho ngân hàng :
- Có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.
- Có khả năng về vốn, tài sản để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
- Tài sản phải có đủ điều kiện để tham gia bảo đảm tiền vay.
- Bên bảo lãnh phải sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo lãnh cho
khách hàng vay vốn.
1.1.3. Vai trò của tài sản đảm bảo
- Đối với chủ sở hữu tài sản đảm bảo:
Giúp khách hàng có đủ điều kiện để được cấp tín dụng từ đó có thêm lượng
vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ đang muốn sử dụng. Đây là là hình
thức huy động vốn khi cần thiết hiệu quả, nhanh chóng đối với các cá nhân, tổ
chức.


7
-

Đối với các ngân hàng thương mại:
Khi tiến hành cấp tín dụng, các ngân hàng thương mại thường ưu tiên cho

những khách hàng truyền thống, có uy tín hoặc những khách hàng có tình hình tài
chính lành mạnh, phương án sản xuất kinh doanh hiệu quả hoặc theo chỉ định của
chính phủ. Cụ thể, uy tín của khách hàng trên quan điểm của ngân hàng được cấu
thành bởi những yếu tố như quan hệ lâu dài, trả nợ song phẳng.
Bên cạnh đó, khi các ngân hàng quyết định cho khách hàng vay thì hiệu quả
dự án cũng được các ngân hàng đặc biệt quan tâm. Thông qua thẩm định dự án,
ngân hàng dự tính các yếu tố tác động tới quá trình kinh doanh của khách hàng
trong tương lai, mối liên hệ giữa sức mạnh tài chính của khách hàng hiện tại và kết
quả dự án trong tương lai. Đây là những tài sản bảo đảm vơ hình có tính an toàn khá
cao đối với các ngân hàng thương mại.
Tuy nhiên rủi ro trong hoạt động cho vay hay rủi ro tín dụng khơng thể đốn
trước đựơc đặc biệt trong bối cảnh kinh tế hiện nay vì nó cịn phụ thuộc vào nhiều
yếu tố như không phải chỉ phụ thuộc riêng vào khách hàng. Lúc đó việc xử lý
những rủi ro này lại trở nên dễ dàng hơn với những khách hàng được cho vay với
hình thức có tài sản bảo đảm có thực. Nói cách khác, vai trị của tài sản đảm bảo đối
với các ngân hàng thương mại khi tiến hành hoạt động cấp tín dụng cho khách hàng
chính là để tránh hoặc giảm thiểu tới mức thấp nhất ảnh hưởng tiêu cực nếu rủi ro
tín dụng xảy ra. Có thể thấy, tài sảm đảm bảo phục vụ cho vay đóng góp vai trị vơ
cùng quan trọng trong hoạt động cấp tín dụng là một trong những hoạt động chính
của các ngân hàng thương mại.
- Đối với nền kinh tế:
Việc các ngân hàng thương mại tạo điều kiện cung cấp tín dụng cho các cá
nhân, tổ chức thơng qua việc đảm bảo bằng tài sản đã góp phần thúc đẩy sự phát
triển của nền kinh tế bằng việc phát triển thị trường tài chính tiền tệ. sự bình ổn của
thị trường này có tác động rất lớn đến toàn bộ nền kinh tế.
1.2. Định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho vay tại các ngân
hàng thương mại
1.2.1. Khái quát chung về bất động sản
1.2.1.1. Khái niệmbất động sản



8
Khái niệm về bất động sản là gì cho đến nay vẫn tồn tại nhiều quan điểm
khác nhau. Dưới đây có thể chỉ ra một sốkhái niệm về bất động sản:
Khái niệm thứ nhất:
Bất động sản bao gồm:
1, Đất.
2, Nhà và các cơng trình khác trên đất.
Khái niệm thứ nhất đã chỉ ra được bất động sản gồm 2 thành phần chủ yếu là
đất và nhà nhưng chưa chỉ rõ được các cơng trình khác xây dựng trên đất gồm
những gì, bất động sản chỉ gồm 2 thành phần trên là chưa đủ.
Khái niệm thứ hai:
Bất động sản là các tài sản không di dời được theo Bộ Luật dân sự nước
Cộng hòa xã hộ chủ nghĩ Việt Nam ban hành năm 2005 bao gồm:
1, Đất đai;
2, Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, cơng trình xây dựng đó;
3, Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
4, Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Khái niệm thứ hai đã liệt kê được các thành phần của bất động sản tuy nhiên
chưa nêu được đặc tính để quyết định một tài sản của bất động sản và có thể chưa
liệt kê được hết các loại tài sản là bất động sản.
Khái niệm thứ ba:
Bất động sản theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC bao gồm:
1, Đất đai;
2, Tất cả mọi thứ gắn vững chắc lâu dài với đất đai.
Khái niệm thứ ba đã chỉ ra được đặc tính cơ bản của bất động sản giúp phân
biệt tài sản nào là bất động sản.
Như vậy ta vẫn có thể thấy những điểm chung giữa các quan điểm khác nhau
về khái niệm bất động sản như sau: ” Bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản

gắn liền với đất. Đặc tính cơ bản để phân biệt với tài sản khác là tính cố định, khó
có thể di dời, việc di dời phải đảm bảo tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay


9
đổi. Bất động sản thường tồn tại lâu dài, có thể đo lường bằng giá trị nhất định, là
tài sản q giá của mọi cá nhân, gia đình và tồn xã hội. ”
1.2.1.2. Đặc điểm chủ yếu của bất động sản
Thứ nhất,bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và khó có
khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai,
mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích khơng gian.
Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố
vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản. Yếu tố vị trí khơng
phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thơng thường mà nó cịn được
đánh giá bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các cơng
trình cơng cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng
tiếp cận với các trung tâm đó. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất
động sản sẽ thay đổi và do đó giá trị của bất động sản sẽ thay đổi theo.
Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất
định nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng
và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế;
tính chất xã hội; điều kiện mơi trường. Trong những yếu tố trên, có những yếu tố
vùng mang tính cố định song cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác
động của chúng đến bất động sản thay đổi.
Thứ hai,bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng
hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên
ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi
lửa, sạt lở...). Mặt khác, các cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc và vật kiến
trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp bất
động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu

bền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau, tùy theo từng loại bất động sản cụ thể.
Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản
cũng như công tác quản lý, sử dụng bất động sản.
Thứ ba,hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự
khan hiếm và tính có giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng,
từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Bất động sản là một tài sản có giới


10
hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí
nhất định nên khơng thể mở rộng. Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho
đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn hơn. Do yếu tố vị trí nên
người ta khơng thể mở rộng mãi khơng gian bề rộng của các cơng trình bất động
sản. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản luôn mất cân đối theo chiều
hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ
về lâu dài thường có lợi do giá cả ln có xu hướng tăng lên. Vì vậy các chính sách
điều tiết cân bằng cung cầu khơng thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phải
có chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.
Thứ tư,tính khác biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng
biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ
một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự khác
nhau về vị trí lơ đất; khác nhau về cảnh quan và các ngoại cảnh. Do vậy trong đầu tư
phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của các bất động
sản,
đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng
phát triển yêu cầu tính khác biệt ngày càng tăng. Khi đánh giá các bất động sản phải
chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với
nhau. Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo tính thống nhất khắc phục
các nhược điểm do tính dị biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của người quản lý vĩ mơ.
Thứ năm,hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm

lý xã hội. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia,
mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội,
thậm chí cịn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Thứ sáu,hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng
hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay
sự hồn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để
tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia.
Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền
kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên
quan. Do vậy, khi đầu tư xây dựng các cơng trình bất động sản phải tính đến yếu tố
ảnh hưởng tới các cơng trình khác; khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năng


11
ảnh hưởng khi có các cơng trình bất động sản khác sẽ ra đời. Cũng chính vì sự ảnh
hưởng của bất động sản đến các hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai
trò quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.
Thứ bảy,bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Do giá trị của đất đai cao,
chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì
vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải
biết khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh. Cũng do
đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham
gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Thứ tám,hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của Nhà nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi một quốc
gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như mỗi người dân. Các quan hệ giao
dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động
kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có
hiệu quả các nguồn lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến bất động sản và
thị trường bất động sản, phải ban hành các văn bản pháp luật, cac chủ trương, chính

sách nhằm thực hiện vai trị và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường
bất động sản. Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất
thuộc sở hữu toàn xã hội. Do vậy, bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp
luật và sự quản lý của Nhà nước.
Thứ chín,giá trị và cơng năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản
phụ thuộc vào năng lực quản lý. Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm
nhiệu chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, địi hỏi người quản lý
phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa
thơng thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các cơng trình xây dựng rất phức
tạp, vấn đề kinh doanh hay cho th đất đai, các cơng trình xây dựng, nhà ở, văn
phịng... cũng địi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng
rất cao.
1.2.1.3. Phân loại bất động sản
• Theo đặc tính vật chất, bất động sản gồm có:
> Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.


12
> Cơng trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với cơng trình kiến trúc:

+ Nhà cửa xây dựng cố định khơng thể di dời.
+ Các cơng trình hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai: hệ thống điện nước, điện
thoại, ăng ten, hệ thống cấp khí ga, hệ thống cứu hỏa,...
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với cơng trình xây dựng: điều
hịa, thang máy, chống trộm tự động,...
> Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lâu năm
+ Các công trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối
+ Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao
+ Các cơng trình khai thác mỏ.

• Theo mục đích sử dụng, bất động sản gồm có:
> Bất động sản đầu tư xây dựng, bao gồm:
Bất động sản nhà ở,bất động sản nhà xưởng và cơng trình thương mại- dịch
vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở
làm việc v.v.. Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất
(bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản,
chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu
tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến q trình cơng nghiệp
hố, hiện đại hố đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng
hơn là nhóm bất động sản này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường
bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
> Bất động sản không đầu tư xây dựng:
Bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu
sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất
làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
> Bất động sản đặc biệt:
Là những bất động sản như các cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hố
vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại bất
động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
1.2.1.4. Vai trò của bất động sản


13
Bất động sản có một vai trị vơ cùng to lớn, nó là thành phần sống, là điều
kiện cơ bản tối thiểu cho đời sống con người. Cụ thể:Bất động sản cung cấp nơi cư
trú cho con người. Nó là nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt, bảo đảm cho quá trình sản
xuất và tái sản xuất phát triển. Đặc biệt, khi mà ngày nay chất lượng đời sống của
con người được nâng cao thì bất động sản là cơ sở cho cho các hoạt động kinh
doanh, cung ứng dịch vụ phát triển, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong

tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%
lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản
chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
1.2.2. Định giá bất động sản:
1.2.2.1. Khái niệm định giá bất động sản:
Có nhiều quan điểm khác nhau về định giá bất động sản, trong đó nổi bật các
quan điểm sau đây :
Thứ nhất, theo Luật Kinh doanh bất động sản : ''Định giá bất động sản là hoạt
động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định''.
Thứ hai, "Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất
động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã dược xác định rõ ràng
trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương
pháp phù hợp''.
Thứ ba, '' Định giá bất động sản là sự ước tính giá trị bất dộng sản vào một
thời điểm cụ thể với một mục đích đặc thù''.
Nhìn chung, có thể hiểu khái niệm tổng quát về định giá bất động sản như
sau: ''Định giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về các
khoản thu nhập mà bất động sản có thể tạo ra cho chủ sở hữu hoặc chủ thể sử dụng
bất động sản cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, trong một thị
trường cụ thể''.
1.2.2.2. Sự cần thiết của định giá bất động sản
Hiện nay trong nền kinh tế thị trường, định giá ngày càng thể hiện rõ vai trị
quan trọng của mình. Định giá được sử dụng trong nhiều hoạt động, lĩnh vực kinh tế
như :


14
- Khi có giao dịch thay đổi chủ sở hữu, chuyển đổi mục đích sử dụng. Ví dụ
như khi có giao dịch mua bán về bất động sản, khách hàng tìm đến dịch vụ định giá
để xác định giá trị thị trường của bất động sản; khi định giá cho thuê, đi thuê bất

động sản thì người định giá phải dựa trên các thông tin về bất động sản mục tiêu
trên thị trường để đưa ra giá thuê trên thị trường căn cư vào thời điểm thuê, căn cứ
vào các điều khoản trong hợp đồng.
- Một hoạt động quan trọng, chủ yếu của định giá là định giá các tài sản đảm
bảo là bất động sản. Đối với hoạt động tín dụng của các ngân hàng thì định giá là
một khâu quan trọng không thể thiếu. Khi cho khách hàng vay một khoản tiền để
đảm bảo an toàn và giảm thiểu rủi ro tối đa cho khoản vay ngân hàng phải yêu cầu
người đi vay thế chấp tài sản đảm bảo thông thường là các bất động sản. Ngân hàng
sẽ tiến hành xác định giá trị thực tế của tài sản đảm bảo thông qua hoạt động định
giá để quyết định số lượng cho vay mà không làm tổn hại tới lợi ích của ngân hàng.
- Ngồi ra hoạt động định giá còn được sử dụng trong các trường hợp như
bảo hiểm, giải phóng mặt bằng, tính thuế, thực hiện nghĩa vụ tài chính, định giá cho
mục đích kế thừa, phân chia tài sản, định giá cho đầu tư.
1.2.2.3. Vai trò định giá bất động sản
- Trong nền kinh tế thị trường:
Trong nền kinh tế thị trường, định giá bất động sản giữ vai trị vơ cùng quan
trọng được thể hiện qua những mặt sau đây:
Định giá bất động sản là công cụ để tư vấn về giá trị, giá cả bất động sản
giúp chủ thể bất động sản và các bên liên quan để đưa ra các quyết định mua bán,
đầu tư, cho vay tài sản đảm bảo là bất động sản.
Định giá bất động sản góp phần để cơ chế thị trường tự động phân phối tối
ưu các nguồn lực bằng cách định giá đúng giá trị thị trường của các nguồn lực bất
động sản.
Định giá bất động dản cũng đóng góp vào việc làm minh bạch thị trường,
góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
Định giá bất động sản giúp Nhà nước thực hiện các chủ trương chính sách
trong việc cổ phần hóa, bán, khốn, cho th các doanh nghiệp Nhà nước được
thuận lợi và trung thực hơn.



15
- Trong hoạt động tín dụng:
Việc dùng bất động sản làm tài sản đảm bảo khá phổ biến trong hoạt động tín
dụng do bất động sản có giá trị lớn. Mặt khác hoạt động tín dụng của các Ngân hàng
ln ẩn chứa nhiều rủi do. Do đó, khi các ngân hàng thực hiện cho vay tín dụng,
việc định giá tài sản đảm bảo là bất động sản đóng một vai trị vơ cùng quan trọng,
nhằm giảm thiểu rủi ro tín dụng cho ngân hàng.
Bên cạnh đó, Các tổ chức cung cấp tín dụng có thể xác định được mức cho
vay thông qua cơ sở giá trị bất động sản. Định giá tài sản đảm bảo, cụ thể là bất
động sản giúp đưa ra một mức giá trung gian mà tại dó người vay được thỏa mãn
với vốn vay được trong khi bên cho vay cũng có thể đảm bảo an toàn cho vốn vay.
1.2.2.4. Cơ sở giá trị của định giá bất động sản
Cơ sở khoa học cho định giá tài sản theo tiêu chuẩn số 01 và 02 Thẩm định
giá Việt Nam là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường:
Giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua
sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán
khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo
các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá
trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị
tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài
sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế...
1.2.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Yếu tố chủ quan :
Thứ nhấtlàmục đích của việc định giá bất động sản.
Mục đích định giá bất động sản phản ánh nhu cầu sử dụng bất động sản cho
một cơng việc nhất định. Mục đích định giá quyết định mục đích sử dụng BĐS vào
việc gì. Nó phản ánh những địi hỏi về mặt lợi ích mà BĐS cần phải tạo ra cho chủ

thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được xác định: để ở, cho th, mua bán,
cầm cố, bảo hiểm.. .Chính vì vậy mục đích định giá được coi là yếu tố quan trọng


16
mang tính chủ quan và có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị
đối với BĐS đượcđịnh giá.
Thứ hai là phụ thuộc vào chính bản thân người tiến hành định giá, cách sử
dụng phương pháp định giá của mỗi người khác nhau sẽ đem lại kết quả khác nhau,
nhưng nó khơng mang tính quyết định vì sự chênh lệch giá trị ở mức khơng nghiêm
trọng.
Yếu tố khách quan:
Thứ nhất, Các yếu tố mang tính vật chất:
Các yếu tố mang tính vật chất là các yếu tố thể hiện tính hữu dụng của tự
nhiên, vốn có mà BĐS có thể mang lại cho người sử dụng, như đối với đất đai, nhà
cửa là vị trí, diện tích, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo...
Thơng thường thuộc tính hữu dụng hay cơng dụng của BĐS càng cao thì giá
trị BĐS sẽ càng lớn. Tuy nhiên, BĐS được đánh giá cao hay khơng cịn phụ thuộc
vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những công dụng hay thuộc tính
hữu ích vốn có của BĐS.
Thứ hai, Các yếu tố mang tính pháp lý:
Tình trạng pháp lý của BĐS quy định quyền của con người đối với việc khai
thác các thuộc tính của BĐS trong q trình sử dụng. Tình trạng pháp lý có ảnh
hưởng rất lớn đến giá trị BĐS. Thông thường, quyền khai thác các thuộc tính của
BĐS càng rộng thì giá trị BĐS càng cao và ngược lại.Đó là các quyền: mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, biếu tặng, thừa kế, nghĩa vụ nộp thuế khi mua bán.
Thứ ba, Các yếu tố mang tính kinh tế:
Đó là cung và cầu trên thị trường. Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan
của giá trị. Giả sử tại một thời điểm, các yếu tố khác là cố định, BĐS được mua bán
trên thị trường. Khi đó, giá trị BĐS phụ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu trên thị

trường. Trên thực tế, BĐS được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu
và sức mua ngày càng cao, và ngược lại.
Thứ tư, Các yếu tố khác :
Các yếu tố khác như tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng
một cách đáng kể tới giá trị BĐS. Do đó, thẩm định viên phải có sự am hiểu về tập