HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠ
HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
-—^^ɑ^^'

KHOA LUAN TOT NGHIEP
ĐỀ TÀI:
HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ
VÀ PHÁT TRIỂN VIET NAM (BIDV) CHI NHÁNH TỪ LIÊM

Họ và tên sinh viên: TẠ THỊ HUỆ
Lớp

K15TCB

Khoa

: TÀI CHÍNH

Khóa

2012 - 2016

Hà Nội, Tháng 5 năm 2016


NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
-—^^ɑ^^'

KHOA LUAN TOT NGHIEP
ĐỀ TÀI:
HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ
VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM (BIDV) CHI NHÁNH TỪ LIÊM

Họ và tên sinh viên: TẠ THỊ HUỆ
Lớp

K15TCB

Khoa

Tài chính

Khóa

2012 - 2016

GVHD

: Th.S BÙI THỊ LAN HƯƠNG
Hà Nội, Tháng 5 năm 2016


LỜI CAM ĐOAN
Báo cáo khóa luận tốt nghiệp “Hồn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá
bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam
(BIDV) chi nhánh Từ Liêm” là báo cáo độc lập của em. Các số liệu được trình bày
trong báo cáo khóa luận hồn tồn trung thực và có nguồn số liệu cụ thể.

Hà Nội, ngày 15 tháng 5 năm 2016
Sinh viên
Tạ Thị Huệ


MỤC LỤC
DANH MỤC SƠ ĐỒ
DANH MỤC BẢNG BIỂU
DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT
LỜI MỞ ĐẦU.................................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài........................................................................................ 2
3. Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu............................................................ 2
4. Kết cấu đề tài...................................................................................................................... 2
CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ
THỊ TRƯỜNG..........................................................................................................................
4
1.1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản..................................................4
1.1.1.............................................................................................................................Bất động sản
..................................................................................................................................................4
1.1.2...........................................................................................................Thị trường bất động sản
..................................................................................................................................................8
1.2. Định giá bất động sản...................................................................................................... 11
1.2.1..................................................................................................................................Khái niệm
................................................................................................................................................11
1.2.2....................................................................................Cơ sở giá trị của định giá bất động sản
................................................................................................................................................ 11
1.2.3........................................Các nguyên tắc định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường
................................................................................................................................................12
1.2.4...................Các nhân tố ảnh hưởng tới định giá BĐS trong hoạt động tín dụng của NHTM

................................................................................................................................................14
1.3. Vai trị của định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng của NHTM.....................18
1.4. Quy trình định giá bất động sản.....................................................................................19
1.5. Các phương pháp định giá bất động sản được áp dụng hiện nay................................25
1.5.1.................................................................................................Phương pháp so sánh trực tiếp
................................................................................................................................................25
1.5.2.................................................................................................................Phương pháp chi phí
................................................................................................................................................ 26
1.5.3..............................................................................................................Phương pháp thu nhập
................................................................................................................................................ 27
1.5.4..............................................................................................................Phương pháp thặng dư


2.1.1...............................................................................................Lịch sử hình thành và phát triển
................................................................................................................................................31
2.1.2...................................................................Năng lực hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá
................................................................................................................................................ 33
2.2. Thực trạng quy trình, phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng
BIDV. . 34
2.2.1..............................Sơ lược về dịch vụ thẩm định giá của BIDV chi nhánh Từ Liêm
...................................................................................................................................34
2.2.2.............................................................................Quy trình thẩm định giá của BIDV
................................................................................................................................... 35
2.2.3..........................................................Phương pháp chủ yếu được thực hiện ở BIDV
................................................................................................................................... 41
2.2.4.
Thực trạng vận dụng quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại
BIDV với khách
hàng..................................................................................................................................................... 45
2.3. Đánh giá quy trình và phương pháp định giá bất động sản của BIDV..................55

2.3.1..................................................................................Về kết quả đạt được và hạn chế
...................................................................................................................................55
2.3.2................................................................................................................Nguyên nhân
................................................................................................................................... 58
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2.............................................................................................................. 65
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV CHI NHÁNH TỪ LIÊM..............................................................66
3.1. Định hướng phát triển hoạt động của BIDV chi nhánh Từ Liêm................................. 66
3.2. Một số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình và phương pháp định giá tại BIDV chi
nhánh Từ Liêm..............................................................................................................................67
3.2.1...................................................................................................Hoàn thiện quy trình định giá
................................................................................................................................................67
3.2.2....................................................Vận dụng linh hoạt và tổng hợp các phương pháp định giá
................................................................................................................................................ 71
3.2.3.

Nâng cao trách nhiệm của cán bộ định.................................................giá
71

3.2.4.

Nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ định...............................................giá
72

3.2.5........................................................................................Xây dựng cơ sỡ dữ liệu chính thống


DANH MỤC
NHỮNG
TỪĐỒ

VIẾT TẮT
DANH
MỤC SƠ
Sơ đồ 2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Ngân hàng BIDV chi nhánh Từ Liêm
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Bảng thông tin chung về khách hàng và việc định giá của BIDV Từ Liêm
Bảng 2.2. Hồ sơ tài sản cần định giá
Bảng 2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản định giá
Bảng 2.4. Giá các loại đất ở ở đường Uy Nỗ, Đông Anh, Hà Nội
Bảng 2.5. Bảng kết quả thu thập thông tin về bất động sản so sánh
Bảng 2.6. Bảng đánh giá các bất động sản so sánh
Bảng 2.7. Bảng điều chỉnh giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh
Viết tắt

Viết đầy đủ

BĐS

Bất động sản

BIDV

Joint Stock Commercial Bank for Investment and Development
of Vietnam

CNXH
ĐH KTQD

Chủ nghĩa xã hội
Đại học Kinh tế quốc dân


ĐG BĐS

Định giá Bất động sản

GDBĐ
GT BĐS

Giao dịch bảo đảm
Giá trị Bất động sản

IVSC

International Valuation Standards Counsil

KHDN

Khách hàng doanh nghiệp

KHCN

Khách hàng cá nhân

NHTM
PTGĐ

Ngân hàng thương mại
Phó tổng giám đốc

QSDĐ


Quyền sử dụng đất

QLTD
QLKH

Quản lý tín dụng
Quản lý khách hàng

QTRR
TMCP

Quản trị rủi ro
Thương mại cổ phần


TSBĐ

Tài sản bảo đảm

TSTĐ

Tài sản thâm định

TSSS

Tài sản so sánh

TĐG VN


Thâm định giá Việt Nam

UBND

Ủy ban nhân dân



1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng cấu thành của nền kinh
tế, có sự liên hệ mật thiết với các thị trường khác đặc biệt là thị trường tài chính tiền
tệ. Trong hai thị trường này, BĐS- hàng hóa của thị trường BĐS và ngân hàng
thương mại (NHTM) - tổ chức tài chính trong thị trường tài chính tiền tệ là hai chủ
thể quan trọng, là cầu nối giữa hai thị trường. Trong đó định giá BĐS trong hoạt
động tín dụng của các NHTM là hoạt động khơng thể thiếu, giúp gắn kết hai thị
trường.
Trên giác độ NHTM việc định giá giúp cho ngân hàng xác định được mức
cho vay hợp lý, tạo lập uy tín và thu hút khách hàng đồng thời nâng cao chất lượng
hoạt động tín dụng của NHTM. Trên góc độ là khách hàng, việc xác định hợp lý giá
trị BĐS sẽ thúc đẩy q trình chuyển hóa vốn vào sản xuất kinh doanh, đồng thời
tạo niềm tin cho khách hàng vào hoạt động tín dụng của NHTM. Đứng trên phương
diện nhà nước ,việc định giá BĐS giúp cơ quan quản lý nhà nước quản lý và đánh
giá chất lượng hoạt động tín dụng của hệ thống NHTM, xác định được mức độ rủi
ro, để từ đó có các chính sách hợp lý trong quản lý và điều hành hoạt động tín dụng
của các NHTM và có những định hướng đúng đắn phát triển thị trường tài chính
tiền tệ.
Như vậy việc thẩm định giá hiệu quả vừa mang lại lợi ích cho khách hàng,

ngân hàng mà cịn mang lại lợi ích cho cơ quan quản lý nhà nước.Tuy nhiên, hiện
nay hiệu quả của lĩnh vực này còn hạn chế. Điều đáng chú ý ở đây là hiện tại nền
kinh tế đã dần ổn định sau cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008, hệ thống ngân hàng
cũng dần ổn định và phát triển tuy nhiên hoạt động định giá bất động sản phục vụ
cho vay ở các ngân hàng vẫn chưa thực sự chuyên nghiệp, một phần do việc áp
dụng quy trình và phương pháp định giá chưa được quy định cụ thể, một phần do
đội ngũ cán bộ còn khá non trẻ. Khi nghiên cứu và thực hiện đề tài này, em mong
muốn hiểu rõ hơn về hoạt động định giá bất động sản ở Việt Nam nói chung và việc
định giá phục vụ hoạt động cho vay của ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt
Nam (BIDV) chi nhánh Từ Liêm nói riêng nhằm hoàn thiện kiến thức và đưa ra một


2

số ý kiến đóng góp cho việc hồn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS
phục vụ cho vay tại ngân hàng.
Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu tại ngân
hàng BIDV chi nhánh Từ Liêm em đã chọn đề tài: “ Hồn thiện quy trình và
phương pháp thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng TMCP
Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) chi nhánh Từ Liêm” làm đề tài nghiên cứu
khóa luận của mình.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Hệ thống hóa những kiến thức cơ bản về thẩm định giá bất động sản.
Phân tích, đánh giá quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục vụ
cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) chi nhánh Từ
Liêm.
Đưa ra một số giải pháp và kiến nghị nhằm hồn thiện quy trình và phương
pháp định giá bất động sản tại Ngân hàng BIDV chi nhánh Từ Liêm.
3. Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu
-


Đối tượng nghiên cứu: Quy trình và phương pháp được sử dụng trong định
giá bất động sản phục vụ cho vay.

-

Phạm vi nghiên cứu: Quy trình và phương pháp định giá bất động sản phục
vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) chi
nhánh
Từ Liêm.

-

Phương pháp nghiên cứu của đề tài:
Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử.
Phương pháp tổng hợp và xử lý thông tin.
Phương pháp so sánh thống kê tổng hợp.
Phỏng vấn trực tiếp nhân viên ngân hàng.

4. Ket cấu đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, tài liệu tham khảo, nội dung của khóa
luận được kết cấu theo 3 chương:
trường Chương 1: Lý luận cơ bản về định giá bất động sản trong nền kinh tế thị


3

Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản
phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) chi
nhánh Từ Liêm.

Chương 3: Giải pháp hồn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất
động sản phục vụ cho vay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam
(BIDV) chi nhánh Từ Liêm.
Trong khuôn khổ bài khóa luận tốt nghiệp, với thời lượng nghiên cứu và
trình độ chun mơn cịn hạn chế, chắc chắn bài viết sẽ khơng tránh khỏi những
thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của q thày cơ để bài
khóa luận của em có thể hồn thiện hơn.


1. Tất cả mọi thứ gắn vững chắc, lâu dài với đất đai.
45

Tại Việt Nam, theo điều 174, Bộ luật Dân sự năm 2005:
CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN
KINH TẾ THỊ TRƯỜNG
1.1.

Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1.

Bất động sản

1.1.1.1.

Khái niệm

Hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau khi nói về khái niệm bất động sản:
Theo tổ chức Economic Adventure:

Bất động sản là “đất đai bao gồm tất cả các tài ngun thiên nhiên và cơng
trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”.
Theo ngân hàng thế giới:
Bất động sản là đất đai bao gồm cả phần không khí bên trên và phần đất bên
dưới cộng với bất kì phần đầu tư phát triển cố định ảnh hưởng đến tiện ích sử dụng
đất (gọi là tài sản liên quan tới đất đai)
Bất động sản là đất đai và bất cứ thứ gì cố định, được gắn với đất đai hoặc bộ
phận của đất đai và bất cứ thứ gì được xem như khơng thể di dời được theo quy
định của pháp luật (đất đai, cơng trình xây dưng và các tài sản cố định không thể di
dời gắn liền với đất đai).
Theo quan điểm của nhóm tác giả ĐH KTQD (2006)
Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu
dài.
Phải có các điều kiện:
1. Là một yếu tố vật chất có ích cho con người
2. Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng người
3. Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
4. Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái của
nó khơng thay đổi
5. Tồn tại lâu dài.
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế IVSC, bất động sản bao gồm:
1. Đất đai
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
1. Đất đai;


2. Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;
3. Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
4. Các tài sản khác do pháp luật quy định;

Mặc dù có nhiều quan điểm về khái niệm bất động sản nhưng có thể khái quát
lại là: Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm đất đai và các tài sản
gắn vững chắc và lâu dài với đất.
1.1.1.1.

Đặc điểm của bất động sản

Bất động sản là một tài sản đặc biệt do đó bất động sản có những đặc điểm
sau:
a. Cố định về vị trí
Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần phải
xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ
BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa-xã hội, cũng như khả năng tiếp
cận của BĐS với các trung tâm đó. Những yếu tố này thay đổi thì “tính vị trí” của
BĐS cũng thay đổi, do vậy phải dự tính trước các thay đổi này trong việc đầu tư xây
dựng các cơng trình BĐS, bên cạnh việc nâng cao thuộc tính hữu ích có tính vật lý
của tài sản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung
tâm.
Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường,
như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi
trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi
của chứng tác động đến BĐS.
b. Tính bền vững
Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao điều này được xét trên
cả góc độ kỹ thuật và kinh tế, từ đó đặt ra vấn đề:



6


Khi xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh
đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi
thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của
BĐS đó.
Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm
dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu
hướng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa các giá trị kinh tế mang lại với các chi phí
duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ
vật lý.
a. Tính khác biệt
Giữa các bất động sản có sự khác nhau rất đáng chú ý. Khơng có hai BĐS
hồn tồn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết
cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về quang cảnh, mơi
trường... Từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận
lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi lớn nếu không biết khai
thác.
Trong đầu tư và phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá
trị của BĐS đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng.
Khi định giá các BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, khơng so sánh dập khn giữa
các BĐS với nhau.
b. Tính khan hiếm
Sự khan hiếm của bất động sản chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có
giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí,. Từ đó đặt ra vấn đề:
Quan hệ cung cầu về BĐS thương mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu,
qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ về lâu dài thường có lời do
giá cả ln có xu hướng tăng lên. Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ BĐS,
chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế.
c. Có giá trị lớn
Bất động sản có giá trị lớn là do tính khan hiếm của bất động sản. Ngồi ra,
do tính lâu bền nên khả năng sinh lời cao, đem lại giá trị lớn cho bất động sản. Do



7

đó khi định giá một bất động sản các điều chỉnh nhỏ là khơng cần thiết và cần ước
tính chi phí lãi vay vì thường hoạt động kinh doanh bất động sản ln có sự tham
gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
d. Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Các bất động sản thường tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng tới hoạt
động kinh tế xã hội từ đó đặt ra vấn đề:
Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS.
Khi định giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các cơng
trình BĐS khác ra đời.
e. Chịu ảnh hưởng của văn hóa xã hội
Hàng hóa bất động sản nhận sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các
hàng hóa thơng thường. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi
quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống
tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh
v.v.. .chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
f. Chịu sự quản lý của nhà nước:
Đất đai là sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, cùng với chủ
trương phát triển kinh tế-xã hội của đất nước nói chung và địa phương nói riêng
theo từng thời kỳ với các chính sách do nhà nước ban hành về bất động sản.
1.1.1.2.
-

Phân loại bất động sản

Theo đặc tính vật chất
+ Đất đai tự nhiên: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử


dụng.
+ Cơng trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc như
nhà cửa xây dựng cố định khơng thể di dời; các cơng trình hạ tầng kỹ thuật gắn với
đất đai: hệ thống điện nước, điện thoại, ăng ten, hệ thống cấp khí ga, hệ thống cứu
hỏa,.; các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với cơng trình xây dựng: điều
hịa, thang máy, chống trộm tự động,.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
-

Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất


8

+ Đất đai: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng.
+ Cơng trình kiến trúc như: nhà ở dùng để cho th hoặc để bán, cơng trình
kiến trúc phục vụ sản xuất, cơng trình kiến trúc có tính chất thương mại, khách sạn
và văn phịng cho th, cơng trình kiến trúc khác.
-

Phân loại theo quyền tài sản gồm: BĐS có giấy chứng nhận (quyền sở hữu
nhàở, quyền sử dụng đất), BĐS có hợp đồng (cho thuê, góp vốn, thế chấp,
hứa

mua-

hứa bán), BĐS chưa có giấy chứng nhận.
1.1.1.3.


Các quyền tài sản BĐS

Các quyền tài sản của BĐS bao gồm: quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền
định đoạt và quyền chiếm hữu trong đó:
Quyền sở hữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật, trong đó chủ sở hữu là cá nhân,
pháp nhân và các chủ thể khác có đủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng,
quyền định đoạt tài sản; quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu
tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình.
Người khơng phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong
trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật quy định.
1.1.2.

Thị trường bất động sản

1.1.2.1.

Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua
quan hệ hàng hóa tiền tệ.
1.1.2.2.

Đặc điểm của thị trường bất động sản

Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt khác với các hàng hóa thơng
thường khác nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng sau:
-


Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch.
Đối với hàng hóa thơng thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện

của hàng hóa giao dịch, cịn đối với hàng hóa bất động sản, địa điểm giao dịch lại
cách biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hóa bất
động sản có vị trí cố định, khơng thể di dời được.


9

-

Là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là

khơng hao mịn hay khơng mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền
sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai khơng sử dụng đất đai như các hàng hóa khác.
Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi
xem xét giá cả đất đai, khơng thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các
hàng hóa thơng thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và
khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
-

Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều

kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu
bất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu
cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mơ và trình độ phát triển. Mặt khác, bất động sản
cịn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi

khu vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản. Người ta
không thể di dời bất động sản từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di
chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, do đó,
thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
-

Thị trường bất động sản là thị trường khơng hồn hảo
Mặc dù thị trường bất động sản có nội dung rất phong phú nhưng là thị

trường khơng hồn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thơng tin về hàng hóa bất động sản
và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa
khác. Bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng khơng liền kề nhau và khơng
phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách
đầy đủ. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất động sản đều
có số lượng nhỏ, khơng đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hồn hảo.
-

Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá
cả bất động sản.
Đối với các hàng hóa thơng thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn

ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân


10

bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hóa bất
động sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các
loại hàng hóa khác. Đó là do đặc điểm của bất động sản cần có thời gian để tạo ra
chúng thường, để xây dựng các công trình cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thơng

tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công.
-

Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, do đó,

mọi gíao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn. Lượng
vốn này phải được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu khơng có một
thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thị trường bất động sản cũng không
thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Những khủng hoảng tài chính trên thế
giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất động sản. Khi bất động sản sụt
giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó địi, vì thế có thể kéo theo các tổ
chức tài chính tín dụng vào vịng xốy của cơn khủng hoảng.
-

Thị trường bất động sản hoạt động phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà
nước.
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước

đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch bất
động sản. Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi
giao dịch bất động sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng
ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố
pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định hơn và an tồn hơn.
-

Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
Sở dĩ như vậy là vì hàng hóa bất động sản không bày bán trên thị trường như


các loại hàng hóa khác, người mua và bán bất động sản khơng có cơ hội và đủ
lượng thơng tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với bất động sản cần giao
dịch. Hơn nữa, vì bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và bán bất động sản
thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua và bán (trừ những người kinh
doanh chuyên nghiệp). Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động


11

sản, cần phải có các nhà tư vấn, mơi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản,
có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia
của họ, các giao dịch bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn.
- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.
Sở dĩ như vậy là vì bất động sản thường là có giá trị lớn, người mua trên thị
trường này không đông, việc mua bán khơng thể đơn giản và nhanh chóng như đối
với các loại hàng hóa khác. Bất động sản là những yếu tố vật chất lâu bền, khó
chuyển đổi cơng năng và tính chất, do vậy khơng dễ dàng gì thay đổi định hướng
đầu tư khai thác các cơng trình bất động sản. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu
tư tham gia thị trường bất động sản phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời
phải tính tốn mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định
hướng đầu tư.
1.2.

Định giá bất động sản

1.2.1.

Khái niệm


Định giá tài sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích
mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Định giá có những đặc trưng cơ bản sau: là công việc ước tính, giá trị của tài sản
được tính bằng tiền, xác định tại một thời điểm cụ thể, xác định cho một mục đích
nhất định, và dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Như vậy khái niệm định giá bất động sản có thể hiểu như sau:
Định giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi
ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất
định.
1.2.2.

Cơ sở giá trị của định giá bất động sản

Cơ sở giá trị của định giá bất động sản bao gồm giá trị thị trường và giá trị
phi thị trường.
Giá trị thị trường
Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm định giá
giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua sau


12

một q trình tiếp thị cơng khai mà tại đó các bên hành động khách quan, hiểu biết
và không bị ép buộc.
Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
+ Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản, giá
chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.
+ Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả
nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào dữ liệu liên
quan đến tài sản trên thị trường.

+ Kết quả khảo sát thực tế.
Giá trị phi thị trường:
Giá trị phi thị trường: Là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc định
giá chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên
thị trường.
Một số khái niệm giá trị phi thị trường:
+ Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được
xem xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng
biệt.
Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ
yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một dây
chuyền sản xuất, một doanh nghiệp...không xét đến giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu
của tài sản.
+ Giá trị tài sản chun dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ
được sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có
hạn chế về thị trường.
+ Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu
ích của tài sản khi trừ đi chi phí thanh lý ước tính.
+ Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc
chính sách bảo hiểm...
1.2.3.

Các nguyên tắc định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường

1.2.3.1.

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất


13


a. Cơ sở của ngun tắc: Con người ln có xu hướng tìm cách khai thác tối
đa lợi ích của tài sản.
b. Nội dung của nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích
và đưa lại lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa
nhận
trong điều kiện nó được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng
tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế, xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về
mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Theo IVSC một tài sản coi là sử dụng tôt nhất và hiệu quả nhất:
-

Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên (Điều kiện có thực, có độ tin
cậy tại thời điểm định giá, không bi quan, lạc quan quá mức...).

-

Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý. Ngồi ra, mặc dù khơng
hẳn có tính pháp lý, song những quy định có tính thơng lệ, hay tập quán xã
hội

cũng

cần phải được tôn trọng.
-

Tài sản được sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính (tức
là đặt trong chi phí cơ hội của riêng mình).


1.2.3.2.

Nguyên tắc thay thế

a. Cơ sở của nguyên tắc: Những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều
tiền hơn để mua một tài sản nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có
thể

có

một tài sản tương tự.
b. Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của mơt tài sản có thể được đo bằng chi
phí để có một tài sản tương đương.
Giá trị một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu trong đó có các
yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế xã hội tao ra sự khác biệt của tài sản.
Sự ảnh hưởng của những đặc điểm phụ thêm này được phản ánh trong cung cầu và
giá trị tài sản.
1.2.3.3.

Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai


14

b. Nội dung của nguyên tắc: Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương
lai mà tài sản có thể đem lại cho chủ thể làm cơ sở ước tính giá trị tài sản.
1.2.3.4.

Ngun tắc đóng góp


a. Cơ sở của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó
sẽ cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ (theo lý thuyết hệ thống, tổng giá
trị
các bộ phận không thể hiện giá trị của tài sản, nhưng giá trị của bộ phận lại
biểu
hiện bằng hiệu giữa giá trị tài sản - giá trị các bộ phận còn lại).
b. Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu
thành tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị
của
tồn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
1.2.3.5.

Nguyên tắc cung cầu

a. Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá
tài sản là dựa vào giá trị trị trường. Giá trị thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận
với
yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.
b. Nội dung của nguyên tắc: Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác
động của các yếu tố cung cầu.
1.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới định giá BĐS trong hoạt động tín dụng của
NHTM
1.2.4.1.

Các nhân tố khách quan

a. Các nhân tố về điều kiện tự nhiên
Đối tượng chính trong cơng tác định giá tài sản đảm bảo là bất động sản. Đây
là một tài sản mà giá trị của nó chịu ảnh hưởng rất lớn từ điều kiện tự nhiên.
Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì

giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS ln đồng thời tồn tại 2 loại vị trí là vị trí tuyệt
đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng qt, cả 2 loại vị trí nói trên đều
có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung


15

nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét, đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là
cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với định giá đất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất: kích thước và diện tích
của thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong
vùng. Ví dụ như đối với mảnh đất ở các khu công nghiêp thường sử dụng để xây
dựng các nhà máy, xí nghiệp thì diện tích đất phải rộng và vng vắn.
Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các bất động
sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS, ở những khu vực thấp
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá trị của
BĐS sẽ thấp, ngược lại thì giá của nó sẽ cao hơn.
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý,.. .).Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến GTBĐS tùy
thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng với
giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi
sử dụng cho xây dựng.
Tình trạng mơi trường: mơi trường trong lành hay ơ nhiễm, ồn ào hay yên
tĩnh đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Ví dụ khơng một ai muốn mua một
ngơi nhà gần nhà máy gỗ, vì hàng ngày tiếng cưa gỗ rất ồn ào ảnh hưởng đến sinh
hoạt của gia đình họ.
Các rủi ro tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay xảy ra các
hiện tượng thiên tai (bão, lũ, hạn hán, động đất.) thì giá trị BĐS bị sụt giảm.
Vậy nên khi định giá tài sản bảo đảm là bất động sản các cán bộ định giá cần
chú ý đến các nhân tố trên, kết hợp với khảo sát thực địa để đưa ra quyết định định

giá chính xác.
b. Mơi trường kinh tế
Mơi trường kinh tế là nhân tố vĩ mô ảnh hưởng lớn đến nhiều khâu trong quá
trình định giá giá trị tài sản đảm bảo.
Khâu định giá GTTSĐB là một khâu trong hoạt động cho vay của ngân hàng.
Mà yếu tố quyết định đầu ra cho hoạt động của ngân hàng chính là sự phát triển của
nền kinh tế. Khi kinh tế tăng trưởng, nhu cầu về vốn cho hoạt động sản xuất kinh