NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

—&><& £3 ^<^—

KHĨA LUẬN TƠT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI
NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG
CHI NHÁNH THĂNG LONG

Họ và tên sinh viên
Lớp
Khóa
Khoa
GVHD

: Trương Thị Hải
: TCDNE - K15
: 2012 - 2016
: TÀI CHÍNH
: TS. Phạm Tiến Đạt

Hà Nội, tháng 05 năm 2016


KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

GVHD: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

LỜI CẢM ƠN
Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy Phạm Tiến Đạt đã hướng dẫn,
chỉ bảo tận tình để em hồn thành bài khóa luận. Em cũng xin gửi lời cảm ơn
chân thành tới các thầy cô trong trường Học Viện Ngân Hàng đã truyền đạt
cho em những kiến thức, kinh nghiệm và kỹ năng quý báu trong suốt những
năm học qua.
Em xin cảm ơn các anh chị trong Ngân hàng TMCP Phương Đông chi
nhánh Thăng Long đặc biệt là Anh Chu Quốc Anh - GĐ Chi nhánh đã nhiệt
tình hướng dẫn, chỉ dạy, cung cấp những tài liệu cần thiết, tạo điệu giúp đỡ
em hoàn thành tốt bài nghiên cứu của mình.
Do cịn nhiều hạn chế về thời gian nghiên cứu và kiến thức nên đề tài
không tránh khỏi những sai sót, rất mong thầy cơ nhận xét và góp ý để bài
nghiên cứu của em hồn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 18 tháng 5 năm 2016
Sinh viên thực hiện

Trương Thị Hải

Trương Thị Hải

K15TCDNE


KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

GVHD: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT


LỜI CAM ĐOAN
Dựa trên những kiến thức chuyên ngành đã được học và xuất phát từ
quá trình nghiên cứu tình hình thực tiễn tại đơn vị thực tập cùng với sự hướng
dẫn của TS. PHẠM TIÊN ĐẠT, em xin cam đoan bài luận văn sau là cơng
trình nghiên cứu của riêng em.
Các cơ sở lý luận trong bài được đúc kết từ những tài liệu chuyên
ngành, các nội dung thực tiễn được trích dẫn từ tài liệu thực tế được cung cấp
bởi Ngân hàng TMCP Phương Đông chi nhánh Thăng Long.Các giải pháp
được đưa ra từ kiến thức, hiểu biết của bản thân trong quá trình nghiên cứu.
Hà Nội, ngày 18 tháng 5 năm 2016
Sinh viên thực hiện

Trương Thị Hải

Trương Thị Hải

K15TCDNE


KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

GVHD: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU......................................................................................................1
CHƯƠNG I : LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG.........................................................3
1.1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản.........................3
1.1.1. Bất động sản...............................................................................................3

1.1.2. Thị trường BĐS..........................................................................................7
1.2. Lý luận cơ bản về định giá bất động sản.............................................12
1.2.1. Khái niệm về định giá bất động sản.........................................................12
1.2.2. Nguyên tắc định giá bất động sản............................................................12
1.2.3. Phương pháp định giá bất động sản chủ yếu hiện nay.............................14
1.2.4. Quy trình tổ chức định giá bất động sản..................................................22
1.2.5. Các nhân tố ảnh hưởng tới định giá bất động sản....................................25
1.2.6. Vai trò của định giá bất động sản............................................................. 27
1.3. Kinh nghiệm của các nước về định giá bất động sản............................28
KẾT LUẬN CHƯƠNG I..................................................................................30
CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG CHI NHÁNH
THĂNG LONG.................................................................................................31
2.1. Khái quát về ngân hàng TMCP Phương Đơng......................................31
2.1.1. Q trình hình thành và phát triển...........................................................31
2.1.2. Cơ cấu tổ chức và dịch vụ kinh doanh....................................................34
2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng trong thời gian gần đây.
36
2.2. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại ngân hàng TMCP
Phương Đông chi nhánh Thăng Long.............................................................39
2.2.1. Thực trạng về quy trình định giá bất động sản tại ngân hàng TMCP
Phương Đông chi nhánh Thăng Long.................................................................39
2.2.2. Thực trạng phương pháp định giá bất động sản tại ngân hàng TMCP
Phương Đông chi nhánh Thăng Long.................................................................45
2.3. Đánh giá thực trạng.................................................................................53

Trương Thị Hải

K15TCDNE



KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

GVHD: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

2.3.1. Ưu điểm...................................................................................................53
2.3.2. Hạn chế....................................................................................................54
2.3.3. Nguyên nhân............................................................................................55
KẾT LUẬN CHƯƠNG II.................................................................................58
CHƯƠNG III : HOÀN THỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƯƠNG ĐÔNG CHI NHÁNH THĂNG
LONG.59
3.1. Định hướng phát triển về hoạt động định giá của ngân hàng.............59
3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá BĐS của ngân
hàng....................................................................................................................59
3.2.1. Tăng cường đào tạo để nâng cao trình độ thẩm định viên.......................60
3.2.2. Khuyến khích thẩm định viên..................................................................61
3.2.3. Cải thiện quy trình và phương pháp định giá...........................................62
3.2.4. Nâng cao chất lượng dữ liệu thu thập và lưu trữ dữ liệu.........................64
3.2.5. Các giải pháp khác...................................................................................67
3.3. Kiến nghị...................................................................................................67
3.3.1. Đối với cơ quan quản lý nhà nước...........................................................67
3.3.2. Đối với khách hàng..................................................................................70
KẾT LUẬN CHƯƠNG III...............................................................................72
KẾT LUẬN CHUNG........................................................................................73

Trương Thị Hải

K15TCDNE



KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

GVHD: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Kế hoạch hoạt động kinh doanh của ngân hàng OCB năm 2015.......37
Bảng 2.2. Các chỉ tiêu điều chỉnh định lượng của các BĐS so sánh..................49
Bảng 2.3. Các chỉ tiêu so sánh định tính giữa BĐS mục tiêu và các BĐSSS .... 52

Trương Thị Hải

K15TCDNE


KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

GVHD: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

DANH MỤC
DANH
CÁC MỤC
KÝ HIỆU
SƠ ĐỒ
VIẾT TẮT
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức bộ máy của các chi nhánh OCB................................. 34
BĐS
OCB

Bât động sản

Ngân hàng Thương mại cô phân Phương Đông

TSĐB

Tài sản đảm bảo

BBĐG
CTXD

Biên bản định giá
Cơng trình xây dựng

TMCP

Thương mại cơ phân

UBND

Ủy ban nhân dân

TSSS

Tài sản so sánh

TSTĐ

Tài sản thâm định

TĐV


Thẩm định viên

ĐVKD
TĐG

Đơn vị kinh doanh
Thẩm định giá

HSPL

Hồ sơ pháp lý

KTKQĐG

Kiểm tra kết quả định giá

P.QLTSĐB

Phòng quản lý tài sản đảm bảo

KQĐG

Kết quả định giá

BĐSSS

Bât động sản so sánh

Trương Thị Hải


K15TCDNE


Trương Thị Hải

K15TCDNE


KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

1

GVHD: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

LỜI MỞ ĐẦU
Với vai trị là các trung gian tài chính, hoạt động của các ngân hàng
thương mại hiện nay đang trở thành một phần rất quan trọng đối với sự phát
triển của nền kinh tế. Hiện nay, hoạt động chính của các ngân hàng thương
mại là cho vay tín dụng, đây là lĩnh vực kinh doanh tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Khi Việt Nam gia nhập các tổ chức kinh tế quốc tế và trên đà hội nhập nền
kinh tế, sự cạnh tranh giữ các ngân hàng càng trở nên gay gắt do đó mục tiêu
sinh lời và an tồn được đặt lên hàng đầu. Nếu như trước đây, các Ngân hàng
thương mại khi giải quyết cho khách vay vốn luôn đặt tính hiệu quả của dự án
lên trên và xem đó là điều kiện tiên quyết để các cán bộ định giá trình duyệt
cho vay vốn thì hiện nay ngồi việc xem xét các dự án, các Ngân hàng thương
mại còn rằng buộc khách hàng bằng một tài sản đảm bảo khác, có thể của
chính khách hàng vay vốn hoặc của bên thứ 3. Trong đó BĐS là một tài sản
đảm bảo chiếm tỷ trọng lớn, đóng vai trị chính. Tài sản đảm bảo cho vay là
cơ sở kinh tế để thu hồi các khoản nợ gốc và lãi đã cho khách hàng vay nhưng
khi đến hạn thanh toán, khách hàng khơng có khả năng thanh tốn. Tuy nhiên,

làm sao để xác định phần giá trị cho vay tương đương, thích hợp với giá trị
của bất động sản mang đi thế chấp lại là một vấn đề không đơn giản.
Trong thời gian ba tháng thực tập tại Ngân hàng TMCP Phương Đơng
chi nhánh Thăng Long, nhằm mục đích nghiên cứu sâu hơn về cơng tác định
giá bất động sản và góp phần nhỏ hồn thiện quy trình và phương pháp định
giá bất động sản tại Chi nhánh, em mạnh dạn chọn đề tài “Hồn thiện quy
trình và phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Ngân
hàng TMCP Phương Đơng chi nhánh Thăng Long”
Mục đích nghiên cứu của khóa luận:
Khóa luận nhằm tổng kết, làm rõ những lý luận cơ bản về định giá
bất động sản: quy trình và phương pháp định giá bất động sản, căn cứ vào
những lý luận cơ bản để phân tích, đánh giá thực trạng công tác định giá
bất động sản và đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện quy
trình và phương pháp định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Phương
Đông chi nhánh Thăng Long.

Trương Thị Hải

K15TCDNE


KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

2

GVHD: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

Phương pháp nghiên cứu:
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong bài khóa luận là các
phương pháp nghiên cứu của Chủ nghĩa duy vật biện chứng, kết hợp với

phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp... để làm rõ phương
pháp, quy trình định giá bất động sản của ngân hàng, từ đó tìm ra những ưu
điểm, hạn chế, ngun nhân và đưa ra các giải pháp nhằm bổ sung và hoàn
thiện hơn.
Ngoài các phần mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo, khóa luận của
em được kết cấu theo ba chương như sau:
Chương I: Lý luận cơ bản về định giá bất động sản trong nền kinh tế thị
trường.
Chương II: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Ngân hàng
TMCP Phương Đơng chi nhánh Thăng Long.
Chương III: Hồn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Ngân hàng
TMCP Phương Đơng chi nhánh Thăng Long.
Trong q trình thực tập tại chi nhánh Ngân hàng TMCP Phương Đơng
nhờ có sự quan tâm, hướng dẫn tận tình của các anh chị trong chi nhánh và
các thầy cô trong Khoa Tài chính em đã hồn thành được khóa luận tốt nghiệp
của mình.
Em cũng xin chân thành cảm ơn TS.Phạm Tiến Đạt - Khoa Tài chính,
Trường Học Viện Ngân hàng đã tận tình hướng dẫn em hồn thành khóa luận
của mình và tích lũy kinh nghiệm cho q trình làm việc sau này.

Trương Thị Hải

K15TCDNE


KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

3

GVHD: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT


CHƯƠNGI
LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONGNỀN KINH TẾTHỊ TRƯỜNG
1.1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “bất
động sản” và “động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã,
theo
đó BĐS khơng chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được
tạo
ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Tuy nhiên có nước lại có
quan
niệm khác về những tài sản “gắn liền” với những đất đai được coi là BĐS như
sau:
• Khái niệm thứ nhất:
BĐS bao gồm đất và nhà cùng các cơng trình khác xây dựng trên đất.
Khái niệm này tuy đã chỉ ra hai thành phần chủ yếu của bất động sản nhưng
vẫn
chưa đầy đủ, chung chung và chưa rõ ràng ở chỗ khái niệm các cơng trình
khác
xây dựng trên đất.
• Khái niệm thứ hai:
Theo điều 174, Bộ luật Dân sự 2005 quy định:
BĐS là các tài sản bao gồm:
- Đất đai
- Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, cơng trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Với khái niệm thứ hai này, các thành phần của bất động sản đã được
nêu rõ ràng và chi tiết hơn tuy nhiên việc liệt kê có thể khơng kể hết được các
thành phần của bất động sản.
• Khái niệm thứ ba :
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC thì BĐS bao gồm:
- Đất đai;

Trương Thị Hải

K15TCDNE


KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

4

GVHD: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

- Tất cả mọi thứ gắn vững chắc, lâu dài với đất đai.
Khái niệm này giúp chúng ta có thể nhận ra được đặc trưng cơ bản của
một bất động sản, từ đó giúp phân biệt được giữa động sản và bất động sản.
Nhìn chung qua các khái niệm, ta thấy BĐS được hiểu một cách phổ
biến
như sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình
thái của nó khơng thay đổi.
- Tồn tại lâu dài.

1.1.1.2. Giá trị bất động sản
Theo C. Mac hàng hóa có hai thuộc tính là giá trị và giá trị sử dụng.
Việc đưa ra khái niệm giá trị hàng hóa đã cho phép C.Mac phát hiện ra quy
luật giá trị, cho phép giải thích một cách rõ ràng bản chất của các q trình
trao đổi hàng hóa trong nền kinh tế tư bản chủ nghĩa. Từ đó, định giá BĐS
thực hiện trên 2 loại cơ sở giá trị là: giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
Việc vân dụng cơ sở giá trị nào vào thẩm định giá phụ thuộc vào năng lực,
kinh nghiệm của thẩm định viên, dữ liệu thu thập được liên quan đến BĐS
cần định giá và trạng thái của thị trường tại thời điểm định giá. Ngoài ra,
nhằm tránh sự hiểu nhầm, Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế đã chuẩn
hóa một số khái niệm như sau:
Giá trị thị trường: là số tiền trao đổi ước tính của tài sản vào thời
điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là
người mua sẵn sàng mua, sau một q trình tiếp thị cơng khai mà tại đó các
bên hành động một cách hiểu biết, khách quan và không bị ép buộc.
Định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với việc xác định
phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS, đây là yếu tố mang
tính chất quyết định đến giá trị thị trường.
Giá trị phi thị trường: là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc
đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị hơn là khả năng có thể trao đổi mua bán
tài sản đó trên thị trường.

Trương Thị Hải

K15TCDNE


KHĨA LUẬN TĨT NGHIỆP

5


GVHD: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

Có thể hiểu giá trị phi thị trường là mức giá ước tính có căn cứ chủ yếu
vào cơng dụng kinh tế, kỹ thuật, các chức năng sẵn có của tài sản...
Một số khái niệm phi thị trường như: giá trị bảo hiểm, giá trị tài sản
đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị thanh lý.
1.1.1.3. Phân loại
Trên thực tế, BĐS thường được phân chia thành các nhóm sau đây:
- Đất đai: phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không
đáng kể. Phải là đất đai đã xác định chủ quyền, được đo lường bằng giá trị.
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
khác gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng;, ví dụ như: nhà ở, khách sạn,
trung tâm thương mại, máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều
khiển hoạt động của các cơng trình., tuy nhiên các cơng trình đó phải có khả
năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất
định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như : vườn cây lâu năm, các
cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các cơng trình du lịch,
vui chơi giải trí, thể thao, nghệ thuật và các tài sản khác do pháp luật quy
định.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết, đảm bảo cho
việc xây dựng cơ chế, chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù
hợp với điều kiện kinh tế - xã hội ở nước ta.
1.1.1.4. Đặc điểm
BĐS ngoài đặc điểm của các tài sản thơng thường thì cịn mang các đặc
điểm chủ yếu sau:
• Thứ nhất: BĐS có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm. BĐS
thường gắn liền với đất đai mà đất đai thì ln ln cố định về vị trí, do vậy
BĐS khơng thể di chuyển từ chỗ thừa đến chỗ thiếu và giá trị của mỗi BĐS ở

vị trí khác nhau cũng khác nhau. Thơng thường thì yếu tố vị trí được đánh giá
chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng như
trung tâm thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp
cận. Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS cũng chịu tác động của yếu tố môi
trường, như: Những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều

Trương Thị Hải

K15TCDNE


KHĨA LUẬN TĨT NGHIỆP

6

GVHD: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

kiện mơi trường; nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo
sự thay đổi của chúng tác động như thế nào đến BĐS.
• Thứ hai: BĐS là loại hàng hóa có tính chất lâu bền. Do đất đai là tài
sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị
huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và
cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng
được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Ngay cả
trong nông nghiệp bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại
lâu dài. Tuy nhiên, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và
cơng trình xây dựng. Song tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế là không như
nhau, do vậy khi nghiên cứu đánh giá một BĐS phải tính đến cả hai yếu tố
này, yếu tố nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó, từ đó đầu tư
vào bất động sản một cách có hiệu quả, tránh lãng phí.

• Thứ ba: Hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Đặc điểm này của
BĐS cũng xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan
hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn, dẫn đến đất đai dùng
cho đầu tư phát triển các cơng trình xây dựng lại càng giới hạn hơn. Từ đó mà
BĐS mang tính khan hiếm.
• Thứ tư: BĐS mang tính dị biệt. Các bất động sản là các tài sản riêng

biệt, khơng hồn tồn giống nhau, chỉ có một số bất động sản giống nhau
tương đối. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và khơng di dời được của đất
đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai
BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố khơng giống nhau (có thể khác nhau về
hướng, cảnh quan hoặc các vật ngoại cảnh). Xã hội càng phát triển thì u cầu
về tính dị biệt ngày càng tăng để thỏa mãn nhu cầu cá nhân của từng người.
• Thứ năm: BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hố
thơng thường khác. Bởi vì, nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi
quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh
sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo,
tâm linh ... cũng chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

Trương Thị Hải

K15TCDNE


KHĨA LUẬN TĨT NGHIỆP

7


GVHD: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

• Thứ sáu: Hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lân nhau. CácBĐS chịu sự

ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của
BĐS khác.Sự ra đời của một BĐS này có thể là điều kiện để ra đời hoặc mất
đi, tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị của một bất động sản khác. Ví dụ: việc xây
dựng thêm một trung tâm thương mại sẽ làm cho đất đai ở xung quanh đó trở
nên có giá trị hơn hay như việc xây dựng một ngôi nhà mới, hiện đại hơn sẽ
làm cho các nhà kế bên bị giảm giá trị do lỗi thời hơn.
• Thứ bảy: BĐS có giá trị cao. Sở dĩ BĐS có giá trị cao là xuất phát từ
giá trị của đất đai cũng như việc xây dựng một BĐS là tốn kém cả về chi phí
lẫn thời gian. Cũng do đặc điểm này nên địi hỏi hoạt động kinh doanh BĐS
ln cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
• Thứ tám: Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của Nhà nước. BĐS là
một loại tài sản quan trọng với mỗi quốc gia, các giao dịch về BĐS thường có
giá trị rất lớn do đó nó ảnh hưởng mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế và
xã hội. Vì vậy, Nhà nước phải can thiệp và quản lý BĐS.
• Thứ chín: BĐSphụ thuộc vào năng lực quản lý. Hàng hố BĐS địi
hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hố thông thường
khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do
đó, BĐS địi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
1.1.2. Thị trường BĐS
1.1.2.1. Khái niệm
Một số nhà kinh tế cũng như chuyên gia nghiên cứu đã đưa ra một số
khái niệm về thị trường BĐS như sau:
- Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai
tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị
của hàng hoá BĐS.

- Thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư
vấn..
Tuy nhiên, nhìn chung chúng ta có thể hiểu một cách khái qt: Thị
trường BĐS là q trình giao dịch hàng hố BĐS giữa các bên có liên quan.

Trương Thị Hải

K15TCDNE


KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

8

GVHD: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

Là “nơi ” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp
và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến
BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn. giữa các chủ thể trên thị trường mà ở
đó vai trị quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển
hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
1.1.2.2. Đặc điểm
Cũng giống như hàng hóa BĐS, thị trường BĐS cũng mang một số đặc
điểm riêng của nó như sau:
• Thứ nhất:có tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao
dịch.Đólà do hàng hóa BĐS có vị trí cố định, khơng thể di dời như các hàng
hóa thông thường khác, nên hoạt động giao dịch BĐS thường diễn ra trên các
chợ BĐS ảo như sàn giao dịch, nhà riêng...
• Thứ hai: là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng


trong BĐS. Khi xác định giá trị của đất đai phải dựa trên khả năng sinh lời
của đất đai và khả năng sinh lời của vốn đầu tư vào đất đai. Vậy nên, các chủ
đầu tư vào đất đai, họ giao dịch các quyền và lợi ích gắn liền với BĐS.
• Thứ ba: thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

và tài chính. Đầu tư và BĐS địi hỏi người kinh doanh phải có một lượng vốn
lớn bởi hàng hóa BĐS thường mang giá trị cao hoặc thậm chí rất cao. Lượng
vốn này phải được huy động từ thị trường vốn và thị trường tài chính.
• Thứ tư: thị trường BĐS chịu sự chi phối của pháp luật. BĐS là loại

tài sản có giá trị lớn và các giao dịch về bất động sản cũng ảnh hưởng mạnh
mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội khác. Do vậy, thị trường BĐS
chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của các quy phạm pháp luật đặc biệt là
các hệ thống vă bản quy phạm pháp luật về đất đai và tài ngun mơi trường.
• Thứ năm: thị trường BĐS là thị trường đa phân khúc. Do mục

đích sử dụng cũng như nhu cầu thi hiếu của người sử dụng rất đa dạng nên
thị trường BĐS đa phân khúc.
• Thứ sáu: thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo.

Các thơng tin về quy hoạch , quản lý, kinh tế , xã hội liên quan đến hàng hóa
BĐS khơng đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các hàng hóa khác, hơn nữa, số

Trương Thị Hải

K15TCDNE


KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP


9

GVHD: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

lượng người tham gia cung- cầu về mỗi loại BĐS đều có số lượng nhỏ nên
khơng đảm bảo cho sự cạnh tranh hồn hảo như những thị trường khác.
❖ Thứ bảy: cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động
về cầu và giá cả bất động sản. BĐS là loại hàng hóa cần nhiều thời gian để
xây dựng cũng như sự khan hiếm về mặt diện tích đất xây dựng nên cung về
BĐS không thể phản ứng nhanh kịp trước mỗi sự thay đổi về cầu của BĐS.
1.1.2.3. Các nhân tố tác động đến thị trườngbất động sản.
❖ Các yếu tố kinh tế
- Xu thế kinh tế thế giới: Xu thế tồn cầu hóa và hội nhập kinh tế thế
giới ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường bất động sản. Do đầu tư tồn cầu
cũng như việc dịng tài chính lưu chuyển từ nước này sang nước khác cũng
góp phần vào sự phát triển hay tạo ra sự suy giám của thị trường bất động sản.
- Xu thế kinh tế của quốc gia, địa phương: Tình hình phát triển kinh tế
của quốc gia, địa phương tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Nền
kinh tế càng phát triển thì thị trường BĐS cũng phát triển theo và ngược lại.
Khi xem xét sự tác động này, chúng ta cần nghiên cứu và đánh giá các yếu tố
cơ bản như:
+ Tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc dân
+ Tình hình lạm phát, giảm phát
+ Lãi suất trái phiếu, tiền vay ngân hàng
+ Tình hình đầu tư và xu thế đầu tư trên thị trường
❖ Các yếu tố chính trị
- Các yếu tố chính trị bao gồm: quan điểm phát triển, chính sách của
Nhà nước, thái độ của chính quyền địa phương đối với hoạt động kinh doanh
bất động sản có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản.

+ Các quy định, quan điểm của nhà nước cụ thể như: quy định các
quyền liên quan đến BĐS, quy định về hoạt động kinh doanh BĐS, các quy
định tài chính về nghĩa vụ BĐS, quy hoạch sử dụng đất và xây dựng... có ảnh
hưởng trực tiếp đến xu thế của thị trường BĐS.
+ Thái độ của chính quyền, điạ phương: thái độ của chính quyền địa
phương đối với hoạt động kinh doanh BĐS và sự phát triển của thị trường

Trương Thị Hải

K15TCDNE


KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

10

GVHD: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

BĐS, sẽ tạo ra sự thuận lợi hay khó khăn cho sự phát triển của thị trường
BĐS tại địa phương.
• Các yếu tố xã hội
- Các yếu tố xã hội bao gồm: sự gia tăng dân số, đơ thị hóa, sự di rất
lớn đến thị trường bất động sản vì nó tác động đến cầu và đặc điểm của cầu
bất động sản tại địa phương đó.
• Các yếu tố mơi trường
- Các yếu tố môi trường bao gồm: môi trường tự nhiên và mơi trường
kinh tế- xã hội như: khí hậu, cấp thốt nước, sông, rạch, công viên, rừng cây,
độ lún của đất, tình trạng ơ nhiễm mơi trường ở khu vực xung quanh bất động
sản, hệ thống giao thông, đặc điểm dân cư... cũng ảnh hưởng đến sự phát triển
của thị trường bất động sản.

1.1.2.4. Vai trò của thị trường bất động sản
• Thứ nhất, phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản
xuất phát triển. Thị trường BĐS là nơi thực hiện chuyển hóa vốn từ hình thái
hiện vật sang hình thái giá trị (đối với nguồn kinh doanh bất động sản) và từ
hình thái giá trị sang hiện vật( đối với người tiêu dùng bất động sản). Khi thị
trường bất động sản không được thông suốt, ngưng trệ, sự chuyển hóa gặp
khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn tới quá trình tái
sản xuất trong những chu kỳ sản xuất tiếp theo.
• Thứ hai, phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn

cho đầu tư phát triển. Sự phát triển của thị trường BĐS chính là sự tăng lên
của tài sản cố định trong xã hội và đó chính là nguồn vốn đầu tư phát triển
quan trọng. Ngoài ra, khi thực hiện thế chấp bất động sản để vay vốn thì
nguồn vốn kinh doanh như được tăng lên gấp đơi vì nhờ đó, huy động được
nguồn vốn nhàn rỗi mà bất động sản vẫn sử dụng phát huy tác dụng.
• Thứ ba, phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho

ngân sách Nhà nước. Khi tăng khối lượng bất động sản giao dịch trên thị
trường hoặc khi tăng số lượng giao dịch bất động sản đều góp phần làm tăng
thu ngân sách Nhà nước thơng qua Thuế.
• Thứ tư, phát triển thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời

sống nhân dân. Thị trường BĐS phát triển buộc người dân phải không ngừng

Trương Thị Hải

K15TCDNE


KHĨA LUẬN TĨT NGHIỆP


11

GVHD: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

nâng cao trình độ khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất và do đó đáp
ứng nhu cầu tiêu dùng của người dân , thỏa mãn nhu cầu ngày càng tăng cao
về nơi ăn, chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc, sinh hoạt... Thị trường bất
động sản là một bộ phận của nền kinh tế xã hội, thị trường BĐS phát triển sẽ
tạo ra nhiều công ăn việc làm cho người lao động, giảm bớt thất nghiệp, dẫn
đến nâng cao đời sống nhân dân.
• Thứ năm, phát triển thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định
xã hội. Thị trường bất động sản phát triển không lành mạnh (đặc biệt là thị
trường đất đai) là chính sách đất đai không phù hợp sẽ dẫn đến sự rối loạn của
thị trường, nạn đầu cơ, buôn bán. làm cho giá cả lên xuống thất thường.
Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương
chính sách, do đó ảnh hưởng xấu đến sản xuất và đời sống của con người và
các hoạt động xã hội nói chung. Ngược lại, nếu thị trường BĐS hoạt động
lành mạnh sẽ góp phần điều hịa cung cầu, bình ổn giá cả thị trường bất động
sản, do đó góp phần làm cho xã hội ổn định hơn.
• Thứ sáu, thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường
trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế. Khi thị trường bất động sản
phát triển, nó sẽ yêu cầu thị trường vốn phải phát triển theo để đầu tư phát
triển. Khi đó thị trường sức lao động và thị trường các loại hàng hóa có cả
hàng hóa đầu vào cho thị trường bất động sản cũng phát triển theo tương ứng.
Bên cạnh đó, sự phát triển của thị trường BĐS cũng góp phần mở rộng thị
trường nước ngoài bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho
chủ thể nước ngoài tham gia các giao dịch bất động sản trong nước, đồng thời
cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh, cư trú. qua đó mà
mở rộng quan hệ quốc tế.

• Thứ bảy, phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính
sách, trong đó có chính sách đất đai, chính sách bất động sản. Chỉ có hoạt
động trên thị trường bất động sản, thị trường đất đai, ta mới thấy rõ được
những bất cập, lỗi thời, hạn chế trong các chính sách, đặc biệt đối với đất đai,
từ đó để sửa đổi, bổ sung và hồn thiện chúng. Quan hệ, đất đai là quan hệ
kinh tế, quan hệ xã hội, được thực hiện chủ yếu qua thị trường, do đó, từ thị
trường đất đai, Nhà nước sẽ thấy rõ những yếu điểm trong chính sách, hệ

Trương Thị Hải

K15TCDNE


KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

12

GVHD: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

thống quản lý đối với đất đai. Qua đó, Nhà nước sẽ đổi mới, bổ sung và hồn
thiện khơng chỉ các chính sách mà cịn cả cơng tác quản lý đất đai, quản lý bất
động sản. Từ đó, khắc phục được tình trạng ngầm về bất động sản, tình trạng
hành chính hóa các quan hệ dân sự về đất đai.
1.2. Lý luận cơ bản về định giábất động sản.
1.2.1. Khái niệm về định giá bất động sản
Định giá nói chung là loại hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh
tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của
thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Trên thực
tế, định giá bất động sản được một số tác giả định nghĩa như sau:

• Thứ nhất: “Định giá bất động sản là sự ước tính giá trị bất động
sản
vào một thời điểm cụ thể với một mục đích riêng biệt.”
• Thứ hai: “Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá

của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.”
• Thứ ba: “Định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các

quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã
được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với
những phương pháp phù hợp.”
Như vậy, chúng ta có thể hiểu một cách khái quát về định giá bất động
sản là:
“Định giá bất động sản là hoạt động ước tính bằng tiền với độ tin cậy
cao nhất về lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủ sở hữu tại một thời
điểm nhất định.”
1.2.2. Nguyên tắc định giá bất động sản
Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị
sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh tốn... Khi nghiên cứu q
trình hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những
quy định và nguyên lý kinh tế liên quan.Bản chất của định giá BĐS là phân
tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do
đó các nguyên tắc cơ bản này là hướng dẫn cần thiết khi tiến hành thẩm định

Trương Thị Hải

K15TCDNE


KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP


13

GVHD: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

giá. Thẩm định viên phải nghiên cứu, vận dụng những nguyên tắc này một
cách phù hợp để đưa ra kết luận về giá trị BĐS.
Khái niệm'. “Nguyên tắc định giá BĐS là những quan điểm, quan niệm
đã được thừa nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã
hội. Là cơ sở quan trọng để đưa ra các tiêu chí và xây dựng các phương pháp
định giá khoa học. Nó cho phép thẩm định viên có thể tiếp cận và ước lượng
một cách hợp lý giá trị BĐS.”
Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06 có 11 nguyên tắc chi
phối hoạt động định giá bất động sản, tuy nhiên, chỉ có 05 nguyên tắc sau đây
là được áp dụng phổ biến nhất :
❖ Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
V Cơ sở của nguyên tắc: Con người ln tìm cách khai thác tối đa lợi
ích của tài sản.
V Nội dung của nguyên tắc: Trong số các phương án khai thác, sử
dụng
bất động sản thì phương án nào trong đó các chức năng của lơ đất cùng các
cải tạo được thực hiện một cách đầy đủ nhất thì đó được coi là phương án sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và được chọn để áp dụng vào việc định giá bất
động sản đó.
❖ Nguyên tắc đóng góp
S Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một bất động sản được hình thành
bởi sự tham gia đóng góp của nhiều yếu tố khác.
V Nội dung của nguyên tắc: Khi thẩm định giá giá của một bất động
sản cần xác định giá trị phần đóng góp của từng yếu tố vào sự hình thành tính
hữu dụng của bất động sản. Ngồi ra, ngun tắc đóng góp còn chỉ ra: giá trị

của các tài sản bộ phận thường nhỏ hơn giá trị toàn bộ tài sản nên khi xác
định giá trị của một bộ phận, chúng ta nên lấy chênh lệch giữa giá trị toàn bộ
tài sản và giá trị tổng của các bộ phận còn lại.
❖ Nguyên tắc thay thế:
V Cơ sở của nguyên tắc: Một người mua có lý trí sẽ khơng trả giá cao
hơn cho một bất động sản khi với số tiền đó người mua vẫn có được một bất
động sản có mức hữu dụng trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm.

Trương Thị Hải

K15TCDNE


KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

14

GVHD: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

S Nội dung của nguyên tắc: Khi có nhiều bất động sản tương đồng thì
tài
sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước hay sẽ
có
cầu lớn nhất.
❖ Nguyên tắc cung-cầu
S Cơ sở của nguyên tắc: Hàng hóa bất động sản cũng chịu sự điều tiết
của “cung- cầu”. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch
với cung của tài sản.
S Nội dung của nguyên tắc: Cầu thể hiện mong muốn của những người
mua tiềm năng, có khả năng thanh toán. Cung là số lượng bất động sản sẵn

sàng trao đổi trên thị trường tại các mức giá. Tuy nhiên, vì tính khan hiếm của
hàng hóa bất động sản nên giá cả có xu hướng phụ thuộc nhiều hơn vào cầu.
Ngồi ra, khi thẩm định giá phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác
động của các lực lượng thị trường đến cung cầu.
❖ Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai
S Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng
việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.
S Nội dung của nguyên tắc:Người sở hữu tiềm năng của một bất động
sản trông đợi sẽ nhận được thu nhập hay lợi ích từ việ sử dụng tài sản , bao
gồm cả phần giá trị thu được khi nhượng bán tài sản. Do đó, việc ước tính giá
trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận
được từ quyền sử dụng tài sản của người mua. Nguyên tắc này cũng chính là
cơ sở để định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập.
1.2.3. Phương pháp định giá bất động sản chủ yếu hiện nay
1.2.3.1. Phương pháp so sánh
❖ Cách tiếp cận: Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán
trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS
thuộc đối tượng xem xét để ước tính giá trị thực của BĐS đó.
❖ Nguyên tắc ứng dụng:
+ Nguyên tắc thay thế
+ Nguyên tắc đóng góp
❖ Điều kiện thực hiện:

Trương Thị Hải

K15TCDNE


KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP


15

GVHD: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

- Phải thu thập được các thông tin liên quan của các bất động sản
tương
tự được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với bất động sản cần
định
giá.
- Chất lượng thơng tin: chính xác, phù hợp, đáng tin cậy.
- Thị trường ổn định.
❖ Các bước tiến hành:
Việc định giá bất động sản theo phương pháp so sánh phải tiến hành
các bước sau đây:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin. Thẩm định viên phảitìm kiếm
các thơng tin liên quan đến bất động sản so sánh đã được giao dịch thành
công trên thị trường trong thời gian gần đây nhất có thể so sánh được với bất
động sản mục tiêu về các tiêu chí: tình trạng vật chất của bất động sản; đặc
điểm về mặt bằng; đặc điểm về các cơng trình xây dựng; đặc điểm về tình
trạng pháp lý, thời gian giao dịch, các điều khoản và điều kiện giao dịch.
- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn
ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của
bất động sản cần định giá.Trường hợp không thu thập được những thông tin
trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thơng tin về các cuộc giao
dịch chuyển nhượng bất động sản trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm
khảo sát để xác định giá bất động sản.
Bước 2: So sánh và phân tích thơng tin. Thẩm định viêntiến hành kiểm
tra và phân tích các chứng cớ, giao dịch đã thu thập được nhằm đảm bảo tính
chính xác và có thể so sánh được với bất động sản cần định giá. Trong quá
trình kiểm tra cần phải làm rõ: nguồn gốc thông tin, đặc điểm và tính chất cua

các giao dịch.
Bước 3: Chọn ra những bất động sản có thể so sánh được phù hợp nhất.
Thông thường, chúng ta nên chọn ra từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh.
Bước 4: Xác định các yếu tố khác nhau giữa bất động sản cần định giá
và bất động sản so sánh. Sau đó, tiến hành điều chỉnh giá của các bất động sản
so sánh dựa trên các điểm khác nhau đã tìm ra. Nếu bất động sản so sánh
được đánh giá cao hơn thì điều chỉnh giảm, đánh giá thấp hơn thì điều chỉnh
tăng.

Trương Thị Hải

K15TCDNE


KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

16

GVHD: TS. PHẠM TIẾN ĐẠT

Giá trị ước tính của bất động sản cần định giá= Giá chuyển nhượng
của bất động sản so sánh±Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu
tố khác biệt của từng bất động sản so sánh với bất động sản cần định giá.
Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về
vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường,
v.v. của từng bất động sản so sánh so với bất động sản cần định giá.Và,
mức tiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh
và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần
trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so
sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính

thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc
các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham
mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương
căn cứ vào các chứng cứ thị trường.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần định giá trên cơ sở giá cả
đã được điều chỉnh của các bất động sản so sánh.
❖ Ứng dụng trong thực tiễn;
- Áp dụng với những bất động sản có tính đồng nhất cao.
❖ Ưu nhược điểm
- Ưu điểm'. Đây là phương pháp đơn giản, gặp ít khó khăn về mặt kỹ
thuật vì khơng có cơng thức hay mơ hình cố định mà chỉ dựa trên các giao
dịch đã diễn ra trên thị trường. Ngoài ra, phương pháp này còn thể hiện sự
đánh giá của thị trường, có cơ sở vững chắc và là đầu vào của các phương
pháp khác.
- Nhược điểm:
+ Phải có giao dịch về các bất động sản trong cùng một khu vực thì mới
có thể sử dụng để so sánh được.
+ Các thơng tin so sánh thường mang tính lịch sử. Nếu thị trường biến
động các thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu, sự chính xác và đáng tin cậy
sẽ giảm xuống.
+ Phương pháp này địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm
và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách phù hợp.

Trương Thị Hải

K15TCDNE