EI ................................................................................... .
NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

, ∣a

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
----^^

^^--------

I

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI
THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI (MBAMC)

Họ và tên sinh viên

: LÊ THỊ HƯƠNG

Lớp

:TCDNE-K15

Khóa

: 2012 - 2016

Khoa

: TÀI CHÍNH

Hà Nội, tháng 5 năm 2016

Ì1

[f


NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
----^^

^^--------

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI
THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI (MBAMC)

Họ và tên sinh viên


: LÊ THỊ HƯƠNG

Lớp

: TCDNE-K15

Khóa

: 2012 - 2016

Khoa

: TÀI CHÍNH

GVHD

: MAI THỊ THƯƠNG HUYỀN

Hà Nội, tháng 5 năm 2016


LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan bài khóa luận này là nghiên cứu của chính em dưới sự
hướng dẫn của Giáo viên hướng dẫn. Neu phát hiện ra có sự gian lận, em xin
chịu hoàn toàn mọi trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ khóa luận và Nhà trường.


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU.....................................................................................................1
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BĐS THẾ CHẤP PHỤC VỤ HOẠT

ĐỘNG CHO VAY TRONG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI...........................4
1.1. Hoạt động cho vay trong NHTM.................................................................4
1.1.1. NHTM và hoạt động cho vay của NHTM.................................................4
1.1.2. Các điều kiện cho vay thế chấp của NHTM.............................................. 5
1.2. BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay NHTM......................................... 6
1.2.1. BĐS và BĐS thế chấp................................................................................6
1.2.2. Vai trò BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM.......................7
1.3. Định giá BĐS thế chấp..................................................................................7
1.3.1. Khái niệm, nguyên tắc định giá BĐS thế chấp.......................................... 7
1.3.2. Quy trình định giá BĐS thế chấp............................................................. 11
1.3.3. Các phương pháp được sử dụng trong định giá BĐS...............................15
CHƯƠNG 2:THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC
TÀI SẢN NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI (MBAMC)..........................................24
2.1. Giới thiệu cơng ty MBAMC......................................................................24
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển..............................................................24
2.1.2. Cơ cấu tổ chức và đội ngũ nhân sự.......................................................... 26
2.1.3. Kết quả hoạt động kinh doanh của MBAMC.......................................... 28
2.2. Thực trạng quy trình và phương pháp định giá BĐS tại MBAMC............29
2.2.1. Cơ sở pháp lí...........................................................................................29
2.2.2. Quy định của MBAMC đối với tài sản thế chấp là bất động sản.............30
2.2.3. Thực trạng quy trình và các phương pháp sử dụng trong định giá BĐS thế
chấp tại công ty MBAMC...................................................................................33
2.3. Đánh giá quy trình và phương pháp định giá BĐS thế chấp....................54
2.3.1. Kết quả....................................................................................................54
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân......................................................................... 55
2.3.3. Nguyên nhân........................................................................................... 57


CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG

PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI MBAMC.......................................60
3.1. Định hướng phát triển................................................................................ 60
3.2. Giải pháp hồn thiện quy trình và phương pháp định giá tại MB AMC....60
3.2.1. Giải pháp nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự......................................60
3.2.2. Giải pháp tăng cường chất lượng thông tin............................................. 62
3.2.3. Giải pháp khắc phục hạn chế về quy trìnhvàphươngpháp thẩm định giá.
............................................................................................................................ 63
3.3.

Một số kiến nghị...................................................................................... 65

3.3.1. Kiến nghị với cơ quan Nhà nước.............................................................65
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng thương mại cổ phầnquânđội MB....................66
3.3.3. Kiến nghị với bên yêu cầu định giá......................................................... 68
KẾT LUẬN....................................................................................................... 69
DANH MỤC TƯ LIỆU THAM KHẢO.......................................................... 70


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức Cơng ty Quản lí nợ và khai thác tài sản MBAMC.....27
Sơ đồ 2.2: Sơ đồ tổ chức trung tâm định giá tài sản MBAMC-Chi nhánh Hà Nội
............................................................................................................................ 28
Bảng 2.1 Báo cáo số lượng hồ sơ định giá và doanh thu tại MBAMC trong 3 năm

STT

2015.........................................................................................................29
Chữ2013
viết-tắt

Giải thích

1

Bảng 2.2 Hệ số Ngân
phân bổ
QSD
đất:......................................................................46
NHTM
hàng
thương
mại

^2

TĐV

Thẩm định viên

^3

BĐS

Bất động sản

^4

QSD

Quyền sử dụng


^5

TMCP

Thương mại cô phần



1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Trong nền kinh tế thị trường, ngân hàng là tổ chức quan trọng của nền
kinh tế, sự phát triển của ngân hàng gắn liền với sự phát triển của nền kinh tế.
nền kinh tế nước ta đang dần hồi phục sau suy thối, ngành ngân hàng cũng có
được những bước tiến đáng kể. Hiện nay, một trong những vấn đề được quan tâm
của ngành ngân hàng là nợ xấu . Nền kinh tế suy thoái, các doanh nghiệp khát
vốn để mở rộng sản xuất, xoay vòng vốn kinh doanh, giải pháp nhanh và hiệu
quả nhất là xin cấp tín dụng tại ngân hàng. Nghiệp vụ tín dụng là một trong
những hoạt động chủ yếu đem lại nguồn lợi nhuận cho các NHTM, ngân hàng sẽ
cấp tín dụng cho khách hàng là các tổ chức, cá nhân dưới hình thức: cho vay,
chiết khấu, tái chiết khấu công cụ chuyển nhượng và giấy tờ có giá khác, bảo
lãnh, bao thanh tốn,... Việc cấp tín dụng được dựa trên cơ sở lòng tin, sự uy tín,
hiệu quả của phương án kinh doanh. Thế nhưng, với sự thiếu hụt về thông tin
trên thị trường kinh tế Việt Nam đã gây khơng ít trở ngại cho các ngân hàng khi
thực hiện quy trình tín dụng. Hiện tượng thơng tin bất cân xứng là một tất yếu,
khó tránh khỏi trong các giao dịch kinh tế và hiển nhiên có ảnh hưởng rất lớn đối
với hoạt động tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam. Để khắc phục
tình trạng nợ xấu, theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP ban hành ngày 29/12/2006
của Chính phủ, việc vay vốn tại các ngân hàng thương mại phải có tài sản đảm

bảo. Mục đích của quy định này một phần giúp các ngân hàng giảm bớt rủi ro
trong trường hợp khách hàng không thanh toán được nợ, một phần làm động lực
thúc đẩy khách hàng trả nợ và là rào cản đối với những đối tượng đi vay có chủ
định lừa đảo các ngân hàng áp dụng hình thức vay vốn có thế chấp. Tài sản được
sử dụng để thế chấp rất đa dạng bao gồm: máy móc,thiết bị, nhà xưởng, đất
đai,... Trong đó BĐS là loại tài sản được sử dụng phổ biến để thế chấp tại ngân
hàng. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan, hoạt động định
giá bất động sản cịn gặp nhiều khó khăn, chưa phản ánh chính xác giá trị tài sản
thế chấp, ảnh hưởng đến cả khách hàng và ngân hàng. Việc tính đúng, tính đủ giá
trị tài sản bảo đảm không chỉ đảm bảo quyền lợi cho khách hàng mà còn mang


2
lại lợi ích cho ngân hàng. Trước kia, việc thẩm định giá tài sản bảo đảm vẫn do
cán bộ tín dụng ngân hàng tự thực hiện và đa phần là dựa trên đơn giá ủy ban đối
với đất đai và nhà cửa, xác định một cách tương đối chất lượng cịn lại đối với
máy móc thiết bị. Điều này làm cho giá trị tài sản khơng tính đúng, khơng mang
tính khách quan. Trong một số trường hợp, vì mục đích doanh số tín dụng, cán
bộ tín dụng sẽ thẩm định giá giá trị tài sản cao hơn so với thực tế, gây rủi ro cho
ngân hàng. Đồng thời, khi giá trị tài sản lớn, tài sản phức tạp, cán bộ tín dụng
khơng tiến hành thẩm định được thì ngân hàng phải thuê các tổ chức thẩm định
giá bên ngoài thẩm định giá.
Ngày 7/11/2001 ngân hàng Nhà nước ra quyết định 1389/2001/QĐNHNN về việc thành lập công ty quản lý nợ và khai thác tài sản trực thuộc ngân
hàng thương mại. Quyết định này là cơ sở để các Ngân hàng thương mại thành
lập các Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản, hay gọi tắt là AMC (Assets
Management Company). Một trong những nhiệm vụ của các AMC của ngân
hàng là thẩm định giá tài sản bảo đảm. Giá trị tài sản được xác định theo giá trị
thị trường là căn cứ chính xác để các Ngân hàng đưa ra các quyết định cấp tín
dụng, cấp hạn mức phù hợp, đồng thời, trong trường hợp khách hàng khơng có
khả năng trả nợ, việc thẩm định giá tài sản bảo đảm là cơ sở hữu ích để phát mại

tài sản, xử lý nợ.
Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội là một trong những ngân hàng
đầu tiên thành lập công ty quản lý nợ và khai thác tài sản, với tên giao dịch là
MBAMC. Công ty đã thành lập được 10 năm và đạt được nhiều thành cơng, có
quy trình định giá khá hồn thiện. Tuy nhiên, cơng tác định giá tại cơng ty vẫn
cịn một số hạn chế về cách thức áp dụng các phương pháp trong quá trình định
giá. Vì vậy, với mong muốn góp phần nhỏ hồn thiện quy trình và phương pháp
định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại nên trong thời gian thực tập tại
Cơng ty quản lí nợ và khai thác tài sản ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội
nên em quyết định chọn đề tài:
Hồn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS thế chấp tại cơng
ty Quản lí nợ và khai thác tài sản ngân hàng TMCP Quân đội. để làm rõ và


3
hồn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại các ngân
hàng.
2. Mục đích nghiên cứu đề tài.
Khóa luận gồm 3 mục đích sau:
(1) Hệ thống hóa kiến thức cơ bản về định giá BĐS thế chấp.
(2) Phân tích đánh giá quy trình và phương pháp định giá BĐS thế chấp tại
cơng ty quản lí nợ và khai thác tài sản MBAMC.
(3) Đề xuất một số giải pháp hồn thiện quy trình và phương pháp thẩm định
giá tài sản tại MBAMC.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
- Đối tượng nghiên cứu: Quy trình và phương pháp định giá BĐS thế
chấp.
- Phạm vi nghiên cứu: Quy trình và phương pháp định giá bất động
sản thế chấp tại cơng ty quản lí nợ và khai thác tài sản MBAMC.
4. Phương pháp nghiên cứu đề tài.

Đề tài nghiên cứu dựa trên phương pháp duy vật biện chứng, sử dụng tổng
hợp các phương pháp nghiên cứu: thống kê, so sánh, tổng hợp... sử dụng số
liệu do MBAMC cung cấp.
5. Ket cấu đề tài.
Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục bảng biểu, tài liệu tham khảo
khóa luận bao gồm 3 chương:
Chương 1: Lý luận chung về BĐS thế chấp phục vụ hoạt động cho vay trong
NHTM.
Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp định giá BĐS thế chấp tại
cơng ty Quản lí nợ và khai thác tài sản MBAMC.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS thế
chấp tại MBAMC.


4
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BĐS THẾ CHẤP PHỤC VỤ HOẠT
ĐỘNG CHO VAY TRONG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Hoạt động cho vay trong NHTM.
1.1.1. NHTM và hoạt động cho vay của NHTM.
Ngân hàng thương mại đã hình thành tồn tại và phát triển hàng trăm năm
gắn liền với sự phát triển của kinh tế hàng hoá. Sự phát triển hệ thống ngân hàng
thương mại đã có tác động rất lớn và quan trọng đến quá trình phát triển của nền
kinh tế hàng hoá, ngược lại kinh tế hàng hoá phát triển mạnh mẽ đến giai đoạn
cao nhất là nền kinh tế thị trường thì NHTM cũng ngày càng được hồn thiện và
trở thành những định chế tài chính khơng thể thiếu được. Ngân hàng là một tổ
chức kinh doanh tiền tệ, hoạt động chủ yếu của ngân hàng thương mại sử dụng
vốn tiền gửi của khách hàng để cho vay và thanh toán. Một trong những chức
năng cơ bản của ngân hàng chính là trung gian luân chuyển vốn cho nền kinh tế
bằng nghiệp vụ tín dụng.
Thơng qua hoạt động tín dụng thì ngân hàng thương mại trở thành trung

gian tài chính, cầu nối cho người cần vốn và người thừa vốn, bôi trơn hoạt động
nền kinh tế. Với vai trò này, ngân hàng vừa là người cho vay, vừa là người đi
vay, tạo lợi ích cho cả ba chủ thể: người gửi tiết kiệm, người vay vốn và cho
chính ngân hàng. Nền kinh tế thị trường phát triển, các doanh nghiệp luôn cần
vốn để mở rộng sản xuất, nhu cầu vay vốn ngày càng cao, vai trò của ngân hàng
càng trở nên quan trọng. Trong những năm gần đây, nghiệp vụ tín dụng của ngân
hàng phát triển mạnh mẽ nhiều loại sản phẩm đa dạng: vay tín chấp, vay thế
chấp, vay tiêu dùng,.. .Trong đó vay thế chấp là loại hình được sử dụng nhiều và
được cả khách hàng và ngân hàng ưa thích. Vay thế chấp: Là sản phẩm cho vay
có đảm bảo tài sản, ví dụ: cho vay mua xe ô tô thế chấp bằng nhà đất, cho vay
tiêu dùng cá nhân thế chấp sổ tiết kiệm. Quyền sở hữu tài sản vẫn còn với
người đi vay, nhưng nếu không thể trả được nợ cho ngân hàng khách hàng phải
chuyển sở hữu tài sản cho ngân hàng để thanh lý. Đây là loại hình sản phẩm cho
vay có đảm bảo truyển thống của ngân hàng, đầu tiên đó là cần tài sản thế chấp
và các giấy tờ đảm bảo về tài sản thế chấp. Vay thế chấp là hình thức khá an tồn


5
cho ngân hàng, giảm thiêu rủi ro khách hàng không trả được nợ, giảm tỉ lệ nợ
xấu.
1.1.2. Các điều kiện cho vay thế chấp của NHTM.
Các khoản vay thế chấp có điều kiện chặt chẽ đảm bảo quyền lợi cho cả
khách hàng và ngân hàng. Theo quyết định 217/QĐ-NH1 quy định cầm cố tài sản
và bảo lãnh vay vốn ngân hàng,quy định về tài sản dùng đê thế chấp:
-I- Tài sản dùng đê thế chấp vay vốn các Tổ chức tín dụng là các bất
động sản có khả năng chun nhượng, mua bán được dễ dàng, bao
gồm:
-I- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kê cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, cơng trình xây dựng.
-I- Đối với bất động sản có tham gia bảo hiêm thì giá trị hợp đồng bảo

hiêm cũng thuộc tài sản thế chấp.
-I- Các cơ sở sản xuất kinh doanh như: nhà máy, khách sạn, cửa hàng,
nhà kho... và các công cụ, máy móc, thiết bị gắn liền với nhà máy,
tàu biên, máy bay..
-I- Tổ chức tín dụng (bên nhận thế chấp, cầm cố; nhận bảo lãnh) căn
cứ vào giá trị của tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh đã được
định giá như quy định đê xác định số tiền cho vay. Số tiền cho vay
tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, cầm cố và tài sản bảo lãnh
đã được xác định và ghi trên hợp đồng.
Đối với thế chấp quyền sử dụng đất, quyết định 217/QĐ-NH1 cũng chỉ rõ
đối tượng, phạm vi, điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất như sau:

• Bên thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ

quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về
đất đai.


6
•

Đất có khả năng chuyển nhượng dễ dàng theo quy định của pháp
luật về đất đai.

•

Đất khơng có tranh chấp.

•


Thời hạn thế chấp quyền sử dụng đất tối đa chỉ bằng với thời hạn
được giao đất hoặc được thuê đất cịn lại.

•

Bên thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về
đất đai.

•

Đất có khả năng chuyển nhượng dễ dàng theo quy định của pháp
luật về đất đai.

1.2. BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay NHTM.
1.2.1. BĐS và BĐS thế chấp.
Theo cách hiểu đơn giản nhất, bất động sản là đất đai, là nhà ở, là tài sản
gắn vững chắc với đất. Có nhiều quan điểm về bất động sản, theo luật Dân sự
Việt Nam 2005, bất động sản là đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với
đất, tất cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó, các tài sản gắn
liền với đất đai, các tài sản khác do luật pháp quy định.
Theo IVSC, bất động sản bao gồm đất đai, tất cả mọi thứ gắn vững chắc
lâu dài với đất. Bất động sản là quyền tài sản bất động sản, bao gồm các quyền
lợi và lợi ích liên quan đến sở hữu bất động sản.
Theo Ngân hàng thế giới, bất động sản là đất đai bao gồm cả phần khơng
khí bên trên và phần đất bên dưới cộng với bất kì khoản đầu tư phát triển cố định
ảnh hưởng đến tiện ích sử dụng đất.
Bất động sản có giá trị lớn và thường được sử dụng làm tài sản thế chấp
khi vay vốn ngân hàng, từ đó hình thành khái niệm bất động sản thế chấp.
Vay thế chấp bất động sản là bên đi vay dùng bất động sản của mình như

một vật đảm bảo cho khoản vay và được bên cho vay chấp nhận. Thế chấp bất


7
động sản mang lại lợi ích cho cả bên đi vay và ngân hàng, đáp ứng nhu cầu vay
vốn của khách hàng.
1.2.2. Vai trò BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của NHTM.
Cho vay thế chấp bất động sản là cầu nối hữu hiệu giữa người cần vốn và
ngân hàng. Là sản phẩm truyền thống của ngân hàng thương mại, vay thế chấp
giúp thực hiện quá trình luân chuyển vốn hiệu quả. Việc thế chấp bất động sản
giúp các cá nhân, doanh nghiệp có được vốn cần thiết để tái sản xuất, mở rộng
kinh doanh góp phần phát triển nền kinh tế. Bất động sản thế chấp vừa tạo niềm
tin cho ngân hàng, khách hàng vừa có thể sử dụng bất động sản vào mục đích
kinh doanh từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng bất động sản.
Các ngân hàng thực hiện cho vay thế chấp bất động sản có lợi nhuận từ
cho vay, đảm bảo hoạt động kinh doanh, tăng chất lượng sản phẩm tín dụng. Sử
dụng bất động sản thế chấp phòng ngừa rủi ro cho ngân hàng, tạo điều kiện ngân
hàng phát triển lành mạnh. Nhận thế chấp BĐS nói riêng và các tài sản bảo đảm
nói chung đều nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng
tránh được những rủi ro có thể xảy ra.
Có thể thấy bất động sản thế chấp có vai trị quan trọng đối với cả khách
hàng và ngân hàng.
1.3. Định giá BĐS thế chấp.
1.3.1. Khái niệm, nguyên tắc định giá BĐS thế chấp.
1.3.1.1. Khái niệm định giá BĐS thế chấp.
Định giá là loại hoạt động chun mơn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát
triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của kinh tế thị trường. Định
giá được một số tác giả định nghĩa như sau:
- Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS. W. Sealrooke viện đại học Portsmouth - Vương quốc Anh)
- Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể
của
một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm


8
của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao
gồm các loại đầu tư lựa chọn.( GS. Lim Lan Yuan - khoa xây dựng và bất động
sản - đại học quốc gia Singapore).
Định giá BĐS là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích
mà BĐS có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại thời điểm nhất định.
1.3.1.2. Nguyên tắc định giá BĐS thế chấp.
Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử
dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh tốn... Khi nghiên cứu quá trình
hình thành giá trị, bộ phận định giá cần phải xem xét và vận dụng những quy luật
và nguyên lý kinh tế liên quan. Bản chất của định giá tài sản là sự phân tích các
yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những
nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá. Bộ
phận định giá phải nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc sau đây để đưa ra kết
luận về giá trị của tài sản:
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu
dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho
phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài
sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện
khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
Nguyên tắc cung - cầu:
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài

sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và
cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch đối
với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có
các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những


9
thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này
được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.
Nguyên tắc thay đổi:
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành
nên giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục
phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá
trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị ln ln thay đổi. Do đó, trong
định giá tài sản, bộ phận định giá phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các
nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích q trình thay đổi nhằm xác định mức
sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc thay thế:
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá
trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn
nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Hình thành giá trị của tài sản được định giá thường có liên quan đến giá trị
của tài sản khác có thể thay thế.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá
thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu
hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương,
với điều kiện khơng có sự chậm trễ q mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một
người thận trọng sẽ khơng trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong

cùng một thị trường và một thời điểm.
Nguyên tắc cân bằng:
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả
năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng
tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự
cân bằng như vậy hay không.


10
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí khơng chỉ ra rằng vị
trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.
Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm:
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm
nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng
thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động
sản.
Nguyên tắc phân phối thu nhập:
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất
đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu
việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập
còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của
đất đai.
Nguyên tắc đóng góp:
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn
bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ
thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của tồn bộ
tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của

việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi bộ phận định giá xác định mức sử dụng tài
sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc tuân thủ:
Tài sản cần phải phù hợp với mơi trường của nó nhằm đạt được mức sinh
lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, bộ phận định giá phải phân tích
xem liệu tài sản đó có phù hợp với mơi trường hay không khi bộ phận định giá
xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.


11
Nguyên tắc cạnh tranh:
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá
mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể khơng còn lợi nhuận. Đối với
tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và
giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết
quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai:
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh
lợi trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của
những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong
yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản ln ln dựa trên các triển vọng tương
lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
1.3.2. Quy trình định giá BĐS thế chấp.
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và xác định giá trị thị
trường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá:
- Bộ phận định giá phải xác định và nhận thức mục đích định giá nhằm
làm cơ sở xem xét trong cấp tín dụng đối với khách hàng.
- Bộ phận định giá phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn

chế đối với: những yêu cầu và mục đích của việc bảo đảm tiền vay đối với tài
sản; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về:
tính pháp lý, cơng dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và
nghĩa vụ của bộ phận định giá theo hợp đồng định giá.
- Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của bộ phận định giá
phải dựa trên cơ sở phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện
hành khác có liên quan.


12
- Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần định
giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về
giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.
- Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần định
giá,
bộ phận định giá cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc định giá: giá
trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
Bước 2: Lập kế hoạch định giá.
Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước công
việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước cơng việc cũng như tồn bộ thời
gian cho cuộc định giá.
- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
+ Xác định các yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và
các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so
sánh.
+ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng
tin cậy và phải được kiểm chứng.
+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ
liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

+ Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin:
Khảo sát hiện trường:
Đối với bất động sản, bộ phận định giá phải khảo sát và thu thập số liệu về:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính,
các mơ tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và
cơng trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thốt nước,
viễn thơng, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình
trạng duy tu, sửa chữa...


13
+ Đối với cơng trình xây dựng dở dang, bộ phận định giá phải kết hợp
giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng cơng
trình.
Trong q trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, bộ
phận định giá cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng
khác nhau.
Thu thập thông tin.
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, bộ phận định
giá phải thu thập các thông tin sau:
- Các thơng tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu thập của tài sản
so sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động
thái người mua - người bán tiềm năng.
- Các thơng tin về tính pháp lý của tài sản.
Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin:
+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá
trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu

vực tài sản định giá toạ lạc và khu vực lân cận.
+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến
mục đích sử dụng của tài sản (địa chỉ, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới
hành chính, cơ sở hạ tầng...).
- Để thực hiện định giá, bộ phận định giá phải dựa trên những thông tin
thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá
chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch...) thông
qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân
hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thơng tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của
địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài
sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài
sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế,
xã hội của vùng có liên quan đến tài sản. Bộ phận định giá phải nêu rõ nguồn


14
thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính
xác của thơng tin.
Bước 4: Phân tích thơng tin.
Phân tích những thơng tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần định giá.
Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường.
Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức
độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại
này với những người mua tiềm năng.
Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản.
- Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của
những tài sản tương tự hiện có trên thị trường.
- Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang định giá.
Phân tích về khách hàng:

- Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.
- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mơ, chức năng và môi trường
xung quanh tài sản.
- Nhu cầu, sức mua về tài sản.
Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.
- Bộ phận định giá cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản
trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại
giá trị cao nhất cho tài sản.
- Bộ phận định giá cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía
cạnh:
+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương
quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai.
+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác
định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản.
+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo
hợp đồng, theo quy định của pháp luật.


15
+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài
sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích
sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị cịn lại của tài sản, lãi suất, rủi
ro, giá trị vốn hoá của tài sản.
+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi
phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao
nhất và tốt nhất.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần định giá.
Bộ phận định giá phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định
mức giá trị của tài sản cần định giá.
Bộ phận định giá cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều

phương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài
sản và với mục đích định giá.
Bộ phận định giá cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá
nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng
để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả định giá.
Nội dung báo cáo định giá thực hiện theo mẫu quy định.
1.3.3. Các phương pháp được sử dụng trong định giá BĐS.
Phương pháp so sánh.
Phương pháp định giá so sánh trực tiếp là việc định giá bằng cách so sánh
trực tiếp mảnh đất trống tương tự nó đã được bán trên thị trường trong khoảng
thời gian gần nhất, giá được rút ra chính là giá thị trường của mảnh đất trống gần
với mảnh đất mục tiêu nhất sau khi đã tính đến các điều chỉnh. Đây là phương
pháp được áp dụng phổ biến nhất trong thực tế vì khi áp dụng phương pháp này,
người định giá khơng phải tính tốn q nhiều. Mà việc tìm những mảnh đất
trống trên thị trường để so sánh là hồn tồn có thể làm được. Do đó, những
người khơng cần biết chuyên sâu về nghiệp vụ định giá vẫn có thể ước lượng


Giá trị ước tính BĐS

= Giá chuyển nhượng

±

Mức điều chỉnh về giá

16
17
được giá +trịMơi

củatrường
mảnh (bao
đất, chỉ
gồmcần
mơihọtrường
có nhiều
tự nhiên
mối với
quannhững
hệ đểđiều
thukiện
thậpcơnhiều
bản
thơng
nhưtin
cảnh
thị quan,
trườngnguồn
có thểnước,
so sánh
mơiđược.
trường kinh tế - xã hội...)
Phương
+
Các đặcpháp
điểmđịnh
( quy
giáhoạch
này dễ
đất,được

giấp các
chứng
cơ nhận
quanQSD
Nhà đất)
nước cơng nhận vì
bằng chứng
+ Thời
sođiểm
sánh chuyển
được đưa
nhượng,
ra là chính
giao xác
dịchvà
hoặc
có độ
đấutingiácậy
QSD
cao.đất thành cơng.
Khi
+
Thống
áp dụng
kê các
phương
mức giá
phápchuyển
này cần
nhượng,

đáp ứng
giá các
choyêu
thuê,cầu,
giáTĐV
đấu giá
phảiQSD
tìm
được mảnh đất tương tự trong vùng, như vậy các mảnh đất phải nằm trong cùng
đất.
một thị+ trường.
Thời gian,
Trường
điều kiện
hợp giao
khó dịch.
khăn khơng tìm được những mảnh đất trong
cùng khu
Điều
vực
kiện
thị của
trường
thơng
thì tin:
địnhNhững
giá viên
thơng
có thể
tin mở

trênrộng
đều hải
ra các
thukhu
thậpvực
từ kết
lân quả
cận
có điều
các
cuộckiện
giaotương
dịch chuyển
tự vùngnhượng
có mảnh
QSD
đất đất
mụcthực
tiêu.tế Chỉ
trong
sođiều
sánhkiện
với bình
các giao
thường
dịch(
đượclà tiến
tức
các hành
bên tham

tronggia
thời
giao
gian
dịch
sátđều
vớitựthời
nguyện
gian kiểm
và có định
đầy đủ
giá,thơng
thường
tin là
về cách
loại
thời khơng
đất,
điểm định
có tính
giáđầu
khơng
cơ, khơng
q 1 bị
năm.
ép buộc
Vì giá
..) của đất đai sẽ ln biến động theo
thời gian.
BướcTĐV

2: Xác
phải
định
có giá
đầythịđủtrường
các thơng
các thửa
tin đất,
thị trường,
khu đất có
so sánh.
sự nhạy cảm với
những Tiến
biến động
hành của
kiểmthịtratrường
thửa và
đất,trau
khudồi
đấtkỹcónăng
thể thu
so sánh
thập để
thơng
xáctin,
định
phân
giátích
thị
thơng tin

trường
củatừnó
thịvàtrường.
đảm bảo
Thịcác
trường
thửaphải
đất, ổn
khuđịnh,
đất này
ít biến
có thể
động,
so sánh
nếu thị
được
trường
với thửa
biến
độngkhu
đất,
nhiều
đất cần
thì việc
định so
giá.sánh trở nên khó khăn, do đó việc định giá theo phương
pháp này
Bước
sẽ khơng
3: Lựachính

chọn xác.
tài sản so sánh.
Bướcchọn
Lựa
1: Khảo
một sát
số thửa
và thu
đất,
thập
khuthơng
đất có
tin.thể so sánh được có tính tương đồng
cao nhất
- Xác
( khoảng
định địa
nămđiểm
tài sản,
các theo
thửa Tiêu
đất, khu
chuẩn
đấtthẩm
cần so
định
sánh
giáđược
Việt với
Namthửa

ít nhất
đất
cần định
phải
có bagiá
tàiđểsản).
thu thập thơng tin.
- Lựa4:chọn
Bước
Phân
từtích
3 đến
giá5bán,
thửaxác
đất,định
khusự
đấtkhác
tương
biệt.
đồng với loại đất, diện tích
kết cấuPhân
hạ tầng,
tích cơ
giásởbán,
pháp
xáclýđịnh
ở liền
sựkềkhác
hoặcnhau
khu (tốt

vực hơn
lân cận
và xấu
với hơn)
thửa đất,
của mỗi
khu
đất cần
một
thửađịnh
đất,giá
khuvàđất
đều
socó
sánh
cácvới
điều
thửa
kiện
đất,
tương
khu tự,
đất so
cầnsánh
địnhđược
giá rồi
vớitiến
thửahánh
đất, điều
khu

đất cần địnhlêngiáhoặc
chỉnh(tăng
đã chuyển
giảm xuống).
nhượngGiá
QSD
trị đất,
quyền
hoặc
sử tổ
dụng
chức
đấtgiao
được
đấttính
trêntheo
sàn cơng
giao
dịch BĐS,
thức
sau: tổ chức đấu giá QSD đất thành công thu thập thông tin cần thiết.
- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập diễn ra trong
khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của
thửa đất, khu đất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí loại đơ
thị, diện tích, hình dáng, các đặc trưng của thửa đất và tài sản trên đất).


Trong đó mức giá điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh

và thửa đất khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát
từ sự khác biệt về vị trí của thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, ...