NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG

----^>^ £2 ^<^-----

Z
Λ

KHOA LUAN TOT NGHIEP
Đề tài:
HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM ĐỂ VAY VON TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ
TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VVFC)

Họ và tên sinh viên: Nguyễn Thị Thùy Linh
Lớp

: K14TCDNE

Khóa

: 14

Khoa

: Tài chính

Hà Nội - 2015

LỜI CẢM ƠN

Khóa luận tốt nghiệp đại học được hồn thành tại Học Viện Ngân hàng. Để
hồn thành Khóa luận này, em xin tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc đến trường
Học Viện Ngân hàng, khoa Tài chính và đặc biệt là ThS. Vũ Cường, đã tận tình giúp
đỡ em trong suốt thời gian nghiên cứu và hoàn thành Khóa luận “Hồn thiện quy
trình và phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm để vay vốn tại các Ngân
hàng thương mại của Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam
(VVFC)”.
Em cũng xin chân thành cảm ơn các Thầy giáo, Cô giáo các khoa trong trường
đã truyền đạt kiến thức trong thời gian em học tập tại trường. Đây không chỉ là những
kiến thức mà cịn là hành trang để em có thể vững vàng trong sự nghiệp và cuộc sống.
Xin gửi tới Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC),
các cơ, chú, anh, chị đã tạo điều kiện thuận lợi để em có thể thu thập các tài liệu cần
thiết cho quá trình nghiên cứu và hồn thành Khóa luận của mình.
Một lần nữa, em xin cảm ơn tất cả các đơn vị, các cá nhân đã tạo điều kiện để
em có thể hồn thành Khóa luận này.
Em xin chân thành cảm ơn!


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng em, được thực hiện
trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu tình hình thực tế tại Cơng ty Cổ phần Định
giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC) dưới sự hướng dẫn của ThS. Vũ Cường.
Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong Khóa luận này là trung thực và chưa
từng được ai công bố trong bất kỳ đề tài nào khác.
Em xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Khóa luận này đã

được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong Khóa luận đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 18 tháng 05 năm 2015
Sinh Viên
Nguyễn Thị Thùy Linh
AMC
BĐS

Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản
Bất động sản

NHNN
NHTM

Ngân hàng Nhà nước
Ngân hàng thương mại

TCTĐGVN

Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam

TMCP

Thương mại cô phần

TSBĐ

Tài sản bảo đảm

VVFC


Công ty Cô phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam


Số hiệu

Tên

21

Bảng tóm tắt thơng tin các tài sản so sánh

22

Giá trị thị trường đất chuyển nhượng
hạ tầng
khuBẢNG
vực lân
DANHcó
MỤC
CÁC

Trang
45
46

cận Cơng ty TNHH Sản xuất và Thương mại Minh Ngọc
23

Bảng tính thu nhập của dự án theo phương pháp thu nhập


51

3.1

dòng tiền chiết khấu (DCF) trong 41 năm
Mức xử lý các lỗi vi phạm thường gặp của Tổ chức thẩm

76

định giá
32

Mức xử lý các lỗi vi phạm thường gặp của các Thẩm định

77

viên về giá
Số hiệu

Tên

Trang

21

Sơ đồ tốc độ tăng trưởng số lượng thẩm định viên của VVFC

22

22


Sơ đồ mô tả tốc độ tăng trưởng giá trị tài sản thẩm định giá

23

(TĐG) của VVFC
23

Sơ đồ cơ cấu tổ chức của VVFC

2.4

Quy trình thẩm định giá tài sản tại VVFC

25

Sơ đồ vị trí lơ đất thẩm DANH
định giáMỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

27
34
44



MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU..............................................................................................................1
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN.........3

1.1.................................................................................................................Tài sản

...........................................................................................................................3
1.1.1.Khái niệm tài sản............................................................................................ 3
1.1.2.Khái niệm tài sản bảo đảm.............................................................................3
1.1.3.Vai trò của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các NHTM............4
1.2.........................................................................................Thẩm định giá tài sản
...........................................................................................................................6
1.2.1.Khái niệm.......................................................................................................6
1.2.2.Các nguyên tắc cơ bản trong thẩm địnhgiá tài sản........................................ 6
1.2.3.Các phương pháp thẩm định giá tài sản..........................................................9
1.2.4.Vai trò của xác định giá trị tài sản................................................................ 15
1.2.5.Vai trò của thẩm định giá tài sản bảo đảmcho mục đích vay vốn................18
1.2.6.Các quy định về định giá tài sản nhằm bảo đảm cho các khoản vay tại các
NHTM..................................................................................................................... 20
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM ĐỂ VAY VỐN TẠI CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỦA VVFC....................................................................................22
2.1........................................................................................................................... T
ổng quan về VVFC..........................................................................................22
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển...................................................................22
2.1.2. Cơ cấu tổ chức.............................................................................................24
2.1.3. Thành tựu tiêu biểu......................................................................................27
2.2.......................................................Quy trình thẩm định giá tài sản tại VVFC
......................................................................................................................... 34
2.2.1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường
hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá............................................................34
2.2.2. Lên kế hoạch thẩm định giá......................................................................... 36
2.2.3. Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin.................................................. 37


2.3.


Các phương pháp được sử dụng trong quá trình thẩm định giá tài

sản cho
mục đích vay vốn tại các Ngân hàng thương mại của VVFC.................................42
2.3.1............................................................................................Thông tin về tài sản
43
2.3.2.

Ket quả thẩm định......................................................................... giá

44
2.4....................................................................Một số hạn chế và nguyên nhân
....................................................................................................................53
2.4.1...................................................................................................Hạn chế
............................................................................................................... 53
2.4.2...........................................................................................Nguyên nhân
...............................................................................................................58
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ
PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CHO MỤC ĐÍCH VAY VỐN
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỦA VVFC..........................................68
3.1.............................................................................................................Giải pháp
.......................................................................................................................... 68
3.1.1. Đối với VVFC..............................................................................................68
3.1.2. Đối với các NHTM......................................................................................72
3.2.............................................................................................................. Kiến nghị


1


LỜI MỞ ĐẦU
Chính sách tiền tệ, tín dụng và lãi suất.. .được coi là các công cụ then chốt trong
điều hành, khơi thơng dịng vốn cho doanh nghiệp và tăng trưởng kinh tế hiện nay.
Tuy nhiên một lượng vốn lớn đang ứ đọng trong dân và trong các ngân hàng thương
mại (NHTM) do chính sách đảm bảo an tồn cho đồng vốn và giảm nợ xấu trong hệ
thống ngân hàng dẫn đến khó khăn trong việc phát triển kinh tế. Mới đây, Ngân hàng
Nhà nước (NHNN) Việt Nam đã truyền đi các tín hiệu tốt cho các doanh nghiệp trong
nước bằng việc liên tiếp giảm các mức lãi suất cho vay để tạo điều kiện cho các doanh
nghiệp hoạt động tốt trong nền kinh tế tiếp xúc với vốn vay để mở rộng sản xuất kinh
doanh từ đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bởi tăng trưởng tín dụng là một trong những
công cụ điều hành quan trọng của nhà nước để đạt tăng trưởng kinh tế.
Trong quá trình cấp tín dụng, các NHTM ln quan tâm đến tình hình tài chính
của doanh nghiệp cũng như tài sản bảo đảm (TSBĐ) nhằm giảm thiểu rủi ro cho ngân
hàng. Do đó, xác định giá trị TSBĐ là một trong những công việc quan trọng, địi hỏi
tính chính xác cao.
Ở Việt Nam, xác định giá trị TSBĐ thực sự trở thành một u cầu quan trọng
trong q trình cấp tín dụng của các NHTM. Trong những năm gần đây, tăng trưởng
tín dụng luôn ở mức thấp, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế và đời sống của người dân
vì vậy NHNN Việt Nam đã đưa ra các chính sách nhằm đạt mức tăng trưởng tín dụng
ổn định và chất lượng tín dụng tốt trên toàn hệ thống ngân hàng. Trước nhu cầu ngày
càng lớn đặt ra trong thực tế, các tổ chức định giá trực thuộc các NHTM đã được thành
lập và đi vào hoạt động nhằm nâng cao hiệu quả và chất lượng của việc xác định giá trị
TSBĐ.
Là một doanh nghiệp đặc biệt với hoạt động chính là thẩm định giá trị tài sản,
trải qua hơn 17 năm hình thành và phát triển, Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ tài
chính Việt Nam (VVFC) đã đạt được những thành tựu đáng kể trong lĩnh vực thẩm
định giá trị tài sản nói chung và thẩm định giá TSBĐ nói riêng.
Cùng với chiến lược phát triển kinh tế xã hội Việt Nam theo hướng hiệu quả,
trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch tín dụng ngày càng gia tăng cả về
số lượng và phức tạp về loại hình, ngày càng có nhiều đối tượng muốn sử dụng dịch

vụ thẩm định giá độc lập để xác định giá trị tài sản.


2

Xuất phát từ thực trạng trên, em đã chọn đề tài: iiHoan thiện quy trình và
phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm để vay vốn tại các Ngân hàng thương
mại của Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (VVFC)” để
nghiên cứu trong khóa luận của mình.
Khóa luận được chia thành 3 chương:
-

Chương 1: Lý luận chung về tài sản và thẩm định giá tài sản.

-

Chương 2: Thực trạng về quy trình và phương pháp thẩm định giá tài sản bảo
đảm vay vốn tại các Ngân hàng thương mại của VVFC.

-

Chương 3: Giải pháp và kiến nghị để hồn thiện quy trình và phương pháp
thẩm định giá tài sản cho mục đích vay vốn tại các Ngân hàng thương mại của
VVFC.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng, nhưng do khó khăn về đối tượng nghiên cứu, thời

gian nghiên cứu... nên nội dung của khóa luận khơng tránh khỏi những sai sót. Em rất
mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy giáo, cơ giáo và các thẩm định viên để
khóa luận được hoàn thiện hơn nữa.
Em xin trân trọng cảm ơn./.

Sinh viên
Nguyễn Thị Thùy Linh


3

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG VỀ TÀI SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
1.1.

Tài sản.

1.1.1.

Khái niệm tài sản.

Tài sản là khái niệm cơ bản trong hầu hết các ngành kinh tế. Có nhiều khái
niệm khác nhau về tài sản. Trên góc độ nghiên cứu khác nhau, khái niệm tài sản được
tiếp cận một cách khác nhau.
-

Theo Từ điển Việt Nam: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị
đối với chủ sở hữu.

-

Theo Bộ luật Dân sự (2005):
o Theo quy định tại Điều 163: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các

quyền tài sản.

o Theo quy định tại Điều 181: Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và
có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ.
-

Theo Chuẩn mực kế tốn quốc tế (IAS): Tài sản là nguồn lực do doanh
nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một
số

lợi

ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.
-

Theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS): Tài sản là những nguồn lực do
doanh nghiệp kiểm sốt, nắm giữ và có thể thu được lợi ích kinh tế trong tương
lai

từ

việc sử dụng tài sản đó.
-

Theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam (TCTĐGVN) số 07 (Ban hành kèm
theo Thông tư 28/2015/TT-BTC): Tài sản trong Thẩm định giá là những tài sản
hợp
pháp trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

1.1.2.
1.1.2.1.
-


Khái niệm tài sản bảo đảm.
Khái niệm tài sản bảo đảm.

Theo quy định của khoản 7 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP: Tài sản bảo
đảm (TSBĐ) là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân
đối với bên nhận bảo đảm.

sự


4

1.1.2.2.
-

Quy định của pháp luật về tài sản bảo đảm.

Theo quy định của khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP (sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP):
o Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà

pháp luật khơng cấm giao dịch.
o Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
■

Tài sản được hình thành từ vốn vay;

■


Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;

■

Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng
sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo
quy
định của pháp luật.

■

Tài sản hình thành trong tương lai khơng bao gồm quyền sử dụng đất.

1.1.3.
1.1.3.1.

Vai trị của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các NHTM.
Công cụ đảm bảo thực thi các cam kết trong quan hệ vay vốn của

khách hàng với NHTM.
Hoạt động cho vay ln tiềm ẩn những rủi ro, vì vậy để đảm bảo an toàn và
hiệu quả cho hoạt động cho vay, các ngân hàng, tổ chức tín dụng khác ngân hàng và
pháp luật các nước đều có những quy định về đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay.
TSBĐ là một trong những biện pháp được đưa ra nhằm gắn trách nhiệm vật chất của
người vay trong quá trình sử dụng vốn, hạn chế xu hướng rủi ro đạo đức. Khi khách
hàng sử dụng tài sản để bảo đảm cho khoản vay, khách hàng phải có ý thức trong việc
sử dụng vốn đúng mục đích, có hiệu quả và hoàn trả nợ đầy đủ, đúng hạn để được
ngân hàng giải chấp tài sản.

1.1.3.2.
-

Giảm tổn thất cho NHTM.

Cung cấp nguồn thanh toán “thứhai” cho khoản vay.
Hạn chế rủi ro trong kinh doanh tín dụng của các NHTM, tạo điều kiện cho các

NHTM thu hồi vốn từ nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất không thực hiện
được. Quyền lợi này đã được pháp luật công nhận thông qua quy định cụ thể tại Điều
56, Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm “Đến hạn thực


5

khơng đúng nghĩa vụ” thì ngân hàng được phép xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.
Việc xử lý tài sản được quy định cụ thể tại Điều 58, Điều 59 của Nghị định
163/2006/NĐ-CP và Điều 15 của Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP. Theo đó, ngân hàng có thể bán đấu giá, hoặc
xử lý tài sản theo thỏa thuận của các bên để thu hồi, giảm thiểu tổn thất tín dụng.
-

Ngăn ngừa các người đi vay có chủ ý lừa đảo/gian lận.
TSBĐ là một trong những căn cứ về năng lực tài chính của khách hàng cũng

như một biện pháp phịng ngừa những rủi ro khơng thể lường trước được cho ngân
hàng.
Đa số các NHTM yêu cầu giá trị của TSBĐ cao hơn giá trị thực tế của các
khoản vay của khách hàng tại ngân hàng. Do đó, những khách hàng có chủ ý lừa đảo
hay gian lận sẽ e ngại điều này trừ khi họ có thể cung cấp cho các cán bộ ngân hàng

một lượng lớn tài sản đủ đáp ứng được yêu cầu của ngân hàng.
1.1.3.3.
-

Phát triển quan hệ giữa NHTM và khách hàng.

Bổ sung điều kiện để khách hàng được vay vốn, giúp ngân hàng mở rộng
được tín dụng.

-

Hiện nay, để đảm bảo an tồn cho các khoản vay tại NHTM, các NHTM
thường yêu cầu khách hàng mở tài khoản và thực hiện các giao dịch tại tài
khoản

đó.

Hay nói cách khác, ngân hàng sẽ kiểm soát được một lượng tiền trong tài khoản
của
khách hàng, khi có các dấu hiệu về việc khách hàng khơng có khả năng thực
hiện

các

nghĩa vụ tài chính với ngân hàng, ngân hàng có thể phong tỏa các tài khoản tiền
gửi

đó

như một biện pháp thu nợ.

-

Nếu như khách hàng có năng lực tài chính lành mạnh, hoạt động kinh doanh
có hiệu quả và có nhu cầu sử dụng thêm các dịch vụ khác của ngân hàng, thì các


6

1.2.

Thẩm định giá tài sản.

1.2.1.

Khái niệm.

1.2.1.1.

Khái niệm định giá tài sản.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 4 của Luật giá 11/2012/QH13: Định giá là việc
cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định
giá cho hàng hóa, dịch vụ.
1.2.1.2.

Khái niệm thẩm định giá tài sản.

Theo quy định tại khoản 15 Điều 4 của Luật giá 11/2012/QH13: Thẩm định giá
là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các
loại tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa

điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định
giá.
1.2.2.

Các nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá tài sản.

Theo nội dung TCTĐGVN số 04 (Ban hành kèm theo Thông tư 158/2014/TTBTC): Giá trị của tài sản được hình thành bởi sự tác động của nhiều yếu tố như giá trị
sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán. Khi tiến hành thẩm định giá,
thẩm định viên cần nghiên cứu, vận dụng các nguyên tắc cơ bản dưới đây để phân tích,
đánh giá các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản, từ đó đưa ra
kết luận về giá trị của tài sản.
1.2.2.1.
-

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng
tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về mặt kỹ thuật, về mặt tài chính trong
những
hồn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.

-

Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử
dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản đó.

1.2.2.2.

Nguyên tắc cung — cầu.


Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó
trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài
sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc
tính của các tài sản khác nhau cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.


7

1.2.2.3.
-

Nguyên tắc thay đổi.

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và
tác động đến giá trị của nó.

-

Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản
ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị.
Bản
thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định
giá
tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở
trạng
thái động, phải phân tích q trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản
tốt
nhất và có hiệu quả nhất.


1.2.2.4.
-

Nguyên tắc thay thế.

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá
trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn
nhau
của tài sản này đến tài sản khác.

-

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp
hơn thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu
hướng

được

thiết lập bởi chi phí mua được một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với
điều
kiện khơng có sự chậm trễ q mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người
mua
thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng
một

thị

trường và một thời điểm.
1.2.2.5.


Nguyên tắc cân bằng.

Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được
khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng
tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của các yếu


8

phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi
đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
1.2.2.8.
-

Nguyên tắc đóng góp.

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn bộ tài
sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.

-

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc
vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của tồn bộ tài
sản,

có

nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem
xét


giá

trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ
với

tài

sản tổng thể.
-

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc
đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt
nhất

và

có hiệu quả nhất.
1.2.2.9.

Nguyên tắc phù hợp.

Tài sản cần phải phù hợp với mơi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối
đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản
đó có phù hợp với mơi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài
sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
1.2.2.10.

Nguyên tắc cạnh tranh.

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức

có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể khơng cịn lợi nhuận. Đối với tài sản,
mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản
này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh
giá tác động của các yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt là khi sử dụng
cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị tài sản.
1.2.2.11.
-

Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai.


9

-

Việc ước tính giá trị của tài sản ln ln dựa trên các triển vọng tương lai,
lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.

1.2.3.
1.2.3.1.

Các phương pháp thẩm định giá tài sản.
Phương pháp so sánh.

(TCTĐGVNsố 07 - Ban hành kèm theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC)
-


Khái niệm: Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ
sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã
giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại
bình
thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định
giá

để

ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
-

Các khái niệm liên quan:
o Tài sản tương tự: là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương đồng

(gần giống) với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc
điểm kinh tế - kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật,
tính năng sử dụng..
o Tài sản so sánh: là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá
hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
o Các yếu tố so sánh: là các thơng số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp
lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện
bán, điều khoản tài chính.) và các yếu tố khác có liên quan (đến đặc điểm tài sản, đặc
điểm kinh tế - kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo). có ảnh hưởng
lớn đến giá trị tài sản.
o Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi
theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau.
-


Phương pháp so sánh áp dụng: để thẩm định giá các tài sản có giao dịch phổ
biến trên thị trường.

-

Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh:


10

o Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài
sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá
hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
o Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh
đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
o Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh, rút ra
mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định
giá.
o Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút
ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định
giá.
-

Thời gian và điều kiện thu thập thông tin:
o Thời gian thu nhập thông tin: Thu thập thông tin về tài sản so sánh trong

thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá.
o Điều kiện thu thập thông tin:

■

Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị
trường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như
nhau,
thỏa thuận mua bán không trái với các quy định của pháp luật, tự nguyện, không
chịu
bất cứ sức ép nào từ bên ngồi.

■

Thơng tin thu thập phải đảm bảo khách quan và dựa trên bằng chứng cụ thể
để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường.

■

Đối với các tài sản đang chào bán/chào mua (giao dịch chưa thành công),
thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán/chào
mua
với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý trước khi sử dụng làm mức giá so
sánh.

1.2.3.2.

Phương ph áp chi phí.

(TCTĐGVNsố 08 - Ban hành kèm theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC)


11


o Giá trị hao mòn lũy kế của tài sản: là tổng mức giảm giá của tài sản gây ra
do hao mịn hữu hình và hao mịn vơ hình, tính đến thời điểm cần thẩm định giá.
o Tuổi đời kinh tế của máy, thiết bị là số năm dự tính sử dụng máy, thiết bị vào
hợp đồng sản xuất, kinh doanh theo quy định hiện hành, ở điều kiện bình thường, phù
hợp với các thông số kinh tế - kỹ thuật của tài sản.
o Tuổi đời kinh tế của bất động sản là số năm cơng trình kiến trúc trên đất
đóng góp làm tăng giá trị của tồn bộ bất động sản (BĐS).
o Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại của tài sản phát huy được
hiệu quả.
o Tuổi đời thực tế là số năm mà tài sản được sử dụng thực tế phát huy được tác
dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng. Tuổi đời hiệu quả có thể ngắn hơn hoặc dài
hơn tuổi đời thực tế của tài sản tùy thuộc vào tình trạng duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa
tài sản.
o Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản
thay thế giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã
lỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá.
o Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài
sản thay thế tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời
nhưng có tính đến tiến bộ khoa học, cơng nghệ tại thời điểm cần thẩm định giá.
-

Chủ yếu áp dụng trong:
o Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản

chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh.
o Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính tốn mức tiền bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước giải tỏa, đền bù.
o Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác.
-


Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí:
o Đối với bất động sản:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lơ đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất

trống được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo các nguyên tắc xác
định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các quy định của Chính phủ.


12

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế cơng
trình xây dựng hiện có trên đất bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải
nộp theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Xác định hao mịn và ước tính giá trị hao mịn lũy kế của cơng trình
trên đất.
Bước 4: Ước tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn
lũy kế khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của cơng trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá bằng cách cộng kết quả
bước 1 và kết quả bước 4.
o Đối với máy móc thiết bị:
Bước 1: Đánh giá tồn diện về tình trạng máy, thiết bị cần thẩm định giá.
Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy,
thiết bị vào sử dụng.
Bước 3: Ước tính hao mịn hữu hình, hao mịn vơ hình và giá trị hao mịn lũy kế
của máy, thiết bị.
Bước 4: Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách lấy kết quả bước 2 trừ kết
quả bước 3.
1.2.3.3.


Phương pháp thu nhập.

(TCTĐGVN số 09 - Ban hành kèm theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC)
-

Khái niệm: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dịng
thu nhập rịng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành
giá

trị

hiện tại của tài sản (q trình chuyển đổi này cịn được gọi là q trình vốn hóa
thu
nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
-

Các khái niệm liên quan:
o Tỷ suất vốn hóa: là một phân số dùng để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập và

giá trị của tài sản. Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm hoạt động trên tổng giá
trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản.
o Hệ số vốn hóa: là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa.
o Tỷ suất chiết khấu: là một phân số dùng để chuyển đổi dịng thu nhập dự tính


13

o Tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): tỷ suất chiết khấu mà khi chiết
khấu với tỷ suất này hiện giá của thu nhập tương lai bằng chi phí đầu tư ban đầu
(NPV=0).

-

Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết sau:
o Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người sở hữu. Giữa giá trị tài

sản và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ trực tiếp. Nếu những yếu tố khác không đổi,
thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ sở hữu càng lớn thì giá trị của tài sản càng
cao.
o Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của các khoản thu
nhập rịng có thể thu về trong tương lai từ tài sản.
-

Phương pháp thu nhập chủ yếu áp dụng: trong thẩm định giá tài sản đầu tư
mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính
được
tỷ suất chiết khấu phù hợp.

-

Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp:
o Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài

sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vơ hạn.
o Phương pháp dịng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ
tài
sản đầu tư qua các năm khác nhau.
1.2.3.4.

Phương pháp thặng dư.


(TCTĐGVN số 10 - Ban hành kèm theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC)
-

Khái niệm: là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản
cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy
giá

trị

ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các
chi

phí

phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
-

Các khái niệm liên quan:
o Tổng doanh thu của dự án: là doanh thu dự kiến đạt được khi hoàn thành

một dự án đầu tư về BĐS, phù hợp với quy định của pháp luật về quy hoạch sử dụng


14

các định mức kinh tế - kỹ thuật, tiêu hao ngun nhiên vật liệu và hạch tốn chi phí
sản xuất, đầu tư) đáp ứng được mục tiêu dự án mang lại hiệu quả cao nhất.
-

Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị BĐS có tiềm năng

phát triển:
o Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có cơng

trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng cơng trình mới trên đất.
o Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho BĐS
phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ đi tổng chi phí đầu tư để tạo
ra doanh thu phát triển.
-

Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư:
Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả

nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại
giá trị cao nhất cho dự án.
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh
thu đó về giá trị thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án,
chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính tốn của bước 2
trừ bước 3.
-

Những điều cần lưu ý khi áp dụng phương pháp này:
o Trường hợp dự án được nghiệm thu, quyết toán làm nhiều kỳ thì cần chiết

khấu doanh thu, chi phí về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
o Thời điểm nghiệm thu, quyết toán dự án vào đầu kỳ hay cuối kỳ để áp dụng
công thức phù hợp.
1.2.3.5.


Phương pháp lợi nhuận.

(TCTĐGVN số 11 - Ban hành kèm theo Quyết định 129/2008/QĐ-BTC)
-

Khái niệm: là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc
sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.

-

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng: trong thẩm định giá các tài
sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài
sản
yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.

chủ


15

-

Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận:
Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả

các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng
ký với các cấp có thẩm quyền.
Bước 2: Xác định tổng chi phí. Bao gồm:
-


Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư.

-

Chi phí lãi vay ngân hàng.

-

Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp.
Bước 3: Xác định thu nhập thực từ BĐS. Thu nhập thực từ BĐS là phần còn lại

sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và khoản
phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư.
Bước 4: Áp dụng cơng thức để tìm ra giá trị BĐS.
Giá trị thị trường của BĐS = Thu nhập thực hàng năm/Tỷ suất vốn hóa
-

Yêu cầu khi áp dụng phương pháp lợi nhuận:
o Thẩm định viên về giá phải am hiểu những kiến thức về kế toán doanh

nghiệp để xác định doanh thu, chi phí hợp lý phát sinh của loại hình kinh doanh trên
tài sản.
o Thẩm định viên về giá phải xem xét, phân tích báo cáo tài chính của doanh
nghiệp 03 năm liền kề về trước, tính từ thời điểm cần thẩm định giá.
o Thẩm định viên về giá phải tiến hành so sánh các chỉ tiêu lợi nhuận, tiền thuê
mặt bằng của doanh nghiệp cần thẩm định giá với tỷ lệ lợi nhuận, tiền thuê phổ thông
trên thị trường của những doanh nghiệp tương tự.
1.2.4.
1.2.4.1.
-


Vai trò của xác định giá trị tài sản.
Vai trò của xác định giá trị tài sản trong nền kinh tế thị trường.

Tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản, các bên có liên quan
và cơng chúng đầu tư ra các quyết định liên quan đến việc mua - bán, đầu tư,
cho

vay

tài sản.
-

Xác định đúng giá thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thị
trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả.


16

-

Góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển của thị trường tài
sản trong nước cũng như trên tồn thế giới.

-

Cơng tác xác định giá trị tài sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong việc thu hút
các nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước, tạo điều kiện thuận lợi cho tồn cầu
hóa


và

hội nhập kinh tế thế giới.
-

Công tác xác định giá trị tài sản sẽ có tác động tích cực đến việc giảm thất
thu từ cổ phần hóa các Doanh nghiệp Nhà nước, hạn chế việc thất thu thuế từ
các

giao

dịch mua - bán hàng hóa, tăng nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước.
-

Xác định giá trị tài sản sẽ tác động tích cực đến cơng tác quản lý Nhà nước
về giá như việc đặt giá trần, giá sàn cho các sản phẩm, hàng hóa và dịch vụ thiết
yếu
trong nền kinh tế.

1.2.4.2.

Yêu cầu chính của xác định giá tài sản bảo đảm.

a. Kiểm tra các điều kiện bảo đảm của tài sản.
-

Tùy thuộc vào từng loại tài sản và từng ngân hàng sẽ có những yêu cầu khác
nhau về TSBĐ như bảo hiểm tài sản, giấy chứng nhận quyền sở hữu,.... Theo
đó,
khách hàng sẽ phải cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan đến tài sản được

mang

ra

bảo đảm cho ngân hàng.
-

Trong quá trình định giá tài sản, cán bộ sẽ phải kiểm tra lại những thơng tin
này trước khi tiến hành q trình định giá. Từ đó u cầu khách hàng bổ sung
các
thơng tin thiếu sót, sai lệch và điều chỉnh giá trị tài sản trong các trường hợp đó
(nếu
cần thiết).

-

Cung cấp lại các thơng tin đáng tin cậy về tài sản và giá trị tài sản.

b. Đánh giá khả năng thu hồi nợ từ đảm bảo tiền vay.
Từ việc nghiên cứu các thông tin tổng quát về tài sản, các cán bộ định giá và
các thẩm định viên đã có cái nhìn khái qt về thị trường mua - bán của tài sản cần


17

1.2.4.3.
-

Vai trò của xác định giá tài sản bảo đảm.


Tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản, các bên có liên quan
và ngân hàng đưa ra các quyết định liên quan đến quyết định cấp tín dụng.
Các khách hàng thường được vay một tỷ lệ nhất định trên giá trị ước tính của

TSBĐ. Thông thường, tỷ lệ này là 70 - 80% và có thể thay đổi theo từng thời kỳ với
từng nhóm khách hàng. Vì vậy, khi có giá trị ước tính của tài sản các cán bộ tín dụng
có thể đưa ra quyết định dễ dàng và phù hợp hơn.
-

Công tác định giá và thẩm định giá sẽ có tác động tích cực đến việc quản lý
tài sản và phát mại tài sản (nếu cần).
Trong quá trình vay vốn của khách hàng, năng lực tài chính của khách hàng và

giá trị của TSBĐ có thể thay đổi sẽ ảnh hưởng đến các ngân hàng khi tiến hành thu hồi
vốn và lãi vay. Do đó, cơng tác định giá và thẩm định giá là cần thiết trong suốt quá
trình vay vốn của khách hàng nhằm tăng hiệu quả quản lý tài sản và giảm thiểu rủi ro.
Nếu khách hàng khơng có khả năng thực hiện các cam kết như trong hợp đồng tín
dụng đã ký kết, ngân hàng có thể phát mại tài sản dựa trên những tư vấn về giá trị tài
sản từ các thẩm định viên.
-

Định giá và thẩm định giá tài sản được tách bạch sẽ góp phần giảm tiêu cực
trong q trình cấp tín dụng của các NHTM. Từ đó, giảm nợ xấu và khó khăn tài
chính
cho các NHTM.
Mỗi ngân hàng có quy định, quy trình và giải pháp khác nhau về định giá, song

đều hướng tới mục tiêu là định giá sát với giá thị trường. Tuy nhiên, làm sao để xác
định giá thị trường vẫn là thách thức không nhỏ. Một số ngân hàng tách bộ phận định
giá thành một bộ phận độc lập trong khi một số ngân hàng chuyển công tác định giá

sang Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản (AMC) trực thuộc ngân hàng nhằm giảm
bớt những tiêu cực trong hoạt động cấp tín dụng để giảm tình trạng định giá quá cao so
với giá trị thực của tài sản.
-

Định giá và thẩm định giá tài sản giúp đưa ra giá trị phù hợp của tài sản cho
các mục đích khác nhau từ đó tăng tính cạnh tranh về việc cung cấp dịch vụ giữa
các
NHTM. Đồng thời, việc tách biệt định giá tài sản ra thành một quá trình riêng
biệt