BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
--------^lɑ^-----------

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
Đề tài
HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH
VIÊN QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN - NGÂN HÀNG
TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM

Giáo viên hướng dẫn : ThS. NGUYỄN VĂN TÂM
Sinh viên thực hiện : ĐOÀN THỊ TUYẾT NHUNG
Lớp

: TCDN. D - K12

Mã sinh viên

: 12A4011336

Hà Nội, 05/2013


GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm

Luận văn tôt nghiệp

LỜI CAM ĐOAN

Bài luận văn này là cơng trình nghiên cứu của bản thân em, dựa trên
những kiến thức chuyên ngành đã được học, xuất phát từ việc nghiên cứu tình
hình thực tiễn tại đơn vị thực tập, dưới sự hướng dẫn của ThS. Nguyễn Văn
Tâm.
Các cơ sở lý luận trong bài được tham khảo, đúc rút từ những tài liệu
chuyên ngành, các nội dung về tình hình thực tiễn của đơn vị là những thông
tin thực tế được cung cấp bởi Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản
VIBAMC. Các giải pháp đề xuất được đưa ra từ những hiểu biết, quan điểm
của bản thân. Một lần nữa em xin khẳng định về tính trung thực của lời cam
đoan trên.
Hà Nội, ngày 25 tháng 5 năm 2013
Người thực hiện

Đoàn Thị Tuyết Nhung

Chuyên ngành Định giá tài sản

Đoàn Thị Tuyết Nhung
Lớp TCDN.D - K12


Luận văn tôt nghiệp

GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU......................................................................................................1
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG.........................................................6
1.1..........................Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản

....................................................................................................................4
1.1.1. Bất động sản........................................................................................4
1.1.2. Thị trường bất động sản ................................................................... 9
1.2.................................................................................Định giá bất động sản
..................................................................................................................12
1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản.....................................................12
1.2.2. Cơ sở giá trị của định giá bất động sản..........................................13
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.............................13
1.2.4. Các nguyên tắc định giá bất động sản trong nền kinh tế thị
trường ...............................................................................................................15
1.3..............................................................Vai trò của định giá bất động sản
..................................................................................................................17
1.3.1.................................................................. Trong nền kinh tế thị trường
..................................................................................................................17
1.3.2...................................................................... Trong hoạt động tín dụng
..................................................................................................................18
1.4.........Các phương pháp định giá bất động sản được áp dụng hiện nay
..................................................................................................................18
1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp........................................................18
1.4.2. Phương pháp chi phí........................................................................21
1.4.3. Phương pháp thu nhập.....................................................................22
Chuyên ngành Định giá tài sản

Đoàn Thị Tuyết Nhung
Lớp TCDN.D - K12


Luận văn tôt nghiệp

GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm


CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH, PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MTV QUẢN LÝ NỢ VÀ
KHAI THÁC TÀI SẢN - NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM
(VIBAMC)..........................................................................................................30
2.1....................Giới thiệu về Cơng ty VIBAMC và phịng Định giá tài sản
..................................................................................................................30
2.1.1. Giới thiệu về VIBAMC.....................................................................30
2.1.2. Lĩnh vực kinh doanh của VIBAMC ...............................................30
2.1.3. Hình thức hoạt động củaVIBAMC.................................................31
2.1.4. MƠ hình tổ chức và chức năng một số phòng ban của VIBAMC
31
2.1.5. Kết quả hoạt động 3 năm gần đây (2010 - 2012)........................... 32
2.2.

Thực trạng quy trình, phương pháp định giá bất động sản tại

VIBAMC ..........................................................................................................34
2.2.1. Cơ sở của định giá bất động sản tại VIBAMC...............................34
2.2.2..................................... Quy trình định giá bất động sản tại VIBAMC
..................................................................................................................36
2.2.3. Phương pháp định giá chủ yếu được sử dụng tại VIBAMC..........39
2.2.4. Thực trạng vận dụng quy trình và phương pháp định giá bất
động sảntại VIBAMC qua một số ví dụ thực tế.............................................45
2.2.

Đánh giá chung về quy trình và các phương pháp định giá bất

động
sản tại VIBAMC...............................................................................................56

2.2.1. Về quy trình định giá........................................................................56

Lớp TCDND - K12


Luận
Luậnvăn
văntôt
tôtnghiệp
nghiệp
3.1.

GVHD:
GVHD:ThS.
ThS.Nguyễn
NguyễnVăn
VănTâm
Tâm

Định hướng phát triển của Công ty và nghiệp vụ định giá tại

VIBAMC ...........................................................................................................68
3.2.
Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp
định giá
tại VIBAMC......................................................................................................69
3.2.1. Ve quy trình định giá........................................................................70
3.2.2. Ve phương pháp định giá.................................................................74
3.3.
M

ột số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản .. 78
3.3.1. Đối với cơ quan Nhà nước...............................................................78
3.3.2.
Đối với
Bộ
chính.........................................................................80
DANH
MỤC
CHỮ
VIẾT TẮT
• Tài
BĐS

Bất động sản

ĐG

Định giá

ĐGTS

Định giá tài sản

TMCP

Thương mại cổ phần

VIB

Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam


AMC
VIBAMC

Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản
Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản - Ngân
hàng TMCP Quốc tế Việt Nam

IVSC
BPTN

Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Bộ phận tiếp nhận yêu cầu định giá của phòng Định giá tài
sản

GCN QSH

VIBAMC
Giấy chứng nhận quyền sở hữu

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

ĐVKD

Đơn vị kinh doanh VIB

TSĐG
TSSS

KH

Tài sản định giá
Tài sản so sánh
Chuyên ngành Định giá tài sản
Khách hàng đề nghị định giá tài sản

Đoàn Thị Tuyết Nhung
Lớp TCDN.D - K12


QLKH

Quản lý khách hàng của Ngân hàng Quốc tế

TCKT

Phòng Tài chính kế tốn VIBAMC

KSHT

Khảo sát hiện trạng

KSHTTS

Khảo sát hiện trạng tài sản


Chuyên ngành Định giá tài sản


Đoàn Thị Tuyết Nhung
Lớp TCDN.D - K12


Luận văn tôt nghiệp

GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
Sơ đồ 2.1: Mơ hình t ổ ch ức Công ty Qu ản lý n ợ và khai thác tài sản
VIBAMC...............................................................................................................31
Sơ đồ 2.2: Cơ cấu tổ chức phòng Định giá tài sản VIBAMC...............................32
Bảng 2.3: Kết quả hoạt động kinh doanh của Cồng ty từ 2010 đến 2012.............32
Bảng 2.4: Kết quả định giá của phòng Định giá tài sản từ 2010 đến 2012...........33
Sơ đồ 2.5: Quy trình tổng thể định giá bất động sản tại VIBAMC.......................36
Sơ đồ 2.6: Quy trình tiếp nhận hồ sơ đề nghị định giá BĐS, lập kế hoạch
khảo sát..................................................................................................................37
Sơ đồ 2.7: Quy trình định giá trực tiếp và lập báo cáo định giá bất động sản.......38
Sơ đồ 2.8: Quy trình kiểm sốt, phê duyệt và phát hành Chứng thư định giá
bất động sản...........................................................................................................39
Bảng 2.9: Bảng tỷ lệ tin cậy của thông tin đối với các loại giao dịch bất động sản
...............................................................................................................................40
Bảng 2.10: Xu hướng giảm giá thị trường và thời gian thanh khoản..................42
Bảng 2.11: Đơn giá xây dựng các loại cơng trình xây dựng.................................43
Bảng 2.12: Thông tin thị trường các bất động sản so sánh...................................48
Bảng 2.13: Nhận xét điểm khác biệt của các bất động sản so sánh....................50

Lớp TCDND - K12



Luận văn tốt nghiệp 1 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế thị trường trong bối cảnh tồn cầu hóa đã thúc đẩy các sự
phát triển của hoạt động Ngân hàng, trong đó có tín dụng Ngân hàng. Tuy
nhiên, tín dụng Ngân hàng vốn là một hoạt động tiềm ẩn đầy rủi ro, nhạy
cảm. Mặc dù, Ngân hàng đã tiến hành những đánh giá cần thiết về phương án
vay vốn của khách hàng, khả năng trả nợ,... nhưng điều kiện thiết yếu để
giảm thiểu phần lớn rủi ro vẫn là việc khách hàng có tài sản thế chấp.
Do bất động sản thường là những tài sản có giá trị lớn nên hiện nay,
việc thế chấp bất động sản đề vay vốn Ngân hàng khá phổ biến.Việc định giá
các tài sản bảo đảm, đặc biệt là các tài sản phức tạp như bất động sản làm cơ
sở cho các khoản vay tín dụng tại Ngân hàng là rất quan trọng,giúp các Ngân
hàng đưa ra những quyết định đúng đắn, cũng là để phòng ngừa rủi ro khả
năng xấu nhất xảy ra Ngân hàng vẫn có thể thu hồi vốn.
Tại Việt Nam, những năm gần đây, từ khi có Quyết định
1389/2001/QĐ - NHNN của Ngân hàng Nhà nước về việc thành lập các
Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản trực thuộc các Ngân hàng Thương
mại (AMC), đã có nhiều cơng ty ra đời, trong đó có Cơng ty Quản lý nợ và
khai thác tài sản - Ngân hàng TMCP Quốc tế (VIBAMC). Loại hình hoạt
động của các Cơng ty AMC cũng như nghiệp vụ định giá hiện nay vẫn còn
khá mới mẻ ở Việt Nam, trong q trình thực hiện khó tránh khỏi còn những
vướng mắc, bất cập.
Xuất phát từ thực tiễn đó, qua q trình thực tập, tìm hiểu nghiệp vụ
định giá tại VIBAMC, em đã mạnh dạn lựa chọn đề tài nghiên cứu:
“Hồn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại
Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng
TMCP Quốc tế Việt Nam.”
Chuyên ngành Định giá tài sản


Đoàn Thị Tuyết Nhung
Lớp TCDN.D - K12


Luận văn tốt nghiệp 2 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm
Đề tài này nhằm làm rõ thực trạng tiến hành nghiệp vụ định giá bất
động sản hiện nay tại VIBAMC và đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện
hơn hoạt động này.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài nhằm chỉ ra một số vấn đề sau trong quá trình nghiên cứu:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản nói chung, quy
trình, phương pháp định giá bất động sản trên lý thuyết.
- Làm rõ thực tế áp dụng quy trình và phương pháp định giá bất
động sản tại VIBAMC.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình và các phương
pháp này, đưa ra một số kiến nghị với các cơ quan liên quan.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: các bất động sản định giá tại VIBAMC.
- Phạm vi nghiên cứu: bất động sản thuộc toàn bộ các tỉnh, thành
phố hiện VIBAMC cung cấp dịch vụ định giá. Số liệu cho nghiên
cứu được lấy từ năm 2010 đến 2012.
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phương pháp sau để tiến hành nghiên cứu:
- Phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử.
- Nghiên cứu, phân tích so sánh, đối chiếu, tổng hợp số liệu dựa trên
các tài liệu thực tế do VIBAMC cung cấp, khảo sát thực tế nghiệp
vụ định giá tại công ty.
- Kế thừa kết quả nghiên cứu từ các cơng trình nghiên cứu trước đó
về định giá bất động sản.

- Đánh giá, phỏng vấn trực tiếp nhân viên công ty.
5. Kết cấu luận văn
Bài luận văn bao gồm 3 chương riêng biệt:
Chuyên ngành Định giá tài sản

Đoàn Thị Tuyết Nhung
Lớp TCDN.D - K12


Luận văn tốt nghiệp 3 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm
Chương 1: Lý luận cơ bản về định giá bất động sản trong nền kinh tế
thị trường.
Chương 2: Thực trạng quy trình và phương pháp định giá bất động sản
tại Cơng ty Quản lý nợ và khai thác tài sản - Ngân hàng Quốc tế.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá
bất động sản tại VIBAMC.
Nhân đây, em xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo Cơng ty
VIBAMC, các anh chị trong phịng Định giá tài sản đã giúp đỡ em trong quá
trình thực tập, cung cấp tài liệu, hướng dẫn khảo sát thực tế.
Em xin cảm ơn ThS. Nguyễn Văn Tâm và các thầy cô bộ mơn Định
giá tài sản đã tận tình chỉ bảo để em hoàn thành bài luận văn này.

Chuyên ngành Định giá tài sản

Đoàn Thị Tuyết Nhung
Lớp TCDN.D - K12


Luận văn tốt nghiệp


4

GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm

CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG
•
1.1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản

1.1.1.1.

Khái niệm bất động sản

Từ trước đến nay, khi nhắc đến bất động sản, chúng ta thường nghĩ
ngay đến đất, nhà và những tài sản cố định có giá trị lớn. Tuy nhiên, khái
niệm bất động sản là gì thì cho đến nay vẫn tồn tạinhiều quan điểm khác
nhau. Dưới đây có thể chỉ ra một số khái niệm về bất động sản:
Khái niệm thứ nhất:
Bất động sản bao gồm:
1, Đất
2, Nhà và các cơng trình khác xây trên đất.
Khái niệm này đã chỉ ra được bất động sản bao gồm hai thành phần
chủ yếu là đất và nhà. Tuy nhiên, khái niệm các cơng trình khác xây trên đất
cịn chưa được rõ ràng, bất động sản chỉ bao gồm hai thành phần trên đây là
chưa đầy đủ.
Khái niệm thứ hai:
Theo Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban
hành năm 2005 thì bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

1, Đất đai;
2, Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó;
3, Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
4, Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Chuyên ngành Định giá tài sản

Đoàn Thị Tuyết Nhung
Lớp TCDN.D - K12


Luận văn tốt nghiệp 5 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm
Khái niệm thứ hai đã nêu lên đầy đủ các thành phần thuộc về bất
động sản, tuy nhiên dưới dạng liệt kê, do đó khơng thấy được đặc tính để
quyết định một tài sản là bất động sản, mặt khác, việc liệt kê có thể khơng
nêu được hết các loại tài sản là bất động sản.
Khái niệm thứ ba:
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC thì bất động sản là:
1, Đất đai;
2, Tất cả mọi thứ gắn vững chắc lâu dài với đất đai.
Khái niệm này đã chỉ ra được đặc tính cơ bản của bất động sản. Do
đó, có thể phân biệt được những tài sản nào là bất động sản dựa vào đặc tính
quan trọng đó.
Như vậy, có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm bất động sản.
Tuy nhiên, dù theo quan điểm nào đi nữa, ta có thể thấy đều có những điểm
chung giữa các khái niệm đó. Theo đó:
“Bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất. Đặc
tính cơ bản để phân biệt với các tài sản khác là tính cố định, khó có thể di
dời, việc di dời phải đảm bảo tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi.
Bất động sản thường tồn tại lâu dài, có thể đo lường bằng giá trị nhất định,

là tài sản quý giá của mọi cá nhân, gia đình và tồn xã hội. ”
1.1.1.2.

Đặc điểm chủ yếu của bất động sản

Bất động sản là một tài sản đặc biệt nên ngồi những đặc điểm thơng
thường của một tài sản thì bất động sản cịn có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, bất động sản có tính cố định về vị trí.
Do tính cố định về mặt địa lý của đất đai nên bất động sản là một tài
sản đặc biệt, khơng có khả năng di dời, vị trí của từng bất động sản là duy
nhất, được xác định bởi một tọa độ nhất định. Đây là điểm khác biệt cơ bản
và rõ nét nhất để phân biệt bất động sản với các loại tài sản khác. Cũng do
Chuyên ngành Định giá tài sản

Đoàn Thị Tuyết Nhung
Lớp TCDN.D - K12


Luận văn tốt nghiệp 6 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm
đặc tính này nên khơng thể di chuyển bất động sản từ nơi thừa sang nơi thiếu,
vì vậy trong ngắn hạn, khi xảy ra mất cân đối cung cầu về một loại bất động
sản nào đó thì khó có thể điều chỉnh kịp thời. Đồng thời, giá trị của bất động
sản cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi vị trí, mơi trường chung quanh.
Thứ hai, bất động sản có tính bền vững.
Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh
tế và kỹ thuật lâu dài. Đối với các cơng trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có
khi hàng trăm, hàng nghìn năm; cịn đối với đất đai, sự tồn tại hầu như là
vĩnh viễn.
Thứ ba, bất động sản có tính khác biệt.
Thơng thường khơng có hai bất động sản nào hồn tồn giống hệt

nhau. Chúng khác biệt nhau trước hết là về vị trí, cảnh quan, mơi trường
xung quanh, quy mơ diện tích, hình dáng,... Tiếp nữa, do sở thích cá nhân và
điều kiện tài chính của từng người khác nhau nên các cơng trình xây dựng
trên đất cũng khác nhau về kết cấu, kiến trúc, trang trí nội thất,.
Thứ tư, bất động sản có tính khan hiếm.
Diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn so với sự phát triển của dân
số. Do vậy, về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Mặt khác, do
những quy định của Nhà nước về quy hoạch, sử dụng đất đai, mật độ xây
dựng, tầng cao cho phép dẫn đến nguồn cung bất động sản lại càng có hạn.
Thứ năm, bất động sản thường có giá trị lớn.
Bất động sản là một tài sản đầu tư, giá trị của nó thường rất lớn do giá
trị đất đai và chi phí xây dựng cơng trình trên đất đều cao. Do vậy, bất động
sản có thể được xem như một phương tiện cất trữ của cải quan trọng bên
cạnh mục đích sử dụng để ở, làm kinh doanh.
Thứ sáu, bất động sản có tính ảnh hưởng lân nhau.

Chun ngành Định giá tài sản

Đồn Thị Tuyết Nhung
Lớp TCDN.D - K12


Luận văn tốt nghiệp 7 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm
Các bất động sản thường có tác động qua lại với nhau, ảnh hưởng đến
giá trị của nhau. Ví dụ như bất động sản là một khu công nghiệp lớn khi đưa
vào hoạt động sẽ ảnh hưởng đến cầu về nhà ở trong vùng lân cận, cũng như
cảnh quan môi trường xung quanh, dẫn đến ảnh hưởng đến giá trị của các bất
động sản lân cận.
Thứ bảy, bất động sản thường chịu ảnh hưởng của văn hóa - xã hội.
Các bất động sản khơng chỉ có tác động qua lại với nhau mà còn cùng

chịu ảnh hưởng bởi sự tác động của văn hóa - xã hội chung trong khu vực, cũng
như những chính sách phát triển văn hóa - xã hội của Nhà nước, địa phương.
Thứ tám, bất động sản chịu sự quản lý của Nhà nước.
Do đất đai là sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu,
cùng với các chủ trương phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương trong
từng thời kỳ mà Nhà nước đã ban hành những chính sách, quy định khác
nhau dưới dạng các văn bản luật về bất động sản. Các chính sách này có thể
ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.
1.1.1.3.

Phân loại bất động sản

• Theo đặc tính vật chất, bất động sản gồm có:
> Đất đai:

- Nhóm đất nơng nghiệp: đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất,...
- Nhóm đất phi nơng nghiệp: đất ở; đất xây dựng cơng trình sự nghiệp,...
- Nhóm đất chưa sử dụng: chưa xác định được mục đích sử dụng.
> Các cơng trình kiến trúc và tài sản gắn liền với đất:

- Nhà cửa xây dựng cố định, không thể di dời.
- Các tài sản gắn liền khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng: điều
hòa, thang máy, chống trộm tự động,.

Chuyên ngành Định giá tài sản

Đoàn Thị Tuyết Nhung
Lớp TCDN.D - K12



Luận văn tốt nghiệp 8 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm
- Các cơng trình hạ tầng kĩ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện lưới,
điện thoại, ăng ten và cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thốt nước,
hệ thống khí gas, hệ thống cứu hỏa,...
> Các tài sản khác gắn liền với đất đai:cánh đồng làm muối,.

• Theo mục đích sử dụng, bất động sản gồm có:
> Bất động sản đầu tư xây dựng, bao gồm:

Nhà ở, nhà xưởng và cơng trình thương mại - dịch vụ, bất động sản
hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, xã hội), trụ sở làm việc,. Trong đó, nhóm bất
động sản nhà đất là nhómcơ bản, chiếm hầu hết các giao dịch trên thị trường.
> Bất động sản không đầu tư xây dựng:

Chủ yếu là đất nông nghiệp, bao gồm: các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng.
> Bất động sản đặc biệt:

Là những bất động sản như: các cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,. Đặc điểm
của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
1.1.1.4.

Quyền của chủ thể đối với bất động sản

Những loại phổ biến nhất đối với bất động sản là:
> Đối với đất đai

- Sở hữu vĩnh viễn: quyền sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy
chứng nhận quyền sở hữu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

- Thuê theo hợp đồng: thuê theo hợp đồng ngắn hạn, dài hạn hoặc vô
thời hạn.
- Quyền sử dụng đất: quyền được Nhà nước cho phép sử dụng đất đai
gắn với một mục đích sử dụng nhất định.

Chuyên ngành Định giá tài sản

Đoàn Thị Tuyết Nhung
Lớp TCDN.D - K12


Luận văn tốt nghiệp 9 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm
Đối với nước ta, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam năm 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu tồn dân, khơng cơng nhận
quyền sở hữu, chỉ công nhận quyền sử dụng đất.
> Đối với các công trình xây dựng

- Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu
luôn các cơng trình xây dựng ở trên khu đất ấy.
- Th theo hợp đồng: các cơng trình được đem cho th theo hợp đồng.
Giá trị của một bất động sản trên thị trường khơng phải do vật chất
của nó quyết định mà do quyền lợi và lợi ích mà nó mang lại cho người chủ
sở hữu hoặc người sử dụng nó theo quy định của pháp luật. Do đó, định giá
bất động sản về thực chất là định giá quyền của chủ thể đối với bất động sản.
1.1.2.
1.1.2.1.

Thị trường bất động sản
Khái niệm thị trường bất động sản


Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản
được thực hiện thơng qua quan hệ hàng hóa tiền tệ.
1.1.2.2.

Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có các đặc điểm cơ bản sau:
Thứ nhất, thị trường bất động sản không phải chỉ là thị trường giao
dịch bản thân bất động sản mà nội dung chủ yếu của nó là thị trường giao
dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
Trên thị trường, cái mà người mua và người bán trao đổi chính là
tổng thể các quyền và lợi ích như: quyền sử dụng, quyền khai thác, quyền
cho thuê,... gắn với bất động sản đó.
Thứ hai, thị trường bất động sản khơng có thị trường trung tâm.
Hiện nay khơng có một thị trường bất động sản với tư cách là địa
điểm tập trung những người mua và người bán. Việc mua bán bất động sản
thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản hoặc người mua tìm
Chuyên ngành Định giá tài sản

Đoàn Thị Tuyết Nhung
Lớp TCDN.D - K12


Luận văn tốt nghiệp 10 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm
trực tiếp đến với người bán thơng qua báo chí. Do đó, thơng tin về thị trường
rất khó thu thập, độ tin cậy kém, đặc biệt là ở các thị trường mới phát triển
tạo nên tính khơng hiệu quả của thơng tin thị trường.
Thứ ba, thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở.
Đặc tính của đất đai là bất động không thể chia cắt mang đi làm cho
thị trường bất động sản có tính địa phương, đặc biệt là thị trường nhà ở do

gắn chặt với đặc điểm tự nhiên, kinh tế, văn hóa, xã hội của địa phương.
Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo.
Do tính chất bất động và tính khơng đồng nhất của bất động sản nên
thị trường bất động sản mang tính độc quyền. Ngồi ra, cịn có các yếu tố
như: phương pháp tiến hành các giao dịch (giao dịch riêng rẽ), sự thiếu thông
tin chính xác về các giao dịch cũng tạo nên sự khơng hồn hảo trong cạnh
tranh trên thị trường bất động sản.
Thứ năm, thị trường bất động sản là thị trường đa phân khúc.
Do mục đích sử dụng bất động sản rất đa dạng (cho cư trú, sản xuất
kinh doanh,...), bên cạnh đó cung cầu bất động sản ở từng địa phương khác
nhau cũng khác nhau, nên thị trường bất động sản là thị trường đa phân khúc.
Thứ sáu, thị trường bất động sản nhạy cảm với các biến động kinh
tế, chính trị, xã hội.
Bất động sản là một tài sản quan trọng, là một trong các yếu tố đầu
vào cơ bản của sản xuất của cải vật chất phục vụ đời sống xã hội. Do vậy, thị
trường bất động sản rất nhạy cảm với những biến động kinh tế, chính trị, xã
hội, chịu ảnh hưởng trực tiếp của tình hình phát triển kinh tế, lạm phát, các
chủ trương chính sách của Nhà nước có liên quan.
Thứ bảy, thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị
trường vốn và thị trường tiền tệ.

Chuyên ngành Định giá tài sản

Đoàn Thị Tuyết Nhung
Lớp TCDN.D - K12


Luận văn tốt nghiệp 11 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm
Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Hai nguồn tài chính quan
trọng cho việc đầu tư và phát triển bất động sản hình thành từ thị trường tiền

tệ và thị trường vốn.Những biến đổi về lãi suất ngân hàng, lãi suất trái phiếu,
cổ tức mong đợi của chứng khốn nói chung và chứng khốn bất động sản,...
ảnh hưởng rất lớn đến giá trị, giá cả bất động sản cũng như thái độ của các
nhà đầu tư trên thị trường, nên tác động mạnh đến thị trường bất động sản.
1.1.2.3.

Vai trò của thị trường bất động sản

Thứ nhất, thị trường bất động sản là một trong những thị trường
quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới
một lượng tài sản cực lớn cả về quy mơ, tính chất cũng như giá trị của các
mặt trong nền kinh tế quốc dân.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia và từng hộ gia đình.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất động sản ngồi chức năng là nơi
ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó cịn là nguồn vốn để phát triển
thơng qua hoạt động thế chấp.
Thứ hai,thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại
chồ được huy động.
Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền
Ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong
tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh bất động sản
đóng vai trị quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính
dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.
Thứ ba,phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là
thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả
tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước
cơng nghiệp hố thì tỷ lệ đơ thị hố thường chiếm từ 60 - 80%. Như vậy, vấn
Chuyên ngành Định giá tài sản


Đoàn Thị Tuyết Nhung
Lớp TCDN.D - K12


Luận văn tốt nghiệp 12 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm
đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng u cầu đơ thị hố ở nước ta
là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt.
Thứ tư,phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần
kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách.
Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu Ngân sách có liên
quan đến nhà đất từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm
mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, cịn trên 70% chưa kiểm
sốt được và khơng thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng
cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức (có
đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị
trường thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên
dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
Thứ năm,phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ
đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị
- nông thôn.
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn và sôi động
nhất trong thị trường bất động sản. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả
thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà
ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng
của quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở.
1.2. Định giá bất động sản
1.2.1.

Khái niệm định giá bất động sản


Có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm định giá bất động sản,
trong đó nổi lên một số khái niệm như sau:
Thứ nhất, “Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền
sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được

Chun ngành Định giá tài sản

Đoàn Thị Tuyết Nhung
Lớp TCDN.D - K12


Luận văn tốt nghiệp

13

GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm

xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với
những phương pháp phù hợp. ”
Thứ hai, theo Luật Kinh doanh bất động sản: “Định giá bất động sản
là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời
điểm xác định. ”
Thứ ba, “Định giá bất động sản là sự ước tính giá trị bất động sản
vào một thời điểm cụ thể với một mục đích đặc thù. ”
Như vậy, khái niệm tổng quát về định giá bất động sản có thể hiểu
như sau:
“Định giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao
nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một
thời điểm nhất định. ”
1.2.2.


Cơ sở giá trị của định giá bất động sản

Theo tiêu chuẩn số 01 và 02 Thẩm định giá Việt Nam, cơ sở khoa học
cho định giá tài sản là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua
bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua
sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua
bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định
theo những căn cứ khác với giá trị của tài sản hoặc có thể được mua bán, trao
đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường.
Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng là: Giá trị đang
sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị doanh nghiệp, giá trị tính thuế,
giá trị cịn lại, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt.
1.2.3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

> Yếu tố chủ quan: Mục đích của việc định giá bất động sản

Chuyên ngành Định giá tài sản

Đoàn Thị Tuyết Nhung
Lớp TCDN.D - K12


Luận văn tốt nghiệp 14 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm
Việc định giá bất động sản phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà
bất động sản cần tạo ra cho các chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch mà

họ mong muốn. Vì vậy, mục đích định giá là một yếu tố mang tính chất chủ
quan và ảnh hưởng đến các quyết định xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị khi
định giá bất động sản. Việc định giá bất động sản thơng thường nhằm các
mục đích: chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản, thế
chấp, xác định giá cho thuê, phát triển và đầu tư....
> Yếu tố khách quan:
V Các yếu tố về vật chất:

Là các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có của bất động sản như: vị
trí, diện tích. kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo,. Bất động sản có giá
trị tài sản càng lớn khi tính hữu dụng hay cơng dụng của bất động sản càng
cao. Ngồi ra giá trị bất động sản còn tùy thuộc vào khả năng của mỗi người
trong việc khai thác những công năng. thuộc tính của bất động sản.
V Các yếu tố về pháp lý:

Tình trạng pháp lý của bất động sản quy định quyền của chủ thể đối
với việc khai thác các thuộc tính của bất động sản trong q trình sử dụng.
Thơng thường quyền khai thác các thuộc tính của bất động sản càng rộng thì
giá trị bất động sản càng cao và ngược lại. Đó là các quyền: mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, biếu tặng, thừa kế. nghĩa vụ nộp thuế khi mua bán,.
V Các yếu tố về kinh tế:

Đó là cung và cầu. Giá trị của bất động sản được đánh giá cao khi
cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại.
V Các yếu tố khác:

Ngoài các yếu tố kể trên, giá trị bất động sản còn chịu ảnh hưởng bởi
các yếu tố khác như: tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng,. Do đó, thẩm

Chun ngành Định giá tài sản


Đồn Thị Tuyết Nhung
Lớp TCDN.D - K12


Luận văn tốt nghiệp 15 GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm
định viên cần hiểu rõ về các yếu tố này nhằm xem xét và đánh giá một cách
hợp lý giá trị bất động sản.
1.2.4.

Các nguyên tắc định giá bất động sản trong nền kinh tế thị

trường
Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06 có 11 nguyên tắc chi
phối hoạt động định giá tài sản, tuy nhiên, các nguyên tắc sau đây là những
nguyên tắc quan trọng, được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất:
1.2.4.1.

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người ln có xu hướng tìm cách khai
thác tối đa lợi ích của tài sản.
Nội dung nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích
và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay
thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Tuân thủ nguyên tắc: Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài
sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội
thực tế cho phép phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài
chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Theo IVSC một tài sản coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất khi:

- Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên (điều kiện có thực, có độ
tin cậy tại thời điểm định giá, khơng bi quan, lạc quan quá mức...).
- Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý, tính thơng lệ, hay tập
quán xã hội cũng cần phải được tôn trọng.
- Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính.
1.2.4.2.

Nguyên tắc thay thế

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Những người mua thận trọng sẽ không trả
nhiều tiền hơn để mua một tài sản nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn
có thể có một tài sản tương tự.
Chuyên ngành Định giá tài sản

Đoàn Thị Tuyết Nhung
Lớp TCDN.D - K12


Luận văn tốt nghiệp

16

GVHD: ThS. Nguyễn Văn Tâm

Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản
khơng vượt q chi phí để có một tài sản tương đương.
Tuân thủ nguyên tắc: Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản
và quan trọng trong lý thuyết định giá. Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt
động định giá, đòi hỏi thẩm định viên:
- Phải nắm được các thơng tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài

sản tương tự, gắn với thời điểm định giá.
- Nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác
biệt giữa các loại tài sản.
1.2.4.3.

Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai

Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi
những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng.
Nội dung nguyên tắc: Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương
lai mà tài sản có thể đem lại cho chủ thể làm cơ sở ước tính giá trị tài sản.
Tuân thủ nguyên tắc: Vận dụng nguyên tắc này khi định giá, thẩm
định viên cần lưu ý:
- Phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi
ích đó để ước tính giá trị tài sản.
- Phải thu thập những chứng cứ thị trường gần nhất của các tài sản tương
tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và ước tính giá trịtài sản.
1.2.4.4.

Ngun tắc đóng góp

Cơ sở của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị
của nó sẽ cao hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ.
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu
thành một tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá
trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.

Chuyên ngành Định giá tài sản

Đoàn Thị Tuyết Nhung

Lớp TCDN.D - K12