NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠ<
HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
-------------------------------------------oi^o-----------

KHỐ LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
HỒN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
BẢO ĐẢM PHỤC VỤ VAY TẠI NGÂN HÀNG VIETINBANK
CHI NHÁNH LÊ CHÂN

Họ và tên sinh viên

: LÊ THỊ THU THUY

Lớp

: TCDNC - K15

Khoá

: 2012 - 2016

Khoa

: TÀI CHÍNH

GVHD

: Th.S ĐẶNG TÀI AN TRANG

Hà Nội, tháng 05 năm 2016


MỤC LỤC

MỤC LỤC........................................................................................................1
LỜI MỞ ĐẦU...................................................................................................1
CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN..................................................................................................................4
1.1................................................................................................................:
Khái niệm bất động sản và tài sản bảo đảm:..........................................4
1.1.1: Khái niệm bất động sản..........................................................................4
1.1.2: Khái niệm tài sản bảo đảm và điều kiện để bất động sản trở thành tài
sản bảo đảm:.....................................................................................................4
1.1.3.............................................................................................................Đ
ặc điểm của bất động sản:......................................................................5
1.1.4.............................................................................................................P
hân loại bất động sản:............................................................................8
1.1.5.............................................................................................................C
ác loại quyền liên quan đến bất động sản:.............................................8
1.2: Khái niệm định giá bất động sản và vai trò của định giá bất động sản 8
1.2.1.............................................................................................................:
Khái niệm định giá bất động sản...........................................................8
1.2.2.............................................................................................................V
ai trò của định giá bất động sản:............................................................9
1.3.....................................................................Nguyên tắc định giá tài sản:
..............................................................................................................10
1.3.1......................................Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
..............................................................................................................10
1.3.2..............................................................................Nguyên tắc thay thế:

10
1.3.3......................... Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai:


1.4.

Nội dung và quy trình thực hiện các phương pháp định giá bất động sản:

.........................................................................................................................13
1.4.1.

Nội dung , quy trình thực hiện và ưu nhược điểm của phương

pháp so
sánh:................................................................................................................13
1.4.2....: Nội dung, quy trình thực hiện và ưu nhược điểm phương pháp chi
phí
..............................................................................................................18
1.4.3.

Nội dung, quy trình và ưu nhược điểm của phương pháp thu nhập

: ... 21
1.4.4.

Nội dung, quy trình và ưu nhược điểm của phương pháp thặng dư

: ... 23
TÓM TẮT CHƯƠNG 1.................................................................................26
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG

SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG VAY TẠI NGÂN HÀNG VIETINBANK
CHI NHÁNH LÊ CHÂN................................................................................27
2.1.Giới thiệu chung về Ngân hàng Vietinbank:.......................................27
2.1.1...........................................................................................................Qu
á trình hình thành và phát triển của ngân hàng Vietinbank:.................27
2.1.2........................................................................................................... Tổ
chức nhân sự và nguyên tắc hoạt động tại ngân hàng..........................29
2.1.3...........................................................................................................Ho
ạt động kinh doanh của ngân hàng.......................................................32
2.2.. Thực trạng phương pháp định giá bất đông sản phục vụ hoạt động vay
tại
Vietinbank:............................................................................................34
2.2.1.

Một số quy định về định giá bất động sản bảo đảm tại ngân hàng


CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG VAY TẠI NGÂN HÀNG
VIETINBANK....................................................................................................67
3.1..............................................................................................................Địn
h hướng phát triển trong thời gian tới..................................................67
3.1.1.
Quan điểm của ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Lê
Chân về
3.1.2.
Định hướng của ngân hàng TMCP Công Thương, chi nhánh Lê Chân
trong công tác định giá BĐS bảo đảm...........................................................68
3.2.
Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS đảm bảo

tại ngân
hàng TMCP Công Thương, chi nhánh Lê Chân..............................................70
3.3.2...........................................................................................................Kiế
n nghị đối với Ngân hàng Nhà nước....................................................81
3.3.3...........................................................................................................Kiế
n nghị với khách hàng:.........................................................................82
TÓM TẮT CHƯƠNG 3.................................................................................82


DANH
DANH
MỤCMỤC
CÁCBẢNG
CHỮ VIẾT
BIỂUTẮT

Bảng 2.1:Sơ đồ cơ cấu tổ chức của ngân hàng TMCP Công Thương, chi
nhánh Lê Chân................................................................................................30
Bảng 2.2: Quy định về số lượng người trong tổ định giá................................35
Bảng 2.3: mức cấp tín dụng tối đa đối với TSBĐ là quyền sử dụng đất( không
phải đất thuê , đất nông nghiệp)......................................................................41
Bảng 2.4: mức cấp tín dụng tối đa đối với TSBĐ là quyền sử dụng đất thuê
trực tiếp của nhà nước hoặc đất thuê lại của tổ chức kinh tế được nhà nước
cho thuê đất.....................................................................................................42
Bảng 2.5. Mức cấp tín dụng với TSBĐ là đất ở..............................................43
Bảng 2.6. Đặc điểm của bất động sản mục tiêu..............................................48
Bảng 2.7: So sánh và phân tích các số liệu.....................................................49
Bảng 2.8. Các phương pháp ước tính chi phí tái tạo/ chi phí thay thế............50
Bảng 2.9. Các loại hao mịn của tài sản..........................................................51
Bảng 2.10. Thơng tin cơ bản về khách hàng..................................................56

Bảng 2.11. Hiện trạng của bất động sản cần thẩm định.................................58
Bảng 2.12: Đặc điểm của bất động sản cần thẩm định...................................59
Bảng 2.13.: Suất vốn đầu tư của các loại cơng trình.......................................60
Bảng 2.14: Các yếu tố so sánh giữa bất động sản định giá và bất động sản .. 61
so sánh.............................................................................................................61
BĐS

: Bất động sản

TSBĐ

: Tài sản bảo đảm

TMCP

: Thương mại cổ phần

NHCT
GDBĐ

: Ngân hàng Công
Thương
: Giao dịch bảo đảm

QSH

: Quyền sở hữu

QSD


: Quyền sử dụng

TSSS

: Tài sản so sánh


NHCTD
HĐBĐ

: Ngân hàng cấp tín
dụng
: Hợp đồng bảo đảm

GCN

: Giấy chứng nhận

UBND

: Ủy ban nhân dân

NHTM

: Ngân hàng thương mại

TCTD

: Tổ chức tín dụng




1
LỜI MỞ ĐẦU
Sự cấp thiết của đề tài:
Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế tồn cầu hố diễn ra ngày càng
gia tăng thì hệ thống tài chính nói chung và các Ngân hàng thương mại nói riêng lại
đóng mooyj vai trị rất quan trọng. Các hoạt động của ngân hàng đặc biệt là hoạt
động tín dụng đã đóng vai trị trung gian, đưa vốn đến các nhà đàu tư, đóng góp rất
nhiều cho sự phát triển của tất cả các ngành, các lĩnh vực trong nền kinh tế, trong đó
có thị trường bất động sản, Sự phát triển của thị trường bất động sản trong một vài
năm gần đây đã thu hút ngày một nhiều các ngân hàng thương mại tham gia cấp vốn
thơng qua hình thức thế chấp bằng bất động sản. Với ngân hàng thì đây chính là
hoạt động tìm kiếm lợi nhuận hiệu quả nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Công tác định giá bất động sản đảm bảo là công tác cơ bản quan trọng trong
q trình cấp tín dụng. Tuy nhiên, do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách
quan mà trong công tác xác định giá trị, đặc biệt là lựa chọn cá phương pháp định
giá bất động sản phù hợp với BĐS đảm bảo tại các ngân hàng thương mại cịn gặp
rất nhiều khó khăn, khó khăn về mặt cơ chế chính sách của nhà nước, khó khăn từ
phía khách hàng, và khó khăn từ phía ngân hàng đã làm cho hoạt động cho vay
bằng thế chấp BĐS chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng
cũng như mục tiêu của ngân hàng đưa ra.
Trong thời gian thực tập tại ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương Việt
Nam chi nhánh Lê Chân, qua nghiên cứu tìm hiểu thực tế cơng tác định giá tài sản
bảo đảm người nghiên cứu đã quyết định chọn đề tài: “ HOÀN THIỆN PHƯƠNG
PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ VAY TẠI NGÂN HÀNG
VIETINBANK CHI NHÁNH LÊ CHÂN” làm luận văn tốt nghiệp. Với việc chọn
đề tài này tác giả hi vọng sẽ đóng góp một phần nào đó vào cơng tác định giá bất
động sản tại ngân hàng, làm cho hoạt động này ngày càng trở nên chuyên nghiệp
tạo niềm tin và uy tín nơi khách hàng.

Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản đảm bảo.


2
-

Tìm hiểu và đánh giá thực trạng các phương pháp định giá Bất động sản đảm
bảo được áp dụng tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Công Thương.

-

Trên cơ sở đó đưa ra những phương hướng, giải pháp cụ thể để hoàn thiện
phương pháp định giá Bất động sản đảm bảo tại ngân hàng.
Phạm vi nghiên cứu

-

Không gian nghiên cứu được thực hiện tại Phòng giao dịch Trần Nguyên
Hãn, Chi nhánh Lê Chân, thuộc Ngân hàng Thương mại cổ phần Cơng
thương.

Địa

chỉ 266i, Trần Ngun Hãn, Lê Chân, Hải Phịng
-

Thời gian nghiên cứu từ ngày 20/01/2016 đến ngày 17/05/2016.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu chủ yếu bằng việc thu thập số liệu từ mạng internet,


sách báo tạp chí, giáo trình định giá bất động sản và tài liệu hướng dẫn định giá của
ngân hàng TMCP Công Thương cung cấp. Thông qua phỏng vấn trực tiếp các anh
chị công tác tại bộ phận tín dụng Phịng giao dịch Trần Ngun Hãn và tham khảo
các báo cáo, biên bản định giá của ngân hàng để tìm ra kinh nghiệm thực tế trong
cơng tác định giá.
Bên cạnh đó là phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp qua q trình
nghiên cứu. Phân tích và đánh giá số liệu, làm cơ sở để rút ra những nhận xét xác
đáng và giải pháp khắc phục khó khăn trong cơng tác định giá bất động sản.
Ket cấu, nội dung của đề tài ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục chữ viết
tắt, tài liệu tham khảo, chuyên đề gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản đảm bảo.
Chương 2: Thực trạng công tác định giá Bất động sản đảm bảo tại Ngân
hàng Thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam, chi nhánh Lê Chân.
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá Bất động
sản đảm bảo tại Ngân hàng thương mại cổ phần Công Thương Việt Nam, chi
nhánh Lê Chân
Do trình độ và thời gian có hạn, luận văn cịn nhiều thiếu sót. Em rất mong
được sự đóng góp ý kiến của các thầy cơ trong bộ mơn để có một bài viết hồn
chỉnh.


3

Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong bộ phận tín dụng phịng giao dịch
Trần Ngun Hãn Ngân hàng TMCP Công Thương chi nhánh Lê Chân đã tạo điều
kiện giúp đỡ để em hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất.
Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn : Thạc sỹ Đặng Tài
An Trang đã góp ý, sửa chữa để luận văn tốt nghiệp của em hoàn thiện hơn.



4
CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.

: Khái niệm bất động sản và tài sản bảo đảm:

1.1.1: Khái niệm bất động sản
Hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm bất dộng
sản nhưng đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản
gắn liền với đất đai.Theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai , của cải trong lòng
đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh
đất. Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng , mùa màng, cây trồng.... và tất
cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai , những bộ phận trên mặt
đất và những bộ phận cấu thành lãnh thổ.Mặc dù có nhiều quan điểm về khái niệm
bất động sản nhưng có thể khái quát chung như sau: bất động sản là những tài sản
vật chất không thể di dời, tồn tại ổn định lâu dài.
Và một tài sản được coi là một bất động sản khi có các điều kiện sau:
-Là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
-Có thể đo lường bằng giá trị nhất định,
-Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái của
nó khơng thay đổi
-Tồn tại lâu dài.
1.1.2: Khái niệm tài sản bảo đảm và điều kiện để bất động sản trở thành tài sản bảo
đảm:
-Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, tài sản hình thành từ
vốn vay và tài sản của bên bảo lãnh dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối
với tổ chức tín dụng.
-Điều kiện để 1 bất động sản trở thành tài sản đảm bảo:

Bất động sản rất phong phú và đa dạng nhưng không phải bất động sản nào
cũng được đem ra để làm tài sản đảm bảo. Chúng phải có những tiêu chuẩn nhất
định. Các tổ chức tín dụng phải xem xét các điều kiện sau của bất động sản đảm bảo
đó là:


5
-

Tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay: Để
chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất
trình
Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trường hợp thế chấp quyền
sử
dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền
sử
dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai.

-

Thuộc loại tài sản được phép giao dịch:Tài sản được phép giao dịch được
hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động không cấm mua, bán,
tặng,
cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch
khách.

-

Tài sản khơng có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp động bảo đảm: Để thỏa
mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết

bằng
văn bản về việc tài sản khơng có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử
dụng,
quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của
mình.

1.1.3.

Đặc điểm của bất động sản:

Bất động sản có những đặc điểm sau:
-Tính cố định về vị trí: Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất
đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và khơng
gian, Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể ,
yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích của bất động sản. Yếu tố vị trí không
phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thơng thường mà nó được đánh
giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ cơng cộng, các
cơng trình cơng cộng như thương mại, văn háo, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả
năng tiếp cận. Ngồi ra, do bất động sản có tính cố định về vị trí và gắn liền với vị
trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu


6
kinh tế của bất động sản cũng không ngang nhau, tuổi thọ vật lý thường dài hơn tuổi
thọ kinh tế. Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết
định tuổi thọ vật lý, tránh gây lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. Trong khi nghiên cứu
1 bất động sản phải tính đến tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn
hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó .
-Tính khan hiếm: Do diện tích bề mặt trái đất có tính khan hiếm và có hạn,
đồng thời bất động sản có tính vị trí , bất động sản là một dạng tài sản có giới hạn

về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất
định nên khơng thể mở rộng. Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dung cho đầu tư
phát triển các cơng trình xây dựng lại càng giới hạn hơn. Do yếu tốvị trí nên người
ta khơng thể mở rộng mãi khơng gian bề rộng cảu các cơng trình bất động sản.
Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản luôn mất cân đối theo chiều hướng
cung nhỏ hơn cầu dẫn đến đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường
có lợi do giá cả ln có xu hướng tăng lên. Do vậy, các chính sách điều tiết cung
cầu hay công cụ giá cả không thể sử dụng được mà quan trong là phải có chính sách
chống đầu cơ và sở hữu bất động sản.
-Tính khác biệt: Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt được sản xuất đơn
chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt khơng giống với bất kì một bất động sản nào
khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự khác nhau về vị trí lơ đất,
khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và
các vật ngoại cảnh. Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác
biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản , đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về
tính khác biệt của người tiêu dung. Xã hội càng phát triển yêu cầu về tính khác biệt
càng tăng. Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính khác biệt, khơng thể
so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau. Vấn đề quản lý khơng gian kiến
trúc phải đảm bảo tính thống nhất , khắc phục nhược điểm do tính khác biệt tạo ra
thuộc trách nhiệm của người quản lý vĩ mô.
-Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Do nhu cầu về bất
động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi


7
yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí cịn bao gồm cả yếu tố tín
ngưỡng , tôn giáo và tâm linh cảu dân cư ở đó.
-Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Giữa các hàng hóa bất
động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự
hồn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi , để

tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia. Ví
dụ khi cải tạo cơ sở hạ tầng, cầu đường sẽ dẫn đến sự ra đời của các khu nhà cao
tầng, các khu chug cư, trung tâm thương mại.
-Bất động sản ln là một tài sản có giá trị cao : do cung về bất động sản
kém co giãn so với giá cả trog khi cầu về bất động sản ln tăng, giá trị đất đai cao,
chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì
vậy đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn , đồng thời phải
biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh.Cũng
do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự
tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
-Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách nhà nước: Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia , mỗi dân
tôc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất
động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế, xã hội.
Để tăng cường vai trị của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các
nguồn lực cho phát triển, Nhà nước phải quan tâm đến bất động sản và thị trường
bất động sản. Mặt khác bất động sản gắn với đất đai về bản chất thuộc sở hữu của
toàn xã hội, do vậy, bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và cơ
quan quản lý nhà nước.
-Giá trị và công năng, khả năng khai thác bất động sản phụ thuộc nhiều
vào năng lực quản lý: vì bất động sản thường có giá trị lớn , bao gồm nhiều chủng
loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó địi hỏi người quản lý phải có năng
lực cao và chi phí quản lý phải cao hơn so với các hàng hóa thơng thường. Đặc biệt
vấn đề đầu tư xây dựng các cơng trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh


8
hay cho th đất đai, các cơng trình xây dựng, nhà ở, văn phịng. cũng địi hỏi có
những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.
1.1.4.

•

Phân loại bất động sản:

Phân loại theo đặc tính vật chất
-Đất đai: đất tự nhiên bao gồm đất trống, đất đang sử dụng
-Cơng trình kiến trúc và tài sản gắn liền với đất
+ Nhà cửa xây dựng không thể di dời
+ Hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện, nước, cáp.
-Các tài sản khác gắn liền với đất đai : vườn cây lâu năm , công trình ni

trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, cơng trình du lịch thể thao, cơng trình khai
thác mỏ.
•

Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
-Đất đai
-Cơng trình kiến trúc

•

Phân loại theo quyền tài sản:
-BĐS có giấy chứng nhận ( quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất)
-BĐS có hợp đồng ( cho thuê, cầm cố, thế chấp.)
-BĐS chưa có giấy chứng nhận
Ý nghĩa của việc phân loại: Là cơ sở cho nhà nước có chính sách quản lý và

sử dụng bất động sản, là cở sở để nhà đầu tư xem xét cơ hội đầu tư.
1.1.5.


Các loại quyền liên quan đến bất động sản:

- Quyền sở hữu: bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt tài sản cho chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
1.2: Khái niệm định giá bất động sản và vai trò của định giá bất động sản
1.2.1 : Khái niệm định giá bất động sản
Định giá bất động sản là việc ước tính với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất
động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Đặc trưng cơ bản của định giá bất động sản:


9
-Định giá bất động sản là cơng việc ước tính
-Giá trị của bất động sản được đo lường bằng tiền
-Xác định tại 1 thời điểm cụ thể, cho 1 mục đích nhất định
-Việc thẩm định giá phải được tiến hành khơng thành kiến.
1.2.2.

Vai trị của định giá bất động sản:

Bất động sản là tài sản đặc biệt và có giá trị lớn, thị trường bất động sản ở
nhiều nước trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đều có vị trí quan trọng
trong sự phát triển của nền kinh tế, vì vậy nghề thẩm định giá bất động sản là mắt
xích quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản nói
riêng và tồn bộ nền kinh tế nói chung, tăng cường khả năng hội nhập kinh tế thế
giới thông qua các dự án đầu tư vào bất động sản ở nước ta.
Vai trò của định giá bất động sản trong nền kinh tế:
-Minh bạch hóa giao dịch ( mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo

hiểm, góp vốn, bảo lãnh, chứng minh tài sản) thúc đẩy thị trường bất động sản phát
triển.
-Định giá giá trị hợp lý làm cho chủ sở hữu, người quản lý, cơ quan quản lý có
cơ sở đưa ra những chính sách, quyết định nhằm quy hoạch, đầu tư, khai thác, sử
dụng bất động sản hợp lý hơn, hiệu quả hơn.
-

Công tác định giá giá trị bất động sản phát triển sẽ tạo điều kiện thuận lợi
trong việc thu hút các nguồn vốn đầu tư trong và ngồi nước, vào các dự án
góp
phần thúc đẩy kinh tế phát triển, tăng cường khả năng hội nhập.

-

Công tác định giá sẽ có tác động tích cực đến việc giảm thất thu từ việc cổ
phần hóa các doanh nghiệp nhà nước, hạn chế việc hạn chế thất thu thuế từ
các

giao

dịch bất động sản, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
-

Định giá giá trị bất động sản sẽ tác động tích cực đến cơng tác quản lý nhà
nước như xử án, đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo điều kiện cho
các

cơ

quan chức năng vận dụng các kết quả định giá có tính cơng bằng, minh bạch



10

1.3.

Nguyên tắc định giá tài sản:

1.3.

l.Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:

Cơ sở nguyên tắc: Con người ln có xu hướng tìm cách khai thác tối đa lợi
ích của tài sản.
Nội dung nguyên tắc: Mỗi bất động sản có thể sử dụng và nhiều mục đích và
đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận
trong điều kiện nó được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Viêc sử dụng tốt nhát và hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng
tối đa và thỏa mãn ba điều kiện :
+ Cho phép về mặt kĩ thuật, pháp lý
+ Phù hợp về mặt kinh tế, xã hội
+ Khả thi về mặt tài chính.
1.3.2.

Nguyên tắc thay thế:

Cơ sở nguyên tắc: Những người mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn
để mua một tài sản nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài
sản tương tự.
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của bất động sản được xác định bằng chi phí để

có 1 bất động sản tương đương, phụ thuộc vào cung và cầu bất động sản, trong đó
có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế xã hội tạo ra sự khác biệt của
bất động sản. Sự ảnh hưởng của những đặc điểm phụ thêm này được phản ánh trong
cung- cầu và giá trị bất động sản.Nguyên tắc thay thế là cơ sở của ba cách tiếp cận
định giá giá trị bất động sản : so sánh, chi phí và thu nhập.
1.3.3.

Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai:

Cơ sở nguyên tắc: Giá trị của một bất động sản được quyết định bởi những lợi
ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng.
Nội dung nguyên tắc: Phải xác định giá trị hiện tại của các khoản lợi ích hay
thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể đem lại cho chủ sở hữu. Nguyên
tắc này là cơ sở để định giá giá trị bất động sản bằng phương pháp thu nhập và nhận
định quan điểm của người sử dụng tiềm năng đối với thu nhập tương lai và giá trị
hiện tại của dịng thu nhập đó.


11
1.3.4.

Nguyên tắc đóng góp:

Cơ sỏ nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ cao
hơn tổng giá trị của các tài sản đơn lẻ theo lý thuyết hệ thống, tổng giá trị của các bộ
phận không thể hiện giá trị của tài sản, nhưng giá trị của bộ phận lại biểu hiện bằng
hiệu giữa giá trị tài sản- giá trị các bộ phận còn lại
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một bất động sản được hình thành bởi sự
tham gia đóng góp của nhiều yếu tố. Khi thẩm định giá một bất động sản cần xác
định giá trị phần đóng góp của từng yếu tố vào sự hình thành tính hữu dụng của bất

động sản.
1.3.5.

Nguyên tắc cung cầu:

Cơ sở nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá tài sản
là dựu vào giá trị thị trường.
Nội dung nguyên tắc: Định giá bất động sản phải đặt trong quan hệ cung cầu.
Bất động sản có giá trị nếu nó hữu ích với một hoặc một nhóm người sử dụng nào
đó. Tuy nhiên tính hữu ích khơng phải là yếu tố duy nhất ảnh hưởng đến giá trị.Bất
động sản còn tương đối khan hiếm.Càu thể hiện mong muốn củ những người mua
tiềm năng, có khả năng tài chính để được sở hữu bất động sản. Độ phức tạp của việc
phân tích cầu phụ thuộc vào chức năng của bất động sản thẩm định và tăng dần từ
những khu đất trống đến các khu phức hợp. Cung là số lượng bất động sản có sẵn
trên thị trường tại các mức giá. Đặc tính của cung là kém co giãn. Cung về đất bị
giới hạn bởi diện tích đất tự nhiên. Cầu thể hiện mong muốn của những người mua
tiềm năng, có khả năng tài chính để sở hữu bất động sản. Nguyên tắc cung cầu là cơ
sở của cơ chế tự điều tiết của thị trường, nó giải thích những khác biệt lớn trong giá
bán của các đối tượng bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng và vị trí của
chúng.
1.3.6 Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác
động đến giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản
ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản


12
thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn ln thay đổi. Do đó, trong thẩm định
giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở

trạng thái động, phải phân tích q trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản
tốt nhất và có hiệu quả nhất.
1.3.7.

Nguyên tắc cân bằng

Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được
khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử
dụng
tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của các
yếu
tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá.
1.3.8.

Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất
định,
sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng mức thu nhập tăng thêm đó sẽ giảm dần.
1.3.9.

Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,
vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân
phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau
khi
đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
1.3.10.


Nguyên tắc phù hợp

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời
tối
đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài
sản
đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng
tài
sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
1.3.11.

Nguyên tắc cạnh tranh


13

1.4.

Nội dung và quy trình thực hiện các phương pháp định giá bất động

sản:
1.4.1.

Nội dung, quy trình thực hiện và ưu nhược điểm của phương pháp so

sánh:
Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản dựa trên cơ sở phân tích mức
giá của các bất động sản tương tự với bất động sản cần định giá đã giao dịch thành
công hoặc đang được giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bình
thường vào ( hoặc gần ) với thời điểm cần định giá để ước tính và xác định giá trị

thị trường của bất động sản. Phương pháp này là phương pháp chung được áp dụng
cho các mục đích : bán, định giá cầm cố, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi tài
sản... Dùng để định giá giá nhà hoặc giá nhà đất, đặc biệt phù hợp để định giá các
bất động sản có tính đồng nhất cao, những bất động sản được mua bán phổ biến trên
thị trường.
Nội dung phương pháp:
Phương pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các bất động sản đã được giao
dịch trên thị trường hiện hành, và tương đối giống so với bất động sản cần định giáđược gọi là những bất động sản tương tự. Từ những bất động sản tương tự này, có
thể lựa chọn những bất động sản phù hợp làm bất động sản so sánh nhằm ước tính
giá trị của bất động sản mục tiêu. Trên các bất động sản so sánh, thực hiện phân tích
đánh giá giá bán hoặc tiền thuê của các bất động sản có thể so sánh được, và điều
chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác biệt giữa các bất động sản so sánh và
bất động sản mục tiêu, từ đó xác định giá trị của bất động sản cần định giá.
Các yếu tố so sánh cơ bản có thể là các thông số kinh tế, ký thuật chủ yếu, tình
trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch ( điều kiện thị
trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính.) và các yếu tố khác có liên quan ( đặc
điểm bất động sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, cơng trình xây
dựng.) có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản.
- Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về những bất động sản được bán trong thời gian
gần đây có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu cần định giá, ghi chép vấn


14
-

Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ đã thu thập
ở bước 1 nhằm đảm bảo tính có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu.
Cần
làm rõ các vấn đề:


* Nguồn gốc các giao dịch trên thị trường: Nguồn gốc các giao dịch căn cứ
vào các tài liệu được tổng hợp, ghi chép một cách chính xác, đáng tin cậy về
việc
mua bán và cho thuê bất động sản. Do đó để có được những thơng tin tin cậy
cho
việc so sánh địi hỏi thẩm định viên phải có một cơ sở dữ liệu rộng lớn và một
nguồn thông tin đa dạng về loại bất động sản, địa chỉ bất động sản, diện tích ,
thời
hạn sở hữu, giá cả thanh toán, ngày giao dịch...
* Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường:
Mục đích của việc đánh gíá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường
nhằm đảm bảo tính khách quan của các thơng tin dung để so sánh với bất động sản
mục tiêu. Đề khẳng định các giao dịch chứng cứ đáng tin cậy thì cần tiến hành khảo
sát thực địa nhằm tạo ra cơ sở dữ liệu thích hợp cho việc so sánh.
Một số yếu tố so sánh cụ thể:
-

Đặc điểm pháp lý, quyền bất động sản: Các vấn đề pháp lý ảnh hưởng đến
quyền tài sản của các chủ thể liên quan đến bất động sản. Quyền tài sản giữa
bất
động sản cần định giá và các bát động sản so sánh phải như nhau. Nếu khơng
giống
nhau thì chi phí bỏ ra để có được yếu tố pháp lý đó, hoặc quyền tài sản đó là
chênh
lệch về mặt giá trị của bất động sản so sánh và bất động sản định giá. Các yếu
tố

về

mặt pháp lý bao gồm: các chứng cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu

các


15
giá trị của bất động sản so sánh với bất động sản định giá được đo bằng chi phí để
khắc phục hoặc xây dựng các yếu tố vật chất kỹ thuật đó.
-

Đặc điểm các cơng trình xây dựng: Các thơng tin cần thu thập bao gồm: chất
lượng xây dựng và chất lượng kiến trúc.

-

Đặc điểm về vị trí hay địa điểm: Là các yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng
kỹ thuật. Nó phản ánh những điều kiện về khả năng tiếp cận các trung tâm
kinh

tế,

chính trị, văn hóa, xã hội. Khi ước tính giá trị bất động sản, những đặc điểm
về

vị

trí

hay địa điểm là một yếu tố quan trọng nhưng nó lại là yếu tố hạn chế về khả
năng

định lượng và kết quả thường phụ thuộc rất lớn vào đánh giá chủ quan của
thẩm
định viên.
-

Thời điểm giao dịch và các điều kiện thu thập thông tin: Giá trị của bất động
sản thay đổi theo thời gian, do đó khi thu thập các thông tin liên quan đến các
giao
dịch, thẩm định viên cần phải thu thập các thông tin của các giao dịch trên thị
trường có tính thời sự, tính cập nhật. Các thơng tin về bất động sản so sánh
phải

là

các thông tin từ các giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị
trường
vào thời điểm định giá hoặc gần nhất với thời điểm định giá.
-

Các điều khoản và điều kiện giao dịch trên thị trường: Giá trị bất động sản
cũng có sự thay đổi khi những điều khoản giao dịch khác nhau. Đây là yếu tố
gián
tiếp nhưng ảnh hưởng của nó đến giá bất động sản cũng rất đáng kể. Do đó
khi

thu

thập thơng tin về các bất động sản so sánh nhât thiết phỉa xét đến các điều
khoản
của giao dịch. Các điều khoản giao dịch có thể gây ảnh hưởng đến giá trị bất



16
cùng một khu cực hoặc ở khu vực lân cận với bất động sản cần định gía; để giảm
bớt các định kiến và chủ quan trọng việc định giá người định giá nên sử dụng các số
liệu thống kê, những số liệu đã được lưu trữ một cách chính thống để tiến hành
phân tích. Lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp.
-

Bước 4: Xác định sự khác nhau giữa bất động sản so sánh với bất động sản
mục tiêu (tốt hơn, khá hơn) thông qua các thông tin trên thị trường, thực hiện
điều
chỉnh giá của bất động sản.
Phân tích bất động sản cần định giá và các bất động sản so sánh nhằm tìm ra

những điểm tương đồng và khác biệt làm cơ sở cho việc điều chỉnh vào mức giá của
bất động sản so sánh nhằm tìm ra giá trị của bất động sản cần thẩm định.
Phân tích và điều chỉnh định lượng: Phân tích định lượng bao gồm phân tích
theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi quy, phân tích chi phí ...tìm ra mức điều
chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm.
Dựa vào phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác
biệt, những ưu điểm và bất lợi của bất động sản cần định giá so với bất động sản so
sánh về vị trí, hình dáng thửa đất, cảnh quan môi trường..
Đối tượng điều chỉnh: giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn của
các bất động sản so sánh (giá đã giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào
bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến
trên thị trường).
Giá trị điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh giữa bất động sản
so sánh và bất động sản cần định giá.
Nguyên tắc điều chỉnh: Bằng cách lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn.

Nếu các yếu tố hiện diện ở bất động sản so sánh mà khơng có ở bất động sản mục
tiêu thì phải trừ đi phần chênh lệch của yếu tố so sánh và ngược lại.
Chú ý khi thực hiện điều chỉnh:
-

Các điều chỉnh không nên quá vụn vặt

-

Các điều chỉnh nên được chứng minh từ thị trường

-

Xem xét sự khác nhau nào yếu tố dẫn đến sựu khác nhau về giá trị của các
bất động sản.


17
Thứ tự điều chỉnh: điều chỉnh theo số tuyệt đối trước, điều chỉnh tương đối
sau.
Phân tích và điều chỉnh định tính bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân
tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan.
Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp:
Ưu điểm :
-Phương pháp so sánh là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ
thuật vì: khơng có cơng thức hay mơ hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của
các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu về giá trị.
-Phương pháp so sánh là phương pháp thể hiện sự định giá của thị trường- đó
là các bằng chứng rõ rang- đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động
sản. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.

-Phương pháp so sánh là cơ sở hay đầu vào của các phương pháp khác. Thông
thường người ta sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương
pháp định giá khác để định giá bất động sản
Nhược điểm:
Mặc dù phương pháp này có vẻ đơn giản, nhưng cũng nhiều hạn chế. Trong
trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá mà đã quên
mất rằng những bằng chứng như vậy để phản ánh điều gì xảy ra trong quá khứ,
trong khi người định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của bất động sản.
Trường hợp thị trường yếu, số lượng giao dịch trong thị trường khơng đủ thì
việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế. Ví dụ phương pháp so sánh hiếm khi
được áp dụng đối với bất động sản đặc biệt bởi vì có rất ít bất động sản như thế
được bán trên thị trường.
Với các bất động sản tạo thu nhập thì người mua quan tâm đến những đặc tính
kinh
tế của nó, cụ thể họ thường quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo
cho
luồng tiền tương lai. Việc phân tích so sánh bán các bất động sản lớn tạo ra thu nhập
là