LỜI CẢM ƠN
Em xin chân thành cảm ơn thầy Th.s Trần Đình Uyên đã tận tình hướng dẫn
và các anh chị phòng khách hàng cá nhân tại Ngân hàng OCB CN Trung Việt đã
giúp em hoàn thành chuyên đề này.
Sinh viên thực hiện
Hồ Thị Diễm Trang


BẢNG CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT TRONG BÀI
NHNN

: Ngân Hàng Nhà Nước

NHTN

: Ngân Hàng Thương Mại

TCTD

: Tổ chức tín dụng

OCB

: Ngân hàng phương đông

NVHĐ

: Nguồn vốn hoạt đông

DSCV

: Doanh số cho vay

DSTN

: Doanh số thu nợ

DN

: Dư nợ

TD

: Tín dụng

CVMN OXH: Cho vay mua nhà ở xã hội


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: nguồn vốn huy động tại OCB:...........Error: Reference source not found
Bảng 2.2: hoạt động sử dụng vốn của OCB:......Error: Reference source not found
Bảng 2.3

Kết quả hoạt động kinh doanh của NHTM CP Phương Đông. Error:

Reference source not found
Bảng 2.4 Tình hình doanh số cho vay mua nhà tại NHTM CP OCB..........Error:
Reference source not found
Bảng 2.5: tích tình hình cho vay mua nhà chia theo kì hạn cho vay tại chi
nhánh....................................................................Error: Reference source not found
Bảng 2.6: Tình hình cho vay mua nhà chia theo tài sản đảm bảo tại chi nhánh

...............................................................................Error: Reference source not found
Bảng 2.7: Tình hình cho vay mua nhà theo đối tượng cho vay tại chi nhánh
...............................................................................Error: Reference source not found
Bảng 2.8: Tình hình cho vay mua nhà theo mục đích sử dụng tại chi nhánh
...............................................................................Error: Reference source not found
Bảng 2.9: Lợi nhuận cho vay mua nhà tại chi nhánh.Error: Reference source not
found


DANH MỤC SƠ ĐỒ
Biểu đồ: 2.4 Tình hình doanh số cho vay mua nhà tại NHTM CP OCB.....Error:
Reference source not found
Biểu đồ 2.5: tình hình cho vay mua nhà chia theo kì hạn cho vay tại chi nhánh
...............................................................................Error: Reference source not found
Biểu đồ 2.6 Tình hình cho vay mua nhà chia theo tài sản đảm bảo tại chi nhánh
...............................................................................Error: Reference source not found
Biểu đồ 2.7: Tình hình cho vay mua nhà theo đối tượng cho vay tại chi nhánh
...............................................................................Error: Reference source not found
Biểu đồ 2.8: Tình hình cho vay mua nhà theo mục đích sử dụng tại chi nhánh
...............................................................................Error: Reference source not found
Biểu đồ 2.9 Lợi nhuận cho vay mua nhà tại chi nhánh....Error: Reference source
not found


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN...........................................................................................................1
2.1.1.1.Lịch sử hình thành và phát triển của ngân hàng phương đông- chi
nhánh trung việt...........................................................................................28



1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Để sở hữu một căn nhà mơ ước là ước mơ của một số gia đình cơng nhân
viên chức, đặc biệt là những cặp vợ chồng vừa mới kết hôn. Họ cần một khơng gian
riêng để làm việc và sinh hoạt. Có được một ngơi nhà riêng mua bằng tiền tích góp
hiện là một vấn đề khó khăn bởi nhu cầu ngày một nhiều, dân số tăng nhanh mà nhu
cầu người mua nhà đất lại nhiều.. việc các nhà Bất động sản đẩy giá lên cao sẽ là
vấn đề càng khó khăn hơn nữa trong việc mua nhà. Nhận thấy được nhu cầu này,
hiện nay hầu hết các ngân hàng thương mại Việt Nam nói chung và Ngân hàng
TMCP OCB chi nhánh Trung Việt nói riêng đang mở rộng và phát triển gói sản
phẩm cho vay mua nhà.
Hiện nay, một số tác giả đã thực hiện nghiên cứu các giải pháp mở rộng cho vay
mua nhà, như đề tài: “Mở rộng cho vay mua nhà ở tại ngân hàng phát triển nhà
Đồng Bằng Sông Cửu Long MHB – chi nhánh Hà Tây”- Sinh viên Lê Thị Ngọc
Oanh. Tác giả đã đưa ra nhiều ý tưởng cải tiến một số đặc tính cũ của sản phẩm để
tạo ra sản phẩm mới của Ngân hàng. Bổ sung đặc tính mới dựa trên đặc điểm của
sản phẩm cũ bằng cách đa dạng hóa các hình thức cho vay: vay trọn gói, vay trả
góp... với các khung lãi suất và các ưu đãi hấp dẫn Và “Giải pháp mở rộng cho vay
mua nhà tại Ngân hàng Techcombank – chi nhánh Láng Hạ”. Tác giả đã đưa ra các
giải pháp mở rộng cho vay mua nhà bằng cách tăng cường tính liên kết giữa các sản
phẩm ngân hàng như: Trong quá trình cung cấp sản phẩm CVMN với các sản phẩm
khác của ngân hàng và một số tác giả khác. Tuy nhiên các tác giả chưa phân tích
thực trạng cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân và chưa nghiên cứu giải
pháp mở rộng gói sản phẩm cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội đối với những người
dân có thu nhập thấp trong giai đoạn 2013 – 2015 trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
Vì vậy em đã chọn đề tài “ Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà đối với khách
hàng cá nhân tại Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Phương Đông – Chi nhánh
Trung Việt giai đoạn 2013 – 2015” làm đề tài nghiên cứu.
2. Mục đích của đề tài:

Giải pháp mở rộng cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội đối với khách hàng cá nhân


3. Mục tiêu nghiên cứu:
-

Hệ thống hóa cơ sỡ lý luận.

-

Thực trạng cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội đối với khách hàng cá nhân
tại Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Phương Đông – chi nhánh Trung
Việt giai đoạn 2013 – 2015.

-

Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay hỗ trợ mua nhà ở
xã hội đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng.

-

Tìm ra giải pháp nhằm mở rộng cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội với
khách hàng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Phương Đông - chi nhánh
Trung Việt giai đoạn 2013 – 2015.

4. Câu hỏi nghiên cứu:
- Thực trạng về vấn đề cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội nhà tại ngân hàng là
như thế nào?
- Tồn tại lớn nhất về vấn đề cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội tại ngân hàng?
- Giải pháp để giải quyết tồn tại về vấn đề cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội?

5. Giả thuyết nghiên cứu:
- Phải chăng để mở rộng cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội đối với khách hàng
cá nhân tại Ngân hàng OCB là phải liên kết với các công ty bất động sản,
-

công ty bảo hiểm?
Phải chăng việc mở rộng giá trị cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội đối với

-

khách hàng cá nhân tại Ngân hàng OCB thì sẽ thu hút được khách hàng?
Phải chăng việc mở rộng cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội sẽ làm tăng thêm

uy tín cũng như sự tín nhiệm của khách hàng đối với Ngân hàng?
6. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng: Hoạt động cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân,
Phạm vi: Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Phương Đông chi nhánh Trung
Việt giai đoạn 2013-2015
7. Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp nghiên cứu định tính
- Phương pháp duy vật lịch sử
- Phương pháp duy vật biện chứng


- Phương pháp thống kê, tích hợp dữ liệu theo mục tiêu
- Phương pháp diễn giải
8. Bố cục đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung nghiên cứu của chuyên đề này được trình
bày gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận tổng quan chung về hoạt động cho vay mua nhà đối với

khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP Phương Đông – chi nhánh Trung Việt
Chương 2 : Thực trạng cho vay mua nhà phục vụ đời sống khách hàng cá nhân tại
ngân hàng TMCP Phương Đông – chi nhánh Trung Việt
Chương 3: Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân tại
ngân hàng TMCP Phương Đông – chi nhánh Trung Việt
9. Tổng quan tình hình nghiên cứu thuộc lĩnh vực đề tài trong và ngoài nước.
Lê Thị Ngọc Oanh (2013),“Mở rộng cho vay mua nhà ở tại ngân hàng phát triển
nhà Đồng Bằng sông Cửu Long MHB – chi nhánh Hà Tây”, khóa luận tốt nghiệp,
Đại học Hồ Chí Minh.
Trong bài tác giả đã phân tích các chỉ số cho vay nợ của hoạt động cho vay của
ngân hàng nói chung và vay mua nhà nói riêng. Từ đó đưa ra mặt hạn chế và
nguyên nhân một cách cụ thể để tìm đến giải pháp mở rộng cho vay mua nhà. Ngồi
ra tác giả cịn đưa ra nhiều ý tưởng cải tiến một số đặc tính cũ của sản phẩm để tạo
ra sản phẩm mới của Ngân hàng. Bổ sung đặc tính mới dựa trên đặc điểm của sản
phẩm cũ bằng cách đa dạng hóa các hình thức cho vay: vay trọn gói, vay trả góp...
với các khung lãi suất và các ưu đãi hấp dẫn. Bên cạnh đó cịn liên kết với các công
ty xây dựng trong việc cung cấp sản phẩm nhà ở cho người dân theo phương thức 3
bên: công ty xây dựng – ngân hàng – khách hàng. Tuy nhiên tác giả chưa phân tich
thực trạng cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân và chưa nghiên cứu giải
pháp mở rộng gói sản phẩm cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội đối với những người
dân có thu nhập thấp.
Nguyễn Thị Thanh Hương (2013), “Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân
hàng Techcombank – chi nhánh Láng Hạ”, khóa luận tốt nghiệp, Học viện Ngân
hàng.


Trong bài tác giả đã giới thiệu quá trình phát triển của Ngân hàng Techcombank tại
chi nhánh Láng Hạ. Đưa ra số liệu cụ thể từ các báo cáo kết quả hoạt động kinh
doanh của TCB. Qua đó phân tích nguyên nhân và các nhân tố ảnh hưởng tác động
đến hoạt động cho vay và đưa ra một số nguyên nhân hạn chế sự phát triển của hoạt

động cho vay mua nhà. Từ đó đưa ra các giải pháp mở rộng cho vay mua nhà bằng
cách tăng cường tính liên kết giữa các sản phẩm ngân hàng như: Trong quá trình
cung cấp sản phẩm CVMN với các sản phẩm khác của ngân hàng. Ngân hàng có thể
căn cứ một phần vào việc khách hàng mở tài khoản tại ngân hàng thực hiện các hoạt
động thanh toán, việc chi trả lương qua tài khoản, số dư trong tài khoản tăng đều
hàng tháng để xét duyệt khoản vay, hoặc khách hàng có thể cầm cố sổ tiết kiệm để
vay tiền của ngân hàng. Tuy nhiên tác giả chưa phân tich thực trạng cho vay mua
nhà đối với khách hàng cá nhân và chưa nghiên cứu giải pháp mở rộng gói sản
phẩm cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội đối với những người dân có thu nhập thấp.
Trần Thị Thanh (2013), “Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trả góp
tại ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Nhà Hà Nội Habubank”, Chuyên đề tốt
nghiệp, Chuyên ngành tài chính Ngân hàng.
Trong bài tác giả đã cho thấy các quy trình, thủ tục cũng như hình thức cho vay
mua nhà một cách cụ thể và kèm theo báo cáo hoạt động cho vay mua nhà trả góp
tại ngân hàng HABUBANK. Từ đó đưa ra các giải pháp mở rộng hoạt động cho vay
mua nhà trả góp theo hình thức thay đổi các yếu tố trong chính sách cho vay mua
nhà như: tăng tỷ trọng cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo: hiện nay mức cho vay
tối đa của HABUBANK là 70% giá trị nhà/ đất mua ghi trong hợp đồng mua bán.
Đây là mức cho vay khá an toàn. Tuy nhiên trong điều kiện thị trường có sự cạnh
tranh gay gắt giữa các ngân hàng, có những ngân hàng cho vay đến 90%, thậm chí
là 100% giá trị tài sản đảm bảo thì HABUBANK cịn kém hấp dẫn đối với khách
hàng. Bên cạnh đó đồng thời tăng thời gian cho vay mua nhà nhằm thu hút khách
hàng. Tuy nhiên tác giả chưa phân tich thực trạng cho vay mua nhà đối với khách
hàng cá nhân và chưa nghiên cứu giải pháp mở rộng gói sản phẩm cho vay hỗ trợ
mua nhà ở xã hội đối với những người dân có thu nhập thấp.


Trần Thị Yến (2013), “Thực trạng hoạt độngcho vay mua nhà, xây mới và sữa chữa
nhà ở tại ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Công Thương –chi nhánh Đà Nẵng”,
Chuyên đề tốt nghiệp, Đại học Đà Nẵng.

Trong bài tác giả đã giới thiệu quá trình phát triển của Ngân hàng Thương Mại Cổ
Phần Công Thương – chi nhánh Đà Nẵng. Đưa ra số liệu cụ thể từ các báo cáo kết
quả hoạt động kinh doanh và có phân tích tình hình cho vay mua nhà, xây mới và
sửa chữa nhà ở tại Ngân hàng. Từ đó tác giả đưa ra giải pháp cho vay mua nhà bằng
cách sử dụng thời hạn vay vốn phù hợp với nhu cầu và đối tượng như: Đối với cho
vay xây dựng nhà mới chi nhánh cũng nên xem xét nâng thời hạn tối đa từ 5 năm
lên 10 năm và từ 3 năm lên 5 năm đối với cho vay BĐ không bằng TS. Một mặt,
như vậy mới có khả năng cạnh tranh so với các ngân hàng trên địa bàn. Mặt khác có
thể giảm áp lực về khoảng tiền chi trả hàng kỳ vì nhu cầu vay khá lớn. Ngồi ra
Ngân hàng cũng nên kéo dài thời hạn trả nợ cho người vay tùy theo tuổi đời của
khách hàng. Nếu người vay tuổi đời cịn trẻ thì nên cho vay lâu hơn. Tuy nhiên tác
giả chưa phân tích thực trạng cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân và chưa
nghiên cứu giải pháp mở rộng gói sản phẩm cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội đối
với những người dân có thu nhập thấp.
Nguyễn Thị Kim Ngân (2015), “Phân tích tình hình cho vay mua, xây dựng và sữa
chữa nhà ở tại ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – Chi nhánh Đà Nẵng”,
Khóa luận tốt nghiệp, Đại Học Duy Tân.
Trong bài tác giả đã giới thiệu quá trình lịch sử hình thành của Ngân àng và nêu rõ
đặc điểm cho vay mua, xây dựng và sữa chữa nhà ở tại Ngân hàng TMCP Việt Nam
Thịnh Vượng – chi nhánh Đà Nẵng. Từ đó phân tích tình hình hoạt động cho vay
thơng qua các báo cáo tài chính của Ngân hàng... sau đó mới đưa ra các giải pháp
phù hợp: ví dụ trong bài của tác giả có đề cập tới giải pháp tăng cường mở rộng thị
trường có tiềm năng rất cụ thể đối với từng đối tượng: những hộ gia đình trẻ, dân cư
làm ăn lâu dài tại Thành phố Đà Nẵng. Khách hàng tiềm năng trong diện giải tỏa
quy hoạch các khu đô thị mới như: khu đơ thị phía Nam câu Trần Thị Lý, khu vực
ngã ba Huế...nhằm mở rộng quy mô cho vay của Ngân hàng. Tuy nhiên tác giả chưa
phân tích thực trạng cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân và chưa nghiên


cứu giải pháp mở rộng gói sản phẩm cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội đối với những

người dân có thu nhập thấp.


7

CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN TỔNG QUAN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY
MUA NHÀ ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NH TMCP
PHƯƠNG ĐÔNG – CHI NHÁNH TRUNG VIỆT
1.1.

TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ CÁC HOẠT
ĐỘNG CHỦ YẾU CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1.1. Khái niệm về ngân hàng thương mại
Tuỳ theo luật của mỗi quốc gia mà có những khái niệm khác nhau về ngân hàng.
Theo điều 20 Luật các TCTD Việt Nam (luật số 02/1997/ QH10) chỉ rõ: “Ngân
hàng là loại hình TCTD được thực hiện tồn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt
động kinh doanh khác có liên quan”. Trong đó, TCTD là DN được thành lập theo
quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật để hoạt động kinh doanh
tiền tệ, làm dịch vụ ngân hàng với các nội dung nhận tiền gửi và sử dụng tiền gửi để
cấp tín dụng và thực hiện các dịch vụ thanh toán.
Như vậy, có thể nói ngân hàng là một định chế tài chính trung gian quan trọng vào
loại bậc nhất trong nền kinh tế thị trường. Nhờ hệ thống định chế này mà các
nguồn tiền nhàn rỗi sẽ được huy động, tạo lập nguồn vốn tín dụng to lớn để có thể
cho vay và phát triển kinh tế.
1.1.2. Chức năng của Ngân hàng thương mại.


Chức năng trung gian tín dụng: Khi thực hiện chức năng trung gian


tín dụng, NHTM đóng vai trị là cầu nối giữa người thừa vốn và người có nhu cầu
về vốn. Với chức năng này, NHTM vừa đóng vai trò là người đi vay, vừa là người
cho vay và hưởng lợi nhuận là khoản chênh lệch giữa lãi suất nhận gửi và lãi suất
cho vay và góp phần tạo lợi ích cho tất cả các bên tham gia: người gửi tiền và người
đi vay. Và đây là chức năng được xem là chức năng quan trọng nhất của NHTM
 Chức năng trung gian thanh tốn: Ở đâyNHTM đóng vai trò là thủ
quỹ cho các doanh nghiệp và cá nhân, thực hiện các thanh toán theo yêu cầu của
khách hàng như trích tiền từ tài khoản tiền gửi của họ để thanh tốn tiền hàng hóa,
dịch vụ hoặc nhập vào tài khoản tiền gửi của khách hàng tiền thu bán hàng và các
khác thu khác theo lệnh của họ.


8


Chức năng tạo tiền: Chức năng tạo tiền không giới hạn trong hành

động in thêm tiền và phát hành tiền mới của Ngân hàng Nhà nước. Bản thân các
NHTM trong quá trình thực hiện các chức năng của mình vẫn có khả năng tạo ra
tiền tín dụng (hay tiền ghi sổ) thể hiện trên tài khoản tiền gửi thanh toán của khách
hàng tại NHTM. Đây chính là một bộ phận của lượng tiền được sử dụng trong các
giao dịch.
Chức năng này cũng chỉ ra mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và lưu
thơng tiền tệ. Một khối lượng tín dụng mà ngân hàng thương mại cho vay ra làm
tăng khả năng tạo tiền của NHTM, từ đó làm tăng lượng tiền cung ứng.
1.2.

Hoạt động cho vay tiêu dùng tại Ngân hàng thương mại và hoạt động
cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân tại Ngân hàng.


1.2.1. Khái niệm về ngân hàng thương mại
1.2.1.1. Khái niệm cho vay tiêu dùng
Cho vay tiêu dùng là hình thức tín dụng tài trợ cho chi tiêu của người tiêu
dùng bao gồm cá nhân và hộ gia đình đây là nguồn tài chính quan trọng giúp họ
trang trải cho nhu cầu về nhà ở,đồ dùng gia đình, xe cộ..bên cạnh đó cho vay tiêu
dùng còn đáp ứng những chi tiêu cho nhu cầu giáo ,dục y tế,du lịch…
1.2.1.2. Đặc điểm cho vay tiêu dùng
 Về lãi suất:
Lãi suất là các khoản cho vay tiêu dùng phần lớn đều cao hơn cac khoản cho vay
sản xuất, kinh doanh, dịch vụ.. Vì vậy cho vay tiêu dùng có tỷ lệ rủi ro tương đối
cao, và có chi phí cao nhất trong trong các loại cho vay.
Cho vay tiêu dùng thường nhạy cảm theo chu kỳ tăng lên của nền kinh tế mở rộng
và giảm xuống khi nền kinh tế suy thoái. Người tiêu dùng thường họ thường quan
tâm đến khoản tiền phải trả hàng tháng hơn là mức lãi suất ghi trong hợp đồng.


9
 Về bảo đảm tiền vay:
Phải có tài sản đảm bảo: Do người vay không sử dụng tiền vay vào các hoạt động
sản xuất, kinh doanh nên việc trả nợ phụ thuộc vào các nguồn thu nhập tiền lương ,
tiền công và các thu nhập khác của khách hàng.
 Về thẩm định tín dụng:
Thẩm định tín dụng của ngân hàng gặp khó khăn về ngề nghiệp khả năng, sức
khỏe….của người vay không ổn đinh, tư cách của người vay và một số vấn đề liên
quan khác khi xét duyệt rất khó xác định được chính xác.
 Đặc điểm khác:
 Số lượng món vay nhiều nhưng số lượng tiền cho một món vay thì nhỏ.
 Chu kỳ kinh tế ảnh hưởng quyết định đến mức vay tiêu dùng
 Xét về yếu tố thời gian cho vay tiêu dùng có cả cho vay ngắn hạn, trung và

dài hạn, nên hợp đồng tín dụng tiêu dùng có cả ngắn hạn và trung dài hạn.
 Tư cách của khách hàng là nếu yếu tố khó xác đinh, song lại rất quan trọng
quyết định sự hoàn trả của khoản vay
1.2.1.3. Phân loại tiêu dùng:
 Căn cứ vào mục đích vay:
 Cho vay tiêu dùng cư trú:

Là các khoản vay nhằm tài trợ cho nhu cầu mua

sắm, xây dựng, cải tạo nhà ở của khách hàng là cá nhân hoặc hộ gia đình. Đây là
khoản vay có giá trị lớn, thời hạn cho vay dài và tài sản đảm bảo thường là tài sản
hình thành từ vốn vay.
 Cho vay tiêu dùng phi cư trú: Là các khoản vay nhằm tài trợ cho việc trang trải
các chi phí mua sắm xe cộ, nội thất đồ dùng gia đình, chi phí học hành, giải trí du
lịch, hay những tiêu dùng bất thường khác… Đây là các khoản vay mang tính nhỏ
lẻ và thời hạn cho vay ngắn, tài sản đảm bảo có thể hình thành từ vốn vay( như vay
mua ô tô) hoặc không.
 Căn cứ vào phương thức hồn trả:
 Cho vay tiêu dùng trả góp: Đây là hình thức cho vay tiêu dùng trong đó người đi
vay trả nợ ( gồm cả gốc và lãi ) cho ngân hàng nhiều lần theo những kỳ hạn nhất
định trong thời hạn cho vay. Phương thức này thường được áp dụng cho các khoản
vay có giá trị lớn, thu nhập định kỳ của người dân không đủ khả năng thanh toán
hết một lần số nợ vay. Cho vay mua nhà cũng là một hình thức cho vay trả góp.


10
 Cho vay tiêu dùng phi trả góp: Theo phương pháp này, tiền vay được khách
hàng thanh toán một lần khi đến hạn. Thường thì các khoản cho vay tiêu dùng phi
trả góp chỉ được cấp cho các khoản vay có giá trị nhỏ, thời hạn ngắn.
 Cho vay tiêu dùng tuần hoàn: Là các khoản vay tiêu dùng trong đó ngân hàng

cho phép khách hàng sử dụng thẻ tín dụng hoặc phát hành các loại séc được phép
thấu chi dựa trên tài khoản vãng lai. Theo phương pháp này, trong thời hạn tín
dụng được thoả thuận trước, căn cứ vào nhu cầu chi tiêu và thu nhập kiếm được
ngân hàng cho phép thực hiện việc vay và trả nợ nhiều kỳ một cách tuần hồn,
theo một hạn mức tín dụng.
 Căn cứ vào nguồn gốc khoản nợ:
 Cho vay tiêu dùng trực tiếp: Là các khoản cho vay tiêu dùng trong đó ngân hàng
tiếp xúc trực tiếp với khách hàng vay cũng như trực tiếp thu nợ từ người này.
 Cho vay tiêu dùng gián tiếp: Là hình thức cho vay trong đó ngân hàng mua các
khoản nợ phát sinh do những công ty bán lẻ đã bán chịu hàng hoá dịch vụ cho
người tiêu dùng
1.2.1.4. Sự cần thiết cho vay tiêu dùng:
 Đối với ngân hàng:
Cho vay tiêu dùng giúp tăng khả năng cạnh tranh của ngân hàng với các ngân hàng
và các tổ chức tín dụng khác, phân tán rủi ro, thu hút nhanh đối tượng khách hàng
mới, mở rộng mối quan hệ với khách hàng. Bằng cách nâng cao mà mở rộng mạng
lưới, đa dạng hóa sản phẩm, nâng cao chất lượng dịch vụ cho vay tiêu dùng đó,số
lượng khách hàng đến với ngân hàng sẽ ngày càng nhiều hơn và hình ảnh của ngân
hàng sẽ càng đẹp hơn trong con mắt của khách hàng. Uy tín của ngân hàng ngày
càng được nâng cao.
 Đối với người tiêu dùng:
Nhờ có hoạt động cho vay tiêu dùng mà người tiêu dùng sẽ được hưởng những tiện
ích trước khi tích lũy đủ tiền và đáp ứng kịp thời nhu cầu chi tiêu có tính cấp bách.
Tuy vậy người tiêu dùng cần tính tốn để việc chi tiêu được hợp lý, không vượt quá
mức cho phép và đảm bảo khả năng chi trả.
 Đối với nền kinh tế:


11
Cho vay tiêu dùng có vai trị quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế, được

dùng để tài trợ cho các chi tiêu về hàng hóa và dịch vụ trong nước, có tác dụng tích
cực trong việc kích cầu. Giúp việc sản xuất hàng hóa được tiêu thu tốt, khuyến
khích các doanh nghiệp đẩy mạnh sản xuất.Góp phần đắc lực trong việc thúc đẩy
nền kinh tế.
1.2.2. Hoạt động cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân tại Ngân
hàng.
1.2.2.1. Đặc điểm cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân.
CVMN OXH là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước ( Có thể
trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi
nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở
giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước
chưa có nhà ổn định, người có thu nhập thấp ... và được cho thuê hoặc cho ở với
giá rẻ so với giá thị trường.
ở Việt Nam nhà ở xã hội được định nghĩa là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá
nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy
định của Luật Nhà ở thuê hoặc thuê mua ( người thue nhà ở sau một thời gian quy
định thì được mua và được cơng nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do
Nhà nước quy định. Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn.
Đặc điểm nhà ở xã hội:
Quy mô số lượngnhà ở xã hội tùy thuộc nhu cầu thuê và thuê mua của các đối
tượng sinh sống trên địa bàn, phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa
phương. Ở Việt Nam, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm: Phê duyệt và công
bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, xác định cụ thể loại nhà
ở xã hội, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuê
mua, cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu tư và cơ chế khuyến khích kêu gọi để
đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.
Nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội được hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê
mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trên địa bàn, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng
đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và các dự án khu đô thị mới trên địa



12
bàn ( mức cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định), ngân sách
địa phương hay huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp
luật và tiền tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung
cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có
số tầng theo quy định sau đây:
 Tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng
 Tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà khơng q sáu
tầng.
 Diện tích mỗi căn hộ khơng q 70m² sàn và được hoàn thiện theo cấp,
hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m² sàn.
 Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
theo quy định của từng loại đô thị.
1.2.2.1. Phân loại cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội đối với khách hàng cá nhân tại
chi nhánh
 Theo mức vốn vay:
 Trường hợp mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì mức vốn cho vay tối đa bằng
80% giá trị hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà;
 Trường hợp xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì mức vốn cho vay tối
đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay và không vượt quá 70% giá trị tài
sản bảo đảm tiền vay.
 Theo lãi suất vay:
 Lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội do Thủ tướng Chính
phủ quyết định theo đề nghị của Hội đồng quản trị cho từng thời kỳ;
 Lãi suất cho vay ưu đãi tại các tổ chức tín dụng do Thủ tướng Chính phủ quyết
định theo đề nghị của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho từng thời kỳ.
 Theo thời hạn vay:



13
Thời hạn vay tối thiểu là 15 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên. Trường
hợp khách hàng có nhu cầu vay với thời hạn thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu thì
được thỏa thuận với ngân hàng về thời hạn cho vay thấp hơn.
1.2.2.2. Đặc điểm về phương thức trả nợ cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội
Cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội được thực hiện theo phương thức trả nợ gốc và
lãi tiền vay theo quy định của tổ chức tín dụng cho vay.
 Lãi suất cho vay:
 Lãi suất cho vay ưu đãi của Ngân hàng Chính sách xã hội do Thủ tướng
Chính phủ quyết định theo đề nghị của Hội đồng quản trị cho từng thời kỳ;
 Lãi suất cho vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước
Việt Nam xác định và công bố trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc không vượt
quá 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong


cùng thời kỳ.
Giải ngân vốn vay: Vốn vay được giải ngân theo tiến độ thực hiện và đề nghị

của chủ đầu tư. Số tiền giải ngân từng đợt căn cứ vào khối lượng hồn thành
cơng trình theo điểm dừng kỹ thuật.
1.2.2.3. Vai trị của hoạt động cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội đối với khách hàng
cá nhân
Đối với khách hàng: mở rộng CVMN có nghĩa là phải thoả mãn được các
nhu cầu hợp lý của khách hàng về khối lượng cung cấp, sự đa dạng hoá phương
thức cho vay cũng như các dịch vụ kèm theo.
Đối với các NHTM: CVMN cần phải chiếm một khối lượng đáng kể trong
tổng dư nợ cho vay tiêu dùng nói riêng và cho vay nói chung của ngân hàng. Tuy
nhiên bên cạnh việc cho vay, ngân hàng cần phải chú ý đến chất lượng của khoản
vay, sao cho đảm bảo mở rộng cho vay gắn liền với nâng cao chất lượng.

Đối với sự phát triển của tồn xã hội: CVMN phải góp phần chuyển dịch
một khối lượng lớn các nguồn tài chính, trợ giúp ngân sách nhà nước cũng như tạo
điều kiện thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, góp phần cải thiện đời sống dân cư.
1.3.

Nội dung phân tích hoạt động cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội đối với

khách hàng cá nhân tại Ngân hàng.
1.3.1. Phương pháp phân tích so sánh theo chiều ngang.


14
Là phân tích tình hình tài chính của ngân hàng các thông số hiện tại với thông số
quá khứ và thông số kỳ vọng trong tương lai của ngân hàng,
Ngân hàng dùng phương pháp phân tích theo chiều ngang nhằm mục đích xác định
xu thế của ngân hàng ,đánh giá hiệu suất của ngân hàng hiện nay và sự thay đổi
trong hoạt động của nó theo thời gian,về tình hình tài chính của ngân hàng đang
được cải thiện hay dang dần xấu đi để từ đó ngân hàng có thể định hướng được hoạt
động trong tương lai.
1.3.2. Các chỉ tiêu phân tích:
1.3.2.1. Doanh số cho vay
Là chỉ tiêu phản ánh tất cả các khoản tín dụng mà ngân hàng đã phát ra cho vay
trong một khoản thời gian nào đó, khơng kể món vay đó đa thu hồi về hay chưa.
Doanh số cho vay được xác định theo tháng, quý, năm.
1.3.2.2.

Doanh số thu nợ

Là tồn bộ các món nợ mà ngân hàng đã thu về từ các khoản cho vay của ngân
hàng kể cả năm nay và những năm trước đó.

1.3.2.3.

Dư nợ cho vay

Là chỉ tiêu phản ánh tại một thời điểm xác định nào đó ngân hàng hiện cịn cho vay
bao nhiêu, và đây cũng là khoản ngân hàng cần phải thu về
1.3.2.4.

Nợ quá hạn

Là chỉ tiêu phản ánh các khoản nợ khi đến hạn mà khách hàng không trả được cho
ngân hàng mà khơng có ngun nhân chính đáng thì ngân hàng sẽ chuyển từ khoản
dư nợ sang tài khoản quản lý khác gọi là nợ quá hạn. Nợ quá hạn là chỉ tiêu phản
ánh chất lượng của nghiệp vụ tín dụng tại ngân hàng
1.3.2.5.

Tỷ lệ dư nợ trên vốn huy động

Chỉ tiêu này đánh giá khả năng sử dụng vốn huy động vào việc choa vay vốn.
Thông thường khi nguồn vốn huy động ở ngân hàng chiếm tỷ lệ thấp so với tổng
nguồn vốn sử dụng thì dư nợ thường gấp nhiều lần so với vốn huy động. Nếu
ngân hàng sử dụng vốn cho vay phần lớn từ nguồn vốn cấp trên thì khơng hiệu
quả bằng việc sử dụng nguồn vốn huy động được. Do vậy, tỷ lệ này càng gần 1


15
thì càng tốt cho hoạt động ngân hàng, khi đó ngân hàng sử dụng một cách hiệu
quả đồng vốn huy động được.
Ta có cơng thức sau:


1.3.2.6.

Tỷ lệ nợ trên tổng nguồn vốn

Chỉ tiêu này cho biết tỷ trọng đầu tư vào cho vay của ngân hàng so với tổng
nguồn vốn , hay dư nợ cho vay chiếm bao nhiêu phần trăm trong tổng nguồn vốn
sử dụng của ngân hàng.
Ta có công thức sau:

1.3.2.7.

Tỷ lệ nợ quá hạn trên tổng dư nợ

Chỉ tiêu này thường nói lên chất lượng tín dụng của một ngân hàng. Thông
thường chỉ số này dưới mức 5% thì hoạt động kinh doanh của ngân hàng bình
thường. Tại một thời điểm nhất định nào đó tỷ lệ nợ quá hạn chiếm tỷ trọng trên
tổng dư nợ lớn thì nó phản ánh chất lượng nghiệp vụ tín dụng tại ngân hàng kém,
rủi ro tín dụng cao và ngược lại.
Ta có cơng thức sau:

1.4.

Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay hỗ trợ mua nhà ở xã hội
đối với khách hàng cá nhân

Hoạt động CVMN OXH nới riêng và hoạt động kinh doanh của ngân hàng nói
chung chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố. Có thể chia các nhân tố ảnh hưởng tới
hoạt động CVMN OXH ra thành hai nhóm nhân tố: các nhân tố khách quan và các
nhân tố chủ quan. Để có thể mở rộng và phát triển hoạt động CVMN OXH thì
ngân hàng cần tìm hiểu tới sự biến động của những nhân tố này.

1.4.1. Nhân tố khách quan:


16
Đây là nhóm nhân tố bên ngồi tác động lên hoạt động CVMN OXH mà ngân
hàng không thể tác động mà chỉ có thể tận dụng, điều hành hoạt động sao cho phù
hợp. Các nhân tố khách quan bao gồm các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô và các
nhân tố thuộc môi trường vi mô.
Môi trường vĩ mô:
 Môi trường kinh tế:
Môi trường kinh tế bao gồm những yếu tố ảnh hưởng đến khả năng thu nhập,
thanh toán, chi tiêu, nhu cầu về vốn và tiền gửi của dân cư. Môi trường kinh tế là
một nhân tố liên tục biến động, nó bao gồm tình hình hoạt động của tất cả các
thành phần kinh tế và được đánh gía bằng các chỉ tiêu:
 Tốc độ tăng trưởng kinh tế: Khi nền kinh tế tăng trưởng, mức sống của người
dân được nâng cao, thu nhập cao hơn và ổn định, do đó nhu cầu về tiêu dùng của
dân cư cũng trở nên phong phú và đa dạng hơn. Vì vậy nhu cầu vay mua nhà hay
tiêu dùng cá nhân và hộ gia đình sẽ tăng lên do người dân yên tâm và tin tưởng
rằng trong tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế khác sẽ cao và thuận lợi.
Ngược lại, khi nền kinh tế suy thoái, thu nhập của người dân giảm sút, làm cho nhu
cầu chi tiêu cũng giảm, người dân trở nên bi quan hơn và có tâm lý ngại vay ngân
hàng hơn, do đó, nhu cầu vay mua nhà cũng giảm theo.
 Lãi suất: Khi lãi suất trên thị trường tăng thì lãi suất CVMN OXH của các
NHTM cũng tăng cao, làm chi phí mua tăng lên, nhu cầu vay mua của khách hàng
giảm, ảnh hưởng tới hoạt động CVMN OXH của ngân hàng.
 Lạm phát: Nền kinh tế xảy ra lạm phát làm cho đồng tiền bị mất giá. Lúc này
người dân khơng thích gửi tiền vào ngân hàng. Hoạt động huy động vốn của ngân
hàng gặp khó khăn, ảnh hưởng xấu đến hoạt động cho vay nói chung và CVMN
OXH nói riêng.
 Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản càng phát triển thì người dân

cũng dễ dàng mua nhà hơn. Về yếu tố dòng tiền, việc thay đổi trong số rủi ro cho
vay lĩnh vực bất động sản, từ mức 250% xuống mức 150% trong thông tư 36 mà
NHNN ban hành được dự đốn sẽ giúp các Ngân hàng có thêm nguồn để cho vay
lĩnh vực bất động sản. Bên cạnh đó, việc thay đổi điều kiện vay gói 30.000 tỷ đồng


17
còn mở ra cánh cửa cho đối tượng thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở. Với
những thay đổi mang tính chiến lược và sự vào cuộc mạnh mẽ của Ngân hàng cũng
như chủ đầu tư, có thể nói, hiện đang là thời điểm vàng để người dân có thể tiếp
cận các gói tín dụng để biến giấc mơ an cư trở thành sự thật. Đây là điều kiện
thuận lợi giúp ngân hàng mở rộng quy mô CVMN OXH.
 Thu nhập của dân cư: Khi nền kinh tế phát triển thu nhập của dân cư tăng cao,
đời sống được nâng cao thì nhu cầu nhà ở của người dân tăng cao, nhu cầu vốn đáp
ứng cho nhu cầu nhà ở lớn làm cho hoạt động CVMN OXH phát triển mạnh và
ngược lại.
 Mơi trường chính trị - pháp luật:
 Tình hình chính trị của quốc gia ln có những ảnh hưởng lớn tới hoạt động
CVMN OXH của các NHTM. Sự ổn định chính trị là điều kiện đầu tiên để các nhà
đầu tư trong và ngoài nước yên tâm đầu tư vốn vào thị trường bất động sản làm thị
trường bất động sản phát triển, số lượng các khu chung cư tăng nhanh đáp ứng nhu
cầu nhà ở của dân cư tốt hơn. Từ đó tạo điều kiện cho việc mua nhà ở, giúp ngân
hàng có khả năng mở rộng và phát triển nghiệp vụ CVMN OXH.


Pháp luật điều chỉnh mọi quan hệ kinh tế cũng như xã hội. Mọi thành phần

kinh tế đều có quyền tự do kinh doanh nhưng phải nằm trong khuôn khổ pháp luật.
Hoạt động CVMN OXH của NHTM cũng phải tuân thủ các quy định của Nhà
nước, luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và đặc biệt là luật về bất động sản cũng

như các quy định về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản. Lĩnh vực bất động sản
nói chung và nhà ở nói riêng là lĩnh vực hết sức nhạy cảm và thường trong tình
trạng khơng ổn định. Nếu như các văn bản pháp luật quy định không rõ ràng, đầy
đủ sẽ tạo ra những khe hở gây rắc rối và tổn hại đến lợi ích của các bên tham gia
quan hệ tín dụng, hạn chế sự phát triển của loại hình dịch vụ CVMN OXH. Ngược
lại, sự chặt chẽ đồng bộ, chính xác và cơng bằng về quyền và lợi ích hợp pháp của
các bên tham gia thì sẽ góp phần tạo mơi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật
tự và ổn định của thị trường để hoạt động CVMN OXH cũng như các hoạt động
kinh tế xã hội khác được phát triển thuận lợi và có hiệu quả.
 Mơi trường văn hố xã hội:


18
Mơi trường văn hố xã hội được hình thành từ những tổ chức và những nguồn
lực khác nhau như cách nhận thức, trình độ học vấn, thói quen, tâm lý, tục quán,
bản sắc dân tộc… tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở của
người dân.
Trình độ dân trí: Trình độ dân trí của người dân Việt Nam còn tương đối thấp,



đây cũng là một trở ngại lớn cho việc mở rộng CVMN OXH của các NHTM Việt
Nam. Hiện tại CVMN OXH ở nước ta chỉ tập trung ở một số thành phố lớn như Hà
Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…nơi mà người dân có trình độ học vấn tương đối
cao, thu nhập cao và có nhiều nhu cầu tiêu dùng hàng hố xa xỉ hơn. Tương tự, nhu
cầu vay mua nhà cũng nhiều hơn.
 Thói quen: Thói quen của khách hàng có ảnh hưởng rất lớn tới CVMN OXH.
Những thói quen của người dân như tiêu tiền mặt, khơng quen thanh tốn qua thẻ
sẽ ảnh hưởng rất lớn tới loại hình CVMN OXH cũng như hình thức thanh tốn tiền
vay.

 Tâm lý: Đối với người dân Việt Nam thì yếu tố tâm lý rất quan trọng. Đó là tâm
lý về thói quen chi tiêu và sự hưởng thụ. Ngày nay người dân càng ngày càng quen
dần với sự tiêu dùng và hưởng thụ hiện đại hơn, họ đặc biệt quan tâm đến các căn
nhà hiện đại có quy hoạch một cách khoa học, hợp lý, đầy đủ tiện nghi sinh hoạt…
Người Việt Nam cịn có tâm lý e ngại vay mượn nên ngân hàng cần phải quan tâm
đúng mực tới vấn đề tâm lý khách hàng, làm sao để khách hàng mạnh dạn tin
tưởng và vay ở ngân hàng.
 Dân số: Yếu tố dân số cũng tác động lớn đến nhu cầu nhà ở bao gồm tỉ lệ tăng
dân số, kết cấu dân số, xu hướng dịch chuyển dân số…Một khu vực có cơ cấu dân
số trẻ, số lượng cặp vợ chồng mới kết hơn cao thì nhu cầu nhà ở sẽ tăng lên đáng
kể so với khu vực có dân số già, tạo điều kiện cho sự phát triển của hoạt động
CVMN OXH.
 Môi trường công nghệ:
Môi trường công nghệ bao gồm các nhân tố ảnh hưởng đến công nghệ mới,
thiết kế sản phẩm mới và cơ hội thị trường mới. Đây được coi là yếu tố nâng cao


19
khả năng cạnh tranh cho các NHTM. Vì vậy các ngân hàng phải nhanh chóng nắm
bắt và ứng dụng cơng nghệ hiện đại vào hoạt động kinh doanh của mình. Đặc biệt
là công nghệ thẻ, các phần mềm xử lý nghiệp vụ… để giúp ngân hàng giải quyết
công việc một cách hiệu quả, nhanh chóng và an tồn, tiết kiệm thời gian cho cả
ngân hàng và khách hàng.
Môi trường vi mô:
 Đối thủ cạnh tranh:
 Đối thủ cạnh tranh trực tiếp: Là những tổ chức tài chính hoạt động trong cùng
lĩnh vực, cùng chia sẻ lợi nhuận với ngân hàng như: các ngân hàng khác, các cơng
ty tài chính, quỹ tín dụng nhân dân…Các tổ chức tài chính ln ganh đua và dùng
mọi biện pháp để tạo lợi thế cạnh tranh, xâm nhập thị phần của nhau. Các đối thủ
luôn đa dạng hóa kinh doanh, tung sản phẩm mới, các hình thức CVMN OXH mới

để thu hút khách hàng, tạo môi trường cạnh tranh vô cùng khốc liệt.
 Các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn: là các tổ chức tài chính sắp hình thành, hoạt
động trong cùng một lĩnh vực ngân hàng, như các ngân hàng liên doanh, ngân
hàng nước ngoài hay các ngân hàng thương mại cổ phần sắp thành lập…Đối thủ
cạnh tranh tiềm ẩn có những lợi thế của người đi sau là tránh được những sai lầm
mà các ngân hàng đi trước đã gặp phải, do đó cũng góp phần làm cho mơi trường
cạnh tranh khốc liệt hơn.
 Khách hàng:
 Tư cách đạo đức của khách hàng: Thể hiện thiện chí trả nợ của khách hàng. Khi
khách hàng có khả năng tài chính tốt nhưng khơng có thiện chí trả nợ thì ngân
hàng cũng khó lịng thu hồi được các khoản cho vay. Khi đó rủi ro mà hoạt động
CVMN OXH mang lại cho ngân hàng sẽ rất cao, các ngân hàng khó lịng mở rộng
CVMN OXH.
 Khả năng tài chính của khách hàng : Khả năng tài chính của khách hàng quyết
định đến khả năng trả nợ tiền vay cho ngân hàng. Một khách hàng có khả năng tài
chính tốt sẽ đảm bảo cho khoản cho vay của ngân hàng được an toàn, do khả năng
thu hồi nợ cao. Vì vậy, trong CVMN OXH, ngân hàng luôn quan tâm đến khả năng


20
tài chính của khách hàng, mức thu nhập, sự ổn định của thu nhập… và nó ảnh
hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng.
1.4.2. Các nhân tố chủ quan:
Nguồn lực về tài chính:
 Vốn tự có: Là những giá trị tiền tệ do ngân hàng tạo lập được và thuộc quyền sở
hữu của ngân hàng. Vốn tự có chiếm một tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồn vốn của
ngân hàng nhưng có vai trị hết sức quan trọng. Nó được xem như một cái đệm để
chống đỡ sự giảm giá trị tài sản Có của ngân hàng, giúp ngân hàng thốt khỏi tình
trạng thiếu khả năng chi trả và phá sản. Nó quyết định quy mơ hoạt động của ngân
hàng cũng như góp phần làm tăng lịng tin, hình ảnh, uy tín của ngân hàng với

khách hàng. Như vậy, việc huy động vốn của ngân hàng sẽ tốt hơn, tạo nguồn vốn
CVMN OXH nhiều hơn và ngược lại.
 Khả năng huy động vốn: khi quy mô huy động vốn lớn, ngân hàng có khả năng
cho vay ra càng nhiều. Nếu chi phí huy động vốn thấp thì ngân hàng sẽ có điều
kiện cho khách hàng vay với lãi suất cạnh tranh. Điều này tạo thuận lợi cho ngân
hàng mở rộng tín dụng nói chung và CVMN OXH nói riêng.
Đối với khoản CVMN OXH địi hỏi nguồn vốn có kì hạn dài, do đó để phát
triển hoạt động này ngân hàng phải có tiềm lực về nguồn vốn dài hạn và cả nguồn
vốn ngắn hạn thường xun. Ngồi ra cơng tác marketing, tư vấn, gặp gỡ, tìm hiểu
khách hàng, hướng dẫn khách hàng các thủ tục hồ sơ vay vốn, giới thiệu các tiện
ích của loại sản phẩm CVMN OXH của ngân hàng sẽ góp phần quan trọng trong
việc quyết định khả năng thu hút lượng lớn khách hàng tạo ra những thay đổi trong
hoạt động CVMN OXH.
Chính sách tín dụng và cơ chế cho vay mua nhà:
Mỗi ngân hàng có một chính sách tín dụng riêng, nó bao gồm các yếu tố hạn
mức cho vay đối với mỗi khách hàng, kì hạn khoản vay, lãi suất cho vay, mức lệ
phí, các thủ tục vay, tài sản đảm bảo…tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính riêng
cho từng sản phẩm cho vay của mỗi ngân hàng, có thể tác động trực tiếp và mạnh
mẽ đến khả năng mở rộng hoạt động tín dụng cũng như hoạt động CVMN OXH
của ngân hàng. Nếu ngân hàng có chính sách tín dụng mở rộng, tăng cho vay, chấp