ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH THỊ PHƯỢNG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN THỌ XUÂN,
HUYỆN THỌ XUÂN, TỈNH THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2019 - 2020

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2021


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐINH THỊ PHƯỢNG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN THỌ XUÂN,
HUYỆN THỌ XUÂN, TỈNH THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2019 - 2020
Ngành:Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn

Thái Nguyên - 2021

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này do chính tơi thực hiện dưới sự hướng
dẫn khoa học của thầy giáo TS. Nguyễn Thế Huấn.
Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này của tơi hồn tồn
trung thực và chưa hề cơng bố hoặc sử dụng để bảo vệ học vị nào.
Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Nếu sai tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm.
Thái Ngun, ngày … tháng…năm 2021
Tác giả luận văn


ii
LỜI CẢM ƠN
Trước hết tơi xin bày tỏ lịng cảm ơn sâu sắc tới Người hướng dẫn
khoa học, TS. Nguyễn Thế Huấn đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tơi
trong q trình thực hiện luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên và các quý Thầy, cô giáo, viên chức trong phịng Đào tạo
trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun đã tận tình giảng dạy, hướng dẫn và
quan tâm, tạo điều kiện cho tơi trong q trình học tập và nghiên cứu.
Tơi xin gửi lời cảm ơn đến các đồng chí lãnh đạo, cán bộ phòng
TN&MT huyện Thọ Xuân đã tạo điều kiện hỗ trợ tôi cả về vật chất cũng
như tinh thần. Xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo UBND huyện
Thọ Xuân, cán bộ và nhân dân trên địa bàn huyện Thọ Xuân đã giúp đỡ tôi
trong quá trình điều tra và thu thập số liệu thực hiện đề tài.
Cảm ơn tất cả bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã động viên giúp đỡ

tơi rất nhiều trong q trình thực hiện đề tài.
Mặc dù đã có rất nhiều cố gắng, nhưng do thời gian và trình độ có
hạn nên đề tài khơng thể tránh khỏi những thiếu sót. Tơi rất mong nhận
được ý kiến đóng góp quý báu của các thầy cô, quý vị và bạn bè để luận
văn này được hồn thiện hơn.
Tơi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày ..... tháng... .năm 2021
Tác giả luận văn


iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

ĐGĐ

: Định giá đất

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HĐND

: Hội đồng nhân dân

JPPH


: Cục các dịch vụ định giá và tài sản

Pb

: Phù sa ngoài đê được bồi đắp thường xuyên

Ph

: Phù sa trong đê không được bồi hàng năm

QLĐĐ

: Quản lý đất đai

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

THPT

: Trung học phổ thơng

TP

: Thành phố


UBND

: Ủy ban nhân dân

VT

: Vị trí


iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ....................................................................... iii
MỤC LỤC ............................................................................................................iv
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ........................................................................................... viii
MỞ ĐẦU............................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .............................................................. 2
3.1. Ý nghĩa khoa học:............................................................................................ 2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................. 3
Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................................... 4
1.1.Cơ sở khoa học ................................................................................................. 4
1.1.1. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất ...............................7
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .....................................................................12
1.2.Cơ sở pháp lý ................................................................................................. 17
1.2.1. Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện

công tác định giá đất ...................................................................................................17
1.2.2. Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất Các nguyên tắc định giá ...........18
1.3. Công tác định giá đất trên thế giới và ở Việt Nam ..............................................23
1.3.1. Định giá đất trên thế giới ..................................................................................23
1.3.2. Định giá đất tại Việt Nam .................................................................................25
1.3.3. Xu thế biến động giá đất ở thị trấn Thọ Xuân ...................................................26
1.3.4. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài .......................................27
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........ 30
2.1. Đối tượng, phạm vi và địa điểm nghiên cứu .................................................... 30


v
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................30
2.1.2. Phạm vi phạm nghiên cứu ................................................................................30
2.1.3. Địa điểm nghiên cứu .........................................................................................30
2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................30
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa ..... 30
2.2.2. Hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thọ Xuân,
tỉnh Thanh Hóa ...........................................................................................................30
2.2.3. Giá đất quy định tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa .... 31
2.2.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn
Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 – 2020 ........................31
2.2.5. Đề xuất các giải pháp thực hiện hiệu quả công tác quản lý và định giá đất
trên địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa ............................31
2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 31
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ..................................................31
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................................31
2.3.3. Phương pháp so sánh ........................................................................................34
2.3.4. Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu ..........................................................35
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 36

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa ........ 36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................................36
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..................................................................................41
3.2. Hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thọ Xuân,
tỉnh Thanh Hóa ...........................................................................................................55
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thọ Xn, tỉnh Thanh Hóa ........................55
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa ...... 52
3.3. Thực trạng giá đất quy định tại huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa .....................56
3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn
huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019 – 2020 ..........................................58
3.4.1. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ở ...................................................58
3.4.2. Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất ở .........................................................65


vi
3.4.3. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số ......................................................67
3.4.4. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất ở ........................68
3.4.5. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ở ...........................70
3.4.6. Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở ...................................................71
3.4.7. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn
thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân ...........................................................................72
3.5. Đề xuất các giải pháp thực hiện hiệu quả công tác quản lý và định giá đất
trên địa bàn thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa ............................76
3.5.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật ...................................................................76
3.5.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực ....................77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................... 78
1. Kết luận ........................................................................................................... 78
2. Đề nghị ............................................................................................................ 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 80



vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1 : Hiện trạng dân số và lao động huyện Thọ Xuân năm 2020 ......................42
Bảng 3.2: Tăng trưởng kinh tế huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018 - 2020 ....................43
Bảng 3.3: Hiện trạng đất nông nghiệp của huyện Thọ Xuân năm 2020 .....................50
Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Thọ Xuân năm 2020 .......51
Bảng 3.5: Giá đất ở quy định trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2019-2020 ....57
Bảng 3.6: So sánh giá đất ở quy định với giá đất ở thực tế giao dịch
trên thị trường trên địa bàn huyện Thọ Xuân .............................................................60
Bảng 3.7: Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất ở ...................................................65
Bảng 3.8: Tình hình biến động dân số ........................................................................68
Bảng 3.9: Đặc điểm của một số khu dân cư ...............................................................69
Bảng 3.10: Giá đất ở của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án ...............69
Bảng 3.11: So sánh ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở
giữa 2 nhóm hình thể tốt và hình thể xấu ...................................................................71
Bảng 3.12: Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở ..........................................72
Bảng 3.13: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố theo ý kiến của chuyên gia ................73


viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1: Cơ cấu Lao động huyện Thọ Xuân năm 2020 ............................................42
Hình 3.2: Giá đất ở quy định tại các tuyến đường nghiên cứu ...................................58
Bảng 3.3: Giá đất ở giá quy định và giao dịch thực tế năm 2020 ...............................61
Hình 3.4: Chênh lệch giá đất thực tế và giá theo quyết định ......................................61
Hình 3.5: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 1 .......................62
Hình 3.6: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 2 .......................63
Hình 3.7: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 3 .......................64
Hình 3.8: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 2 tuyến đường

khu vực 1 và khu vực 2 ...............................................................................................66
Hình 3.9: Giá đất ở trung bình của 2 khu dân cư trước và sau khi
thực hiện xong dự án quy hoạch .................................................................................70


1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai
là tài nguyên đã được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của
sự sống, trên cơ sở đó lồi người mới hình thành và phát triển. Đất đai là một
sản phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội loài người, là tài
ngun khơng thể thay thế, nó được cố định về vị trí và giới hạn về diện tích,
khơng tự tăng lên cũng khơng tự mất đi. Nó là một loại hàng hóa đặc biệt, loại
hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của
một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng.
"Giá đất" là quan hệ cầu nối giữa quan hệ đất đai- thị trường- sự quản lý
của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay gia đất chính là
cơng cụ để người quản lý và sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời
là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng
thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai
theo quy hoạch và pháp luật.
Thị trường này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu
được mở rộng. Đến nay, các tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt
động có hiệu quả, tạo cơ sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi nổi. Trong thị
trường này, quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất
(còn gọi là giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn
áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng, trao đổi quyền
sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu cơ đất đai...

Thị trấn Thọ Xuân là trung tâm huyện Thọ Xn, có vị trí thuận lợi, hết
sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của huyện. Trong
những năm gần đây, Thị trấn Thọ Xuân có những bước phát triển vượt bậc,
một phần do quá trình đổi mới, thực hiện CNH - HĐH, mặt khác đáp ứng nhu


2
cầu phát triển chung của huyện, Thị trấn Thọ Xuân đang trên lộ trình quy
hoạch phát triển đơ thị. Nền kinh tế - xã hội đang trên đà phát triển, kéo theo
sự phát triển của cơ sở hạ tầng, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở… Có nhiều
nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó giá đất là một trong ngun nhân
chủ yếu, địi hỏi phải có một bảng giá đất thị trường phù hợp. Như vậy, để góp
phần tích cực trong cơng tác xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn là cần thiết.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi chọn đề tài: “Nghiên cứu một số
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân, huyện Thọ Xuân, tỉnh
Thanh Hóa giai đoạn 2019 - 2020”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa;

- Hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thọ Xuân,
tỉnh Thanh Hóa;
- Đánh giá mối quan hệ giữa giá đất ở trên thị trường và giá đất ở do
Nhà nước quy định trên địa bàn Thị trấn Thọ Xuân giai đoạn 2019 - 2020;
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị
trấn Thọ Xuân;
- Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học:
+ Vận dụng kiến thức đã học vào thực tế để nâng cao tính thực tiễn,

chiều sâu của kiến thức ngành học;
+ Nghiên cứu vấn đề cịn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn;
+ Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở tại đơ thi, giúp hồn thiện cơ sở về định giá đất.


3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
+ Giúp địa phương nắm được mức chênh lệch giữa giá đất ở thực tế so
với giá đất ở Nhà nước quy định;
+ Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn Thọ Xuân
- huyện Thọ Xuân - tỉnh Thanh Hóa;
+ Nêu bật cơng tác xác định giá đất ở để từ đó địa phương có định
hướng quản lý đai, cũng như có cơ sở để ban hành bảng giá đất hợp lý, mang
tính hiệu quả trong thực tế.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1.Cơ sở khoa học
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất.
Đặc điểm của đất đai
Đất đai vừa là tài nguyên đồng thời vừa là tài sản nên khi nghiên cứu các
khái niệm liên quan đến giá đất, định giá đất, cần có sự thống nhất trong cách
đặt vấn đề cũng như về phạm vi, đối tượng nghiên cứu.
Khi nghiên cứu các khái niệm về giá đất và định giá đất tức là nghiên cứu

đất đai trong mối quan hệ về kinh tế, thị trường, pháp luật, dân sự. Trong mối
quan hệ đó, đất đai được xem xét với tư cách là một loại tài sản, có giá trị và giá
trị sử dụng. Khi đất đai được lưu thông trên thị trường, nó trở thành hàng hóa và
cũng như bao loại hàng hóa khác, khi hàng hóa đất đai được bán trên thị trường
thì cũng là lúc giá trị của đất đai được thực hiện. Để bảo đảm tính nhất quán khi
nghiên cứu về giá đất, định giá đất, những vấn đề thuộc phạm trù phi tài sản hay
nói một cách khác, những vấn đề liên quan đến đất đai với tư cách là tài nguyên
sẽ không thuộc phạm vi, đối tượng nghiên cứu của chuyên đề này.
Như trên đã trình bày, đất đai là loại tài sản đặt biệt, tính đặc biệt của tài
sản đất đai được thể hiện bởi những đặc điểm sau đây:
- Là tài sản không thể di dời được
Đặc tính khơng thể di dời được của đất đai là tiêu chí chủ yếu để phân biệt
sự khác nhau cơ bản giữa tài sản đất đai và tài sản khác hay cịn gọi là tài sản
thơng thường. Do đặc tính khơng thể di dời được của tài sản đất đai nên trong
quan hệ dân sự, kinh tế, xã hội, tài sản đất đai còn được gọi là bất động sản và đối
lập với bất động sản là các loại động sản.


5
Là một loại tài sản, đất đai được con người đưa vào sử dụng với nhiều mục
đích khác nhau, hình thành các công năng của đất. Thông thường, khi thực hiện
một loại cơng năng nào đó của đất đai thì ngồi đất, cịn phải có một số loại tài
sản nhất định gắn liền với tài sản đất đai; những tài sản này cũng được gọi là bất
động sản và khi thực hiện công năng, cũng như để phát huy công năng của mình,
cịn cần sự hỗ trợ của một số loại tài sản khác gắn liền với nó, chúng tuy có đặc
điểm và cơng năng riêng so với tài sản gắn liền với đất và khác so với tài sản đất
đai, nhưng vì chúng là một bộ phận cấu thành nên tài sản gắn liền với đất đai nên
cũng được gọi là bất động sản. Tính “bất động” của các loại tài sản gắn liền với
đất cũng như tính bất động của các loại tài sản gắn liền với đất trong nhiều trường
hợp cũng chỉ mang tính tương đối.

Ví dụ: Máy điều hồ nhiệt độ khí (một loại tài sản) được để trong kho của
một nhà hàng kinh doanh điện máy thì nó là một loại động sản. Nhưng cũng chiếc
máy điều hịa đó, khi được gắn lên tường của một tòa nhà (tài sản gắn liền với
một tài sản là tịa nhà) để thực hiện cơng năng điều hịa khơng khí cho tồ nhà
(tịa nhà là tài sản gắn liền với tài sản đất đai) thì máy điều hóa khơng khí là
một thành phần cấu thành nên tịa nhà đó và nó cũng được xem là một loại bất
động sản. Xét về giá trị, khi định giá bất động sản thì trong tổng giá trị của
bất động sản, có phần giá trị của tịa nhà và có phần giá trị của chiếc máy điều
hòa tham gia.
Vấn đề nêu trên có ý nghĩa rất quan trọng trong q trình định giá tài sản
đất đai và bất động sản khác, nó giúp cho người định giá nhận biết được đầy đủ,
toàn diện về các bất động sản cần định giá trước khi lựa chọn một phương pháp
định giá phù hợp.
- Vị trí của mỗi thửa đất là độc nhất vơ nhị

Đất đai trong quá trình sử dụng được chia thành các thửa đất và được xác
định bởi đường ranh giới khép kín. Các thửa đất có thể giống nhau về diện tích,
hình thể, kích thước, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nhưng chúng không


6
thể trên cùng một vị trí. Do vậy, mỗi thửa đất chiếm cứ một vị trí đặc thù và cố
định. Người ta gọi vị trí đặc thù đó của đất đai là “độc nhất vơ nhị”. Tính “độc
nhất vơ nhị” về vị trí của mỗi thửa đất là ổn định và tồn tại khách quan trong
không gian, thời gian và là nguồn gốc tạo ra “địa tô chênh lệch 1”. Vì vậy, trong
quá trình điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường phải đặc biệt quan tâm tới yếu tố
vị trí của thửa đất, phải mơ tả chi tiết những lợi thế và bất lợi thế của vị trí của
từng thửa đất để làm cơ sở cho việc phân tích mức độ tác động của yếu tố vị trí
tới giá bán của thửa đất đó trên thị trường.
- Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều cơng năng, mục đích khác nhau


có thể lựa chọn để sử dụng
Mỗi diện tích đất xác định, có nhiều cơng năng, mục đích sử dụng khác
nhau có thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau của một người, nhiều
người hoặc tồn xã hội. Đây là ngun nhân chính dẫn đến các xung đột về sử
dụng đất giữa người này với người khác, giữa nhóm người này với nhóm người
khác, giữa các cá nhân, nhóm người với tồn xã hội.
Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước - với tư cách là đại diện
cho lợi ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết định cơng năng của
từng khu vực đất, từng diện tích đất xác định. Kết quả là các quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt và ban hành.
Về phía các thể nhân và pháp nhân - với tư cách là người chủ đất - họ lựa
chọn và tự quyết định mục đích sử dụng đất nào mà nó đem lại lợi ích lớn nhất
cho chính họ và tất nhiên để đảm bảo các lợi ích đem lại là khả thi thì các mục
đích sử dụng đất mà người chủ đất lựa chọn phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch xây dựng đã được Nhà nước phê duyệt.
Quyền sở hữu về đất đai
Về nguyên tắc, quyền sở hữu đất đai thuộc về chủ sở hữu đất đai nhưng
trên thực tế và trong nhiều trường hợp, quyền sở hữu đất đai được phân chia, cắt


7
lớp thành nhiều quyền; trong đó, một hoặc một số quyền được chủ sở hữu đất đai
giữ lại, một hoặc một số quyền còn lại được chủ sở hữu đất đai trao cho người
khác. Việc giữ hoặc trao các quyền cụ thể về đất đai của chủ sở hữu cho người
khác được thực hiện trên nguyên tắc thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Điều
đó chứng tỏ quan niệm về sự tuyệt đối hóa quyền sở hữu và quan niệm về nội
dung quyền sở hữu với 3 quyền năng như trước đây đã trở nên lỗi thời. Tuy các
xu hướng mới, quan niệm mới về quyền sở hữu không bác bỏ hoặc thay thế bất

cứ một quyền năng nào trong 3 quyền năng của quyền sở hữu nhưng quyền sử
dụng ngày càng được tuyệt đối hóa từ chính những người chủ sở hữu: hệ quả là
quyền sử dụng tài sản của người không phải là chủ sở hữu tài sản ngày càng
được xác lập một cách sâu rộng, trên cơ sở sự trao quyền của chủ sở hữu và quy
định của pháp luật, đồng thời phân chia lại các quyền năng thuộc quyền sở hữu
cho các chủ thể khác nhau nhằm đảm bảo các quyền năng đó được thực hiện trên
thực tế, đem lại lợi ích cho chủ sở hữu.
1.1.1. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai
được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định trên một đơn vị diện tích. Hầu hết
những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị
của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá
trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất
đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vơ giá
vì nó khác với mọi loại hàng hố khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá
trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá
đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của
nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh
tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.


8
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số
tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình
thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
Tại Khoản 4 Điều 5 tại luật này, Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng
01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho

thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất,
lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với
người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Sau khi được ban hành và có hiệu lực, tại khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai
2013 nêu rõ: “ Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện
tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Tại điều 113 Luật Đất đai 2013 nêu rõ “Chính phủ ban hành khung giá đất
định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian
thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên
so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất
thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.”
Khái niệm định giá đất: Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt
đối với đất của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ
chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho
chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng
thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng. Trên cơ sở giao đất có thu
tiền sử dụng đất và người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp,
thừa kế, cho thuê... và Nhà nước có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của
tồn xã hội, tổ chức thống nhất các cơng trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát


9
triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử
dụng đất, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi
nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa. Định giá
đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài
chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa người sử
dụng đất với nhau. Đồng thời đất là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống

như việc định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc
biệt, giá đất ngồi các yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi
phối, nó cịn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Như đã nêu, định giá chỉ
có thể là sự ước tính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như
định giá các tài sản thông thường khác. Với các đặc điểm nêu trên, bước đầu
Tôi tạm đưa ra khái niệm về định giá đất sau đây: Định giá đất được hiểu là sự
ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục
đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
Cơ sở khoa học của định giá đất: Cơ sở hình thành giá đất là một vấn
đề có vai trị hết sức quan trọng trong việc định giá đất cụ thể và chính xác.
Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của
cải vật chất của con người vào nguồn tài ngun thiên nhiên, cịn cơ sở để
hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và
quan hệ cung cầu.
- Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu
nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ
tự do tạo ra. Ở chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo
ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do cịn chế độ tư
hữu về ruộng đất trong nơng nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có
các loại địa tơ: địa tơ chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong


10
chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là tư hữu của
địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối và
địa tơ độc quyền bị xố bỏ. Tuy vậy, địa tơ chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó
thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủ
nghĩa tư bản.

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu
thụ hơn v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô
chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có

độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có gần thị trường tiêu thụ. Nó thuộc về
người có quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê
đất hàng năm.
- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm

canh trên thửa đất đó. Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên
thửa đất đó.
Địa tơ chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính
theo cơng thức sau:
Địa tơ chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất khác biệt
Bên cạnh địa tơ chênh lệch cịn có địa tơ tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dơi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tơ trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê
đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có
ảnh hưởng rất lớn. Địa tơ tăng lên khơng phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng
lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
(Hồ Lam Trà, 2005).


11
- Lãi xuất ngân hàng


Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tơ vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai ln có lãi. Người bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không
phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định
giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông
nghiệp. (Hồ Lam Trà, 2005).
Dựa trên kết quả của những cơng trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,
với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã
tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:
- Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thơng thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống, đó là nguyên
tắc cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối
quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thơng
thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo
ngun tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. (Hồ
Lam Trà, 2005).
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, khơng
sinh sơi và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang
tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hố thơng thường. Mặc dù tổng cung của đất



12
đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích
sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thơng qua việc điều chỉnh
cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp
hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một huyện được điều chỉnh theo qui hoạch
nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đơ thị.
Cung về đất ở tại đơ thị đó nhờ thế mà tăng lên. Bên cạnh đó sự phát triển và
tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử
dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày
một cao hơn. Đất đai ln có hạn mà nhu cầu về đất thì vơ hạn, cho nên theo đà
phát triển, giá đất đơ thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn về giá
trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đơ thị khác nhau và
thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn
là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hố thơng thường
khác. (Hồ Lam Trà, 2005).
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Nhóm các yếu tổ về tự nhiên, kinh tế, pháp lý, tâm lý - xã hội và môi
trường gắn với thửa đất
- Yếu tố tự nhiên:
+ Vị trí thửa đất: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại
càng cao, thì giá của thửa đất đó càng lớn. Mỗi thửa đất ln đồng thời tồn tại
2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát,
cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trị ngang nhau trong việc tham gia đóng
góp lên giá trị thửa đất. Tuy nhiên, trong những trường hợp cụ thể, sự đóng góp
vào giá trị chung của thửa đất có thể khác nhau giữa 2 loại vị trí. Điều đó giải
thích tại sao những thửa đất khu vực trung tâm đô thị hay một vùng nào đó có
giá trị lớn hơn so với những thửa đất cùng loại nhưng lại ở những khu vực,
những vùng ven trung tâm và cũng giải thích tại sao những thửa đất tại các vị
trí giao nhau của các tuyến giao thông hay đường phố lại có giá trị cao hơn so



13
với giá trị những thửa đất tương tự trong cùng khu vực, từng vùng nhưng lại ở
những vị trí khơng phải ngã ba, ngã tư. Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí
thửa đất là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với hoạt động định giá. Kinh nhiệm
định giá của nhiều nước cho thấy, một đánh giá chính xác, khách quan về mức
độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí chỉ có thể đạt được trên cơ sở giá trị thị trường
và ngược lại.
+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất: Một số đo về kích thước và
diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đại đa số
dân cư trong vùng. Ví dụ tại phường Bạch Đằng, thành phố Hạ Long, với loại
nhu cầu để ở, thì số đo kích thước, diện tích thửa đất tối ưu khi mặt tiền thửa
đất từ 4 m đến 5 m và chiều sâu thửa đất đạt từ 10m đến 15m;
+ Địa hình thửa đất tọa lạc: Địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp so
với các thửa đất khác trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá của thửa
đất đó. Tuy nhiên, sự tác động nhiều hay ít của yếu tố địa hình cịn phụ thuộc
vào đặc điểm của vùng lân cận thửa đất là vùng dân cư, công nghiệp, nông
nghiệp hay thương mại - dịch vụ. Nếu vùng lân cận là dân cư, có dịch vụ cấp,
thốt nước tốt thì địa hình thửa đất cao hơn sẽ làm tăng giá trị của thửa đất và
ngược lại; nếu vùng lân cận là khu vực sản xuất cơng nghiệp (xi măng, nhiệt
điện,...) thì thửa đất có vị trí cao, đầu gió thì giá đất sẽ ít chịu ảnh hưởng so với
những thửa đất có vị trí thấp, cuối gió.
+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lịng đất (độ phì của đất, tính chất vật lý
của tầng đất mặt): Mức độ ảnh hưởng của những yếu tố nói trên đến giá đất tuỳ
thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ dầy và tính chất thổ nhưỡng của lớp
đất bề mặt có ảnh hướng lớn đến giá trị đất nếu đất đó được sử dụng vào mục
đích nơng nghiệp, lâm nghiệp nhưng sẽ ít ảnh hưởng hơn nếu đất đó được sử
dụng vào mục đích xây dựng - loại công năng liên quan nhiều đến tính chất cơ
học của lớp đất mặt;

+ Kiến trúc của các cơng trình gắn liền với đất đối với thửa đất có nhà ở
hoặc cơng trình xây dựng (sau đây gọi chung là bất động sản): Kiến trúc của


14
bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị của bất động sản đó. Nếu 2 bất
động sản có vị trí như nhau, chi phí đầu tư xây dựng như nhau nhưng bất động
sản nào có kiến trúc đẹp, phù hợp với thị hiếu của thị trường thì giá trị của nó
sẽ cao hơn và ngược lại.
+ Yếu tố thiên nhiên: Mức độ ảnh hưởng của thiên nhiên đến giá của
một bất động sản cụ thể tuỳ thuộc vùng địa lý. Đối với các thành phố ven
biển những bất động sản là nhà ở có mặt tiền hướng biển thường có giá trị
lớn hơn so với những bất động sản tương tự nhưng mặt tiền hướng ngược
với hướng biển.
+ Về yếu tố môi trường: Những yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá
bất động sản bao gồm: nước sinh hoạt, khơng khí, tiếng ồn. Mức độ ảnh hưởng
đến giá đất, bất động sản của các yếu tố nêu trên ngày càng lớn nhất là tại các
khu vực đô thị, các khu công nghiệp, khu kinh tế.
- Yếu tố kinh tế:
+ Khả năng cho sinh lợi: Đặt trong bối cảnh công năng của thửa đất phù
hợp với quy hoạch sử dụng đất thì thửa đất có khả năng cho sinh lợi càng lớn
với thời gian sinh lợi càng dài thì giá đất của thửa đất đó càng cao và ngược lại.
Các tiêu chí để đánh giá khả năng sinh lợi từ đất gồm: mức thu nhập hàng năm
hoặc giai đoạn hoặc mức thu nhập một lần (tính theo đơn vị diện tích đất là m 2
hoặc ha); thời gian kinh doanh có hiệu quả (thời gian có thu nhập rịng sau thuế
tính theo m2 hoặc ha);
+ Các cơng trình phụ trợ phục vụ sản xuất, kinh doanh gắn liền với thửa
đất; tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người: Hiệu quả phục vụ sản
xuất, kinh doanh của các cơng trình phụ trợ gắn liền với thửa đất và tính hữu
ích của các tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người gắn liền với các

cơng trình gắn liền với đất như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hồ nhiệt độ,
thơng tin liên lạc vừa là những bộ phận cấu thành giá trị bất động sản nhưng
cũng vừa là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản. Các cơng trình
phụ trợ gắn liền với thửa đất có giá trị cao nhưng hiệu quả sử dụng thấp; các


15
tiện nghi phục vụ sinh hoạt, đời sống con người hiện đại nhưng không phù hợp
với kiến trúc của công trình mà nó gắn liền thì giá bất động sản đó sẽ thấp hơn
so với giá thực của chính nó.
+ Các cơng trình kết cấu hạ tầng bên ngồi thửa đất: Tuy không trực tiếp
cấu thành giá trị thửa đất nhưng quy mơ, chất lượng của các cơng trình kết cấu
hạ tầng bên ngoài thửa đất ảnh hưởng rất lớn đến giá của các thửa đất lân cận.
Các cơng trình kết cấu hạ tầng bên ngồi thửa đất có quy mô hợp lý, chất lượng
tốt sẽ làm gia tăng giá trị của các thửa đất lân cận và ngược lại.
- Yếu tố pháp lý:
Các yếu tố pháp lý gắn với mỗi thửa đất bao gồm: quy hoạch sử dụng
đất; tính pháp lý của việc sử dụng đất; những hạn chế trong thực hiện quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn với đất:
+ Quy hoạch sử dụng đất: Loại đất hay mục đích sử dụng đất hay công
năng của đất được xác định trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất. Cùng một quy mô
diện tích đất, loại vị trí đất nhưng loại đất khác nhau, mục đích hay cơng năng
được phép sử dụng khác nhau thì giá đất khác nhau. Trong các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất thì tính pháp lý của thửa đất liên quan đến quy hoạch sử dụng đất là
một trong các yếu tố ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất.
+ Tính pháp lý của việc sử dụng thửa đất: Tính pháp lý của việc sử dụng
thửa đất có nội hàm bao gồm các yếu tố: tính pháp lý về quyền sử dụng đất,
tính pháp lý của hiện trạng sử dụng đất (mục đích sử dụng đất, diện tích đất sử
dụng), tính pháp lý của hiện trạng cơng trình).
- Yếu tố về tâm lý và môi trường:

Các yếu tố tâm lý, môi trường thường gắn với mỗi thửa đất, chúng bao gồm:
+ Tâm lý của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua
bất động sản đối với thửa đất, bất động sản (phong thủy), với người đang sử
dụng đất, bất động sản (tâm linh)
+ Các điều kiện về môi trường sống (đối với thửa đất ở, nhà nhà ở) như:
khơng khí, nước, tiếng ồn...