HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
KHOA TÀI CHÍNH
-----^^fflỉỉ----------

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
HỒN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
- BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI (MB) - PHÒNG GIAO DỊCH MINH
KHAI THUỘC CHI NHÁNH HAI BÀ TRƯNG

Họ và tên sinh viên

HỒNG THỊ THÙY DƯƠNG

Lớp

K19-CLC-TCB

Mã sinh viên

19A4040031

Khóa học

2016 - 2020

Giảng viên hướng dẫn

TS.TRỊNH CHI MAI

Hà Nội, tháng 05 năm 2020


1

LỜI CẢM ƠN
Được sự chấp thuận của Ngân hàng MBBank phòng giao dịch Mlnh Khal
thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng, sau hơn ba tháng thực tập em đã hoàn thành Khóa
luận tốt nghiệp “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá tài sản bảo đảm - bất động
sản phục vụ hoạt động cho vay tại NHTM cổ phần Quân đội (MB) - phòng
giao dịch Minh Khai thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng”.
Để hoàn thành nhiệm vụ được giao, ngoài sự nỗ lực học hỏi của bản thân
cịn có sự hướng dẫn tận tình của các anh chị tại phịng Quan hệ Khách hàng Cá
nhân thuộc Ngân Hàng MBBank - phòng giao dịch Minh Khai thuộc chi nhánh Hai
Bà Trưng.
Đồng thời, em xin đặc biệt gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo - TS Trịnh
Chi Mai, người đã hướng dẫn cho em trong suốt thời gian làm khóa luận. Cơ đã chỉ
dẫn, định hướng cho em và giúp đỡ em rất nhiều trong q trình làm bài để em hồn
thành tốt khóa luận của mình.
Trong q trình thực tập và làm khóa luận, bản thân em khơng tránh khỏi
những sai sót và hạn chế nên em rất mong các thầy cơ giáo Khoa Tài Chính Học
viện Ngân hàng, cơ giáo hướng dẫn Trịnh Chi Mai và anh chị cán bộ ngân hàng bỏ
qua, cũng như góp ý thêm cho em để em bảo vệ tốt khóa luận sắp tới.


11

LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp “Hồn thiện cơng tác thẩm định

giá tài sản bảo đảm - bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại NHTM cổ
phần Quân đội (MB) - phòng giao dịch Minh Khai thuộc chi nhánh Hai Bà
Trưng” là đề tài nghiên cứu của chính bản thân em và được sự hướng dẫn của Tiến
sĩ Trịnh Chi Mai dựa trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết và thực hành thực tế. Tài liệu
tham khảo được sử dụng trong khóa luận có nguồn gốc rõ ràng và đã nêu rõ trong
tài liệu tham khảo. Các số liệu, kết quả trình bày trong khóa luận là hồn tồn trung
thực, nếu sai em xin chịu mọi trách nhiệm, kỷ luật của Khoa và Trường.
Sinh viên thực hiện
Hoàng Thị Thùy Dương


iii
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
1.Đặt vấn đề......................................................................................................... 1
2. Tổng quannghiên cứu....................................................................................... 2
3. Tính mới củađề tài........................................................................................... 4
4. Trình bày những kết quả nghiên cứu chính của KLTN..................................... 4
5. Mục tiêu nghiên cứu......................................................................................... 5
6. Câu hỏi nghiên cứu.......................................................................................... 5
7. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.................................................................... 6
8. Kết cấu khóa luận............................................................................................. 6
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI........................................................................................................7
1.1. Tổng quan về Tài sản bảo đảm phục vụ cho vay...........................................7
1.1.1. Bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại.............................................7
1.1.2. Khái niệm tài sản bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay........................... 7
1.1.3. Vai trò của tài sản bảo đảm tiền vay........................................................ 9
1.2. Bất động sản làm tài sản bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay tại ngân hàng
thương mại........................................................................................................... 10

1.2.1.

Khái quát chung về bất động sản.........................................................10

1.2.2. Đặc điểm của bất động sản làm tài sản đảm bảo phục vụ hoạt động cho
vay.................................................................................................................... 10
1.2.3. Điều kiện để bất động sản làm tài sản bảo đảm phục vụ hoạt động cho
vay....................................................................................................................11
1.3.Công tác thẩm định giá BĐS làm tài sản bảo đảm phục vụ cho vay............12
1.3.1.

Khái niệm và vai trị cơng tác thẩm định giá BĐS...............................12

1.3.2.

Các ngun tắc định giá bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM.....13

1.3.3.

Các phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM . 14

1.3.4. Quy trình thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng
thương mại....................................................................................................... 21
1.3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá BĐS trong hoạt
động cho vay của NHTM.................................................................................24


ιv
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO
ĐẢM - BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG

MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI (MB) - PHÒNG GIAO DỊCH MINH KHAI
THUỘC CHI NHÁNH HAI BÀ TRƯNG............................................................27
2.1. Khái quát chung về tình hình hoạt động kinh doanh của MBBank - Phịng
giao dịch Minh Khai............................................................................................27
2.1.1.

Lịch sử hình thành và phát triển của ngân hàng Quân đội...................27

2.1.2.

Cơ cấu tổ chức..................................................................................... 28

2.1.3.
Tổng quan kết quả kinh doanh MB Bank - Phòng giao dịch Minh
Khai................................................................................................................ 29
2.2. Thực trạng công tác thẩm định giá TSBĐ - bất động sản trong cho vay tại
MBBank - Phòng giao dịch Minh Khai thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng thơng qua
ví dụ cụ thể........................................................................................................... 36
2.2.1. Cơ sở pháp lý và các quy định tại Ngân hàng Quân Đội để phục vụ công
tác thẩm định giá bất động sản tại MB phòng giao dịch Minh Khai chi nhánh
Hai Bà Trưng....................................................................................................36
2.2.2. Quy trình thẩm định giá tại Ngân hàng Quân đội (MB) - phòng giao dịch
Minh Khai thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng........................................................ 40
2.2.3. Quy định về phương pháp được vận dụng để phục vụ công tác thẩm định
giá tại MBBank phòng giao dịch Minh Khai.................................................... 40
2.2.4. Thực trạng về công tác thẩm định giá BĐS tại MBBank - Phịng giao
dịch Minh Khai thơng qua ví dụ cụ thể............................................................. 43
2.3. Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá BĐS tại MB Bank - Phòng giao
dịch Minh Khai....................................................................................................63
2.3.1.


Những kết quả đạt được........................................................................63

2.3.2.

Những hạn chế và nguyên nhân............................................................66

3.1. Định hướng phát triển tại Ngân hàng thương mại cổ phần quân đội
(MBBank)...............................„.......................„...............................’...............70
3.2. Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS trong cho vay tại
MB Bank - Phòng giao dịch Minh Khai...............................................................71
3.2.1.

về quy trình thẩm định giá của Ngân hàng Quân đội:...........................71

3.2.2.

về phương pháp định giá....................................................................... 72

3.2.3. Tăng cường khảo sát và xây dựng đơn giá thị trường BĐS ở từng khu
vực.................................................................................................................... 73


v
vi
3.2.4. Phát triển và hồn thiện hệ thống thơng tin dữ liệu về tài sản bảo đảm là
DANH MỤC VIẾT TẮT
bất động sản, khai thác tốt hơn chất lượng nguồn thông tin phục vụ công việc
thẩm định giá....................................................................................................73
3.2.5. Nâng cao nghiệp vụ, tinh thần trách nhiệm và đạo đức nghề nghiệp trong

công việc của các cán bộ thẩm định.................................................................. 74
3.2.6. Tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài và bền vững với các ngân hàng
bạn
và các tổ chức có liên quan............................................................................... 74
3.3............................................................................................Một số kiến nghị
.................................................................................................................. 75
3.3.1.

Kiến nghị với cơ quan thẩm quyền.......................................................75

3.3.2.

Kiến nghị với Ngân hàng Quân đội....................................................... 75

3.3.3. Kiến nghị đối với khách hàng sử dụng vay vốn bằng tài sản bảo đảm là
Từ viết
tắt
Nguyên nghĩa
KẾT LUẬN............................................................................................................
77
BDS
Bất động sản
TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................................
78
CMT
NHTM

Chứng minh thư
Ngân hàng thương mại


KHCN

Khách hàng cá nhân

QHKH

Quan hệ khách hàng

TDG

Thâm định giá

TSBD

Tài sản bảo đảm


Bảng
Bảng 2.1

Nội dung của bảng

Cơ cấu dư nợ cho vay tại phòng giao dịch MB Minh
Khai 2017-2019

Bảng 2.2

vii

Trang

32

DANH MỤC BẢNG, HÌNH VÀ BIỂU ĐỒ

Hoạt động dịch vụ tại Phịng giao dịch MB Minh

34

Khai 2017-2019
Bảng 2.3

Kết quả hoạt động kinh doanh của phịng giao dịch

35

Minh Khai
Bảng 2.4

Các lng thâm định định giá tại MB

38

Bảng 2.5

Phân luôn định giá lần đầu tài sản bảo đảm

39

Bảng 2.6


Thông tin chi tiết về bất động sản định giá

48

Bảng 2.7

Thông tin về BĐS so sánh

49

Bảng 2.8

Thông tin điều chỉnh các hạng mục trong thâm định

51

giá BĐS
Hình
Hình 2.1

Nội dung của hình
Cơ cấu tổ chức ban lãnh đạo phịng giao dịch

Trang
28

Hình 2.2

Bản photo chứng minh thư của 2 chủ sở hữu


45

Hình 2.3

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

46

Hình 2.4

Bản photo sơ đô thửa đất, nhà ở và tài sản gắn liền

47

với đất
Hình 2.5

Bản photo chứng minh thư của khách hàng

54

Hình 2.6

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

55

Hình 2.7

Hợp đơng mua bán căn hộ chung cư


55

Hình 2.8

Bản photo sơ đô thửa đất, nhà ở và tài sản gắn liền

58

với đất
Hình 2.9

Văn bản chứng thư bản gốc trường hợp BĐS thứ

61

nhất
Hình 2.10

Văn bản chứng thư bản gốc trường hợp BĐS thứ hai

62


Biểu đồ

Nội dung của biểu đồ

viii


Biêu đô

Tông huy động vôn của phịng giao dịch MB Minh

2.1

Khai 2017-2019

Biêu đơ

Tơng dư nợ cho vay tại phịng giao dịch MB Minh

2.2

Khai 2017-2019

Biêu đơ

Cơ cấu dư nợ cho vay tại phòng giao dịch MB Minh

2.3

Khai 2017-2019

Trang
30
31
33




1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Sau gần 70 năm hình thành và phát triển, ngân hàng thương mại (NHTM) đã trở
thành tổ chức tài chính quan trọng bậc nhất, ln luôn tồn tại song hành với nền kinh tế
mỗi quốc gia. Chính sự tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường đã đặt ra những
thách thức và là động lực cho sự phát triển của các NHTM. Tồn tại và vận hành trong nền
kinh tế với tư cách là một chủ thể “đi vay để cho vay”, NHTM đóng vai trị vơ cùng quan
trọng trong ln chuyển dịng vốn từ nơi nhiều vốn đến nơi ít vốn. Nhiều nguyên nhân
khác nhau dẫn đến những rủi ro tín dụng và chính các ngân hàng khơng thể nào loại bỏ
được hết các rủi ro đó, thay vào đó các ngân hàng phải ln song hành những biện pháp
đề phịng và hạn chế. Các ngân hàng đã sử dụng nhiều các phương pháp như trích lập quỹ
dự phịng quản trị rủi ro, chọn lựa các khách hàng mục tiêu,... Trong đó, công tác thẩm
định giá (TĐG) tài sản bảo đảm (TSBĐ) giúp cho ngân hàng có thể đưa ra một mức vay
hợp lý trên cơ sở đã tính tốn sau khi đã giảm trừ các khoản rủi ro như tính thanh khoản
thấp của tài sản hay khả năng trả nợ của khách hàng,.. .Đồng thời, vừa nâng cao tính chất
cạnh tranh trong việc thu hút khách hàng, vừa nâng cao chất lượng, uy tín trong hoạt
động cho vay. Các tài sản bảo đảm để hạn chế rủi ro cho chính ngân hàng vô cùng phong
phú, tuy nhiên hiện nay chiếm vị trí đa số vẫn là bất động sản (BĐS) vì lý do đây là tài
sản có giá trị cao và có khả năng thanh khoản rất tốt.
Xuất phát từ tầm quan trọng và tính cấp thiết của vấn đề, kết hợp với tìm hiểu
thực tế tại Ngân hàng TMCP Quân đội - MB Bank phòng giao dịch Minh Khai thuộc chi
nhánh Hai Bà Trưng, em đã chọn đề tài nghiên cứu : “Hồn thiện cơng tác thẩm định
giá tài sản bảo đảm — bất động sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương
mại cổ phần Quân đội (MB) — phòng giao dịch Minh Khai thuộc chi nhánh Hai Bà
Trưng” làm đề tài nghiên cứu cho Khóa luận tốt nghiệp của mình và phần nào có cơ hội
để tìm hiểu rõ hơn về cơng tác thẩm định giá BĐS ở Việt Nam cũng như tại các ngân
hàng, từ đó đưa ra một số biện pháp để góp phần nâng cao chất lượng công tác thẩm định

giá BĐS bảo đảm.


2
2. Tổng quan nghiên cứu
Công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm trong cho vay tại Ngân hàng đóng vai trò
rất cần thiết và quan trọng, trực tiếp tác động tới hoạt động kinh doanh của Ngân hàng.
Khi nghiên cứu đề tài “Định giá BĐS thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt
Nam'”, tác giả Ngô Thị Phương Thảo đã đề cập đến thực trạng chung của công tác thẩm
định giá trong tín dụng của các ngân hàng thương mại. Đồng thời tác giả cũng chỉ ra hệ
thống các giải pháp để giảm thiểu các rủi ro trong tín dụng mà các ngân hàng thương mại
gặp phải. Việc thẩm định giá BĐS đã góp phần tích cực vào kết quả kinh doanh hàng quý
của ngân hàng, tốc độ và chất lượng tín dụng tăng trưởng đều qua các năm, đảm bảo khả
năng thanh khoản các NHTM được bảo đảm, đáp ứng nhu cầu cho thanh toán quốc tế.
Bên cạnh đó hạn chế được những tiêu cực trong hoạt động cho vay nói chung và trong
định giá nói riêng. Tuy nhiên, vấn đề chưa thể giải quyết được đó là tỷ lệ nợ khó địi có
đảm bảo bằng BĐS/tổng dư nợ cho vay cịn tăng cao, trong đó đa số là các khoản nợ có
thế chấp BĐS nhưng khó có khả năng giải chấp do tính thanh khoản của tài sản rất thấp.
Điều này cho thấy các ngân hàng thương mại chưa có cơ chế thống nhất chuẩn mực với
nhau về những yêu cầu của TSBĐ trước khi chấp thuận định giá. Và kết quả của bài luận
chỉ chỉ ra những vấn đề mắc phải chung của toàn hệ thống ngân hàng thương mại, chứ
khơng bóc tách, chia nhỏ ra từng đối tượng khách hàng doanh nghiệp hay là khách hàng
cá nhân.
Trong luận văn: “Hồn thiện cơng tác định giá giá trị bất động sản làm tài sản
bảo đảm phục vụ cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Dầu Khí tồn cầu - chi
nhánh Hồn Kiếm”, tác giả Bùi Quốc Lộc đã chỉ ra một số điểm mấu chốt trong q trình
thẩm định giá BĐS, ví dụ: bước xác minh lại thông tin hồ sơ của khách hàng; hoặc đưa ra
kế hoạch thẩm định giá. Bởi lẽ, quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm ở các Ngân hàng
nói chung và Ngân hàng Thương mại Cổ phẩn Dầu khí Tồn cầu vẫn cịn nhiều lỗ hổng
về thời gian và các cách thức kiểm định thông tin khách hàng chính xác và có căn cứ.

Điều này đã dẫn đến nhiều sai sót và kết quả định giá chưa chính xác với giá trị của tài
sản bảo đảm. Trong bài nghiên cứu, tác giả đã đưa ra những giải pháp của mình để hồn


3
thiện công tác thẩm định giá giá trị BĐS tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Dầu Khí
tồn cầu.
Các ngân hàng chủ yếu áp dụng hai phương pháp thẩm định giá là phương pháp
so sánh thị trường và phương pháp chi phí. Chính vì điều này nên đã dẫn đến việc các
TSBĐ được định giá chưa chính xác nhất so với giá trị đúng của nó. Tác giả Võ Ngọc
Luân trong đề tài iiHoan thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Bản ViệC đã cho thấy rằng ngân hàng nên đưa ra những
cơ sở thống nhất đối với từng loại tài sản bảo đảm khác nhau sao cho đi đúng với thực tế
hoạt động cho vay tại ngân hàng. Chính việc đánh giá và kết hợp sử dụng các phương
pháp với nhau để tăng cường hiệu quả là rất quan trọng. Ví dụ như khi sử dụng đến
phương pháp so sánh, chuyên viên nên chọn lựa những thông tin cụ thể, chính thống và
được xác minh tại xã, huyện, tỉnh nơi mà BĐS trực thuộc. Ở một mặt khác, khi thẩm định
giá được hình thành trong tương lai, cán bộ thẩm định nên định giá dựa vào thị trường bất
động sản khi đó chứ khơng nên dựa theo hạch tốn hay giá quyết tốn cơng trình mà phải
theo đúng với thực tế xây dựng.
Tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn quận Ngũ Hành Sơn, thành
phố Đà Nằng, tác giả Nguyễn Hữu Hoàng Anh trong đề tài: "Hồn thiện cơng tác thẩm
định tài sản bảo đảm trong cho vay khách hàng doanh nghiệp tại phòng giao dịch Ngân
hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn quận Ngũ Hành Sơn - thành phố Đà Nằng”
đã đưa ra 2 lỗ hổng nổi bật của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn trong
công tác thẩm định giá BĐS. Chuyên viên thẩm định giá thường gặp cản trở trong khâu
thu thập số liệu, dữ liệu có liên quan đến BĐS khiến cho việc tổng hợp thông tin bị mất
khá nhiều thời gian, ảnh hưởng khơng nhỏ đến q trình và những thay đổi trong thời
gian thẩm định giá. Hơn thế nữa, thơng tin các chun viên tìm hiểu tổng hợp được đa số
là những thông tin qua miệng, thông tin không được xác minh trên mạng với mức độ tin

cậy khơng cao, thậm chí là thiếu chính xác có thể gây ra những hiệu quả khơng kiểm sốt
được. Đồng thời, các chuyên viên được đào tạo bài bản về thẩm định giá tài sản tại
Agribank và AMC hiện vẫn cịn chưa đủ. Ngồi ra kinh nghiệm chun mơn về thẩm


4
định giá của các chuyên viên định giá tại Agribank chưa phù hợp được với các công tác
cụ thể trong ngân hàng cũng như sự nhạy cảm trước khi thị trường chuyển động.
Như vậy, trên cơ sở xem xét kỹ các cơng trình nghiên cứu trên, em đã rút ra được
nhiều bài học và kinh nghiệm cho hướng nghiên cứu khóa luận của mình là sẽ kế thừa và
phát triển cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá TSBĐ - bất động sản phục vụ hoạt
động cho vay tại NHTM một cách đầy đủ và toàn diện, trên cơ sở đó làm nền tảng quan
trọng để phân tích và và đưa ra những đánh giá cụ thể, rõ nét về thực trạng hoạt động
thẩm định giá tại phòng giao dịch Minh Khai thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng. Đồng thời
đề xuất những giải pháp và kiến nghị nhằm mục đích tăng hiệu quả cho cơng tác thẩm
định giá TSBĐ tại phịng giao dịch Minh Khai nói riêng và Ngân hàng Qn đội nói
chung.
3. Tính mới của đề tài
-

Về mặt lý luận: Đề tài đã thống kê lại một cách khoa học cơ sở lý luận về nội
dung thẩm định giá BĐS, tạo nền tảng cho việc nghiên cứu thực tiễn công tác thẩm
định
giá BĐS trong cho vay tại đơn vị nghiên cứu một cách logic.

-

về mặt thực tiễn: Hiện nay chưa có đề tài nghiên cứu về TĐG BĐS làm tài sản
bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay tại phòng giao dịch Minh Khai mà em đã được
biết.

Do vậy với việc nghiên cứu đề tài này là rất quan trọng để phòng giao dịch Minh
Khai
thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng có cơ sở và thơng tin để xem xét lại hoạt động thẩm
định
giá của mình, từ đó khắc phục những thiếu sót cịn tồn tại để hồn thiện hơn hoạt
động
này trong tương lai tới, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay tại
phòng
giao dịch.

4. Trình bày những kết quả nghiên cứu chính của KLTN
Bài nghiên cứu đã phản ánh rõ được các quy trình cụ thể, chi tiết của MBBank


5
quản lý còn chưa chặt chẽ; phương pháp định giá cịn phụ thuộc q nhiều vào thị trường;
nhiều thơng tin trên thị trường còn chưa được kiểm định; tại khâu phê duyệt thì chưa phê
chuẩn giá trị tương lai của tài sản mà chỉ mang tính chất tại thời điểm định giá. Đặc biệt
tác giả đã chỉ ra được một bước cuối cùng quan trọng nhất nên có để hồn thiện q trình
cho vay tín dụng tại ngân hàng đó là càng phải làm chặt chẽ, cụ thể, chi tiết quá trình “tái
thẩm định” theo đúng yêu cầu về thời gian của Ngân hàng để đảm bảo lợi ích cho ngân
hàng và quản lý được tính thanh khoản của tài sản. Và cuối cùng, tác giả đưa ra những
biện pháp, hướng đi mới để có thể hồn thiện được cơng tác thẩm định giá TSBĐ trong
cho vay cá nhân tại ngân hàng quân đội.
5. Mục tiêu nghiên cứu
-

Hệ thống cơ sở lý thuyết về định giá BĐS bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay
tại NHTM.


-

Phân tích và đánh giá các thực trạng công tác thẩm định giá TSBĐ - bất động
sản phục vụ hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội (MB)
Phòng giao dịch Minh Khai chi nhánh Hai Bà Trưng.

-

Thấy được những tồn tại bất cập trong quy trình cũng như phương pháp thẩm
định giá TSBĐ tại MBBank phòng giao dịch Minh Khai chi nhánh Hai Bà Trưng.

-

Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS
tại MBBank - Phòng giao dịch Minh Khai chi nhánh Hai Bà Trưng.

6. Câu hỏi nghiên cứu
-

Các nội dung cơ bản của công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm - BĐS trong
hoạt động cho vay khách hàng cá nhân của NHTM bao gồm những vấn đề gì?

-

Thực trạng cơng tác thẩm định tài sản bảo đảm - BĐS trong cho vay khách
hàng cá nhân của phòng giao dịch Minh Khai hiện nay như thế nào? Có những ưu
điểm
và khuyết điểm gì?

-


Phịng giao dịch cần phải làm gì để hồn thiện công tác thẩm định tài sản bảo


6
7. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
* Đối tượng nghiên cứu: Thẩm định giá TSBĐ - bất động sản trong hoạt động
cho vay tại Ngân hàng thương mại.
* Phạm vi nghiên cứu: Thẩm định giá TSBĐ - bất động sản phục vụ hoạt động
cho vay với đối tượng khách hàng cá nhân tại Ngân hàng thương mại cổ phần
Quân

đội

(MB) - phịng giao dịch Minh Khai.
8. Ket cấu khóa luận
Ngồi danh mục ký hiệu, danh mục chữ cái viết tắt, danh mục bảng biểu, danh
mục tài liệu tham khảo, phụ lục, khóa luận có kết cấu như sau:
Chương 1: Tổng quan về thẩm định giá tài sản bảo đảm - bất động sản phục vụ
hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm - bấtdđộng sản
trong cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội (MB) - phòng giao dịch Minh
Khai thuộc chi nhánh Hai Bà Trưng
Chương 3: Một số kiến nghị, giải pháp


7

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO
ĐẢM - BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.

Tổng quan về Tài sản bảo đảm phục vụ cho vay

1.1.1.

Bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại

a. Khái niệm
Bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp phịng ngừa rủi
ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay”
(Điều 2.1, nghị định số 85/2002/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng)
Vì thế, mục đích chính của bảo đảm tiền vay là để phịng ngừa rủi ro của TCTD, theo đó
TCTD đưa ra các hình thức bảo đảm thích hợp áp dụng cho từng đối tượng khách hàng
và biện pháp xử lý các bảo đảm đó nhằm hạn chế tổn thất khi rủi ro tín dụng xảy ra.
b. Các hình thức bảo đảm tiền vay
-

Biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản:
+ Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay.
+ Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
+ Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay.

-

Biện pháp bảo đảm tiền vay trong trường hợp cho vay không có bảo đảm bằng
tài sản
+ Tổ chức tín dụng chủ động lựa chọn khách hàng vay để cho vay không có bảo


đảm bằng tài sản.
+ Tổ chức tín dụng nhà nước được cho vay khơng có bảo đảm bằng tài sản theo
chỉ định của Chính phủ.
+ Tổ chức tín dụng cho cá nhân hộ gia đình nghèo vay có bảo lãnh bằng tín chấp
của tổ chức đồn thể chính trị xã hội.
1.1.2.

Khái niệm tài sản bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay

* Danh mục TSBĐ
Tài sản bảo đảm: Tài sản bảo đảm tồn tại dưới ba hình thức chủ yếu là vật hiện
hữu, là giấy tờ có giá trị và là quyền tài sản. Cụ thể như sau:


8
-

Tài sản bảo đảm là vật như phương tiện giao thơng, kim khí đá q, máy móc
thiết bị, ngun nhiên vật liệu, hàng hóa.

-

Tài sản bảo đảm là các giấy tờ có giá trị như trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ tiền
gửi, thương phiếu, tín phiếu, và các giấy tờ khác trị giá được bằng tiền.

-

Tài sản bảo đảm là quyền tài sản như quyền tác giả, quyền sở hữu cơng nghệ,
quyền được nhận bảo hiểm, quyền góp vốn kinh doanh, quyền khai thác tài
nguyên,


các

quyền tài sản khác.
Thế chấp tài sản: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp)
dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản
cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các
bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Tài sản thế chấp bao
gồm:
-

Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của
bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác.

-

Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ
gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

-

Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền
sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ
trường
hợp có thỏa thuận khác.

-

Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông

báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế
chấp.

Tổ

chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự
kiện
bảo hiểm.


9
* Nội dung thẩm định TSBĐ lần đầu
Khi lập hồ hơ sơ cho vay, NHTM thường xem xét thẩm định TSBĐ theo các khía
cạnh sau:
+ Tính hiện hữu
+ Tính vững chắc về pháp lý
+ Thẩm định giá và xác định tỷ lệ cho vay tối đa
+ Khả năng chuyển nhượng / Khả năng rủi ro của tài sản / Khả năng quản lý tài
sản của ngân hàng
+ Những vướng mắc có khả năng xảy ra nếu xử lý tài sản và biện pháp phòng
ngừa.
* Nội dung tái thẩm định TSBĐ
Định kỳ hàng quý, 6 tháng hoặc đột xuất, cán bộ thẩm định thực hiện tái thẩm
định tài sản bảo đảm nhằm mục đích:
-

Kiểm tra thực trạng của tài sản bảo đảm so với các thời điểm thẩm định trước
đó

-


Thẩm định lại giá trị tài sản tại thời điểm đó

-

Đánh giá việc tuân thủ các quy định trong việc bảo quản, sử dụng tài sản bảo
đảm để kịp thời đề xuất thay đổi biện pháp quản lý tài sản bảo quản khi cần thiết.

-

Đối với tài sản hình thành trong tương lai, thực hiện giám sát kiểm tra quá trình
hình thành tài sản bảo đảm.

1.1.3.

Vai trò của tài sản bảo đảm tiền vay

Bảo đảm tiền vay vừa là nguồn thu nợ vừa tác động đến nghĩa vụ trả nợ, ngăn
chặn tình trạng lạm dụng và sử dụng vốn thiếu tính tốn của khách hàng. Bảo đảm tiền
vay có vai trị quan trọng trong việc hạn chế tranh chấp xảy ra , bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của các bên tham gia trong quan hệ tín dụng ngân hàng. Các bên trong hợp
đồng tín dụng ngân hàng có quyền thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm cũng như thoả
thuận các điều khoản trong giao dịch bảo đảm. Các giao dịch bảo đảm này là căn cứ pháp
lý quan trọng để giải quyết tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
tín dụng ngân hàng. Theo điều 5 Nghị định 178/1999/NĐ-CP quy định: “Nhà nước bảo


10
vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong việc bảo đảm tiền vay. Không một tổ
chức, cá nhân nào được can thiệp trái pháp luật vào việc bảo đảm tiền vay và việc xử lý

tài sản bảo đảm tiền vay của các bên”. Do đó các tranh chấp được hạn chế, tạo điều kiện
thuận lợi cho hoạt động cho vay vốn của các TCTD cũng như sự phát triển của kinh tế xã hội.
Thông thường NHTM sẽ cho vay với giá trị món vay ln nhỏ hơn giá trị tài sản
mà bên đi vay hay bên thứ ba đem cầm cố, thế chấp. Vì vậy người đi vay sẽ phải cân
nhắc trước khi vay giúp cho việc đầu tư có hiệu quả cao hơn và trong quá trình sử dụng
vốn vay tránh vi phạm những cam kết trong hợp đồng nếu không sẽ bị NHTM phát mãi
tài sản. Ngược lại nếu cho vay với số tiền lớn hơn giá trị tài sản bảo đảm thì người đi vay
sẽ thấy rằng khơng trả nợ sẽ có lợi hơn và ngân hàng gặp rủi ro là điều khó tránh khỏi.
1.2.

Bất động sản làm tài sản bảo đảm phục vụ hoạt động cho vay tại ngân

hàng
thương mại
1.2.1.

Khái quát chung về bất động sản

Trong điều 174 Bộ Luật dân sự “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời.
bao gồm: đất đai, nhà ở, các cơng trình gắn liền với đất đai và tồn tại ổn định lâu dài”.
1.2.2.

Đặc điểm của bất động sản làm tài sản đảm bảo phục vụ hoạt động cho

vay
Bên cạnh những đặc điểm là một tài sản thì BĐS cịn có những đặc tính riêng mà
các tài sản khác khơng có, chính vì thế mang đến đặc tính khác biệt của BĐS với các tài
sản khác, đồng thời cũng là một yếu tố tạo nên giá trị của BĐS. Trước hết BĐS là tài sản
gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai khơng thể di dời được, do vậy nó ln được coi
là tài sản có vị trí cố định. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí

cụ thể. Lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực khá rõ rệt.
Nhiệm vụ của các tổ chức tài chính khi định giá là cần phải đánh giá được các tác động
của yếu tố vị trí đến giá trị bất động sản như điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và điều
kiện môi trường.
BĐS cũng là một tài sản đặc biệt mang tính cá biệt. Sự khác biệt của BĐS trước


11
hướng, về cảnh quan và ngoại cảnh. Vì thế khi định giá cần chú ý đến tính dị biệt của
từng cá thể BĐS, không thể đánh giá dập khuôn giữa các BĐS với nhau.
BĐS là tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh bởi các BĐS liền kề và có tác động
ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Ví dụ khi nhà nước có
cơng trình xây dựng sắp tới là mở rộng đường và xây cầu vượt, khi đó các BĐS quanh
khu vụ đó sẽ có những ảnh hưởng tích cực về mặt vị trí lẫn cả lợi thế về kinh doanh.
Ngồi ra, BĐS cịn là tài sản có giá trị lớn và thời gian tồn tại lâu dài xét trên
khía cạnh tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế.
1.2.3.

Điều kiện để bất động sản làm tài sản bảo đảm phục vụ hoạt động cho

vay
Trong Khoản 8 Điều 7 Luật doanh nghiệp 2014, để trở thành tài sản đảm bảo, tài
sản phải đáp ứng ba điều kiện, đó là:
+ Phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên đảm bảo (trừ các trường hợp ngoại
lệ).
+ Là tài sản không cấm giao dịch.
+ Là tài sản xác định được.
Tuy nhiên, việc xác định thời điểm đảm bảo cả ba điều kiện khơng được nêu rõ.
Do đó, khi thực hiện, bên đảm bảo và bên nhận đảm bảo có thể thỏa thuận về thời điểm
quan trọng nhất định phải đáp ứng ba điều kiện chứ không cần thiết phải đáp ứng mọi

thời điểm.
Mặt khác, theo Thông tư ra đời ngày 19/05/2013 của ngân hàng nhà nước này, để
trở thành tài sản đảm bảo cần đáp ứng các điều kiện sau:
+ Thuộc quyền sở hữu hoặc quản lý, sử dụng của khách hàng.
+ Tài sản khơng thuộc nhóm cấm trao đổi, cầm cố thế chấp...
+ Không thuộc diện tranh chấp.


12
1.3.

Công tác thẩm định giá BĐS làm tài sản bảo đảm phục vụ cho vay

1.3.1.

Khái niệm và vai trị cơng tác thẩm định giá BĐS

a. Khái niệm
* Thẩm định giá bất động sản:
Theo Điều 4 - Pháp lệnh giá số 40, thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá
lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo
tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Do vậy, thẩm định giá là việc xác định giá trị
bằng tiền của các loại tài sản phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất
định, phục vụ cho các mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Như vậy, thẩm định giá bất động sản là đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài
sản gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở và cơng trình xây dựng. Bất
động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý. Mặt vật chất bao gồm những vật có thể
thấy được, sờ nắm được như đất đai, cơng trình trên đất. Mặt pháp lý bao gồm quyền,
quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản, như quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng
đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế...

* Công tác thẩm định giá:
Là hoạt động của các tổ chức thực hiện đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài
sản đi kèm với đất đai. Các hoạt động được thực hiện đúng theo pháp luật, đúng quy
trình, minh bạch và đảm bảo hồn tồn tính khách quan, tính bí mật riêng tư của chủ tài
sản.
b. Vai trị của công tác thẩm định giá bất động sản
Việt Nam đã và đang trên quá trình hội nhập kinh tế với tốc độ ngày càng nhanh
hơn trước, lớn mạnh hơn và đặc biệt đã đạt được những thành tựu lớn trong nền kinh tế
quốc gia. Chính vì vậy, nhận thức của mỗi người về công tác thẩm định giá và đặc biệt là
thẩm định giá bất động sản càng trở nên quan trọng và cần thiết đối với mỗi doanh
nghiệp, mỗi cá nhân. Thẩm định giá đúng giá trị BĐS trên thị trường góp phần làm minh
bạch thị trường BĐS, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường tài sản trong nước cũng như
trên tồn thế giới. Mục đích của thẩm định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản
đó vào việc gì. Nó phản ánh những địi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ


13
thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Trong NHTM, định giá bất động
sản là căn cứ để nhờ đó để sử dụng tài sản cho việc cầm cố, thế chấp và xác định giá trị
hợp đồng bảo hiểm tài sản.
Quá trình đưa ra kết quả giá trị thực của BĐS phục vụ cho các hoạt động kinh tế,
nhờ đó thúc đẩy BĐS tham gia vào các giao dịch kinh tế, tháo gỡ những mâu thuẫn về
giá, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu tranh chấp về giá khi khơng có
sự thống nhất giữa các bên.
1.3.2.

Các nguyên tắc định giá bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM

Một là: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối ưu
Nguyên tắc này được hiểu là được phép sử dụng về vật chất và theo pháp luật của

tài sản để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày định giá tài sản.
Hai là: Nguyên tắc cung cầu
Giá cả của tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại giữa các lực lượng cung
và cầu trên thị trường, phù hợp vào ngày định giá tài sản. Trên thị trường, giá cả có xu
hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
Khi định giá tài sản, cần phải xem xét các yếu tố cung và cầu trên thị trường,
phải phân tích và đánh giá một cách toàn diện về sự tác động của các yếu tố cung cầu đến
giá trị của tài sản.
Ba là: Nguyên tắc sự thay thế
Sự hình thành giá trị của tài sản được định giá thường có liên quan đến giá trị của
các tài sản có khả năng thay thế. Một người mua thận trọng không bao giờ trả tiền hơn để
mua một tài sản tương tự thay thế như vậy trong thị trường mở.
Nguyên tắc này được áp dụng trong q trình định giá tài sản là khi có 2 tài sản
có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán với mức giá thấp hơn thì tài sản đó được
bán trước.
Bốn là: Nguyên tắc dự kiến các lợi ích có được của tài sản trong tương lai.
Khi ước tính giá trị của tài sản nên ln ln dựa trên sự triển vọng trong tương
lai hơn là sự nhìn nhận nó trong q khứ. Định giá tài sản là nhiệm vụ dự kiến lợi ích có


14
được từ quyền sở hữu tài sản trong tương lai. Những dự tính của người mua hay người
chủ sở hữu sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của tài sản.
Năm là: Nguyên tắc cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển của nó.
Giá bán của một vị trí đất đai khơng nhất thiết là mảnh đất ở vị trí liền kề cũng
phải có một giá trị như vậy.
Khi tiến hành công việc, người định giá tài sản phải cân nhắc đến sự cân bằng
trong việc sử dụng đất và sự phát triển của nó về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch
định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả...
Sáu là: Nguyên tắc sự hài hoà của các yếu tố.

Đối với bất động sản, giá tối đa sẽ được thực hiện khi có một mức độ hợp lý về
sự đồng nhất về kinh tế và xã hội hiện hữu trong một vùng lân cận, cần xét đến sự hài hoà
của các thể chế, luật lệ, lợi ích kinh tế giữa các bên, sự phù hợp với tâm lý tiêu dùng.
1.3.3.

Các phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho vay tại NHTM

Hiện nay, các chuyên viên thẩm định giá BĐS có thể sử dụng một hoặc trên ba
cách tiếp cận cơ bản của việc TĐS TSBĐ là BĐS, tùy thuộc vào mục đích của việc thẩm
định là gì:
-

Cách tiếp cận giá bán

-

Cách tiếp cận chi phí

-

Cách tiếp cận thu nhập
Cách tiếp cận sẽ có những điểm tích cực và tiêu cực khác nhau, tuy nhiên thì các

chun viên định giá có thể sử dụng kết hợp hai hay nhiều phương pháp với nhau để cơng
việc TĐS trở nên nhanh gọn, chính xác và hợp lý hơn.
Căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ
trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm
định giá bất động sản thì có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản:



15
a. Phương pháp so sánh thị trường
-

Khái niệm: Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở
thu thập và phân tích các mức giá của các BĐS tương tự với BĐS cần thẩm định đã
giao
dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại
bình
thường thời điểm gần nhất so với thời điểm thẩm định giá.

-

Cơ sở lý luận: Được xây dựng căn cứ chủ yếu vào việc tuân thủ nguyên tắc
thay thế, tức là giá trị của BĐS được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị
của
BĐS khác có thể thay thế. Trong phương pháp so sánh, căn cứ giá trị có thể là giá
trị

thị

trường hoặc giá trị phi thị trường. Tuy nhiên căn cứ giá trị phi thị trường thường
không
phổ biến, được sử dụng khi xác định các BĐS có nhu cầu chuyên biệt.
-

Các trường hợp áp dụng
+ Các BĐS có tính đồng nhất: chung cư, các dãy nhà được xây cùng kiểu
+ Các mảnh đất trống
+ Cho mục đích mua bán, thế chấp, tính thuế BĐS


-

Nội dung của phương pháp
Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất

phù hợp với các điều kiện đặt ra
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các thông tin, đặc điểm của các BĐS so sánh để xác
định giá trị của nó và đảm bảo rằng các BĐS này có thể so sánh được
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất trong số các BĐS
đã thu thập thơng tin (thường từ 3-5 BĐS so sánh) dựa trên các đặc điểm
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS định giá và BĐS so sánh,
thực hiện điều chỉnh BĐS so sánh như sau
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS cần định giá trên cơ sở giá của các BĐS đã điều
chỉnh. Giá bán của từng BĐS so sánh +(-) các giá trị điều chỉnh tăng (giảm)