ÑŸvndoo

VnDoc - Tai tai liệu, văn bản pháp luật, biểu mẫu miễn phí

Dat thương mại dịch vụ là gì? Quy định về thủ tục chuyển nhượng, mua bán,
sang tên, cầp sô đỏ đât thương mại dịch vụ được quy định như thê nào? Mời các
bạn theo dõi bài việt sau đây của VnDoc đê năm rõ nội dung chi tiệt.

Đắt thương mại dịch vụ là gì?
e«
«
«
«
e«

1.
2.
3.
4.
5.

Bat dich vu la gi? Dat thương mại, dịch vụ? là øì?
Phan loai dat dich vu
Dac diém của đất dịch vụ
Quy định vẻ đất dịch vụ cấp số. xây nhà. chuyền nhượng
Một số rủi ro khi mua ban, nhận chuyển nhượns đất dịch vụ

Giao dịch mua bán đất dịch vụ là một trong những vân đề được nhiều người quan tâm

bên cạnh những lợi ích vê giá thì cũng sẽ tơn tại những rủi ro.
e

Vay dat thuong mai 1a gi?

°

Dat dịch vụ có được câp sO do khong?

e - Đât dịch vụ có được chuyên đôi không?
Những van dé nay sé được VnDoc chia sẻ giúp bạn hiểu rõ về loại đất dịch vụ là gì?
Quy chê pháp lý của nó nhăm có lựa chọn phù hợp nhât.

1. Đất dịch vụ là gì? Đất thương mại, dịch vụ là gì?
Theo chính sách thu hồi đất thì nêu khơng bồi thường được loại đất nơng nghiệp
tương ứng với diện tích đất nơng nghiệp thu hỏi thì nhà nước sẽ cần bồi thường và hỗ

trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm mới cho người, hộ gia đình bị thu hồi đất
nơng nghiệp sản xuất.

Trong đó, có cách thức thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ băng cách giao đất tại vị trí
quy hoạch khác có thê làm mặt băng đê sản xuât kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp,
chuyên đôi nghê nghiệp. tạo việc làm cho người bị thu hôi đât.

Quy chế pháp lý của đất thương mại, dịch vụ là gì

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hỏi đất nơng nghiệp trên 1⁄4 (trên 30%) diện

tích đât nơng nghiệp mà khơng được nhà nước đền bù, bồi thường bằng diện tích đất
nơng nghiệp tương ứng diện tích, loại đất... thì sẽ được cấp đất gọi là đất dịch vụ hay
còn được gọi là đất thương mại dịch vụ.


Ngoài những phần đất hỗ trợ cho người bị thu hôi đất nông nghiệp nêu trên thì có I
loại đât dịch vụ khác đó là phân đât đâu thâu ở các khu công công như bên xe, chợ...
Thế nào là đất thương mại dịch vụ? Như vậy có thể hiểu dat dich vu, thuong mai la

đất phi nông nghiệp được đền bù khi thu hồi đất nơng nghiệp trên 30% tổng diện tích
đật nơng nghiệp hoặc là đất đâu thầu ở các khu công công như bến xe, chợ... thuộc
quỹ đất công cộng.


ÑŸvndoo

VnDoc - Tai tai liệu, văn bản pháp luật, biểu mẫu miễn phí

Đồng thời loại đất thương mại, đất dịch vụ sẽ bao gồm đất xây dựng các cơ sở kinh

doanh thương mại, dịch vụ và các cơng trình phụ trợ cho hoạt động kinh doanh, dịch
vụ thương mại theo quy định tại khoản 1 Điêu 53 Luật đât đai.

Dat quy hoach thuong mai dich vy, dat thé cư là gì? Nhìn chung chúng đều là loại
đât phi nơng nghiệp có thê ở và kinh doanh.

2. Phân loại đất dịch vụ
Đất thương mại hay đất địch vụ có 2 loại đó là:
- Đất dịch vụ đấu thầu ở các khu vực công cộng như chợ, bến xe
- Đất dịch vụ được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện các dự án.
Đôi VỚI khái niệm dat dich vu 5%, 1%, 10% là cách gọi về tỉ lệ bôi thường hoặc giao
đât theo sô đât nông nghiệp bị thu hơi. Luật khơng có khái niệm về đât dịch vụ 10%

hay dat 5%... ma chi có phân loại đât nông nghiệp và đât phi nông nghiệp.


Tuy nhiên đất dịch vụ 10% tức là người bị thu héi dat sé được đền bù băng 10% diện

tích đât bị thu hơi theo quy định của từng địa phương.

Đối với các loại đất 5%, 7%... thì theo quy dinh tai Diéu 132 Luật Đất đai năm 2013

thì mỗi xã phường, địa phương, thị trân được lập quỹ đât nông nghiệp phục vụ cho
cơng ích là 5% hoac hon 5% tùy theo quỹ đât của địa phương.
Do đó khơng có khái niệm đất dịch vụ 5%, 7% mà thực tế đó là tên gọi của loại đất

trước kia chỉ đất công quỹ 5% và được giao cho các hộ gia đình canh tác hoặc sau khi
hộ dân đưa đất vào hợp tác thì được giữ lại 5% đất để tự chủ sản xuất. Tỉ lệ phan tram

này sẽ phụ thuộc vào quỹ đất của từng địa phương.

3. Đặc điểm của đất dịch vụ
e - Đất dịch vụ là loại đất được nhà nước giao cho hộ gia đình hoặc đầu thầu theo

quy định của pháp luật. Thường loại đất này có diện tích khơng lớn chỉ 40 -

e

50m2 nhưng lại có được vị trí đẹp.
Thuong co vi tri nằm sát các khu đơ thị và thuận lợi cho kinh doanh thương
mại và dịch vụ tạo thu nhập bởi mục đích bồi thường đất này là để ØIÚp người

bị mất đất có thê có việc làm tăng thu nhập.
e - Đất được quy hoạch ở vị trí đẹp nhưng có giá rẻ hơn 1⁄2 giá đất dự án.
e Các diện tích đất nơng nghiệp thu hỏi để phát triển các dự án khu đô thị và
những lơ đất này thường được chính quyền xây dựng cơ sở hạ tầng mới mới

bàn giao đất. Bởi vậy có cơ sở hạ tầng đồng bộ, đường rộng thuận lợi giao
thong di lai.
e - Đất được cấp lâu dài, và có thể sẽ được cấp giây CNQSDĐ và được phép xây
nhà cao tâng để ở hoặc kinh doanh. Điều 125 Luật Đất đai 2013 khoản 4 quy
định: “Nếu đất thương mại, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn
định mà không phải là dat được Nhà nước giao có thời hạn, cho th thì được

sue dung on định lâu dài như đất ở”. Đồng thời đối với đât thương mại, dịch


ÑŸvndoo

VnDoc - Tai tai liệu, văn bản pháp luật, biểu mẫu miễn phí

vụ, đất làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được nhà nước cho thuê hoặc giao
e

sử dụng có thời hạn thì thời hạn có thé la khơng quá 50 năm hoặc 70 năm.
Các hộ gia đình được giao sử dụng dat dich vu sé không phải nộp tiền sử dụng

đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và sẽ được bôi thường theo
giá nhà nước nếu phải thu hồi.

4. Quy định về đất dịch vụ cấp số, xây nhà, chuyển nhượng

Các quy định mới về đất dịch vụ
Đất thương mại dịch vụ được làm gì, có được xây nhà khơng,
khơng, thủ tục câp sơ đỏ dat dich vụ....

có được


cấp số đỏ

Cùng tham khảo các quy định quy hoạch đất thương mại dịch vụ là gi chi tiết dưới
đây để biết được quyền va nghĩa vụ, quy chế pháp lý khi sở hữu quyên sử dụng đất,
chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đất thương mại dịch vụ dưới dây:
Đắt dịch vụ có được cấp số đồ khơng?
Nhiều

người băn khoăn đất dịch vụ có số đỏ khơng?

Về mặt pháp lý, dat dich vu la

đât mà nhà nước giao bồi thường cho người bị thu hồi đất nông nghiệp trên 30% tổng
diện tích đất nơng nghiệp của hộ gia đình. Loại dat nay duoc giao sử dụng lâu dải
nhưng chưa có sơ đỏ và người sử dụng dat khong thé chuyén nhượng do chưa có day
đủ giây tờ hop lệ.
Đắt dịch vụ là loại đất được cấp để hỗ trợ cho người mất đất sản xuất chuyên đổi sang

kinh doanh dịch vụ thương mại mà không phải mục đích để ở. Và đất dịch vụ có thê

được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (số đỏ) nếu đảm bảo các loại giây tờ
theo quy định.
Nếu muốn chuyển mục đích quyền sử dụng đất dịch vụ, thương mại thành đất ở thì
chủ sở hữu quyên sử dụng đât này cân làm thủ tục xin chuyên mục đích sử dụng loại
đât phi nông nghiệp không phải là đât ở sang đât ở.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đât thương mại dịch vụ sang đất ở được thực hiện
theo trình tu, thủ tục quy định tại Điêu 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dan thi
hành Luật đât đai 2013:


“1, Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyền mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy
chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và moi truong.
2. Co quan tài
địa, thẩm định
thực hiện nghĩa
có thẩm qun

ngun và mơi trường có trách nhiệm thấm tra hồ
nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dân
vụ tài chính theo quy định của pháp luật: trình Ủy
quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

chính lý cơ sở đữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. ”
Đắt thương mại dịch vụ có được xây nhà ở khơng?

sơ; xác mình thực
người sử dụng dat
ban nhân dân cấp
chỉ đạo cập nhật,


ÑŸvndoo

VnDoc- Tai tai liệu, văn bản pháp luật, biểu mẫu miễn phí

Quy chế sử dụng đất dịch vụ của người sở hữu giây chứng nhận quyền sử dụng dat
thương mại dịch vụ tương tự như đất ở. Pháp luật hiện này khơng có quy định về việc
xây nhà trên dat dich vu nhung loai dat nay duoc xac dinh 1a đất ở kết hợp kinh doanh


nên có thể xây nhà. Đồng thời pháp luật không cấm xây nhà trên đất thương mại dịch

vụ nên hoàn toàn thực hiện việc xây nhà ở kiên cố, cao tầng.

Tuy nhiên việc xây nhà và phải xin giấy phép xây dựng cho căn nhà đó theo quy định

vê câp phép xây dựng.

Đắt dịch vụ có được chuyển nhượng mua bán khơng?
Dat dich vu c6 thé được giao dịch mua bán chuyển nhượng, có được thê chấp nếu đó
khơng phải là đât th, đâu thâu mà là đât được nhà nước bôi thường khi thu hôi đât
nông nghiệp.
Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều kiện thực hiện các quyên chuyến đổi, chuyến nhượng. cho thuê, cho thuê lại,
thừa kê, tặng cho, thé chap quyén su dung dat; gop von băng quyên sử dụng đái.
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyén chuyến đổi, chuyên nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyên sử dụng đất; góp vốn bằng quyên sử
dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
4) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điểu 186 và trường hợp
nhận thừa kê quy định tại khoản Ì Điêu lóS của Luật này;

b) Đắt khơng có tranh chap;
c) Qun sử dụng đất không bị kê biên đề bảo đảm thi hành án;
d) Trong thoi han sir dung dat...
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Diéu nay, ngudi sir dung dat khi thuc
hiện các quyền chuyển đổi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyên sử dụng đất; quyên thế chấp quyên sử dụng đái. sóp vốn bằng qun sử dụng
đất cịn phải có đu điểu kiện theo quy định tại các diéu 189,


194 cua Ludt nay.

190,

191,

192,

193 va

3. Viéc chuyén đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thé chap

quyén su dung dat, gdp von bang quyén sứ dụng đát phải đăng ký tại cơ quan đăng ký
dat dai và có hiệu lực kê từ thời điểm đăng ký vào số địa chính. ”
Tuy nhiên, đất dịch vụ có loại đã có quyết định giao đất và có loại đất dịch vụ chưa có

quyêt định giao đât bởi đang chờ cơ quan có thâm qun hồn thiện mặt băng và thủ

tục.

Đối với đất dịch vụ có quyết định giao đất, cấp số đỏ thì người sở hữu quyên sử dụng

đât này có thê chuyên nhượng, mua bán và thực hiện các thủ tục sang tên như các loại

đât thông thường.


ÑŸvndoo


VnDoc - Tai tai ligu, van bản pháp luật, biêu mâu niên phí

Đối với đất chưa có quyết định cấp đắt, giao dat dich vu thi vé phap ly khong thể thực
hiện các thủ tục mua bán. Bởi lẽ, hợp đồng mua bán liên quan tới bất động sản sẽ phải
được xác lập băng văn bản có cơng chứng mới có hiệu lực.
Trong khi đó, nếu đất dịch vụ
khơng thể công chứng mà chỉ
định của Bộ luật dân sự 2015
mặt hình thức văn bản có cơng

chưa có giấy tờ giao dat, chung nhan quyén sir dung thi
có thể làm hợp đồng viết tay. Chính vì vậy, theo quy
quy định về giao dịch dân sự nay sẽ không đảm bảo về
chứng nên khơng có hiệu lực.

Thú tục mua bán loại đất dịch vụ
Đắt dịch vụ có thể chuyển nhượng được và an tồn nêu có giấy giao đất, chứng nhận
quyền

sử dụng đất. Quy định về thủ tục mua bán loại đất địch vụ thương mại này sẽ

tuân theo quy định về thủ tục sang tên, chuyển nhượng đất của Luật đất đai 2013 hiện

hành và Thông tư 24/2014/TT-BTNMTT hướng dẫn.

Cụ the, thủ tục chuyển nhượng, sang tên quyên sử dụng đất dịch vụ đảm bảo quy định
tại điêu 9.2 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT đó là người chun nhượng nộp I bộ hơ
sơ tới cơ quan có thâm qun gơm:
e


Hợp đồng chun nhượng được công chứng trừ trường hợp 1 bên hoặc các
bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản;
e _ Giây chứng nhận đã được cấp (bản gốc);
e - Các loại giây tờ khác liên quan đến nhân thân như: CMND, số hộ khẩu...
5. Một số rủi ro khi mua bán, nhận chuyển nhượng đất dịch vụ
Có nên mua đất thương mại dịch vụ khơng? Mua bán, nhận chuyển nhượng quyên sử
dụng đất dịch vụ ngồi những lợi ích về giá, vị trí sinh lời cao thì việc chuyền nhượng
mua bán đất dịch vụ cũng tồn tại nhiều rủi ro, đặc biệt với các giao dịch đất dịch vụ

chưa có quyết định giao đất dịch vụ của cơ quan nhà nước. Những rủi ro này bao
gom:

- Giây tờ thủ tục mua bán đất dịch vụ: Nhiều mảnh đất dịch vụ chưa có số đỏ nên việc

mua bán chỉ thực hiện băng giây tờ việt tay thì vê pháp lý khơng có gia tri.

- Nếu mua bán đất dịch vụ thông qua người nhận ủy quyền thì người nhận ủy quyền

khơng: thể đứng tên trên giây chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đất chờ làm thủ tục
cap giây chứng nhận. Và người nhận chuyển nhượng chỉ có thể xác lập quyên sử dụng
đât đứng tên trên giây chứng nhận khi có đủ các điều kiện để lập hợp đồng chuyên
nhượng theo quy định chung. Thời gian chờ này dễ phát sinh các vấn đề pháp lý.
Trên đây là toàn bộ những vấn dé pháp lý về loại đất thương mại, dịch vụ là đất gì
cùng quy định thủ tục về đất kinh doanh dịch vụ là gì để bạn tham khảo, tìm hiểu kỹ
trước khi đầu tư mua đất thương mại dịch vụ lâu dài. Nhận biết loại đất và những rủi

ro và lợi ích khi mua đất dịch vụ giúp tăng tính an tồn trong các giao dịch.