MỤC LỤC


LỜI MỞ ĐẦU
Thị trường Bất động sản là thị trường đóng vai trị quan trọng đối với sự phát
triển của mỗi nền kinh tế. Kinh doanh bất động sản luôn nhận được sự quan tâm rất
lớn của các chủ đầu tư và người dân bởi những giá trị to lớn mà nó mang lại. Mặc
dù pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện nay đã tương đối hoàn chỉnh nhưng
tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay người dân vẫn đứng trước nguy cơ
chịu nhiều rủi ro bởi những vi phạm nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh bất động
sản . Để làm rõ hơn về những vi phạm này và góp phần giúp người dân phòng tránh
những rủi ro khi tham gia các giao dịch với các chủ thể kinh doanh bất động sản,
nhóm xin lựa chọn làm đề 3: Nhận diện các dạng vi phạm nghĩa vụ phổ biến của
các chủ thể kinh doanh bất động sản. Đề xuất các giải pháp có tính khả thi cho
người dân khi tham gia giao dịch kinh doanh bất động sản với chủ đầu tư để hạn
chế các rủi ro cho họ.
NỘI DUNG
I. Hoạt động kinh doanh bất động sản.
1. Khái niệm
Quá trình hình thành và phát triển của kinh doanh bất động sản là một quá
trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hóa. Do
sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hóa làm
nảy sinh các hình thức trao đổi, sang nhượng, thuê mướn ruộng đất. Đây là các hoạt
động kinh doanh bất động sản sơ khai. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị
trường, mức sống của các tầng lớp dân cư ngày càng cao, kết hợp với sự gia tăng
dân số và q trình đơ thị hóa, dẫn đến nhu cầu giao dịch bất động sản tăng theo, trở
nên phong phú và đa dạng và nó chỉ được đáp ứng thơng qua giao dịch trên thị
trường bất động sản, thông qua trung gian, môi giới về bất động sản. Chính vì vậy,
sự hình thành và phát triển của kinh doanh bất động sản là tất yếu khách quan nhằm
đáp ứng nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng tăng của các tầng lớp dân cư.
Kinh doanh bất động sản được pháp luật Việt Nam quy định Khoản 1 Điều 3

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau : “Kinh doanh bất động sản là
việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để
2


bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện
dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn
bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”
2. Đặc điểm
a, Về chủ thể kinh doanh bất động sản
Theo Luật kinh doanh bất động sản 2014, chỉ có 3 loại chủ thể có quyền
tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản, đó là: Tổ chức, cá nhân trong nước;
Người Việt Nam định cư ở nước ngồi; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi.
Các quy định pháp luật và các chính sách trong hoạt động kinh doanh bất động sản
của các chủ thể này cũng không giống nhau. Điều này được thể hiện rõ trong quy
định tại Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Ví dụ như, các tổ chức, cá
nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới hình thức mua nhà, cơng trình
xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; người Việt Nam định cư ở nước ngồi và
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng được kinh doanh bất động sản theo
hình thức này.
b, Về đối tượng của hoạt động kinh doanh bất động sản
Hoạt động kinh doanh bất động sản hướng đến đối tượng hàng hóa là quyền
sử dụng đất, nhà và các cơng trình xây dựng trên đất. Có thể thấy, các đối tượng này
cố định về vị trí, địa điểm và khơng thể di dời được. Đây chính là điều khác nhau cơ
bản khiến cho hàng hóa này có sự đặc biệt so với các hàng hóa là động sản thông
thường khác. Nếu được sử dụng hợp lý, giá trị của đất khơng bị hao mịn trong q
trình sử dụng, thậm chí, giá trị sử dụng của đất sẽ ngày càng tăng cao. Cùng với tính
khơng thể di dời của đất đai, nên mỗi một mặt hàng bất động sản sẽ có những điểm
khác biệt về khơng gian, về cấu tạo và thiết kế,… Đây chính là những điều làm nên
sự đặc biệt của đối tượng hàng hóa này.

c, Về điều kiện của hoạt động kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện liên
quan đến chứng chỉ hành nghề của chủ thể kinh doanh, điều kiện về vốn trong kinh
doanh đặc biệt khi nhà đầu tư xây dựng các khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp, khu đô thị mới, điều kiện về nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, điều

3


kiện về tiến độ thi cơng cơng trình,… Có thể thấy, hoạt động kinh doanh bất động
sản đòi hỏi phải có rất nhiều điều kiện đi kèm.
d, Về quy mơ của hoạt động kinh doanh bất động sản
Đây là một hoạt động kinh doanh với quy mô lớn và lâu dài. Quy mô lớn ở
đây là lớn về vốn đầu tư và lớn về diện tích chiếm đất, đặc biệt là các dự án khu đô
thị mới, dự án khu công nghiệp, dự án bất động sản du lịch. Bất động sản có thời
gian sử dụng lâu dài, mỗi một bất động sản sẽ có tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế.
Tuổi thọ kinh tế quyết định tuổi thọ vật lý. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi chi phí sử
dụng bất động sản ngang bằng với lợi ích thu được. Tuổi thọ vật lý chấm dứt khi
các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, khơng thể tiếp tục bảo đảm an
tồn cho việc sử dụng. Vì quy mơ kinh doanh lớn, trong thời gian lâu dài, khả năng
thu hồi vốn chậm, nên khơng phải nhà đầu tư nào cũng có thể đáp ứng được khả
năng trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Các nhà đầu tư có vốn lớn, có khả
năng đầu tư lâu dài sẽ có nhiều lợi thế hơn trong hoạt động kinh doanh này.
e, Hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động nhạy cảm
Hoạt động kinh doanh bất động sản chịu rất nhiều yếu tố chi phối, không chỉ
xuất phát từ việc điều hành quản trị trong kinh doanh mà còn phụ thuộc vào nhiều
yếu tố khác như cơ chế, chính sách của Nhà nước, mơi trường đầu tư, thời điểm đầu
tư, tác động của thị trường trong nước và thế giới. Nhà nước quản lý chặt chẽ tồn
bộ bất động sản thơng qua các luật: Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luật kinh doanh
bất động sản,…cùng nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác. Một quyết định của

nhà nước có thể sẽ dẫn đến nhiều cơ hội hoặc khó khăn cho các nhà đầu tư. Vì thế,
đây là hoạt động kinh doanh có lợi nhuận cao xong cũng tiềm ẩn đầy rủi ro.
II, Các điều kiện và nghĩa vụ của các chủ thể khi tham gia kinh doanh
bất động sản
1. Điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Điều 3 NĐ 76/2015/NĐ-CP, điều kiện của cá nhân, tổ
chức kinh doanh bất động sản gồm:
- Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã;
- Phải có vốn pháp định khơng được thấp hơn 20 tỷ đồng.
4


Trường hợp ngoại lệ: Những điều kiện trên không áp dụng trong các trường
hợp sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua
bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 NĐ
76/2015/NĐ-CP , bao gồm:
“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và
trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất
động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức
đầu tư dưới 20 tỷ đồng (khơng tính tiền sử dụng đất).
2. Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng
do phá sản, giải thể, chia tách.
3. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, cơng ty quản lý tài
sản của các tổ chức tín dụng (AMC), cơng ty quản lý tài sản của các tổ chức tín
dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, cơng trình xây dựng đang
bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.

4. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán
nhà, cơng trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê,
cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật
về nhà ở.
6. Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, cơng trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà
nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản cơng.
7. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
mua bất động sản thuộc sở hữu của mình.”
+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV
Luật kinh doanh bất động sản 2014.

5


- Ngoài ra về điều kiện vốn đối với nhà đầu tư thực hiện các dự án kinh
doanh bất động sản còn phải đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính theo quy định
của pháp luật đất đai, cụ thể là quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định
43/2014/NĐ- CP như sau:
2. Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự
án đầu tư được quy định như sau:
a) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức
đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15%
tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
b) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh
ngân hàng nước ngồi và các tổ chức, cá nhân khác.
2. Về hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây

dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn
giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm
mục đích sinh lợi. Trong đó, quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số
hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy
quyền của chủ sở hữu nhà, cơng trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất.
Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản có quy định về Hợp đồng kinh doanh
bất động sản như sau:
“1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:
a) Hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng;
b) Hợp đồng cho th nhà, cơng trình xây dựng;
c) Hợp đồng th mua nhà, cơng trình xây dựng;
d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho th, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc
công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán,
thuê mua nhà, cơng trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì
phải cơng chứng hoặc chứng thực.
6


3. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong
hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có cơng chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu
lực của hợp đồng là thời điểm cơng chứng, chứng thực. Trường hợp các bên khơng
có thỏa thuận, khơng có cơng chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
4.Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản”
Việc giao kết hợp đồng được thực hiện theo các quy định của Bộ luật dân sự
2015, từ điều 386 đến điều 401, gồm các bước:

Bước 1: Đề nghị giao kết hợp đồng
Đề nghị giao kết hợp đồng thể hiện ý định giao kết hợp đồng của một hoặc
các bên trong quan hệ này. Thông thường, trong quá trình đề nghị giao kết, các bên
cung cấp các thông tin để làm rõ đối tượng hợp đồng, cũng như thời hạn trả lời, yêu
cầu các bên… Trong trường hợp bên được đề nghị chấp nhận, thì các bên ký kết
hợp đồng
Bước 2: Ký kết hợp đồng
Quá trình ký kết hợp đồng, các bên thỏa thuận với nhau những nội dung
trong hợp đồng như đối tượng hợp đồng; số lượng, chất lượng; giá, phương thức
thanh toán… Đối với hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, các bên tự thỏa
thuận với nhau về việc công chứng, chứng thực hợp đồng. Thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng được xác định là thời điểm do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp
đồng; hoặc thời điểm công chứng, chứng thực nếu hợp đồng có cơng chứng, chứng
thực; nếu không thỏa thuận, mà hợp đồng không được công chứng thì thời điểm các
bên ký kết hợp đồng là thời điểm có hiệu lực.
Bước 3: Thực hiện hợp đồng
Các bên thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận. Trong quá trình thực hiện
hợp đồng, nếu các bên xảy ra tranh chấp thì sẽ ưu tiên giải quyết bằng hình thức
giải quyết tranh chấp được nêu trong hợp đồng. Trường hợp các bên không thỏa
thuận về phương thức giải quyết tranh chấp, thì các bên có thể khởi kiện ra Tịa án
có thẩm quyền để được giải quyết
III. Các dạng vi phạm nghĩa vụ phổ biến
1. Vi phạm về điều kiện chủ thể, đối tượng hợp đồng
7


Đối với chủ thể kinh doanh bất động sản là chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà,
cơng trình xây dựng, chủ dự án kinh doanh bất động sản có một trong các hành vi vi
phạm như ký kết hợp đồng mua bán hoặc th mua nhà, cơng trình xây dựng mà
không gắn quyền sử dụng đất với nhà, công trình xây dựng đó; khơng thơng báo

cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng (nếu có); thu
tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai khơng đúng
tiến độ thực hiện dự án hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng; Kinh
doanh bất động sản mà không đảm bảo đủ số vốn pháp định theo quy định pháp luật
trên thực tế khơng có hoặc khơng đủ năng lực tài chính nhưng vẫn chạy dự án trên
giấy sau đó nhằm chuyển nhượng dự án nhằm mục đích sinh lời; hợp đồng kinh
doanh bất động sản không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định nhưng
vẫn giao kết hợp đồng; Không cung cấp thông tin cho bên mua, bên thuê mua bất
động sản hình thành trong tương lai về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền
ứng trước khi có yêu cầu; hoặc không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm
tra thực tế tại cơng trình; tự ý thu các loại phí liên quan đến chuyển nhượng bất
động sản mà khơng có sự đồng ý của bên mua, bên thuê mua, bên nhận chuyển
nhượng bất động sản. Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kinh doanh bất
động sản không đúng thủ tục; không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc điều kiện
theo quy định; bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hồn
thành việc xây dựng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; hoặc khi chưa
bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; chưa hoàn thiện toàn bộ
phần mặt ngoài (đối với trường hợp bàn giao nhà, cơng trình xây dựng thơ); huy
động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân
hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành
trong tương lai khơng đúng mục đích cam kết.
Đối với chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản hành vi vi phạm nghĩa vụ
có thể nhận diện thơng qua hành vi sau: hành vi kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản độc lập mà khơng có chứng chỉ hành nghề theo quy định hoặc chứng chỉ
đã hết thời hạn sử dụng quy định; tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê hoặc thuê,
mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để kinh doanh dịch vụ bất động
sản nhằm lừa đảo bên mua, bên thuê mua. Đưa bất động sản không đảm bảo đủ điều
8



kiện vào kinh doanh lên sàn giao dịch; không cung cấp, cung cấp khơng đầy đủ
hoặc khơng chính xác hồ sơ, thơng tin về bất động sản mà mình mơi giới.
Đối với vi phạm nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh bất động sản về đối tượng
của hợp đồng gồm các hành vi vi phạm về điều kiện về nhà ở, cơng trình xây dựng,
quyền sử dụng đất khơng đáp ứng đầy đủ các điều kiện được phép đưa vào kinh
doanh, có tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng khơng đúng phạm
vi (hình thức) quy định; triển khai xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến
độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực (thuộc
danh sách do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố) thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ
tài chính. Bên cạnh đó cịn có hành vi không làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
bên mua, bên thuê mua hoặc làm thủ tục chậm so với thời hạn quy định (trừ trường
hợp các bên có thỏa thuận khác); hoặc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên
quan cho người mua, thuê mua nhà ở (trong trường hợp người mua, thuê mua nhà ở
tự làm thủ tục)…
2. Vi phạm trong giai đoạn giao kết và thực hiện hợp đồng
Thứ nhất, cần đề cập đến trong giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản
chính là vấn đề liên quan đến đối tượng của hợp đồng. Việc giao kết hợp đồng kinh
doanh bất động sản mà bất động sản đó khơng đủ điều kiện để đưa vào giao dịch.
Một trong những điều kiện đó là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng. Vì sự chậm trễ của cơ quan nhà nước trong việc
cấp Giấy chứng nhận và vì tâm lý ham rẻ của một số người dân, sự thiếu hiểu biết
về đối tượng của các hợp đồng kinh doanh bất động sản mà các giao dịch liên quan
đến quyền sử dụng đất, nhà ở, cơng trình xây dựng khơng có giấy tờ hợp lệ vẫn diễn
ra hiện nay.
Thứ hai, trong quá trình thực hiện hợp đồng, đặc biệt là trong hợp đồng mua
bán nhà hình thành trong tương lai việc vi phạm điều khoản giá cả vẫn xảy ra.
Vấn đề thứ ba , Việc giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương
lai vẫn có vi phạm về mặt chủ thể hợp đồng và điều kiện để huy động vốn xây dựng

nhà. Hiện nay có rất nhiều trường hợp các chủ đầu tư không đủ vốn nên vay vốn
9


hoặc hợp tác đầu tư với các chủ đầu tư khác để cùng thực hiện dự án đầu tư của
mình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, điều đáng lưu
ý ở đây là nhiều khi các chủ đầu tư được chủ đầu tư có dự án kêu gọi đầu tư mặc dù
chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp nhận cũng đã đứng ra ký kết các
hợp đồng góp vốn để tiến hành xây dựng nhà.
Theo quy định của Luật kinh doanh bất độn sản 2014 thì điều kiện để đưa bất
động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh là :
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã
được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có
Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng
kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn
hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã
hồn thành xong phần móng của tịa nhà đó.
Quy định là vậy, nhưng nhiều trường hợp chủ đầu tư vẫn bất chấp qui định
của pháp luật và huy động vốn từ người mua ngay từ thời điểm bắt đầu xây cơ sở hạ
tầng cơ bản dưới các hình thức như: hợp đồng nhận vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư,
hợp đồng chuyển nhượng vốn. Để đủ điều kiện trang trải cho một dự án, nhiều khi
các doanh nghiệp đã chọn cách bán dự án khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt hoặc huy động vốn khi chưa đủ điều kiện để huy động vốn.
Thứ tư, khi thực hiện các hợp đồng kinh doanh bất động sản trong nhiều
trường hợp các bên vẫn tranh chấp về việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ như: Đã
có những tranh chấp xảy ra giữa nhà đầu tư nước ngoài và người mua nhà xung
quanh chuyện ai phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà Nước, chủ đầu tư nước ngoài
hay người dân đã mua nhà của chủ đầu tư?,tranh chấp liên quan đến phí dịch vụ, phí
trơng xe tại các khu chung cư. Từ thực tiễn ký kết và thực hiện các hợp đồng kinh
doanh bất động sản cho thấy vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắc xảy ra nảy sinh từ

các qui định của pháp luật cũng như từ chính mặt nhận thức của các chủ thể khi
tham gia giao kết các hợp đồng.
IV. Giải pháp
1, Đối với các rủi ro do chủ thể tham gia giao kết hợp đông

10


+ Khi tham gia giao dịch cần phái kiểm tra tất cả các giấy tờ pháp lý liên
quan đến tài sản cũng như chủ đầu tư dự án, đặc biệt cần phải đảm bảo chủ thể là
người có quyền bán bất động sản, nếu là trường hợp tài sản có đồng sở hữu thì cần
phải bảo đảm vấn đề đơng sở hữu đã được giải quyết ổn thỏa.
+ Chỉ trả trước tiền, các loại phí khi đã tiến hành cơng chứng hợp đồng mua
bán tài sản.
+ Trước khi tiến hành đầu tư bất động sản, người mua cần phải tìm hiểu kĩ
lưỡng thơng tin của chủ đầu tư dự án.Có một số chủ đầu tư mặc dù không đủ điều
kiện kinh doanh nhưng nhờ việc “ chạy chọt”, “ đi đêm” với các cơ quan có thẩm
quyền nên vẫn được tiến hành mua bán bất động sản trên thị trường, cần phải đặc
biệt cẩn thận khi giao dịch với những chủ đầu tư như thế.
+ Các cơ quan chức năng cần phải xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về
các chủ đầu tư bất động sản,đặc biệt là quá trình các chủ đầu tư tiến hành đầu tư xây
dựng các dự án và các phản ánh của người mua về chất lượng các dự án. Điều này
nhằm tạo ra một thị trường minh bạch, rõ ràng và thuận tiện cho người dân khi tham
gia vào đầu tư các dự án.
+ Người mua có thể tìm kiếm sự giúp đỡ từ các văn phịng mua bán nhà đất
có uy tín hoặc tìm sự tư vấn từ nhà tư vấn đất đai, thơng qua các văn phịng luật sư
để có thể đảm bảo nguồn tin chính xác và đảm bảo ổn định các rủi ro về mặt pháp lý
có thể xảy ra.
2, Đối với việc giao kết hợp đồng
+ Khi tiến hành các giao dịch, người mua cần phải tìm hiểu rõ cũng như đòi

hỏi các chủ đầu tư phải giải thích rõ các điều khoản mà mình cịn cảm thấy mập mờ.
+ Đặc biệt chú ý đến các điều khoản quy định về giá, thời điểm chuyển
nhượng bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên.
+ Hợp động mua bán bất động sản theo quy định của pháp luật dân sự và
pháp luật đất đai cần phải tiến hành cơng chứng chứng thực theo quy định. Do đó,
người mua cần phải yêu cầu bên bán tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng
theo quy định.
+ Cần phải yêu cầu người bán đưa ra các giấy tờ pháp lí về bảo lãnh ngân
hàng, chứng thư bảo lãnh của dự án muốn mua tránh trường hợp dự án chưa được
11


ngân hàng bảo lãnh. Theo quy định của pháp luật thì dự án đầu tư cần được ngân
hàng tiến hành bảo lãnh, khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014 có quy định
“Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa
vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở
theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. Đối với việc vi phạm nghĩa vụ bảo
lãnh thì Căn cứ theo quy định hiện hành, những hợp đồng khi chưa đủ điều kiện tiến
hành giao dịch thì sau này sẽ là hợp đồng vơ hiệu. Khi chủ đầu tư khơng thể hồn
thiện được dự án thì người mua nhà sẽ rất khó địi lại tiền.
3, Vi phạm trong giai đoạn thực hiện hợp đồng
+Người mua cần phải tiến hành theo dõi sát sao tiến độ dự án bất động sản,
khi có những biến động bất thường của dự án cần phải tiến hành trao đổi với chủ
đàu tư để làm rõ, nếu như khơng thể thống nhất quan điểm thì cần phải tham khảo ý
kiến từ các nhà tư vấn trong lĩnh vực này, nhằm tìm kiếm những giải pháp cấp thiết
để bảo vệ quyền lợi của bản thân.
+ Nhà nước cần có những biện pháp mạnh tay hơn đối với các chủ dự án
đầu tư không tiến hành thực hiện đúng hợp đồng.
+ Tìm kiếm sự giúp đỡ của cơ quan chức năng khi việc thực hiện hợp đồng

không đảm bảo như lộ trình.
KẾT LUẬN
Trong bất cứ lĩnh vực nào, các rủi ro pháp lí ln phổ biến mà sẽ khiến
những chủ thể có nhận thức thấp về các vấn đề pháp lí phải trả giá. Do đặc điểm tài
sản có giá trị lớn, các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản nếu mắc sai
lầm rất có thể sẽ phải trả giá rất đắt. Chính vì vậy, nâng cao kiến thức pháp lí về lĩnh
vực kinh doanh bất động sản sẽ là vấn đề mà những nhà đầu tư, những chủ thể tham
gia thị trường bất động sản cần lưu tâm.

12


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2009.
2. Luật đất đai năm 2013
3. Thị trường bất động sản - Những vấn đề lí luận và thực tiễn, Nxb. Tài
chính, Hà Nội, 2003
4. Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nxb. Đại học quốc gia Thành phố Hồ Chí
Minh, 2009.
5. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
6, Nghị định 76/2015/ NĐ- CP quy định chi tiết thi hành một số điều của
Luật kinh doanh bất động sản 2014.
7, Nghị định 43/ 2014/ NĐ- CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một
số điều của Luật đất đai 2013.

13