BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH

TRẦN XUÂN TÂY

CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐỐI VỚI
ĐẤT KINH DOANH DỊCH VỤ DU LỊCH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH – 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

TRẦN XUÂN TÂY

CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐỐI VỚI
ĐẤT KINH DOANH DỊCH VỤ DU LỊCH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật kinh tế. Mã số:60380107

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: GS.TS. MAI HỒNG QUỲ

TP. HỒ CHÍ MINH – 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn “Chế độ pháp lý đối với đất kinh doanh dịch

vụ du lịch” là cơng trình nghiên cứu của bản thân tơi, dưới sự hướng dẫn khoa
học của Giáo sư - Tiến sĩ Mai Hồng Quỳ. Nội dung trình bày trong luận văn là
trung thực, các trích dẫn được lấy từ nguồn rõ ràng, nội dung luận văn chưa từng
được ai công bố trong bất kỳ cơng trình nào trước đây.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 04 tháng 11 năm 2015
Tác giả

Trần Xuân Tây


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
HĐND

Hội đồng nhân dân.

GCN

Giấy chứng nhận.

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product).

KHSD

Kế hoạch sử dụng.

QHSD

Quy hoạch sử dụng.


QH,KHSD

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng.

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn.

UBND

Uỷ ban nhân dân.

UNESCO

USD

Tổ chức giáo dục, Khoa học và Văn hố Liên hiệp quốc
(United Nations Educational, Scientific and Cultural
Organization).
Đơ la Mỹ (United States Dollar).


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU .................................................................................................. 1
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ ĐẤT KINH DOANH DU LỊCH VÀ CHẾ
ĐỘ PHÁP LÝ ĐẤT KINH DOANH DỊCH VỤ DU LỊCH ............................. 6
1.1. Tổng quan về đất kinh doanh dịch vụ du lịch ............................................ 6
1.1.1. Khái niệm kinh doanh dịch vụ du lịch ........................................................ 6
1.1.2. Khái niệm đất kinh doanh dịch vụ du lịch .................................................. 9

1.1.3. Vai trò của dịch vụ du lịch trong phát triển kinh tế - xã hội và tầm quan
trọng của đất đai trong phát triển dịch vụ du lịch ............................................... 12
1.2. Tổng quan chế độ pháp lý đất sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch
vụ du lịch ............................................................................................................. 16
1.2.1 Khái niệm chế độ pháp lý đất kinh doanh dịch vụ du lịch ........................ 16
1.2.2.Nhu cầu và đặc điểm của việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch
vụ du lịch và những vấn đề đặt ra đối với chế độ pháp lý đất kinh doanh dịch vụ
du lịch ................................................................................................................... 17
1.2.3. Các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du
lịch ........................................................................................................................ 24
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ................................................................................... 30
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐẤT KINH DOANH
DỊCH VỤ DU LỊCH QUA THƢC TIỄN ÁP DỤNG VÀ HƢỚNG HOÀN
THIỆN ................................................................................................................. 31
2.1. Thực trạng chế độ pháp lý đất kinh doanh dịch vụ du lịch .................... 31
2.1.1.Thực trạng chế độ quản lý nhà nước đối với đất kinh doanh dịch vụ
du lịch .................................................................................................................. 31
2.1.2. Về chế độ sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch .................................... 46
2.2. Một số kiến nghị cho việc hoàn thiện pháp luật đối với đất kinh doanh
dịch vụ du lịch..................................................................................................... 57
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ................................................................................... 65
KẾT LUẬN ......................................................................................................... 67
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


-1-

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Theo chiến lược phát triển kinh tế - xã hội và chiến lược phát triển ngành du

lịch của Việt Nam, kinh doanh dịch vụ du lịch đóng vai trị là ngành kinh tế mũi
nhọn, có tầm quan trong hàng đầu. Muốn phát triển dịch vụ du lịch cần phải có quỹ
đất để phát triển hạ tầng và cơ sở kinh doanh dịch vụ du lịch như khu du lịch, cơ sở
lưu trú du lịch... Nhu cầu sử dụng đất để phát triển dịch vụ du lịch ở Việt Nam hiện
nay là rất lớn.
Trong những năm qua, chính sách đất đai ở Việt Nam đã có nhi u đổi mới.
Việc ban hành các văn bản pháp luật như Luật Đất đai 2003, Nghị định
181/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Nghị định 69/2009/NĐ-CP của
Chính phủ và gần đây nhất là Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2013 có hiệu lực
từ ngày 01/7/2014 tạo ra hành lang pháp lý ngày càng phù hợp để tạo quỹ đất phát
triển dịch vụ du lịch.
Tuy nhiên, qua thực tiễn thi hành Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013
đã phát lộ những hạn chế của pháp luật trong việc quản lý, sử dụng đất kinh
doanh dịch vụ du lịch như: chưa xác định hợp lý vị trí của đất kinh doanh dịch
vụ du lịch trong việc phân loại đất làm cơ sở cho việc ban hành và thực hiện
những quy định v quản lý sử dụng nó; chế độ pháp lý đối với đất thương mại,
dịch vụ nói chung (trong đó có đất kinh doanh dịch vụ du lịch) vẫn chưa có sự
phân hóa rõ rệt so với các loại đất khác thuộc nhóm đất phi nơng nghiệp nhất là
giữa đất xây dựng cơ sở sản xuất với đất xây dựng cơ sở kinh doanh dịch vụ;
những quy định của pháp luật v giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy
chứng nhận áp dụng đối với đất kinh doanh dịch vụ du lịch còn một số bất cập,
gây những tác động tiêu cực đến việc phát triển ngành du lịch. Có thể nói, pháp
luật hiện hành chưa có sự quan tâm đúng mức đến đất dùng để phát triển dịch vụ
du lịch tương xứng với tầm quan trọng với những nét đặc thù của nó. Tình trạng
này làm phát sinh yêu cầu mang tính bức thiết là cần phải nghiên cứu đánh giá
thực trạng chế độ pháp lý đối với đất kinh doanh dịch vụ du lịch làm cơ sở cho
việc tiếp tục hoàn thiện.


-2-


Với mong muốn góp phần hình thành cơ sở lý luận và thực tiễn cho việc
hoàn thiện chế độ pháp lý đối với đất kinh doanh dịch vụ du lịch nhằm thực hiện
mục tiêu phát triển ngành du lịch Việt Nam, tác giả đã chọn đ tài: “Chế độ
pháp lý đối với đất kinh doanh dịch vụ du lịch” làm luận văn tốt nghiệp.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Trong thời gian qua, ở Việt Nam đã có rất nhi u cơng trình nghiên cứu v
pháp luật đất đai. Các cơng trình này nghiên cứu pháp luật đất đai dưới nhi u
góc độ như v từng vấn đ cụ thể của đất đai nói chung: v vấn đ sở hữu (Chế
độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, sách chuyên khảo của TS.
Phạm Văn Võ, NXB Lao động, 2012; v thị trường quy n sử dụng đất (Pháp
luật về thị trường quyền sử dụng đất – Thực trạng và hướng hoàn thiện, luận án
tiến sĩ của tác giả Lưu Quốc Thái, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh,
2010); v vấn đ đi u phối đất đai (Pháp luật về giao đất để thực hiện dự án đầu
tư, luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn Tiến Mạnh, Trường Đại học Luật TP. Hồ
Chí Minh, 2014), Pháp luật về cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, luận văn
thạc sĩ của tác giả Vũ Như Hảo, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, 2015)
hoặc nghiên cứu v chế độ pháp lý của từng loại đất cụ thể (Chế độ pháp lý đối
với đất khu công nghiệp, luận văn thạc sĩ của tác giả Hoàng Thanh Lượng,
Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, 2014) vv...
Qua tìm hiểu những cơng trình nghiên cứu v pháp luật đất đai ở Việt
Nam, chúng tơi chưa thấy có cơng trình nào nghiên cứu chuyên sâu v chế độ
pháp lý đối với đất sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch. Việc
nghiên cứu “Chế độ pháp lý đối với đất kinh doanh dịch vụ du lịch” là hoàn
toàn mới và có ý nghĩa thiết thực v khoa học và thực tiễn.
3. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Mục đích nghiên cứu đ tài là:
- Làm rõ được những vấn đ lý luận v đất kinh doanh dịch vụ du lịch;
- Đưa ra được những phân tích, nhận xét, đánh giá thực trạng pháp luật
v chế độ pháp lý đối với đất kinh doanh dịch vụ du lịch qua thực tiễn áp dụng;

- Đưa ra được những kiến nghị cho việc hoàn thiện chế độ pháp lý đất


-3-

kinh doanh dịch vụ du lịch nói riêng và góp phần hồn thiện pháp luật đất đai nói
chung;
Để đạt mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra là:
- Phân tích khái niệm đất sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ du
lịch, đặc điểm của đất sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch, chứng
minh vai trò của đất kinh doanh dịch vụ du lịch;
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật v quản lý, sử dụng đất sử dụng
vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch;
- Đ xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện chế độ pháp lý đối với đất kinh
doanh dịch vụ du lịch.
4. Giới hạn phạm vi nghiên cứu của đề tài
Nói đến chế độ pháp lý đối với đất kinh doanh dịch vụ du lịch là phải nói
đến chế độ sở hữu, chế độ quản lý nhà nước và chế độ sử dụng loại đất này. Tuy
nhiên, theo quy định của Hiến pháp 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chế độ
sở hữu đối với đất sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch cũng không
phải là ngoại lệ. Do vậy, đ tài không nghiên cứu v chế độ sở hữu đối với đất
kinh doanh dịch vụ du lịch vì nó khơng có gì khác so với chế độ sở hữu đất đai
nói chung mà chỉ tập trung nghiên cứu chế độ quản lý nhà nước và chế độ sử
dụng của nó trên cơ sở chế độ sở hữu tòan dân đối với đất đai.
Đất để phát triển dịch vụ du lịch có phạm vi rộng và đa phần chỉ mang
tính kết hợp. Do vậy, đ tài chỉ giới hạn nghiên cứu v chế độ quản lý nhà nước
và chế độ sử dụng đối với đất sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch
với ý nghĩa là mục đích sử dụng chủ yếu thuộc đất thương mại, dịch vụ nằm
trong loại đất xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đối với đất
dùng để phát triển hạ tầng phục vụ du lịch do Nhà nước đầu tư và những trường

hợp sử dụng đất để kết hợp kinh doanh dịch vụ du lịch (khơng phải mục đích sử
dụng chủ yếu) không thuộc phạm vi nghiên cứu của đ tài.
V thực tiễn áp dụng, đ tài tập trung (nhưng không giới hạn) vào sử dụng
thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật trên địa bàn Khánh Hịa vì đây khơng
chỉ là nơi có ti m năng lớn trong phát triển du lịch, là một trong những địa


-4-

phương có ngành du lịch phát triển nhất ở Việt Nam, hội tụ đầy đủ những
vấn đ phát sinh trong quản lý và sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch
mà cịn có những giải pháp mới mang tính đột phá v quản lý đất đai trong
phát triển kinh tế du lịch, trong đó có nhi u giải pháp đã minh chứng hiệu
quả và đã được nhân rộng ở các địa phương khác.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, trong
quá trình thực hiện đ tài, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu
sau:
- Phương pháp kinh tế học pháp luật: được sử dụng để đánh giá các quy
định pháp luật trên cơ sở các lý thuyết v kinh tế, các quy luật của kinh tế thị
trường;
- Phương pháp phân tích: được sử dụng để phân tích các quan điểm khoa
học, những quy định của pháp luật v đất kinh doanh dịch vụ du lịch của Nhà
nước, trên cơ sở đó chỉ ra những hạn chế, bất cập của quy định pháp luật hiện
hành;
- Phương pháp chứng minh: được sử dụng để chứng minh cho những
nhận xét, đánh giá; chứng minh tính khả thi, tính hiệu quả của những kiến nghị...
- Phương pháp thống kê: được sử dụng để tổng hợp và xử lý các tài liệu
hiện có v thực trạng pháp lý đối với đất kinh doanh dịch vụ du lịch; phân tích
đánh giá các tài liệu thống kê để có nhận thức đầy đủ, chính xác v thực trạng.

- Phương pháp so sánh: dùng để so sánh các quy định của pháp luật qua
các thời kì, so sánh quy định trong các văn bản quy phạm hiện hành, so sánh
pháp luật Việt Nam với pháp luật một số nước...
Ngoài các phương pháp nêu trên, trong luận văn tác giả có sử dụng một số
phương pháp khác như phương pháp diễn dịch, phương pháp quy nạp, phương
pháp kế thừa, phát huy một số công trình nghiên cứu có liên quan.


-5-

6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Với những nội dung được chuyển tải, tác giả hy vọng đ tài là tài liệu
tham khảo bổ ích cho những ai muốn tìm hiểu, nghiên cứu v các quy định của
pháp luật đi u chỉnh hoạt động quản lý và sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du
lịch; góp phần vào việc hồn thiện các quy định pháp luật v đất kinh doanh dịch
vụ du lịch; giúp các cơ quan nhà nước và chủ thể sử dụng đất kinh doanh dịch vụ
du lịch nhận thức và áp dụng đúng các quy định pháp luật đối với loại đất này.
7. Bố cục của luận văn
Luận văn có kết cấu gồm ba phần:
- Lời nói đầu
- Phần nội dung, gồm:
Chương 1. Những vấn đ chung v đất kinh doanh dịch vụ du lịch
Chương 2.Thực trạng chế độ pháp lý đất kinh doanh dịch vụ du lịch và
hướng hoàn thiện
- Phần kết


-6-

CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ ĐẤT KINH DOANH DỊCH VỤ DU

LỊCH VÀ CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ ĐẤT KINH DOANH DỊCH VỤ DU LỊCH
1.1. Tổng quan về đất kinh doanh dịch vụ du lịch
1.1.1. Khái niệm kinh doanh dịch vụ du lịch
Theo khoản 1 Đi u 4 của Luật Du lịch 2005, du lịch là các hoạt động có
liên quan đến chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên của mình
nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, tìm hiểu, giải trí, nghỉ dưỡng trong một
khoảng thời gian nhất định.
Theo Tổ chức Du lịch thế giới (World Tourist Organization), du lịch bao
gồm tất cả mọi hoạt động của những người du hành, tạm trú, với mục đích tham
quan, khám phá và tìm hiểu, trải nghiệm hoặc với mục đích nghỉ ngơi, giải trí,
thư giãn; cũng như mục đích hành ngh và những mục đích khác nữa, trong thời
gian liên tục nhưng khơng q một năm, ở bên ngồi mơi trường sống định cư.
Hoạt động du lịch là hoạt động của khách du lịch, tổ chức, cá nhân kinh
doanh du lịch, cộng đồng dân cư và cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến
du lịch. (khoản 3 Đi u 4 Luật Du lịch 2005).
Nói đến hoạt động du lịch, khơng thể khơng nói đến việc cung cấp dịch vụ
du lịch với ý nghĩa là việc cung cấp các dịch vụ v lữ hành, vận chuyển, lưu trú,
ăn uống, vui chơi giải trí, thơng tin, hướng dẫn và những dịch vụ khác nhằm đáp
ứng nhu cầu của khách du lịch (khoản 11 Đi u 4 Luật Du lịch 2005).
Theo khoản 16 Đi u 4 Luật Doanh nghiệp 2014: kinh doanh là việc thực
hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các cơng đoạn của một q trình đầu tư, từ
sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm, hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm
mục đích sinh lợi.
Từ những phân tích trên, có thể đưa ra một khái niệm v kinh doanh du
lịch dịch vụ như sau: Kinh doanh dịch vụ du lịch là hoạt động cung cấp dịch vụ
về lữ hành, vận chuyển, lưu trú, ăn uống, vui chơi giải trí, thơng tin, hướng dẫn
và những dịch vụ khác đáp ứng nhu cầu của khách du lịch nhằm mục đích sinh
lợi.



-7-

Du lịch là ngành kinh tế tổng hợp. Xuất phát từ tính đa dạng của hoạt
động du lịch như đi lại, ăn ở, tham quan, giải trí, mua sắm và các nhu cầu khác
trong chuyến đi và tại điểm đến du lịch nên địi hỏi phải có nhi u ngành ngh
khác nhau tham gia vào chuỗi cung ứng các hàng hóa và dịch vụ cho khách.
Việt Nam là một đất nước giàu ti m năng du lịch, có những lợi thế rất lớn
cả v đi u kiện tự nhiên và văn hóa. Vì vậy, chúng ta có đi u kiện để trở thành
một quốc gia phát triển v du lịch.
Với hơn 3000 km bờ biển, nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa nên hệ
động thực vật rất phong phú và đa dạng, diện tích rừng khá lớn chiếm khoảng
37% diện tích đất trong đó có trên 100 khu bảo tồn thiên nhiên (bao gồm 27
vườn quốc gia, 44 khu bảo tồn và 34 khu rừng văn hóa, lịch sử, mơi trường)
cùng sự đa dạng v văn hóa đã tạo cho Việt Nam lợi thế to lớn trong phát triển
du lịch.
Hệ thống di sản văn hóa và thiên nhiên thế giới của Việt Nam được
UNESCO công nhận ngày càng nhi u v số lượng, phong phú v loại hình (di sản
vật thể, di sản phi vật thể, di sản văn hóa, di sản tự nhiên). Nhi u điểm du lịch
được các tổ chức uy tín bình chọn là địa chỉ u thích của đơng đảo du khách quốc
tế. Trong đó, điển hình như Vịnh Hạ Long được trang web BuzzFeed của Mỹ bình
chọn là 1 trong 25 địa danh có vẻ đẹp khó tin nhất trên thế giới; Hà Nội được
TripAdvisor bình chọn là 1 trong 10 thành phố thu hút khách du lịch hàng đầu trên
thế giới năm 2014; Việt Nam được Tạp chí Du lịch Travel & Leisure của Mỹ bình
chọn đứng thứ 6 trong số 20 điểm đến tốt nhất dựa trên độ an toàn và thân thiện
của người dân dành cho khách du lịch lẻ; Hang Sơn Đng được Tạp chí Du lịch
Business Insider của Mỹ bình chọn là 1 trong 12 hang động ấn tượng nhất thế giới
và Tạp chí National Geographic phiên bản tiếng Nga bình chọn là tour du lịch
mạo hiểm đẳng cấp nhất thế giới của năm 2014; Tuyến du lịch trên sông Mê Kông
(đoạn Việt Nam - Campuchia) được báo Telegraph (Anh) xếp thứ 4/5 tuyến du
lịch trên sông hàng đầu châu Á... Ngoài ra, nhi u doanh nghiệp lữ hành, khách sạn



-8-

của Việt Nam cũng đã được các tổ chức, website tiêu dùng vinh danh do chất
lượng dịch vụ xuất sắc của mình1.
Các đi u kiện tự nhiên, khí hậu nước ta rất thuận lợi cho phát triển du lịch.
Với những lợi thế tự nhiên này, chúng ta có thể phát triển du lịch sinh thái, thành
lập các khu tham quan, nghỉ dưỡng gần gũi với thiên nhiên sẽ đặc biệt tốt cho
sức khỏe của du khách khi đến đây.
Tài nguyên du lịch của nước ta phân bố tương đối tập trung. Đi u đó góp phần
hình thành các vùng du lịch điển hình trong tồn quốc. Mỗi vùng du lịch có một sắc
thái riêng, tạo nên các tuyến du lịch xuyên quốc gia, không lặp lại giữa vùng này với
vùng khác nên thường không làm nhàm chán khách du lịch.
Việt Nam có 54 dân tộc, cùng với nó là những nét văn hóa đa dạng mang
bản sắc riêng độc đáo của từng vùng mi n. Chính những nét riêng đó đã làm nên
cốt cách và bản sắc dân tộc Việt Nam. Các lễ hội văn hóa có sức hút lớn đối với
du khách thập phương trong và ngoài nước. Các di tích lịch sử - văn hóa là tài
ngun hàng đầu của du lịch. Cho đến nay, nước ta có khoảng 4 vạn di tích các
loại trong đó gần 3000 di tích được Bộ Văn hóa - Thơng tin xếp hạng. Các di
tích này đã và đang được khai thác nhất định vào phát triển du lịch.
Sự đa dạng của nguồn tài nguyên cả v thiên nhiên (bãi biển, hang động,
đảo nước khoáng, lớp phủ thực vật, động vật quý hiếm, nhi u cảnh quan thiên
nhiên độc đáo điển hình…) lẫn nhân văn (các di tích lịch sử, kiến trúc nghệ
thuật, phong tục tập quán, các làng ngh thủ công truy n thống, sự đa dạng v
bản sắc văn hóa của các dân tộc…), là đi u kiện để phát triển nhi u loại hình du
lịch với thời gian dài ngắn khác nhau.
Đây có thể coi là những ti m năng rất lớn giúp ngành du lịch của Việt
Nam phát triển.


1

Tổng cục Du lịch, Nhìn nhận về sự phát triển của ngành du lịch Việt Nam,
truy cập ngày 06/11/2015.


-9-

1.1.2. Khái niệm đất kinh doanh dịch vụ du lịch
Do dịch vụ du lịch là ngành kinh tế tổng hợp nên việc sử dụng đất vào
mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch hết sức đa dạng. Căn cứ vào tính chất, mục
đích sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch, ta có thể phân chia
đất kinh doanh dịch vụ du lịch làm hai trường hợp sau:
Thứ nhất, những trường hợp sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ du
lịch mang tính kết hợp. Đối với những trường hợp này, theo quy định của Luật
Đất đai, mục đích sử dụng chủ yếu của đất có thể là đất nơng nghiệp, đất làm nhà
ở, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng cơng trình
cơng cộng… nhưng việc sử dụng đất đó có liên quan đến kinh doanh dịch vụ du
lịch. Ví dụ, đất có di tích lịch sử - văn hóa, đất rừng đặc dụng tuy khơng phải là
đất kinh doanh dịch vụ du lịch vì mục đích sử dụng chủ yếu của chúng là bảo vệ
và phát huy di tích, bảo tồn tự nhiên, việc sử dụng chúng vào mục đích tham
quan du lịch chỉ mang tính kết hợp mặc dù bản thân chúng có thể là những điểm
du lịch có sức hấp dẫn lớn, là điểm nhấn của các chương trình du lịch như vịnh
Nha Trang, vịnh Hạ Long, quảng trường Ba Đình, phố cổ Hội An, vườn quốc gia
Nam Cát Tiên, vườn quốc gia Phong Nha – Kẻ Bàng… Do mục đích sử dụng
chủ yếu của những trường hợp này không phải là kinh doanh dịch vụ du lịch nên
chế độ pháp lý đối với chúng không thuộc phạm vi nghiên cứu của đ tài này.
Thứ hai, đất có mục đích sử dụng chủ yếu là kinh doanh dịch vụ du lịch
(chế độ pháp lý được đ cập trong luận văn là chế độ pháp lý đối với loại đất này).
Trong Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đ u chưa có một khái

niệm cụ thể v đất kinh doanh dịch vụ du lịch. Theo Đi u 13 Luật Đất đai
2003 quy định v việc phân loại đất thì trong nhóm đất phi nơng nghiệp có loại
đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm: đất xây dựng khu công nghiệp;
đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt
động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. Theo Nghị định số
53/NĐ-CP ngày 01/7/2011 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành một số đi u của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đất làm mặt bằng
xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh gồm: đất để xây dựng cơ sở sản xuất công
nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và


-10-

các cơng trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh (kể cả đất làm mặt bằng
xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh trong khu công nghệ cao, khu kinh tế).
Các quy định trên không trực tiếp định danh đất sử dụng vào mục đích
kinh doanh dịch vụ du lịch. Bằng phương pháp loại trừ, đất sử dụng vào mục
đích kinh doanh dịch vụ du lịch thuộc loại đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở
sản xuất kinh doanh thuộc nhóm đất phi nơng nghiệp.
Đến Luật Đất đai 2013, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp được
phân chia cụ thể hơn theo hướng tách đất “làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản
xuất kinh doanh” bao gồm cả đất xây dựng cơ sở sản xuất và đất kinh doanh dịch
vụ thành đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Tuy
nhiên, Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 23/2014/TTBTNMT cũng không định danh loại đất dịch vụ du lịch. Và cũng bằng phương
pháp loại trừ, chúng ta xác định đất kinh doanh dịch vụ du lịch là đất thương
mại, dịch vụ thuộc nhóm đất phi nơng nghiệp.
Thực tiễn áp dụng Luật Đất đai 2013, khi cấp Giấy chứng nhận quy n sử
dụng đất, quy n sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn li n với đất cho các chủ thể sử
dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch thì loại đất được xác định trên Giấy chứng
nhận là đất thương mại, dịch vụ.

Vậy đất kinh doanh dịch vụ du lịch là đất để sử dụng vào những mục đích
cụ thể nào? Loại trừ những trường hợp việc sử dụng để kinh doanh dịch vụ du
lịch chỉ mang tính kết hợp, trên cơ sở các quy định của pháp luật v đất đai và
pháp luật v du lịch, có thể liệt kê đất để kinh doanh dịch vụ du lịch bao gồm:
- Đất dùng để xây dựng dự án khu du lịch. Theo khoản 7 Đi u 4 của Luật Du
lịch, khu du lịch là nơi có tài nguyên du lịch hấp dẫn với ưu thế v tài nguyên du
lịch tự nhiên, được quy hoạch, đầu tư phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của
khách du lịch, đem lại hiệu quả v kinh tế - xã hội và môi trường.
Theo quy định của Luật Xây dựng 2014, khu du lịch được coi là khu chức
năng đặc thù cùng với khu kinh tế, khu công nghiệp, cảng hàng không… Song,
do chưa coi đất kinh doanh dịch vụ du lịch là loại đất độc lập trong đất sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp như đất khu kinh tế, đất khu cơng nghiệp nên Luật
Đất đai 2013 mới chỉ có những quy định cụ thể cho đất khu công nghiệp, khu


-11-

kinh tế, đất cảng vụ hàng khơng… mà chưa có những quy định riêng phù hợp
với nét đặc thù của đất khu du lịch. Việc quản lý, sử dụng đất khu du lịch vẫn
phải áp dụng các quy định chung cho đất thương mại, dịch vụ và các quy định
khác có liên quan. Trong khi đó, xét v quy mơ, tầm quan trọng của khu du lịch
thì có thể nói nó khơng kém so với khu kinh tế, khu cơng nghiệp (khu du lịch
quốc gia phải có diện tích tối thiểu 1000 ha, khu du lịch địa phương phải có diện
tích tối thiểu 200 ha). Đối với đất khu chức năng đặc thù có quy mơ lớn như khu
du lịch, việc có chế độ pháp lý riêng như vấn đ quy hoạch, giao, cho thuê lại đất
rõ ràng là đi u rất cần thiết.
- Đất dùng để xây dựng cơ sở lưu trú du lịch. Theo khoản 12 Đi u 4 của
Luật Du lịch, cơ sở lưu trú du lịch là cơ sở cho thuê buồng, giường và cung cấp
các dịch vụ khác phục vụ khách lưu trú, trong đó khách sạn là cơ sở lưu trú du
lịch chủ yếu. Mặc dù các cơ sở lưu trú du lịch có thể cung cấp dịch vụ cho người

không phải là khách du lịch nhưng đối tượng chủ yếu của chúng vẫn là du khách.
Do vậy, Luật Du lịch coi đây là một trong các loại hình dịch vụ du lịch. Tuy
nhiên, như đã nói ở trên, đất kinh doanh dịch vụ du lịch thuộc đất thương mại
dịch vụ nên việc hộ gia đình, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú trên đất ở
không đuợc coi là đất kinh doanh dịch vụ du lịch.
- Đất dùng để xây dựng cơ sở khác phục vụ cho việc cung cấp các dịch vụ
du lịch như xây dựng trụ sở của doanh nghiệp lữ hành, địa điểm chuyên đón trả
khách du lịch, khu vui chơi, giải trí phục vụ khách du lịch, bán hàng cho khách
du lịch…
Từ những phân tích trên, tác giả đưa ra khái niệm đất kinh doanh dịch vụ
du lịch như sau:
Đất kinh doanh dịch vụ du lịch là đất dịch vụ, thương mại thuộc loại sản
xuất kinh, doanh phi nông nghiệp có mục đích sử dụng chủ yếu là kinh doanh
dịch vụ du lịch, gồm: (1) đất xây dựng các dự án khu du lịch,(2) đất xây dựng
các cơ sở lưu trú du lịch và (3) đất dùng để xây dựng cơ sở khác phục vụ cho
việc cung cấp sản phẩm du lịch2.
2

Theo khoản 4 Đi u 10 của Luật Du lịch, sản phẩm du lịch là tập hợp các dịch vụ cần thiết để thoả mãn nhu
cầu của khách du lịch trong chuyến đi du lịch.


-12-

1.1.3. Vai trò của dịch vụ du lịch trong phát triển kinh tế - xã hội và tầm quan
trọng của đất đai trong phát triển dịch vụ du lịch
Du lịch được xem là một ngành “cơng nghiệp khơng khói”. Vai trò của
ngành du lịch được đánh giá là rất quan trọng đối với n n kinh tế của một quốc
gia, sự phát triển mạnh mẽ của nó tại một số quốc gia đã góp phần tích cực vào
sự tăng trưởng kinh tế của họ. Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, du lịch

là một loại hình xuất khẩu đặc biệt, sản phẩm và dịch vụ được cung cấp cho
người nước ngoài nhưng lại được tiêu thụ ngay tại nước sở tại và đem lại nguồn
thu ngoại tệ cho quốc gia rất lớn. Chính vì thế, các nước trên thế giới rất chú
trọng đầu tư phát triển du lịch, nhằm thúc đẩy n n kinh tế.
Xu hướng mang tính quy luật của cơ cấu kinh tế thế giới chỉ ra rằng tỉ
trọng nông nghiệp từ chỗ chiếm vị thế quan trọng đã dần nhường cho công
nghiệp và cuối cùng kinh tế dịch vụ sẽ chiếm vai trị thống sối. Hiện nay, ở các
nước có thu nhập thấp như Nam Á, châu Phi nơng nghiệp vẫn cịn chiếm trên
30% GNP, cơng nghiệp khoảng 35%. Trong khi đó các nước có thu nhập cao
như Hoa Kỳ, Nhật Bản, Đức, Italia… trên 70% GNP do nhóm ngành dịch vụ
đem lại, nơng nghiệp chỉ đóng góp khoảng 3-5% tổng sản phẩm quốc dân.
Ở Việt Nam, xu hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế cũng đã được thể hiện
rõ qua các năm: năm 2001, nông nghiệp chiếm 23,24% GDP, công nghiệp chiếm
57,91% GDP, dịch vụ chiếm 38,63% GDP; năm 2004, nông nghiệp chiếm
21,76% GDP, công nghiệp chiếm 60,41% GDP, dịch vụ chiếm 38,15% GDP.
Với tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm, du lịch đã đóng góp lớn cho n n
kinh tế.3
Trong khu vực dịch vụ, đóng góp của dịch vụ du lịch vào GDP chiếm tỷ
trọng ngày càng lớn.
Theo công bố tại Hội nghị Bộ trưởng Du lịch G20 diễn ra ngày 16 tháng 5
năm 2012 tại Mexico, ngành du lịch chiếm 9% thu nhập GDP thế giới. Du lịch là
một trong những ngành kinh tế có tốc độ phát triển nhanh nhất. Năm 2011, mặc
dù trong bối cảnh n n kinh tế thế giới tăng trưởng khơng lấy gì làm tốt đẹp và ổn
3

Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Vai trò của ngành du lịch và hệ thống các ngành của nền kinh tế quốc
dân, truy cập ngày 06/11/2015.


-13-


định, ngành du lịch toàn thế giới vẫn tăng 4,6%, đón được 982 triệu lượt khách
và thu nhập du lịch tăng 3,8%. Dự báo du lịch thế giới sẽ tiếp tục tăng trưởng
một cách b n vững trong những năm tới, đạt 1 tỷ lượt khách trong năm 2012 và
1,8 tỷ lượt năm 2030.
Bên cạnh những chỉ số đóng góp ấn tượng trên, du lịch cũng được đánh
giá là ngành quan trọng tạo nhi u việc làm cho xã hội, chiếm 8% lao động toàn
cầu. Cứ mỗi một việc làm trong ngành du lịch ước tính tạo ra 2 việc làm cho các
ngành khác. Ngành du lịch cũng sử dụng lao động nhi u vượt trội so với ngành
công nghiệp khác, gấp 6 lần ngành sản xuất ô tô, gấp 4 lần ngành khai khoáng,
và gấp 3 lần ngành tài chính. Du lịch cũng đóng vai trị quan trọng trong việc
thúc đẩy mậu dịch quốc tế. Năm 2011, xuất khẩu thông qua du lịch quốc tế bao
gồm cả vận chuyển hành khách đạt 1,2 nghìn tỷ USD, chiếm 30% xuất khẩu toàn
thế giới4.
Xét v tổng thể, đi u quan trọng là các chỉ số v lượng khách và tổng thu
của Du lịch Việt Nam đạt tăng trưởng tốt qua các năm. Nếu năm 2000, chúng ta
mới đón được 2,1 triệu lượt khách quốc tế thì năm 2005 đón được 3,4 triệu lượt,
năm 2010 đón được 5 triệu lượt và năm 2013 là 7,5 triệu lượt. Đồng thời, lượng
khách du lịch nội địa cũng ngày càng tăng: năm 2000 là 11,2 triệu lượt, 2005 là
16,1 triệu lượt, năm 2010 là 28 triệu lượt và năm 2013 là 35 triệu lượt. Đặc biệt,
tổng thu từ du lịch những năm gần đây có sự tăng trưởng vượt bậc khi năm 2013
đạt tới 200 nghìn tỷ đồng, trong khi năm 2010 mới đạt 96 nghìn tỷ, năm 2005 đạt
30 nghìn tỷ và năm 2000 chỉ đạt 17,4 nghìn tỷ. Tốc độ tăng trưởng của tổng thu
từ khách du lịch đang tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng khách du lịch, đóng
góp của ngành Du lịch vào cơ cấu GDP đất nước ngày càng lớn trong bối cảnh
tình hình kinh tế trong nước cịn nhi u khó khăn. Ngành Du lịch cũng đang góp
phần quan trọng tạo công ăn việc làm, giải quyết an sinh xã hội. Đến năm 2013,
ước tính đã có trên 1,7 triệu lao động làm việc trong lĩnh vực du lịch, trong đó
550 nghìn lao động trực tiếp và 1,2 triệu lao động gián tiếp5.


4

Phạm Quang Hưng, Đóng góp của du lịch vào GDP,
truy cập ngày 06/11/2015.
5
Tổng cục Du lịch, Nhìn nhận về sự phát triển của ngành du lịch Việt Nam,
truy cập ngày 06/11/2015.


-14-

Theo ông Phạm Quang Hưng - nguyên Vụ trưởng Vụ hợp tác quốc tế,
Tổng cục Du lịch, với cách tính trên, theo dự báo của Hội đồng Du lịch và Lữ
hành thế giới, năm 2012, giá trị đóng góp trực tiếp vào GDP của ngành du lịch
Việt Nam sẽ tăng 6,6% so với năm 2011 và sẽ tăng bình quân 6,1% hàng năm
tính đến năm 2022; tổng giá trị đóng góp của tồn ngành (trực tiếp, gián tiếp và
phát sinh) vào GDP tăng 5,3% năm 2012 và sẽ tăng bình quân 6,0% tới năm
2022. V tạo việc làm, năm 2012, tổng lao động trong ngành du lịch Việt Nam
tăng 1,4% tương đương 4.355.000 gồm cả lao động trực tiếp và gián tiếp và sẽ
tăng trung bình 1,1% hàng năm và sẽ đạt 4.874.000 vào năm 2022. V xuất khẩu
du lịch tại chỗ trong năm 2012, tăng 5% và bình quân tăng 6% hàng năm, tới
năm 2022 đạt 4,3% tổng kim ngạch xuất khẩu quốc gia. V đầu tư du lịch trong
năm 2012 sẽ tăng 0,5%, trong vòng 10 năm tới con số này sẽ đạt 7,7% trong
tổng đầu tư toàn quốc6.
Du lịch khơng chỉ đóng góp vào sự phát triển kinh tế của cả nước, ngồi
ra du lịch cịn là một cách quảng bá đất nước, con người Việt Nam đối với bạn
bè năm châu.
Tuy nhiên, những thành tựu đạt được trong phát triển du lịch của Việt
nam là dưới mức ti m năng. Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến
2020 tầm nhìn đến 2030, khẳng định quan điểm: Phát triển du lịch trở thành

ngành kinh tế mũi nhọn; du lịch chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong cơ cấu
GDP, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội theo hướng chuyên
nghiệp, hiện đại, có trọng tâm, trọng điểm; chú trọng phát triển theo chi u sâu
đảm bảo chất lượng và hiệu quả, khẳng định thương hiệu và khả năng cạnh
tranh... với mục tiêu đến năm 2020, du lịch cơ bản trở thành ngành kinh tế mũi
nhọn, có tính chun nghiệp với hệ thống cơ sở vật chất - kỹ thuật đồng bộ, hiện
đại; sản phẩm du lịch có chất lượng cao, đa dạng, có thương hiệu, mang đậm bản
sắc văn hố dân tộc, cạnh tranh được với các nước trong khu vực và thế giới.
Đến năm 2030, Việt Nam trở thành quốc gia có ngành du lịch phát triển.
Muốn thực hiện mục tiêu nêu trên, việc bố trí quỹ đất để phát triển du lịch
có vai trị mang tính quyết định vì phát triển dịch vụ du lịch trước hết và cơ bản
6

Tlđd 2.


-15-

nhất phải có hạ tầng phục vụ du lịch. Khơng có hạ tầng phục vụ du lịch sẽ khơng
thể phát triển ngành du lịch. Trong khí đó, phát triển hạ tầng du lịch luôn gắn với
việc sử dụng đất. Đối với một số nước có n n kinh tế du lịch phát triển, ví dụ như
Thái Lan... quỹ đất dành cho dịch vụ du lịch là rất lớn, do đó vai trị của đất đai
khơng thể tách rời và cũng khơng thể thiếu cho sự phát triển du lịch. Có thể nói đất
đai là cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng, không thể thay thế trong phát triển kinh tế
du lịch.
Theo quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020 tầm
nhìn 2030, Việt Nam phát triển 46 khu du lịch quốc gia; 41 điểm du lịch quốc gia;
12 đô thị du lịch và một số khu, điểm du lịch quan trọng khác tạo động lực thúc đẩy
phát triển du lịch cho các vùng và cả nước. V số lượng cơ sở lưu trú: Năm 2015 có
390.000 buồng; năm 2020 có 580.000 buồng; năm 2025 có 754.000 buồng; năm

2030 có 900.000 buồng.
Rõ ràng, để thực hiện mục tiêu trên, đòi hỏi cần phải dành quỹ đất phát
triển du lịch, phải chuyển đổi mục đích diện tích đất nông nghiệp, kể cả đất trồng
lúa ở các vùng đồng bằng để đảm bảo quỹ đất phát triển ngành du lịch theo chiến
lược phát triển cũng như quy hoạch phát triển ngành du lịch. Xét v tầm quan
trọng dựa trên cơ sở đóng góp vào GDP của ngành du lịch, đất kinh doanh dịch
vụ du lịch, theo tác giả, có vai trị khơng kém so với đất khu cơng nghiệp, khu
kinh tế. Chính vì vậy để sử dụng quỹ đất phát triển các khu du lịch một cách
hiệu quả, hợp lý, bảo vệ mơi trường cần có một chế độ pháp lý rõ ràng, nhất
quán để tạo môi trường đầu tư thuận lợi, an toàn, đặc biệt đối với việc thu hút
đầu tư trực tiếp nước ngồi thì đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu. Tổng
kết 25 năm thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài đã chứng minh khả năng thu hút
vốn FDI có mối liên quan chặt chẽ với việc đổi mới chính sách đất đai, đã mang
lại hiệu quả tích cực đối với thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam qua đó thúc
đẩy kinh tế - xã hội Việt Nam phát triển nhanh và b n vững7.

7

Bộ Tài nguyên và Môi trường (2013), Chính sách đất đai đối với đầu tư nước ngoài ở Việt Nam, Kỷ yếu
Hội nghị tổng kết 25 năm đầu tư nước ngoài, Hà Nội.


-16-

1.2. Tổng quan chế độ pháp lý đất đích kinh doanh dịch vụ du lịch
1.2.1. Khái niệm chế độ pháp lý đất kinh doanh dịch vụ du lịch
“Chế độ” là từ Hán Việt, “chế” là quy định, đặt ra, “độ” là phép tắc. Theo
Từ điển Tiếng Việt của Viện Ngôn ngữ học (Nhà xuất bản Đà Nẵng và Trung
tâm Từ điển học xuất bản năm 2001) thì chế độ là toàn bộ những quy định cần
tuân theo trong một việc nào đó.

Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (NXB
Từ điển Bách khoa và NXB Tư pháp xuất bản tháng 9/2006), chế độ là hệ thống
các quy định pháp luật cần phải được tuân thủ trong một quan hệ xã hội nhất
định nhằm đạt được mục đích nhất định.
Cũng theo Từ điển Luật học, pháp lý là những khía cạnh, phương diện
khác nhau của đời sống pháp luật của một quốc gia, qua đó chúng ta có thể khái
quát được chế độ pháp lý là tổng hợp các quy phạm pháp luật do nhà nước ban
hành điều chỉnh một lĩnh vực cụ thể. Việc phân chia chế độ pháp lý chỉ mang
tính tương đối và có thể thực hiện ở nhi u cấp độ.
Trên cơ sở những phân tích v đất kinh doanh dịch vụ du lịch và quan
niệm v chế độ pháp lý, chúng ta có thể đưa ra khái niệm chế độ pháp lý đất kinh
doanh dịch vụ du lịch như sau:
Chế độ pháp lý đất kinh doanh dịch vụ du lịch là toàn bộ các quy định của
pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh hoạt động quản lý, sử dụng đất
tại các dự án khu du lịch, cơ sở lưu trú du lịch và đất dùng để xây dựng cơ sở khác,
khu mua sắm, vui chơi, giải trí để phục vụ du khách nhằm mục đích sinh lợi trên cơ
sở chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai với các yếu tố cấu thành sau:
- Chế độ sở hữu đối với đất kinh doanh dịch vụ du lịch;
- Chế độ quản lý nhà nước đối với đất kinh doanh dịch vụ du lịch;
- Chế độ sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch.
Muốn có chế độ pháp lý v đất kinh doanh dịch vụ du lịch tốt, thực hiện
có hiệu quả việc phân bổ nguồn lực đất đai một cách hợp lý, bảo đảm lợi ích
trước mắt và lâu dài, thúc đẩy sự phát triển của ngành du lịch, bảo đảm hài hòa


-17-

lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và của nhà đầu tư8, ta cần phải nhận
thức đúng vai trò cũng như nét đặc thù của đất kinh doanh dịch vụ du lịch, sự
vận động của quan hệ đất đai trong đi u kiện kinh tế thị trường và chế độ sở hữu

toàn dân đối với đất đai.
1.2.2. Nhu cầu và đặc điểm của việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch
vụ du lịch và những vấn đề đặt ra đối với chế độ pháp lý đất kinh doanh dịch vụ
du lịch
Do đất kinh doanh dịch du lịch là đất thương mại, dịch vụ thuộc đất sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp nên chế độ pháp lý của nó có những đặc điểm
của chế độ pháp lý đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và đất thương mại,
dịch vụ. Bên cạnh những đặc điểm này, chế độ pháp lý đất kinh doanh dịch vụ
du lịch cịn có những đặc điểm riêng được hình thành bởi nhu cầu và đặc điểm
của việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch. Trên cơ sở đặc
điểm chung của đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất thương mại dịch
vụ và những đặc điểm riêng của đất kinh doanh dịch vụ du lịch, việc xây dựng
và hoàn hiện chế độ pháp lý đất kinh doanh dịch vụ du lịch ở Việt Nam hiện nay
không thể không lưu ý các vấn đ sau:
Thứ nhất, đất cơ sở kinh doanh dịch vụ du lịch là loại đất để xây dựng cơ
sở hạ tầng phục vụ cho mục đích kinh doanh các dịch vụ du lịch. Các loại bất
động sản trên đất kinh doanh dịch vụ du lịch chủ yếu là khách sạn, biệt thự nghỉ
dưỡng, các cơng trình đáp ứng nhu cầu vui chơi, mua sắm phục vụ cho mục đích
kinh doanh du lịch. Đây là đặc điểm phân biệt đất kinh doanh dịch vụ du lịch với
các đất thương mại, dịch vụ khác.
Do đặc điểm này nên việc Luật Đất đai 2003 coi đất kinh doanh dịch vụ
du lịch thuộc loại đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp nhưng khơng có sự
phân biệt giữa đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp với đất kinh doanh dịch vụ là
chưa hợp lý. Trong Luật Đất đai 2013, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
đã có sự phân hóa theo hướng tách đất xây dựng cơ sở sản xuất và đất kinh
doanh dịch vụ thành hai loại. Đây có thể coi là một thay đổi cần thiết do tính
8

Đảng Cộng Sản Việt Nam (2012), Văn kiện Hội nghị lần thứ 6-BCH TW Đảng khoá XI, Văn phòng TW Đảng, Hà Nội,
tr. 37.



-18-

chất của việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất và đất sử dụng đất vào mục đích
kinh doanh dịch vụ có nhi u điểm khác nhau. Tuy nhiên, sự phân hóa này là
chưa đủ, vì nếu chỉ xét riêng trong đất dịch vụ, thương mại thì đất kinh doanh
dịch vụ du lịch cũng có nét đặc thù so với đất dịch vụ thương mại khác như đã
nêu ở mục 1.1.2 của chương này.
Thứ hai, trong đi u kiện kinh tế thị trường và chế độ sở hữu toàn dân đối
với đất đai, quy n sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch phải trở thành hàng
hóa trong thị trường bất động sản. Song đi u đó khơng có nghĩa là kinh doanh
dịch vụ du lịch là kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên đất kinh doanh dịch vụ du
lịch chủ yếu tham gia thị trường bất động sản với ý nghĩa là thị trường của
những yếu tố đầu vào, là tư liệu sản xuất để phục vụ cho việc tạo lập quỹ đất, xác
lập quy n sử dụng đất cho những chủ thể kinh doanh dịch vụ du lịch để sử dụng
vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch. Đối tượng của kinh doanh dịch vụ du
lịch khơng phải là hàng hóa bất động sản hoặc dịch vụ bất động sản theo quy
định của Luật Kinh doanh bất động sản mà là dịch vụ du lịch. Ví dụ, việc cho
thuê buồng của các cơ sở kinh doanh dịch vụ lưu trú khác với việc cho thuê nhà
ở vì việc cho th buồng khách sạn khơng chỉ là cho thuê một căn phòng dùng
làm chỗ ở mà là cung cấp dịch vụ lưu trú du lịch, thời gian cho th rất ngắn có
thể tính theo giờ, theo ngày, gói dịch vụ cung cấp ngồi buồng khách sạn cịn có
các dịch vụ lưu trú khác như ăn uống, vệ sinh, điện, nước, giường tủ, khăn tắm,
dầu gội, xà bông, người phục vụ…
Thứ ba, việc sử dụng đất để kinh doanh dịch vụ du lịch thường có tác
động lớn đến lợi ích của cộng đồng ở hai khía cạnh:
Tác động tích cực: việc sử dụng đất để kinh doanh dịch vụ du lịch sẽ cho
ra đời những khu du lịch, cơ sở lưu trú du lịch, làm gia tăng lượng du khách cho
các địa phương, qua đó sẽ thúc đẩy sự phát tiển kinh tế, thu nhập, việc làm, cơ

hội kinh doanh của người dân. Hiệu quả kinh tế - xã hội của hoạt động du lịch là
góp phần xóa đói, giảm nghèo, nâng cao mức sống và làm giàu cho xã hội. Du
lịch phát triển sẽ tăng tỷ trọng GDP của ngành và khối ngành dịch vụ trong tổng
thu nhập quốc dân, đồng thời thay đổi diện mạo đô thị, nông thôn, đời sống nhân
dân được cải thiện rõ rệt, nhất là ở các trung tâm du lịch như: Sa Pa (Lào Cai),


-19-

Hạ Long (Quảng Ninh), Cát Bà (Hải Phòng), Cửa Lò ( Nghệ An), Khánh Hịa,
Bình Thuận, Bà Rịa-Vũng Tàu và một số tỉnh đổng bằng sơng Cửu Long.v.v...
Ngồi ra, du lịch cũng tạo ra khả năng tiêu thụ tại chỗ hàng hóa, dịch vụ,
thúc đẩy các ngành khác phát triển như y tế, giao thơng, bưu chính viễn thơng…
khơi phục nhi u lễ hội và ngành ngh thủ công truy n thống như đồ gốm Bát
Tràng, lụa Vạn Phúc, vải thổ cẩm của các dân tộc… thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu
kinh tế cả nước và từng địa phương, mở rộng giao lưu giữa các vùng, mi n trong
nước và ngồi nước, giao lưu văn hóa, nâng cao dân trí, phát triển nhân tố con
người, bảo đảm an ninh, quốc phịng và trật tự tồn xã hội.
Tại Khánh Hịa hiện có nhi u khu du lịch, cơ sở lưu trú như: Vinpeal, Hịn
Tằm, An Lâm, Six Senses Ninh Vân, Hồn Cầu Nha Trang… Dịch vụ du lịch đã
tạo việc làm cho nhi u lao động thuộc mọi thành phần, tạo nguồn thu ngân sách
rất lớn cho tỉnh Khánh Hoà. Cụ thể, đối với lao động làm việc trong lĩnh vực
khách sạn, nhà hàng năm 2009 có 41.305 đến năm 2012 tỉnh Khánh Hịa có
49.932 lao động (theo niên giám thống kê năm 2012 tỉnh Khánh Hoà). Trong 6
tháng đầu năm 2015, doanh thu du lịch đạt 7.311,12 tỷ đồng, trong đó, doanh thu
ngành lưu trú và ăn uống được 5.115, 8 tỷ đồng, du lịch lữ hành được 80,06 tỷ
đồng, ngành dịch vụ 2.115,26 tỷ đồng (theo Báo cáo tình hình kinh tế xã hội tỉnh
Khánh Hồ 6 tháng đầu năm 2015).
Tác động tiêu cực: bên cạnh những tác động tích cực, việc sử dụng đất
cũng có thể gây ra những tác động tiêu cực như có thể đẩy người dân rơi vào

tình trạng khơng cịn đất để sản xuất, để ở, mất sinh kế nếu khơng có chính sách
đi u phối đất đai hợp lý. Ngoài ra, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ
du lịch nhất là dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng thường là những khu đất có giá trị cao
v cảnh quan, v chất lượng môi trường. Cảnh quan thiên nhiên là tặng vật mà
tạo hóa ban tặng cho đất nước ta, trong đi u kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
mọi người dân đ u có quy n được hưởng thụ chúng. Nếu Nhà nước trao quy n
sử dụng đất ở những khu vực này cho chủ thể kinh doanh dịch vụ du lịch để xây
dựng khu du lịch, khách sạn… sẽ làm mất đi quy n chính đáng nói trên của cộng
đồng. Thực tế ở Việt Nam cho thấy, ở nhi u địa phương có biển như Đà Nẵng,
Bà Rịa - Vũng Tàu, Khánh Hòa… hầu như những nơi bờ biển đẹp đã được giao


-20-

cho doanh nghiệp để kinh doanh dịch vụ du lịch khiến người dân địa phương
khơng cịn được đi dạo, tắm biển và tiến hành các hoạt động vui chơi tại các khu
đất vốn dĩ là tài sản thuộc sở hữu của họ, là nơi mà cha ông họ đã phải hy sinh để
bảo vệ chúng. Tại kì họp thứ tư, Hội đồng nhân dân thành phố Đà Nẵng, ông
Trần Thọ, Bí thư Thành ủy, Chủ tịch HĐND TP Đà Nẵng, chất vấn: “Cử tri hỏi
Sở KH&ĐT có lừng khừng khi thu hồi dự án ven biển khơng. Có giao cho các
nhà đầu tư quản lý bãi biển khơng. Dân có được xuống tắm biển không”. Cũng
tại cuộc họp này, Đại biểu Nguyễn Quốc Bình, Phó Chỉ huy trưởng Bộ đội biên
phòng TP Đà Nẵng, nhấn mạnh: “Hầu hết dự án ven biển đều đã giao cả đất và
mặt biển cho nhà đầu tư rồi. Họ khơng cho người ngồi vào tắm biển nên dân
bức xúc là đúng”9.
Thứ tư, đất kinh doanh dịch vụ du lịch có mục đích sử dụng đa dạng,
mang tính xen cài, kết hợp tùy thuộc vào hình thức kinh doanh và khơng gian tồn
tại, cụ thể:
- Đối với đất khu du lịch, tùy thuộc vào việc khu du lịch là khu vực được
cơ quan nhà nước có thẩm quy n cơng nhận hay khu du lịch là một dự án đầu tư

cụ thể mà nội dung và tính chất của chế độ quản lý, sử dụng cũng có sự khác
nhau.
Đối với khu du lịch được cơ quan nhà nước có thẩm quy n cơng nhận đối
với một khu vực địa lý giàu tài nguyên du lịch thường có mục đích sử dụng đa
dạng như đất làm nhà ở, sản xuất nơng nghiệp, đất có di tích lịch sử - văn hóa,
đất tơn giáo, đất thương mại, dịch vụ… thuộc v nhi u chủ thể sử dụng đất mà
quy n sử dụng đất của họ có thể được xác lập trước thời điểm được công nhận là
khu du lịch. Như vậy, khơng phải tồn bộ đất trong khu du lịch do cơ quan nhà
nước có thẩm quy n công nhận đ u là đất thương mại, dịch vụ dùng để kinh
doanh dịch vụ du lịch. Khu du lịch do Nhà nước cơng nhận cần phải có Ban
quản lý trực thuộc các cơ quan quản lý nhà nước để thực hiện việc quản lý hoạt
động kinh doanh dịch vụ du lịch trong đó có quản lý v đất đai.

9

Lê Phi, Trả lại biển cho dân, tắm mặc gì là quyền của họ, truy cập ngày 06/11/2015.