Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018

Kỷ yếu khoa học

PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI, KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM
Nguyễn Khắc Sơn Dương*, Nguyễn Quang Tùng
Trường Đại học Luật Hà Nội
*Tác giả liên lạc:
TÓM TẮT
Xử lý bất động sản bảo đảm cho giao dịch tiền vay của ngân hàng thương mại là
vấn đề khơng mới nhưng khá khó giải quyết triệt để, thậm chí cịn phát triển theo
chiều hướng phức tạp hơn. Hiện nay, các tài sản bảo đảm tiền vay là bất động
sản có xu hướng khơng “thân thiện” nếu buộc phải xử lý. Điều này xuất phát từ
các lỗ hổng pháp lý; từ tâm lý chây ỳ, cố tình làm khó của người vay; tình trạng
bất cân xứng thơng tin giữa người vay và ngân hàng thương mại khi thực hiện
hợp đồng tín dụng; từ kỹ năng nghiệp vụ cịn hạn chế của các ngân hàng thương
mại… Bất động sản bảo đảm tồn đọng, không xử lý được là một trong các ngun
nhân chính dẫn đến tình trạng nợ xấu, tác động lớn đến ngành ngân hàng nói
chung và nền kinh tế nói riêng. Chính vì thế, trên cơ sở nghiên cứu, đánh giá thực
trạng pháp luật Việt Nam trong mối quan hệ so sánh với pháp luật quốc tế về vấn
đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại, đề
tài đi sâu tìm hiểu các vướng mắc, bất cập pháp lý cịn tồn tại.
Từ khóa: Ngân hàng thương mại, tài sản bảo đảm, thế chấp.
THE LAW ON THE HANDLING OF LOAN SECURITY
PROPERTIES BEING REAL ESTATE AT COMMERCIAL
BANKS. INTERNATIONAL EXPERIENCE AND SOLUTIONS
FOR VIETNAM LAW COMPLIANCE
Nguyen Khac Son Duong*, Nguyen Quang Tung
Ha Noi Law University

*Corresponding Author:
ABSTRACT
Handling real estate to secure commercial bank loans is not a new problem, but
quite difficult to solve thoroughly and even it has developed in a more complex
way. At present, should the loan security properties as real estate be forced to
handle, they tend to be unfriendly. This results from the legal weaknesses; the
stagnancy; the deliberation of making trouble of the borrower; the asymmetric
information between borrowers and commercial banks when performing credit
contracts; the limited professional skills of commercial banks ... The unsecured
real estate is one of the main causes of the irrecoverable debt situation, affecting
the banking industry generally and the economy system particularly. Therefore,
on the basis of studying and evaluating the current situation of Vietnamese
legislation in relation to the legislation of other countries on handling of loan
security assets as real estate of commercial banks, the research is to throughly
research the understanding of the existing obstacles and inadequacies of
legislation.
Keywords: Commercial banks, collateral assets, collateral.
371


Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018

TỔNG QUAN
Trong gần 30 năm đổi mới, Việt Nam
chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập
trung sang nền kinh tế thị trường theo
định hướng xã hội chủ nghĩa dẫn đến
cơ chế quản lý thị trường nói chung và
quản lý trong lĩnh vực ngân hàng đã có
những thay đổi căn bản. Chính vì thế

Việt Nam đã có những bước đi đúng
hướng và tiến dài trong công cuộc xây
dựng nền kinh tế nước nhà. Trong sự
phát triển chung đó có sự đóng góp
khơng nhỏ của hệ thống ngân hàng
thương mại, vì thế khơng phải ngẫu
nhiên mà hệ thống ngân hàng thương
mại được ví như “xương sống” của
nền kinh tế.
Trong hoạt động ngân hàng thì hoạt
động cho vay ln là một trong những
hoạt động cơ bản, có ý nghĩa quan
trọng đối với sự tồn tại và phát triển
của mỗi ngân hàng. Chính vì thế, để
tránh rủi ro xảy ra cho hoạt động cho
vay, ngoài việc phải thẩm định thật kỹ
các phương án vay vốn thì vấn đề tài
sản bảo đảm, đặc biệt là tài sản bảo
đảm là bất động sản luôn được các
ngân hàng chú ý. Mặc dù tài sản bảo
đảm khơng phải là mục đích của ngân
hàng khi ra quyết định cho vay nhưng
nó có thể hạn chế được phần nào rủi
ro, nâng cao hiệu quả kinh doanh cho
ngân hàng cũng như giúp cho người
vay có ý thức trả nợ hơn đối với khoản
tín dụng mà ngân hàng cung cấp. Khi
khách hàng khơng trả được nợ thì
những tài sản bảo đảm này chính là
nguồn trả nợ thứ hai của ngân hàng.

Trong trường hợp đó, muốn thu hồi
được nợ đầy đủ nhất thì ngân hàng
phải thực hiện tốt cơng tác xử lý tài sản
bảo đảm.
Với mục tiêu đạt hiệu quả trong quản
lý hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền
vay là bất động sản, hệ thống pháp luật
xử lý tài sản bảo đảm đã dần hình
thành và phát triển, trở thành một bộ

Kỷ yếu khoa học

phận không thể tách rời trong hệ thống
pháp luật kinh tế ở Việt Nam. Pháp
luật về xử lý tài sản bảo đảm hiện nay
không chỉ bao gồm Luật các tổ chức
tín dụng 2010, Luật các tổ chức tín
dụng sửa đổi 2017 và các văn bản quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành mà
còn quy định ở nhiều văn bản pháp
luật khác như Luật dân sự 2015, Luật
đất đai 2013, Luật kinh doanh bất động
sản 2014, Luật tố tụng dân sự 2015,
Luật thi hành án dân sự 2008, sửa đổi
năm 2014… Đặc biệt, ngày 21/6/2017,
Quốc hội đã thơng qua Nghị quyết số
42 về thí điểm xử lý nợ xấu của các
TCTD với rất nhiều quy định mới
nhằm “ khơi thơng” các vấn đề cịn tồn
đọng khi xử lý tài sản bảo đảm. Tuy

nhiên, hệ thống văn bản pháp lý về xử
lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động
sản còn nhiều bất cập, trình tự thủ tục
xử lý tài sản bảo đảm của các cơ quan
thi hành án còn rườm rà khiến cho việc
xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng
thương mại gặp rất nhiều khó khăn.
Đây chính là một trong những nguyên
nhân ảnh hưởng tới hiệu quả của hoạt
động xử lý nợ xấu của các ngân hàng
thương mại. Chính vì vậy, việc nghiên
cứu một cách có hệ thống, tồn diện
pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền
vay là bất động sản trong mối quan hệ
so sánh với pháp luật của một số nước
có kinh nghiệm trong việc xử lý tài sản
bảo đảm là bất động sản như Australia,
Hàn Quốc, Thái Lan là một vấn đề có
ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc
trong bối cảnh nền kinh tế hiện nay.
Chính vì thế, chúng em quyết định
chọn đề tài nghiên cứu khoa học là:
“Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm
tiền vay là bất động sản tại ngân hàng
thương mại. Kinh nghiệm quốc tế và
giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt
Nam”. Đề tài này sẽ đi sâu tìm hiểu và
chắt lọc, đúc kết ra những giải pháp
khả thi nhất để hoàn thiện pháp luật về
372



Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018

vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay
là bất động sản tại các ngân hàng
thương mại ở Việt Nam.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Để thực hiện mục tiêu nghiên cứu mà
đề tài đặt ra, phương pháp luận nghiên
cứu là quan điểm của Chủ nghĩa Mác
– Lênin cùng với phép biện chứng duy
vật, chủ trương của Đảng và nhà nước
về xây dựng nền kinh tế thị trường
theo định hướng xã hội chủ nghĩa,
cũng như phát huy dân chủ và xây
dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ
nghĩa.
Các phương pháp nghiên cứu cụ thể
gồm: phương pháp phân tích, tổng
hợp, so sánh, thống kê và điều tra xã
hội học. Trong đó phương pháp phân
tích và so sánh luật được sử dụng phổ
biển để xây dựng các luận điểm khoa
học của đề tài. Các phương pháp này
được thể hiện tổng thể tại các chương
của đề tài.
KẾT QUẢ
Xử lý bất động sản bảo đảm cho giao
dịch tiền vay của ngân hàng thương

mại là vấn đề khơng mới nhưng khá
khó giải quyết triệt để, thậm chí cịn
phát triển theo chiều hướng phức tạp
hơn. Vì vậy, việc hoàn thiện pháp luật
về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất
động sản tại các ngân hàng thương mại
là rất cần thiết, phù hợp với yêu cầu
chung của đất nước.
Thông qua nghiên cứu đề tài: "Pháp
luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay
là bất động sản tại ngân hàng thương
mại. Kinh nghiệm quốc tế và giải pháp
hoàn thiện pháp luật Việt Nam", đề tài
đã làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận
và thực tiễn sau:
Thứ nhất, trên phương diện lý luận, đề
tài đã khái quát lại những lý luận cơ
bản tài sản bảo đảm tiền vay là bất
động sản và xử lý tài sản bảo đảm tiền

Kỷ yếu khoa học

vay là bất động sản. Cụ thể:
Một là, đề tài tìm hiểu bản chất của
giao dịch bảo đảm thông qua các quan
điểm lịch sử, so sánh, nhận định
chun mơn của nhiều quốc gia. Từ
đó, đề tài đánh giá về giao dịch bảo
đảm hiện đại, đưa ra định nghĩa về
giao dịch bảo đảm và giao dịch bảo

đảm trong hoạt động cấp tín dụng của
ngân hàng thương mại.
Hai là, thơng qua các đặc tính của tài
sản bảo đảm, đề tài đánh giá về tính tối
ưu của bất động sản khi tham gia vào
giao dịch bảo đảm. Từ đó, phân tích
chỉ ra những khác biệt của xử lý tài sản
bảo đảm là bất động sản trong giao
dịch bảo đảm tiền vay của ngân hàng
thương mại so với cho vay dân sự.
Ba là, đề tài cịn phân tích được những
nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả của
việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động
sản tại các ngân hàng thương mại. Đó
là những yếu tố về đường lối của
Đảng, chính sách pháp luật của nhà
nước; trình độ chuyên môn nghiệp vụ
của ngân hàng thương mại; thái độ của
bên vay trong việc hợp tác xử lý các
bất động sản bảo đảm.
Thứ hai, trên phương diện thực tiễn, đề
tài đã nghiên cứu và phân tích được
kinh nghiệm của một số nước về xây
dựng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm
tiền vay là bất động sản. Cụ thể:
Một là, nghiên cứu chỉ ra pháp luật Úc
có quy định về xử lý tài sản bảo đảm
theo cả trường hợp để thực hiện nghĩa
vụ trả nợ và trường hợp ngân hàng
thương mại phá sản. Đồng thời, cơ chế

pháp luật nghiêng hẳn về phía ngân
hàng với việc trao nhiều quyền lợi. Hệ
thống tố tụng xử lý nhanh, nổi bật với
việc ngân hàng được đơn phương yêu
cầu lệnh cưỡng chế. Bên cạnh đó, các
ngân hàng này có quỹ kinh nghiệm
đánh giá tài sản bảo đảm cho khoản
vay rất sâu sắc, giúp hạn chế việc phải
xử lý tài sản bảo đảm sau này.
373


Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018

Hai là, đề tài tìm hiểu về Hàn Quốc
trên cơ sở hệ thống pháp luật điều
chỉnh vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là
bất động sản rất chi tiết và đa dạng.
Trong đó, người Hàn ưa chuộng
phương pháp kun – mortgage cho hầu
hết các khoản vay có bảo đảm. Việc
chỉ xác định giới hạn trên về giá trị bất
động sản bảo đảm giúp loại bỏ bớt thủ
tục sửa đổi lại hợp đồng thế chấp nếu
giá trị này có sự thay đổi trong giới
hạn. Đồng thời, Hàn Quốc có riêng
một doanh nghiệp nhà nước hỗ trợ về
xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở hình
thành trong tương lai, dự án nhà ở.
Ba là, trên cơ sở so sánh với pháp luật

Thái Lan, đề tài chỉ ra lợi thế khi có
văn bản pháp luật điều chỉnh về xử lý
tài sản bảo đảm dưới dạng Luật, Bộ
luật. Đồng thời, trong nội hàm các khái
niệm và cách hiểu liên quan đến bất
động sản bảo đảm của Luật tài sản bảo
đảm trong kinh doanh 2015 của Thái
Lan có một số quy định cịn mới đối
với Việt Nam. Đó là: Tài sản bảo đảm
được chấp nhận bao gồm cả bất động
sản trực tiếp phục vụ phát triển dự án;
Việc thực hiện một và cùng một nghĩa
vụ có thể được bảo đảm bằng việc thế
chấp nhiều tài sản thuộc về một hay
nhiều chủ sở hữu; Thế chấp đất không
gắn liền với nhà xây trên đất và ngược
lại; Điều kiện khiếu nại đòi kết thúc
sớm hợp đồng thế chấp.
Thứ ba, trên phương diện đánh giá
thực trạng pháp luật Việt Nam về xử
lý tài sản bảm đảm là bất động sản của
ngân hàng thương mại và đánh giá
thực tiễn thi hành pháp luật trong lĩnh
vực này, đề tài đã chỉ ra các vấn đề còn
bất cập trong quy định của pháp luật,
bao gồm: phương thức xử lý tài sản
bảo đảm; quyền của các chủ thể trong
việc xử lý tài sản bảo đảm; xử lý tài
sản bảo đảm khi nhà nước tiến hành
thu hồi và xử lý tài sản bảo đảm khi

ngân hàng thương mại phá sản. Đồng

Kỷ yếu khoa học

thời, đề tài cũng nghiên cứu thực trạng
những khó khăn liên quan đến áp dụng
pháp luật trong thực tế. Đó là các vấn
đề liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm
của bên thứ ba; việc đăng ký thế chấp
cùng một tài sản nhiều lần; mâu thuẫn
về mặt chủ thể trong việc ký hợp đồng
vay có bảo đảm; hoạt động của văn
phòng đăng ký đất đai.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Học hỏi kinh nghiệm của Australia,
Hàn Quốc và Thái Lan, đồng thời đánh
giá và xem xét các thực trạng nêu trên,
nhóm nghiên cứu đã đưa ra một số
kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý
tài sản bảo đảm là bất động sản như
sau:
Thứ nhất, nhằm hoàn thiện pháp luật
về xử lý tài sản bảo đảm là bất động
sản, nhóm tác giả đã đề xuất phải ban
hành ra văn bản quy phạm pháp luật
mới về xử lý tài sản bảo đảm với mười
một nội dung cần quy định trong văn
bản quy phạm mới này, bao gồm: cần
quy định về nghĩa vụ của tổ chức tín
dụng khi xử lý bất động sản; cần quy

định các chế tài đối với hành vi chây
ỳ, không chịu hợp tác; xác định lại giá
của bất động sản; cần quy định chi tiết
hơn về một số vấn đề liên quan đến
quy trình bán đấu giá bất động sản bảo
đảm...
Thứ hai, nhằm góp phần nâng cao hiệu
quả xử lý tài sản bảo đảm là bất động
sản, cần phải bổ sung thêm chức năng
cho văn phòng đăng ký đất đai, cụ thể
là: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm
soát giao dịch bảo đảm với các giao
dịch tiền vay có bất động sản; thực
hiện dịch vụ định giá bất động sản bảo
đảm; kết hợp với Sở tài nguyên và môi
trường để thông báo cho các ngân
hàng về tình trạng đăng ký bất động
sản, các dự án thu hồi đất của nhà
nước; xây dựng và quản lý một cơ sở
dữ liệu trực tuyến về tình trạng các bất
374


Giải thưởng Sinh viên nghiên cứu khoa học Euréka lần 20 năm 2018

động sản đã hoặc đang tham gia vào
giao dịch bảo đảm tiền vay tại địa
phương. Bên cạnh đó, trao quyền tự
chủ tài chính cho đơn vị này.
Thứ ba, nhằm đánh giá an tồn của

khoản vay thì cần đề nghị các tổ chức
cung cấp dịch vụ xây dựng hồ sơ tài
chính cá nhân đóng góp cùng Trung
tâm thơng tin tín dụng quốc gia CIC
xây dựng mạng thơng tin về hồ sơ tài
chính trên tồn quốc. Với một hệ
thống thơng tin đầy đủ, các ngân hàng
sẽ có nhiều cơ sở hơn để xem xét
khoản vay. Đồng thời, người vay cũng
cần quan tâm hơn đến các hoạt động
nhằm làm trong sạch hồ sơ tài chính
của mình. Đây có thể là một tác động
tốt đến xã hội khi mỗi cá nhân quan
tâm hơn đến vấn đề thu chi – kể cả thu
chi tiêu dùng.
Thứ tư, nhằm xử lý triệt để các vấn đề
còn vướng mắc về xử lý tài sản bảo
đảm là bất động sản, các tác giả cho
rằng có thể học hỏi kinh nghiệm của

Kỷ yếu khoa học

Hàn Quốc, một quốc gia đã thành công
khi xử lý tài sản bảo đảm là bất động
sản với phương pháp kun mortgage.
Phương pháp này giúp giải quyết được
vấn đề định giá tài sản bảo đảm. Tuy
nhiên, cần thực hiện thí điểm trước rồi
mới thực hiện phổ biến mơ hình này.
Thứ năm, để góp phần hoàn thiện quy

định về giám sát ngân hàng trong mối
liên hệ tăng cường năng lực đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ trong kinh doanh
ngân hàng, cần thực hiện các hoạt
động: hoàn thiện khuôn khổ pháp lý
tạo điều kiện nền tảng để đảm bảo hiệu
quả của hoạt động giám sát ngân hàng;
hoạt động giám sát cần trọng tâm vào
việc giám sát tuân thủ các tỷ lệ bảo
đảm an toàn trong kinh doanh ngân
hàng; nâng cao vai trò của CIC và phát
triển hệ thống các tổ chức xếp hạng tín
nhiệm độc lập; xây dựng hệ thống
“Cảnh báo sớm khủng hoảng” đưa ra
cảnh báo về rủi ro đối với một hoặc
một nhóm TCTD.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
AUSTRALIA BANKING ACT, 1959. Luật Ngân hàng Úc 1959 – sửa đổi, bổ
sung năm 2016.
BANKING ACT REPUBLIC OF KOREA, 2012. Luật Ngân hàng Hàn Quốc
2012.
MICHAEL YARDNEY, 2018. How banks assess your property investment loan
application. Sydney.
NGHỊ QUYẾT SỐ 42/2017/NQ-QH14. Quy định về thí điểm xử lý nợ xấu của
các tổ chức tín dụng.

375