ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34.042
A
Australia có lịch sử phát triển dịch vụ thẩm Gần 100
định giá bao nhiêu năm?

B
Ba khái niệm giá trị, giá cả, chi phí có mấy
điểm giống nhau?
Ba khái niệm giá trị, giá cả, chi phí có mấy
điểm khác nhau?
Bản chất của định giá tài sản là:
Bất đợng sản
Bất đợng sản có tính khan hiếm là do:
Bất động sản là các tài sản không di dời
được, bao gờm:

Hai
Ba

Ước tính giá trị của tài sản
là các tài sản không di dời được
Tất cả các phương án
Đất đai; nhà ở, các cơng trình gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác
gắn liền với đất đai; các tài sản khác do
pháp luật quy định.
BĐS cần định giá là khu nhà xưởng. Diện 9,183 trđ
tích 4.000m2, sử dụng tối ưu là xây dựng
các nhà liền kề để bán, diện tích 60m2/căn,
diện tích sàn xây dựng 210m2/căn. Tỷ lệ sử

dụng đất theo quy định: 75%. Tổng chi phí
phát triển BĐS là 38.268 trđ. Giá bán 1 căn
nhà: 1,5 tỷ (gía thanh tốn). Vậy giá 1m2
đất ước tính là:
Báo cáo định giá cần phải nêu:
Tất cả các phương án
Báo cáo định giá cần nêu:
Tất cả các phương án
Báo cáo định giá là
văn bản do người định giá lập để nêu rõ ý
kiến chính thức của mình về quy trình định
giá, mức giá ước tính (thể hiện bằng tiền
hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà
khách yêu cầu định giá
Báo cáo kết quả định giá phải thể hiện ...thông tin...bằng chứng...logic, hợp lý
những ... theo thực tế, mang tính mô tả và
dựa trên ... cụ thể để thuyết minh về mức
giá của tài sản định giá. Những thông tin
này phải được trình bày theo mợt trình tự ...
Báo cáo kết quả thẩm định giá là văn bản Nhà định giá lập


do:
Báo cáo kết quả thẩm định giá (hay còn gọi
là báo cáo thẩm định giá) là văn bản do
thẩm định viên lập:
Bí mật Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định
giá và thẩm định viên không được tiết lộ
những thông tin, dữ liệu thực tế của khách
hàng hay kết quả thẩm định giá với bất kỳ

người nào, trừ trường hợp được khách hàng
hoặc pháp luật cho phép
Bước 1 quy trình ĐG BĐS cần xác định rõ
mấy vấn đề cơ bản
Bước 4 quy trình ĐG BĐS phân tích tài
liệu. Cần tiến hành mấy loại phân tích
Bước 6 quy trình định giá BĐS. Để đáp
ứng yêu cầu, một báo cáo định giá bằng
văn bản cần trình bày đủ mấy nợi dung

Đúng
Đúng

7
4
10

C
C.Mác khẳng định rằng; Hàng hố có mấy
tḥc tính?
Các bước tiến hành của phương pháp chi
phí có mấy bước?
Các bước tiến hành phương pháp chi phí
Đối với bất đợng sản:

2 tḥc tính
3

Bước 1: Ước tính giá trị lơ đất trống, Bước
2: Ước tính chi phí để xây dựng cơng trình

xây dựng trên đất; Bước 3: Ước tính hao
mịn và giá trị hao mịn lũy kế; Bước 4:
Ước tính giá trị cơng trình xây dựng; Bước
5: Ước tính giá trị bất đợng sản cần thẩm
định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1
và kết quả bước 4
Các bước tiến hành phương pháp chi phí Bước 1: Đánh giá tịan diện về tình trạng
với máy móc thiết bị:
MMTB cần thẩm định giá; Bước 2: Ước
tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để
sản xuất và đưa MMTB vào sử dụng; Bước
3: Ước tính hao mịn hữu hình, hao mịn vơ
hình và giá trị hao mịn lũy kế của MMTB
Bước 4: Ước tính giá trị của MMTB bằng
cách lấy kết bước 2 trừ (-) kết quả bước 3
Các bước tiến hành thẩm định giá theo Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng
phương pháp lợi nhuận:
và cung cấp dịch vụ; Bước 2: Xác định
tổng chi phí; Bước 3: Xác định thu nhập


Các bước tiến hành theo phương pháp dòng
tiền chiết khấu (DCF):

Các bước tiến hành theo phương pháp vốn
hóa trực tiếp:

Các bước tiến hành trong phương pháp so
sánh:


Các bước tiến hành trong phương pháp
thặng dư:

Các loại giá trị phi thị trường:

thực từ bất động sản; Bước 4: Áp dụng
công thức để tìm ra giá trị bất đợng sản
Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai
thác BĐS.- Bước 2: Ước tính chi phí liên
quan đến việc khai thác BĐS.- Bước 3:
Ước tính thu nhập rịng hay dịng tiền từ
doanh thu và chi phí.- Bước 4: Ước tính giá
trị thu hời của BĐS vào cuối kỳ.- Bước 5:
Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp.- Bước
6: Xác định giá trị BĐS bằng cơng thức nêu
trên
- Bước 1: Ước tính thu nhập do BĐS mang
lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi loại tỷ
suất vốn hóa thích hợp.- Bước 2: Tìm tỷ
suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp
với loại thu nhập.- Bước 3: Áp dụng cơng
thức vốn hóa trực tiếp
Bước 1: (Tìm kiếm và thu thập thơng tin
liên quan)Nghiên cứu thị trường để có
thơng tin về giá giao dịch, giá niêm yết
hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của
những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm
định giá, đã giao dịch thành công hoặc
đang mua, bán trên thị trường. Bước 2:
Kiểm tra và phân tích thơng tin, Bước 3:

Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn; Bước 4:
Tiến hành điều chỉnh; Bước 5: Xác định
mức giá của tài sản cần thẩm định
Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh,
cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả
nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật,
khả thi về điều kiện tài sản chính và mang
lại giá trị cao nhất cho dự án; Bước 2: Ước
tính tổng doanh thu phát triển của dự án,
chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá tại
thời điểm cần thẩm định giá. Bước 3: Ước
tính chi phí đầu tư để tạo doanh thu phát
triển của dự án, chuyển đổi chi phí đầu tư
đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá;
Bước 4: Ước tính giá trị thặng dư cho đất
căn cứ vào chênh lệch kết quả tính tốn của
bước 2 và bước 3.V = DT – CP
- Giá trị tài sản trong sử dụng; - Giá trị tài


sản có thị trường hạn chế:
Các loại hình doanh nghiệp trong nền kinh + Công ty cổ phần+ Công ty trách nhiệm
tế thị trường hiện nay là:
hữu hạn+ Công ty hợp danh+ Doanh
nghiệp tư nhân
Các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế số 1, Đúng
số 2 và số 3 được xem là phần cơ bản nhất
trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá
quốc tế, bới các ứng dụng cụ thể cũng như
hướng dẫn cho hoạt đợng thẩm định giá

đều có xuất phát điểm là 3 tiêu chuẩn thẩm
định giá
Các trường hợp áp dụng trong phương 1- Các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị
pháp so sánh:
trường;2 - Tài sản được tiêu chuẩn hoá về
mặt thiết kế kỹ thuật, được sx hàng loạt; 3Tài sản phục vụ mục đích liên doanh, mua
bán, chuyển nhượng, thế chấp, hạch toán,
kế toán
Các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến giá 4
trị tài sản gờm mấy yếu tố?
Cái gì quyết định giá cả chứng khốn?
Câu trả lời đơn giản đó là giá trị doanh
nghiệp ; *Đúng
Căn điều chỉnh trong phương pháp so sánh: Dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh giữa
TS so sánh và TS cần thẩm định giá
Căn cứ vào hàng hố bất đợng sản trên thị 5
trường gờm mấy thị trường?
Căn cứ vào mức đợ kiểm sóat của nhà 2
Nước, có mấy loại thị trường bất đợng sản?
Căn vào trình tự tham gia thị trường gờm 3
mấy thị trường
Câu nào sau đây mô tả TỐT NHẤT của Tất cả các phương án đều được xem xét
công tác thẩm định giá?
Cơ sở của nguyên tắc cung cầu là: Giá trị ...cầu...cung
thị trường của tài sản tỷ lệ thuận với yếu tố
… và tỷ lệ nghịch với yếu tố …
Chất lượng sản phẩm của doanh nghiệp Trình đợ kỹ thuật, cơng nghệ của máy móc
phụ tḥc vào các yếu tố
thiết bị, về trình đợ kỹ thuật và tay nghề
của người lao đợng

Chi phí:
Là mợt thực tế lịch sử khi mợt hàng hóa
hay dịch vụ được hồn tất
Chi phí:
Là số tiền cần thiết đã chi ra để mua, sản
xuất, chế tạo MMTB
Chi phí:
Là số tiền cần có để tạo ra hoặc sản xuất ra


hàng hóa hoặc dịch vụ
Chính trực
Thẩm định viên phải thẳng thắn, trung thực
và có chứng kiến rõ ràng trong phân tích
các yếu tố tác đợng khi thẩm định giá
Chi phí tái tạo:
Là chi phí hiện hành phát sinh của việc chế
tạo ra mợt máy móc thay thế giống hệt như
máy móc mục tiêu cần thẩm định
Chủ sở hữu tài sản:
Có thể là cá nhân, pháp nhân hoặc các chủ
thể khác
Chúng ta chủ trương xây dựng và phát triển Từ sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 cho
cơ chế kinh tế kế hoạch hố tập trung vào đến khi giải phóng hòan tòan miền Nam,
thời kỳ nào?
thống nhất đất nước và cho đến trước đại
hợi Đảng tồn quốc lần thứ VI năm 1986
Chứng thư thẩm định giá
Là văn bản do doanh nghiệp tổ chức thẩm
định giá lập nhằm công bố cho khách hàng

hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản
liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản
Chứng thư định giá được lập thành:
3 bản
Có 4 người cùng hỏi mua mảnh đất, mức 2,3 tỷ
giá trả của 4 người lần lượt là 2 tỷ, 2,1 tỷ,
2,2 tỷ, 2,3 tỷ. Hãy xác định cách
SDTNVHQN?
Có bao nhiêu tiêu chuẩn của tài sản cố định 3
vơ hình?
Có bao nhiêu tiêu chuẩn tài sản đáp ứng là 4
Tài sản cố định hữu hình
Có giá trị lớn. Giá trị bất đợng sản thường 3
rất cao vì giá trị của đất và chi phí xây
dựng các cơng trình trên đất là rất khó từ
đó đặt ra mấy vấn đề?
Có mấy bước tiến hành định giá máy móc 3
thiết bị theo phương pháp so sánh trực tiếp?
Có mấy bước tiến hành khi sử dụng cơng 3
thức BERIM định giá?
Có mấy cách phân biệt bất đợng sản?
2
Có mấy đặc điểm chủ yếu của bất đợng 6
sản?
Có mấy đặc tính pháp lý của giá trị?
Bốn
Có mấy điều kiện cho thị trường cạnh tranh 5
hịan hảo?
Có mấy khái niệm giá phi thị trường 8
thường đúng?



Có mấy nguyên tắc thẩm định giá trong nền
kinh tế thị trường?
Có mấy phương pháp do giảm giá ?
Có mấy phương pháp tiến hành phương
pháp thu thập?
Có mấy phương pháp ước tính chi phí?
Có thể định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện
bằng những lợi ích mà tài sản mang lại cho
chủ thể nào đó tại mợt thời điểm nhất định.
Cổ phiếu là chứng xác nhận quyền sử hữu
cổ đông đối với công ty cổ phần
Cổ phiếu rất đa rạng và phong phú, nhưng
khác hẳn với trái phiếu, cổ phiếu hầu như
không thể xác định trước các khoản thu
nhập dưới hình thức lợi tức cổ phiếu Cổ
phiếu lại khơng có thời điểm đáo hạn, cổ
đơng chỉ có thể nhập về phần vốn của mình
khi doanh nghiệp thanh lý, phá sản hoặc
bán lại cổ phiếu đó vào thời điểm nào đó
trong tương lai
Cơ sở của nguyên tắc cung cầu:

5
2
4
2
Tiền
Đúng

Đúng

Căn chủ yếu và phổ biến nhất của việc
thẩm định giá trị tài sản là dựa vào giá trị
thị trường.
Cơ sở của nguyên tắc cung cầu:
Giá trị thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận
với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố
cung
Cơ sở của nguyên tắc đóng góp:
Khi kết hợp các tài sản với nhau thì tổng
giá trị của nó sẽ cao hơn tổng giá trị của
các tài sản đơn lẻ
Cơ sở của nguyên tắc dự tính lợi ích tương Xuất phát trực tiếp từ khái niệm giá trị tài
lai:
sản
Cơ sở của nguyên tắc sử dụng tốt nhất và người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là
có hiệu nhất:
dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể
mang lại
Cơ sở của nguyên tắc thay thế:
Những người mua thận trọng sẽ không trả
nhiều tiền hơn để mua mợt tài sản nào đó,
nếu anh ta tốn ít tiền hơn những vẫn có thể
mua mợt sản phẩm tương tự
Cơ sở giá trị phi thị trường được áp dụng 4
để định giá máy móc, thiết bị trong mấy
mục đích?
Cơ sở giá trị thị trường được áp dụng để 4



định giá máy móc, thiết bị trong mấy mục
đích?
Cơ sở phi thị trường của giá trị:
Là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà
tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại mợt
thời điểm định
Cố định vị trí Bất đợng sản khơng thể di 2
dời được. Từ đó đặt ra mấy vấn đề?

Đ
Dựa vào tỷ số PER để xác định giá trị DN Đúng
là phương pháp mang nặng tính kinh
nghiệm. Nhưng nó lại được sử dụng mợt
cách phổ biến trên thị trường tài chính thế
giới để ước lượng nhanh giá trị của mợt
chứng khốn
Doanh nghiệp là:
Tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có
trụ sở giao dịch ổn định và được đăng ký
kinh doanh theo quy định của pháp luật
nhằm thực hiện các hoạt động kinh doanh
Doanh nghiệp có đặc trưng nào dưới đây?
Quy mơ và cơ cấu tài sản của các doanh
nghiệp khác nhau
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và Đúng
thẩm định viên phải luôn tôn trọng và chấp
hành đúng pháp luật của Nhà Nước trong
quá trình hành nghề. Thẩm định viên phải
là người có đạo đức tốt, có năng lực chun

mơn và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành
thẩm định giá tài sản
Độc lập là nguyên tắc hành nghề cơ bản Đúng
của doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm
định viên;
Đối tượng định giá tài sản bao gồm:
Động sản, bất động sản, doanh nghiệp và
quyền sở hữu tài sản
Đối tượng điều chỉnh trong phương pháp so Là giá bán giá hoặc giá quy đổi về đơn vị
sánh
so sánh chuẩn
Đối tượng nghiên cứu của môn học là gì?
Là các khái niệm, các quan điểm, quy trình,
nguyên tắc và phương pháp định giá tài sản
Đối tượng thẩm định giá thông thường là Giá trị lớn
tài sản có tính chất như thế nào mà u cầu
thẩm định viên phải thận trọng, tỷ mỷ và
chính xác hành nghề?
Đối với đất đai. Về mặt lý thuyết có mấy 3


hình thức chiếm giữ đất đai
Đợng sản có đặc điểm

Là khơng gắn cố định với mợt khơng gian,
vị trí nhất định và có thể di, dời được
Đợng sản ?
Là những tài sản không phải là bất động
sản
Đơn vị so sánh chuẩn trong phân tích so Là đơn vị tính cơ bản của TS mà có thể quy

sánh:
đổi theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa
các TS cùng loại với nhau
Đánh giá Nội dung của phương pháp so sánh thị
trường là lấy chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây
dựng của các cơng trình tương tự nhất và gần nhất
với số đơn vị kết cấu xây dựng công trình mục tiêu.

Đặc điểm của đợng sản:
Đặc điểm chủ yếu của bất đợng sản:

Nhân

Có thể di dời được
- Cố định về vị trí: - Tính bền vững: - Tính
khan hiếm: - Tính khác biệt: - Có giá trị
lớn: - Tính ảnh hưởng lẫn nhau:
Đặc điểm của Tài sản tương tự:
( Có 5 đặc điểm): 1. Có đặc điểm vật chất
giống nhau, 2. Có các thơng số kinh tế, kỹ
thuật cơ bản tương đờng, 3. Có cùng chức
năng, mục đích sử dụng, 4. Có chất lượng
tương tự nhau, 5. Có thể thay thế cho nhau
trong sử dụng
Đặc trưng cơ bản của thẩm định giá:
- Thẩm định giá là công việc ước tính giá
trị tài sản tại thời điểm đánh giá;- Thẩm
định giá địi hỏi tính chun mơn về nghiệp
vụ thẩm định giá;- Giá trị của tài sản được
biểu hiện dưới hình thái tiền tệ;- Thẩm định

giá cho một yêu cầu, mục đích nhất định;Xác định tại mợt thời điểm, địa điểm cụ
thể, trong một thị trường nhất định với
những điều kiện nhất định; Được thực hiện
dựa trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu
tố của thị trường
Đặc trưng cơ bản của việc thẩm định giá:
Là cơng việc ước tính giá trị của tài sản
Đặc trưng của doanh nghiệp:
- Là mợt loại hàng hóa; - Mỗi doanh nghiệp
là mợt tài sản duy nhất: Doanh nghiệp là
một tổ chức kinh tế; - Doanh nghiệp hoạt
đợng vì mục tiêu lợi nhuận
Đợng sản là những tài sản:
Không phải là bất động sản
Định giá tài sản có vai trị:
Tất cả các phương án
Định nghĩa về thẩm định giá có mấy đặc 7
trưng?
Định giá và thẩm định giá:
Đều là việc ước tính giá trị tài sản; và do


Định giá và thẩm định giá:
Định giá
Định giá tài sản thường nhằm các mục đích
sau đây:

Định giá máy móc thiết bị đã qua sử dụng
đối vơi máy móc, thiết bị vẫn được sử dụng
theo thiết kế ban đầu, thì giá trị thực tế

được xác định theo công thức nào?
Định giá máy móc thiết bị đã qua sử dụng

các nhà chuyên mơn được đào tạo, có kinh
nghiệm, có kiến thức và có tính trung thực
cao trong nghề nghiệp thực hiện
Đều là cơng việc ước tính giá trị
Là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp
với thị trường tại một địa điểm, thời điểm
nhất định
Trong hoạt động mua bán, trao đổi:+
Giúp người bán xác định giá bán.+ Giúp
người mua quyết định giá mua.+ Thiết lập
cơ sở cho sự trao đổi về hiện vật giữa tài
sản này với tài sản khác. Trong hoạt động
tài chính và tín dụng + Để sử dụng cho
việc cầm cố hay thế chấp + Để xác định giá
trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản+ Để
xác định số tiền và các điều khoản cho thuê
theo hợp đồng: Để giúp cho việc đặt ra tiền
thuê và xây dựng các điều khoản cho thuê
Trong hoạt động phát triển tài sản và
đầu tư + Để so sánh với hội đầu tư vào các
tài sản khác.+ Để quyết định khả năng thực
hiện đầu tư. Trong hoạt động quản trị
doanh nghiệp + Để lập báo cáo tài chính
hàng năm + Để xác định giá thị trường của
vốn đầu tư.+ Để xác định giá trị doanh
nghiệp.+ Để mua bán, hợp nhất doanh
nghiệp.+ Để thanh lý tài sản.+ Để có

phương án xử lý tài sản khi cải cách doanh
nghiệp Nhà nước. Trong hoạt động quản
lý nhà nước.+ Để xác định giá sàn phục vụ
đấu thầu, đấu giá tài sản cơng.+ Để tính
thuế khi tài sản bán hoặc để thừa kế + Để
xác định giá trị bồi thường thu hồi tài sản +
Để tòa án ra quyết định phân chia tài sản
khi xử án + Để tìm ra giá trị tính thuế hàng
năm đối với tài sản + Để xác định giá sàn
sàn phục vụ phát mãi các tài sản bị tịch thu
xung cơng quỹ
Giá trị thực tế của máy móc thiết bị =
Nguyên giá xác định lại theo giá thị trường
X còn lại của tài sản tại thời điểm thẩm
định giá ; *Chất lượng
Giá trị thực tế của máy móc thiết bị = Khối


đối vơi máy móc, thiết bị khơng được sử
dụng theo chức năng thiết kế ban đầu, cũng
không thể tận dụng được, thì giá trị thực tế
của máy móc thiết bị được xác định như thế
nào?
Định giá máy móc thiết bị đã qua sử dụng
đối vơi máy móc, thiết bị khơng sử dụng
theo thiết kế ban đầu, nhưng còn tận dụng
được mợt số bợ phận, thì giá trị thực tế của
máy móc thiết bị được xác định như thế
nào?
Để đảm bảo không nhầm lẫn giữa GTTT và

giá trị phi thị trường, IVSC quy định thẩm
định viên khi thẩm định giá tài sản dựa
theo tiêu chuẩn phi thị trường thì phải tuân
thủ mợt quy trình, bao gờm mấy bước?
Để vận dụng được nguyên tắc thay thế
trong định giá tài sản, thẩm định viên cần
phải lưu ý:
Để hành nghề, thẩm định viên bắt ḅc
phải có năng lực tối thiểu về:
Để thiết lập mục tiêu thẩm định giá, thẩm
định giá viên cần:
Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trong
phương pháp so sánh:
Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm trong
phương pháp so sánh:
Điều kiện áp dụng phương pháp chi phí:

Điều kiện áp dụng phương pháp lợi nhuận:

lượng phế liệu thu hồi …Đơn giá ; *Nhân

Giá trị thực tế máy móc thiết bị = Giá bán
thu hồi các bộ phận tái sử dụng Giá phế
liệu ; *Cộng

10

Phải nắm được thông tin về thông tin, giá
cả hay chi phí sản xuất của các loại tài sản
tương tự vào thời điểm thẩm định giá

Chuyên môn
Xác định và nhận thức đúng mục đích định
giá của khách hàng
áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so
sánh có thể lượng hóa thành tiền
áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so
sánh khơng thể lượng hóa thành tiền
- Thẩm định viên phải có đủ hiểu biết về kỹ
thuật và kinh nghiệm; - Thẩm định viên
phải nắm được các vấn đề liên quan đến
tuổi đời kinh tế, tuổi đời hiệu quả, hao mòn
của TS; - Thẩm định viên phải am hiểu
nguyên lý hoạt động, cách thức chế tạo,
nguyên vật liệu, sản xuất, chế tạo TS đó
- Thẩm định viên về giá phải am hiểu
những kiến thức về kế toán doanh nghiệp
để xác định doanh thu, chi phí hợp lý phát
sinh của loại hình kinh doanh trên tài sản Thẩm định viên về giá phải xem xét, phân
tích báo cáo tài chính của doanh nghiệp 3
năm liền kề về trước, tính từ thời điểm cần
thẩm định giá - Thẩm định viên về giá phải


tiến hành so sánh các chỉ tiêu lợi nhuận,
tiền thuê mặt bằng của doanh nghiệp cần
thẩm định giá với tỷ lệ lợi nhuận, tiền thuê
phổ thông trên thị trường của những doanh
nghiệp tương tự
Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh:
- Phải có thơng tin thị trường; - TS so sánh

phải có sự tương đờng với TS cần thẩm
định giá; - Thơng tin phải có đợ tin cậy cao;
- Thị trường khơng có sự biến đợng q
lớn; - Thẩm định viên phải có đủ kinh
nghiệm, có hiểu biết về TS và nắm được
tình hình thị trường cũng như các vấn đề
khác
Điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư:
TĐV cần phải có kiến thức, kỹ năng và
kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các
khoản mục khác nhau
Điều kiện áp dụng phương pháp thu nhập:
TĐV phải có năng lực trong việc dự báo
luồng tiền cũng như rủi ro trong tương lai
Điều kiện hình thành mợt thị trường cạnh + Có vơ số người mua và người bán +Có
tranh hồn tồn:
thể mua bán vào bất cứ lúc nào và nơi nào+
Các loại hàng hóa có thể thay thế cho
nhau+ Hàng hóa và thông tin được lưu
thông tự + Mọi người đều nắm được điều
kiện giao dịch
Điều kiện hình thành thị trường cạnh tranh Hàng hóa và thơng tin được lưu thơng tự
hồn hảo:
do
Điều kiện thu thập thông tin trong Phương - Thông tin phải được thu thập từ kết quả
pháp so sánh :
các giao dịch thành công trên thị trường; Thông tin thu thập phải đảm bảo khách
quan đúng theo thực tế giao dịch; - Đối với
các TS đang chào bán hoặc đối với các TS
đang chào mua (giao dịch chưa thành

công), thẩm định viên cần phải có sự điều
chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước
khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánhThẩm định viên về giá phải lưu giữ các
bằng chứng về giá của TS trong Hồ sơ
thẩm định giá

G
Giá cả:

Phản ánh quan hệ trao đổi, mua bán hàng
hóa


Giá cả:

Là một thuật ngữ được dùng để chỉ một số
tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được
trả cho mợt tài sản, hàng hóa hoặc dịch vụ
vào mợt thời điểm nhất định
Giá cả hàng hoá do mấy yếu tố quyết định? 2 yếu tố
Giá cả là….mà người mua phải trả cho Khoản chi
người bán
Gía CIF nhập khẩu của mợt thiết bị là(thuế 1.970,85 trđ
suất thuế nhập khẩu thiết bị 0%)
100.000USD. Chi phí vận chuyển 10 trđ,
chi phí nguyên, nhiên, vật liệu 90 trđ ……
Tỷ lệ hao mòn của thiết bị là 30%. Gía trị
của thiết bị trên:
Giá thị trường của tài sản là mức giá ước Sai
tính được xác định theo những căn cứ phù

hợp với giá thị trường có thể được mua
bán, trao tay theo các mức giá phản ánh giá
trị thị trường
Giá thị trường là …trao đổi ước tính về tài Số tiền
sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một
bên là người bán sẵn sàng bán với một bên
là người mua sẵn sàng mua sau một q
trình tiếp thị cơng khai ;
Giá thị trường là mợt tài sản là mức gia ước Đúng
tính sẽ được mua bán trên thị trường vào
thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là
người mua sẵn sàng mua và một bên là
người bán sẵn sàng bán trong giao dịch
mua bán khách quan và đợc lập, trong điều
kiện thương mại bình thường
Giá thị trường:
Mức gia ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa
một bên là người mua sẵn sàng mua và một
bên là người bán sẵn sàng bán trong giao
dịch mua bán khách quan và đợc lập, trong
điều kiện thương mại bình thường
Giá trị phi trị trường là số tiền ước tính của Cơng dụng kinh tế
một tài sản dựa trên việc đánh giá ……của
tài sản nhiều hơn là dựa vào khả năng có
thể mua bán tài sản trên thị trường:
Giá trị tài sản:
Là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà
tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại mợt



thời điểm nhất định
Giá trị bảo hiểm:
Là giá trị của tài sản được quy định trong
hợp đờng hoặc chính sách bảo hiểm
Giá trị bất kỳ của một sản phẩm hàng hoá 4
hay dịch vụ nào đều cũng tự tạo và được
duy trì bởi quan hệ của mấy yếu tố?
Giá trị tài sản đang sử dụng thường được Tất cả các phương án
áp dụng cho:
Giá trị tài sản đang sử dụng:
Là một loại giá trị phi thị trường
Giá trị thực tế của doanh nghiệp gờm:
Tổng giá trị thực tế của tồn bộ tài sản
phục vụ sản xuất kinh doanh

H
Hạn chế của phương pháp lợi nhuận?
Hạn chế của phương pháp so sánh:
Hạn chế của phương pháp thặng dư là:
Hồ sơ định giá là:

Lợi nhuận ước tính có thể khơng phản ánh
được mức độ thu nhập thực của TS
Kết quả phụ thuộc nhiều vào chất lượng
thơng tin
Ước tính về chi phí và giá bán có thể thay
đổi tùy theo các điều kiện của thị trường
Tài liệu có liên quan đến cơng việc định giá
tài sản do người định giá lập, thu thập,

phân loại, sử dụng và lưu trữ trong q
trình thực hiện cơng việc định giá

K
Khi nhận biết tài sản:

Cần xem xét cả đặc điểm pháp lý và đặc
điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản
Khi khảo sát hiện trường đối với BĐS:
Cần kiểm tra, xác minh các yếu tố thuộc về
nội tại và yếu tố tḥc về mơi trường bên
ngồi bất động sản
Khi xác định mức giá của TS cần thẩm Tỷ lệ % điều chỉnh của một yếu tố so sánh
định theo phương pháp so sánh thì:
càng nhỏ càng tốt

M
Mục đích của hờ sơ định giá dùng để:
Tất cả các phương án
Mục đích định giá tài sản:
Tất cả các phương án
Một bất động sản là ngôi nhà 3 tầng, diện 20,89 trđ
tích 36m2, diện tích sàn xây dựng 90m2, có
giấy tờ hợp pháp được bán cách đây 4
tháng với giá 860 trđ. Đơn giá xây dựng
nhà mới có kết cấu tương tự là 2 trđ/m2.


Chất lượng cịn lại của ngơi nhà được xác
định là 60%. Giá trị 1 m2 đất ước tính là:

Mợt dây chuyền sản xuất có đời sống kinh
tế của dây chuyền là 4 năm, thu nhập hàng
năm của dây chuyền là 150 trđ và giá trị
thanh lý sau 4 năm là 100 trđ.(lãi suất tiền
vay là 1%/ tháng). Gía trị của dây chuyền
trên:
Mợt mảnh đất có thể dùng trờng rau hoặc
cho thuê, hoặc xây khách sạn có giá trị thu
nhập lần lượt là 90 trđ, 120 trđ và 180 trđ
mỗi năm. Như vậy mảnh đất này được sử
dụng như thế nào là tốt nhất và hiệu quả
nhất:
Một ngôi nhà nếu không có garage được
bán với giá 3 tỷ đờng, nhưng nếu có garage
thì có thể bán được với giá 3,3 tỷ đờng. Chi
phí xây dựng garage là 100 trđ. Khi đó giá
trị của garage được thừa nhận là:
Một tài sản đầu tư dự kiến đem lại thu nhập
hàng năm là 300 trđ, thời gian đầu tư là vô
hạn, tỷ suất vốn hóa 15%. Giá trị tài sản
trên là:
Mợt thiết bị có tuổi đời kinh tế 10 năm, tuổi
đời thực tế 3 năm. Trong quá trình sử dụng,
do duy tu, bảo dưỡng khơng đúng quy trình
nên đã làm tuổi đời kinh tế của dây chuyền
giảm 1 năm. Tỷ lệ hao mòn của thiết bị trên
là:
Một trong những đặc điểm của bất động
sản là:


519,15 trđ

Xây khách sạn

300 trđ

2.000 trđ

40%

Có tính ảnh hưởng lẫn nhau

N
Nợi dung ngun tắc dự kiến các khoản lợi
ích tương lai (LITL) là giá trị của một tài
sản được quyết định bởi những lợi ích ……
tài sản mang lại cho nhà đầu tư.
Nội dung của một bộ hồ sơ định giá phụ
thuộc vào:
Nhận định nào sau đây không đúng:

Tương lai

Mục đích định giá và loại tài sản cần định
giá
Người định giá cần thu thập đầy đủ các
nguồn tài liệu, việc xếp hạng các nguồn tài
liệu là công việc của khách hàng



Nhận định nào dưới đây không đúng?

Khi định giá bất đợng sản chỉ cần tính đến
yếu tố tuổi thọ kinh tế
Nhận định nào dưới đâu không đúng về thị Thị trường cạnh tranh có vơ số người bán
trường cạnh tranh?
và người mua
“Nguyên tắc đóng góp” được hiểu là:
Sự mất đi hay giảm sút của một bộ phận
làm cho giá trị của tài sản tăng lên hay
giảm đi bao nhiêu
Nguyên tắc áp dụng trong phướng pháp thu Nguyên tác tốt nhất và hiệu quả nhất,
nhập:
nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc dự tính
các khoản lợi ích tương lai
Nguyên tắc dự kiến lợi ích trogn tương lai Thẩm định giá lô đất trống
được áp dụng nhằm thẩm định giá trong
trường hợp nào sau đây:

T
Tại sao thẩm định giá là công việc ước Tất cả các phương án
tính?
Tài sản tương tự là những tài sản:
Có các thơng số kinh tế, kỹ thuật cơ bản
tương đờng, có thể thay thế cho nhau trong
sử dụng
Tài sản thẩm định là một máy xúc lật nhãn - 4,76%
hiệu LIUGONG ZL40B chất lượng còn lại
80%. Máy bơm so sánh 1 có chất lượng
cịn lại 85%. Chất lượng cịn lại 80% được

đánh giá là 100%, trên 80% được đánh giá
là 105%, dưới 80% được đánh giá là 93%.
Tỷ lệ điều chỉnh theo chất lượng còn lại
của máy bơm so sánh 1 là:
Tại sao thẩm định giá là công việc ước Tất cả các phương án
tính?
Trong điều kiện ...thẩm định viên cần phải Thị trường khơng điển hình hay khơng bình
sử dụng giá trị phi thị trường làm cơ sở thường
định giá tài sản:
Trong hoạt động mua bán, trao đổi tài sản, Giúp cho người bán xác định giá bán và
định giá tài sản nhằm mục đích:
người mua quyết định giá mua; Thiết lập
cơ sở cho việc trao đổi tài sản này với tài
sản khác.
Trong hoạt động phát triển tài sản và đầu Để so sánh với cơ hội đầu tư vào các tài sản
tư, định giá tài sản nhằm mục đích:
khác và quyết định khả năng đầu tư.
Trong hoạt đợng quản lý nhà nước, định giá Tất cả các phương án
tài sản nhằm mục đích:
Trong mợt c̣c đấu giá oto Toyota 500 trđ


Camry2.4 đã sử dụng 2 năm, giá khởi điểm
là 500 trđ, các nhà đầu tư đặt giá như sau: Ông A đặt mua giá 505 trđ – Ông X,Y,Z đặt
mua giá 510 trđ – Ông B đặt mua giá 530
trđ. Kết thúc phiên đấu giá, ông B mua
được oto với giá 530 trđ. Đâu là giá trị thị
trường của chiếc oto trên?
Trên thực tế có nhiều bất đợng sản được Chi phí
thiết kế xây dựng và sử dụng cho những

mục đích riêng đặc biệt như: nhà thờ, bệnh
viện, trường học. Trên thị trường hiếm xảy
ra các hiện tượng mua bán các bất động sản
này. Việc định giá các bất động sản này
thường sử dụng phương pháp nào dưới
đây?
Thẩm định giá các BĐS mà việc so sánh Lợi nhuận
với những BĐS tương tự gặp khó khan do
giá trị của BĐS chủ yếu phụ thuộc vào khả
năng sinh lời của BĐS như rạo chiếu phim,
nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng…
thường sử dụng phương pháp nào dưới
đây?
Thẩm định giá là:
Việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản
phù hợp với thị trường tại một địa điểm,
thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của
Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế
Thị trường cạnh tranh hồn hảo có đặc Giá cả thị trường không phụ thuộc vào
điểm:
quyết định của người bán và người mua
Thị trường độc quyền là thị trường:
Chỉ tồn tại một nhà cung cấp duy nhất một
loại sản phẩm
Theo nội dung nguyên tắc sử dụng tốt nhất Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
và hiệu quả nhất, giá trị tài sản chỉ được
thừa nhận trong điều kiện:
Theo “Nguyên tắc thay thế”: Trong trường Sự cạnh tranh giữa chi phí sản xuất các tài
hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế sản.
lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá

bán có khả năng thực hiện lớn nhất của
những tài sản đó chịu ảnh hưởng bởi:
Theo nguyên tắc thay thế, giá trị của tài sản Chi phí
có thể được đánh giá thông qua ... của tài
sản tương đương.
Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá (1) mức giá ước tính; (2) sẵn sàng mua; (3)


Việt Nam: Giá trị thị trường của một tài sản
là ..(1).. sẽ được mua bán trên thị trường
vào thời điểm thẩm định giá và được xác
định giữa một bên là người mua ..(2)..và
một bên là người bán ..(3)..; trong một giao
dịch mua bán khách quan và độc lập, trong
điều kiện thương mại ..(4)..
Theo lý thuyết Marketing, thị trường bao
gồm:
Theo kinh tế học, thị trường bao gờm:

sẵn sàng bán; (4) bình thường

Thị trường sản phẩm, thị trường khách
hàng, thị trường khu vực
Thị trường cạnh tranh hoàn hảo, thị trường
cạnh tranh, thị trường đợc quyền và thị
trường đợc quyền nhóm
Theo tiêu chuẩn IVSC: Thị trường trong đó Tự nguyện
hàng hóa, dịch vụ được trao đổi, kinh
doanh giữa người mua và người bán tiến
hành các hoạt động như thế nào?

Theo phương pháp so sánh:
Tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về
giá trị của tài sản tương đương có thể so
sánh được trên thị trường
Theo phương pháp chi phí:
Gía trị bất đợng sản bao gồm giá trị lô đất
trống và giá trị công trình xây dựng
Theo phương pháp thặng dư, giá trị bất Chênh lệch giữa tổng doanh thu phát triển
động sản cần định giá là:
và chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát
triển của dự án được chuyển đổi về thời
điểm cần thẩm định giá

P
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm Chi phí tạo ra mợt tài sản tương tự tài sản
định giá dựa trên cơ sở:
cần thẩm định giá
Phương pháp thu nhập là phương pháp:
Ước tính giá trị thị trường của tài sản trên
cơ sở chuyển đổi các khoản thu nhập ròng
trong tương lai về hiện tại
Phương pháp thu nhập được áp dụng trong Tất cả các phương án
trường hợp:
Phương pháp lợi nhuận có mấy bước tiến 4 bước
hành?
Phương pháp so sánh không được áp dụng Tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm, tính
trong trường hợp nào sau đây:
tốn mức tiền hỗ trợ, bời thường của Nhà
nước
Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết Người mua có thể trả cho bất động sản

nào sau đây:
phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu
phát triển trừ đi tổng chi phí đầu tư để tạo


ra doanh thu phát triển
Phương pháp thặng dư là phương pháp:
Ước tính giá trị BĐS dựa trên phần đống
góp của nó vào dự án phát triển BĐS theo
hướng tốt nhất và hiệu quả nhất
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt 5
của phương pháp đầu tư, nó địi hỏi phải
quán triệt mấy nguyên tắc định giá tài sản?
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương ...giá trị thị trường...tài sản tương tự...vào
pháp ước tính ... của tài sản (máy móc, thiết thời điểm cần định giá
bị) dựa trên cơ sở phân tích mức giá của
các ... dùng để so sánh với các tài sản cần
định giá đã giao dịch thành cơng trên thị
trường ...
Phương pháp vốn hóa trực tiếp:
Áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ TS
đầu tư qua các năm không thay đổi và số
năm đầu tư là vơ hạn

Q
Quy trình định giá tài sản gờm:
Quy trình định giá tài sản:
Quyền sử dụng là:
Quyền chiếm hữu là:
Quyền sở hữu tài sản là:

Quyền định đoạt là:

6 bước
Là một q trình có tính hệ thống và logic,
thể hiện trình tự hành động, cũng như các
nội dung công việc của người định giá
Quyền khai thác những cơng dụng hữu ích
của tài sản
Quyền được nắm giữ, quản lý tài sản
Sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủ
thể những khả năng khai thác lợi ích từ tài
sản
Quyền được chuyển giao sự sở hữu tài sản,
trao đổi, biếu tặng... hoặc không thực hiện
quyền đó

V
Vận dụng nguyên tắc đóng góp trong định Khi đánh giá tổ hợp tài sản không được
giá tài sản cần chú ý:
cộng giá trị của các tài sản riêng lẻ lại với
nhau.
Việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một Doanh thu cao nhất của lô đất
lô đất là việc sử dụng dẫn đến kết quả là:
Việc xác định cơ sở giá trị của thẩm định Phù hợp với mục đích định giá; Theo quy
giá cần:
định của pháp luật

S



So sánh chi phí và chi phí thay thế?

Nhỏ hơn